COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 30 SEPTEMBRE 2021

MFB

N° 2021/ 431

N° RG 19/01769 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BDWVQ

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE PARC DES RASTINES

C/

X-Y Z

Y-I J épouse Z

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH

M^e Barbara ZBROZINSKI-CZERNECKI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 17 Décembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 16/04719.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER RESIDENCE PARC DES RASTINES , dont le siège social est […], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA CGI, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis 540, […]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Kriss KRIEGER, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIMES

Monsieur X-Y Z

demeurant […]

représenté par M^e Barbara ZBROZINSKI-CZERNECKI, avocat au barreau de GRASSE, pladiant

Madame Y-I J épouse Z

demeurant […]

représentée par M^e Barbara ZBROZINSKI-CZERNECKI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Y-Florence BRENGARD, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Y-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Septembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Septembre 2021

Signé par Madame Y-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, présent lors du prononcé.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Les époux Z/J ont acquis sur plan le 22 décembre 1989 le lot n°6 de l’ensemble immobilier dénommé Parc des Rastines aujourd’hui administré par la SA S Foncia CGI, syndic en exercice. Reprochant à ceux-ci un aménagement différent de leur parcelle aux prescriptions du permis de construire ayant eu pour conséquence une réduction du nombre des parkings communs, la copropriété les a fait assigner le 5 septembre 2016 devant le tribunal judiciaire de Grasse en remise en état des lieux et paiement de dommages-intérêts.

Considérant que l’état de division portant règlement de copropriété en date du 15 décembre 1989 avait subi de nombreuses modifications, que divers permis de construire modificatifs étaient intervenus pour adapter les constructions au terrain, que l’accès initial au lot des époux Z/J impliquait la réalisation d’une forte pente et que l’ensemble des modifications

réalisées au su et au vu de la copropriété n’avait pas transféré l’annexion de parties communes au profit de ces derniers, le tribunal selon jugement contradictoire du 17 décembre 2018 a :

'débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Parc des Rastines de sa demande ;

'débouté les époux Z/J de leur demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

'condamné le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile, charges devant être répartie entre les autres copropriétaires à l’exclusion des époux Z/J ;

'condamné le syndicat aux dépens avec bénéfice de recouvrement direct.

Ce dernier a régulièrement relevé appel de cette décision le 29 janvier 2019 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 mai 2021 de:

vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

'réformer le jugement déféré ;

'constater que les époux Z/J ont modifié l’accès à leur propriété en annexant des parties communes ;

'les condamner à supprimer le portail et la rampe actuelle attenante et à créer un accès à leur villa conformément au plan de masse sous astreinte de 1000 ' par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

'condamner « conjointement et solidairement » les époux Z/J au paiement de la somme de 20'000 ' à titre de dommages-intérêts « compte tenu de la mauvaise foi dont ils font preuve depuis plusieurs années » ;

'les débouter de l’ensemble de leurs demandes ;

' les condamner à payer au syndicat une indemnité de 5000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamner les époux Z/J aux dépens avec bénéfice de recouvrement direct.

Au soutien de son appel, le syndicat de l’ensemble immobilier Parc des Rastines fait valoir principalement que les modificatifs du permis PC 02 ont été purement et simplement cachés aux autres copropriétaires, que le syndicat n’a jamais donné son accord quant à l’appropriation par les époux Z/J de trois parkings communs, que les raisons techniques et de sécurité invoquées par M^me B expert officieux mandaté par les intimés ne sont pas établies, que M. C expert officieux consulté par le syndicat estime au contraire qu’il était loisible de réaliser la montée au garage sans changer l’accès initial ni supprimer des parkings visiteurs mais au détriment de la pelouse du lot n° 6 et de son agrément, que la modification de l’accès n’a jamais été sollicitée auprès des services d’urbanisme, que les permis de construire modificatifs invoqués par les intimés ne concernent pas plus les emplacements de stationnement, que le plan de masse initial et le bornage du 16 décembre 1989 n’ont pas été modifiés, que le portail dont les vantaux s’ouvrent sur l’extérieur rend impossible le stationnement des véhicules sur les emplacements n° 12 à 14 et que les époux Z/J s’opposent à toute solution amiable.

Le syndicat ajoute que la nouvelle prétention qu’ils formulent en appel quant à la recevabilité de son

action est irrecevable en lecture de l’article 564 du code de procédure civile et du principe de l’Estoppel, qu’en tout état de cause elle n’est pas fondée dès lors que les époux Z/J ont acquis le 22 décembre 1989 un lot en copropriété excluant tout droit de propriété ou de jouissance exclusive sur aucune autre partie du terrain et que la copropriété a été créée le 24 février 1990 et non pas le 26 avril 2006 comme ils le prétendent.

Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 25 novembre 2020, les époux Z/J demandent à la cour de :

vu les conclusions d’appel incident,

'confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et y ajoutant ;

'condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Parc des Rastines à payer aux époux Z/J les sommes de :

*20'000 ' à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et préjudice moral,

*5000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

'ordonner que les époux Z/J soient dispensés de toute participation à la dépense commune ;

'condamner la partie succombante aux dépens avec bénéfice de recourement direct.

Les époux Z/J soutiennent principalement que « les écritures du syndicat des copropriétaires sont muettes sur la recevabilité de son action qui est le point essentiel du débat», que les faits qui leur sont reprochés sont intervenus avant la naissance du syndicat, le groupement d’habitation étant organisé alors selon la méthode Stemmer soit une indivision durant la réalisation des travaux de construction, que l’assemblée générale du 24 février 1990 n’a pas créé ce jour la copropriété, que la modification de l’entrée de leur villa a fait l’objet d’un permis de construire et de l’accord exprès des coïndivisaires, que l’ensemble des permis de construire a été délivré à un mandataire unique, que le rapport B établit une pente initiale de 15,8 % non conforme à l’accès réservé aux véhicules de lutte contre l’incendie, et que toutes les villas ont été implantées différemment au projet initial compte tenu de la configuration des lieux.

Les intimés ajoutent que la procédure n’a été maintenue que sous la pression de certains copropriétaires menaçant la copropriété d’une action indemnitaire en cas d’acquiescement au jugement de première instance, que la « somme pharaonique de 100'000 '» leur a été demandée pour mettre fin au litige et que l’acharnement dont ils sont victimes justifient l’allocation des dommages-intérêts réclamés.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 15 juin 2021.

MOTIFS de la DECISION

Il est constant que les époux Z/J ont plaidé au fond tant en première instance que dans leurs premières écritures d’appel et débattent longuement dans leurs conclusions récapitulatives de la recevabilité de l’action du syndicat qui lui-même leur oppose les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile et le principe dit de l’Estoppel . Cependant ce débat est théorique puisque les intimés d’une part concluent à la confirmation du jugement qui ne statue qu’au fond et que d’autre

part la nouvelle prétention tirée de l’irrecevabilité de l’action n’est pas reprise au dispositif des conclusions récapitulatives ; conformément à l’article 954 alinéa 3 du code précité, la cour n’a donc pas à statuer sur une demande qui ne lui est pas expressément soumise.

Sur la demande en remise en état des lieux :

Contrairement aux dires des époux Z/J, la copropriété a bien été constituée lors de l’assemblée générale « constitutive » du 24 février 1990 intervenue d’ailleurs sous la présidence de M^me Z désignant notamment le cabinet AGCI en qualité de syndic et rappelant au procès-verbal les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 de telle sorte qu’il est indiscutable que l’ensemble immobilier Parc des Rastines a été soumis dès ce jour à la loi d’ordre public du 10 juillet 1965 organisant la copropriété des immeubles bâtis.

Il est certain que le projet immobilier initié par la société anonyme d’aménagement foncier portant sur la construction de 10 villas sur 10 lots à jouissance privative et intégrant une voirie et des places de stationnement communes au sein d’une même unité foncière a subi sept modifications de son permis de construire initial délivré le 22 septembre 1989 ; les intimés se prévalent ainsi du troisième permis modificatif du 17 août 1993 selon lequel les services de l’urbanisme principalement, puis la copropriété secondairement auraient régularisé pour les premiers et avalisé pour la seconde la modification de l’accès à leur lot et la suppression des parkings communs n° 12 à 14. Or :

— cette suppression est évoquée par des courriers interprélatifs adressés au syndic en avril 2003 et octobre 2009 (cf pièces n° 14 et 15 du syndicat) ;

— aucun accord des autres copropriétaires n’est produit par les époux Z/J contrairement à d’autres modifications entreprises par ces mêmes copropriétaires ; bien plus la difficulté tenant à la disparition des parkings n° 12 à 14 a été évoquée lors de l’assemblée générale du 24 mars 2003 ;

— dans sa demande de permis modificatif du 8 février 1993 et sa lettre d’accompagnement, l’architecte D E explique au service de l’urbanisme que l’accès et la voirie ne sont pas modifiés ; les intimés prétendent qu’il s’agit d’une erreur, mais cette affirmation est formellement contredite par l’avis de l’expert officieux Waquier mandaté par leurs propres soins qui explique dans son rapport amiable du 14 décembre 2015 (cf pièce n° 44 de leur dossier) qu’ils ont négocié avec le cabinet E auteur du plan du lotissement une modification de l’accès à leur villa par le biais d’un passage confrontant une surface de voie de desserte ou étaient initialement prévues des places de stationnement propres au lotissement ; la cour ne saurait dire, à l’instar du syndicat, s’il s’agit d’une omission volontaire d’un homme de l’art conscient de la difficulté, mais force est de constater que les plans de masse soumis au service

d’urbanisme de la ville d’Allauch à l’occasion des modifications successives intègrent tous les places de parking litigieuses ;

— le rapport B sur la nécessité de modifier l’accès compte tenu d’une pente excessive et de la réglementation en matière d’accès des véhicules de secours incendie est contredit par les rapports des experts F C et P. H qui relatent que cet accès a été modifié pour des raisons d’agrément et que la pente actuelle est supérieure à celle initialement prévue, sa longueur étant réduite (cf pièce n° 48 du dossier du syndicat) ;

— l’Apave consultée à l’initiative du syndicat corrobore dans son rapport du 6 mai 2019 que l’accès initial répond aux exigences réglementaires en matière de protection des bâtiments d’habitation contre l’incendie ( cf pièce n° 20);

— l’état descriptif de division initial du 15 décembre 1989 sous l’égide duquel les époux

Z/J ont acquis leur lot stipule « à l’exclusion de tout droit de propriété ou de jouissance exclusive sur aucune partie du terrain, lequel de convention expresse reste commun en toutes ses parties, y compris les parties bâties » ;

— cet état a été modifié lors de l’assemblée générale extraordinaire du 24 mars 2003 en ce qu’il affecte la jouissance privative des 10 lots aux 10 copropriétaires, mais l’assemblée n’a modifié en rien le statut des parties communes telles la voirie et les parkings communs ; bien plus leur situation a été pérennisée puisque l’acte notarié du 26 avril 2006 établi aux fins de publicité foncière (cf pièce n° 41 du même dossier) réglemente en page n°6, premier alinéa le stationnement des véhicules particuliers sur les parkings communs ; le plan annexé à cet acte intègre les parkings ;

— les photographies figurant au rapport H montrent que les vantaux du portail mis en place par les intimés s’ouvrent sur l’extérieur au droit des parkings, que la rampe d’accès au garage empiète leur surface pour en adoucir la pente et que les trois emplacements sont inutilisables, circonstance qui n’est d’ailleurs pas contestée par les époux Z/J.

L’appropriation de parties communes est donc caractérisée, ce qui conduit à l’infirmation du jugement déféré en application de l’article 9 de la loi de 1965 précitée et à la condamnation des intimés à déposer les aménagements empiétant les parkings communs dans les termes sollicités par le syndicat sans qu’il y ait lieu pour autant au prononcé immédiat d’une astreinte.

Sur les demandes indemnitaires :

Le bien-fondé de l’action du syndicat rend sans objet la demande reconventionnelle en paiement

de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par les époux Z/J.

L’admission de leurs prétentions en première instance interdit au syndicat de conclure à son tour à une résistance abusive de ces derniers.

***

Aucune circonstance économique ou d’équité ne contrevient à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux Z/J qui succombent sont condamnés aux dépens de première instance et d’appel en application de l’article 696 du même code.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

Condamne les époux Z/J à :

— supprimer le portail d’accès à leur propriété et la rampe attenante empiétant les parkings communs n° 12 à […],

— rétablir l’accès à leur villa selon le plan de masse de ladite résidence ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives en paiement de dommages-intérêts ;

Condamne in solidum les époux Z/J à payer au syndicat des copropriétaires de la

résidence Parc des Rastines la somme de 5000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum les mêmes aux dépens de première instance et d’appel avec faculté de recouvrement direct pour ces derniers dans les termes prévus à l’article 699 du même code.

LE GREFFIER LE PRESIDENT