COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 19 NOVEMBRE 2020

lv

N°2020/ 253

Rôle N° RG 18/03742 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCBIH

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CAP […]

C/

SARL GOELIA GESTION

SARL CABINET STROZZI

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP CF SUD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 29 Janvier 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 15/06588.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE CAP B LEU, pris en la personne de son syndic, la SOCIETE ALLIANCE IMMOBILIERE 13, dont le siège social est sis […], […],, elle même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Josianne CHAILLOL de la SCP CF SUD, avocat au barreau d ' A I X – E N – P R O V E N C E s u b s t i t u é e p a r M e P a s c a l e F A B R E , a v o c a t a u b a r r e a u d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEES

SARL GOELIA GESTION prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège demeurant Immeuble le Sedaf, […]

Ordonnande de desistement partiel à son égard le 15.05.2018

défaillante

SARL CABINET STROZZI prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège […]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Septembre 2020 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, et Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2020..

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2020.

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

[…] est une résidence de tourisme située à Martigues et qui est équipée d’une piscine dont l’étanchéité est assurée par un liner.

Cette résidence de tourisme a été gérée par la société RHODE TOURISME jusqu’à son placement en liquidation judiciaire en 05 février 2013. La société GOELIA GESTION a repris l’exploitation de cette résidence de tourisme le 22 juin 2013.

Le syndicat des copropriétaires LA RESIDENCE CAP BELU a eu pour syndic la SARL CABINET STROZZI jusqu’à son remplacement par la SARL ALLIANCE IMMOBILIERE 13 le 26 avril 2014.

Compte tenu du mauvais état de la piscine, des travaux urgents ont été réalisés par la société A+ PISCINES en juin 2013 pour permettre le fonctionnement de cet ouvrage au cours de l’été 2013.

Ces travaux ont été autorisés par une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 08 juin 2013 et pour permettre leur réalisation dans les plus brefs délais, la société GOELIA GESTION a proposé de faire l’avance des fonds. La somme de 21.997,40 € a ainsi été réglée par la société GOELIA GESTION pour le compte du syndicat des copropriétaires.

La SARL CABINET STROZZI a versé une somme de 9.997,40 €, s’engageant à régler le solde au plus tard le 18 juin 2014.

Le nouveau syndic s’y est opposé, les travaux effectués ayant été affectés de divers malfaçons.

Le syndicat des copropriétaires et la société A+ PISCINES ont alors passé un accord en vertu duquel celle-ci s’engageait à effectuer les réparations nécessaires, accord approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires du 21 février 2015.

Par acte d’huissier en date du 12 novembre 2015, la SARL GOELIA GESTION a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence, en paiement d’une somme principale de 12.000€, outre des dommages et intérêts.

Par exploit du 10 juin 2016, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU a appelé en garantie la SARL CABINET STROZZI.

Par jugement contradictoire en date du 29 janvier 2018, le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a:

— condamné le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU à payer à la SARL GOELIA GESTION la somme de 12.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 07 mai 2015,

— ordonné la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1154 du code civil,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU à payer à la SARL GOELIA GESTION la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles,

— débouté la SARL GOELIA GESTION du surplus de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU de son appel en garantie à l’encontre de la SARL CABINET STROZZI,

— condamné la SARL CABINET STROZZI à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU la somme de 1.958,74 € en restitution des honoraires trop-perçus en 2014,

— condamné la SARL CABINET STROZZI à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU du surplus de ses demandes à l’encontre de la SARL CABINET STROZZI,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU aux dépens,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU aux dépens de l’appel en garantie formé à l’encontre de la SALR CABINET STROZZI.

Par déclaration en date du 28 février 2018, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU a interjeté appel de ce jugement, intimant la SARL GOELIA GESTION et la SARL CABINET STROZZI.

Par ordonnance du 15 mai 2018, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement partiel d’appel du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU à l’encontre la SARL GOELIA GESTION et le dessaisissement partiel de la cour concernant la SARL GOELIA GESTION.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 07 mai 2018, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU, représenté par son syndic en exercice la société ALLIANCE IMMOBILIER, demande à la cour , au visa des articles 1991 et suivants du code civil, de:

— recevoir l’appel,

— réformer le jugement en ce qu’il a:

*rejeté les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU portant sur la somme de 5.822, 23 € au titre des frais exposés par la copropriété et des dommages et intérêts à l’encontre de la SARL CABINET STROZZI,

* condamné la SARL CABINET STROZZI à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU la somme de 1.958,74 € en restitution des honoraires trop-perçus en 2014,

* condamné la SARL CABINET STROZZI à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles,

* débouté le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU du surplus de ses demandes à l’encontre de la SARL CABINET STROZZI,

* ordonné l’exécution provisoire,

* condamné le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU aux dépens,

* condamné le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU aux dépens de l’appel en garantie formé à l’encontre de la SARL CABINET STROZZI.

Et statuant à nouveau,

— débouter la SARL CABINET STROZZI de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— dire et juger que la SARL CABINET STROZZI a commis des fautes dans l’exécution de son mandat et a failli à ses obligations,

— condamner la SARL CABINET STROZZI à payer au concluant les sommes de:

* 5.774,53 € au titre des frais exposés par la copropriété, du fait de sa carence et des fautes commises dans l’exécution de son mandat,

* 3.311 € au titre des frais administratifs annuels ainsi que les frais de timbres annuels payés à tort,

* 6.367,24 € correspondant à la créance provenant de la vente aux enchères REID/CIFRAA,

* 2.477,46 € concernant la vente EYZEN/VERDIER,

* 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de trésorerie subi, de ce seul chef,

* 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur les fautes du cabinet STROZZI entraînant la prise en charge des frais exposés par la copropriété pour un montant de 5.774,53 €, il fait valoir que:

— lorsque la copropriété a voté les travaux de réfection de la piscine, la société GOELIA GESTION a fait l’avance des fonds et l’ancien syndic ne lui a remboursé qu’une somme de 9.997,40 €,

— des problèmes d’étanchéité sont apparus dès l’été 2013 et se sont par la suite aggravés, sans que l’ancien syndic ne s’en préoccupe,

— le cabinet STROZZI n’a effectué aucune vérification concernant les assurances décennales et biennales de la société A+ PISCINE alors que l’attestation produite avait été grossièrement falsifiée et n’a pas davantage procédé à la réception des travaux,

— en raison de cette carence, il a dû faire face à de nombreux frais pour parvenir au protocole d’accord du 17 mars 2015 en vertu duquel la société A+ PISCINE a reconnu sa responsabilité, mais qui résultent directement des fautes commises par l’ancien syndic dans le cadre de son mandat ( assistance à expertise, consultations d’avocat, frais de préparation et de tenue d’assemblée générale…),

— c’est à tort que le tribunal a rejeté sa demande en retenant que les malfaçons ont été finalement réparées par l’entreprise, alors qu’une telle issue n’est que le résultat d’un long processus et coûteux pour la copropriété qui a mis en place diverses expertises, des assemblées générales extraordinaires, engendrant d’importants frais ( convocation, location de salle…).

Il reproche également à la société CABINET STROZZI d’avoir placé une somme de 2.477, 46 € en séquestre à l’étude notariale depuis décembre 2010 suite à une vente EZYEN/VERDIER, de ne pas lui avoir restitué cette somme en dépit de plusieurs demandes en ce sens.

Il réclame également une somme de 6.367,24 € au titre d’une créance correspondant à la vente aux enchères dans un dossier REID/CIFRAA, qu’il en justifie par la production du projet de distribution, lequel démontre que l’intimée avait certes formalisé opposition mais par lettre recommandée et non par acte extra judiciaire, de sorte qu’elle n’était pas valable et a fait perdre à la copropriété cette somme depuis 2014.

S’agissant des frais administratifs annuels à hauteur de 3.311 €, il fait grief à la SARL CABINET STROZZI, alors que son mandat s’achevait le 26 avril 2014, d’avoir facturé et s’être fait payé pour la totalité de l’année ses frais de gestion outre les frais de timbres, alors qu’il ne pouvait facturer que les frais qu’il avait réellement exposés à cette date et non ceux prévus pour l’année entière.

La SARL CABINET STROZZI n’a pas constitué avocat. Elle a été régulièrement assignée par acte extra judiciaire du 03 mai 2018 signifié par dépôt de l’acte en l’étude de l’huissier de justice instrumentaire.

Le présent arrêt sera rendu par défaut.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 14 janvier 2020.

MOTIFS

A l’occasion de ses fonctions, le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat

des copropriétaires en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1992 du code civil.

La responsabilité du syndic s’apprécie en conséquence selon les règles du mandat, de sorte que, comme tout mandataire, celui-ci est responsable non seulement du dol mais également de toutes les fautes qu’il commet dans sa gestion, dues notamment à son imprudence ou à sa négligence.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve d’une faute commise par son ancien syndic et de l’existence d’un préjudice en lien causal direct avec ce manquement.

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU reproche en premier lieu à son ancien syndic d’avoir commis un certain nombre de fautes dans le cadre de la gestion des travaux de réfection de la piscine, carences à l’origine de la prise en charge de divers frais d’un montant total de 5.774,53 € . Il lui fait plus particulièrement grief de ne pas avoir vérifié que la société A+ PISICNES, qui a réalisé les travaux défectueux, était régulièrement assurée, de ne pas avoir procédé à la réception des travaux et de n’avoir effectué aucune vérification sur la qualité des travaux.

Comme l’a relevé à juste titre le premier juge, il ressort des pièces produites que le syndic en fonction à l’époque avait pour mission de tenir les comptes de la copropriété et non pas d’exploiter la résidence de tourisme, que plus particulièrement il ressort des pièces produites que:

— lors de l’assemblée générale extraordinaire du 08 juin 2013, les copropriétaires ont adopté une résolution n° 4 intitulée ' vote afin d’autoriser le syndic CABINET STROZZI à signer l’accord de délégation de gestion des prestations de service de la Résidence de Tourisme proposé par GOELIA' et confiant à ce prestataire notamment l’entretien de la piscine, comprenant la maintenance, la remise en état totale ( pompe filtration grand bassin, pompe régulation automatique, normes de sécurité….), les opérations de remise en service de cet ouvrage impliquant le remplacement du liner du grand bassin, pour lequel le devis de l’entreprise A+ PISCINES a été validé pour un montant de 18.965,22€,

— l’accord de délégation de gestion des prestations de service de cette résidence conclu entre le syndicat appelant et la SARL GOELIA GESTION en vertu de laquelle il est convenu que celle-ci assure l’entretien courant de certains équipements communs et notamment de la piscine.

L’ancien syndic ne peut donc être tenu responsable du choix de l’entreprise A+ PISCINES pour réaliser les travaux de réparation de la piscine, choix qui incombait alors à la société GOELIA GESTION qui s’était vue confier par l’assemblée générale des copropriétaires l’exploitation de la résidence comprenant notamment l’entretien et la réfection de la piscine.

Si effectivement les travaux se sont avérés affectés de malfaçons, le syndic n’en est aucunement responsable, que s’agissant du défaut d’assurance de la société A+ PISCINES, si effectivement la nécessité pour cette dernière de ' fournir ses garanties décennales et biennale' avait été expressément demandée par l’assemblée générale des copropriétaires du 08 juin 2013, il ressort du procès-verbal de l’assemblée du 21 février 2015 que celle-ci a effectivement fourni à la société GOELIA une attestation d’assurance qui s’est avérée être un faux. Or, il ne peut être reproché à cette dernière et par voie de conséquence à l’ancien syndic de ne pas avoir détecté que l’attestation produite était un faux sauf à démontrer que son examen permettait de se rendre compte qu’il s’agissait à l’évidence d’un faux, une telle preuve ne ressortant d’aucun élément du dossier, le syndicat appelant se gardant de bien de produire l’attestation litigieuse.

L’affirmation selon laquelle la SARL CABINET STROZZI n’aurait pas réceptionné les travaux n’est étayée par aucune pièce, ni qu’elle aurait tardé à intervenir, d’autant que la société GOELIA GESTION, gestionnaire de la résidence, s’était vu confier la charge de l’entretien piscine, incluant le remplacement du liner.

Dans ces conditions, en l’absence démonstration d’un quelconque manquement imputable à la SARL CABINET STROZZI, le syndicat des copropriétaires ne peut qu’être débouté de ce premier chef de demande.

Ce dernier sollicite par ailleurs la condamnation de son ancien syndic à lui verser une somme de 2.477,46 € qui est séquestrée en une étude notariale depuis décembre 2010 suite à une vente X/VERDIER. Or, il ressort des différents échanges de courriers notamment avec l’étude notariale que les fonds litigieux sont certes séquestrés mais que leur remise à la copropriété est subordonnée à l’accord du précédent propriétaire, M. X et qui n’a pas été obtenu.

Outre, le fait le syndicat des copropriétaires n’est pas de mesure de caractériser quelle faute son ancien syndic aurait commis, il y a lieu de relever qu’en tout état de cause, l’appelant ne peut pas réclamer à la SARL CABINET STROZZI le paiement d’une somme que celle-ci n’a aucunement perçue et il lui appartient les démarches, le cas échéant en introduisant une action en justice, afin d’obtenir le déblocage des fonds séquestrés et dont le notaire ne peut se départir compte tenu du refus d’une des parties.

Le syndicat des copropriétaires réclame également la condamnation de l’intimée à lui verser une somme de 6.367,247 € au titre de la créance REID/CIFRAA. Elle fait grief au syndic d’avoir fait opposition au prix de la vente par lettre recommandée et non par acte extra-judiciaire, de sorte que cette opposition n’est pas valable et sollicite donc le paiement de la somme correspondant à la créance qui aurait dû lui revenir.

Il communique, au soutien de cette demande, la notification du projet de distribution de prix signifié le 12 février 2014 à l’initiative du CREDIT IMMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE aux termes duquel il apparaît effectivement que le cabinet STROZZI a formalisé opposition par lettre recommandée et non par acte extra- judiciaire, ladite opposition n’étant pas retenue.

Toutefois, le montant de la déclaration de créance qui aurait été effectué pour le compte du syndicat des copropriétaires n’apparaît à aucun moment, de sorte le quantum revendiqué n’est justifié par aucune pièce du dossier. De surcroît, il résulte de la lecture du projet de distribution que le prix à distribuer, à l’issue de la vente aux enchères, s’élève à la somme de 143.707,08 € et que la créance de l’établissement bancaire, créancier privilégié, s’établit à 304.108,77 € , avec pour conséquence qu’il n’est pas absolument pas démontré que la faute commise par l’intimé est à l’origine du préjudice revendiqué par l’appelant qui se contente de réclamer une somme correspondant à sa prétendue créance, non justifiée et sans établir que la copropriété aurait pu recouvrer cette somme ou dans quelles proportions.

Compte tenu des développements qui précèdent, la demande du syndicat de se voir allouer une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de trésorerie ne peut qu’entrer en voie de rejet.

L’appelant réclame enfin la condamnation du cabinet STROZZI au paiement de la somme de 3.311 € au titre des frais administratifs et de timbres. Il produit deux factures en date du 26 avril 2014 d’un montant respectif de 1.379 € et 1.932 €. Or, il apparaît que le syndic a facturé des frais annuels alors que son mandat a pris fin le 26 avril 2014. En revanche et comme l’avait retenu à juste titre le premier juge, il convient de recalculer ces frais au prorata temporis mais le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à réclamer le remboursement de la totalité desdits frais puisque le syndic a exercé ses fonctions du 1^er janvier au 26 avril 2014 ( 3 mois et 26 jours) et a donc engagé à ce titre de tels frais.

La créance du syndicat doit donc être arrêtée à la somme de 2.259,72 € (3.313 – 1.053,28) et non la somme de 1.958,74 € retenu par le premier juge qui a commis une erreur de calcul en arrêtant le

montant des frais à 3.011 € au lieu de 3.311 €.

Le jugement sera en conséquence confirmé sauf en ce qu’il a condamné la SARL CABINET STROZZI à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU la somme de 1.958,74 € en restitution des honoraires trop-perçus en 2014, ladite somme devant être arrêtée à 2.259,72 €.

L’équité et la situation des parties commandent de laisser au syndicat des copropriétaires la charge de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence déféré sauf en ce qu’il a condamné la SARL CABINET STROZZI à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU la somme de 1.958,74 € en restitution des honoraires trop-perçus en 2014,

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamne la SARL CABINET STROZZI à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU la somme de 2.259,72 € en restitution des honoraires trop-perçus en 2014,

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de trésorerie,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAP BLEU de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne la SARL CABINET STROZZI aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT