COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1^re Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 05 FEVRIER 2015

FG

N° 2015/56

Rôle N° 14/10556

H R AA X

L AG X

C/

F X

B O Y veuve X

Grosse délivrée

le :

à :

M^e Jean-christophe MICHEL

M^e Françoise MICHOTEY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 20 Mai 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 13/03862.

APPELANTS

Monsieur H R AA X

né le XXX à XXX,

XXX

représenté et assisté par M^e Jean-christophe MICHEL, avocat plaidant au barreau de DRAGUIGNAN.

Madame L AG X

née le XXX à XXX

XXX

représenté et assisté par M^e Jean-christophe MICHEL, avocat plaidant au barreau de DRAGUIGNAN.

INTIMEES

Madame F X

née le XXX à XXX

XXX

représentée par M^e Françoise MICHOTEY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée par M^e Juliette BOUZEREAU, avocat plaidant au barreau de DRAGUIGNAN.

Madame B O Y veuve X

XXX

représentée par M^e Françoise MICHOTEY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée par M^e Juliette BOUZEREAU, avocat plaidant au barreau de DRAGUIGNAN.

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Janvier 2015 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur D GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur D GROSJEAN, Président

M^me J DEMONT, Conseiller

Monsieur Z TATOUEIX, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Z A.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2015.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Février 2015,

Signé par Monsieur D GROSJEAN, Président et M^me Z A, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,

M. H D X est décédé le XXX laissant pour recueillir sa succession :

— sa veuve M^me B O Y propriétaire à concurrence d’un quart indivis en pleine propriété en des trois quarts en usufruit,

— ses trois enfants M^me F X, M. H R X et M^me L X, pour les trois quarts en nue propriété.

M. H D X était propriétaire à Gonfaron lieu dit « les Sigues » d’une maison à usage d’habitation élevée de deux étages sur rez-de-chaussée et d’un terrain l’entourant, le tout représentant une surface de 4ha 14a 59ca.

Aucun accord n’étant intervenu sur un partage en nature, les indivisaires ont convenu de vendre le bien et ont mandaté l’agence Immobilier Provençal le 26 mars 2012, moyennant le prix de 315.000 €, avec une commission d’agence à la charge des vendeurs de 15.000 €.

L’une des indivisaires, M^me F X, s’est proposée pour acquérir le bien et a adressé une offre d’achat à l’agence immobilière.

Cette offre a été refusée par M. H R X.

Le 21 septembre 2012 M^me F X faisait délivrer sommation à comparaître pour la signature de l’acte aux autres co-indivisaires,

Le 27 septembre 2012 un procès verbal de difficultés était dressé.

Le 25 avril 2013 M^me F X a fait assigner M^me B Y veuve X, M. H R X et M^me L X devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins de constater qu’elle bénéficie d’un droit de préemption légal sur la vente du bien indivis en qualité de coïndivisaire.

M^me B Y veuve X n’a pas comparu devant le tribunal de grande instance

Par jugement réputé contradictoire en date du 20 mai 2014, le tribunal de grande instance de Draguignan a :

— dit que la mention stipulée sur le mandat du 26 mars 2012 aux termes de laquelle « en aucun cas, l’acheteur ne doit être un membre de la famille » doit être réputée non écrite,

— déclaré parfaite la vente à la suite de l’offre de M^me F X en date du 18 juin 2012,

— renvoyé les parties devant M^e AENAS aux fins de rédiger l’acte authentique,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M. H X et M^me L X in solidum au paiement de la somme de 3.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile, et les condamne aux entiers dépens.

Le tribunal a dit que le droit de préemption de l’article 814-14 ( erreur 815-14) du code civil était d’ordre public et que la vente était en conséquence parfaite.

Par déclaration de M^e Jean Christophe MICHEL, avocat, en date du 26 mai 2014, M. H R X et M^me L X ont relevé appel de ce jugement à l’égard de M^me F X.

Par déclaration de M^e Jean Christophe MICHEL, avocat, en date du 8 juillet 2014, M. H R X et M^me L X ont relevé appel de ce jugement à l’égard de M^me B Y veuve X.

Ces deux appels ont été joints.

L’affaire a été fixée à bref délai, en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 11 décembre 2014, M. H R X et M^me L X demandent à la cour de:

— accueillir l’appel de M. H X et de M^me L X,

— réformer le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 20 mai 2014 en ce qu’il a déclaré parfaite la vente à la suite de l’offre de M^me F X en date du 18 juin 2012,

— condamner M^me F X au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de M^e Jean-Christophe MICHEL, avocat.

Les appelants exposent qu’ils souhaitaient conserver la propriété du bien litigieux et qu’ils ont accepté le principe de la vente à un tiers parce qu’ils ne parvenaient pas à se partager le bien ou à un accord pour le conserver indivisément. Ils font observer qu’il était convenu que la vente devait être effectuée au profit d’un tiers. Ils estiment que la clause de vente à un tiers n’est pas contraire à l’ordre public et excluait toute préemption.

Ils font valoir que la proposition d’achat de M^me F X n’est pas ferme alors qu’elle comporte une condition suspensive de prêt d’un montant important.

Ils précisent être également disposés à acquérir la pleine propriété. Ils précisent ne pas avoir indiqué le prix de leurs quotes-parts indivises. Ils estiment que la préemption n’est pas régulière alors qu’elle ne leur a pas été notifiée à eux personnellement. Ils considèrent que l’offre d’achat n’est pas conforme puisqu’elle ne prévoyait qu’un montant de 255.000 €.

Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 25 octobre 2014, M^me F X demande à la cour, au visa des articles 815 et suivants du code civil, des articles 815-14 et 815-18 du code civil, des articles 1873-12 du code civil et des articles 1583 et suivants du code civil, de

— dire recevable M^me F X en son action,

— constater que M^me F X bénéficie d’un droit de préemption légal du bien indivis en qualité de co indivisaire,

— constater que M^me F X a légitimement fait usage de son droit en formulant une proposition d’achat parfaite au prix convenu par l’indivision,

— dire qu’aucun indivisaire ne peut se soustraire aux obligations des articles 815 et suivants du code civil,

— dire nulle et de nul effet la clause rajoutée en violation des règles de droit applicable à la vente,

— dire qu’il ne peut être fait mention d’un refus de vente à une personne en particulier,

— dire qu’une telle clause doit être réputée non écrite,

— déclarer parfaite la proposition d’achat de M^me F X,

— déclarer parfaite la vente entre les parties du bien sis commune de Gonfaron,

— renvoyer les parties vers un notaire désigné par la chambre des notaires du Var,

— donner acte de ce que M^me Y a donné son accord à la vente,

— condamner solidairement les autres requis au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

— les condamner aux entiers dépens distraits au profit de M^e MICHOTEY, avocat.

M^me F X rappelle qu’elle propriétaire indivis du bien à raison d’un quart en nue-propriété. Elle rappelle avoir accepté le prix et l’avoir confirmé par deux courriers à l’agence immobilière les 18 juin et 26 juin 2012, qu’un projet de promesse synallagmatique de vente a été préparé par M^e DUVAL, notaire.

M^me F X estime que le droit de préemption de l’article 815-14 du code civil ne peut être écarté, alors qu’elle bénéficiait d’une priorité légale à l’achat. Elle fait remarquer que sa proposition d’achat est valable et qu’ayant accepté le prix, la vente est parfaite.

Par ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 29 octobre 2014, M^me B O Y veuve X demande à la cour d’appel, au visa des articles 815 et suivants, 815-14 et 815-18, 1873-12 du code civil, 1583 et suivants du code civil, de :

— dire que M^lle F X est recevable et bien fondée en son action,

— constater que M^lle F X bénéficie d’un droit de préemption légal sur la vente du bien indivis en qualité de coïndivisaire,

— constater que M^lle F X a légitimement fait usage de son droit en formulant une proposition d’achat parfaite au prix convenu par l’indivision,

— dire qu’aucun indivisaire ne peut se soustraire aux obligations des articles 815 et suivants du code civil,

— dire nulle et de nul effet la clause rajoutée en violation des règles de droit applicable en matière de vente,

— dire qu’il ne peut être fait mention d’un refus de vente à une personne en particulier,

— dire qu’une telle clause doit être réputée non écrite car contraire à l’ordre public,

— en conséquence, au visa de l’article 1583 du code civil, déclarer parfaite la proposition d’achat de M^lle F X comme acquiesçant de manière ferme et définitive tant à la chose vendue au prix,

— déclarer parfaite la vente entre les parties du bien sis à XXX….,

— renvoyer les parties vers un notaire désigné par la chambre des notaires du Var de manière à rédiger l’acte authentique,

— donner acte de ce que M^me B Y a donné son accord à la vente,

— condamner solidairement les autres requis au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en en dispensant M^me Y,

— les condamner à la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

— les condamner aux dépens, avec distraction au profit de M^e Françoise MICHOTEY.

M^me Y veuve X rappelle que l’objectif de l’article 815-14 du code civil est d’éviter l’intrusion d’un tiers étranger à l’indivision et que cette priorité légale ne pouvait être écartée. Elle fait observer que le prix demandé a été accepté par M^lle F X.

MOTIFS,

M. H R AA X, né le XXX à XXX, M^me F U X, née le XXX à XXX, M^me J AG X, née le XXX à XXX et M^me B O Y veuve X, née le XXX à XXX, sont propriétaires indivis dans le cadre de la succession de feu H D X, décédé le XXX, d’un bien immobilier cadastré section XXX, 321, 338, 339, 340, 342, 350, 351, 352, 377, XXX, sur le territoire de la commune de Gonfaron, d’une contenance de 4ha 14a 59ca avec une maison d’habitation.

M. H AA X est nu-propriétaire indivis pour un quart.

M^me F X est nue-propriétaire indivise pour un quart.

M^me J X est nue-propriétaire indivise pour un quart.

M^me B Y veuve X a les trois quarts en usufruit et le quart en pleine propriété, étant ainsi usufruitière en totalité et nue-propriétaire indivise pour un quart.

Sur le bien provenant de la succession, M^me B Y veuve X est ainsi usufruitière de la totalité et M. H AA X, M^me F X, M^me J X et M^me B Y veuve X sont nus-propriétaires indivis.

M. H AA X, M^me F X, M^me J X et M^me B Y veuve X ne sont pas parvenus à un accord pour sortir de l’indivision.

Ils ont donné tous les quatre le 26 mars 2012 mandat non exclusif pour un an à l’agence L’immobilier Provençal MJL Sarl à Brignoles, de vendre ledit bien immobilier au prix de 318.000 € dont 300.000 € net vendeur.

M^me F X s’est prévalue des dispositions de l’article 815-14 du code civil pour préempter le bien en tant qu’indivisaire.

L’article 815-14 du code civil dispose que l’indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée, ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir.

Tout indivisaire peut, dans le délai d’un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu’il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.

En cas de préemption, celui qui l’exerce dispose pour la réalisation de l’acte de vente d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages et intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur.

Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l’indivision.

Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l’article 828 est applicable.

Cet article 815-14 du code civil envisage la situation dans laquelle l’un des indivisaires vend tout ou partie de ses droits indivis. Dans ce cas les autres indivisaires restent dans l’indivision, tandis que l’un des indivisaires quitte l’indivision. L’indivisaire qui sort ainsi unilatéralement de l’indivision doit notifier cette décision à ses coïndivisaires qui sont en droit de passer avant tout tiers acquéreur, du fait de ce droit de préemption.

En l’occurrence, les quatre indivisaires nus-propriétaires, dont l’indivisaire également usufruitière, ont décidé de vendre ensemble et de manière globale tous leurs droits indivis.

Il n’y a pas de projet de sortie unilatérale de l’indivision.

En conséquence les dispositions de l’article 815-14 du code civil n’ont pas vocation à s’appliquer.

M^me F X ne peut se prévaloir du droit de préemption prévu à cet article pour racheter les droits de ses coïndivisaires plus ceux de l’usufruitière. Il ne peut y avoir qu’un accord amiable entre les consorts X, ou vente amiable à tiers ou une licitation, ce qui permettrait éventuellement à l’un des indivisaires de se porter adjudicataire.

Le jugement doit être infirmé.

Les parties seront renvoyées à trouver un accord de partage, à vendre le bien à l’amiable à un tiers ou à liciter le bien.

Par équité chaque partie conservera ses dépens de première instance et d’appel et ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 20 mai 2014 par le tribunal de grande instance de Draguignan en toutes ses dispositions,

Renvoie les parties à trouver un accord de partage, à vendre le bien à l’amiable à un tiers ou à liciter le bien,

Dit que chaque partie conservera ses dépens de première instance et d’appel et ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT