COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 17 DECEMBRE 2020

lv

N° 2020/ 319

N° RG 18/10835 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCV2S

Z X

C X

C/

A B

Syndicat des copropriétaires […]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Michel MAS

SCP IMAVOCATS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 30 Avril 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 16/00610.

APPELANTS

Monsieur Z X

demeurant […], […]

représenté par M^e Michel MAS, avocat au barreau de TOULON

Madame C X

demeurant […], […]

représentée par M^e Michel MAS, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Maître A B demeurant […],

ès qualités d’administrateur judiciaire du Syndicat principal « LES ESTIVALES » au […],

représenté par M^e Philippe MARIN de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] sisl, […], pris en la personne de son syndic en exercice, […], SARL, dont le siège social est 96, […], prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant de droit audit siège

représenté par M^e Philippe MARIN de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2020.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2020

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. Z X et M^me C X sont copropriétaires de deux lots situés dans le bâtiment 5 de la copropriété […], […].

L’ensemble immobilier Résidence LES PRATS, connu sous le nom LES ESTIVALES, est régi par un acte notarié dit ' état descriptif de division’ du 07 juillet 1982, lequel énonce qu’il est constitué de

5 lots dont 4 lots privatifs n° 1 à 4, chacun étant affecté d’un droit à construire ainsi que de millièmes de parties communes. Il est par ailleurs indiqué dans cet acte que l’ensemble immobilier sera organisé en syndicat principal et des syndicats secondaires constitués pour chacun des 4 lots au fur et à mesure de la construction des bâtiments.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt en date du 28 mai 2014, tout en reconnaissance la validité du principe de constitution des syndicats secondaires dès l’origine, a estimé qu’une assemblée générale aurait néanmoins été nécessaire pour confirmer cette création lors de la constitution de chacun des syndicats secondaires, annulant ainsi, à la demande des époux X, le syndicat secondaire des bâtiments 5 et 6 dit LA REPPE.

La Cour de cassation a rendu, le 19 novembre 2015, un arrêt qui valide la constitution des syndicats secondaires par le règlement de copropriété d’origine et, en conséquence, casse et annule l’arrêt de la cour d’appel de céans du 28 mai 2014, en retenant que ' la constitution d’un syndicat secondaire des copropriétaires peut être prévue dans le règlement de copropriété et qu’il suffit que deux bâtiments distincts soient achevés au moment où se syndicat ce constitue, et que, d’autre part l’acte du 27 juillet 1982 prévoyait que le statut de la copropriété s’appliquerait au fur et à mesure des constructions, que le syndicat principal des copropriétaires se mettrait en place lorsque l’un quelconque des bâtiments serait achevé et que les lots seraient détenus par deux copropriétaires distincts, que le syndicat secondaire des copropriétaires, chargé de l’administration interne d’un bâtiment, prendrait naissance lorsque ce bâtiment serait achevé et que deux de ses lots appartiendrait à des personnes différentes, la cour d’appel, qui a dénaturé cet acte, a violé le texte susvisé'.

Par assignation en date du 19 novembre 2015, M. et M^me X ont fait assigner le syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] et M^e B A devant le tribunal de grande instance de Toulon en annulation, à titre principal, de l’ensemble des délibérations n° 1 à 18, intervenues à l’occasion de l’assemblée générale du 29 juillet 2015.

Par jugement contradictoire en date du 30 avril 2018, le tribunal de grande instance de Toulon a:

— débouté M. Z D et M^me C X de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné solidairement M. Z D et M^me C X à verser les sommes suivantes:

* 2.500€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, au profit du syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier […],

* 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au profit du syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier […],

* 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au profit de M^e B A,

— condamné solidairement M. Z D et M^me C X aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration en date du 28 juin 2018, M. Z D et M^me C X ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 17 septembre 2018, M. Z D et M^me C X demandent à la cour de:

— recevoir M. et M^me X en leur appel,

A titre principal,

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet et du décret du 17 mars 1967,

— infirmer le jugement rendu le 30 avril 2018,

A titre principal, in limine litis,

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

— déclarer nul le mandat de syndic qui utilise un compte pivot proscrit par la loi,

En conséquence, constater son défaut de qualité à agir à la présente instance,

Au fond,

— constater l’irrégularité du décompte des voix,

Surabondamment, vu l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965,

— constater l’irrégularité des pouvoirs de représentation,

En conséquence

— prononcer la nullité de l’assemblée générale n°6 du 29 juillet 2015 et de l’ensemble des délibérations intervenues à cette occasion,

A titre subsidiaire,

— constater l’irrégularité des règles de majorité pour les votes des délibérations 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 et 12,

— annuler subsidiairement les délibérations 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 et 12 de l’assemblée générale du 29 juillet 2015,

Vu le décret du 26 mars 2015,

— constater la nullité du contrat de syndic communiqué par le cabinet CITYA,

En conséquence,

— annuler subsidiairement la résolution de l’assemblée générale du 29 juillet 2015,

Vu l’article 21 du décret du 17 mars 1967 et l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,

— constater l’irrégularité de la délégation générale confiée au conseil syndical,

— annuler subsidiairement la résolution n° 17,

En tout état de cause,

— dispenser les époux X de toute participation à la dépense commune de frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— condamner M^e A du fait des fautes commises et irrégularités constatées dans l’établissement de l’assemblée générale du 29 juillet 2015 à restituer au syndicat des copropriétaires l’ensemble des honoraires perçus, soit la somme de 20.570 € TTC,

— condamner le syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] à payer aux époux X la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils concluent, in limine litis, au défaut de qualité à agir du syndic faute de justification d’ouverture d’un compte séparé sous trois mois, que l’exigence apportée par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose que les fonds d’un syndicat qui dispose d’un vrai compte séparé ne doivent à aucun moment se trouver sur un compte dont le syndic est titulaire et qu’en l’espèce, les pièces communiquées mettent en évidence l’existence d’un compte pivot au nom du syndc.

Ils sollicitent également la nullité de l’assemblée générale querellée dans son entiers au regard des irrégularités suivantes:

— irrégularité des pouvoirs présentés et utilisés:

* absence de prénom du mandant et du mandataire de détermination du copropriétaire par juxtaposition du nom d’une personne morale et d’une personne physique, présence de mentions sur les pouvoirs donnant des instructions écrites dans un sens déterminé pour certaines délibérations ( mandat impératif), discordance de signatures pour une même personne…

* les votes formulées en vertu des pouvoirs irréguliers représentant 311/10.000 èmes et entachent la nullité de toute l’assemblée sans qu’il soit nécessaire de démontrer un grief, ni d’une influence sur le vote,

— irrégularité du décompte des votes par tantièmes:

* la feuille de présence n’indique pas le nombre de copropriétaires présents ou représentés,

* il existe une discordance entre cette feuille de présence et le procès-verbal de l’assemblée,

* le nombre de participants ne peut différer à chaque résolution votée et en l’espèce les décomptes des votes figurant sous chaque résolution fait mention d’un nombre de tantièmes erronée car différent, ce qui ne permet pas d’apprécier le nombre de votes pour, contre et les abstentions.

A titre subsidiaire, ils invoquent:

— l’irrégularité des règles de majorité pour les résolutions 4 à 12,

* la convocation n’indique pas les modalités de vote prescrites par la loi,

* la convocation précise que les votes se dérouleraient à la majorité de l’article 25 mais en aucun cas à la majorité de l’article 25-1, ce qui a pourtant été le cas,

— la nullité du contrat de syndic entraînant à la nullité des résolutions 6 et 7 ayant élu le cabinet CITYA dès lors que le contrat de syndic communiqué aux copropriétaires n’est pas conforme aux

dispositions du décret du 26 mars 2015,

— la nullité de la résolution n° 17 qui institue une délégation générale au profit du conseil syndical, ce qui est parfaitement illégal.

Ils reprochent enfin au premier juge de les avoir condamnés au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, qui n’est aucunement caractérisée en l’espèce.

Le syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier […], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL […], et M^e B A, suivant leurs conclusions notifiées par RPVA le 10 décembre 2018, demandent à la cour de:

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter purement et simplement les époux X de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner les époux X au paiement d’une somme de 1.500 € au profit de M^e A,

— les condamner, à titre reconventionnel, au paiement d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, outre 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, au profit du syndicat des copropriétaires.

Ils considèrent que la mise en cause à la présente procédure de M^e A, administrateur provisoire est parfaitement infondée et justifie qu’il soit fait droit à sa demande au titre des frais irrépétibles.

Ils s’opposent à la nullité de l’ensemble des délibérations de l’assemblée générale litigieuse en faisant valoir que:

— aucun texte n’impose que le procès-verbal ne mentionne l’auteur de la convocation,

— sur l’irrégularité des pouvoirs:

* l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit aucune forme particulière des mandats de représentation à l’assemblée générale,

* les mentions y figurant permettant parfaitement d’identifier les mandants et mandataires,

* le mandat impératif est admis par la jurisprudence et il importe peu que le mandataire respecte ou non les consignes de vote,

* les mandats en caractère très généraux sont également valables,

— sur l’irrégularité de la participation des copropriétaires au vote:

* le procès-verbal de l’assemblée fait foi jusqu’à preuve contraire et il n’est pas démontré une quelconque distorsion entre les tantièmes figurant au procès-verbal et la feuille d’émargement,

— il n’est justifié d’aucune irrégularité dans les convocations.

Ils contestent toute irrégularité des résolutions 4 à 12, qu’aucune décision intermédiaire n’est nécessaire avant de procéder à un nouveau vote, que la résolution qui a atteint 1/3 des voix pouvait faire l’objet d’un deuxième vote à la majorité de l’article 24 en application de l’article 25-1.

Ils ajoutent que:

— les époux X n’établissement pas en quoi le contrat de syndic est illégal,

— l’assemblée générale peut parfaitement fixer un budget pour les dépenses relatives au fonctionnement du conseil syndical,

— il est produit la justification de l’ouverture d’un compte séparé, de sorte que la nullité de la désignation du syndic n’est pas encourue.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 06 octobre 2020.

MOTIFS

Sur le défaut de qualité à agir du syndic

M. et M^me X se prévalent de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en vertu duquel le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, qu’à défaut son mandat est nul de plein droit à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier que le syndic, la SARL […], a fait procéder à l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires par convention de compte du 22 septembre 2015 dans les livres de la Banque Populaire Val de France, soit dans le délai de trois mois qui lui était imparti comme ayant été désigné lors de l’assemblée générale du 29 juillet 2015.

Comme l’a relevé à juste titre le tribunal, aucun des arguments développés par les appelants ne permet de remettre en question le caractère séparé exigé par la loi, l’ouverture d’un compte séparé dans un autre établissement que celui choisi par le syndic précédent étant sans incidence, et aucun manquement dans le cadre de la gestion dudit compte n’est établi.

La désignation du cabinet […] comme syndic n’est donc affectée d’aucune nullité.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 29 juillet 2015

M. et M^me X, au soutien de cette prétention, invoquent deux moyens:

— l’irrégularité des pouvoirs

— l’irrégularité du décompte des votes par tantièmes.

Sur le premier point, l’article 22 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ' Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et celles de ses mandants n’excède pas 5% des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.'

Il convient de rappeler que l’article 22 susvisé n’impose aucune forme particulière des mandats de représentation à l’assemblée générale, que dans ces conditions, les époux X ne peuvent utilement se prévaloir d’irrégularités résultant de l’absence de prénom tant du mandant que du mandataire, de l’absence de mention ,' bon pour pouvoir’ ou ' bon pour acceptation ' ainsi que de prétendues discordances de signatures, au demeurant non établies, pour solliciter la nullité de

l’assemblée querellée.

En effet, les mentions figurant sur le procès-verbal démontrent que les différents mandats qui ont été confiés sont suffisamment explicites et claires pour écarter toute irrégularité.

Contrairement aux affirmations des appelants, l’existence d’instructions écrites de vote dans un sens déterminé pour certaines délibérations ( mandat impératif) n’est pas constitutive d’un irrégularité, d’autant que le non respect des instructions est sans incidence sur la validité d’une assemblée.

Le moyen tiré de l’irrégularité des pouvoirs sera en conséquence rejeté.

Sur le second point, le procès-verbal, qui fait foi jusqu’à preuve du contraire, mentionne un chiffre de 2.268/10.000 èmes. Si la vérification de la feuille de présence fait ressortir qu’étaient présents 2.212/10.000 èmes, le syndicat justifie que cette différence provient d’une erreur informatique provenant d’un homonyme, M^me Y ayant signé la feuille de présence ( 6 tantièmes) mais l’ordinateur ayant comptabilité MORTEVEILLEMonica ( 62 tantièmes). Toutefois cette erreur informatique ne peut entraîner la nullité de l’assemblé dès lors que cette erreur n’a pas entraîné de changement dans le décompte des majorités requises pour l’adoption des différentes résolutions et est donc dépourvue d’incidence sur le sens de celles-ci.

Pour le surplus, s’il existe une différence entre la première résolution et les suivantes qui n’ont pas été votées sur la base de tantièmes identiques, ( 4.919 / 10.000 èmes pour la première et 5.022/10.0000 èmes pour les suivantes) , celle-ci s’explique par le fait que le nombre de participants au vote n’était pas identique ( 129 copropriétaires présents ou représentés pour la première résolution et 139 pour les autres), de sorte qu’aucune irrégularité du décompte des votes par tantièmes n’est avérée.

Il s’ensuit que la demande d’annulation de l’assemblée générale du 29 juillet 2015 présentée par les époux X ne peut qu’entrer en voie de rejet.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 4 à 12

Les époux X soutiennent que ces résolutions sont irrégulières puisqu’il n’est pas fait mention dans la convocation à l’assemblée générale des modalités de vote et plus particulièrement que lesdites résolutions pouvaient être adoptées à la majorité de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, ils s’abstiennent de communiquer la convocation à l’assemblée générale du 29 juillet 2015, de sorte que leurs affirmations ne sont nullement établies.

Pour le surplus, il ressort de la lecture du procès-verbal que les résolutions n° 4,5,8,9,10,11 et 12 n’ont pas recueilli le nombre de voix et ont dès lors été rejetées sans qu’il soit procédé à un nouveau vote tandis que la résolutions n° 6 et 7 ont atteint le tiers des voix requis permettant, conformément à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, de procéder, immédiatement, à un second vote à la majorité de l’article 24, sans qu’aucune décision intermédiaire ne soit nécessaire.

Les appelants seront en conséquence déboutés de ce chef de demande.

Sur la nullité du contrat de syndic

Il est soutenu par les époux X que le contrat de syndic communiqué par la SARL […] est nul, ce qui entraîne l’annulation des résolutions n° 6 et 7.

Ces derniers invoquent le non respect des dispositions du décret du 26 mars 2015, sans donner aucune explication sur quelle mention du contrat de syndic ne respecterait pas les prescriptions de ce texte, ni davantage lesquelles préscriptions seraient concernées.

Sur l’annulation de la résolution n° 17

Cette résolution porte sur le montant de 1.500 € alloué au conseil syndical pour engager des dépenses sans avoir recours à une décision d’assemblée générale et a été votée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 21 du décret 17 mars 1967,' une délégation de pouvoir donnée en application de l’article 25a de la loi du 10 juillet 1965, par l’assemblée générale au syndic , au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminée. Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum. Elle ne peut en aucun cas priver l’assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic.'

L’article 27 du même texte précise que les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.

Dès lors, au regard des dispositions susvisées, les termes et le contenu de la résolution ne sont pas irréguliers et celle-ci a pu valablement être adoptée à la majorité de l’article 24, compte tenu de la mise en oeuvre combinée des articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

En revanche, c’est à tort que le tribunal a alloué au syndicat des copropriétaires une somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive alors qu’il n’est aucunement établi que M et M^me X qui n’ont fait, devant le tribunal puis devant la cour, qu’user de leur droit d’agir en justice, sans qu’il soit démontré qu’ils aient été animés de l’intention de nuire envers l’intimé ou qu’il aurait commis, dans l’exercice de ce droit, une faute équipollente au dol.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point et le syndicat des copropriétaires sera débouté de son appel incident.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulon déféré sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. Z D et M^me C X à verser la somme de 2.500€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, au profit du syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier […],

Et statuant à nouveau sur ce point:

Déboute le syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Y ajoutant:

Déboute le syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] son appel incident,

Condamne M. Z D et M^me C X à payer au syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] et à M^me B A la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. Z D et M^me C X aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT