Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 3 octobre 2019, n° 17/22124

TGI Nice 25 juin 2015

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 3 octobre 2019

CA Aix-en-Provence 10 mars 2022

Arguments

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Accepté
Absence d'autorisation de l'assemblée générale
La cour a confirmé que la SCI Saint-Victor n'avait pas obtenu l'autorisation nécessaire pour ses constructions, rendant légitime la demande de remise en état.
Rejeté
Non-respect de l'astreinte initiale
La cour a jugé que les éléments présentés ne justifiaient pas une augmentation de l'astreinte, confirmant ainsi le montant initial.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a estimé qu'il était équitable de condamner la SCI Saint-Victor à verser des indemnités au titre de l'article 700 du CPC.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 3 oct. 2019, n° 17/22124
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	17/22124
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 25 juin 2015, N° 12/03784
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Laure BOURREL, président
Avocat(s) :	Philippe SAMAKJean-Marc SZEPETOWSKI
Cabinet(s) :	BADIE SIMON-THIBAUD ET JUSTON
Parties :	SCI SAINT VICTOR c/ SCI SEA SHORE, SCI SEA SHELL, SCI SEA DREAM, Société BEAULIEU A LA MONTAGNE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 03 OCTOBRE 2019

N° 2019/

Rôle N° RG 17/22124 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BBTQS

[…]

Société BEAULIEU A LA MONTAGNE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe SAMAK

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 25 Juin 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 12/03784.

APPELANTE

[…], dont le siège social est […]

représentée par M^e Philippe SAMAK, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Olivia DUFLOT CAMPAGNOLI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEES

[…] dont le siège social est […]
- […] pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

[…] dont le siège social est […]
- […] pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

[…], dont le siège social est […] pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

SOCIETE BEAULIEU A LA MONTAGNE dont le siège social est […] pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Juin 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Laure BOURREL, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Laure BOURREL, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Sophie LEONARDI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2019,

Signé par Madame Laure BOURREL, président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCI Saint-Victor qui est copropriétaire au sein de la résidence La Montagne sise à Beaulieu-sur-Mer, bénéficie d’un terrain partie commune à jouissance privative sur laquelle elle a fait construire une piscine ainsi qu’un auvent recouvert de tuiles, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Au cours de l’assemblée générale du 17 décembre 2010, il a été refusé à la SCI Saint-Victor la régularisation dudit bassin, et au cours de l’assemblée générale du 13 octobre 2011, il a été donné mandat au syndic d’agir en justice afin d’obtenir la démolition de la piscine ainsi que celle de l’auvent.

Par ordonnance de référé du 10 juillet 2012, a été rejetée la demande du syndicat des copropriétaires La Montagne, de la SCI Sea Shell, de la SCI Sea Shore, de la SCI Sea Dream, de la société civile de droit luxembourgeois Beaulieu à la Montagne, toutes 4 copropriétaires au sein de la résidence La Montagne.

Par exploit du 20 juillet 2012, le syndicat des copropriétaires La Montagne, la SCI Sea Shell, SCI Sea Shore, la SCI Sea Dream, et la société Beaulieu à la Montagne ont assigné au fond la SCI Saint-Victor.

Par jugement du 25 juin 2015, le tribunal de grande instance de Nice a :

— révoqué l’ordonnance de clôture, et fixé la clôture des débats à l’audience de plaidoirie,

— déclaré recevable l’intervention volontaire du syndic le cabinet Nardi,

— annulé l’assemblée générale des copropriétaires du 29 novembre 2012,

— déclaré les demandes du syndicat des copropriétaires La Montagne irrecevables,

— dit qu’il n’y a pas lieu à annulation du procès-verbal d’huissier en date du 21 février 2012,

— condamné la société Saint-Victor sous astreinte de 300 € par jour de retard à l’issue d’un délai de un mois à compter de la signification du présent jugement à :

* supprimer la piscine réalisée sur le terrain dont elle n’a que la jouissance privative et remettre en état les lieux,

* supprimer l’auvent recouvert de tuiles,

— condamné la SCI Saint-Victor à payer à la SCI Sea Shell, la SCI Sea Shore, la SCI Sea Dream et à la société civile de droit luxembourgeois Beaulieu à la Montagne une somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— rejeté toutes autres ou plus amples demandes,

— débouté le syndicat des copropriétaires La Montagne de sa demande fondée sur l’article 700 du CPC,

— condamné la SCI Saint-Victor aux entiers dépens de la présente instance,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire. »

La SCI Saint-Victor a relevé appel de cette décision par déclaration du 17 juillet 2015, à l’encontre de la SCI Sea Shell, de la SCI Sea Shore, de la SCI Sea Dream et de la société Beaulieu à la Montagne.

Par arrêt du 6 avril 2017, l’affaire a été retirée du rôle des affaires en cours.

La SCI Sea Shell, la SCI Sea Shore, la SCI Sea Dream et la société Beaulieu à la Montagne ont procédé au réenrôlement de cette affaire par placet du 7 décembre 2017 enregistré le 8 décembre 2017.

Par conclusions du 30 janvier 2017, qui sont tenues pour entièrement reprises, la SCI Saint-Victor demande à la cour de :

« Vu notamment l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967,

vu l’article 122 du code de procédure civile,

vu le constat de 2000 et le rapport de consultation de Monsieur X,

vu l’autorisation de Monsieur Y auteur de toutes les parties à la cause et la facture de 2001 ainsi que les attestations de ceux qui se sont baignés depuis 2001,

vu les acquisitions des SCI demanderesses,

vu l’article 1315 et 1165 du Code civil et 15 de la loi du 10 juillet 965 fixant les limites de l’action individuelle,

Constater que le syndicat n’est ni intimé ni appelant et que dès lors l’irrecevabilité de son action est définitive.

Vu l’existence continue d’un plan d’eau et d’un bassin pendant plus de 10 ans avant l’assignation,

Réformer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions.

Vu notamment l’article 1315 du Code civil et 1134 et 1165 du Code civil,

Déclarer les sociétés civiles Sea Shell, Sea Shore, Sea Dream, Beaulieu à la Montagne irrecevables et infondées en leurs demandes.

Annuler le procès-verbal de constat du 21 février 2012 pratiqué dans un lieu privé sans ordonnance pour violation de domicile et atteinte à la vie privée.

Les condamner in solidum à verser à la SCI Saint-Victor la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel.»

Par conclusions du 25 janvier 2018, qui sont tenues pour entièrement reprises, la SCI Sea Shell, la SCI Sea Shore, la SCI Sea Dream et la société civile de droit luxembourgeois Beaulieu à la Montagne demandent à la cour de :

« Confirmer dans son intégralité le jugement entrepris sauf sur le quantum de l’astreinte à laquelle la

SCI Saint-Victor a été condamnée pour le porter à un montant journalier de 500 €.

Par voie de conséquence, condamner la SCI Saint-Victor, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce, pour chaque infraction, d’avoir à :

— supprimer la piscine réalisée sur le terrain dont elle n’a que la jouissance privative et remettre les lieux en l’état,

— supprimer l’auvent recouvert de tuiles.

Condamner la SCI Saint-Victor à payer aux concluantes la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SCP Badie Simon -Thibaud Juston, avocats aux offres de droit. »

L’instruction de l’affaire a été close le 28 mai 2019.

MOTIFS

Préalablement, il convient de préciser que par jugement du 15 octobre 2013, le tribunal de grande instance de Nice a annulé l’assemblée générale du 17 décembre 2010 des copropriétaires de la résidence La Montagne, que par jugement du 28 mars 2013, la même juridiction a annulé l’assemblée générale du 13 octobre 2011, jugement confirmé par l’arrêt du 28 mai 2014 de la cour d’appel de céans, et que par jugement du 12 février 2015 de la même juridiction, il avait déjà été prononcé l’annulation de l’assemblée générale du 29 novembre 2012.

Il ne peut donc être tiré aucun argument de ses assemblées générales qui ayant été annulées sont réputées n’avoir jamais existé.

Sur la procédure

1.A défaut d’appel élevé à l’encontre du syndicat des copropriétaires La Montagne, d’appel principal du syndicat des copropriétaires La Montagne, ou d’appel provoqué de la part des autres intimées à l’encontre du syndicat des copropriétaires La Montagne, le jugement déféré qui a déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires La Montagne à force de chose jugée.

Il n’y a lieu donc de statuer sur ce point, ni de le constater dans le dispositif du présent arrêt.

2.Par application des dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire est recevable dans son action individuelle motivée par une atteinte portée aux parties communes ou visant à lutter contre la violation du règlement de copropriété, sans avoir à justifier d’un préjudice personnel distinct de celui supporté par la collectivité.

Pour l’application de ce principe, il n’y a lieu de distinguer entre les parties communes et les parties communes à jouissance privative, ni entre les copropriétaires faisant partie de la copropriété antérieurement à l’atteinte dénoncée, et ceux ayant acquis leur lot au sein de la copropriété postérieurement à cette atteinte.

En conséquence, l’action de la SCI Sea Shell, la SCI Sea Shore, la SCI Sea Dream et la société civile de droit luxembourgeois Beaulieu à la Montagne dirigée à l’encontre de la SCI Saint Victor en remise en état des lieux par la suppression de la piscine et de l’auvent recouvert de tuiles au motif qu’elle n’aurait pas obtenu ni l’autorisation ni la régularisation de ces constructions de l’assemblée générale des copropriétaires est recevable.

3. L’article 1 de l’ordonnance n° 45-2592 du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers énonce que les huissiers de justice peuvent, commis par justice ou à la requête de particuliers , effectuer des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter, et que sauf en matière pénale où elles ont valeur de simple renseignement, ces constatations font foi jusqu’à preuve contraire.

Toutefois, un particulier et par lui l’huissier de justice mandaté, ne peut s’affranchir des lois et règlements qui protègent la propriété privée, la correspondance, ou encore la vie privée et dès lors que des constatations sont à opérer chez un tiers, et sauf accord expres du tiers, il est nécessaire d’obtenir préalablement une autorisation judiciaire.

Un constat d’huissier qui ne respecte pas ses principes encourt la nullité et doit être écarté des débats.

Dans la présente instance, il résulte de la photographie insérée en page 9 du procès-verbal du 21 février 2012 dressé par Maître A B de Gubernatis, huissier de justice, que ce cliché a été pris à partir de la terrasse pavée qui se trouve sur la partie commune dont la SCI Saint-Victor à la jouissance exclusive et qui est clôturé, l’existence de cette clôture étant l’objet d’un autre litige . Il y a donc manifestement eu introduction sans autorisation.

Ce procès-verbal de constat du 21 février 2012 sera donc écarté des débats.

Sur le fond

La SCI Saint-Victor ne conteste pas ne pas avoir obtenu de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence La Montagne la régularisation de la piscine construite sur le jardin attenant à son appartement dont elle a la jouissance exclusive, et de l’auvent recouvert de tuiles.

Elle invoque l’acquisition de la prescription décennale afin de ne pas être obligée de remettre les lieux en l’état.

S’agissant d’une remise en état d’une partie commune à jouissance privative, même s’il s’agit d’une construction en dur, soit une action personnelle, et non une action réelle de demande de restitution d’une partie commune qui aurait été annexée, la prescription acquisitive est la prescription décennale instaurée par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En ce qui concerne la piscine, la SCI Saint-Victor soutient que Madame Z, gérante de la SCI Saint-Victor, était encore locataire, avait obtenu l’autorisation de son propriétaire Monsieur C Y, gérant de la SCI Beaulieu Méditerranée, de réaliser un bassin semi enterré dans son jardin. Elle en justifie par la production d’une télécopie en date du 21 mars 2001.

Toutefois, cette autorisation d’un copropriétaire à sa locataire, n’est pas de nature à valider l’absence d’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires.

La SCI Saint-Victor argue de cette autorisation, et d’une facture du 15 juin 2001 et d’attestation, pour dire que ce bassin a été construit en 2001, et qu’il y aurait donc acquisition de la prescription décennale.

Cependant, en premier lieu, l’acte d’acquisition du 1^er août 2002 de la SCI Saint-Victor ne mentionne pas ledit bassin, ni le rapport de consultation du 15 septembre 2002 du cabinet D E produit par la SCI Saint-Victor qui a fait l’état des lieux du lot lui appartenant, intérieur et extérieur.

En second lieu, il est démontré par les pièces produites par les parties, et notamment par la déclaration préalable de travaux déposée par la SCI Saint-Victor auprès de la mairie de Beaulieu-sur-Mer le 18 novembre 2011, que cette piscine en dur puisqu’il est indiqué « le revêtement de la cuve et les margelles sont en pierre naturelle », a remplacé le bassin existant quatre ans

auparavant, soit donc en 2006.

S’agissant d’une construction différente et non d’un remplacement à l’identique, le délai de prescription n’a commencé à courir qu’à compter de cette date en 2006.

Les allégations de la SCI Saint-Victor selon lesquelles il y aurait eu un remblaiement suite à un effondrement du terrain qui aurait conduit à l’enterrement du bassin préexistant est sans effet dans la mesure où les matériaux utilisés démontrent qu’il n’y a pas remplacement de l’existant, mais construction nouvelle.

À la date de l’introduction de la demande le 20 juillet 2012, la prescription n’était donc pas acquise.

Le jugement déféré qui a ordonné la remise en état des lieux par la suppression de la piscine sera confirmé.

En ce qui concerne l’auvent recouvert de tuiles, il résulte du report de consultation du 15 septembre 2002 du cabinet D E déjà cité, produit par la SCI Saint-Victor, que la tonnelle qui a précédé l’auvent tuilé, n’était pas recouverte de tuiles.

La construction de l’auvent tuilé qui n’est pas une construction identique, est donc une construction nouvelle et postérieure.

À la date de l’introduction de la demande de remise en état des lieux le 20 juillet 2012, la prescription décennale n’était donc pas acquise.

Le jugement déféré qui a ordonné la remise en état des lieux par la suppression de l’auvent recouvert de tuiles sera donc confirmé.

Aucun des éléments produits ne justifie d’augmenter l’astreinte journalière prononcée par le premier juge à hauteur de 300 €.

Sur les autres demandes

L’équité commande de faire bénéficier les intimées des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Saint-Victor qui succombe sera condamnée aux dépens et sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant par arrêt contradictoire,

Déclare recevable l’action de la SCI Sea Shell, la SCI Sea Shore, la SCI Sea Dream et la société civile de droit luxembourgeois Beaulieu à la Montagne dirigée à l’encontre de la SCI Saint Victor en remise en état des lieux par la suppression de la piscine et de l’auvent recouvert de tuiles,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à annulation du procès-verbal en date du 21 février 2012,

L’infirme de ce chef, statuant à nouveau et y ajoutant,

Annule le procès-verbal du 21 février 2012 établi par Maître A B de Gubernatis,

Condamne la SCI Saint-Victor à payer la SCI Sea Shell, la SCI Sea Shore, la SCI Sea Dream et la société civile de droit luxembourgeois Beaulieu à la Montagne ensemble la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée de ce chef par le premier juge,

Condamne la SCI Saint-Victor aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT