COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 30 JANVIER 2020

N° 2020/47

N° RG 18/05003 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCES4

SARL BLACKROCK HOTELS

SCI CARO

C/

X-J B

X-J B

Syndicat des copropriétaires […]

SARL BLACKROCK HOTELS

SCI CARO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eric PASSET

SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI

SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 07 Mars 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 13/06457.

APPELANTES

SARL BLACKROCK HOTELS Au capital de 1.000 €, Immatriculée RCS de Nice, représentée par son gérant en exercice domicilié es-qualité audit siège., demeurant […]

représentée par M^e Eric PASSET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Christèle GUILLEMIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidé par M^e X-luc MARCHIO, avocat au barreau de NICE

SCI CARO Société Civile Immobilière au capital de 1.000 €, immatriculée au RCS de NICE sous le numéro 494 308 812, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège., demeurant […]

représentée par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur X-J B

né le […] à […], demeurant […]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidé par M^e Céline CECCANTINI, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires […] représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET DRAGO sise […], 2^e étage à NICE., demeurant […]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidé par M^e Céline CECCANTINI, avocat au barreau de NICE

SARL BLACKROCK HOTELS Au capital de 1 000.00 €, immatriculé au RCS de NICE, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège., demeurant […]

représentée par M^e Eric PASSET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Christèle GUILLEMIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidé par M^e X-luc MARCHIO, avocat au barreau de NICE

SCI CARO Société Civile Immobilière au capital de 1.000 €, immatriculée au RCS de NICE sous le numéro 494 308 812, représentée par son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège., demeurant […]

représentée par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Décembre 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président,

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller-rapporteur,

Madame Laurence DEPARIS, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Marcy FEDJAKH.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2020.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2020,

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Marcy FEDJAKH, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :

L’ensemble immobilier situé […] à Nice constitué d’un immeuble de 5 étages est divisé en deux parties, la partie Nord sur toute la hauteur comprenant les lots n°1 à 23 et la partie Sud sur toute sa hauteur comprenant les lots 25 à 35.

Suivant acte sous seing privé, Madame Y, aux droits de laquelle est venue le 21 février 1990 Madame Z aux droits de laquelle est venue le 1^er décembre 2010 la société Blackrock, a pris à bail de Messieurs A aux droits desquels est venue la SCI Caro le 12 novembre 2012, un local situé […] à Nice composé de l’entier rez de chaussée de la partie Sud de l’immeuble composant le lot n °26 constitué de 7 chambres, un dégagement, une salle de bains, un WC et un placard, le tout sur 114,72 m² pour un usage d’hôtel meublé.

Par jugement contradictoire du 7 mars 2018, le tribunal de grande instance de Nice a déclaré recevables les demandes du syndicat de copropriétaires et de Monsieur B, prononcé la résiliation du bail liant la SCI Caro à la société Blackrock et son expulsion des lieux loués, a condamné solidairement les sociétés Caro et Blackrock à procéder à la dépose des installations litigieuses visées par le constat de Maître C du 9 août 2013 et à remettre les lieux en l’état et condamné la SCI Caro à payer à Monsieur B à payer à la SCI Caro la somme de 10 000€ au titre de son préjudice matériel et a rejeté pour le surplus.

La juridiction a estimé que le syndic avait valablement reçu pouvoir d’agir du syndicat des copropriétaires et que ses actions, tant en atteinte à la destination de l’immeuble qu’en trouble du voisinage, n’étaient pas prescrites, que l’action de Monsieur B en dédommagement du préjudice subi du fait des agissements de la SCI Caro, était recevable nonobstant la vente de son lot et lié par un lien suffisant avec la demande principale.

La juridiction a retenu que la société Blackrock en transformant les chambres d’hôtel en studio avec la création de kitchenette, a exercé une activité contraire à la destination de l’immeuble, que la SCI Caro, avisée des difficultés, est restée passive et les a condamné à remettre les parties communes en

leur état antérieur notamment en déposant la VMC, que Monsieur B, propriétaire du lot n°12, a subi un préjudice résultant de la perte de chance de vendre à un meilleur prix son bien.

Le 13 mars 2018, la société Blackrock a interjeté régulièrement appel de ce jugement.

Le 20 avril 2018, la SCI Caro a également interjeté appel de ce jugement.

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 7 novembre 2019, la société Blackrock demande à la cour au visa des articles 42 et 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, 55 du décret du 17 mars 1967 et 1240 et 1231-1 du code civil de :

* infirmer le jugement sauf en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat de copropriétaire en paiement de sa consommation d’eau,

* déclarer l’action du syndicat des copropriétaires irrecevable et subsidiairement la dire non fondée,

* dire l’action du syndicat prescrite,

* débouter le syndicat de ses demandes,

* le condamner à leur régler :

—  15 000€ à titre de dommage et intérêts ;

—  6 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et à prendre en charge les dépens.

A titre subsidiaire si la résiliation du bail était confirmée : Condamner la société Caro à lui payer la somme de 250 000€ au titre de son préjudice et 6 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que les lieux ont toujours été exploités en hôtel meublé et ce depuis l’origine, que la commission de sécurité intervenue en juin 2016 a trouvé les lieux parfaitement conformes à leur destination, que le syndicat s’oppose à la création d’un 'centre d’accueil de demandeurs d’asile' que cette activité commerciale n’existe pas, que la société Blackrock est parfois sollicitée par des associations pour loger provisoirement des personnes en détresse, que toutefois, elle exerce à l’égard de ses personnes la même activité qu’envers des touristes, à savoir un hébergement provisoire.

Elle soutient que l’article 55 du décret du 17 mars 1967 exige que le mandat donné au syndic précise la nature de la procédure, que ce n’est pas le cas de la résolution 27 de l’assemblée générale du 12 décembre 2012 qui ne précisait pas qu’il s’agissait d’une action oblique en résiliation du bail, que de surcroît le syndicat invoque à l’appui de sa demande le règlement de copropriété du 28 février 1957 publié le 13 mars 1957 alors que ce règlement ne s’applique pas au lot considéré, l’acte de propriété de la SCI Caro visant un règlement du 14 octobre 1965, de sorte que la demande du syndicat sur la violation de la destination de l’immeuble n’est pas fondée faute de règlement de copropriété en vigueur, qu’il ne peut plus en cours de procédure en vertu du principe de l’Estoppel se fonder sur le trouble anormal du voisinage, qu’enfin, l’action du syndicat sur l’atteinte à la destination de l’immeuble est prescrite puisque le fond est exploité à titre d’hôtel depuis plus de 20 ans.

Sur le fond, elle fait valoir que l’activité qu’elle exerce est similaire à celle exercée dans les lieux loués par son cédant à savoir hôtel meublé, que la commission de sécurité a fixé sa capacité à 31 personnes, que le procès verbal de constat du 12 octobre 2017 démontre que sa clientèle était composée de 12 adultes et 4 enfants, que l’occupation est conforme aux prescriptions

administratives, que la copropriété n’a pas le pouvoir de choisir la clientèle de l’hôtel au regard de leur nationalité ou de leurs qualités, qu’une telle sélection illégale ne peut fonder une demande de résiliation du bail, que le fait que les occupants puissent aller et venir et discuter dans les parties communes ne constitue pas des incivilités, qu’il existe 34 copropriétaires que seul 4 attestent d’incivilités, qu’aucune plainte n’a jamais été déposée devant les services de police, qu’elle emploie une personne dédiée à la sécurité quotidienne des lieux.

Sur la consommation des eaux, elle sollicite le rejet des demandes adverses qui ne reposent sur aucun élément probant.

Sur la remise en état, elle sollicite également le rejet faute d’élément probant.

Sur la demande de relever et garantir, elle demande, si la résiliation était prononcée, que la SCI Caro, qui aurait manqué à son obligation de délivrance, de l’indemniser de la perte de son fonds de commerce.

Sur la demande de Monsieur B, elle fait valoir que l’intéressé ne formule aucune demande à son encontre, si ce n’est celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 29 mai 2019, la SCI Caro demande à la cour au visa des articles 1382 du code civil, 9, 32-1, 122, 325 du code de procédure civile et de la loi du 10 juillet 1965 de :

— infirmer le jugement du 7 mars 2018 sauf en ce qu’il a débouté la société Blackrock de sa demande de dommages et intérêts, débouté le syndicat de sa demande concernant sa consommation d’eau et débouté Monsieur B de son préjudice moral,

— dire les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables comme étant prescrites, contraires à la loi du 10 juillet 1965, dépourvues d’intérêt pour agir, les caves visées n’appartenant pas à la société Caro,

— dire les demandes de Monsieur B irrecevables,

A titre subsidiaire : débouter le syndicat et Monsieur B de leurs demandes,

A titre infiniment subsidiairement : condamner la société Blackrock à la relever et garantir de toute condamnation,

En tout état de cause : condamner le syndicat à lui régler la somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts et 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner Monsieur B et la société Black rock à lui payer chacun 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction.

Sur l’irrecevabilité, elle soutient que l’autorisation donnée au syndic de copropriété doit préciser la nature et l’objet de la procédure, que tel n’est pas le cas de la résolution de l’AG du 12 décembre 2012 qui n’a pas fait état de la résiliation du bail, que cette demande est irrecevable au vu des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967.

Sur la prescription, elle soutient que l’action visant à faire respecter le règlement de copropriété est soumise à la prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que l’activité contestée existe depuis plus de 10 ans, que l’action est donc prescrite.

Sur les travaux, elle fait valoir que les travaux, dont se plaint le syndicat, ont été réalisés avant son acquisition du bien et portent sur des lots restés la propriété des consorts A, qu’elle n’est pas

concernée par ces travaux et qu’elle ne peut être condamnée à remettre en l’état des parties privatives qui ne lui appartiennent pas, que les installations litigieuses ont été réalisées avant le 11 juillet 2012, Maître E y faisant allusion dans son procès verbal de constat établi à cette date.

Sur la demande de Monsieur B, elle expose que l’intervention de Monsieur B, qui réclame l’indemnisation d’un préjudice subi lors de la vente de son lot, ne se rattache pas par un lien suffisant à la demande principale, que Monsieur B a vendu son lot depuis 2016 et n’est plus copropriétaire, qu’il n’a jamais été occupant de sorte qu’il ne peut se plaindre d’un trouble de jouissance, qu’il évoque une perte de chance de vendre à meilleur prix son lot mais sans apporter le moindre élément à l’appui de ses demandes, qu’il n’est nullement établi que le prix inférieur à celui du marché soit la résultante de l’existence de l’hôtel, que Monsieur B apporte comme seule preuve l’attestation de son propre mandant dans la vente.

Sur le rejet des demandes du syndicat, elle fait valoir, que le règlement de copropriété du 13 mars 1957 ne concerne que la partie Nord de l’immeuble et n’est pas applicable à la partie Sud dans laquelle se situent les locaux, que par arrêt du 24 mai 2018, la présente cour d’appel a confirmé que le règlement de copropriété n’est applicable qu’à la partie Nord de l’immeuble correspondant aux lots 1 à 23, que la notion de destination de l’immeuble est une notion floue qui n’est pas définie en l’espèce et peut varier dans le temps, qu’aucune activité n’est interdite dans l’immeuble.

Sur les troubles du voisinage, elle soutient que le lot loué par la société Blackrock a toujours été exploité comme hôtel meublé, que la locataire bénéficie de toutes les autorisations administratives nécessaires, que le cédant de la société Blackrock exerçait déjà la même activité depuis au moins le 21 février 1990, que les troubles du voisinage invoqués ne sont pas établis, que certaines attestations émanent de personnes ne résidant pas dans l’immeuble, que de surcroît, qu’elle a acquis le bien le 12 novembre 2012 et qu’elle a, depuis cette date, adressé de nombreux courriers à sa locataire en vain, qu’elle n’a commis aucune faute.

Sur la consommation d’eau, elle soutient que le syndicat fait état d’un branchement pirate de consommation d’eau sur la copropriété de la partie Sud que toutefois ces faits ne sont pas établis.

Sur le relever et garantir, elle soutient que si la résiliation du bail était prononcée pour manquement de la locataire à ses obligations, elle ne peut être en rien retenue responsable que de surcroît l’évaluation de la perte du fonds résultant d’une attestation de son comptable n’est pas sérieuse.

Aux termes de ses écritures déposées et notifiées le 20 mai 2019, le syndicat conclut au visa des articles 544 et 1166 du code civil et 25b de la loi du 10 juillet 1965 :

* à la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et expulsé la locataire, et condamné solidairement la société Blackrock et la SCI Caro à remettre les lieux en l’état et à lui payer la somme de 4 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*à l’infirmation pour le surplus,

*à la condamnation solidaire de la SCI Caro et la société Blackrock à lui payer la somme de 7 508,79€ correspondant à la consommation indûment supportée par la copropriété SUD pour les exercices de 2013 à 2016,

*au rejet des demandes adverses,

*à leur condamnation solidaire à lui régler :

—  5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et à prendre en charge les dépens y compris les frais des différents constats d’huissier et ce avec distraction au profit de Maître ERMENEUX.

Il soutient que la résolution 27 de l’assemblée générale qui précise la nature de la procédure suivie soit une action fondée sur les troubles du voisinage, l’expulsion n’étant que la conséquence attachée à la mise en oeuvre de l’action, l’objet de la procédure et les parties concernées répond aux impératifs de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 ;

Concernant la prescription, il indique que les troubles du voisinage n’ont commencé qu’en décembre 2010, lors de l’arrivée de la société Blackrock et que l’assignation date de novembre 2013 de sorte qu’aucune prescription n’est encourue.

Il fait valoir que l’action est fondée sur la notion de troubles anormales du voisinage, que Maître C, huissier, s’est rendu sur les lieux le 9 août 2013, que les désordres sont multiples puisque le nombre de personnes présentes est supérieur à celui autorisé, que des enfants jouent dans les parties communes où des personnes vont et viennent, que les kitchenettes ne présentent pas le niveau de sécurité nécessaire et que cet usage ne correspond pas à la destination bourgeoise de l’immeuble alors que l’avenue Auber se situe dans une […], que la destination à usage d’habitation est prédominante dans l’immeuble, que le règlement de copropriété de la partie Nord le précise expressément, que même s’il ne s’applique pas à la partie Sud, il reste une référence pour l’usage de l’immeuble, que l’huissier instrumentaire a, le 9 août 2013, rencontré dans le hall de l’hôtel des personnes étrangères ne parlant pas français, qu’une des clientes lui a alors indiqué être installée dans les lieux par l’ACTE, association d’aide aux demandeurs d’asile, que l’huissier a constaté la construction de mezzanines dans les chambres permettant l’installation d’un cabinet de toilette et d’un coin cuisine, que jusqu’en décembre 2010, Madame Z exploitait seulement 7 chambres en meublé non professionnel, que depuis le décembre 2010, les copropriétaires subissent des troubles de jouissance en raison des modifications de gestion apportées par la nouvelle locataire, notamment en raison de l’augmentation des capacités d’accueil, que l’autorisation administrative ne peut exonérer la société Blackrock de sa responsabilité en matière de troubles du voisinage, que le syndicat fonde son action sur la notion de troubles du voisinage st non sur l’opposabilité du règlement de copropriétaire.

Il fait valoir que les troubles sont constitués par le va et vient des clients, générant des dégradations, les encombrements des parties communes et des nuisances sonores ainsi olfactives que cela est établi par les attestations des occupants des lieux.

Il soutient que la bailleresse n’a pas agi de façon pertinente, se contentant de courriers adressés à sa locataire mais n’a jamais initié de procédure en résiliation ;

Sur les travaux affectant les parties communes, il soutient que le procès verbal de Maître E du 11 juillet 2012 a constaté la mise en place d’un extracteur de fumée par la société Blackrock, dont les canalisations sont raccordées au collecteur général ; que les percements de la dalle séparatrice entre le lot 26 et les caves sont l’oeuvre de la société Blackrock pour installer des canalisations d’évacuation et des extracteurs d’air, que ces travaux sont contraires à l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, que de surcroît, ces installations génèrent des infiltrations d’eau, qu’en perçant la dalle séparant le rez de chaussé des caves, la société Blackrock a porté atteinte à une partie commune, que le syndicat des copropriétaires n’a pas à pâtir de la succession de propriétaires dans les lieux.

Concernant la consommation d’eau, il fait valoir que la société Plomberie a pu mettre en évidence des branchements pirates permettant à la consommation d’eau des chambres n°6 et 7 d’être supportée par la copropriété, que ce branchement a été supprimé en 2017 mais que le comparatif entre les factures d’eau de la copropriété et le relevé pour la partie Sud à l’exception du local commercial fait apparaître une surconsommation dont la société Blackrock doit répondre.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2019 à 12h05 heures.

SUR CE :

Attendu que le 19 novembre 2019 à 16h42, le syndicat des copropriétaires a déposé et notifié de nouvelles conclusions et communiqué sept nouvelles pièces (70 à 76) en sollicitant le rabat de l’ordonnance de clôture afin de lui permettre de répliquer au constat d’huissier communiqué à la procédure le 7 novembre 2019 puis à nouveau le 15 novembre 2019;

Attendu qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, que les conclusions déposées le 19 novembre 2019 à 16h42 et les pièces jointes sont donc irrecevables pour avoir été déposées postérieurement à la clôture de l’instruction ;

Attendu que la clôture peut être révoquée s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue, qu’il appartient à la juridiction d’apprécier souverainement si elle doit ou non rapporter l’ordonnance de clôture, que le syndicat, qui ne fait état d’aucune cause grave intervenue postérieurement au 19 novembre 2019, n’est pas fondé à obtenir la révocation de l’ordonnance de clôture, que la communication à nouveau le 15 novembre 2019 d’une pièce connue depuis le 7 novembre 2019 ne caractérisant pas une cause grave de nature à justifie le report de l’ordonnance de clôture et qu’il convient d’écarter des débats les conclusions du 19 novembre 2019 ;

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires :

Attendu que le syndic agit au nom du syndicat des copropriétaires en vertu d’une décision de l’assemblée générale du 12 décembre 2012 qui en son article 27 indique ' donne mandat au syndic afin d’engager une procédure à l’encontre de la SCI Caro, Monsieur G et la société Blackrock pour changement de destination des lieux, trouble anormal du voisinage occasionnant des nuisances à la copropriété et dégradation des parties communes' ;

Attendu que l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, et que le syndic est tenu par les termes de la résolution adoptée par l’assemblée des copropriétaires, que toutefois, il peut engager toute action qui respecte le cadre donné par la résolution adoptée, que peut être regardé comme précisant suffisamment l’objet de l’action contentieuse à engager pour habiliter valablement le syndic à agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires, l’assemblée générale des copropriétaires qui a habilité le syndic à agir en justice eu égard 'aux troubles anormaux du voisinage occasionnant des nuisances', et y compris pour obtenir la résiliation du bail, ce dont il résulte que le syndic avait été régulièrement habilité ;

Sur la prescription :

Attendu que le syndicat fonde son action sur la notion de trouble anormal du voisinage qui se prescrit par un délai de 5 ans à compter du jour où le trouble a commencé, que le syndicat date l’apparition des troubles de la date de reprise de l’activité par la société Blackrock c’est à dire en décembre 2010, que l’action introduite par assignation délivrée le 18 et 29 novembre 2013 n’est pas prescrite ;

Sur le fond :

Attendu qu’il convient de relever que seule la partie Nord de la copropriété est soumise au règlement de copropriété enregistré le 13 mars 1957, que les dispositions de ce règlement notamment sur la destination bourgeoise de l’immeuble ne s’appliquent pas en l’espèce pour un lot situé dans la partie Sud, que de surcroît, la destination commerciale du lot n°26 à usage de d’hôtel meublé existe depuis au moins le 21 février 1990, sans porter atteinte à la destination de l’immeuble, qu’ainsi le syndicat

ne peut se prévaloir d’une atteinte à la destination de l’immeuble à usage d’habitation par un usage commercial qui ne serait pas justifié ; qu’une telle action serait de surcroît prescrite puisque pratiquée depuis 1990 ;

Attendu que les troubles de voisinage correspondent à des nuisances variées qui sont générées par une personne ou par les choses ou animaux dont elle est responsable, et qui causent un préjudice aux personnes se trouvant dans la même aire de proximité ; que tout rapport de voisinage entraîne nécessairement des désagréments d’une intensité plus ou moins élevée, que n’est sanctionné que le trouble de voisinage qualifié d'« anormal », c’est-à-dire lorsque son impact excède un certain seuil de tolérance normal pour toute personne ;

Attendu que le syndicat évoque l’installation dans les chambres données en location de sanitaires et de cuisines et la création d’une mezzanine qu’ainsi les chambres transformées en studio seraient amenées à accueillir des résidents de façon plus pérenne depuis la reprise de l’activité par la société Blackrock en décembre 2010 et qu’une telle occupation prolongée serait de nature à générer notamment des nuisances de bruits et d’odeurs ;

Attendu que le 11 juillet 2012 Maître H, huissier de justice, s’est rendu sur place et a noté ' je relève dans le couloir des caves la présence d’un air vicié avec des odeurs intense ressemblant à des odeurs de cuisine mélangées à des odeurs de laverie' que cet élément sur l’atmosphère régnant à proximité des caves ne permet nullement d’imputer ces odeurs à la présence des occupants des chambres meublés ; qu’il est acquis que la vie en copropriété génère nécessairement aux moments des repas des odeurs de cuisine dans les parties communes sans que pour autant l’on puisse qualifier d’anormal ce trouble ponctuel et passager ; qu’il n’est pas établi que les nuisances olfactives alléguées peuvent être regardées comme dépassant le seuil au-delà duquel ces inconvénients de voisinage ouvriraient droit à réparation ;

Attendu que le 9 août 2013, Maître C, huissier de justice, est intervenu dans les lieux loués et a constaté que les personnes présentes étaient étrangères ne parlant pas le français, qu’il a noté la présence en chambre n°5 de deux adultes et 2 enfants, en chambre n°1 d’une adulte, en chambre n°2 d’un adulte et d’un enfant, en chambre n°4 de deux adultes et un enfant et en chambre n° 6 de deux adultes avec 4 enfants, c’est à dire un total de 16 personnes, que ce seul document ne permet nullement à la juridiction de connaître les dates de séjour de ces personnes et d’en conclure à des installations prolongées, et ce d’autant que la commission communale de sécurité a rendu le 31 mai 2011 et le 1^er juin 2016 des avis favorables pour l’accueil de 31 personnes dans les locaux loués, que la société Blackrock respecte les recommandations administratives ;

Attendu que le 5 janvier 2016, Maître BRETAUDEAU, huissier de justice, a noté la présence de linge étendu dans l’espace clos aménagé sur la cour arrière dans laquelle étaient entreposés un appareil électroménager et des cages d’oiseaux ; que ces constatations relatives à la présence de linge étendu et d’un seul appareil ménager dans une cour commune ne sont pas de nature à caractériser un usage abusif de l’espace commun dont on ignore, de surcroît, les auteurs ; que l’entretien de linge par des occupants de chambres meublés constitue une tâche dont ils peuvent raisonnablement s’acquitter, sans que la gêne pour les occupants de l’immeuble puisse être qualifiée d’anormale ;

Attendu que le 26 mars 2013, Maître BAUCHE, huissier de justice qui a visité les lieux loués, a noté la présence d’une double porte vitrée fermée à clé permettant l’accès à la cage d’escalier, qu’il relève l’absence de bruits ou d’odeurs de cuisine dans le hall d’entrée, la présence d’un sèche linge à la disposition des occupants de l’immeuble en libre accès et la présence d’objets au fond de la cour qui est propre, les containers à poubelles étant stockés dans un espace prévu à cet effet ;

Attendu que le 12 octobre 2017, Maître COTTO, huissier de justice, a recensé dans la chambre n°1 une personne, dans la chambre n°2 deux personnes, dans la chambre n°3 une personne, dans la chambre n° 4 un couple avec un enfant, dans la chambre n° 5 deux personnes, dans la chambre n° 7

un couple avec un enfant et dans la chambre n° 6 un couple, démontrant que les chambres ne sont nullement surpeuplées et que le taux d’occupation correspond à celui autorisé par la commission de sécurité, que l’huissier a comptabilisé deux enfants répartis dans deux chambres différentes qui ne sont par essence dans l’incapacité d’être à l’origine des nuisances sonores dénoncées en raison de jeux bruyants dans les parties communes ; que l’huissier n’a relevé ni odeur nauséabonde ni tapage sortant des chambres ;

Attendu que le syndicat produit 16 attestations datant de 2013 dénonçant des comportements

bruyants et inappropriés dans la part des occupants des chambres dans les parties communes dont six ont été renouvelées en 2015, que ces témoignages font état principalement de conversations entre adultes dans la cour intérieure, de jeux d’enfants, de cris de bébé, d’odeurs malodorantes de chou ou viande bouillie en provenance de la cave ou de méchoui dans la cour et d’un va et vient incessant dans le hall d’entrée ;

Attendu toutefois, qu’il convient de relever que les odeurs de cuisine, taxées de nauséabondes par certains, notion très subjective, proviennent, selon ces témoignages, non pas des appartements mais de la cave, origine corroborée le 11 juillet 2012 par Maître H, que les occupants de studio ne peuvent dés lors être incriminés pour ce type de nuisance résultant d’un désordre affectant les systèmes de ventilation ;

Attendu que la présence d’un barbecue dans la cour et de mégots dans le hall d’entrée n’a été retenue par aucun constat d’huissier, que l’existence de conversation nocturnes et de jeux d’enfants sur le trottoir d’entrée, aussi gênantes soit ils, ne constituent pas un trouble anormal du voisinage, faute de justifier de bruits excédant le seuil normal acceptable au sein d’une copropriété ; qu’il n’est pas établi par les éléments du dossier que le bruit dénoncé possède une émergence supérieure à celle autorisée par la réglementation et donc excessive en l’absence de mesures acoustiques effectuées le mettant en exergue ;

Attendu que le bruit, qui proviendrait de la clientèle de l’hôtel, n’a fait l’objet d’aucune mesure qui aurait le cas échéant pu de déterminer si les émergences calculées étaient supérieures à celles admises et ce d’autant que les constats d’huissier dressés ne relèvent pas de tapage ou de conversation particulièrement sonore voir de musique ainsi que l’a relevé un copropriétaire ;

Attendu qu’il n’est nullement établi par les éléments du dossier que la société Blackrock hôtel ait causé aux copropriétaires de l’immeuble un trouble anormal du voisinage, qu’il convient d’infirmer la décision de première instance et de rejeter la demande de résiliation du bail présentée par le syndicat des copropriétaires ;

Attendu qu’il convient également de débouter Monsieur B de son action en perte de chance fondée également sur le trouble anormal du voisinage causé par la société Black rock dans la mesure où l’anormalité du trouble n’a pas été retenue par la cour ;

Sur les travaux :

Attendu qu’il résulte du procès verbal du 12 juillet 2012 dressé par Maître H qu’une tuyauterie en aluminium manifestement récente a été posée dans la cave, nécessitant de percer le mur et du procès verbal du 9 août 2013, de Maître C que des canalisations sortent du plafond des caves pour rejoindre un grand collecteur commun ; qu’il est incontestable que pour procéder au raccordement d’installations existantes au rez de chaussée à des collecteurs communs passant en sous-sol, il a été procédé au percement de la dalle existante entre le rez de chausse et les caves qui constitue une partie commune de l’immeuble ;

Attendu que la société Black Rock, qui ne conteste pas être à l’origine de ces travaux litigieux de

percements de la dalle commune, ne justifie d’aucune autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires de procéder de la sorte, qu’il convient donc de condamner la société Black Rock à procéder à des travaux afin de mettre un terme à l’atteinte aux parties communes ;

Attendu que le bailleur est responsable des agissements fautifs du locataire vis à vis des tiers et ce quant bien même les travaux auraient été réalisés avant l’acquisition du fonds ce qui est le cas en l’espèce ;

Sur la consommation d’eau :

Attendu que le syndicat des copropriétaires produit une facture d’une société de plomberie intervenue le 10 juin 2016 qui indique avoir constaté ' l’eau froide des chambres 6 et 7 n’est pas comptabilisée par le compteur du meublé mais par le compteur de l’immeuble situé en sous-sol' démontrant une difficulté à laquelle il a été mis fin en 2017 par la suppression des branchements litigieux ;

Attendu que le syndicat produit le montant total facturé par la société Veolia pour l’année 2013 qui fait apparaître une somme de 3 592,05€ pour 957m² et la facture de la société OCEA pour la même période pour tous les copropriétaires à l’exception du meublé dont il résulte une consommation de 780m² d’où il résulte une consommation pour la société Black rock de 177m² soit 663,75~, que le même raisonnement doit être tenu pour les années 2014/2015 et 2016, que la société Blackrock ne justifie nullement du paiement des factures d’eau durant la période litigieuse ; qu’il convient d’infirmer la décision à ce titre ;

Attendu que le droit d’agir en justice est ouvert à tout plaideur qui s’estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu’autant que les moyens qui ont été invoqués à l’appui de la demande sont d’une évidence telle qu’un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu’il n’a exercé son action qu’à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui ; qu’en l’espèce, l’appréciation inexacte de leurs droits par le syndicat des copropriétaires et Monsieur B n’est pas constitutive d’une faute ; que s’estimant lésées dans leur droit, ils ont pu, sans abus, demander à ce qu’il soit statué sur leurs demandes ; que la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive doit être rejetée;

Attendu qu’il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les parties en cause ;

PAR CES MOTIFS,

la cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition

au greffe :

INFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu’il a déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires, reçu Monsieur B en son intervention volontaire et débouté la SCI Caro et la société Blackrock de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉCLARE non prescrite l’action du syndicat des copropriétaires,

LE DÉBOUTE de sa demande de résiliation du bail commercial liant la société Blackrock à la SCI Caro ;

CONDAMNE solidairement la SCI Caro et la société Blackrock à mettre un terme aux atteintes portées aux parties communes par les travaux énumérés dans le procès verbal de constat du 9 août 2013 sous astreinte de 100€ par jour de retard dans les six mois suivant la signification du présent arrêt,

CONDAMNE solidairement la SCI Caro et la société Blackrock à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Nice la somme de 7 508,79€ au titre de la consommation d’eau de 2013 à 2016,

DÉBOUTE Monsieur B de sa demande de dommages et intérêts,

DÉBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens y compris ceux de première instance avec distraction au profit de Maître PASSET et Maître ROUILLOT.

LE GREFFIER LE PRESIDENT