COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30Z

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 NOVEMBRE 2021

N° RG 19/05597 – N° Portalis DBV3-V-B7D-TL2L

AFFAIRE :

Société INTERNATIONAL MAGNETIC COMPANY IMC

C/

SCI CHESNAY D 2

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 04 Juillet 2019 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 17/02276

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Z A

M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société INTERNATIONAL MAGNETIC COMPANY IMC

N° SIRET : 329 544 290

[…]

Centre commercial de Parly 2

78150 LE CHESNAY-ROCQUENCOURT

Représentant : M^e Z A de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20190671

Représentant : M^e Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0497 – par M^e WELLER

APPELANTE

****************

SCI CHESNAY D 2

N° SIRET : 389 635 749

[…]

[…]

Représentant : M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 020663 – Représentant : M^e Erwan LE DOUCE BERCOT du PARTNERSHIPS JONES DAY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J007 par M^e DURUPT

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Juin 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur François THOMAS, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Bruno NUT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 août 2003, la société Chesnay D 2 a donné à bail commercial en

renouvellement à la société International Magnetic Company (ci-après, société IMC) un local à usage

commercial d’une surface de 92,17 m2, situé au niveau 1 de l’extension du centre commercial Parly 2 sis au

Chesnay (78), correspondant au numéro 124 b du centre commercial, afin qu’elle y exploite une activité de

vente de chaussures et de tous articles habituellement vendus sous l’enseigne Ugo Bacci, pour une durée de

douze ans à compter du 1^er août 2003, moyennant le règlement d’un loyer binaire composé d’un loyer de base

de 75.736 euros, hors taxes et hors charges par an en principal, outre un pourcentage du chiffre d’affaires

annuel du preneur, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2003, la société Chesnay D 2 a donné à bail commercial à la

société IMC, un second local situé au sous-sol de l’extension 87 du centre commercial Parly 2, d’une surface

de 28,50 m2 à usage de réserve, correspondant au lot n°13, pour une durée de dix ans à compter du 1^er

décembre 2003, moyennant le règlement d’un loyer binaire composé d’un loyer de base de 8.550 euros par an

en principal, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte d’huissier du 16 septembre 2014, la société Chesnay D 2 a signifié à la société IMC un congé

avec refus de renouvellement du bail 'boutique', objet du local n°124, à effet au 31 juillet 2015.

Par jugement du 18 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Versailles a désigné M. X Y en

qualité d’expert afin de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction et d’occupation.

Préalablement, le 19 juin 2017, la société Chesnay D 2 a exercé son droit de repentir et offert à la société

IMC le renouvellement du bail 'boutique’ pour une durée de douze années, moyennant le règlement d’un loyer

de base annuel porté à 230.000 ' en principal, 'toutes les autres clauses et conditions du Bail (expiré)

demeurant inchangées'.

Depuis 2010, le centre commercial Parly 2 fait l’objet d’un programme de travaux comprenant:

— des travaux de rénovation du bâtiment d’origine 'Tranche A 7" (travaux réalisés entre 2010 et 2011) et de

l’Extension 87 (travaux réalisés entre 2014 et 2015) pour un budget total de 40 millions d’euros HT,

— des travaux de restructuration (création d’un nouvel accès situé sur la RD186, création et extension de

boutiques et installation d’un nouveau cinéma) pour un budget total de 155,1 millions d’euros, la société

Chesnay D 2 indiquant que ces travaux n’ont pas été et ne seront pas refacturés aux preneurs du centre

commercial.

Les travaux de rénovation et de restructuration de la tranche A7 ont été votés par l’assemblée générale des

copropriétaires le 3 avril 2014, ceux de rénovation et de restructuration de l’Extension 87 ont été votés le

même jour par l’AFUL (association foncière urbaine libre) qui administre l’Extension 87.

La société Chesnay D 2 est à la fois membre de l’AFUL, pour les lots dont elle est propriétaire dans

l’Extension 87, et membre du syndicat des copropriétaires, pour les lots de volume de l’Extension 87 qu’elle

détient en copropriété.

La société Chesnay D 2 a refacturé à ses locataires une partie des charges et dépenses afférentes aux

travaux de rénovation de l’Extension 87.

Par courrier du 30 juillet 2014, la société Chesnay D 2 a informé la société IMC des dates de réalisation

des travaux de rénovation de l’Extension 87 et du montant de la partie des travaux qui lui était refacturable,

soit la somme globale de 112.520 euros HT ; à compter du mois de février 2015, elle a procédé à leur

facturation trimestrielle, échelonnée sur deux années.

lnvoquant le manquement de la société Chesnay D 2 à son obligation d’information et l’absence

d’information quant aux charges lui incombant, la société IMC lui a opposé une exception d’inexécution

concernant le paiement des charges de refacturation des travaux de rénovation de l’extension 87 dans le cadre

du bail 'boutique’ et du bail 'réserve'.

Le 6 décembre 2016, la société Chesnay D 2 a signifié à la société IMC une sommation de payer la

somme en principal de 107.863,26 ' TTC au titre des factures impayées, augmentée des frais d’huissier et des

pénalités de retard prévues au bail.

Par acte du 24 mars 2017, la société Chesnay D 2 l’a assignée devant le tribunal de grande instance de

Versailles afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de 118.977,90 et 3.682,46 ' respectivement

au titre des charges de refacturation des travaux de rénovation de l’Extension 87, dans le cadre des baux

'boutique’ et 'réserve'.

Dans le cadre de cette instance, par ordonnance du 20 mars 2018, le juge de la mise en état a rejeté la

demande d’expertise formée par la société IMC, et celle de provision formée par la société Chesnay D 2.

Par jugement du 4 juillet 2019, le tribunal de commerce de grande instance de Versailles a :- condamné la

société IMC à payer à la société Chesnay D 2:

/ la somme de 135.023,30 ' TTC au titre des travaux de rénovation de I’extension relevant du bail 'boutique'

signé le 26 août 2003,

/ la somme de 3.314,21 ' TTC, au titre des travaux de rénovation de l’extension relevant du bail 'réserve’ signé

le 19 décembre 2003,

/ la somme de 100 ' TTC au titre de la clause pénale du bail 'boutique’ signé le 26 août 2003,

/ la somme de 100 ' TTC au titre de la clause pénale du bail 'réserve’ signé le 1^er décembre 2003,

— dit que ces sommes porteront intérêts au taux contractuel,

— déclaré recevables les demandes reconventionnelles formées par la société IMC,

— rejeté la demande de remboursement des provisions pour charges formée par la société IMC,

— déclaré non écrits les termes 'suivant la date de prise d’effet du bail’ contenus dans la clause d’indexation du

loyer,

— rejeté la demande de remboursement des indexations de loyers formée par la société IMC,

— rejeté la demande de délais de paiement formée par la société IMC,

— condamné la société IMC à payer à la société Chesnay D 2 la somme de 4.500 ' sur le fondement de

I’articIe 700 du code de procédure civile,

— ordonné I’exécution provisoire,

— condamné la société IMC aux dépens de I’instance,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 26 juillet 2019, la société IMC a interjeté appel du jugement.

Par ordonnance du 19 décembre 2019, le magistrat délégué du 1^er Président de la cour d’appel de Versailles

a, sur assignation de la société IMC du 2 août 2019, ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement du 4

juillet 2019.

Par arrêt du 6 mai 2021, la cour d’appel de Versailles a :

— prononcé la révocation de l’ordonnance de clôture,

— ordonné la réouverture des débats à l’audience de plaidoiries du mardi 22 juin 2021, afin de permettre aux

parties de régulariser des conclusions intégrant leurs observations sur les nombres exacts de tantièmes

correspondant aux lots loués par la société IMC et ceux détenus directement par la société Chesnay D 2,

sur les éventuelles conséquences s’agissant du montant de travaux 'refacturables’ à la société IMC et sur les

charges dues par la société IMC,

— réservé les dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 9 juin 2021, la société IMC demande à la cour de :

— écarter des débats les pièces n°50 et 51 de la SCI CHESNAY D 2,

— infirmer le jugement rendu le 4 juillet 2019 par le tribunal de grande instance de Versailles en ce qu’il a :

/ condamné la société International Magnetic Company à payer 135.023,30 ' TTC et 3.314,21 ' TTC au titre

des travaux de rénovation de l’extension relevant respectivement du bail « boutique » signé le 26 août 2003 et

du bail « réserve » signé le 1^er décembre 2003, en sus d’intérêts au taux contractuel sur chacun de ces

montants,

/ condamné la société International Magnetic Company à payer la somme de 100 ' TTC au titre de la clause

pénale du bail « boutique » signé le 26 août 2003 et 100 ' TTC au titre de la clause pénale du bail « réserve »

signé le 1^er décembre 2003, en sus d’intérêts au taux contractuel sur ces montants,

/ rejeté la demande de remboursement des provisions pour charges formée par la société International

Magnetic Company,

/ déclaré non écrits les termes « suivant la date de prise d’effet du bail » contenus dans la clause d’indexation

du loyer tout en rejetant la demande de remboursement des indexations de loyers de la société International

Magnetic Company,

/ rejeté la demande de délais de paiement, formée à titre subsidiaire, par la société International Magnetic

Company,

/ condamné la société International Magnetic Company à payer à la société Chesnay D 2 la somme de 4

500 ' sur le fondement du code de procédure civile, en sus des dépens de première instance,

Le réformant, et statuant à nouveau :

A titre principal,

— Débouter la société Chesnay D 2 de l’ensemble de ses demandes à l’endroit de la société International

Magnetic Company, et notamment de sa demande tendant au:

/ paiement des charges correspondant aux travaux du Centre, pour défaut de preuve de l’obligation du preneur

de les payer et donc absence d’obligation de payer, réticence dolosive du bailleur sur l’étendue de ces charges,

légitimité de l’exception d’inexécution de payer exercée par le preneur au vu des manquements graves et

répétés du bailleur à ses obligations contractuelles,

/ paiement d’une majoration de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux (clause 19 du bail),

étant donné qu’il s’agit d’une clause pénale dont l’application est injustifiée,

/ paiement d’intérêts au taux contractuel (clause 18 du bail), étant donné qu’il s’agit d’une clause pénale dont le

montant est exorbitant,

— condamner la société Chesnay D 2 à rembourser l’intégralité des provisions sur les charges indûment

perçues depuis les cinq derniers exercices, soit, pour la période courant du 1^er janvier 2013 au 31 décembre

2017, et sauf à parfaire, à une somme s’élevant à 101.228,88 ' TTC au titre du bail boutique et du bail réserve,

— dire et juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2018, date de la

notification, en première instance, de conclusions en restitution de l’indu par voie dématérialisée, outre

capitalisation des intérêts échus par application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil,

— dire et juger que les clauses d’indexation du bail « boutique » et du bail «réserve » sont réputées non écrites,

et sont dépourvues de toute existence juridique,

— condamner la société Chesnay D 2 à restituer à la société International Magnetic Company le paiement

indûment perçu au titre de l’application de ces clauses d’indexation du 1^er janvier 2004 au jour où l’arrêt

interviendra, TVA en sus, soit pour la période courant du 1^er janvier 2004 au 1^er janvier 2018, et sauf à

parfaire, une somme s’élevant à 48.788,02 ' TTC au titre du bail « boutique » et du bail « réserve »,

— dire et juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2018, date de la

notification, en première instance, de conclusions en restitution de l’indu par voie dématérialisée, outre

capitalisation des intérêts échus par application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil,

— condamner la société Chesnay D 2 à payer 20.000 ' à la société International Magnetic Company sur le

fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de

première instance, en sus des entiers dépens de première instance,

A titre subsidiaire

— dire et juger que la société International Magnetic Company est débiteur de bonne foi,

— accorder à la société International Magnetic Company un délai de 24 mois à compter de la date de l’arrêt à

intervenir pour régler l’intégralité des sommes qui resteraient dues à la société Chesnay D 2, suivant

versement d’une échéance mensuelle le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la

signification de l’arrêt à intervenir ; l’échéancier comportant 23 versements de 5.780 ', en sus d’un 24^e

versement comprenant le solde c’est-à-dire 5.765,76 ' en sus d’éventuels intérêts de la créance,

— confirmer le jugement pour le surplus,

En tout état de cause :

— condamner la société Chesnay D 2 à payer à la société International Magnetic Company, la somme de

5.000 ' au titre des frais irrépétibles d’appel de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers

dépens d’appel dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Z A, dans les conditions de l’article

699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 4 juin 2021, la société Chesnay D 2 demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu’il a :

/ réduit le montant de l’indemnité due par la société International Magnetic Company au titre de la clause

pénale prévue aux termes de l’article 19 des Baux ;

/ condamné la société International Magnetic Company au paiement de la somme de 3.314,21 euros au titre

des Travaux de Rénovation de l’Extension 87 refacturés au titre du Bail Réserve;

/ jugé recevables les demandes reconventionnelles de la société International Magnetic Company tenant, d’une

part, au remboursement des charges générales refacturées pour la période allant de 2003 à 2017 et, d’autre

part, au remboursement du trop-perçu de loyer versé à la société Chesnay D 2 en application d’une clause

d’indexation dont elle conteste la validité ;

Et, statuant à nouveau :

— déclarer la société Chesnay D 2 recevable et bien fondée en ses demandes ;

1. Sur la refacturation des Travaux de Rénovation de l’Extension 87

— condamner la société International Magnetic Company à payer à la société Chesnay D 2 la somme de

133.648,70 TTC euros TTC, augmentée des intérêts de retard calculés au taux contractuellement prévu par le

Bail Boutique et par le Bail Réserve, au titre des Travaux de Rénovation de l’Extension 87;

— condamner la société International Magnetic Company à payer à la société Chesnay D 2 la somme de

13.502,33 euros TTC, augmentée des intérêts de retard calculés au taux contractuellement prévu par le Bail

Boutique et par le Bail Réserve, au titre de la majoration forfaitaire prévue aux articles 19 des Baux ;

— condamner la société International Magnetic Company à payer à la société Chesnay D 2 la somme de

157,40 euros TTC, augmentée des intérêts de retard calculés au taux contractuellement prévu par le Bail

Boutique et par le Bail Réserve, correspondant à l’exploit du 6 décembre 2016, en application des articles 19

des Baux ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— débouter la société International Magnetic Company de ses demandes reconventionnelles tendant à

l’obtention de délais de paiement, en suppression du montant de la clause pénale et de sa demande de

substitution de l’intérêt au taux légal aux lieux et place de l’intérêt contractuel convenu ;

2. Sur l’arriéré de loyers et de charges courantes dus au titre du Bail Réserve

— condamner la société International Magnetic Company à payer à la société Chesnay D 2 la somme de

3.682,46 euros TTC, augmentée des intérêts de retard calculés au taux contractuellement prévu par le Bail

Réserve, correspondant aux arriérés de loyers et charges au titre du Bail Réserve ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

3. Sur les demandes de la société International Magnetic Company relatives aux charges courantes

— à titre principal, déclarer la société International Magnetic Company irrecevable en sa demande de

remboursement des charges courantes du 1^er janvier 2013 au 31 décembre 2017;

— à titre subsidiaire, débouter la société International Magnetic Company de sa demande de remboursement

des charges courantes du 1^er janvier 2013 au 31 décembre 2017 ;

— à titre infiniment subsidiaire, diminuer le montant des charges courantes dont le remboursement est réclamé

par la société International Magnetic Company du montant des régularisations annuelles de charges effectuées

au titre des années 2013 à 2017 ;

4. Sur les demandes de la société International Magnetic Company relatives aux clauses d’indexation des

Baux

— à titre principal, déclarer la société International Magnetic Company irrecevable en sa demande de

remboursement des loyers indexés au titre des Baux ;

— à titre subsidiaire, débouter la société International Magnetic Company de sa demande de remboursement

des loyers indexés au titre des Baux ;

— à titre infiniment subsidiaire,

/ dire et juger que seule la première indexation effectuée le 1^er janvier 2004 au titre du Bail Boutique et du

bail réserve est illicite ;

/ dire et juger que la demande de répétition de l’indu au titre des loyers indexés formulée par la société

International Magnetic Company se heurte à la prescription quinquennale, de telle sorte qu’aucun

remboursement ne peut être dû pour l’indexation effectuée avant le 29 septembre 2012 ;

En conséquence

— limiter la condamnation de la société Chesnay D 2 au versement de la différence

positive entre le montant de l’indexation pratiquée au titre des Baux depuis le 29 septembre 2012, compte tenu

de la prescription quinquennale applicable, et le montant de l’indexation qui aurait dû être facturé au Preneur

depuis le 29 septembre 2012 en conformité avec l’article L. 112-1 du code monétaire et financier ;

A titre encore plus subsidiaire,

— déclarer la société International Magnetic Company irrecevable en sa demande de répétition de l’indu au titre

des loyers indexés comme prescrites, de telle sorte qu’aucun remboursement ne peut être dû pour l’indexation

effectuée avant le 29 septembre 2012;

En conséquence,

— limiter la condamnation de la société Chesnay D 2 au remboursement de l’indexation payée par la

société International Magnetic au titre du bail boutique et au titre du bail réserve depuis le 29 septembre 2012

;

5. En tout état de cause

— débouter la société International Magnetic Company de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la société International Magnetic Company à payer 20.000 euros au titre de l’article 700 du code

de procédure civile ;

— condamner la société International Magnetic Company aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 juin 2021.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux

écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la demande tendant à voir écarter les pièces 50 et 51 de la société Chesnay D 2

Faute pour la société IMC de développer dans le corps de ses conclusions les raisons pour lesquelles elle

souhaite que ces pièces – qui constituent le rapport de M^me B C, expert technique commanditée

par la société Chesnay D 2 pour qualifier les lots des différents entrepreneurs- soient écartées, il ne sera

pas fait droit à sa demande.

Sur les charges correspondant aux travaux de rénovation

La société IMC soutient qu’il revient au bailleur de justifier des pièces au vu desquelles il lui impute les

charges en cause et de répondre à ses demandes d’éclaircissement, et déplore n’avoir reçu ni l’audit juridique

réalisé ni les autres pièces justificatives, à défaut desquels elle ne saurait être condamnée au paiement des

charges correspondantes.

Elle dénonce la réticence dolosive du bailleur sur l’étendue des charges correspondant aux travaux et soutient

que le bailleur a l’obligation de justifier du montant effectif des charges supportées, mais n’a pas déféré à la

sommation de communiquer qui lui a été délivrée.

Elle affirme que son exception d’inexécution est fondée par la gravité de l’inexécution du bailleur, lequel ne

justifie pas de charges représentant plus d’une année de loyer, et précise régler les loyers et charges courantes.

Elle sollicite l’anéantissement des effets de la clause pénale et subsidiairement la confirmation du jugement en

ce qu’il l’a réduite, faisant état de l’absence de mauvaise foi de sa part. Elle relève que le bailleur ne justifie pas

du calcul des intérêts de retard fixés par contrat, de sorte qu’elle ne peut vérifier leur montant, et sollicite de la

cour l’anéantissement des effets de la clause 18 du bail.

La SCI D Chesnay 2 affirme, à la suite de la réouverture, que les lots loués par la société IMC

correspondent bien à 421 tantièmes, et affirme que les pièces qu’elle communique permettent de vérifier les

refacturations auxquelles elle a procédé. Elle rappelle les dispositions du bail général et sollicite la

confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la société IMC au titre des travaux de rénovation de

l’extension 87 et des intérêts de retard, lesquels ne présentent pas de caractère excessif et que la société IMC

peut vérifier au vu des informations dont elle dispose. Elle demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a

réduit la clause pénale, rappelant avoir invité la société IMC à consulter l’audit technique, ce que celle-ci n’a

pas fait. Elle affirme que les sommes sollicitées sont parfaitement justifiées au plan comptable, puisqu’elles

permettent de vérifier les modalités de calcul des coûts des travaux de rénovation de l’extention 87, et aux

plans contractuel et technique, au vu notamment des dernières pièces communiquées. Elle affirme que l’audit

juridique n’est pas nécessaire à la solution du litige, et qu’il a été proposé à l’appelante de consulter sur place

les documents relatifs aux tranches d’appel de fonds. Elle conteste tout dol, déclare avoir régulièrement

informé les commerçants de l’impact financier des travaux, et que le non-paiement des loyers ne peut être

justifié.

***

Les deux baux, conclus les 26 août et 5 novembre 2003, indiquent qu' 'afin d’assurer l’unité de gestion du

centre commercial PARLY 2 composé du Centre d’Origine et de l’Extension, il a été créé une Union de

Syndicats appelée Union des Syndicats de Copropriété du Centre Commercial PARLY 2 groupant les

différents Syndicats de Copropriété ou propriétaires concernés par ledit centre commercial'.

Ils exposent que les statuts d’une AFUL de gestion de l’Extension du Centre Commercial PARLY 2 ont été

établis en 2000 'afin de permettre la gestion cohérente des charges communes générées par les ouvrages et

équipements communs à l’extension et aux immeubles…', et qu’en sont notamment membres la SNC Chesnay

D 2 et le syndicat des copropriétaires Le Chesnay Parly 2.

Est également précisé que 'la gestion immobilière du Centre Commercial dans son ensemble (Centre d’origine

- Extension – Union de Syndicats – AFUL de Gestion) et la gestion locative de l’Extension du Centre

Commercial… sont assurées dans les conditions prévues par la législation en vigueur, par la société des

centres commerciaux… agissant pour le compte du Bailleur et des propriétaires'.

L’article 4.8 des baux prévoit le remboursement par le preneur de la quote-part des impôts, taxes, charges et

prestations afférentes aux locaux loués même incombant généralement au bailleur, et précise 'Les charges

communes comprennent les dépenses exposées par le bailleur tant directement qu’indirectement au titre de sa participation dans tous syndicats de copropriété, Union de syndicats ou Association Foncière Urbaine Libre

ou entités juridiques regroupant les propriétaires du Centre Commercial PARLY 2 et/ou de son extension

existant au jour de la signature du bail et/ou qui viendraient à être créées dans le cadre de toute

extension/restructuration du centre commercial.

Il est rappelé qu’en fonction de la structure particulière d’un Centre Commercial et de l’importance de ses

différentes et nécessaires parties communes, le montant des charges et prestations diffère notablement de

celui d’un ensemble immobilier traditionnel.

Il est en outre rappelé que le montant des charges est susceptible de varier suite à des modifications ou

travaux affectant les parties communes générales ou particulières pour tenir compte de ces modifications'.

Les deux baux prévoient (article 9.1) le règlement par le preneur au bailleur de la quote-part des charges et

honoraires de gestion lui incombant définitivement ou par provision,… les charges étant calculées sur la base

des tantièmes affectés aux locaux loués, conformément au règlement de copropriété, état descriptif de division

et/ou grille d’AFUL et/ou syndicat dont dépend le local.

L’article 9.2 prévoit que les charges communes comprennent notamment tous travaux concernant les parties

communes, soit de réparation proprement dites (grosses ou menues réparations sans distinction), soit de

remplacement, réfection, entretien, d’amélioration ou de rénovation justifiées, ainsi que les travaux induits par

la vétusté, l’obsolescence, le confort de la clientèle ou l’intérêt général du Centre et/ou de l’ensemble

immobilier, ainsi que les travaux de rénovation.

L’article 9.3 porte sur les charges privatives supportées par le preneur, et l’article 9.4 prévoit les modalités de

paiement des charges, soit notamment :

— le paiement d’une provision trimestrielle en sus du loyer pour couvrir les charges, égale au quart de la

somme lui incombant au titre du budget annuel prévisionnel de charges,

— la facturation par le bailleur au preneur des taxes et impôts de toutes sorte au fur et à mesure de leur

acquittement,

— le bailleur devant dans le 1^er trimestre de chaque année arrêter les comptes de l’année précédente et les

adresser au preneur, soit en lui réclamant le complément en cas d’insuffisance des provisions, soit en lui

imputant le solde en sa faveur sur l’acompte trimestriel suivant.

Est aussi prévue la faculté pour le bailleur d’ajuster, en cours d’année, le budget prévisionnel pour l’année et

les provisions en résultant, s’il était nécessaire de faire face à une augmentation ou création de charges

supplémentaires.

L’article 9 bis indique que le preneur est tenu aux charges de ville, de police ou de voiries, aux taxes locatives,

ou professionnelle ou tous autres impôts dont le bailleur est responsable au titre des lieux loués, et devra

rembourser la quote-part correspondant aux locaux loués et calculée comme pour les charges, de la taxe

foncière et de toute taxe afférente aux locaux loués.

Au vu de ce qui précède et des pièces versées, les travaux de rénovation du mail, des parking et des façades de

l’Extension 87, votés par l’assemblée générale de l’AFUL et celle du syndicat des copropriétaires le 3 avril

2014, correspondent par leur nature aux charges refacturables par le bailleur au preneur.

La société IMC relève avoir sollicité, par sommation du 15 décembre 2017, que lui soient communiquées

différentes pièces comptables, vote, audit juridique, documents et factures.

Elle a notamment sollicité la transmission d’un audit juridique, car il comporterait une ventilation des charges

relatives aux travaux de rénovation de l’extension 87 entre les différents preneurs du centre commercial ; il est

exact que lors de la présentation le 19 juin 2014 aux commerçants de la rénovation de l’Extension 87, était

indiqué, au titre de la méthodologie de refacturation du projet de rénovation, qu’étaient réalisés deux audits :

— un audit technique dont l’objectif était la 'qualification au lot à lot de chaque type de travaux à venir', (note

de la cour : le rapport de M^me C B)

— un audit juridique dont l’objectif était l’ 'analyse, pour chaque bail, des clauses relatives au charges et

détermination des travaux mis à la charge des locataires’ (sic).

Si l’on peut regretter que le bailleur ne produise pas cet audit juridique, il n’en reste pas moins que la société

IMC est la mieux placée pour analyser les clauses relatives aux charges et détermination des travaux, de sorte

que ce défaut de communication n’est pas déterminant.

La SCI Chesnay D 2 a communiqué un budget des travaux de rénovation de l’extension 87 (estimation des

coûts) dressé en 2013 et un rapport dressé par M^me C B le 28 février 2014, -soit avant le vote du

3 avril 2014 des travaux de rénovation du mail, des parkings et des façades de l’Extension 87 -, qui analysait

le programme de rénovation de l’Extension 87 et la répartition des postes selon différents types (entretien,

menues et grosses réparations, réfection, ravalement, création, remplacement…).

Sont également versés les contrats de maîtrise d’ouvrage déléguée pour la rénovation intérieure, pour la

rénovation des façades et pour les parkings.

Le procès-verbal de l’assemblée générale de l’AFUL du 3 avril 2014 établit que le budget prévisionnel à

supporter par la SCI Chesnay D 2 était de 9.221.503 ' pour la rénovation intérieure, de 9.694.400 ' pour la

rénovation du parking (outre 793.775 ' pour la façade). Il est aussi justifié du montant définitif des travaux mis

à la charge de la société Chesnay D 2 en qualité de membre de l’AFUL, soit 22.853.855,2 '.

Les appels de fonds qui ont été adressés à la SCI Chesnay D 2 ont aussi été produits (à la fois ceux

adressés par l’AFUL et ceux adressés par le syndicat des propriétaires), et son expert-comptable a attesté du

paiement par la SCI Chesnay D 2 des appels de fonds de l’AFUL comme de ceux du syndicat des

copropriétaires, intervenus dans le cadre des travaux de rénovation. Cet expert-comptable a aussi attesté de la

répartition des appels de fonds des travaux de rénovation par la société Chesnay D 2 aux locataires.

La SCI Chesnay D 2 a aussi produit le procès-verbal de l’AFUL du 29 mai 2019 approuvant le montant

définitif des travaux de l’extension du centre commercial Parly 2 (42.902.154 ' HT).

Elle avait informé la société IMC, notamment par courrier du 30 juillet 2015, qu’il lui était possible de

consulter l’audit technique et le dossier des entreprises dans ses locaux, possibilité que la société IMC n’a pas

utilisée.

Il est également produit aux débats les statuts de l’AFUL, une grille des tantièmes de l’AFUL établie par

géomètre-expert précisant les tantièmes des deux lots loués à la société IMC (421),que ne conteste pas la

société IMC, et le nombre des tantièmes détenus par la SCI Chesnay D 2 en tant que membre direct de

l’AFUL (57941).

Sont également produits les différents appels de charge à contribution qui ont été adressées à la société IMC,

d’un montant chacun de 13.502,33 euros.

Le rapport de M^me E-F, s’il a été dressé non contradictoirement, a été soumis à la discussion des

parties, et la SCI Chesnay D 2 s’appuie aussi sur d’autres pièces.

Au vu de ce rapport, l’intimée a dressé un tableau indiquant, pour chaque lot de travaux, le montant total des

travaux pour ce lot et le montant de ceux refacturés à la SCI Chesnay D 2, sa classification retenue par

l’expert (entretien/ création/ remplacement/ amélioration/ rénovation), ce qui permet à la société IMC de

prendre connaissance de la nature des travaux qui lui ont été refacturés (pour ceux pour lesquels la

refacturation était possible), et de leur montant, pour chaque lot, ce tableau ayant été dressé au vu du budget

provisionnel adopté le 3 avril 2014.

Ce tableau permet notamment de vérifier l’application de la clé de répartition pour certains lots: ainsi, pour le

lot menuiserie, le montant supporté par la société Chesnay D 2 est de 199.101 ' et celui refacturé à la

société IMC de 1.447', que la clé de répartition (421 tantièmes / 57.941 tantièmes) permet de vérifier (199.101

: 57.941 x 421 = 1.446,67 '). Il en est de même pour les lots 'peinture RV Déco’ et 'P – lots portes métalliques

auto-coulissantes'.

L’expert-comptable de la société Chesnay D 2 a certifié la répartition des appels de fonds des travaux de

rénovation par celle-ci aux locataires, et qu’elle n’avait pas refacturé plus de 50% des travaux de rénovation de

l’extension 87 qui lui ont été facturés par l’AFUL.

Ces éléments étaient de nature à permettre à la société IMC de s’assurer que les refacturations des travaux de

l’extension correspondaient à la quote-part de tantièmes des locaux qu’elle louait à la SCI Chesnay D 2 par

rapport à la totalité des tantièmes de la SCI Chesnay D 2, et portent bien sur les travaux dont elle devait

assumer la charge.

Sur la réticence dolosive du bailleur

Comme indiqué précédemment, l’article 9.2 du bail, relatif aux charges locatives, prévoit que le preneur doit notamment régler au bailleur : ' tous travaux concernant les parties communes ci-dessus définies, soit de

réparations proprement dites, grosses ou menues sans aucune distinction, y compris celles prévues par

l’article 606 du code civil, soit de remplacement, réfection, entretien, d’améliorations ou de rénovations

justifiées : par des malfaçons ou vices de construction, par la réglementation administrative, notamment en ce

qui concerne les remises aux normes des installations et équipements (….), par la vétusté par dérogation à

l’article 1755 du code civil, l’obsolescence, le confort de la clientèle ou par l’intérêt général du Centre et/ou

de l’ensemble immobilier'.

Il précise aussi que 'l’attention du preneur est attirée sur le fait que l’intérêt général du centre et de son

extension, leur évolution, l’obsolescence et/ou la vétusté des ouvrages et équipements du centre commercial et

de son extension peuvent générer des travaux de rénovation dont la définition figure au chapitre VIII de

l’annexe 1 'descriptif’ du cahier des charges ci-annexé.'

Il s’en suit que l’attention du preneur était attirée, au moment de la conclusion du contrat, sur les charges qu’il

pouvait être amené à assumer pour l’entretien et la rénovation du centre commercial.

La société IMC fait également état des dispositions de l’article 9.4, qui prévoit que chaque trimestre le preneur

verse, en sus du loyer, une provision pour couvrir les charges, et qu’au cours du 1^er trimestre suivant chaque

année civile, le bailleur arrête les comptes de l’année écoulée et les adresse au preneur, en lui réclamant le

complément en cas d’insuffisance, ou en lui imputant le solde en sa faveur sur le compte trimestriel suivant.

Pour autant, le montant définitif des charges relatives aux travaux de rénovation de l’extension 87 que devait

supporter la société IMC ne pouvait être connu qu’une fois les travaux terminés et la reddition des comptes

effectués, laquelle est intervenue en 2019.

Il est de plus justifié que la SCI Chesnay D 2 a présenté, le 23 février 2011, aux commerçants concernés

le projet de rénovation de Parly 2 puis, le 19 juin 2014, la rénovation de l’Extension 87, évoquant la

refacturation des travaux ; deux réponses ont également été apportées, les 10 septembre 2014 et 30 juillet

2015, aux courriers de la société IMC, et la SCI Chesnay D 2 lui a proposé de venir consulter en ses

locaux les dossiers des entreprises retenues, de sorte que la société IMC ne peut soutenir que la bailleresse n’a

pas respecté son obligation d’information, les développements précédents ayant montré que les pièces

produites par la SCI Chesnay D 2 étaient suffisantes pour permettre à l’appelante de s’assurer du

bien-fondé des refacturations de charges qui lui étaient adressées.

Sur l’exception d’inexécution

La société IMC ne démontrant pas avoir été, du fait du bailleur, dans l’impossibilité d’occuper les locaux

loués, elle ne pouvait invoquer l’exception d’inexécution du bailleur, soit le manquement prétendu à son

obligation d’information, pour justifier le non-paiement des sommes dues au titre du bail.

En effet l’inexécution doit être suffisamment grave, et en l’espèce la société IMC n’a pas été dans

l’impossibilité d’exploiter les locaux loués du fait du non-respect allégué de l’obligation d’information du

bailleur, de sorte qu’elle ne pouvait en prendre prétexte pour légitimer son absence de paiement des sommes

dues au titre du contrat de bail.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu que, faute pour la société IMC d’établir que

certains postes de travaux avaient été mal qualifiés et lui avaient été refacturés à tort, elle ne peut opposer une

exception d’inexécution.

***

La société Chesnay D 2 indique que la société IMC lui est redevable, au titre des loyers et charges

courantes pour l’année 2016 et le 1^er trimestre de l’année 2017, au titre du bail 'réserve', de la somme de

3682,46 euros, après décompte des sommes perçues. Elle produit les factures correspondantes à cette période,

qui montrent notamment qu’elle inclut dans ce total la somme de 357,62 euros au titre des frais d’huissier,

outre des pénalités de retard d’un montant de 302,26 euros.

Si la bailleresse indique que les frais d’huissier correspondraient à la sommation de payer du 6 décembre

2016, la cour observe que cet acte mentionne un coût d’acte de 157,40 euros.

Aussi, la société IMC sera condamnée au paiement de la somme de 3482,26 euros au titre des loyers et

charges de la réserve pour l’année 2016 et du 1^er trimestre de l’année 2017.

Par ailleurs, la société Chesnay D 2 déclare avoir adressé 10 appels à contribution pour les travaux de

rénovation à la société IMC qu’elle produit, chacun étant d’un montant de 13.502,33 ', et le jugement a

condamné la société IMC au paiement de 135.023,30 ' TTC.

La société Chesnay D 2 a également adressé un avoir de reprise au titre de ces travaux, le 18 juin 2020,

d’un montant de 1.374,60 ', qu’il convient de décompter, de sorte que la créance actuelle de la bailleresse sur la

société IMC est de 133.648,70 ', à laquelle elle sera condamnée, le jugement étant réformé sur ces montants.

Sur l’application des articles 18 et 19 des baux

La société IMC sollicite que la clause 19 du bail, qu’elle analyse en une clause pénale, voit ses effets anéantis

au vu de l’article 1236-1 du code civil, en faisant état de l’absence de mauvaise foi de sa part. Elle demande

subsidiairement que le jugement soit confirmé en ce qu’il a réduit ses effets à une indemnité de 100 euros pour

chacun des baux. Elle considère que la clause 18 du bail est aussi une clause pénale, dont l’application

produirait un effet excessif, et sollicite aussi la suppression de ses effets.

La SCI Chesnay D 2 soutient que l’appelante ne démontre pas que la stipulation portant sur les intérêts de

retard contractuels puisse être qualifiée de clause pénale et révisée, et demande la confirmation du jugement

sur ce point. Elle affirme que la clause pénale ne devait pas être revue à la baisse et que la somme retenue par

le jugement est dérisoire. Elle dénonce une interprétation erronée par la société IMC des textes applicables en

l’espèce.

***

L’article 18 des baux prévoit qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges,

indemnité d’occupation ou montant quelconque dû par le preneur, ces sommes seront majorées de plein droit

et sans mise en demeure préalable d’un intérêt de retard calculé au taux d’intérêt légal augmenté de 10 points,

à compter de sa date d’exigibilité jusqu’au jour du règlement effectif sans préjudice du droit réservé au bailleur

de faire jouer la clause résolutoire.

L’article 19 prévoit notamment qu’à défaut de paiement à leur échéance d’un seul terme de loyer ou de toute

autre somme due au titre du présent bail, charges, indemnité d’occupation ou montant quelconque dû par le

preneur, le bailleur percevra de plein droit sans qu’une quelconque mise en demeure soit nécessaire, le preneur

étant mis en demeure par le seul effet de la signature du bail, une majoration forfaitaire de 10% du montant

des sommes réclamées.

Le jugement a relevé que la clause prévue par l’article 18 était claire et était insusceptible d’interprétation ou

de révision, car elle n’apparaissait pas manifestement excessive. Si la société IMC soutient que le bailleur

entretient le flou sur le calcul de ces intérêts de retard, ou fait état du caractère excessif de cet ajout de 10

points, elle ne permet pas, au vu des pièces et de ses développements, d’appréhender avec précision le grief

qu’elle dénonce. Aussi, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu que les sommes dues par la société IMC

devaient être majorées des intérêts au taux conventionnel prévu par les baux.

S’agissant de la clause pénale de l’article 19, l’article 1231-5 du code civil, anciennement 1152, offre la

possibilité au juge de modérer ou d’augmenter la pénalité prévue par le contrat lorsque l’une des parties

manque à l’exécution de ses obligations.

Le jugement a relevé que ce n’était que dans le cadre de la procédure que les pièces utiles à la compréhension

et à la répartition du coût des travaux avaient été communiquées à la société IMC.

De son côté, la société IMC ne peut conditionner l’application de cette clause à la démonstration par le bailleur

de la mauvaise foi dont elle aurait fait montre.

Au vu des éléments précédemment retenus sur le taux d’intérêt majoré de 10 points, la majoration forfaitaire

de 10% prévue à l’article 19 serait manifestement excessive, et le jugement sera confirmé en ce qu’il a réduit la

clause pénale et dit que la société IMC devait à ce titre une indemnité de 100 euros pour chacun des baux.

Sur les charges courantes

La société IMC sollicite la restitution des charges courantes indûment perçues par le bailleur de 2013 à 2017,

ces charges n’ayant pas été suffisamment justifiées en ce qu’elles ne précisent pas s’il s’agit de charges

communes ou privatives, ni ne mentionnent la quote-part du preneur et le calcul de répartition. Elle relève que

le bailleur ne produit pas de pièces lui permettant de vérifier l’effectivité des charges refacturées, ce alors que

les charges sont appelées par provision. Elle soutient qu’il est impossible de vérifier l’absence de double

facturation dans la refacturation des travaux et dans les charges de fonctionnement, et qu’il ne peut lui être

opposé le paiement des charges, qui ne vaut pas renonciation à agir en répétition de l’indu.

Elle demande également la restitution du trop-perçu au titre de l’indexation à compter de 2004, demande qui

ne serait pas prescrite, car la clause d’indexation des baux retient un mécanisme prohibé. Elle soutient que le

jugement n’a pas tiré les conséquences de ses constatations, et qu’il convient de condamner la SCI Chesnay

D 2 à lui restituer le paiement indûment perçu.

La SCI Chesnay D 2 relève l’absence de lien suffisant de cette demande avec la demande initiale, et ajoute

que la société IMC n’avait précédemment jamais contesté les charges courantes et locatives pendant 14

années. Elle soutient que les régularisations annuelles ont bien eu lieu, que la société IMC s’en est acquittée, et

que les dispositions contractuelles -qui ne prévoient pas la fourniture de justificatifs au preneur- ont été

respectées. Elle relève que la société IMC n’a jamais sollicité la fourniture de justificatifs, ne fournit aucun

élément établissant le caractère inexact des refacturations de charges courantes qui lui ont été adressées, et fait

état de calculs inexacts.

S’agissant de la clause d’indexation du loyer, elle soutient qu’elle est valable et à titre subsidiaire que seule la

1^re indexation pourrait être invalide, les indexations suivantes devant être déclarées régulières. Elle indique

que l’invalidation de l’indexation de la 1^re année ne signifie pas que la clause d’indexation devrait être

déclarée non écrite. Elle ajoute que l’action en répétition de l’indu engagée par la société IMC est soumise à la

prescription quinquennale, de sorte que toute demande pour l’indexation avant le 29 septembre 2012 est

prescrite, et qu’elle ne peut être condamnée à la restitution des sommes perçues antérieurement.

***

La demande reconventionnelle de la société IMC, portant tant sur le paiement des charges courantes et que sur

l’indexation du loyer, présente avec la demande initiale de la SCI Chesnay D 2 en refacturation à la

société IMC des charges relatives aux travaux de rénovation de l’Extension 87 du centre commercial Parly 2,

un lien suffisant. Elle est donc recevable.

Sur le remboursement des charges

Comme précédemment indiqué, l’article 9.4 portant sur les modalités de paiement des charges communes et

privatives prévoit le versement par le preneur, chaque trimestre et en sus du loyer, d’une provision pour

couvrir les charges égale au quart de la somme lui incombant au titre du budget annuel prévisionnel de

charges.

Il précise aussi que les taxes et impôts de toute sorte seront facturés au preneur par le bailleur au fur et à

mesure de leur acquittement.

Il indique que dans le 1^er trimestre suivant chaque année civile, le bailleur arrête les comptes de l’année

précédente et les adresse au preneur, soit en lui réclamant le complément en cas d’insuffisance des provisions,

soit en lui imputant en solde en sa faveur sur l’acompte trimestriel suivant. Est aussi prévu la faculté pour le

bailleur d’ajuster, en cours d’année, le budget prévisionnel pour l’année et les provisions en résultant, s’il était

nécessaire de faire face à une augmentation ou une création de charges supplémentaires.

Il ressort de cet article des baux conclus en 2003 et que la société IMC a donc accepté, qu’il prévoit un

mécanisme de régularisation, mais pas la fourniture au preneur des éléments justificatifs afférents aux charges,

de sorte que la société IMC ne peut reprocher à la SCI Chesnay D 2 de ne les avoir pas produits.

La SCI Chesnay D 2 démontre par ailleurs avoir procédé à une régularisation annuelle des charges, les

relevés de régularisation indiquant à compter de l’année 2012 les tantièmes pour le bail boutique.

La société IMC ne verse de son côté aucune pièce de nature à établir que le bailleur aurait procédé à la

facturation de charges indues, ni n’établit avoir sollicité du bailleur la fourniture des pièces justificatives entre

2003, année de la conclusion des baux, et l’introduction de la présente instance en 2017.

A titre surabondant, la somme réclamée par la société IMC (soit 101.228,88 ') au titre des années 2013 à 2017

est inexacte en ce qu’elle ne tient pas compte des remboursements pour trop-perçus de provisions, ou des

appels de complément en cas d’insuffisance des provisions, intervenus au cours de ces années comme la SCI

Chesnay D 2 en justifie.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société IMC de sa demande à ce titre.

Sur l’indexation des loyers

L’article L112-1 al 2 du code monétaire et financier prévoit qu’ 'est réputée non écrite toute clause d’un

contrat à exécution successive, et notamment des baux et location de toute nature, prévoyant la prise en

compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision'.

L’article 4.1.2 'indexation du loyer de base’ prévoit que

'a) – le loyer de base, déterminé ci-dessus, sera, dans les conditions plus amplement précisées ci-après, indexé

de plein droit et sans aucune formalité ni demande :

. En premier lieu, le 1^er janvier suivant la date de prise d’effet du bail,

. Puis ensuite tous les ans à même date, en fonction des variations de l’Indice National du Coût de la

Construction publié par l’INSEE (base 100 : 4^e trimestre 1953)

b)- Pour l’application de la première indexation, le loyer de base sera augmenté ou diminué en fonction de la

variation des indices définis à la condition particulière numéro 4. Par la suite, l’indexation des années

successives se fera en fonction de l’indice du même trimestre calendaire que celui (indice terminal) utilisé

pour la première indexation.

Cependant, par l’effet de la présente clause d’indexation, les parties conviennent expressément que le loyer de

base ne pourra être inférieur à celui figurant aux Conditions particulières'. …

Au titre des conditions particulières, il est prévu que 'les indices de référence pour le calcul de l’indexation

seront :

- comme indice de base, celui du 2^e trimestre 2002,

- comme indice terminal, celui du 2^e trimestre de l’année civile précédant la date de chaque échéance

annuelle d’indexation'.

Le fait que l’article L112-1 précité évoque la période de variation entre chaque révision ne saurait entraîner

son inapplicabilité en l’espèce, s’agissant de la 1^re révision de loyer après la prise d’effet du bail.

Il résulte de ces dispositions que la période de variation de l’indice est supérieure à la durée écoulée entre la

prise d’effet du bail, soit le 1^er août 2003 pour le local commercial et le 1^er décembre 2003 pour la réserve, et

la première révision, soit le 1^er janvier 2004.

Pour autant, cette distorsion n’est observable que pour la 1^re indexation, du fait de la prise d’effet des baux en

cours d’année civile, puisque le loyer a ensuite été indexé annuellement sur la base d’un indice annuel, de sorte

que si la seule 1^re indexation est irrégulière, la clause d’indexation ne saurait être invalidée pour autant.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que seule la mention 'suivant la date

de prise d’effet du bail’ – contrevenant aux dispositions de l’article L112-1 précité- devait être déclarée non

écrite, ce qui maintient le principe de l’indexation, faisant partie de l’économie générale des baux en cause et

révélant la commune intention des parties.

La demande relative à l’indexation réalisée au 1^er janvier 2004 étant prescrite, et les indexations suivantes

étant régulières, il ne sera pas fait droit aux demandes de la société IMC sur ce point.

Sur les délais de paiement

La société IMC sollicite l’attribution de délais de paiement, en expliquant qu’elle attendait du bailleur une

explication complète et détaillée, et en faisant état de sa bonne foi et du fait qu’elle est in bonis et règle à

échéance ses loyers et charges courants. Elle ajoute que le bailleur peut, au vu de sa propre situation

financière, lui accorder de larges délais de grâce.

La SCI Chesnay D 2 s’oppose à cette demande, en relevant que la société IMC n’établit pas que sa

situation financière fonde sa demande de délais de paiement, et qu’elle ne justifie pas être de bonne foi,

s’opposant depuis 2015 au paiement des sommes dues au titre des charges afférentes aux travaux de

rénovation de l’Extension 87.

***

L’article 1343-5 du code civil, anciennement 1244-1, indique notamment que 'le juge peut, compte-tenu de la

situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de

deux années, le paiement des sommes dues'.

Au vu de l’importance de la somme à laquelle la société IMC est condamnée au titre des travaux de

rénovation, et des éléments relevés par l’ordonnance du 19 décembre 2019 faisant état pour son dernier bilan

provisoire arrêté d’une perte de 52.099 euros et d’une trésorerie négative de plus de 40.000 euros, la cour dira

que la société IMC pourra se libérer de sa condamnation à ce titre en 24 mensualités égales dont la première le

5 du mois suivant la signification de l’arrêt, dans les conditions fixées au dispositif. Il sera dit qu’à défaut du

paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la créance deviendra immédiatement exigible

15 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Sur les autres demandes

Les condamnations prononcées en 1^re instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront confirmées.

Succombant au principal, la société IMC sera condamnée au paiement des dépens d’appel, ainsi qu’au

versement d’une somme de 3.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf s’agissant des montants auxquels la société International

Magnetic Company est condamnée, et en ce qu’il a rejeté la demande de délai de paiement pour les sommes

dûes au titre des travaux de rénovation,

statuant de nouveau de ce chef,

Condamne la société International Magnetic Company au paiement de la somme de 133.648,70 ' au titre des

travaux de rénovation de l’Extension 87, pour le bail boutique et pour le bail réserve,

Dit que la société IMC s’acquittera de cette condamnation en 24 mensualités, la première d’un montant de

5.584,70 euros le 5 du mois suivant la signification de l’arrêt et les 23 suivantes d’un montant de 5.568 euros,

Dit qu’à défaut du paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la créance deviendra

immédiatement exigible 15 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception,

Condamne la société International Magnetic Company au paiement de la somme de 3.482,26 ' au titre des

sommes restant dues au titre des arriérés de loyers et charges du bail réserve,

Confirme les condamnations prononcées au titre des clauses pénales,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la société International Magnetic Company au paiement des dépens d’appel, ainsi qu’au versement

de la somme de 3.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de

la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,