COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 JUIN 2021

N° 2021/ 315

N° RG 18/12850

N° Portalis DBVB-V-B7C-BC324

SARL CARNIVAR

C/

SCI ESPACE MOUGINS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Z Y

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 19 Juin 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/02944.

APPELANTE

SARL CARNIVAR

exerçant sous l’enseigne 'MAISON DE LA BOUCHERIE', dont le siège social est […], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Z Y de la SCP Y X Y Z, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et pour avocat plaidant M^e Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

SCI ESPACE MOUGINS

dont le siège social est sis […], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et pour avocat plaidnat M^e Philippe MARIA, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2021

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte sous seing privé du 10 avril 2006, la SCI ESPACE MOUGINS a consenti à la société CARNIVAR un bail commercial portant sur des locaux sis à […], pour une durée de :

—  9 années, du 10 avril 2006 au 9 avril 2015, à usage exclusif de boucherie, charcuterie, volailles, traiteur, crémerie-fromage, fruits et légumes, fleurs, moyennant un loyer annuel de :

—  55.000 € HT, sur les 3 premières années,

—  60.000 € HT, outre indexation, sur les 3 années suivantes,

—  65.000 € HT, outre indexation, à compter de la 7^e année,

outre les charges suivantes :

— prestations, fournitures individuelles, assurances des parties communes, taxes locatives, taxe

foncière, charges de gestion, de réparation et d’entretien courant afférents aux équipements de

toutes sortes, tant des lieux loués que des parties réputées communes à l’ensemble immobilier, à l’exception des grosses réparations de l’article 606 du Code civil, le tout payable par trimestre et d’avance.

Par ailleurs, ledit bail stipule que «En cas de cession, LE PRENEUR s 'oblige à rester garant solidaire et responsable avec son cessionnaire, du paiement des loyers pour la période restant à courir du bail.''

Suivant convention conclue le 29 avril 2014, les sociétés SCI ESPACE MOUGINS et CARNIVAR ont convenu de ramener le loyer, en principal, à la somme de :

—  67.200 € HT du 1^er avril 2014 au 31 mars 2016,

— plus indexation le ler avril de chaque année (variation de l’indice du coût de la construction- indice de base ler trimestre 2006), à compter du 1^er avril 2016, étant précisé que:

'En contrepartie de la baisse de loyer consentie par la société ESPACE MOUGINS, la

société CARNIVAR s 'engage à ne pas donner de congé pour la période courant à compter du

renouvellement du bail commercial, soit à compter du 10 avril 2015, pour une durée minimum de trois ans, soit jusqu 'au 9 avril 2018.

L 'accord des parties est en effet expressément lié au renouvellement du bail commercial du 10 avril 2006 qui est d’ores et déjà accepté par les deux parties et ainsi prend effet pour la première période triennale à tout le moins de façon incompressible, soit arrivant à échéance

le 9 avril 2018.'

Suivant acte authentique reçu le 31 juillet 2014, la société CARNIVAR a cédé à la SARL SILCO un fonds de commerce de :

— achat, vente de viandes, abats, volailles, gibiers, sans préparation, traiteur, crémerie, fromages, fruits et légumes, exploité à :

— […], comprenant :

— la clientèle, l’achalandage y attachés,

— le droit au bail pour le temps restant à courir,

— le matériel et le mobilier commercial servant à l’exploitation du fonds,

— le droit à l’abonnement téléphonique, moyennant le prix de 50.000 €, transfert de propriété et entrée en jouissance le : 1^er juillet 2014, étant précisé que le loyer du 3^e trimestre 2014 (20160 € en principal + 2.566,85 € provision sur charges) a été réglé par la société CARNIVAR, cédant.

Suivant lettre RAR expédiée le 31 juillet 2015 et reçue le 3 août 2015, la SCI MOUGINS a mis en demeure la société CARNIVAR de régler la somme de 25.157,53 € au titre des loyers et charges impayés par la SARL SILCO.

Suivant jugement du 8 septembre 2015, le Tribunal de Commerce de CANNES a ouvert une

procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la SARL SILCO et a désigné Maître Didier CARDON, és qualité de Liquidateur.

La SCI ESPACE MOUGINS a engagé une procédure en référé, suivant assignation délivrée le 5 octobre 2015, sollicitant, au dernier état de ses écritures, la condamnation de la société CARNIVAR à lui payer la somme de 40.320 € au titre des loyers des 3^e et 4^e trimestres 2015, outre intérêts, frais irrépétibles et dépens.

En réplique, la société CARNIVAR a démontré qu’il n’y avait lieu à référé, que la SCI ESPACE MOUGINS ne pouvait prétendre à aucune garantie et qu’elle s’était délibérément abstenue de provoquer la résiliation du bail.

Par lettre RAR du 7 décembre 2015, Maître Didier CARDON, ès qualité de Liquidateur de la SARL SILCO, a notifié à la SCI ESPACE MOUGINS la résiliation du bail.

Par ordonnance du 23 mars 2016, Madame le Président du Tribunal de Grande Instance de GRASSE a relevé que :

— la clause de garantie, d’interprétation stricte, exclut que la bailleresse puisse exiger les charges et taxes dues par le preneur,

— conformément à la jurisprudence constante de la Cour de Cassation, la solidarité stipulée entre cédant et cessionnaire cesse à l’expiration du bail au cours duquel la cession a eu lieu et ne produit plus effet au cours de son renouvellement,

— conclu pour 9 années, le bail a expiré le 9 avril 2015, bailleur et preneur ayant expressément accepté son renouvellement à compter du 10 avril 2015,

— la cession du droit au bail, signifiée en application de l 'article 1690 du Code civil, est opposable à la bailleresse,

— le terme du bail renouvelé à compter du 10 avril 2015 n 'est pas consécutif à un congé mais à la résiliation notifiée le 7 décembre 2015 par le mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL SILCO, et a jugé que:

«Ces quelques éléments permettent de considérer que l’existence de l’obligation de garantie de la SARL CARNIVAR à l’égard du cédant au profit de la bailleresse, au-delà du 9 avril 2015, date à laquelle le bail initial de 9 ans a pris fin, indépendamment de son renouvellement automatique en application de la convention du 29 avril 2014, est sérieusement contestable au sens de l’alinéa 2 de l’article 809 du Code de procédure civile.''

La SCI ESPACE MOUGINS a engagé une nouvelle procédure judiciaire, suivant assignation au fond délivrée le 20 mai 2016, sollicitant, au dernier état de ses écritures, la condamnation de la société CARNIVAR à lui payer les sommes suivantes :

—  356.056 € au titre des loyers dus jusqu’au 9 avril 2018, outre intérêts à compter de la mise en demeure du 9 juillet 2015,

—  79.344,74 € au titre du coût des travaux de remise en état des locaux loués, outre intérêts à

compter de la signification des conclusions, outre frais irrépétibles et dépens.

Par jugement rendu le 19 juin 2018, le Tribunal de Grande Instance de GRASSE a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamné la SARL CARNIVAR à payer à la SCI ESPACE MOUGINS la somme de 201.600€, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et capitalisation des intérêts,

— débouté la SCI ESPACE MOUGINS de ses demandes relatives au paiement des travaux de remise en état des locaux loués,

— débouté la SARL CARNIVAR de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné la SARL CARNIVAR à payer à la SCI ESPACE MOUGINS la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la même aux entiers dépens.

Par déclaration au greffe en date du 30 juillet 2018, la SARL CARNIVAR a interjeté appel de cette décision.

Elle sollicite :

— la confirmation du jugement rendu le 19 juin 2018 par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE en ce qu’il a débouté la SCI ESPACE MOUGINS de ses demandes relatives au paiement des travaux de remise en état des lieux loués ;

— son infirmation pour le surplus ;

Et statuant à nouveau :

— la condamnation de la société ESPACE MOUGINS à lui payer les sommes suivantes :

—  3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

—  9.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de la société ESPACE MOUGINS aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés, pour ceux le concernant, par Maître Z Y, Avocat associé de la SCP X Y Z Y, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— le débouté de la société ESPACE MOUGINS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, y compris appel incident.

A l’appui de son recours, elle fait valoir :

— que la cession du droit au bail est opposable à la bailleresse,

— que la clause de solidarité en cas de cession du bail de 2006 est d’interprétation stricte et ne concerne que le paiement des loyers pour la période restant à courir du bail au cours duquel la cession a eu lieu et ne produit plus effet au cours de son renouvellement,

— que le bail a expiré le 9 avril 2015, qu’ainsi toute demande de condamnation au paiement de sommes dues par le cessionnaire postérieurement au 9 avril 2015 est dépourvu de fondement,

— qu’aucune garantie du paiement des loyers dus au titre du bail renouvelé le 10 avril 2015 n’a été stipulée, que seul a été contracté un engagement de na pas donner congé au cours des 3 premières années du bail renouvelé le 10 avril 2015,

— que le cessionnaire avait parfaitement connaissance de cet engagement qu’il a respecté puisque le terme du bail renouvelé le 10 avril 2015 n’est pas consécutif à un congé mais à une résiliation notifiée le 7 décembre 2015 par le liquidateur du cessionnaire,

— qu’en tout état de cause, en l’informant tardivement et s’en abstenant de provoquer rapidement la résiliation du bail, l’intimée a commis une faute double à son préjudice, qu’elle s’est abstenue d’adresser la moindre mise en demeure au liquidateur de prendre parti sur la poursuite du bail,

— qu’elle n’a pas davantage à payer le coût de remise en état des locaux.

La SCI ESPACE MOUGINS conclut :

— que la société CARNIVAR soit dite et jugée irrecevable et infondée en son appel du jugement rendu le 19 Juin 2018 par le Tribunal de Grande Instance de Grasse,

— à la confirmation de la décision dont appel en ce qu’elle a condamné la société CARNIVAR à lui payer la somme de 201.600 € au titre des engagements contractuels de la société CARNIVAR et correspondant au paiement des loyers depuis le 3^e trimestre 2015 jusqu’au 1^er trimestre 2018,

— à la réformation de la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de condamnation concernant le loyer du 4^e trimestre 2015,

— qu’il soit dit et jugé en conséquence que la société CARNIVAR sera condamnée à lui payer la somme de 221.760 € en principal à titre principal au titre des loyers dus jusqu’au 9 Avril 2018 et subsidiairement à titre de dommages et intérêts pour fraude et non-respect des engagements contractuels,

— à la confirmation de la décision en ce qu’elle a dit que cette somme produira intérêts au taux légal, outre capitalisation des intérêts,

— à la réformation en outre de la décision de première instance en ce qu’elle a rejeté sa demande s’agissant de la condamnation de la société CARNIVAR au paiement du coût des travaux de remise en état,

*Statuant à nouveau,

— à la condamnation de la société CARNIVAR à lui payer la somme principale de 79.344,74 € au titre du coût des travaux de remise en état des locaux loués, outre intérêts à compter de la date des présentes, outre capitalisation par application de I’article 1154 du Code Civil,

*A titre subsidiaire,

— à la confirmation en toutes ses dispositions la décision entreprise,

— qu’il soit dit et jugé que la société CARNIVAR est irrecevable et infondée en ses fins, demandes et prétentions en cause d’appel,

En conséquence, l’en débouter en tous points,

— à la condamnation de la société CARNIVAR à lui payer une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— à la condamnation en outre de la société CARNIVAR au paiement des entiers dépens, en ce compris les dépens de première instance, ceux d’appel étant distraits au profit de la SCP BADIE -

SIMON – THIBAUD – JUSTON, Avocats aux offres de droit.

Elle soutient :

— qu’un accord amiable a été signé le 29 avril 2014 contenant une baisse de loyer en contrepartie d’un engagement à rester locataire dans les mêmes conditions que le bail du 10 avril 2006 (sauf prix et date de renouvellement) jusqu’au 9 avril 2018,

— que 3 mois plus tard l’appelante cédait le bail à une société quasi insolvable, ce qui justifie qu’elle doive la même somme due pour les loyers jusqu’au 9 avril 2018 mais à titre de dommages et intérêts pour non respect de ses obligations contractuelles et fraude,

— que l’appelante doit également être condamnée au titre de la remise en état des locaux,

— que l’action n’est pas fondée sur l’obligation légale de l’article L145-6-1 du code de commerce mais sur les engagements conventionnels pris par l’appelante et non respectés,

— que s’agissant du 3^e trimestre 2015, il était exigible le 5 juillet 2015, que l’appelante a reçu un courrier l’alertant le 3 août 2015, que le délai a été respecté également pour le loyer du 4^e trimestre 2015,

— que l’opposabilité de la cession du droit au bail importe peu,

— que c’est l’appelante qui ne lui a pas permis de faire un état des lieux suite à la cession du droit au bail.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 mars 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement

L’article 1134 ancien du code civil applicable à l’espèce dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le bail conclu entre les parties le 10 avril 2006 stipule qu’en cas de cession, le preneur s’oblige à rester garant solidaire et responsable avec son cessionnaire du paiement des loyers pour la période restant à courir du bail.

Aux termes d’un protocole d’accord intervenu entre les parties le 29 avril 2014, faisant suite à une procédure en référé diligentée pour des impayés de loyers, la SCI ESPACE MOUGINS a accepté de consentir à la SARL CARNIVAR une baisse de loyer en contrepartie d’un engagement du preneur à ne pas donner de congé pour la période courant à compter du renouvellement du bail soit à compter du 10 avril 2015 pour une durée minimum de 3 ans soit jusqu’au 9 avril 2018.

Le protocole précisait en son paragraphe 5 que le bail conclu entre les parties le 10 avril 2006 demeure applicable en totalité à l’exception du prix ainsi que de la date de renouvellement qui prend effet au 10 avril 2015.

Par acte authentique du 31 juillet 2014, la SARL CARNIVAR a cédé son fonds de commerce à la SARL SILCO, cession signifiée à la SCI ESPACE MOUGINS par acte du 20 août 2014.

Considérant que cet acte de cession a été signifié au bailleur conformément aux dispositions de l’article 1690 du code de procédure civile, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que cet acte

de cession est opposable à la SCI ESPACE MOUGINS.

Il résulte de ces éléments que la SARL CARNIVAR s’est engagée à rester locataire des locaux en question jusqu’au 9 avril 2018 et que le renouvellement du bail du 10 avril 2015 n’a pas fait disparaître l’obligation de garantie à laquelle la SARL CARNIVAR est soumise en application des dispositions de bail du 10 avril 2006, puisque le protocole du 29 avril 2014 précise que ce dernier demeure applicable en totalité à l’exception du prix et de la date de renouvellement et ce malgré la cession intervenue le 31 juillet 2014.

Aussi, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que la commune volonté des parties étaient d’assurer le renouvellement du bail commercial dans les conditions initiales et donc avec la clause de solidarité en cas de cession, ce jusqu’au 9 avril 2018 minimum en contrepartie d’une diminution du loyer.

L’article L145-16-1 du code de commerce dispose que si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

Ce texte ne prévoit aucune sanction en cas de non respect de ses dispositions.

Pour autant il est de jurisprudence constante que la sanction doit être pour le bailleur la perte de son recours en paiement totale ou partielle dans le cas où il n’avertirait pas le garant de la défaillance du cessionnaire.

Il résulte des pièces versées aux débats que l’échéance du 3^e trimestre 2015 était selon les termes du bail exigible le 5^e jour du premier mois du trimestre soit le 5 juillet 2015.

Or, le bailleur a envoyé un courrier relatif à ce loyer réceptionné par la SARL CARNIVAR le 3 août 2015 soit antérieurement à l’expiration du délai d’un mois suivant l’exigibilité du loyer.

Concernant l’échéance du 4^e trimestre 2015 exigible le 5 octobre 2015, il n’est pas établi que la SARL CARNIVAR en ait eu connaissance dans les délais impartis. Le bailleur ne peut en solliciter valablement le paiement.

La résiliation du bail en date du 7 décembre 2015 par le liquidateur du cessionnaire, ne saurait libérer la SARL CARNIVAR de ses obligations résultant du protocole d’accord du 29 avril 2014.

Ainsi, c’est à bon droit que le premier juge a condamné la SARL CARNIVAR aux sommes suivantes :

—  20 160 € au titre du loyer du 3^e trimestre 2015,

—  4 x 20 160 € = 80 640 € au titre des loyers de l’année 2016,

—  4 x 20 160 € = 80640 € au titre des loyers de l’année 2017

—  20 160 € au titre du loyer du premier trimestre 2018

soit 201 600€.

Il sera également fait droit à la demande au titre de la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil.

Sur la demande au titre de la remise en état des locaux

Il résulte de l’article 1731 du code civil que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels sauf la preuve contraire.

En l’espèce, aucun état des lieux n’a été établi à l’entrée. La SCI ESPACE MOUGIN bénéficie de la présomption de l’article précédent contre la SARL CARNIVAR.

Il appartient donc au bailleur d’établir le mauvais état des locaux à la sortie.

Or, la SCI ESPACE MOUGIN produit un constat d’huissier du 4 octobre 2016, qui, comme l’a retenu le premier juge ne peut avoir valeur probante des dégradations réalisées par le preneur, puisqu’il a été réalisé plus de deux ans après le départ de la SARL CARNIVAR.

Par ailleurs, s’il résulte d’un courrier du 4 octobre 2016 de la suppression d’un mur porteur par la SARL CARNIVAR, le bailleur ne justifie pas par les pièces versées aux débats du montant de la remise en état de ce mur.

Aussi, c’est à juste titre que le premier juge a débouté la SCI ESPACE MOUGIN de sa demande en paiement par la SARL CARNIVAR des travaux de réparation du local commercial.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Cette demande sera rejeté puisque comme l’indique le premier juge les prétentions de la SCI ESPACE MOUGIN ont été en partie retenue.

Sur la demande d’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La SARL CARNIVAR est condamnée à 2000€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d’appel distraits au profit de la SCP BADIE SIMON THIBAUD JUSTON.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 juin 2018 par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SARL CARNIVAR à payer à la SCI ESPACE MOUGINS la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE la SARL CARNIVAR aux dépens de l’appel recouvrés au profit de la SCP BADIE SIMON THIBAUD JUSTON, avocat.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT