COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

(Anciennement dénommée 11ème chambre A)

ARRÊT AU FOND

DU 27 JUIN 2019

N° 2019/ 333

Rôle N° RG 18/02153 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BB5CW

Commune [Localité 1]

C/

SARL CATHÉDRALE D’IMAGES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON

SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TARASCON en date du 19 Janvier 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 08/01926.

APPELANTE

Commune [Localité 1] représentée par son Maire en exercice, y domicilié en cette qualité, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Louis-Marie DE ROUX, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIMEE

SARL CATHÉDRALE D’IMAGES immatriculée au R.C.S. de TARASCON sous le numéro B 997 576 814, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX-CHAMPLY de la SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

asssitée par M^e Yvon GOUTAL, avocat au barreau de PARIS, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 27 Mars 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Yves BENHAMOU, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Frédérique BRUEL, Conseillère

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2019 puis les parties ont été avisées que la décision était prorogée au 27 juin 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 juin 2019,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

— FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte en date du 5 septembre 1989, la commune [Localité 1] a consenti à la société CATHÉDRALE D’IMAGES un bail commercial d’une durée de dix ans portant sur les carrières communales de [Localité 2] situées sur le territoire de la commune précitée.

Il convient de préciser que la S.A.R.L. CATHÉDRALE D’IMAGES y a exercé une activité commerciale d’organisation de spectacles audio-visuels, de colloques, de séminaires, d’expositions, et de production d’ouvrages illustrés, films, photos, bandes sonores et reproductions.

Ce bail commercial a été renouvelé par avenant en date du 31 mars 2000 pour une nouvelle période de dix ans.

La commune [Localité 1] a fait délivrer par acte extrajudiciaire en date du 25 août 2008 à la S.A.R.L. CATHÉDRALE D’IMAGES un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime prenant effet le 28 février 2009 et qui avait pour justification le fait que 'la société Cathédrale d’Images a procédé en 2007 et au début de l’année 2008 sur les carrières objet dudit bail, à l’aménagement d’une salle de spectacle en constituant notamment des gradins ainsi qu’une rampe d’accès pour personnes handicapées. Cet aménagement s’est effectué sans l’autorisation du bailleur , ni des Architectes des Bâtiments de France alors même que lesdites carrières sont classées et protégées'.

Par acte d’huissier en date du 16 novembre 2008, la S.A.R.L. CATHÉDRALE D’IMAGES a fait assigner la commune [Localité 1] en vue notamment d’obtenir l’annulation du congé délivré.

Par ordonnance en date du 15 mai 2012, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Tarascon a sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal administratif saisi sur la question de l’appartenance des carrières louées au domaine public ou au domaine privé de la commune bailleresse.

Par jugement en date du 11 juin 2014, le tribunal administratif de Marseille a considéré que ces carrières appartenaient au domaine public de la commune [Localité 1].

Par arrêt en date du 15 février 2016, le Conseil d’Etat a censuré la décision du tribunal administratif de Marseille, jugeant que les carrières appartenaient à la date du congé signifié à la société CATHÉDRALE D’IMAGES au domaine privé de la commune [Localité 1].

Le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Tarascon par ordonnance en date du 24 novembre 2016, a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la commune [Localité 1].

Par jugement en date du 19 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Tarascon, a :

— annulé le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime délivré par exploit du 25 août 2008 à la S.A.R.L. CATHÉDRALE D’IMAGES,

— rejeté la demande d’expertise sollicitée par la commune [Localité 1],

— condamné la commune [Localité 1] à payer à la S.A.R.L. CATHÉDRALE D’IMAGES les sommes de :

' 5.800.000 euros à titre de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal à compter du dit jugement,

' 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes indemnitaires de la S.A.R.L. CATHÉDRALE D’IMAGES,

— condamné la commune [Localité 1] aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du dit jugement à hauteur de 25 % des condamnations mises à la charge de la commune [Localité 1].

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 7 février 2018, la commune [Localité 1] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions en date du 14 janvier 2019, la commune [Localité 1], demande à la cour de :

— infirmer le jugement attaqué,

— juger que le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime notifié par exploit du 25 août 2008 à la société CATHÉDRALE D’IMAGES a été régulièrement délivré,

— débouter la société CATHÉDRALE D’IMAGES de toutes ses demandes,

Subsidiairement,

— dire que l’indemnité d’éviction en saurait être supérieure à 750.000 euros,

En tant que de besoin,

— désigner un expert chargé d’évaluer le préjudice subi par la société CATHÉDRALE D’IMAGES du fait de son éviction,

En tout état de cause,

— condamner la société CATHÉDRALE D’IMAGES à verser à la commune [Localité 1] la somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle indique notamment que :

' le congé en cause a été délivré par l’autorité compétente car une délégation conforme aux dispositions des articles L 2141-1 et L 2122-22 5° du code général des collectivités territoriales a bien été donnée au maire par le conseil municipal,

' le refus de renouvellement était justifié par un motif grave et légitime,

' en effet l’article 6 de la convention signée le 5 septembre 1989 prévoyait que 'les carrières étant classées et protégées par le décret Malraux, aucun aménagement, aucune transformation, aucune restauration ne pourront être effectués sans l’avis de Monsieur l’architecte des monuments historiques, de la municipalité et éventuellement de la commission des sites'.

' la société CATHÉDRALE D’IMAGES a entrepris des travaux sans recueillir l’avis des personnes énumérées à cet article du contrat de bail, ce qu’elle ne conteste pas dans ses écritures,

' il s’agit d’une faute conventionnelle caractérisée.

Dans ses dernières conclusions en date du 6 mars 2019, la S.A.R.L. CATHÉDRALE D’IMAGES, demande à la cour de :

— confirmer le jugement querellé en ce qu’il a :

'annulé le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime délivré par exploit du 25 août 2008 à la S.A.R.L. CATHÉDRALE D’IMAGES,

' condamné la commune [Localité 1] à payer à la S.A.R.L. CATHÉDRALE D’IMAGES les sommes de:

' 5.800.000 euros à titre de dommages et intérêts outre intérêts

au taux légal à compter du dit jugement,

' 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’infirmer pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

— condamner la commune [Localité 1] à verser à la S.A.R.L. CATHÉDRALE D’IMAGES les sommes suivantes:

' 1.485.000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir correspondant à la valeur de sa marque,

' 1.000.000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt en réparation des préjudices subi du fait du comportement fautif de la commune [Localité 1],

— débouter la commune [Localité 1] de toutes ses demandes,

— condamner la commune [Localité 1] à verser à la S.A.R.L. CATHÉDRALE D’IMAGES la somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique notamment que le congé est irrégulier car la commune [Localité 1] ne rapporte par la preuve qui lui incombe, que le maire disposait d’une délégation de pouvoir régulière et exécutoire du conseil municipal à la date de délivrance du congé litigieux, le 25 août 2008.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 mars 2019.

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******

— MOTIFS DE LA COUR :

— SUR LA RÉGULARITÉ FORMELLE DU CONGÉ DÉLIVRÉ PAR LA COMMUNE [Localité 1] A LA S.A.R.L. CATHÉDRALE D’IMAGES AU REGARD DE LA COMPÉTENCE DE L’AUTEUR DE L’ACTE :

Dans le cas présent la S.A.R.L. CATHÉDRALE D’IMAGES argue de l’irrégularité du congé en se prévalant des dispositions de l’article L 2131-1 du code général des collectivités territoriales qui prévoit en substance que les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu’il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu’à leur transmission au représentant de l’Etat dans le département ou à son délégué dans l’arrondissement; pour les décisions individuelles cette transmission intervient dans le délai de quinze jours à compter de leur signature. La société intimée allègue ainsi que cette formalité applicable notamment aux délibérations du conseil municipal selon l’article L 2131-2 du code général des collectivités territoriales conditionne leur entrée en vigueur. Dès lors la S.A.R.L. CATHÉDRALE D’IMAGES fait valoir qu’à défaut de justifier de la date de transmission en préfecture de la délibération du 3 avril 2008 la commune [Localité 1] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que le maire disposait d’une délégation régulière et exécutoire du conseil municipal à la date de délivrance du congé litigieux, le 25 août 2008.

Toutefois l’article L 2122-21 du code général des collectivités territoriales dans sa version résultant de l’ordonnance du 18 décembre 2003 [disposition en vigueur lors de la délivrance du congé le 25 août 2008] prévoit en substance s’agissant de ses pouvoirs propres que le maire est chargé d’administrer les propriétés de la commune.

Or, dans un arrêt de principe du 28 mai 2008 la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a affirmé très nettement, s’agissant spécifiquement d’un bail commercial:'Mais attendu d’une part que la cour d’appel a exactement retenu par des motifs adoptés, que l’article L 2122-21 du code général des collectivités territoriales conférait au maire le pouvoir d’administrer les biens de la commune et spécialement de passer les baux relatifs à ces biens, que le congé n’étant pas une action en justice mais un acte d’administration de la commune, le moyen tiré du défaut de pouvoir du maire pour délivrer ce congé était sans fondement'(Cass.civ, 3ème , 28 mai 2008, in Bull, 2008,III, n°96).

Il se déduit donc des observations qui précédent que le congé délivré par le maire relevait d’un acte d’administration qui ne nécessitait pas la délivrance d’un pouvoir par le conseil municipal.

Dès lors le maire de la commune [Localité 1] avait parfaitement compétence dans le cadre de ses pouvoirs propres pour délivrer seul sans délibération préalable du conseil municipal et sans délégation régulière et exécutoire de celui-ci, le congé litigieux. Par suite, ce congé est d’une régularité formelle qui ne souffre aucune discussion.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a annulé le congé litigieux au motif qu’il avait été délivré par une autorité qui n’avait pas compétence pour le faire, et statuant à nouveau de déclarer ledit congé régulier en la forme.

— SUR L’INVOCATION DE L’EXISTENCE DE MOTIFS GRAVES ET LÉGITIMES JUSTIFIANT LE NON RENOUVELLEMENT DU BAIL:

L’article L 145-14 du code de commerce dispose :

' Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.'

Ce n’est que quand il justifie de motifs graves et légitimes que le bailleur n’est pas tenu au versement d’une indemnité d’éviction comme le prévoit l’article L 145-17 – I -1° du même code qui dispose que: 'Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité:

1°/ S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après la mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.'

Dans le cas présent le congé qu’a fait signifier la commune [Localité 1] au preneur par acte d’huissier en date du 25 août 2008 se prévaut à l’encontre de la société CATHÉDRALE D’IMAGES du motif grave et légitime suivant:

'La CATHÉDRALE D’IMAGES a procédé en 2007 et en début d’année 2008, sur les carrières objet du dit bail, à l’aménagement d’une salle de spectacle en constituant notamment des gradins ainsi qu’une rampe d’accès pour personnes handicapées. Cet aménagement s’est effectué sans l’autorisation du bailleur, ni des Architectes de Bâtiments de France alors même que lesdites carrières sont classées et protégées.' (Pièce n°3 de la société intimée).

— Sur l’absence de mise en demeure préalable :

Il appartenait à la commune [Localité 1] en application des dispositions de l’article L 145-17 – I -1° du code de commerce précité s’agissant des aménagements allégués et caractérisant selon la bailleresse un motif grave et légitime de non renouvellement du bail commercial de mettre en demeure la société CATHÉDRALE D’IMAGES de les supprimer dans un délai d’un mois.

Il est de jurisprudence constante que le défaut de mise en demeure lorsque celle-ci était nécessaire et commandée par une exigence légale ayant un caractère impératif, empêche le bailleur de se prévaloir du motif du refus de renouvellement de sorte que le locataire a droit à une indemnité d’éviction.

La Cour suprême dans un arrêt de principe a affirmé en effet 'qu’en l’état d’un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d’indemnité d’éviction, l’absence de mise en demeure laisse subsister le congé et le droit pour le preneur au paiement d’une indemnité d’éviction’ (Cass.civ, 3ème, 15 mai 2008, in Bull, 2008,III, n°82).

Il convient du reste de souligner que dans le cas présent les aménagements reprochés à la S.A.R.L. CATHÉDRALE D’IMAGES qui sont à l’évidence mineurs, revêtaient un caractère totalement réversible. Tel est de manière incontestable le cas de la couverture en bois amovible posée sur les gradins mais également de la rampe d’accès pour les personnes handicapées qui n’affectait pas la structure du site ni son aspect extérieur, et pouvait parfaitement être retirée sans porter atteinte au site.

Ainsi faute pour la commune [Localité 1] d’avoir accompli la formalité substantielle que constitue l’envoi d’une mise en demeure prévue par l’article L 145-17 – I -1° du code de commerce précité, elle ne saurait se prévaloir des motifs prétendument graves et légitimes qu’elle allègue et le preneur a droit à une indemnité d’éviction.

— Sur l’insincérité du congé s’agissant de prétendues fautes graves du preneur :

De surcroît les déclarations du maire de la commune [Localité 1] prononcées le 28 janvier 2019 apparaissent symptomatiques puisqu’il affirmait qu’il assumait pleinement le choix de son prédécesseur de ne pas renouveler le bail de la société CATHÉDRALE D’IMAGES à son échéance pour passer en délégation de service public tout en précisant: 'Il s’agissait d’améliorer la rentabilité du lieu, propriété communale, rappelons le. Cathédrale d’Images nous versait 40.000 euros par an, alors que Culturespaces, le nouveau gestionnaire choisi pour exploiter les carrières, verse 1 million d’euros à la commune '( pièce n°18 de la S.A.R.L. CATHÉDRALE D’IMAGES).

L’objectivité commande de constater que ces déclarations univoques et circonstanciées mettent clairement en exergue l’insincérité de la bailleresse s’agissant des prétendus motifs graves et légitimes figurant dans le congé, le souci de rentabilité étant le seul élément pris en considération par la commune [Localité 1] s’agissant du refus de renouvellement du bail.

Il convient donc au regard des observations qui précédent de dire que la commune [Localité 1] ne saurait se prévaloir de motifs prétendument graves et légitimes de non renouvellement du bail commercial figurant dans le congé litigieux de telle manière que la société CATHÉDRALE D’IMAGES a droit à une indemnité d’éviction.

— SUR LA RÉPARATION DES PRÉJUDICES LIÉS A L’ÉVICTION :

— Sur le préjudice subi par la S.A.R.L. CATHÉDRALE D’IMAGES du fait de la perte de son fonds de commerce :

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge notamment en se fondant sur une analyse extrajudiciaire réalisée avec soin et sérieux à la demande du preneur par un cabinet d’expertise comptable et de commissaire aux comptes le 25 juillet 2017 a évalué à juste titre la valeur du fonds de commerce à hauteur de 5.800.000 euros ; s’agissant de la perte de la marque le premier juge a estimé à bon droit que ce préjudice n’apparaît pas certain ni en lien de causalité directe avec la faute reprochée à la commune, dès lors qu’il s’agit d’expositions organisées par les dirigeants de la société demanderesse à l’extérieur du site des carrières.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la commune [Localité 1] à payer à la S.A.R.L. CATHÉDRALE D’IMAGES les sommes de 5.800.000 euros au titre de l’indemnité d’éviction due en application de l’article L.145-14 du code de commerce outre intérêts au taux légal à compter du dit jugement.

— Sur la demande de dommages et intérêts au titre des préjudices commerciaux, matériels et moraux:

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge opérant une exacte application du droit aux faits, a rejeté à juste titre les demandes de dommages et intérêts formées de ce chef. Le jugement querellé sera donc confirmé sur ce point.

— SUR LE SURPLUS DES DEMANDES :

Au regard des observations qui précédent, il y a lieu de débouter les parties du surplus de leurs demandes.

— SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE:

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de S.A.R.L. CATHÉDRALE D’IMAGES les frais irrépétibles exposés par elle et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner la commune [Localité 1] à payer à la S.A.R.L. CATHÉDRALE D’IMAGES la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

En revanche il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la commune [Localité 1] les frais irrépétibles exposés par elle et non compris dans les dépens.

Il y a lieu en conséquence de débouter la commune [Localité 1] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

— SUR LES DÉPENS :

Il convient de condamner la commune [Localité 1] qui succombe, aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort , par mise à disposition au greffe, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

— CONFIRME le jugement querellé sauf en ce qu’il a annulé le congé délivré par exploit d’huissier en date du 25 août 2008,

Statuant à nouveau sur ce point,

— DÉCLARE ledit congé régulier en la forme,

Y ajoutant,

Vu l’absence d’une mise en demeure prévue par l’article L 145-17 – I -1° du code de commerce avant la délivrance du congé pour motif grave et légitime,

— DIT que la commune [Localité 1] ne saurait se prévaloir des prétendus motifs graves et légitimes de non renouvellement du bail commercial figurant dans le congé litigieux de telle manière que la société CATHÉDRALE D’IMAGES a droit à une indemnité d’éviction,

— DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

— CONDAMNE la commune [Localité 1] à payer à la S.A.R.L. CATHÉDRALE D’IMAGES la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

— LA DÉBOUTE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

— LA CONDAMNE aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,