COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 14 NOVEMBRE 2017

L.V

N° 2017/

Rôle N° 16/05035

G X

E Z épouse X

C/

F Y

SCP H I & F Y

Grosse délivrée

le :

à :M^e Arlabosse

M^e Guedj

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 03 Mars 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 14/00201.

APPELANTS

Monsieur G X

né le […] à […]

de nationalité Française, […]

représentéet assisté par M^e Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

Madame E Z épouse X

née le […] à […]

de […]) représentée et assistée par M^e Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMES

Maître F Y, notaire associé, membre de la SCP I et Y, demeurant […]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e François LOUSTAUNAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

plaidant

SCP H I & F Y prise en la personne de son représentant légal en exercice 1 Lot Le Verger des Ferrages – […]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e François LOUSTAUNAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Octobre 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, M^me VIGNON, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller faisant fonction de Président

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame E J.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2017

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2017,

Signé par Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, faisant fonction de Président ,faisant fonction de Président et Madame E J, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 05 juin 2003, M. G X et M^me E X née Z ont acquis de M. A et M^me B une maison à usage d'[…], […], pour un prix de 495.459,00 €.

Se plaignant d’un certain nombre de désordres affectant leur bien, M. et M^me X ont saisi le juge des référés qui, par ordonnance en date du 24 janvier 2007, a désigné M. C en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance du juge de l’exécution en date du 29 avril 2008, M. et M^me X ont obtenu l’autorisation d’inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur un immeuble appartenant à M. A pour garantie d’une somme de 140.000 €, publiée le 23 juin 2008 et dénoncée à M. A le 30 juin 2008.

Le 14 septembre 2009, l’étude notariale I-Y a informé le conseil des époux X de la vente du bien immobilier sur lequel l’hypothèque judiciaire provisoire avait été inscrite. Ce dernier lui a répondu le 15 septembre 2009 que la créance n’était pas déterminable compte tenu des opérations d’expertise toujours en cours. Les sommes correspondant à l’inscription d’hypothèque ont fait l’objet d’une convention de séquestre, à l’initiative de Maître F Y, entre le vendeur et l’acquéreur.

Par jugement du 10 octobre 2012, le tribunal de grande instance de Draguignan a condamné M. A et M^me B à payer aux époux X la somme globale de 84.751,96 € au titre des travaux de reprises et des divers préjudices subis par eux. Cette décision, assortie de l’exécution provisoire, a été confirmée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 12 juin 2014.

Par courrier du 14 novembre 2012, le conseil des époux X a écrit à l’étude notariale pour réclamer le paiement des sommes, objet de la condamnation susvisée. Maître Y leur a répondu que les fonds issus de la vente de l’immeuble hypothéqué avaient été remis à M. A.

Confrontés à l’insolvabilité de leurs débiteurs, M. et M^me X ont, par acte d’huissier en date du 04 décembre 2013, assigné Maître F Y et la SCP I-Y devant le tribunal de grande instance de Draguignan, estimant que leur responsabilité professionnelle était engagée.

Par jugement en date du 03 mars 2016, prononcé de manière contradictoire, le tribunal de grande instance de Draguignan a:

— débouté M. et M^me X de leurs demandes,

— condamné M. et M^me X à payer à Maître Y et la SCP I Y la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a considéré que:

— si le notaire s’était bien engagé à conserver les fonds , il ne s’était pas engagé à les consigner, ni à passer outre les règles procédurales de renouvellement justifiant la conservation du montant de l’hypothèque,

— le fait pour le notaire de s’être engagé à conserver les fonds ne dispensait pas les créanciers d’accomplir les formalités légales nécessaires au maintien de cette conservation.

Par déclaration du 18 mars 2016, M. et M^me X ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 09 avril 2016, M. et M^me X demandent à la cour, au visa des articles 1382 et 2435 du code civil, de:

— réformer le jugement du tribunal de instance de Draguignan en toutes ses dispositions,

Et statuant de nouveau:

— dire et juger que Maître F Y et la SCP H I- F Y ont engagé leur responsabilité civile professionnelle à l’égard de M. et M^me X,

En conséquence:

— condamner solidairement Maître F Y et la SCP H I- F Y à leur payer la somme de 99.680,45 € en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande, à parfaire du montant des dépens et des frais d’exécution à recouvrer, avec anatocisme conformément à l’article 1154 du code civil,

— condamner in solidum Maître F Y et la SCP H I- F Y à leur payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils reprochent à Maître D de s’être dessaisi du prix de vente au mépris d’une sûreté qui avait été prise et surtout au mépris d’un engagement autonome qu’il avait lui-même souscrit à leur égard.

Sur le premier moyen, ils font valoir que:

— conformément aux dispositions de l’article 2435 du code civil, le renouvellement de l’hypothèque judiciaire n’est plus obligatoire dès lors que le prix objet de l’hypothèque a été consigné,

— Maître Y avait l’obligation légale de faire séquestrer les fonds et de les faire consigner lors de la vente de l’immeuble et ce, au vu de l’état hypothécaire du bien,

— les sommes séquestrées par Maître Y doivent être considérées comme ayant été consignées pour permettre aux acquéreurs de l’immeuble de M. A d’acquérir un bien, libéré de son hypothèque judiciaire provisoire,

— il ne peut leur être fait grief de ne pas avoir renouvelé leur hypothèque, une telle démarche n’étant pas obligatoire.

Sur le second moyen, ils soutiennent que:

— Maître Y a pris, par écrit, un engagement autonome, accepté par eux, de conserver les fonds jusqu’à l’intervention d’un jugement définitif,

— au regard de cet engagement, ils n’avaient donc à se préoccuper du renouvellement de leur hypothèque provisoire ou de la manière dont notaire avait juridiquement ou pas consigné les fonds,

— le fait que le notaire ne soit pas légalement obligé de souscrire une telle obligation est totalement indifférent,

— en se dessaisissant des fonds en dépit d’un tel engagement, le notaire a nécessairement commis une faute engageant sa responsabilité.

Ils précisent que leur préjudice est équivalent au montant de la condamnation de M. A et de M^me B et dont ils auraient pu obtenir le paiement intégral si le notaire avait conservé les fonds comme il s’y était engagé. Quant au lien de causalité, ils font observer qu’il est établi que M. A et M^me B sont insolvables.

Maître F Y et la SCP H I- F Y – K L, dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 03 mai 2016, demandent à la cour:

— statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel,

— confirmer le jugement entrepris,

— débouter les époux X de leurs demandes, fins et conclusions,

— les condamner au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que:

— les appelants méconnaissent la nature exacte d’une consignation et sa différence avec un simple séquestre,

— la consignation, qui se définit comme le dépôt de la chose due dans un lieu désigné par la loi, doit être faite en respectant les règles fixées par l’article 1428 du code de procédure civil,

— la convention de séquestre invoquée par les époux X, à laquelle ils sont tiers, n’équivaut pas à une consignation au sens de l’article de l’article 2435,

— le séquestre, s’est conformé aux dispositions de sa mission dans les termes de la convention convenue entre le vendeur et l’acquéreur, pour garantir ce dernier du droit de suite attaché à l’inscription litigieuse, susceptible d’être suivie d’une publicité définitive, rétroagissant à la date de l’inscription provisoire,

— il n’appartenait pas au notaire de se substituer aux obligations pesant sur le créancier hypothécaire, dans les termes du décret du 31 juillet 1992, pour assurer la pérennité de son inscription,

— dans les courriers de Maître Y, il n’est question que d’un séquestre dans l’attente d’une décision au fond et il ne peut être soutenu que le notaire aurait contracté une obligation particulière à l’endroit du tiers créancier, que sont les époux X, à l’effet de pourvoir à la défense de leurs intérêts,

— le notaire s’est donc engagé à conserver les fonds mais jamais à les consigner, ce qui ne dispensait pas les créanciers d’accomplir les formalités légales nécessaires au maintien de la conservation de l’hypothèque.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 09 octobre 2017.

MOTIFS

M. et M^me X reprochent à Maître Y de s’être dessaisi du prix de vente alors que l’immeuble était grevé d’une hypothèque judiciaire provisoire et qu’il avait été procédé au séquestre de la totalité du prix de vente en son étude. Plus précisément, ils considèrent que Maître Y a commis une double faute:

— une faute relative au non-respect du sûreté relative grevant le bien,

— une faute relative à la violation de l’engagement autonome pris par le notaire à leur égard.

Sur le premier point, les époux X soutiennent qu’ils n’avaient pas à et ne pouvaient pas renouveler l’inscription d’hypothèque provisoire dans la mesure où le bien grevé avait été vendu et que le prix avait été consigné par le notaire. Ils précisent en effet que les sommes séquestrées par Maître D doivent en réalité être considérées comme ayant été consignées pour permettre aux acquéreurs de l’immeuble de M. A d’acquérir un bien libéré de son hypothèque judiciaire provisoire.

Selon l’article 2434 du code civil, l’inscription conserve le privilège ou l’hypothèque jusqu’à la date que fixe le créancier en se conformant aux dispositions qui suivent.

Conformément aux dispositions de l’article 2435 du code civil, l’inscription cesse de produire effet si elle n’a pas été renouvelé au plus tard à la date visée au premier alinéa de l’article 2434 (…). Le renouvellement est obligatoire dans le cas où l’inscription a produit son effet légal, notamment en cas de réalisation du gage, jusqu’au paiement ou à la consignation du prix.

En l’espèce, par ordonnance en date du 29 avril 2008, le juge de l’exécution a autorisé les époux X à publier une hypothèque judiciaire provisoire sur un immeuble appartenant à M. A pour garantie d’une somme de 140.000 €.

Il n’est pas contesté que le bien de M. A, objet de l’inscription d’hypothèque provisoire, a été vendu et qu’en l’absence d’un titre définitif sur la créance, les sommes correspondant à l’inscription d’hypothèque, ont fait l’objet d’une convention de séquestre entre le vendeur et l’acquéreur , afin de prémunir ce dernier du droit de suite attaché à l’inscription d’une hypothèque devenue entre temps définitive au terme de la procédure.

En l’absence de renouvellement de l’inscription provisoire ou d’inscription judiciaire définitive, le séquestre a pu remplir sa mission et procéder à la libération des fonds, comme le précise Maître D, dans son courrier adressé au conseil des époux X le 20 novembre 2012 ' Je vous précise que la totalité du prix de vente a été séquestré jusqu’au 17 août 2011, date à laquelle il avait été constaté que l’hypothèque judiciaire provisoire tombait et qu’aucune inscription d’hypothèque judiciaire définitive n’avait été prise. En conséquence, j’ai remis les fonds à M. A.'

En vertu de l’article 2435 du code civil susvisé, seuls le paiement ou la consignation permettent au créancier de se dispenser du renouvellement de l’inscription provisoire.

Or, la remise de fonds à un séquestre ne peut s’analyser en une consignation et ne dispense donc pas de procéder aux formalités prévues à l’article 2434 du code civil. En effet, la consignation, pour dispenser le créancier du renouvellement de l’inscription, doit être soit acceptée par le créancier, soit validée par jugement définitif.

La convention de séquestre, qui avait été conclue en l’espèce et à laquelle les époux X sont tiers, n’équivaut pas à une consignation au sens de l’article 2435 du code civil.

Les échanges de courriers entre Maître Y et le conseil des appelants ne démontrent à aucun endroit l’existence d’aucune consignation conventionnelle et encore moins légale.

Maître Y, dans deux courriers datés respectivement du 14 septembre et 17 septembre 2009, informe le conseil des époux X que ' conformément à l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire, lors de la régularisation de l’acte authentique de vente, je dois procéder au séquestre du montant indiqué dans l’attente de la production d’un jugement définitif'.

Le conseil de M. et M^me X répondra au demeurant à chacun de ces courriers pour expliquer que la créance de ses clients n’étant pas déterminable compte tenu des opérations d’expertise en cours, ' la mainlevée de l’inscription contre séquestre de tout ou partie du prix de vente ne me paraît donc pas possible.'

Les époux X ne peuvent valablement soutenir que Maître D avait l’obligation légale, non seulement de séquestrer mais aussi de consigner les fonds lors de la vente de l’immeuble, et ce, au vu de l’état hypothécaire du bien.

Aucun texte n’impose au notaire de consigner les fonds lors de la vente d’un immeuble grevé d’une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire et contrairement à ce qu’ils affirment, il n’existait aucun obstacle au renouvellement de l’inscription par le seul fait que le bien immobilier était sorti du patrimoine du débiteur dès lors que l’inscription renouvelée n’est que la continuation et le prolongement de la première inscription.

En d’autres termes, le notaire ne s’est pas engagé à consigner les fonds et la constitution d’un séquestre ne dispensait pas les appelants d’accomplir les formalités légales pesant sur le créancier hypothécaire, dans les termes des dispositions du décret du 31 juillet 1992, pour assurer la pérennité de leur inscription.

Au demeurant, en l’absence de renouvellement d’inscription, Maître Y était tenu, sous peine d’engager sa responsabilité professionnelle envers les parties à l’acte de vente, de libérer les fonds, objet du séquestre.

Quant à l’existence d’un engagement autonome et unilatéral du notaire à l’égard des époux X de conserver les fonds jusqu’à l’intervention d’un jugement définitif, il sera observé qu’aux termes des correspondances de Maître Y, il n’est question que de séquestre dans l’attente d’une décision au fond et ces réponses ne comportaient aucun élément erroné de nature à induire les appelants en erreur ou à tromper leur vigilance. Il est parfaitement inopérant pour les appelants de prétendre que le notaire aurait contracté une obligation particulière à l’endroit du tiers créancier que sont les époux X, à l’effet notamment de pourvoir à leurs intérêts, alors mêmes que ces derniers étaient représentés par un conseil, à qui les courriers étaient précisément adressés.

Le fait que les époux X ou leur conseil aient pu se méprendre sur la différence entre une consignation et un simple séquestre, ne saurait engager la responsabilité professionnelle du notaire, qui n’avait à se substituer aux obligations pesant sur eux d’accomplir les formalités légales nécessaires pour assurer la conservation de leur hypothèque.

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont considéré que Maître Y n’avait commis aucune faute et ont en conséquence débouté les époux X de leurs demandes.

Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant:

Condamne M. G X et M^me E X née Z à payer à Maître F Y et la SCP H I- F Y – K L la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. G X et M^me E X née Z aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT