COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 09 FEVRIER 2016

GV

N° 2016/

Rôle N° 15/00012

SOCIETE D’ETUDES ET DE CONSTRUCTION DES ILES D’OR

SARL K L INVESTISSEMENTS

C/

I X

Syndicat des copropriétaires DE LA COPROPRIETE LA POLYNESIE

SCI LA Y IMMOBILIERE

Grosse délivrée

le :

à :Simon Thibaud

Jauffres

Guedj

Cabanes

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 27 Novembre 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 13/04788.

APPELANTES

SOCIETE D’ETUDES ET DE CONSTRUCTION DES ILES D’OR représenté par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, XXX

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Laurent COUTELIER, avocat au barreau de TOULON, plaidant

SARL K L INVESTISSEMENTS représentée par son gérant en exercice Monsieur K L domicilié en cette qualité audit siège, demeurant 3 rue de Brest – 83400 HYERES

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Laurent COUTELIER, avocat au barreau de TOULON, plaidant

INTIMES

Maître I X notaire associé membre de la SCP CHENE LOZACH MARGOLLE X BERTOUX

XXX

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Jean Michel GARRY, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Maria DA SILVA, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Syndicat des copropriétaires DE LA COPROPRIETE LA POLYNESIE représenté par son Syndic en exercice le Cabinet PONEL domicilié XXX, pris lui même en la personne de son représentant légal, demeurant Presqu’île de Giens – 41 N Alphonse Denis – 83400 HYERES

représentée par M^e Jean-Marie JAUFFRES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Emmanuel PLATON, avocat au barreau de TOULON,plaidant

SCI LA Y IMMOBILIERE Représentée par sa Gérante en exercice, l’ASSOCIATION LA Y, elle-même représentée par M. A. X, domicilié ès qualités audit siège.

XXX

représentée par M^e Cédric CABANES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Antoine VAAST, avocat au barreau de ARRAS, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Janvier 2016 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Anne VIDAL, Présidente a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Monsieur Olivier BRUE, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Février 2016

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Février 2016,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte sous seing privé en date des 7 et 8 novembre 2011, la SCI Y IMMOBILIERE a consenti à la SARL K L, avec faculté de substitution, une promesse unilatérale de vente d’un immeuble sis à XXX, sans concours de prêt mais sous diverses conditions suspensives dont celle d’obtention de permis de construire et de droit d’aménager au profit de l’acquéreur, celui ayant déclaré son intention de diviser l’immeuble en trois parcelles, moyennant le versement par la bénéficiaire de la promesse d’une indemnité d’immobilisation de 110.000 euros. La régularisation devait intervenir par acte authentique reçu par M^e I X, notaire, au plus tard le 30 juin 2012.

Après plusieurs reports du délai de levée de l’option, la société d’Etudes et de construction des Iles d’Or (la SARL SECIO), substituée à la SARL K L, a levé l’option le 29 octobre 2012. Mais, en raison de la découverte de l’interdiction de passage opposée par la copropriété voisine sur la voirie dénommée N des Lauriers, se considérant dès lors en enclavées, la SARL K L et la SARL SECIO ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Toulon, suivant acte d’huissier du 13 septembre 2013 la SCI Y IMMOBILIERE et M^e I X aux fins de :

condamner la SCI, sous astreinte, à obtenir ou rétablir, préalablement à la signature de l’acte authentique de vente, la servitude de passage qu’elle dit avoir sur la copropriété Domaine de la Polynésie,

constater la vente au prix de 1.100.000 euros par la SCI Y IMMOBILIERE à la SARL SECIO et condamner la SCI Y IMMOBILIERE, sous astreinte, à régulariser la vente à première demande,

condamner la SCI Y IMMOBILIERE à verser à la demanderesse une somme de 110.000 euros en réparation de ses préjudices,

dire que M^e I X a commis des fautes et le condamner à leur verser la somme de 110.000 euros en réparation de leurs préjudices.

La SCI Y IMMOBILIERE a opposé la mauvaise foi des requérantes et sollicité à titre reconventionnel leur condamnation in solidum, sous astreinte, à régulariser la vente dans le délai de quinze jours de la signification du jugement à intervenir.

Par jugement en date du 27 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Toulon a, après avoir écarté les pièces signifiées par les demanderesses après clôture :

constaté la validité de la promesse de vente conclue les 7 et 8 novembre 2011 et de l’avenant des 7 et 22 mai 2013 pour avoir été enregistrés,

rejeté la demande d’obtention ou de rétablissement de la servitude de passage sur la copropriété Le Domaine de la Polynésie,

dit que la vente entre les parties est parfaite du fait de leur accord sur la chose et sur le prix et de la levée de l’option exercée par la société d’Etudes et de construction des Iles d’Or, par substitution, dans le délai prorogé par avenant au 30 septembre 2013,

rejeté la demande en dommages et intérêts contre la SCI Y IMMOBILIERE en retenant que la SARL K L a expressément accepté, dans la promesse de vente, de faire son affaire personnelle de la servitude de passage,

dit que la non-réitération de l’acte devant notaire avant le 30 septembre 2013 est consécutive à la seule résistance fautive de la SARL K L et de la SARL SECIO,

condamné en conséquence ces deux sociétés à régulariser l’acte de vente dans le délai de quinze jours suivant la signification du jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

condamné ces deux sociétés à payer solidairement la somme de 110.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2014, à titre d’indemnité d’immobilisation,

mis M^e I X hors de cause,

condamné la SARL K L et la SARL SECIO in solidum à payer à la SCI Y IMMOBILIERE et à M^e I X la somme de 1.500 euros à chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

assorti sa décision de l’exécution provisoire.

La SARL K L et la SARL SECIO ont interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 2 janvier 2015.

Par acte d’huissier en date du 25 février 2015, les appelantes ont fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires La Polynésie.

---

La SARL K L et la SARL SECIO, aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 23 juillet 2015 et en l’état d’une argumentation qui sera examinée dans la motivation de la décision, demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré et de :

A titre principal,

dire que la levée d’option est intervenue dans les délais contractuels,

dire que l’accès prévu dans la promesse est inexistant, que le vendeur est dans l’incapacité de délivrer le bien disposant d’un accès sur la voie publique, conformément aux accords contractuels, et que le paiement du prix est le corollaire du transfert de propriété par acte notarié ou jugement d’un bien conforme à ces accords,

en conséquence, condamner la SCI Y IMMOBILIERE à obtenir ou rétablir préalablement à la signature de l’acte authentique de vente, et ce de manière intangible, amiablement ou judiciairement, l’accès permettant de déboucher sur la voie publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

dire qu’après obtention de cet accès, la vente est parfaite au prix de 1.100.000 euros et condamner la SCI Y IMMOBILIERE à régulariser l’acte authentique chez tel notaire que la cour désignera, à première demande, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai d’un mois,

condamner la SCI Y IMMOBILIERE à verser à « la demanderesse » la somme de 110.000 euros en réparation des préjudices résultant de ses fautes,

dire que M^e I X a commis des fautes en relation avec le préjudice lié au retard dans la signature de l’acte de vente et le condamner au paiement de la somme de 110.000 euros in solidum avec la SCI Y IMMOBILIERE,

venir le syndicat des copropriétaires La Polynésie participer à la définition juridique et matérielle de l’accès, soit par enlèvement des obstacles mis par elle sur le chemin dit F, soit par octroi d’une servitude de passage notariée sur l’N des Lauriers,

dire que l’assiette de la servitude existant initialement sur le chemin F s’est déplacée depuis plus de trente ans sur l’N des Lauriers, conformément à l’article 685 du code civil,

condamner le syndicat des copropriétaires La Polynésie in solidum avec la SCI Y IMMOBILIERE et M^e I X au paiement de la somme de 110.000 euros,

A titre subsidiaire, si la cour ne devait pas condamner préalablement le vendeur à fournir l’accès contractuellement convenu,

dire que la SCI Y IMMOBILIERE a commis une faute précontractuelle en n’informant pas l’acquéreur de l’absence d’accès, que l’économie du contrat est bouleversée par l’obligation faite à l’acquéreur de supporter les frais, aléas et temps nécessaire au désenclavement,

dire que le syndicat des copropriétaires La Polynésie a commis une faute en refusant d’officialiser le droit de passage en remplacement du chemin F,

dire que M^e I X a commis des fautes en relation avec le préjudice lié au retard dans la signature de l’acte de vente et au défaut de délivrance,

en conséquence, condamner in solidum la SCI Y IMMOBILIERE, le syndicat des copropriétaires La Polynésie et M^e I X au paiement de la somme de 110.000 euros à titre de dommages et intérêts,

condamner la SCI Y IMMOBILIERE à verser aux demanderesses la somme de 94.589,56 euros en paiement des frais inhérents au désenclavement et au remboursement des dépenses faites,

débouter la SCI Y IMMOBILIERE de son appel incident,

Très infiniment subsidiairement,

prononcer la résolution de la vente pour dol, et subsidiairement pour erreur sur la qualité substantielle de la chose vendue,

condamner in solidum la SCI Y IMMOBILIERE et M^e I X à lui payer la somme de 94.589,56 euros à titre d’indemnité, ainsi que la somme de 110.000 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

condamner les intimés in solidum au paiement d’une somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais de publication de l’assignation et du jugement à la Conservation des hypothèques.

La SCI Y IMMOBILIERE, en l’état de ses dernières écritures signifiées le 17 décembre 2015 dont le détail de l’argumentation sera examiné dans la motivation de la décision, sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et demande à la cour de :

constater la levée de l’option et condamner la SARL SECIO et/ou la SARL K L à régulariser l’acte authentique de vente sous peine d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours après la signification de l’arrêt,

condamner in solidum la SARL SECIO et la SARL K L à lui verser une somme de 110.000 euros à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible,

les condamner in solidum à lui payer la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M^e I X, suivant conclusions récapitulatives signifiées le 13 juillet 2015, demande à la cour de :

In limine litis,

déclarer irrecevable la demande infiniment subsidiaire des appelantes en résolution de la vente pour défaut de publication à la Conservation des hypothèques, en application du décret du 4 janvier 1955, et comme demande nouvelle formulée pour la première fois en cause d’appel, en application de l’article 564 du code de procédure civile,

A titre principal,

confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et débouter la SARL K L et la SARL SECIO de toutes leurs demandes,

A titre subsidiaire,

dire que la vente est parfaite et définitive en l’état de la levée de l’option, de l’existence d’un droit de passage et d’un accès à la voie publique,

dire que M^e I X, au regard des documents et pièces dont il disposait, ne pouvait soupçonner l’existence d’une quelconque difficulté concernant le droit de passage et d’accès à la voie publique, et qu’il n’a commis aucun manquement au regard des éléments exposés,

en conséquence, dire mal fondées les demandes de la SARL K L et de la SARL SECIO en tant que dirigées contre lui, en l’absence de toute faute, de tout préjudice et de tout lien de causalité, et débouter les appelantes de toutes leurs demandes contre M^e I X, notaire,

prononcer la mise hors de cause de M^e I X et condamner tout succombant à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires La Polynésie, aux termes de ses conclusions signifiées le 26 mai 2015, demande à la cour, au visa de l’article 555 du code de procédure civile, de déclarer irrecevable l’assignation en intervention forcée délivrée par les appelantes, et, au visa des articles 685 et 1382 du code civil, de débouter la SARL SECIO et la SARL K L de toutes leurs demandes à son encontre et de les condamner à lui verser une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 22 décembre 2015.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu que, suivant acte sous seing privé des 7 et 18 novembre 2011, la SCI Y IMMOBILIERE a promis de vendre à la SARL K L, avec faculté de substitution, un immeuble sis à HYERES, Bastide Saint-Pierre, XXX, cadastré section XXX et 45, moyennant le prix de 1.100.000 euros, sous réserve de la levée de l’option au 30 juin 2012, délai prorogé par avenant au 30 septembre 2013 au regard des diverses conditions suspensives prévues à l’acte, dont celle d’obtention de permis de construire et de droit d’aménager au profit de l’acquéreur ; qu’une déclaration préalable de travaux était accordée le 5 juin 2012 permettant la division de l’immeuble en trois lots et que deux permis de construire étaient obtenus, les 11 juillet et 26 juin 2012, pour la construction de deux maisons individuelles de type 4 ;

Que la SARL K L a levé l’option le 29 octobre 2012 en confirmant user de son droit de substitution au profit de la société d’Etudes et de construction des Iles d’Or (SARL SECIO);

Que toutes les parties sont d’accord sur le fait que la promesse de vente et son avenant sont valables et que la levée de l’option est intervenue dans le délai convenu, de sorte que la vente est parfaite, ainsi que l’a jugé le tribunal sur le fondement de l’article 1589 du code civil ;

Que le problème qui oppose les parties vient de ce que l’acquéreur, arguant de l’impossibilité d’accèder à son terrain par le chemin traversant le terrain de la copropriété La Polynésie, entend soumettre la régularisation authentique au préalable de la justification par le vendeur d’un droit de passage juridiquement établi à son profit ;

Sur les questions de procédure :

Sur la recevabilité de la demande en résolution de la vente :

Attendu que c’est en vain que M^e I X soutient que la demande en résolution de la vente présentée à titre très subsidiaire par la SARL K L et la SARL SECIO serait irrecevable à défaut d’avoir fait l’objet d’une publicité à la Conservation des Hypothèques, dès lors que la vente n’a pas elle-même fait l’objet d’une publicité foncière puisque l’acte authentique n’a pas été régularisé ;

Que c’est par contre à juste titre qu’il soulève l’irrecevabilité de la demande en résolution de la vente présentée par les appelantes comme nouvelle en appel, sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, l’action en nullite ou en résolution de la vente, qui a pour effet de mettre à néant le contrat, ne tendant pas aux mêmes fins que l’action en exécution forcée ou en responsabilité engagée devant les premiers juges ; qu’il ne peut être considéré, comme le soutiennent les appelantes, que la demande en résolution résulterait de l’évolution du litige à raison de la constatation par le jugement du caractère parfait de la vente, dès lors que toutes les parties convenaient, avant même cette décision, de la perfection du contrat par l’effet de la rencontre des volontés des parties et de la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse ;

Que la demande subsidiaire des appelantes en résolution de la vente sera donc déclarée irrecevable ;

Sur la recevabilité de l’appel en cause du syndicat des copropriétaires La Polynésie :

Attendu qu’aux termes de l’article 555 du code de procédure civile, les parties qui n’ont été ni présentes ni représentées en première instance ne peuvent être appelées devant la cour que dans le cas où l’évolution du litige implique leur mise en cause ;

Que c’est à juste titre, en application de ces dispositions, que le syndicat des copropriétaires La Polynésie soulève l’irrecevabilité de son appel en cause devant la cour et l’irrecevabilité des demandes formées contre lui par les appelantes, à défaut de toute évolution du litige ; qu’en effet, l’évolution du litige implique l’existence d’un élément nouveau, révélé par le jugement ou survenu postérieurement à celui-ci et impliquant la mise en cause ; qu’il s’agit d’une notion d’interprétation stricte, eu égard au principe du double degré de juridiction, impliquant un changement de situation des parties et une transformation des données du procès résultant de l’apparition d’un fait nouveau ; que l’intervention forcée n’est pas destinée à réparer une négligence ou une mauvaise appréciation des droits du demandeur ; qu’ainsi, le fait que le tribunal ait jugé que la vente était parfaite et qu’il ait estimé la présence du syndicat des copropriétaires nécessaire pour apprécier le caractère enclavé du terrain litigieux ne constitue pas un fait nouveau justifiant la mise en cause de ce syndicat pour la première fois en appel ;

Que l’appel en intervention forcée du syndicat des copropriétaires La Polynésie devant la cour sera donc déclaré irrecevable ;

Sur le fond :

Sur la demande de justification avant la régularisation de l’acte authentique de vente d’un droit de passage effectif juridiquement établi :

Attendu que les appelantes soutiennent que le vendeur est tenu d’une obligation de délivrance d’un bien conforme et non atteint de vices au jour où la vente est parfaite, soit ici au jour de l’assignation en exécution forcée ; qu’alors que la promesse de vente mentionne que l’immeuble bénéficie d’une servitude conventionnelle de passage publiée (dont l’assiette est le chemin F actuellement impraticable), le seul chemin d’accès effectif est celui de l’N des Lauriers qui traverse les parties communes de la copropriété La Polynésie ; qu’en l’état du refus de passage opposé par le syndicat des copropriétaires, le bien est enclavé et que l’acquéreur est dans l’incapacité d’agir en désenclavement ; qu’imposer aux requérantes de supporter le coût, l’aléa et la durée de la procédure de désenclavement entrainerait une modification de l’économie du contrat ;

Que la SCI Y IMMOBILIERE oppose que les appelantes savent que le syndicat des copropriétaires ne peut s’opposer au passage du propriétaire de la Bastide Saint-Pierre, en l’état du courrier du 4 septembre 1965 notifiant à l’ancien propriétaire, l’abbé A, la résolution de l’AG l’autorisant à utiliser les voies d’accès à son immeuble reconnu comme enclavé ;

Attendu que la promesse de vente des 7 et 18 novembre 2011 comporte la clause suivante définissant le droit de passage bénéficiant au bien vendu :

'Il est précisé ici que l’immeuble objet des présentes profite d’une servitude de passage sur le chemin d’accès, laquelle a été constituée suivant acte reçu par M^e Raoul PAGET, notaire à Hyères (Var) le 28 janvier 1901. La clause relative à cette servitude est littéralement rapportée :

' Et de supporter les servitudes passives apparentes ou occultes qui peuvent grever la pièce de terre vendue, sauf à lui à s’en défendre et à à profiter de celles actives s’il en existe, le tout à ses risques et périls. A cet égard, il est formellement convenu entre les parties que l’acquéreur contribuera proportionnellement à sa façade et concurremment avec les autres ayants-droit à l’entretien du chemin 'F’ sur lequel il aura le droit de passage le plus étendu, ainsi qu’il a été dit ci-dessus.'

Etant précisé que dans ledit acte, à la suite de la désignation de l’immeuble, il était stipulé que 'l’acquéreur aura le droit de rue, d’issue et de passage le plus étendu'.

Le Bénéficiaire reconnait avoir eu connaissance de cette servitude et déclare vouloir en faire son affaire personnelle.';

Qu’il est constant et non discuté de part et d’autre de la barre, ainsi que cela ressort au demeurant du rapport établi par M. M, géomètre expert mandaté par les appelantes, non discuté par la SCI, que le chemin F sur lequel portait la servitude de passage conventionnelle rappelée ci-dessus est aujourd’hui partiellement impraticable ; que seule est praticable la partie de ce chemin partant de l’N O jusqu’à la parcelle XXX et que celui-ci est ensuite barré par un portail piétonnier donnant sur un chemin piéton non carrossable constitué de marches d’escalier en terre ;

Qu’il n’est pas non plus discuté que le seul chemin d’accès aux parcelles vendues, cadastrées HS 44 et 45, se trouve sur l’assiette de l’N des Lauriers, chemin privé traversant la propriété du syndicat des copropriétaires La Polynésie qui, dans sa partie reliant les parcelles à la voie publique, ne recouvre pas l’assiette de l’ancien chemin F et ne fait donc pas l’objet de la servitude conventionnelle rappelée dans la promesse ;

Qu’il en résulte que, contrairement aux mentions de cet acte, le chemin d’accès à la propriété vendue ne bénéficie pas de la servitude qui y est à tort attachée dans le texte de la promesse ;

Attendu qu’il n’appartient pas à la cour, en l’état de la procédure engagée hors la présence du syndicat des copropriétaires La Polynésie, de se prononcer, tant sur l’état d’enclave du terrain vendu du fait de la disparition partielle de l’assiette du chemin F que sur l’existence d’une servitude de passage ou d’une simple tolérance consentie par le syndicat des copropriétaires en 1965 sur l’N des Lauriers au profit de l’abbé A pour desservir ses parcelles ;

Attendu que la demande de justification d’un accès à la voie publique présentée par la SARL K L et par la SARL SECIO, en ce qu’elle repose sur l’obligation du vendeur de délivrer un bien conforme à celui convenu dans la promesse de vente, apparaît infondée ; qu’en effet, comme l’a retenu le tribunal dans sa décision, l’obligation de délivrance du vendeur ne nait qu’avec le transfert de propriété de la chose vendue ; qu’en l’espèce, si la vente est bien parfaite du seul fait de la levée de l’option, le transfert de propriété n’interviendra qu’à la date de l’acte authentique ; qu’il convient à cet égard de rappeler les termes de la promesse :

'La réalisation de la promesse aura lieu :

1) – soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente (…) 2)- soit par la levée d’option faite par le Bénéficiaire dans le même délai (…).

(…) En toute hypothèse, le transfert de propriété est reporté au jour de la constatation de la vente en la forme authentique et du paiement du prix et des frais, même si l’échange des consentements nécessaire à la formation de la convention est antérieur à la vente.';

Que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande principale de la SARL K L et de la SARL SECIO tendant à la condamnation sous astreinte de la SCI Y IMMOBILIERE à justifier, avant la régularisation authentique, d’un droit de passage effectif établi de manière intangible sur l’actuel chemin de desserte du bien ; qu’il sera également confirmé en ce qu’il a ordonné à la SARL K L et à la SARL SECIO de régulariser l’acte authentique devant notaire sous astreinte de 500 euros par jour de retard, sans qu’il y ait lieu de modifier ce quantum, ainsi que sollicité par la SCI à titre incident ;

Sur la demande subsidiaire en dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle :

Attendu que les appelantes soutiennent que la venderesse a commis une faute en manquant à son obligation d’information et de loyauté fondée sur l’article 1602 du code civil et en taisant la problématique de l’accès ; que sa responsabilité doit être engagée sur le fondement de l’article 1147 du code civil et qu’elle doit être condamnée à indemniser la société d’Etudes et de construction des Iles d’Or en lui versant une somme de 110.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre celle de 94.589,56 euros en paiement des frais inhérents au désenclavement et aux dépenses faites ;

Que la SCI Y IMMOBILIERE fait valoir au contraire que les appelantes connaissaient les lieux avant même la promesse de vente ; que l’examen des lieux permet de constater que l’immeuble litigieux a toujours eu accès à la voie construite lors des travaux de viabilité du lotissement sur l’emprise ou en remplacement du chemin F et que la seule difficulté tient au fait que les appelantes ont pris possession avant d’être propriétaires, ce qui a amené le syndicat des copropriétaires La Polynésie à leur refuser le passage à la suite d’un vote de l’Assemblée générale du 18 septembre 2013 en raison de l’absence de droit de propriété sur le terrain ; que la demande financière des appelantes correspond au montant de l’indemnité d’immobilisation qu’elles escomptent ainsi économiser et à des frais et travaux qui leur profiteront une fois le bien acquis ;

Attendu que le vendeur est tenu à l’égard de l’acquéreur d’une obligation de renseignement et d’information en application des dispositions combinées des articles 1602 et 1615 du code civil, mais aussi de l’article 1135 du code civil, s’agissant du corollaire de l’obligation de bonne foi dans les contrats ; que, si le vendeur professionnel doit une pleine information à l’acheteur profane, le vendeur profane n’est tenu de communiquer que les informations qu’il connaît effectivement et qu’ il appartient à l’acquéreur qui entend engager la responsabilité de son vendeur sur ce fondement de démontrer que celui-ci détenait des informations qu’il ne lui a pas communiquées ;

Qu’en l’espèce, il convient de constater que la SCI Y IMMOBILIERE est un vendeur non professionnel, que le terrain mis en vente bénéficiait d’un passage sur l’N des Lauriers permettant de desservir la maison et les garages qui s’y trouvent, sans qu’aucune difficulté lui ait été opposée par le syndicat des copropriétaires La Polynésie, et qu’il n’est pas démontré qu’elle avait connaissance du fait que cette N ne recouvrait pas totalement l’assiette du chemin F sur lequel était établie la servitude de 1901 rappelée dans la promesse ;

Que la SARL K L, au contraire, est un professionnel de l’immobilier ; qu’il est avéré qu’elle avait une parfaite connaissance des lieux sur le plan matériel et sur le plan juridique avant la signature de la promesse et avant la levée de l’option ; que M. D E, auteur du mail du 25 juillet 2011 adressé à M^e X en vue de l’acquisition des parcelles et de celui du 1^er septembre 2011 lui confirmant les conditions de signature de la promesse pour le compte de la SARL K L, était en effet l’auteur de deux avis de valeur émis le 28 janvier 2011 ; que par ailleurs, la SARL K L avait, avant de signer la promesse de vente, fait réaliser une pré-étude par son architecte afin de vérifier les possibilités urbanistiques du terrain ;

Que c’est donc en vain que les appelantes entendent voir engager la responsabilité de leur venderesse au titre de son obligation d’information et sollicitent des dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du retard dans la commercialisation des lots à raison du refus opposé par le syndicat des copropriétaires La Polynésie ; qu’il y a lieu d’ajouter que l’opposition du syndicat des copropriétaires a trouvé son origine dans les conditions dans lesquelles la SARL K L, bien que non encore titrée, a pénétré sur le chemin avec des engins pour procéder au débroussaillage des parcelles ;

Que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les sociétés requérantes demanderesses de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts ;

Sur la responsabilité du notaire :

Attendu que les appelantes reprochent à M^e I X, négociateur et rédacteur de l’acte, plusieurs fautes de nature à engager sa responsabilité quasi-délictuelle : manquement à l’obligation d’impartialité, en instrumentant pour la SCI Y IMMOBILIERE, représentée par M. B X, son père, en violation de l’obligation de neutralité de l’article 2 du décret du 26 novembre 1971, et manquement à l’obligation de conseil et à l’obligation d’information, M^e I X disposant, selon elles, des éléments lui permettant de douter de l’effectivité du droit de passage juridiquement établi et de celui matériellement utilisé et devant attirer l’attention du client, quelle que soit sa compétence, sur la problématique d’accessibilité ;

Que M^e I X oppose que le bien immobilier en cause est bénéficiaire d’un droit de passage concédé par M. F, propriétaire d’origine, et rappelé dans les divers actes de mutations qui se sont succédés depuis 1901, que l’acte de propriété de la copropriété La Polynésie du 2 juillet 1965 rappelle la servitude dont le terrain est grevé sous l’appellation chemin F, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut s’y opposer et que sur la base de ces titres, M^e I X ne pouvait soupçonner l’existence d’une difficulté concernant l’accès à la voie publique ; qu’il ajoute qu’il n’a jamais imposé à l’acquéreur son intervention, celle-ci résultant de la volonté des parties et que, compte tenu du conflit d’intérêt venant du fait que M. B X, son père, ancien notaire de la Congrégation religieuse propriétaire de l’immeuble, est devenu le président de l’association La Y, associée et gérante de la SCI Y IMMOBILIERE, M^e I X a requis l’intervention d’un confrère parisien pour la réitération authentique ;

Attendu que M^e I X, en préparant et rédigeant l’acte de promesse, a justement mentionné la servitude de passage conventionnelle sur le chemin F dont disposait l’immeuble en vente depuis l’acte constitutif de 1901 ; que cette servitude était rappelée dans tous les actes antérieurs translatifs de propriété du bien, celui de 1910 portant donation à M^me Z, celui de 1960 portant vente au profit de la SCI Bastide Saint Pierre, celui de 1971 portant donation au profit de la Congrégation des Soeurs de la Y d’Arras et celui de 2000 contenant apport du terrain par la Congrégation à la SCI Y IMMOBILIERE ; que l’existence d’une servitude passive grevant le terrain de la copropriété La Polynésie et ayant pour assiette le chemin F (pour partie de celui-ci) est également rappelée dans les propres actes de propriété du syndicat des copropriétaires La Polynésie ;

Qu’en l’état de ces éléments et au regard de la desserte effective du bien sur la voie publique, rien ne permettait au notaire de soupçonner l’existence d’une difficulté résultant de la disparition partielle du chemin F, dans sa partie située hors le terrain de la copropriété, et de douter de l’effectivité de la servitude de passage de 1901 bénéficiant au bien vendu ; qu’il n’était dès lors pas tenu de procéder à des vérifications complémentaires que n’exigeait pas la situation de droit ressortant des actes ;

Que, s’il est constant que M^e I X est intervenu dans le cadre de la négociation et de la rédaction de la promesse de vente aux côtés de la SCI Y IMMOBILIERE, venderesse, alors même que le représentant légal de la SCI était M. B X, son père, en contravention avec l’obligation d’impartialité et avec l’incompatibilité déontologique résultant de son lien de parenté avec l’une des parties à l’acte, il n’est pas établi que ce manquement est en lien de causalité avec le préjudice allégué par les appelantes, rien ne permettant de retenir que la présence d’un autre notaire aurait permis de mettre en lumière la difficulté tenant à la disparition partielle du chemin F et à la contestation ultérieure par le syndicat des copropriétaires La Polynésie du chemin d’accès effectivement utilisé depuis 1965 sur l’N des Lauriers, créée en partie sur l’assiette de l’ancien chemin F ;

Que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a mis M^e I X hors de cause ;

Sur la demande reconventionnelle de la SCI Y IMMOBILIERE :

Attendu que la SCI Y IMMOBILIERE sollicite le versement de la somme de 110.000 euros à titre d’indemnisation du préjudice résultant pour elle du retard dans la signature de l’acte authentique de vente et du retard dans la perception du prix de l’immeuble ;

Que l’avenant du 22 mai 2013 portant prorogation du délai de levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse de vente prévoit en ce qui concerne le sort de l’indemnité d’immobilisation :

'Elle sera versée au Promettant et lui restera aqcuise de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le Bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.';

Qu’il est constant que toutes les conditions suspensives ont été réalisées et que, si la SARL SECIO, substituée à la SARL K L, a levé l’option dans le délai, elle n’a pas réalisé la vente puisqu’elle a refusé de signer l’acte authentique qui devait intervenir dans un délai de cinq jours suivant la levée de l’option alors que seul cet acte emporte transfert de propriété du bien et paiement du prix ; qu’il convient en conséquence de faire application de la clause contractuelle sus-rappelée destinée à réparer le préjudice résultant de l’immobilisation de l’immeuble au-delà du délai convenu pour la réalisation de la vente, tant à l’égard de la SARL K L, signataire de la promesse, qu’à l’égard de la SARL SECIO, acquéreur par substitution, et de confirmer ce faisant le jugement sur ce point ;

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement

et en dernier ressort,

Déclare la demande en résolution de la vente formée pour la première fois en cause d’appel par la SARL K L et par la SARL SECIO irrecevable sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile ;

Déclare l’appel en intervention forcée du syndicat des copropriétaires La Polynésie pour la première fois en cause d’appel irrecevable sur le fondement de l’article 555 du code de procédure civile et ordonne la mise hors de cause de ce syndicat des copropriétaires ;

Déboute la SARL K L et la SARL SECIO de leur appel principal et la SCI Y IMMOBILIERE de son appel incident et confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL K L et la SARL SECIO in solidum au paiement des indmenités suivantes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

— à la SCI Y IMMOBILIERE la somme de 3.500 euros,

— à M^e I X celle de 2.500 euros,

— au syndicat des copropriétaires La Polynésie celle de 2.000 euros ;

Les condamne aux entiers dépens d’appel lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT