COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE 1-2

ARRÊT

DU 03 OCTOBRE 2019

N° 2019/704

C. O.

N° RG 18/10780

N° Portalis DBVB-V-B7C-BCVT6

B C

C/

D X

E F épouse X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître A

Maître CECERE

DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal d’instance de Marseille en date du 12 avril 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-17-2855.

APPELANTE :

Madame B C

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2018/7942 du 27/07/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’Aix-en-Provence)

née le […] à MARSEILLE

demeurant […]

représentée et assistée par Maître Magali A, avocat au barreau de MARSEILLE, substituée par Maître Julia CAVÉ, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS :

Monsieur D X

né le […],

demeurant […]

Madame E F épouse X

née le […],

demeurant […]

représentés et assistés par Maître Marion CECERE, avocat au barreau de MARSEILLE, substituée par Maître Faustine KARAMANI-PELACUER, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1^er juillet 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Catherine OUVREL, présidente, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour,

COMPOSÉE DE :

Madame, Geneviève TOUVIER, présidente

Madame Sylvie PEREZ, conseillère

Madame Catherine OUVREL, conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Serge Lucas .

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 octobre 2019.

ARRÊT :

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 octobre 2019

Signé par madame Geneviève TOUVIER, présidente, et madame Caroline BURON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*-*-*-*-*-*

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail sous seing privé du 15 février 1999, monsieur D X et madame E F épouse X ont donné en location à monsieur et madame Z, un logement situé

[…], 2^e étage, […], moyennant un loyer mensuel intialement de 282,79 € et désormais de 440 €.

Par acte du 27 mai 2016, les époux X ont fait délivrer par huissier de justice aux époux Z un congé aux fins de vente pour le 15 février 2017.

Monsieur D X et madame E F épouse X ont ensuite fait délivrer un commandement de quitter les lieux daté du 7 juin 2016 visant la clause résolutoire du bail et ont mis en demeure madame B C, fille de madame Z et occupant le logement, de leur régler la somme de 933,19 € ainsi que de justifier d’une assurance garantissant les risques locatifs.

Par acte sous seing privé du 29 août 2017, monsieur D X et madame E F épouse X ont délivré à madame B C un congé pour vente dont elle n’a pas accepté l’offre.

Par ordonnance en date du 12 avril 2018, le juge des référés du tribunal d’instance de Marseille a :

• suspendu les effets de la clause résolutoire,

• condamné madame B C à payer à monsieur D X et madame E F épouse X la somme provisionnelle de 1 315,59 euros, comptes arrêtés le 28 février 2018,

• dit que la partie défenderesse pourra se libérer en 6 mensualités, égales et successives, la première devant intervenir dans les 30 jours de la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers en cours,

• dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra ses effets,

— il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de madame B C et de tous occupants des lieux loués, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— madame B C sera tenue au paiement en deniers ou quittance d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à 440 euros,

' condamné madame B C à payer à monsieur D X et madame E F épouse X une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' rejeté les autres demandes,

' condamné madame B C au paiement des dépens.

Selon déclaration reçue au greffe le 27 juin 2018, madame B C a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes les dispositions de l’ordonnance déférée dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 27 juin 2019, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, madame B C demande à la cour de :

' prononcer le rabat de l’ordonnance de clôture pour accueillir les dernières conclusions et pièces des parties,

À titre principal :

• dire n’y avoir lieu à référé en l’état d’une contestation sérieuse,

• annuler l’ordonnance entreprise,

À titre subsidiaire :

' infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

' l’autoriser, dans l’hypothèse où les intimés justifieraient d’une dette locative restant due, à s’en libérer en 36 mensualités et suspendre l’effet de la clause résolutoire durant cet échéancier,

' confirmer l’invalidité du congé-vente du 26 juillet 2017 à monsieur et madame Z,

' infirmer l’ordonnance quant à la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause :

' condamner les intimés à payer à maître A la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, laquelle s’engage à renoncer à percevoir l’aide juridictionnelle sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

' ordonner aux époux X de lui délivrer les quittances de loyer pour les années 2017 et 2018, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

' condamner les époux X aux dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions transmises le 28 juin 2019, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur D X et madame E F épouse X sollicitent de la cour qu’elle :

• ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture et clôture de nouveau la procédure à l’audience de plaidoirie du 1 er juillet 2019,

• réforme l’ordonnance entreprise,

• prononce la résiliation du bail,

• ordonne l’expulsion immédiate de madame B C ainsi que de tous occupants de son chef,

• confirme les dispositions de l’ordonnance en ce qu’elle a condamné madame B C au paiement de la somme de 1 315,59 € à titre de provision sur les loyers et charges dus au 28 février 2018 avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

• condamne madame B C au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant minimum de 480 € par mois outre charges jusqu’à complète libération des lieux,

• condamne madame B C au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts de droit outre les

dépens qui comprendront le coût du commandement du 7 juin 2016.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la révocation de la clôture

Aux termes de l’article 784 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’occurrence, aucune ordonnance de clôture n’a été prise, de sorte que la demande de révocation de l’ordonnance de clôture est sans objet.

Sur la clause résolutoire et le paiement des loyers

Par application de l’article 849 du code civil, le juge du tribunal d’instance peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu des dispositions de l’article 24 (V) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Par l’effet des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et ainsi que relevé par le premier juge, le bail liant les parties comprend une clause résolutoire dont l’acquisition a été activée par la délivrance d’un commandement de payer le 7 juin 2016 demeuré infructueux

en ce que la somme commandée n’a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé.

Madame B C conteste le montant des sommes réclamées expliquant ne pas les comprendre. Or, il ressort du décompte du 10 août 2017 ainsi que de celui du 1^er mars 2018 établis par le bailleur, et dont le détail, repris dans les écritures des intimés, est conforme notamment à la quittance de loyer du 30 mai 2016 s’agissant des années 2014 et 2015, que madame B C est débitrice des sommes suivantes :

— au titre de 2014 : 354,84 € tenant compte d’un loyer de 415,65 € par mois compte tenu de l’indexation des loyers applicables outre 60 € de charges et sous déduction de 20 € pour l’entretien dont la locataire s’occupe, soit une somme de 453,85 euros par mois avec une prise en charge de la caisse d’allocation familiale de 377 € ou 379 € selon les mois au titre de l’allocation logement ;

— au titre de 2015 : 153,83 € compte tenu des paiements de la caisse d’allocation familiale ainsi que de versements complémentaires de la locataire à hauteur de 202,25 euros, toujours sur la même base de loyer ;

— au titre de 2016 : 417,04 € correspondant à un loyer de 410 euros et 50 euros de charges (conforme à la quittance de loyers du 30 mai 2016), avec une déduction toujours de 20 euros et une allocation logement de 379 € par mois ;

— au titre de 2017 : 297,72 € correspondant à un loyer de 440 € et à une allocation logement de 379 € sur 9 mois puis seulement 329 € sur les trois mois restants ;

— au titre de 2018 : aucune somme due selon décompte établi au 1^er mars 2018, les mois de janvier et février étant réglés par l’intermédiaire du conseil de madame B C.

Au total, madame B C est redevable envers monsieur D X et madame E F épouse X d’une somme de 1 315,59 € tel que justement retenu par le premier juge. Les éléments par elle apportés sont insuffisants à démontrer des versements supplémentaires non pris en compte. Au contraire, les justificatifs produits de la caisse d’allocation familiale confirment les montants retenus, comme les quittances de loyer émises. De même, les courriers échangés entre les parties attestent de la parfaite connaissance par le locataire de l’évolution du montant du loyer.

Madame B C n’établit donc aucune contestation sérieuse de nature à exclure les pouvoirs du juge des référés. Concernant dès lors sa demande en annulation de l’ordonnance, il convient de rappeler que la question des pouvoirs du juge des référés n’impacte pas la validité de l’ordonnance, de sorte que cette demande ne se confond pas avec la caractérisation de contestations sérieuses ni avec l’appréciation des pouvoirs ou non pour le juge à statuer en référé. Aucun autre motif n’étant invoqué au soutien de la demande d’annulation, elle ne peut prospérer.

Madame B C justifie en revanche assurer régulièrement le bien loué au titre des années 2016, 2017 et 2018, tel que requis par le commandement du 7 juin 2016.

Elle atteste également ne percevoir que l’allocation de retour à l’emploi à hauteur de 461,44 € par mois. Elle a procédé à certains règlements même partiels. La production de ses relevés de compte des mois de février et juin 2019 démontre qu’elle procède à des versements aux intimés, mais demeurent très partiels.

Dans ces conditions, la décision du premier juge qui a suspendu les effets de la clause résolutoire, condamné à titre provisionnel madame B C à régler aux intimés la

somme de 1 315,59 € sous la forme de 6 versements mensuels, égaux et successifs, avec clause dirimante, est bien fondée et doit être confirmée. Il en est de même de sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 440 € par mois à compter de la potentielle résiliation du bail.

La validité ou non du congé pour vente délivré par huissier de justice le 26 mai 2016 ne relève pas pour sa part de l’appréciation du juge des référés et n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune décision n’étant aucunement reprise au dispositif de l’ordonnance querellée et n’étant pas établie comme étant une prétention formulée devant le premier juge. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette prétention émise par madame B C aux termes de ses dernières écritures.

Sur la demande de délivrance des quittances de loyer

En vertu de l’article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges (…). Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’occurrence, madame B C qui ne s’est pas acquitté du paiement intégral de ses loyers et charges au titre de l’année 2017, et ne justifie pas l’avoir fait au titre de l’année 2018, ne peut exiger du bailleur la délivrance de quittances de loyer, qui plus est sous astreinte, seuls des reçus pouvant éventuellement être sollicités.

Sa demande, qui peut être considérée comme se rattachant par un lien suffisant à la demande initiale, ne peut donc qu’être rejetée.

Sur la 'demande’ de dommages et intérêts pour préjudice moral

Force est là encore de constater que cette 'prétention’ n’en est pas une pour n’être pas reprise au dispositif des conclusions récapitulatives de l’appelante. La cour n’étant pas saisie, ne se prononce pas.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Madame B C qui succombe au litige sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de monsieur D X les frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont exposés pour leur défense. L’indemnité qui leur a été allouée à ce titre en première instance sera confirmée et il convient de lui allouer une indemnité complémentaire de 500 euros en cause d’appel.

L’appelante supportera en outre les dépens de première instance et d’appel, ceux-ci étant recouvrés en application des dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture,

Constate n’être pas saisie d’une 'prétention’ relative à l’octroi de dommages et intérêts pour préjudice moral à la charge des bailleurs,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à référé quant à l’appréciation de la validité du congé pour vente du 26 mai 2016,

Rejette la demande de madame B C tendant à la délivrance sous astreinte par monsieur D X et madame E F épouse X de quittances de loyer au titre des années 2017 et 2018,

Condamne madame B C à payer à monsieur D X et madame E F épouse X la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute madame B C de sa demande sur ce même fondement,

Condamne madame B C au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions relative à l’aide juridictionnelle, incluant le coût du commandement de payer du 7 juin 2016.

Le greffier, La présidente,