COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 10 NOVEMBRE 2020

D.D.

N° 2020/ 243

Rôle N° RG 18/08017 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCNKU

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

C/

[…]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Paul GUEDJ

M^e Virginie ROSENFELD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 29 Mars 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/05208.

APPELANT

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques de Provence-Alpes- Côte d’Azur et du département des Bouches du Rhone, qui élit domicile en ses bureaux, […], […],

demeurant […]

représentée par M^e Virginie ROSENFELD de la SCP CABNET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Yasmine EDDAM, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

[…] poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social

demeurant […]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Annabelle BOUSQUET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée de M^e Emmanuel ROSENFELD de l’ASSOCIATION VEIL JOURDE, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Octobre 2020 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Danielle DEMONT, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Rudy LESSI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2020.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2020,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige

Par jugement en date du 29 mars 2018 le tribunal de grande instance de Nice a :

' annulé les avis de mise en recouvrement des 15 décembre 2011, 30 septembre 2013 et 15 juillet 2015 pour avoir paiement de la taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par des entités pour les années 2010 à 2014 ;

' annulé les décisions implicites de rejet par l’administration des réclamations contentieuses des 6 janvier 2012, 30 octobre 2013 et 27 novembre 2015 ;

' prononcé la décharge totale des impositions complémentaires et intérêts de retard réclamés à la fondation Beaux-Arts Stiftung pour un montant de 3'786'718 € ;

' rejeté la demande d’article 700 présentée par la fondation Beaux-Arts Stiftung ;

' et condamné la direction générale des finances publiques en la personne du directeur régional des finances publiques PACA et des Bouches-du-Rhône aux dépens prévus par l’article R207-1 du livre des procédures fiscales .

Le tribunal retient qu’en vertu de l’accord conclu le 22 septembre 2009 entre la France et le Liechtenstein relatif à l’échange de renseignements en matière fiscale, la fondation Beaux-Arts Stiftung revendique le bénéfice de l’exonération pour les années 2010 à 2014 sur le fondement de l’article 990 E 3° d) du code général des impôts ; qu’en effet les entités soumises à obligation de communication doivent être détenues à concurrence de la quotité minimum de 1 % par des actionnaires, associés ou autres membres, et qu’à défaut, aucune déclaration n’est exigée ; que la fondation Beaux-Arts Stiftung est une fondation qui s’est constituée par l’affection d’un patrimoine par son fondateur et qu’elle a pour mission de gérer ce patrimoine au profit d’un bénéficiaire ultime qui recevra le patrimoine restant après la liquidation ; qu’elle est dépourvue d’actionnaires, associés ou membres et personne ne détient plus de 1 % des droits ; qu’il ne saurait dès lors être reproché à la fondation Beaux-Arts Stiftung de ne pas avoir indiqué leurs noms et adresses dans ses déclarations, de sorte que l’exonération est acquise à la fondation et qu’il y a lieu d’annuler les avis de mise en recouvrement litigieux.

Le 11 mai 2018 la direction générale des finances publiques, en la personne du directeur régional des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône, a relevé appel de cette décision.

Par conclusions du 10 juillet 2018 l’administration fiscale demande à la cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de confirmer des décisions tacites de rejet, de restaurer la validité des avis de mise en recouvrement, et de condamner la fondation Beaux-Arts Stiftung aux dépens et à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 18 septembre 2018 la fondation de droit du Liechtenstein Beaux-Arts Stiftung demande à la cour, à titre principal, de confirmer le jugement attaqué, à titre subsidiaire, de fixer la valeur de la villa 'La Pausa’ en litige à la moitié des valeurs déterminées par le service vérificateur, de prononcer en conséquence la décharge partielle à hauteur de 1'893'360 € des impositions complémentaires et intérêts de retard qui lui sont réclamés, et de condamner l’administration fiscale à lui payer la somme de 15'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.

La cour renvoie aux écritures précitées pour l’exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture est datée du 4 février 2020.

Par conclusions du 9 juin 2020 la fondation Beaux-Arts Stiftung a demandé à la cour de révoquer l’ordonnance de clôture, de déclarer recevables ses présentes écritures et nouvelles pièces et au fond, elle a conclu aux mêmes fins que dans ses précédentes écritures.

Motifs

Attendu en premier lieu que la fondation Beaux-Arts Stiftung ne justifie pas l’existence d’une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture au sens de l’article 784 ancien devenu 803 du

code de procédure civile ; qu’en effet, d’une part la circonstance que l’audience de plaidoirie initialement prévue au 3 mars 2020 ait été reportée au 6 octobre 2020, en raison du mouvement de grève des avocats, à la demande conjointe des avocats des parties, ne saurait constituer une telle cause et que d’autre part, le délai qui en est résulté, séparant le jour de la clôture du jour des plaidoiries, n’est pas excessif, d’où il suit le rejet de cette demande et que les dernières écritures et pièces de l’appelante seront écartées des

débats ;

Attendu que l’administration fiscale appelante fait valoir au soutien de son recours que la fondation Beaux-Arts Stiftung a été créée le 15 septembre 1970 par M. C Y qui lui a apporté lors de sa création la totalité des parts de la société Cooperation Verlags, société également de droit du Liechtenstein, laquelle avait acquis en 1954 la quasi-totalité de la SCI de droit français La Pausa, propriétaire de la villa du même nom que le duc de Westminster avait fait construire avant-guerre 1927 à Roquebrune-K-X pour M^lle D E ; que le bien construit jouit d’une superficie habitable et de plusieurs dépendances pour une superficie totale de 1363 m² habitables ; qu’il s’agit d’un bien d’exception implanté sur un terrain d’une superficie de plus de 3 ha au c’ur de la Riviera française ; que la société Cooperation Verlags a acquitté la taxe sur la valeur vénale de 3 %, sa nationalité l’empêchant de bénéficier d’une exonération éventuelle, dans la mesure où la principauté du Liechtenstein ne faisant pas partie de l’espace économique européen, n’avait pas signé d’accord de coopération avec la France ; que ce n’est que le 22 septembre 2009 qu’un accord a été signé entre ces deux pays ; que le 6 mai 2010, la fondation Beaux-Arts Stiftung a déposé une première déclaration n° 2746 le 6 mai 2010, puis une déclaration chaque année jusqu’en 2014, date à laquelle la société E lui a racheté la villa La Pausa au prix de 20 millions d’euros ; qu’elle a sollicité le bénéfice de l’exonération de la taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France en déclarant en 2010 une valeur vénale de 6'930'650 € ; quant à l’identité des actionnaires ou bénéficiaires, informations nécessaires à l’exonération, la fondation Beaux-Arts Stiftung a indiqué qu’elle n’avait pas de bénéficiaire à ce jour et que ses statuts prévoient qu’elle doit être dissoute et ses actifs transmis à une association caritative américaine, à la suite du décès survenu le 13 mars 2007, de l’héritière de M. Y, M^me H I A qui était occupante des lieux ; qu’il en a été de même les années suivantes 2011, 2012 et 2013, pour la même valeur vénale déclarée de 6'930'650 € ; que des propositions de rectification lui ont été adressées puis des avis de mise en recouvrement le 15 décembre 2011 et le 30 septembre 2013 ; que par lettre du 24 avril 2014 la fondation Beaux-Arts Stiftung a déposé une déclaration n° 2746 pour l’année 2014 en déclarant une valeur vénale de 12 millions d’euros, et que: « Beaux-Arts Stiftung n’a pas de bénéficiaire à ce jour et que ses statuts prévoient qu’elle doit être dissoute et ses actifs transmis à une association caritative américaine à la suite du décès survenu le 13 mars 2007 de l’héritière de M. Y, M^me H I A . Les actes juridiques nécessaires en vue de ce transfert et de cette dissolution n’ont pas pu être passés à ce jour, en raison des procédures judiciaires intentées à l’encontre de la fondation Beaux-Arts Stiftung , Cooperation Verlags et la SCI La Pausa par M. F G [le fils de M^me Y], ce dernier revendiquant la propriété des actifs détenus directement ou indirectement par Beaux-Arts Stiftung » ; qu’une proposition de rectification lui a encore été adressée remettant en cause l’exonération de la taxe que revendiquait la fondation Beaux-Arts Stiftung pour l’année 2014 qui a donné lieu à des observations, puis un avis de recouvrement du 27 juillet 2015 ; qu’un arrêt du 24 février 2016 de la cour d’appel de Paris a débouté M. F G de ses demandes, tout en notant que sa mère avait le droit, selon les dispositions prises par M. C Y, de résider dans la villa ou tout autre bien immobilier la remplaçant, choix qui relève d’un souci d’optimisation fiscale, comme l’a relevé la cour en son arrêt ; que la Cour de cassation, par un arrêt du 18 octobre 2011 Immofra, a jugé qu’il appartenait à une société de droit luxembourgeois, dont les actions sont au porteur de mettre en place un mécanisme permettant d’identifier les porteurs de ces titres pour bénéficier de l’exonération de la taxe ; que la jurisprudence reconnaît ainsi l’obligation pour une société assujettie à la taxe prévue à l’article 990 D du code général des impôts, d’organiser et de faciliter l’identification des bénéficiaires afin de pouvoir prétendre à l’exonération de la taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France ; et que le tribunal ne pouvait pas retenir que la

fondation Beaux-Arts Stiftung est dépourvue d’actionnaires, associés ou autre membres, pour dire que l’exonération lui serait acquise, alors qu’elle est dans l’incapacité de satisfaire aux obligations imposées par la loi française ;

Attendu que la fondation Beaux-Arts Stiftung répond que l’administration fiscale était non seulement parfaitement informée de l’organisation patrimoniale créée par M. Y, mais qu’elle avait clairement pris partie sur la question de l’identité des bénéficiaires de la fondation Beaux-Arts Stiftung, en reprenant dans sa proposition de rectification la thèse de M. Z prise dans les procès civils, selon laquelle la fondation Beaux-Arts Stiftung aurait été détenue à 100 % par M^me A veuve Y, et que cette fondation ferait partie de la succession de cette dernière, thèse désormais battue en brèche, alors que celle-ci n’avait qu’un droit d’habitation sur le bien ; que si la fondation Beaux-Arts Stiftung a déclaré en 2012 que« Beaux-Arts Stiftung n’a pas de bénéficiaire à ce jour », elle a précisé qu’une association caritative devait bénéficier de ses actifs ; qu’elle a précisé ensuite l’identité et l’adresse du bénéficiaire ultime des actifs, la fondation Werf ,de droit new-yorkais, créée par les époux Y qui avait vocation à bénéficier du transfert des actifs de la fondation Beaux-Arts Stiftung , et qui certes n’était pas le bénéficiaire réel de Beaux-Arts au 1^er janvier des années 2012 à 2014, ce qui permettait tout de même à l’administration d’apprécier la situation en toute connaissance de cause ; que l’administration avait déjà écrit à l’intimée en 2009, en soutenant que c’est M^me Y qui est bénéficiaire en réalité d’une donation indirecte de son mari et que ce sont ses héritiers qui sont les bénéficiaires ultimes du bien, de sorte que l’administration fiscale ne peut sans se contredire et par esprit de 'punition', prétendre par ailleurs tout ignorer ; que n’ayant ni actionnaires ni associés, ni autres membres, la fondation Beaux-Arts Stiftung n’a que des 'participants’ qui sont aussi bien de simples 'représentants', que des personnes qui n’acquerront de droits qu’à la dissolution de la fondation ; qu’elle n’a pas de déclarations à faire car elle ne peut pas remplir son obligation déclarative ; que la structure juridique de la fondation est parfaitement légale au regard des lois du Liechtenstein ; que conditionner le droit à l’exonération à l’accomplissement par l’entité d’une obligation déclarative à laquelle elle n’a pas juridiquement la possibilité de se conformer, revient à méconnaître le principe de liberté d’établissement et le droit de l’Union européenne ;

*

Mais attendu qu’en application de l’article 990 D du code général de impôts toutes les entités quelle que soit leur forme (sociétés de capitaux, Anstalten, stiftung, sociétés civiles, partnership, fiducies, fondations de famille, trust ') sont redevables de la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles qu’elles possèdent en France ;

Attendu que l’article 990 E dudit code, dans sa version en vigueur du 1^er janvier 2008 au 28 juillet 2013 applicable pour les taxes des années 2010 à 2013, dispose que ::

« La taxe prévue à l’article 990 D n’est pas applicable :

1° Aux organisations internationales, aux Etats souverains, à leurs subdivisions politiques et territoriales, ainsi qu’aux personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qu’ils contrôlent majoritairement ;

1.

2° Aux entités juridiques : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables,

a) Dont les actifs immobiliers, au sens de l’article 990 D, situés en France, représentent moins de 50 % des actifs français détenus directement ou par l’intermédiaire d’une ou plusieurs entités juridiques. Pour l’application de cette disposition, ne sont pas inclus dans les actifs immobiliers les actifs détenus directement ou indirectement que les entités juridiques définies à l’article 990 D ou les entités juridiques interposées affectent directement ou indirectement à leur activité professionnelle autre qu’immobilière ou à celle d’une entité juridique avec laquelle elles ont un lien de dépendance au sens du 12 de l’article 39 ; b) Ou dont les actions, parts et autres droits font l’objet de négociations significatives et régulières sur un marché réglementé, ainsi qu’aux personnes morales dont ces entités détiennent directement ou indirectement la totalité du capital social ;

3° Aux entités juridiques : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui ont leur siège en France, dans un Etat membre de l’Union européenne ou dans un pays ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ou dans un Etat ayant conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France :

a) Dont la quote-part du ou des immeubles situés en France ou des droits réels détenus directement ou indirectement portant sur ces biens est inférieure à 100 000 € ou à 5 % de la valeur vénale desdits biens ou autres droits ;

b) Ou instituées en vue de gérer des régimes de retraite, à leurs groupements, ainsi que ceux, reconnus d’utilité publique ou dont la gestion est désintéressée, et dont l’activité ou le financement justifie la propriété des immeubles ou droits immobiliers ;

c) Ou qui prennent la forme de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable ou de fonds de placement immobilier régis par les articles L. 214-89 et suivants du code monétaire et financier qui ne sont pas constitués sous la forme mentionnée à l’article L. 214-144 du même code ou ceux qui sont soumis à une réglementation équivalente dans l’Etat ou le territoire où ils sont établis ;

d) Ou qui communiquent chaque année ou prennent et respectent l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, sur sa demande, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1^er janvier, l’identité et l’adresse de l’ensemble des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent, à quelque titre que ce soit, plus de 1 % des actions, parts ou autres droits, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d’eux.L’engagement est pris à la date de l’acquisition par l’entité du bien ou droit immobilier ou de la participation mentionnés à l’article 990 D ou, pour les biens, droits ou participations déjà possédés au 1^er janvier 2008, au plus tard le 15 mai 2008;

e) Ou qui déclarent chaque année au plus tard le 15 mai, au lieu fixé par l’arrêté prévu à l’article 990 F, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1^er janvier, l’identité et l’adresse des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent plus de 1 % des actions, parts ou autres droits dont ils ont connaissance à la même date, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d’eux, au prorata du nombre d’actions, parts ou autres droits détenus au 1^er janvier par des actionnaires, associés ou autres membres dont l’identité et l’adresse ont été déclarées

. »;

Attendu qu’il en résulte que les entités juridiques (sociétés de capitaux, Anstalten, stiftung, sociétés civiles, partnership, fiducies, fondations de famille, trust ') sont redevables de la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles qu’elles possèdent en France, sauf à rentrer dans les cas limitativement énumérés ci-dessus ;

Qu’il en est de même pour la version de l’ article 990 E du code général des impôts entrée en vigueur à compter du 20 juillet 2013 qui s’applique à la taxe due au titre de l’année 2014 ;

Attendu que le principe est donc celui de la taxe, et l’exception, l’exonération à raison de la fourniture des renseignements requis à l’administration fiscale;

Attendu que la fondation Beaux-Arts Stiftung, fondation de droit du Liechtenstein, détenant 100% des actions composant le capital de la société anonyme de droit du Lichtenstein Coopération Verlags AG laquelle détient 99, 16 % de la SCI La Pausa, immatriculée au RCS de Menton ;

Attendu que les prises de position de l’administration fiscale, résultant de ses lettres, de ses

propositions de rectification, ou de procédures diligentées par ailleurs, quant aux bénéficiaires indirects réels ou supposés de la fondation Beaux-Arts Stiftung, sont inopérantes à l’égard d’une obligation déclarative, spontanée ou suite à un engagement, qui s’impose en toute hypothèse au redevable ; qu’il s’ensuit le rejet du moyen de la fondation Beaux-Arts Stiftung tiré d’une 'connaissance approfondie’ que l’administration fiscale aurait eu de sa situation ;

Attendu que si, par sa nature juridique, la fondation de droit du Lichtenstein Beaux-Arts Stiftung, n’a ni actionnaires, ni associés, ni autres membres, et qu’elle se trouve dans l’incapacité de désigner un bénéficiaire actuel au moment de chaque année d’imposition, et qu’elle n’a déclaré qu’un bénéficiaire futur, hypothétique de son patrimoine, cette situation résulte d’un choix, fût-il ancien, d’un montage juridique et d’une structure opaque ; que ce libre choix n’est pas opposable à l’administration fiscale ;

Attendu que la fondation Beaux-Arts Stiftung ne peut prétendre au bénéfice de l’exonération qui est prévue et réservée par les textes à des entités qui sont transparentes, et qu’elle s’est placée, de son propre chef, dans l’obligation de s’acquitter de la taxe sur la valeur vénale des immeubles qu’elle possède en France ;

Attendu que la fondation Beaux-Arts Stiftung soutient ensuite que les redressement sont contraires aux engagement internationaux de la France en ce que les opérations par lesquelles des non-résidents effectuent des investissements immobiliers sur le territoire français relèvent de la libre circulation des capitaux, liberté reconnue aux entités résidentes du Liechtenstein, par l’article 40 de l’accord sur l’Espace économique européen ; que l’imposition litigieuse est discriminatoire, et que les redressements qui lui ont été notifiées sont contraires au droit communautaire lequel s’oppose à ce que les entités étrangères légalement dépourvues d’actionnaires, associés et autres membres établis dans des Etats ayant conclu un échange d’informations soient privées du bénéfice de l’exonération de la taxe de 3 % ; que la fondation est parfaitement conforme au droit du Lichtenstein ; que le principe de proportionnalité n’est pas respecté car les autorités françaises auraient pu atteindre l’objectif légitime de lutte contre la fraude fiscale par une mesure moins restrictive de la liberté de circulation des capitaux qu’un refus d’exonération, par exemple, en obtenant de l’État d’origine les informations nécessaires, d’autant plus que Liechtenstein a désormais signé un accord avec la France depuis 2009 pour l’échange de renseignements ; que conditionner l’octroi de l’exonération à l’entité à l’accomplissement par cette dernière d’une obligation déclarative, à laquelle elle n’avait pas juridiquement la possibilité de se conformer, reviendrait à méconnaître le principe de liberté d’établissement ;

Mais attendu que le dispositif instituant la taxe de 3 % ne porte pas atteinte au droit communautaire et qu’il n’est pas en lui-même discriminatoire, ni contraire au principe de libre circulation des capitaux, s’agissant des personnes morales ayant leur siège dans un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative ou un traité de non-discrimination, dès lors qu’il permet à ces personnes d’obtenir le bénéfice de l’exonération en justifiant, soit du dépôt des déclarations visées par l’article 990 E 2°du code général des impôts, soit de la communication, spontanément ou à la suite d’un engagement, des informations prévues par l’article 990 E 3° de ce code ;

Attendu que, comme il a été dit supra, si la fondation Beaux-Arts Stiftung ne peut pas réunir les conditions prévues pour bénéficier de l’exonération, cette incapacité est structurelle et ne résulte d’aucune cause extérieure, mais qu’elle procède d’un choix d’un structure juridique par nature opaque ;

Que la taxation qui lui est appliquée est très adaptée et proportionnée à l’objectif poursuivi de lutte contre la fraude fiscale ; qu’à l’opposé, la discrimination consisterait à ouvrir à la fondation Beaux-Arts Stiftung le bénéfice de l’exonération, alors qu’il est constamment refusé aux autres entités qui ont des associés, actionnaires ou autres membres, et qui refusent de les identifier;

Que le moyen tiré de ce que des renseignements pourraient être sollicités auprès des autorités du

Lichtenstein n’est pas sérieux, puisqu’il est allégué par ailleurs qu’aucune personne n’est identifiable jusqu’à la dissolution de la fondation ;

Attendu que le jugement qui a admis le principe de l’exonération de la taxe de 3% doit donc être réformé ;

Attendu que la fondation Beaux-Arts Stiftung soutient ensuite à titre subsidiaire que les valeurs vénales retenues par le service des impôts sont très supérieures à la valeur vénale réelle de la villa La Pausa pour les années 2010 à 2014 incluses ; que les termes de comparaison retenus par le service pour ces années ne sont pas pertinentes ; qu’ils font apparaître des biens situés les pieds dans l’eau ou de premier rang qui ne sont pas comparables à l’espèce, puisque la villa La Pausa est à 1,2 km de la mer ; qu’il n’y a pas de piscine, alors que dans les termes de comparaison de l’administration, il y a 6 biens comparés qui sont situés, soit en bord de mer, soit sur le plateau du K X ; que la clientèle notamment étrangère attache une importance capitale à l’accès aisé des propriétaires fortunés aux vedettes ou yachts, ce qui entraîne une décote importante du prix des biens plus éloignés du rivage ; que l’expert judiciaire, M. B, expert évaluateur qui a été désigné par ailleurs par le tribunal de grande instance de Nice dans un litige concernant la même villa, portant sur les années 2007 à 2009, note que l’échantillon de l’administration fiscale représentait un prix au mètre carré de 32'614 €, alors que le prix moyen des autres ventes qu’elle retenait était de 28'941 € le mètre carré ; qu’il y a une absence de similarité du bien litigieux avec les 6 termes de comparaison de l’administration ; que les critères de pondération des surfaces utilisées par l’administration dans sa proposition de rectification en date du 12 août 2014 sont critiquables et qu’ils doivent tous être ramenés à 0,2 pour les caves et les garages, au lieu de 0,4, 0,6 et 0,3 ; que la villa nécessite une rénovation et modernisation complète et que l’expert B, sans toutefois en tirer toutes les conséquences, avait lui-même conclu que « l’état du bien et son mode d’équipement diminuent objectivement sa valeur vénale d’autant que les termes de comparaison intègrent des maisons de construction plus récente » ; que les clients susceptibles de s’intéresser à un tel bien n’aurait pas pu le conserver en l’état et qu’ils auraient nécessairement défalqué sur le prix offert à la société les travaux de restauration d’un immeuble des années 20 et occupé depuis 1954 par le même utilisateur ; que la villa La Pausa est fortement dévalorisée par la réglementation d’urbanisme qui interdit à son propriétaire de modifier quoi que ce soit à l’existant, n’autorise que les travaux d’entretien des bâtiments et surtout interdit la construction d’une piscine, ce que l’expert B a reconnu, ce qui n’est pas le cas des termes de comparaison cités par l’administration fiscale ; que la propriété cumule toutes difficultés (éloignée de la mer, privée de piscine, polluée par la vue au premier plan de la ville moderne, voisine de grands ensembles), ce que confirme la vente de la villa à la société E intervenue en juillet 2015 au prix de 20 millions d’euros ; que la villa La Pausa est restée sans acquéreur jusqu’à ce que la SCI parvienne à négocier avec le seul acquéreur susceptible, pour des raisons très spécifiques, de l’acquérir, à savoir le groupe E lequel a d’abord offert 7 millions en 2011 puis 12 millions d’euros en 2013 ; que les lettres de cet acquéreur manifestent la nécessité de réaliser des travaux de restauration d’envergure, témoignent des contraintes d’urbanisme et de l’impossibilité de construire une piscine ou un court de tennis ; que la société E qui était un acquéreur particulièrement motivé a payé un prix inférieur à la valeur retenue par l’administration ; que les surenchères émanant d’acheteurs agissant en raison d’une convenance personnelle ne sont pas à prendre en compte ; que c’est une part du rêve et de la légende de Coco E qu’a payé la société E, à un prix toutefois encore inférieur à la valeur prétendue par l’administration fiscale ; que le prix reçu n’exprime ainsi qu’une valeur de convenance ; qu’enfin il y eut longtemps, jusqu’à ce que l’arrêt de la cour d’appel de Paris qui a été l’objet d’un pourvoi rejeté en 2018, une incertitude juridique sur la propriété du bien et une certaine illiquidité grevant la villa La Pausa, eu égard aux actions engagées par M. Z ; et surabondamment que pour les années 2002 à 2005, les services fiscaux avaient fixé sa valeur à 6'262'500 €, puis à compter de 2007, estimé à une valeur avoisinant les 2 millions d’euros, soit une hausse subite de 300 %, alors que la villa n’avait fait l’objet d’aucuns travaux entre le 1^er janvier 2005 et le 1^er janvier 2007, tandis que l’écart de prix le plus fort entre les années 2005 à 2015 dans la région Provence-Alpes maritimes s’est traduit par une hausse maximale de 25,2 % des prix au mètre carré ;

Mais attendu que l’indice statistique de l’INSEE sur l’évolution du prix des logements anciens en Provence-Alpes-Côte-d’Azur (PACA) de 2005 à 2015, sur une dizaine d’années et dans une région comportant de fortes disparités internes, est totalement inopérant à l’égard de la propriété exceptionnelle à évaluer et du marché en cause ;

Attendu que la valeur vénale des immeubles doit être déterminée par comparaison avec la cession de biens intrinsèquement similaires, relatifs à des ventes antérieures à la date de l’habitation soumise à la formalité ; que la valeur vénale réelle d’un bien est constituée par le prix qui pourrait être obtenu par son propriétaire dans le cas d’une vente ordinaire réalisée dans des conditions normales de concurrence par un acquéreur quelconque, abstraction faite de toute valeur de convenance ;

Que l’évaluation s’effectue par comparaison avec des éléments de référence possédant des caractéristiques similaires au bien litigieux, sans pour autant qu’elles soient strictement identiques dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement à celles qui constituent l’objet du litige ; qu’à défaut de termes de comparaison intrinsèquement identiques sur le marché pour la période considérée, l’évaluation peut être réalisée par la méthode de la décote ou de l’abattement à partir d’une évaluation par référence à des biens libres ;

Attendu que l’alinéa 2 de l’article L 17 du livre des procédures fiscales dispose que l’administration est tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations par rapport à la valeur vénale réelle du bien concerné, et que ce n’est pas au contribuable de prouver le caractère excessif des évaluations qui sont faites par l’administration ;

Attendu que l’ensemble immobilier de la villa La Pausa est particulièrement prestigieux compte tenu de son caractère historique, des célébrités qui l’ont conçu et occupé ( M^lle D E), des marques qu’elle conserve de cette conception dans son architecture : les 5 fenêtres par référence à son chiffre fétiche et à l’un des plus célèbres parfums de Coco E, ou encore le cloître, par référence aux souvenirs d’enfance de cette créatrice de mode, de la superficie du terrain, de celle de l’habitation principale, de la qualité de son emplacement, de la consistance et également l’originalité de la construction de la bâtisse principale comportant 5 salles à manger, 7 chambres, 7 salles de bains, des garages de 144 m², avec des caractéristiques rares ( 7,50m de hauteur sous plafond dans le hall central, un monumental escalier) et relevant de la catégorie 2 , enfin de la surface utile avec les habitations annexes laquelle représente un total exceptionnel de 1223 m² sur un terrain de 3 ha ;

Attendu que la circonstance que la propriété soit dépourvue de piscine, et qu’elle soit contrainte par des règles d’urbanisme interdisant toute possibilité de construction, est compensé :

— par le caractère exceptionnel de sa situation en position dominante avec la vue panoramique sur la mer, révélé par les clichés photographiques de l’expertise judiciaire invoquée, toujours d’actualité sur ce point ;

— par la circonstance que les propriété servant de termes de comparaison pour parvenir à l’évaluation retenue par l’administration ont des superficies de terrain et de construction bien moindres à la villa La Pausa et que l’ampleur même de la propriété constitue en soi un élément de valorisation rare sur cette partie de la Côte d’Azur où l’urbanisation est dense,

— enfin, par la circonstance qu’il existe de nombreuses constructions annexes qui permettent de totaliser une superficie habitable de 1223m2 ;

Attendu que l’obstruction prétendue de la vue en direction de Monaco n’est pas davantage de nature à minorer l’évaluation car la vue surplombant la mer est non seulement particulièrement ample mais également de très grande qualité du côté italien ; que le moyen tiré de la circonstance que la propriété ne soit pas à proximité immédiate du rivage doit être écartée ;

Attendu que compte tenu du caractère rare de cette propriété d’exception, l’administration fiscale est fondée à n’avoir pas limité les éléments de comparaison qu’elle retenait à la seule commune de Roquebrune-K-X et qu’il doit être admis qu’elle en ait pris également dans d’autres communes prestigieuses du département ( K d’Ail, Beaulieu, la commune de Solliès-Toucas, Saint J K L) ; que par suite, il ne peut être fait de critique utile de la localisation de certains éléments de comparaison retenus par l’administration, étant par ailleurs considéré que ces éléments sont suffisamment nombreux, qu’ils s’avèrent être, sinon strictement identiques, tout au moins similaires au bien en cause par leur caractère, situation et environnement ;

Attendu que la critique des coefficients de pondération sera aussi rejetée étant considéré qu’ils ont été, précisément et de manière légitime, adaptés à l’usage particulier de chaque type de biens concernés ( garages, caves et terrasses) compte tenu de leur utilité; qu’il n’y a donc pas lieu de faire droit au coefficient de 0,2, indistinctement et globalement revendiqué par la fondation Beaux-Arts Stiftung ;

Qu’en ce qui concerne l’état d’entretien de la villa La Pausa, si elle n’avait pas été rénovée depuis plusieurs années, et nécessitait une modernisation complète, notamment de son état d’équipement (chauffage, arrosage, fermetures, électricité, sanitaires, équipements de loisirs), les matériaux sont de très bonne qualité ;

Que cet élément affecte sa valeur vénale par rapport aux biens de comparaison mieux entretenus et qui disposent d’éléments d’équipements supérieurs à la villa La Pausa, notamment l’existence d’une piscine, mais que les surfaces habitables et le terrain d’assise des constructions sont infiniment moindres ;

Attendu qu’aucun moyen pertinent de diminution des valeurs ne peut davantage résulter du prix de la transaction qui a été passée en 2015 avec la société E ; qu’en effet il ressort des productions que les négociations ont apparemment revêtu un caractère exclusif ; qu’elles ont débuté en 2011, puis repris en 2013 avec la société E, étant observé que les vendeurs de la villa La Pausa en attendaient alors un prix de 40 millions de dollars (tandis qu’il déclaraient dans le même temps au fisc une valeur vénale de 12 M) ; qu’en particulier aucun agent immobilier n’a été vainement mandaté, ce qui aurait pu corroborer le désintérêt de la clientèle allégué par la fondation Beaux-Arts Stiftung ;

Attendu que celle-ci ne discute pas dans le détail, année après année d’imposition, les termes de comparaison retenus par l’administration fiscale ;

Qu’il est à relever, à titre d’exemple pour l’année notamment 2010 (pièce 5 de l’administration fiscale), que celle -ci a retenu 8 éléments de comparaison et que la comparaison opérée avec trois de ces ventes est particulièrement efficiente :

— sur le marché de Roquebrune :

' vente du 31 décembre 2008 villa Oria au prix de 7 730 000 € : soit 23 144 € le mètre carré, mais pour une surface habitable de 334 m2 et un terrain de 1 029 m2 seulement ;

' vente du 2 octobre 2009 villa La Sauvageonne (au prix de 8 500 000 €), soit 35 865 € le m2, pour 237 mètres carrés sur un terrain de 2 492 m2 ;

— sur le marché du K d’Ail :

' vente de la Villa Rocca du 18 mai 2009 (12 500 000 €) 278 m2 sur un terrain de 1 172 m2 villa construite en 1902, dépourvue elle aussi de piscine, soit 41 118 €/m2 ;

Qu’il en résulte une valeur vénale moyenne en 2010 de 33 375 €, qui affectée à la seule maison de maître de 860 m2, conduirait déjà à une valeur vénale de la villa La Pausa s’élevant à : 28 703 073 € ;

Que la perte de valeur due à la vétusté et les désagréments allégués sont donc largement compensés par la surface exceptionnelle de la propriété La Pausa ;

Attendu qu’en définitive l’administration fiscale est fondée à retenir que la valeur vénale de la villa La Pausa était :

' au 1^er janvier 2010 de 23'690 000 € ;

' au 1^er janvier 2011 de 23'624 000 € ;

' au 1^er janvier 2012 de 24'080'000 € ;

' au 1^er janvier 2013 de 25'460'000 € ;

' au 1^er janvier 2014 de 24'400'000 € ;

Attendu que le jugement qui a fait droit à la demande de dégrèvement doit donc être entièrement réformé ;

Attendu qu’il y a lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la partie perdante est condamnée aux dépens conformément aux disposition de l’article 696 du du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et déclare irrecevables les conclusions et pièces de la fondation Beaux-Arts Stiftung déposées le 9 juin 2020;

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

Rejette la demande de dégrèvement des taxes, majorations et intérêts présentée par la fondation de droit du Lichtenstein Beaux-Arts Stiftung

Valide les avis de mise en recouvrement des 15 décembre 2011, 30 septembre 2013 et 15 juillet 2015 pour avoir paiement de la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par des entités pour les années 2010 à 2014 et les impositions complémentaires et intérêts de retard réclamés à la fondation Beaux-Arts Stiftung pour un montant total de 3'786'718 € ;

Y ajoutant

Condamne la fondation Beaux-Arts Stiftung à payer à la Direction générale des Finances publiques la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la fondation Beaux-Arts Stiftung aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT