COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 19 DECEMBRE 2019

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N° 2019/ 740

N° RG 18/16686 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BDHB3

Syndicat des copropriétaires ARCADIA PRINCIPAL

C/

[B] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e LACROUTS

M^e DEUR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 09 Octobre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 15/03344.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires ARCADIA PRINCIPAL L, sis [Adresse 1]) agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société CABINET SALMON, S.A.R.L. dont le siège social est [Adresse 2]) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit sièg

représenté et assisté par M^e Jérôme LACROUTS de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE

INTIME

Monsieur [B] [S]

demeurant '[Adresse 3] . [Adresse 4]

représenté et assisté par M^e Denis DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Novembre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Florence BRENGARD, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Priscilla BOSIO.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2019

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

La copropriété Arcadia située [Adresse 5] comprend deux immeubles de 238 lots regroupés sous le syndicat secondaire l’Arcadia 1, deux immeubles de 77 lots regroupés sous le syndicat secondaire l’Arcadia 2 et des équipements communs (espaces verts, club house, piscine, parcours de golf) regroupés sous le syndicat l’Arcadia Principal. M. [B] [S] est propriétaire d’un appartement acquis en 2004 situé au sein de l’ensemble immobilier Arcadia1.

Faisant valoir que l’assemblée générale ordinaire du 24 mars 2015 comportait diverses irrégularités et qu’il n’avait pas été régulièrement convoqué à l’assemblée générale extraordinaire du 4 mai 2015, M. [B] [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaires l’Arcadia Principal en nullité de ces assemblées générales et subsidiairement en nullité de diverses résolutions de l’assemblée générale ordinaire du 24 mars 2015 devant le tribunal de grande instance de Nice qui, par jugement contradictoire du 9 octobre 2018, a :

' prononcé l’annulation de l’intégralité des assemblées générales de la communauté immobilière Arcadia Principal des 24 mars et 4 mai 2015 ;

' débouté M. [B] [S] de sa demande en condamnation sous astreinte de ce même syndicat ;

' débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

' condamné le syndicat des copropriétaires Arcadia Principal à payer à M. [B] [S] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

' ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

' condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens avec bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Ce dernier a relevé appel de cette décision le 19 octobre 2018 et demande à la cour selon conclusions signifiées par voie électronique le 18 octobre 2019 de :

' réformer le jugement déféré ;

' déclarer irrecevables les demandes nouvelles formulées par M. [S] en appel ;

' débouter M. [B] [S] de l’ensemble de ses demandes ;

' dire qu’il convient de rectifier le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mars 2015 en ce qu’il est affecté d’erreurs matérielles sans incidence sur le sens des votes soit 45'875/53'351 tantièmes pour la résolution n°3d et 38'528/53'351 tantièmes pour la résolution n°6 de l’assemblée générale du 24 mars 2015 ;

' condamner M. [B] [S] aux dépens et au paiement d’une indemnité de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, le syndicat fait valoir principalement que n’ayant pas été informé selon les modalités de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 du décès de M. [Y] [V], il ne peut lui être fait grief d’avoir adressé une convocation à son ancienne adresse, que sa veuve devenue unique propriétaire pouvait valablement confier un mandat à Mme [Z] [H], qu’il justifie des convocations à l’assemblée générale ordinaire du 24 mars 2015, que les irrégularités de la feuille de présence et le décompte des votes ne sont pas établis et que l’assemblée générale extraordinaire du 4 mai 2015 a été convoquée en urgence, circonstance justifiant la réduction du délai de convocation.

M. [B] [S] sollicite en réplique selon conclusions signifiées par voie électronique le 21 octobre 2019 :

vu les articles 9, 10 à 14, 26, 32 et 64 du décret du 17 mars 967,

vu l’article 21 de la loi du 10 juillet 1165,

' confirmer à titre principal le jugement déféré ;

' à titre subsidiaire, annuler les résolutions n°3c, 3d, 6, 7, 8 et 10 à 12 de l’assemblée générale du 24 mars 2015 ;

' condamner le syndicat des copropriétaires de l’Arcadia Principal à communiquer en son entier sous astreinte de 100 € par jour de retard l’acte de notoriété successoral du 14 janvier 2013 de feu [Y] [V] ;

' condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens et au paiement d’une indemnité de 2000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [B] [S] explique principalement que [Y] [V] décédé le [Date décès 1] 2012 a été convoqué aux deux assemblées générales de 2015 et que l’acte de notoriété produit le 2 novembre 2017 est incomplet, ne prouve nullement la qualité de propriétaire de l’appartement de sa veuve et partant la régularité du mandat consenti à Mme [Z] [H], que plusieurs copropriétaires n’ont pas été convoqués, que l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire du 24 mars 2015 a été établi par le syndic seul sans concertation préalable avec le conseil syndical, que sa feuille de présence ne tient pas compte « des allées et venues des participants qui ont été nombreuses au regard de la durée de l’assemblée », que de nombreuses erreurs de comptabilisation des votes sont intervenues, que les documents comptables prévus à l’article 11 du décret du 17 mars 1967 n’étaient pas joints à la convocation, que la mise en concurrence préalable à l’élection du syndic n’a pas été effectuée, que des travaux ont été votés sur présentation systématique de devis uniques et que le syndic a volontairement différer l’envoi de la convocation à l’assemblée générale extraordinaire du 4 mai 2015.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 22 octobre 2019.

MOTIFS de la DECISION

Sur l’assemblée générale ordinaire du 24 mars 2015 :

Au visa de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, « Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié sans délai au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte ».

S’il est constant que [Y] [V] est décédé le [Date décès 1] 2012 et nonobstant le débat opposant les parties sur la production et le contenu de l’acte de notoriété du 14 janvier 2013, M. [B] [S], demandeur à l’action en annulation ne démontre pas qu’au jour de la convocation à l’assemblée générale du 24 mars 2015, le syndic ait été informé de ce décès et d’un transfert consécutif de droits immobiliers. Il pouvait ainsi adresser utilement la convocation, tout comme d’ailleurs notifier le procès-verbal de l’assemblée générale au domicile du défunt, étant précisé qu’il était marié à Mme [K] [I] depuis le 19 avril 1947 sous le régime de la communauté légale ainsi qu’il ressort de la première page de l’acte de notoriété.

Le débat entretenu postérieurement en cours de procédure sur la validité du mandat conféré par sa veuve à Mme [Z] [H] est ainsi sans emport ; enfin, il n’appartient pas à la cour de parfaire le dossier probatoire d’une partie en ordonnant la communication complète de l’acte de notoriété précité que pouvait obtenir l’intimé par incident de mise en état.

Aux termes de l’article 32 du décret du 17 mars 1967, le syndic établit et tient à jour la liste de tous les copropriétaires et des lots qui leur appartiennent aux fins notamment de procéder utilement à leur convocation en assemblée générale. M. [B] [S] soutient à ce titre que les époux [T] [A] et d’autres copropriétaires n’ont pas été convoqués régulièrement à l’assemblée générale dont s’agit. Le syndicat justifie en produisant les bordereaux visés par le service postal qu’un courrier recommandé a bien été adressé aux époux [A] le 18 février 2015, revenu « non réclamé » circonstance indifférente sur la réalité de la convocation, ainsi qu’à Mme [M] [A], résidant à Milan dûment réceptionné pour ce dernier (cf pièces n°1,5 et 6 du dossier du syndicat).

La pièce n°5 relative au bordereau d’envoi des convocations aux copropriétaires résidant à l’étranger atteste que ces derniers ont aussi été convoqués contrairement aux affirmations de l’intimé ; enfin ces bordereaux totalisent 210 copropriétaires sur 215 lots, le syndic expliquant sans être contredit qu’une convocation a été opérée manuellement, ce qui porte le nombre des copropriétaires convoqués à 211, la différence de 4 tenant à ce que certains d’entre eux sont propriétaires de plusieurs lots.

Aux termes de l’article 26 du décret précité de 1967, l’ordre du jour est établi en concertation avec le conseil syndical ; M. [B] [S] conteste le procès-verbal de réunion du 14 janvier 2015 produit en pièce n°2 de son dossier par le syndicat au motif qu’il n’est pas signé ; quoi qu’il en soit cette pièce n’est pas arguée de faux et en outre le défaut de concertation n’est pas sanctionné.

C’est aussi par une affirmation de principe que l’intimé prétend que la feuille de présence ne serait pas fidèle au motif d’allées et venues de certains copropriétaires au cours de l’assemblée qui aurait duré plusieurs heures sans fournir plus de renseignements sur les départs anticipés de certains participants ; par ailleurs il ressort qu’à partir de la résolution n° 12, qui n’a pas été adoptée, la feuille de présence a bien été modifiée.

En conséquence, il n’y a pas lieu à annulation de l’ensemble des dispositions de l’assemblée générale ordinaire du 24 mars 2015, ce qui conduit à l’infirmation du jugement.

Sur la résolution n°3/d : quitus au syndic :

M. [B] [S] excipe d’une discordance entre la comptabilisation des votes et le résultat mentionné au procès-verbal ; cependant le syndicat objecte à bon droit que celle-ci est minime et ne modifie pas le sens du vote puisque 45 875/53'351 tantièmes ont adopté cette résolution sans qu’il y ait lieu pour autant à rectification.

Sur la résolution n°3/c : approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 août décembre 2014 :

M. [B] [S] fait valoir à bon droit que la convocation ne comportait pas les documents comptables prévus à l’article 11 du décret du 17 mars 1967 interdisant aux copropriétaires de statuer en connaissance de cause. En effet, l’état des comptes joint n’est pas détaillé, ne comporte pas d’état des dépenses ; le rapport des vérificateurs aux comptes est tout autant absent. En conséquence cette délibération encourt l’annulation.

Sur la résolution n°6 : désignation du syndic et approbation de son mandat :

Il est constant que la désignation de la SARL Cabinet Salmon en qualité de syndic a été opérée en l’absence de toute concurrence en violation des dispositions alors applicables de l’article 21 de la loi de 1965. Cependant, en l’absence d’une initiative du conseil syndical ou d’un copropriétaire, il n’appartenait pas au syndic de provoquer ou d’organiser cette concurrence.

S’agissant de l’erreur de comptabilisation des votes, la différence de 2153 tantièmes représentant les abstentions omises dans le résultat ne remet pas en cause le sens du vote au regard des 38528 tantièmes approuvant la désignation du Cabinet Salmon, sans qu’il y ait lieu pour autant à rectification matérielle.

Sur la résolution n°7a : communication du syndic sur la loi du 24 mars 2014. Décisions à prendre:

Cette résolution ayant été votée à l’unanimité et donc avec l’approbation de l’intimé, ce dernier est sans qualité pour en contester la régularité.

Sur la résolution n° 8 : décision d’engager une action à l’encontre de Citya, Urbania,Uffi pour obtenir réparation des préjudices subis :

Cette résolution ayant été également votée à l’unanimité, M. [B] [S] est irrecevable à en contester la régularité.

Sur les résolutions n° 10 à 12 :

Elles concernent la mise en 'uvre de différents travaux d’entretien ou de réfection des parties communes. La résolution n° 10 n’ayant fait l’objet d’aucun vote n’est susceptible d’aucune annulation.

La résolution n° 11 est spécifique aux travaux d’entretien et de rénovation de la piscine ; elle a été votée à l’unanimité de telle sorte que l’absence de devis concurrents invoquée par l’intimé est irrecevable.

La résolution n° 12 concernant la remise en état des cours de tennis et à laquelle s’est opposé M. [B] [S] ayant été rejetée, sa demande d’annulation est tout autant irrecevable.

Sur l’assemblée générale extraordinaire du 4 mai 2015 :

Il est constant que la convocation a été adressée à M. [B] [S] en méconnaissance du délai impératif de 21 jours prévu à l’article 9 du décret de 1967 ; se référant à la résolution n° 10 évoquée ci-dessus, le syndicat plaide une situation d’urgence que conteste l’intimé.

Cette résolution fait état du rapport de l’ingénieur [I] [Z] dont lecture a été donnée aux copropriétaires, mentionnant l’instabilité d’un talus dont des blocs de pierre se sont détachés pour s’ébouler en direction d’un parking.

Son rapport était d’ailleurs annexé à la convocation à l’assemblée ordinaire du 24 mars 2015 et M. [B] [S] n’apporte aucun élément technique venant le contredire, procédant par pétition de principe. Or sa lecture et la photographie annexe enseignent que le parking dont s’agit est surplombé par un talus instable d’une hauteur de 3,50 mètres subissant des poussées de charges importantes, que son glissement peut être généré par les fortes pluies que connaît la région nécessitant des mesures conservatoires immédiates. L’urgence n’est donc plus à démontrer et le renvoi opéré par l’assemblée générale ordinaire du 24 mars 2015 n’a d’ailleurs été réalisé que pour communiquer les différents devis des travaux confortatifs.

S’emparant hâtivement de la date figurant sur la convocation, soit le 1er avril 2015, M. [B] [S] qui en été destinataire le 14 avril conclut à une « volonté délibérée d’abréger le délai»; mais le syndicat rappelle utilement que le syndic a du composer avec l’envoi de 215 convocations, dont plusieurs à l’étranger et vérifier les retours postaux.

Quoi qu’il en soit en l’état de l’urgence suffisamment démontrée, il n’y a pas lieu à annulation.

S’agissant de l’irrégularité du vote [V] à l’occasion de cette assemblée extraordinaire, la cour reprend les développements figurant ci-dessus.

***

Chaque partie succombant partiellement dans ses prétentions respectives, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour les mêmes motifs chacune d’elles conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement en dernier ressort :

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

Annule la résolution n°3/c de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’Arcadia Principal du 24 mars 2015 ;

Déboute M. [B] [S] du surplus de ses demandes ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demandes de rectification d’erreurs matérielles ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

Le greffier Le président