Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 10 NOVEMBRE 2021

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/02508 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7GVC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Janvier 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/06815

APPELANTE

SARL HDS B (anciennement dénommée Hôtel du Soleil B) exerçant sous l’enseigne HOTEL SOLEIL DE SAINT TROPEZ représentée par son gérant en exercice et tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité.

immatriculée au RCS de FREJUS sous le numéro 494 043 342

1921 Route du Littoral – Hôtel du Soleil Les Parcs de B

83310 B

représentée par M^e Z Y de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241, avocat postulant

assistée de M^e Charles-Edouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant substitué par M^e Sabine CHASTAGNIER de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant

INTIMEE

SCI HELONE B prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le numéro 488 077 223

[…]

[…]

représentée par M^e Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148, avocat postulant

assistée de M^e Johann LEVY de la SCP VIDAL-NAQUET, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Gilles BALA', président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2004, modifié par avenant en date du 17 octobre 2005, les sociétés BS Invest et Paulmar Invest ont consenti à la société Pierre et Vacances Maeva un bail commercial portant sur un ensemble immobilier situé à B, cadastré section […], […], pour une durée de 11 ans et 11 mois à compter du 1^er juillet 2004 jusqu’au 31 mai 2016, pour l’exploitation d’un hôtel de tourisme (lot n°1) et d’une résidence de tourisme. L’ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte notarié en date du 31 mars 2006, la société Fortis Lease a acquis la propriété du lot n°1 et a consenti par acte du même jour, un crédit-bail immobilier au profit de la Sci Helone B. Le fonds de commerce d’hôtel a été cédé à la Société Hôtel du Soleil B (la société HDS B) aux termes d’un acte de cession d’une branche autonome de fonds de commerce en date du 23 octobre 2007. Par acte en date du 26 septembre 2013, la société HDS B a acquis le fonds de commerce d’exploitation de la résidence de tourisme auprès de la société Pierre et Vacances Maeva et elle est désormais l’exploitante unique de l’ensemble immobilier.

Par assignation en date du 13 janvier 2013, la société HDS B a saisi le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins d’obtenir le remboursement par la Sci Helone B des sommes de 719.322,49 euros et de 73.386 euros correspondant à des charges et loyers qu’elle aurait payées indûment.

Par exploit d’huissier en date du 03 avril 2014, la Sci Helone B a fait délivrer à sa locataire une sommation avec commandement visant la clause résolutoire portant sur le paiement des charges

impayées dues au titre du 4^e trimestre 2012, du 1^er trimestre 2013, du 4^e trimestre 2013 et du 1^er trimestre 2014 pour un montant total de 33.823,90 euros ; et d’avoir à justifier des assurances souscrites conformes aux stipulations du bail, de façon continue depuis son entrée dans les lieux le 23 octobre 2007, de l’acquit de toutes les primes et de l’obtention par le preneur auprès de ses assureurs de leur renonciation à tout recours contre le bailleur et ses assureurs en cas de dommages résultant des événements visés par le bail.

Par assignation en date du 02 mai 2014, la société HDS B a assigné son bailleur en opposition au commandement devant le tribunal de grande instance de Draguignan. La jonction des deux affaires a été prononcée le 28 octobre 2014. Par ordonnance en date du 24 avril 2015, le juge de la mise en état a relevé l’incompétence de la juridiction saisie au profit du tribunal de grande instance de Paris.

Parallèlement à la procédure au fond, la société HDS B a obtenu par ordonnance du juge de l’exécution de Draguignan en date du 14 février 2014, l’autorisation de saisir à titre conservatoire entre ses propres mains une somme de 700.000 euros à titre de sûreté des condamnations réclamées dans la procédure au fond, avant que, saisie en rétractation par la Sci Helone B, la juridiction ne relève son incompétence territoriale par jugement du 09 décembre 2014 et ordonne la mainlevée immédiate de la saisie.

Par deux ordonnances du juge de l’exécution de Marseille en date du 21 octobre 2014, la société HDS B a obtenu l’autorisation de saisir à titre conservatoire les sommes de 361.266,58 euros et 338.266,58 euros avant que ces ordonnances ne fassent l’objet d’une rétractation par jugement du juge de l’exécution de Marseille en date du 21 avril 2015, confirmé par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 25 novembre 2016.

Par jugement en date du 10 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Paris a débouté la société Hôtel du Soleil B de sa demande de remboursement de charges mais il a condamné la SCI Helone B à lui payer la somme de 73.386 euros en remboursement d’un trop-perçu de loyers, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2013, date de l’assignation ; ayant rejeté la demande de la Sci Helone B en résiliation judiciaire du bail, il a cependant constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 mai 2014 à minuit et ordonné l’expulsion de la Société Hôtel du Soleil B et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique, la condamnant à payer à la SCI Helone B à compter du 3 mai 2014 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges ; il a rejeté la demande de la SCI Helone B en paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété impayées, dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la société Hôtel du Soleil B aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 3 avril 2014, avec droit de recouvrement direct;

Le tribunal a dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 1^er février 2019, la Société HDS B a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 30 juillet 2019, la société Helone B a formé un appel incident.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 octobre 2021, avant l’ouverture des débats.

MOYENS ET PRETENTIONS

Vu les dernières conclusions notifiées par le RPVA le 29 septembre 2021 au nom de la société HDS

B, par lesquelles elle demande à la cour d’infirmer partiellement le jugement, et de :

— Réformer le jugement en ce qu’il a retenu que le bail devait s’interpréter comme net de charges pour le Bailleur et par voie de conséquence a rejeté ses demandes, et juger qu’elle n’est redevable au titre des charges que de la quote-part du lot n°1 des charges d’assurance de l’immeuble et en conséquence condamner la SCI Helone B à lui payer la somme de 1.813.968,22 euros au titre du remboursement des charges trop versées sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 13 janvier 2013 pour la somme de 719.322,49 euros (c’est-à-dire 727.858 ' 8.535,51) et capitalisation des intérêts et avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour la somme de 1.094.645,73 euros (c’est-à-dire 1.102.524,89 ' 7.879,16) et capitalisation des intérêts.

— Réformer le jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et déclarer inopérant, nul et de nul effet la sommation avec commandement du 3 avril 2014,

— A titre subsidiaire, déclarer inopérant, nul et de nul effet la sommation avec commandement visant la clause résolutoire du bail délivrée suivant exploit en date du 3 avril 2014 en l’absence d’infraction aux clauses et conditions du bail et en raison de la prescription applicable à toute action concernant la période du 23 octobre 2007 au 3 avril 2009, et déclarer inopérant, nul et de nul effet ledit commandement dès lors que la société bailleresse entend se prévaloir de ses effets dans des conditions exclusives de toute bonne foi, – A titre infiniment subsidiaire, et si par extraordinaire la Cour confirmait le jugement querellé et constatait l’acquisition de la clause résolutoire, octroyer à la société HDS B des délais jusqu’à la décision à intervenir et suspendre les effets de la clause résolutoire du bail, et par conséquent déclarer la clause résolutoire dépourvue d’effet,

— A titre extrêmement subsidiaire, si la Cour devait considérer que la société HDS B

n’a pas déféré à l’ensemble des causes du commandement, accorder à la société HDS B un délai de trois (3) mois à compter de la signification à partie de l’arrêt à intervenir pour y déférer, et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés,

— Déclarer la SCI Helone B mal fondée en son appel incident et tous ses moyens et prétentions,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI Helone B à lui payer

le remboursement du trop-perçu de loyers au titre de l’indexation et statuant à nouveau actualiser le trop perçu de loyers au 2 ème trimestre 2016 inclus à la somme de 74.789,56 euros et par conséquent condamner la SCI Helone B à payer à la société HDS B la somme de 74.789,56 euros (soixante-quatorze mille sept cent quatre-vingt neuf euros et cinquante-six Centimes) sauf à parfaire en remboursement d’un top perçu de loyers avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2013, date de l’assignation,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté toute demande de la SCI Helone B au paiement de sommes dues au titre des charges de copropriété impayées à la date de la décision à intervenir,

— Débouter la SCI Helone B de sa demande de résiliation judiciaire du bail pour

faute grave de la société HDS B et aux torts exclusifs de cette dernière, et en conséquence, et de sa demande accessoire en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation,

— Débouter la SCI Helone B de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, et la condamner au paiement la somme de 10.000,00 euros (Dix Mille euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au paiement de la totalité des frais d’huissier ainsi qu’aux entiers dépens

dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL Taze-X Y, en la personne de Maître Z Y, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Vu les dernières conclusions notifiées par le RPVA le 31 août 2021, par lesquelles la Sci Helone B, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes de la société Hôtel du Soleil B en remboursement des sommes acquittées au titre des charges, et aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, jugé que la société HDS B devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués dans un délai de huit mois à compter de la signification du jugement et lui payer à compter du 3 mai 2014 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges, la condamnant en outre aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 3 avril 2014, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— Réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à la société HDS B la somme de 73.386 euros en remboursement d’un trop-perçu de loyers, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2013, date de l’assignation et dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile, et plus subsidiairement le réformer en ce qu’il a rejeté sa demande en résiliation judiciaire du bail, et ce pour l’hypothèse subsidiaire où la Cour viendrait à réformer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire ; et ce faisant, débouter la société HDS B de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— À titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation consécutive du bail du 29 juin 2004 et ce à la date du 3 mai 2014,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour faute grave de la Société HDS B et aux torts exclusifs de cette dernière ; et juger que cette résiliation ne donnera donc lieu à aucune indemnité d’éviction à son profit ;

— En tout état de cause, condamner la société HDS B au paiement à titre d’indemnité d’occupation, d’une somme mensuelle de 39.548,05 ' hors charges et taxes, équivalente au loyer actuel payable le 1^er de chaque mois outre les charges et taxes dues en vertu du bail.

— Ordonner à la société HDS B de quitter les lieux sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 8 jours de la signification du jugement à intervenir.

— Dire et juger que dans l’hypothèse où les lieux ne seraient pas libérés dans ce délai, le montant de l’indemnité d’occupation fixée par le jugement sera en outre majorée de 50 %.

— Ordonner l’expulsion de la société HDS B et de tous occupants de son chef des lieux donnés à bail avec en tant que de besoin le concours de la force publique et éventuellement d’un serrurier.

— Ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde meubles aux frais de la société HDS B.

— Condamner la Société HDS B à verser à la SCI Helone B la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction dans les conditions de l’article 699 du dit Code.

La société HDS B prétend qu’à défaut de stipulation contractuelle mettant expressément à la charge du preneur toutes les charges de copropriété dues par le bailleur au syndicat des copropriétaires, la société intimée ne peut prétendre qu’au remboursement des seules charges

expressément prévues au contrat ; et qu’en l’espèce le bail commercial et son avenant liant les parties ne contiennent aucune disposition mettant à la charge du preneur les charges appelées par le syndicat, à l’exception des sommes dues au titre de la quote-part du lot n°1 sur le contrat d’assurance, lesdites sommes représentant un montant total pour les exercices compris entre 2007 et 2019 de 14.408,43 euros TTC. Elle soutient que le paiement sans réserve des charges par le locataire ne peut pas s’analyser en une novation des rapports contractuels alors que l’accord dont se prévaut la société intimée ne porte nullement sur le principe du paiement par la concluante des charges de copropriété en sus du loyer, mais seulement sur les modalités de paiement des dites charges, directement entre les mains du bailleur, dans la limite des charges dues contractuellement.

Sur le quantum de la demande en remboursement, elle détaille dans ses conclusions les différences à opérer compte tenu des charges dont elle s’est déjà valablement acquittée. Elle réclame le remboursement de la somme totale de 1.813.968,22 euros sauf à parfaire.

La SCI Helone B prétend que les stipulations du bail, en ce qu’il est consenti et accepté sous les conditions ordinaires et de droit ainsi que les charges et conditions générales suivantes que le preneur s’engage à respecter, et alors de surcroît que sont à sa charge les travaux d’entretien et de grosses réparations, lesquels concernent non seulement les parties privatives mais également les parties communes, ont pour effet que les charges de copropriété incombent à la société HDS B. Elle se prévaut de l’exécution du bail en ce sens depuis des années par le preneur, sans contestation, qui révèle la commune intention des parties et permet le cas échéant d’interpréter le contrat qui les lie. Elle prétend que cet accord est d’ailleurs matérialisé par lettre du 6 août 2009 adressé au syndic pour lui demander de facturer directement les charges de copropriété due par la société Fortis, et aussi par la lettre adressée au bailleur le 1^er juillet 2009 mentionnant expressément qu’au loyers vient s’ajouter le remboursement de toutes les charges de copropriété. Elle veut pour preuve de la reconnaissance de sa dette au titre des charges par la société HDS B son engagement au titre du protocole d’accord régularisé le 20 mars 2013 et elle souligne la contradiction du preneur qui conteste devoir payer les charges de copropriété du lot 1 mais continue après décision rendue par le juge de l’exécution le 21 avril 2015 de payer sans contestations celles portant sur le lot 301, alors que ces deux lots font l’objet du même bail. Elle soutient que cet accord des parties sur les charges de copropriété fait loi entre les parties au sens de l’article 1134 du Code civil.

La SCI Helone B prétend que l’action en répétition de l’indu, s’agissant d’un indu subjectif, ne peut être admise lorsque le solvens a payé sciemment, et non par erreur, ce qui résulte en l’espèce de l’aveu même de la société HDS B dans les conclusions qu’elle a soutenues devant le juge de l’exécution près le tribunal de grande instance de Marseille à l’audience du 12 février 2015.

La société HDS B, au soutien de son moyen de nullité du commandement du 3 avril 2014, prétend qu’au lieu d’indiquer avec précision les clauses du contrat prétendument violées par le preneur ainsi que les griefs formulés à son encontre, il ne précise pas les dispositions contractuelles auxquelles il aurait été contrevenu. Elle fait observer que le bail opère une distinction expresse entre l’assurance du preneur et l’assurance souscrite par le preneur pour le compte du bailleur alors que la sommation fait commandement d’avoir à justifier d’une police d’assurance « strictement conforme aux stipulations du bail » sans mentionner clairement et précisément de quelle assurance le bailleur demande la justification, soulignant qu’il en est de même pour la justification demandée au regard de « l’évolution de la consistance des lieux suite aux travaux réalisés par le preneur ».

Elle affirme par ailleurs qu’en vertu de l’article 6.7 d) in fine du bail, il appartenait au bailleur de vérifier que l’assurance souscrite par le preneur couvrait l’intégralité des risques prévus au bail, pour, le cas échéant, souscrire aux frais du preneur toute assurance complémentaire nécessaire, ce qu’elle n’a pas fait car elle savait, par l’intermédiaire du syndic, que la société locataire satisfaisait pleinement à ses obligations au titre de l’assurance à souscrire au nom du bailleur, en payant au titre des charges de copropriété les primes du contrat d’assurance souscrit pour le bailleur par le syndicat des copropriétaires selon le process qui était en place depuis le bail consenti à l’origine à la société

d’exploitation touristique Pierre et Vacances Maéva France, d’où résulte encore l’absence de bonne foi du bailleur.

Elle prétend enfin justifier de l’existence des assurances requises pour son exploitation, dans le délai imparti, et en avoir justifié dans le délai d’un mois par l’assignation en opposition à commandement signifiée le 2 mai 2014 qui contenait également dénonciation des attestations d’assurance objet de la sommation du 3 avril 2014. Par ailleurs, elle verse aux débats l’ensemble des attestations d’assurance communiquées par le syndic sur la période considérée.

À titre subsidiaire, s’agissant du règlement des charges de copropriété, elle rappelle le contexte procédural pour soutenir que la condition de bonne foi exigée pour la validité de la mise en oeuvre de la clause résolutoire fait défaut dès lors que les sommes réclamées par le commandement de payer ont fait l’objet d’une consignation sur autorisation judiciaire.

À titre infiniment subsidiaire, elle sollicite sur le fondement de l’article 1244-1 du Code civil (nouvel article 1343-5 du même code) la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais dès lors qu’elle a justifié d’une part du paiement intégral des loyers et charges sans reconnaissance pour autant de leur bien fondé, et d’autre part de l’existence d’une assurance pour son exploitation et pour le compte du bailleur des locaux.

La SCI Helone B fait observer à l’inverse que la stipulation contractuelle est intégralement reproduite dans le commandement et que le paiement des sommes exigées n’a par ailleurs pas été effectué dans le délai de 30 jours à compter de la délivrance du commandement mais en mars 2017 seulement. Elle affirme d’autre part que la société appelante s’est trouvée en défaut et n’a pas produit dans le délai d’un mois les éléments justificatifs de l’exécution de ses obligations au titre de l’assurance qu’il lui appartenait de souscrire pour compte du bailleur en vertu de l’article 6.7 b du dit bail puisque ce n’est qu’à partir du 1^er mars 2009 que la société appelante a souscrit l’assurance du bien immobilier pour le compte du propriétaire. Elle soutient qu’il s’agit d’une infraction non régularisable justifiant la résolution du bail de plein droit.

Au soutien de son appel incident et de sa demande de résiliation judiciaire du bail, et à titre subsidiaire, la société intimée verse aux débats un tableau récapitulatif actualisé au 15 juin 2016 des charges demeurant impayées à cette date, dont le montant qui s’élevait à 576.654,94 euros n’a été acquitté qu’en 2017 après des procédures judiciaires. Elle expose que le coup de force procédural initié par le locataire est constitutif à plusieurs égards d’une faute extrêmement grave justifiant le prononcé de la résiliation judiciaire du bail en ce que le défaut de paiement des charges, accessoires de l’obligation essentielle de paiement des loyers incombant au locataire constitue une faute d’une particulière gravité.

Elle invoque aussi une violation des articles L.311-1 et suivants du Code de tourisme, lesquels conditionnent l’exécution des travaux touchant au gros oeuvre à une autorisation et notification préalable du propriétaire, au motif que des travaux ont été effectués sans notification ni autorisation préalable du bailleur. Elle précise que de nombreux travaux ont été entrepris et réalisés avant la lettre du 20 mars 2013 invoquée par la société appelante et que compte tenu de l’objet et du contenu de la lettre du 11 février 2013, l’autorisation portait uniquement sur les travaux de création de 14 chambres, aucune autorisation n’étant sollicitée au titre de la rénovation des 64 chambres.

La société appelante, intimée à titre incident, soutient à l’inverse qu’aucune infraction contractuelle ou légale ne peut lui être reprochée, affirme qu’il ne peut lui être reproché d’avoir utilisé les voies de droit qui s’offraient à elle concernant la question des charges de copropriété indûment payées, d’autant plus qu’elle prétend prouver justifier du paiement des charges, sans reconnaissance pour autant de leur bien-fondé, hors la question de l’assurance.

Elle prétend que le bailleur a donné son accord sans réserve par lettre du 20 mars 2013, en réponse à

une lettre du 11 février 2013 remise en main propre, portant sur les travaux de 14 chambres et la rénovation de 64 chambres. Elle prétend que cette circonstance suffit, selon la jurisprudence, pour rendre inutile l’accomplissement des formalités visées au Code de tourisme.

Elle observe la mauvaise foi de la société intimée qui n’ignorait pas que les travaux ont permis le changement de catégorie de l’hôtel 3 à 4 étoiles, ce qui n’a pas posé de difficulté lors de la demande de renouvellement du bail à compter du 1^er juin 2016.

Elle soutient qu’aucun manquement revêtant une gravité suffisante ne peut être invoqué alors qu’en vertu de l’article L.311-1 du Code de tourisme, le propriétaire d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer à l’exécution des travaux d’équipement et d’amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité. Elle ajoute que la notification est une formalité au bénéfice du locataire dont l’omission le prive de tout droit à invoquer les dispositions des articles L. 311-1 et suivants du Code de tourisme. Elle entend démontrer que les travaux entrepris ne touchent pas le gros oeuvre mais sont de simples travaux d’équipements et d’amélioration.

Dans le cadre de son appel incident, pour s’opposer à la demande en restitution partielle du loyer, la société intimée soutient que la première indexation ne s’appliquait pas pour la première fois à compter du 1^er juillet 2008 mais bien le 1^er juillet 2007, c’est-à-dire à compter de la date anniversaire de la troisième année de prise d’effet du bail qui avait été fixé au 1^er juillet 2004.

La société HDS B prétend, comme l’a jugé le tribunal, que la clause relative à la date à laquelle l’indexation doit s’appliquer n’est pas claire en ce qu’elle ne permet pas de déterminer avec précision si les parties ont voulu indexer le loyer dès 2007 ou seulement à compter de 2008, de sorte que sur le fondement de l’article 1162 devenu 1190 du Code civil, le doute doit conduire à interpréter la stipulation contre le créancier et en faveur du débiteur.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur l’exigibilité des charges

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, reprenant les dispositions de l’ancien article 1134 applicable au jour du contrat liant les parties, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1188 du code civil prévoit que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

La notion de charges ou d’accessoires du loyer n’existe pas dans le Code civil pour les locations soumises au droit commun de sorte que les charges ne sont pas dues de plein droit lorsqu’elles ne sont pas prévues par le contrat ; pour les beaux soumis au statut des baux commerciaux, avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 qui comporte désormais l’obligation de définir précisément les charges récupérables, il appartient cependant au juge, en cas de litige, d’interpréter le cas échéant la convention pour déterminer si certaines formules impliquent le paiement des charges locatives par le preneur.

Le bail du 29 juin 2004 comporte un article 5 définissant le loyer et un article 6 définissant les charges et conditions dont le premier paragraphe stipule que « le présent bail est en outre consenti et accepté sous les conditions ordinaires et de droit ainsi que les charges et conditions générales suivantes, que le preneur s’engage à respecter à savoir : »

Le contrat définit ainsi d’une part les conditions ordinaires et de droit, et d’autre part des charges définies dans les paragraphes suivants, soit:

• Article 6.2 du bail commercial :

— Les grosses réparations de l’article 606 du Code Civil à l’exclusion de toute dépense somptuaire décidée par le Bailleur,

— tous travaux de mise en conformité rendus nécessaires par la législation présente ou future applicable à ce type d’immeuble notamment concernant la voirie, sécurité, hygiène, législation sur le travail, protection de l’environnement et supportera tous les coûts de mise en conformité avec les lois, règlements et ordonnances prises par les autorités compétentes; en particulier et sans limitation, les travaux de mise en conformité porteront sur les locaux techniques, les services de sécurité, et tous les équipements de l’immeuble (.), .

• Article 6.3 b du bail commercial :

— «veiller aux fuites d’eau, courts-circuits ou incidents et de manière générale à toutes détériorations de façon que toutes mesures utiles puissent être prises à temps pour empêcher ou limiter les dégâts (.) »

• Article 6.4 du bail commercial :

— toutes les charges de ville, de police et de voirie dont les locataires sont ordinairement

tenus, de manière à ce que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet. En particulier,

il devra acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la taxe

professionnelle et tous autres impôts, y compris la taxe foncière ('),

• Article 6.7 du bail commercial :

— Souscription d’une assurance des biens immobiliers du Bailleur en ses lieux et place.

Il est certain que le bail, rédigé de façon sommaire, ne permet pas à première lecture de considérer que la volonté des parties était de stipuler que toutes les charges de copropriété seraient récupérables.

L’histoire des relations contractuelles mérite d’être rappelée pour comprendre le montage financier et juridique de l’opération relative à l’exploitation de l’hôtel et de la résidence de tourisme ; en effet, l’opération de promotion initiale conduite par la société Parc de la Mer dans le cadre de l’aménagement d’une ZAC l’avait conduit à céder le terrain d’assiette de la résidence de tourisme le 19 octobre 1987 et l’assiette de l’hôtel le 5 décembre 1988 à la société d’investissement Pierre et Vacances. Celle-ci avait revendu l’immeuble et les droits immobiliers à la SCI A B le 7 novembre 1990. Cette dernière avait plus tard consenti un bail commercial à la société A B SA, laquelle les a fait exploiter par la société d’exploitation touristique Pierre et Vacances SNC dans le cadre d’un contrat de mandat du 8 juin 1993. Ce mandat a été résilié d’un commun accord au 1^er juillet 2004 afin de lui substituer le bail litigieux du 29 juin 2004 entre les sociétés BS Invest et Paulmar Invest d’une part, et la société d’exploitation touristique Pierre et Vacances Maéva France d’autre part, avec intervention à l’acte de la société A B SA dont les sociétés BS Invest et Paulmar Invest ont acquis 99 % du capital le même jour.

Or, le bail conclu entre la SCI A B et la société A B SA, ni le mandat consenti par cette dernière à la société d’exploitation touristique Pierre et Vacances SNC n’ont été

communiqués.

Il résulte cependant déjà des constatations qui précèdent que l’objet même des conventions qui se sont succédées, jusqu’au bail litigieux du 29 juin 2004, était d’assurer l’exploitation d’un ensemble touristique comprenant d’une part une résidence de tourisme, d’autre part un hôtel, ainsi que des équipements sportifs et de loisirs, de sorte que toutes les charges de la copropriété, se confondant avec les charges générales de cet ensemble, ont toujours été supporté par l’exploitant. La société HDS B reconnaît ainsi qu’elle n’a fait que poursuivre à partir de son acquisition du fonds de commerce le 23 octobre 2007, la pratique antérieure par laquelle déjà la société d’exploitation touristique Pierre et Vacances Maéva s’acquittait des charges de la copropriété.

C’est dans ce contexte que doit se comprendre, outre cette pratique du paiement de toutes les charges de la copropriété, les termes de la lettre reçue le 1^er juillet 2009 par laquelle le gérant de la société HDS B rappelle qu’il faut ajouter au loyer d’un montant de 388'753,72 ' hors taxes par an le remboursement de toutes les charges de copropriété, la taxe sur le foncier bâti, les grosses réparations visées à l’article 606, ainsi que l’assurance propriétaire, de sorte que le total de ses dépenses, selon l’auteur de cette lettre, dépasse anormalement la norme reconnue dans la profession qui doit se situer entre 12 à 14 % du chiffre d’affaires de l’établissement. Ainsi il se plaignait du déséquilibre économique et du fait que son interlocuteur semble conditionner une extension de l’hôtel, nécessaire pour atteindre l’équilibre, à une nouvelle augmentation du loyer.

C’est d’ailleurs très peu de temps après que par courrier du 6 août 2009, le gérant de la société HDS B, en accord avec la SCI Helone B et la société Fortis, a demandé au syndic de la copropriété, par souci de simplification administrative, de lui facturer directement les charges de copropriété.

Le tribunal doit donc être approuvé, ayant constaté que la société HDS B s’était acquittée continuellement de toutes les charges de copropriété, sans jamais en contester le principe pendant près de 10 ans, d’avoir jugé que ces charges étaient dues, en ce que l’opération avait toujours été comprise comme net de charges pour le bailleur, afin de faire reposer ces charges qui sont relatives à l’entretien, aux prestations techniques, la surveillance, chauffage, eau fourniture d’assurance, à la consommation d’eau froide, aux frais de fonctionnement du conseil syndical, sur les exploitants de l’ensemble touristique, selon la quote-part affectée à chaque lot.

Le jugement doit en conséquence être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de remboursement de charges.

Sur la clause d’indexation

C’est par des motifs pertinents et circonstanciés qu’il convient d’adopter purement et simplement que le tribunal, dans le jugement entrepris, interprétant en faveur du débiteur par application de l’article 1162 du Code civil ancien, devenu 1190, la disposition confuse de la convention des parties prévoyant une indexation « à compter de la date anniversaire de la troisième année », a jugé que l’indexation prévue au contrat ne pouvait être appliquée qu’à compter du 1^er juillet 2008 pour faire droit à l’action formée par la société HDS B en remboursement du trop perçu de loyer pour un montant de 73'386 '.

Le jugement entrepris doit être confirmé en cette disposition.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Par acte extrajudiciaire du 3 avril 2014, la SCI Helone B a fait signifier à la société HDS B une sommation avec commandement visant la clause résolutoire du bail, intégralement reproduite, de même que les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce ; à cet acte

étaient annexées 10 pièces et en particulier le bail par acte sous ceint priver du 29 juin 2004 et l’avenant au bail du 17 octobre 2005.

Dans l’acte de sommation lui-même, la clause relative aux assurances était reproduite intégralement, de même que les dispositions relatives à l’exigibilité du loyer, la charge des grosses réparations et les travaux de mise en conformité, les charges de ville, de police et de voirie, ainsi que l’obligation du preneur d’acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la taxe professionnelle et tous autres impôts y compris la taxe foncière.

Par cet acte, il était fait sommation à la société HDS B :

1/ d’avoir à payer des charges, et ce à concurrence d’une somme totale de 127.105,01 euros se décomposant comme suit :

• Appel de fonds charges de copropriété 4 ème trimestre 2012 : 23.318,02 euros

• Appel de fonds charges de copropriété 1 er trimestre 2013 : 23.318,07 euros

• Appel de fonds charges de copropriété 4 ème trimestre 2013 : 23.318,02 euros

• Appel de fonds charges de copropriété 1 er trimestre 2014 : 23.318,00 euros

• Solde dû sur charges 2013 : 33.832,90 euros ».

2/ et d’avoir à justifier :

• D’une police d’assurance en cours de validité strictement conforme aux stipulations du bail ;

• Du fait que les locaux ont été assurés contre tous les risques prévus au bail, de façon continue depuis son entrée dans les lieux le 23 octobre 2007, d’une police strictement conforme aux stipulations du bail à un montant égal à la valeur à neuf des locaux loués,

• D’une police d’assurance maintenue sans interruption depuis le 23 octobre 2007 et tenant compte de l’évolution de la consistance des lieux suite aux travaux réalisés par le preneur,

• De l’acquit de toutes les primes dues au titre du ou des contrats depuis cette date,

• De l’obtention par le preneur auprès de ses assureurs de leur renonciation à tout recours qu’il serait fondé à exercer contre le bailleur et ses assureurs en cas de dommages résultant des événements visés par le bail.

La sommation de payer les charges, en soi légitime, doit cependant être considéré en relation avec l’assignation introductive d’instance qui avait été délivrée à la SCI Helone B le 14 janvier 2013, en vue d’obtenir sa condamnation à rembourser les charges antérieurement perçues, dont la société HDS B contestait l’exigibilité par principe. Il s’en déduit, alors que les parties étaient en litige devant le tribunal depuis 15 mois, au sujet des charges, que la clause résolutoire a été invoquée de mauvaise foi pour ce qui concerne les charges.

La sommation d’avoir à justifier d’une police d’assurance en cours de validité et du fait que les locaux ont été assurés contre tous les risques prévus au bail de façon continue depuis le 23 octobre 2007, sans interruption et en tenant compte de l’évolution de la consistance des lieux, avec acquis des primes et renonciation à recours contre le bailleur, se réfère à la clause 6.7 « ASSURANCES » du bail stipule:

« a) Le PRENEUR s’engage à tenir constamment assuré pendant la période d’exploitation, son matériel, ses marchandises, ses meubles et objets mobiliers ainsi que les aménagements et embellissements apportés par lui aux biens immobiliers et ce notamment contre les risques d’incendie, d’explosion et de dégâts des eaux, garantir ses responsabilités en tant qu’occupant vis-à-vis des tiers et des voisins. 19.

b) en ce qui concerne les couvertures des polices à souscrire par le PRENEUR pour le compte du BAILLEUR :

Le PRENEUR assurera auprès d’une compagnie de premier rang habilité à exercer sur le territoire français notoirement solvable les biens immobiliers du BAILLEUR ainsi que tous les aménagements et installations de nature immobilière dont les locaux sont dotés de façon que ceux-ci soient garantis contre les différents risques et notamment l’incendie, les explosions, les dégâts des eaux et les bris de glace et, ce jusqu’à concurrence de leur valeur à neuf au jour du sinistre (') ».

Or, d’une part la SCI Helone B n’a jamais, depuis qu’elle a acquis des droits sur l’immeuble par le crédit-bail immobilier du 31 mars 2006, formé la moindre demande à la société locataire au sujet des assurances ; et d’autre part elle a visiblement fait délivrer la sommation en visant la clause résolutoire, avant tout autre réclamation, en cours de procédure contentieuse.

D’autre part, elle n’ignorait pas les dispositions de l’article 6.7 d) in fine du bail qui stipule que

« Le PRENEUR justifiera sur première réquisition du BAILLEUR du paiement de toutes primes attachées aux polices souscrites pour le compte de ce dernier, en cas de défaillance du PRENEUR, le BAILLEUR pourra souscrite toutes polices d’assurance couvrant les risques ci-dessus visés, les frais, charges, primes et surprimes dues à ce titre par le BAILLEUR, étant dans ce cas remboursées sans délai par le PRENEUR sur présentation des justificatifs y attachés ».

La SCI Helone B savait ainsi, par l’intermédiaire du syndic, que la société locataire satisfaisait pleinement à ses obligations au titre de l’assurance à souscrire au nom du bailleur, en payant au titre des charges de copropriété les primes du contrat d’assurance souscrit pour le bailleur par le syndicat des copropriétaires selon le process qui était en place depuis le bail consenti à l’origine à la société d’exploitation touristique Pierre et Vacances Maéva France, d’où résulte encore que le bailleur n’a pas invoqué la clause résolutoire de bonne foi.

En outre, il résulte de l’attestation d’assurance établie pour le compte de la société HDS B en date du 29 avril 2014 que celle-ci est assurée auprès de l’assurance GAN au titre d’un contrat n°071661279 depuis le 19 octobre 2007, sans interruption au jour de l’attestation.

S’il apparaît que la société locataire ne justifie être assurée pour le compte du propriétaire que depuis le 1ermars 2009 selon elle à titre surabondant en raison du manque d’information sur la nature exacte des biens assurés au titre du contrat souscrit auprès des différents assureurs par le Syndic de copropriété, il est établi que sur la période 2007-2009, cette assurance était souscrite par la copropriété et que la société HDS B a payé les charges de copropriété y afférent :

— Pour la période du 1 er octobre 1999 au 31 octobre 2002 auprès de la C^ie AXA (police n°6 783 940),

— Pour la période du 1 er novembre 2002 au 30 septembre 2008 auprès de la C^ie AXA (police n°20 837 333 04),

— Pour la période du 1 er octobre 2008 au 30 septembre 2009 auprès de la C^ie AXA (police

n°40 686 04),

— Pour la période du 1 er octobre 2009 au 30 septembre 2013 auprès de la C^ie Royal International Insurance Holdings Ltd (police n° 34177),

— Pour la période du 1 er octobre 2013 au 30 septembre 2014 auprès de la C^ie Allianz IARD, (police n° 53 008 805),

Il résulte des attestations d’assurances versées aux débats, pour les périodes postérieures, que « (') les copropriétaires ont la qualité d’assuré et bénéficient des garanties pour les biens immobiliers dont ils

sont individuellement propriétaires » et que cette disposition est automatiquement assortie d’une renonciation à recours contre le propriétaire

(') ». Les clauses et conditions générales des contrats souscrits couvrent les biens mobiliers et immobiliers pour leur valeur de remplacement à neuf.

Or, l’obligation contractuelle était celle de s’assurer, et non pas d’en justifier dans le délai d’un mois. Pourtant, la société HDS B a justifié de l’existence des assurances requises pour son exploitation et pour le compte du Bailleur dans le délai imparti, en produisant avec son assignation introductive d’instance les attestations d’assurance.

Il résulte des constatations qui précèdent que la clause résolutoire, d’une part n’a pas été invoquée de bonne foi, et d’autre part n’a pas joué pour ce qui concerne l’obligation d’assurance qui a été respectée, conformément au bail et aux accords des parties résultant de l’exécution ou du contrat, par la souscription dans un premier temps par le syndicat des copropriétaires de l’assurance pour le compte de tous les copropriétaires, la société HDS B ayant payé les primes d’assurance la concernant au titre des charges de copropriété.

En conséquence, il y a lieu de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 mai 2014 à minuit.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Selon l’ancien article 1184 du même code, dont le principe est repris à l’article 1224 nouveau, la résiliation d’un contrat peut être prononcée par décision de justice si le manquement d’une des parties au contrat est suffisamment grave pour rendre impossible la poursuite des relations contractuelles.

Le fait pour le preneur de ne pas payer des charges locatives, en soi fautif, mérite cependant d’être placé dans le contexte d’une contestation de leur bien-fondé, qui trouve moins sa source dans la mauvaise foi de ce dernier que dans la très imparfaite rédaction du bail dont il ne peut être tenu pour responsable. L’arriéré de charges ayant été régularisé après quelques mois, il n’en résulte pas de manquement suffisamment grave imputable au preneur qui puisse justifier la résiliation d’un bail commercial de cette importance.

La société Helone B invoque, comme manquement du locataire à son égard, la violation des dispositions du code du tourisme, et notamment des dispositions des articles L311-1 et suivants , qui interdisent au propriétaire d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel de s’opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l’exécution de certains travaux d’équipement et d’amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité, sauf à requérir à défaut d’accord du propriétaire pour les travaux affectant gros 'uvre, la vie favorable d’une commission ad hoc.

Il y a lieu de s’interroger pour savoir si les travaux exécutés par la société locataire, sans information du bailleur, ou sans son accord, constituent en eux-mêmes une infraction au bail.

Par lettre du 11 février 2013, le gérant de la société HDS B faisait par à la SCI Helone, après des échanges téléphoniques, d’un projet de travaux pour la création de 14 chambres, ne portant pas atteinte aux parties communes ; et il informait par ailleurs avoir entrepris la rénovation des 64 chambres existantes portant sur le revêtement de sol, la peinture, la faïence et le mobilier ; par courriel du 14 février 2013, il lui adressait le descriptif technique et les plans, demandant un accord préalable au démarrage des travaux. Par lettre du 20 mars 2013, le bailleur donné son accord explicite en se référant aux deux courriers précités.

La SCI Helone prétend que dans le cadre de la procédure relative à la fixation du loyer, des éléments ont été produits révélant la réalisation de travaux pour un montant de 1'605'344,12 ', très supérieur au coût de réalisation des 14 chambres, selon les documents annexés au courrier du 11 février 2013 ; mais elle ne démontre pas que d’autres travaux ont été réalisés que ceux visés par ces courriers, puisque s’ajoutait à la création de 14 chambres la rénovation des 64 chambres de l’hôtel par des travaux coûteux mais ne nécessitant pas nécessairement l’autorisation du bailleur. Elle invoque des travaux de gros 'uvre pour un montant supérieur à celui prévu pour la création du 14 chambres, mais les documents auxquels se réfèrent concernent également des travaux de terrassement.

Ainsi, le bailleur ne rapporte pas la preuve de la réalisation de travaux interdits par le bail et qui n’entraient pas dans le champ des autorisations qu’il avait lui-même accordées. Il sera en outre observé que ces travaux sont anciens, et ont été réalisés au cours du précédent bail puisque la société locataire a signifié une demande de renouvellement à compter du 1^er juin 2016, dont le principe n’a pas été contesté.

Il résulte des constatations qui précèdent que ne peut être reproché à la société HDS B de manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation à ses torts du bail commercial en cours liant les parties.

Sur les autres demandes

le bail n’étend pas résilié par acquisition de la clause résolutoire, ni par décision judiciaire, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la Société Hôtel du Soleil B et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique, la condamnant à payer à la SCI Helone B à compter du 3 mai 2014 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges.

Les demandes de délais et de suspensions des effets de la clause résolutoire sont sans objet.

En équité, chaque partie ayant succombé pour une partie de ses prétentions, il n’y a pas lieu de les indemniser de leurs frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application de l’article 696 du même code, chacune conservera à sa charge les dépens qu’elle aura exposés en première instance et à l’occasion de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme partiellement le jugement rendu le 10 janvier 2019 par le tribunal judiciaire de Paris,

Le confirme en ce qu’il a débouté la société HDS B de sa demande de remboursement de charges,

Le confirme en ce qu’il a condamné la SCI Helone B à payer à la société Hôtel du Soleil

B la somme de 73.386 euros en remboursement d’un trop-perçu de loyers, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2013, date de l’assignation,

Le confirme en ce qu’il a rejeté la demande en résiliation judiciaire du bail,

Le réforme en toutes ses autres dispositions, et, statuant à nouveau,

Déboute la SCI Helone B de toutes ses prétentions,

Déboute les parties de leur demande d’indemnisation de frais irrépétibles,

Dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens exposés en première instance et en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT