CD/MC

Numéro 20/02761

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 20/10/2020

Dossier : N° RG 19/01221 – N° Portalis DBVV-V-B7D-HHBO

Nature affaire :

Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

Affaire :

G Y

C/

E X, D M N épouse X, H B, I A

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 20 Octobre 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 08 Septembre 2020, devant :

Madame V, Président, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du Code de procédure civile,

Madame ROSA-SCHALL, Conseiller

Monsieur SERNY, Conseiller

assistés de Madame T, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur G Q R Y

Les Lannes,

[…]

40370 RION DES P

Représenté par Maître ESCUDE QUILLET, avocat au barreau de PAU

assisté de Maître OBOEUF de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de DAX

INTIMES :

Monsieur E X

né le […] à ARENGOSSE

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté et assisté de Maître DE GINESTET DE PUIVERT de la SELARL DE GINESTET DE PUIVERT, avocat au barreau de DAX

Madame D M N épouse X

née le […] à RION DES P

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée et assistée de Maître DE GINESTET DE PUIVERT de la SELARL DE GINESTET DE PUIVERT, avocat au barreau de DAX

Monsieur H B

7 allée H Daurat

[…]

Représenté et assisté par Maître LAMOURET, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Monsieur I A

[…]

40370 RION DES P

Représenté par Maître PIAULT, avocat au barreau de PAU

assisté de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

sur appel de la décision

en date du 06 MARS 2019

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX

RG numéro : 16/01341

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing privé en date du 16 juillet 2015 les époux X, vendeurs, signaient avec M Y, acquéreur, une promesse synallagmatique de vente portant sur une maison d’habitation avec terrain et dépendances, figurant au cadastre de la commune de RION DES P (40370) à la section […], 277 et 278, pour une surface de 13 500 m².

La vente avait été négociée par l’intermédiaire de l’agence ORPI, représentée par Monsieur H J.

Le compromis de vente prévoyait diverses conditions suspensives, notamment, l’obtention d’un certificat d’urbanisme ne révélant aucune servitude grave pouvant déprécier la valeur de l’immeuble.

Le vendeur déclarait en outre que « les biens objet des présentes, ne sont à sa connaissance grevés d’aucune servitude autre que celles résultant de la situation naturelle des lieux du plan d’aménagement et d’urbanisme et de la Loi en général ».

Le 30 novembre 2015, la vente était réitérée en la forme authentique en l’étude de Maître I A, Notaire à RION DES P, en présence de l’agent immobilier et des parties à la vente. La vente était conclue pour un prix total de 144 000€, la somme de 11 122,72€ correspondant aux frais de la vente.

L’acte indiquait au paragraphe « état du bien » : « qu’il existait sur la parcelle n°278 un forage d’irrigation bénéficiant à M. K Z, fermier des parcelles agricoles voisines, à ce jour condamné ; qu’il existe toujours sur la parcelle n°276 un compteur EDF posé par ledit fermier lui permettant d’alimenter sa pompe d’irrigation ». L’acquéreur déclarait être parfaitement informé de cette situation, avoir été contacté par ledit fermier et convenu directement avec lui des modalités d’enlèvement du dit compteur.

L’acte rappelait également, au paragraphe « servitude », que : « L’acquéreur [supportera] les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues pouvant grever le bien, sauf à s’en défendre, et profiter de celles actives s’il en existe, le tout à ses risques et périls et sans recours contre le vendeur. Le vendeur déclare qu’il n’a créé aucune servitude et qu’à sa connaissance, il n’en existe aucune à l’exception de celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de l’urbanisme ou de la Loi. Il précise spécialement que la parcelle cadastrée sous le n°278 permettait antérieurement l’accès de M. Z, fermier susnommé exploitant les parcelles agricoles voisines mais que ce dernier s’est engagé à ne plus utiliser cet accès qui n’a jamais constitué en servitude. Le vendeur supportera les conséquences de l’existence de servitudes qu’il aurait conférées sur le bien vendu et qu’il n’aurait pas indiquées aux présentes ».

Par ailleurs, l’acte reprenait les conclusions du rapport de contrôle effectué par le SYDEC de TARTAS le 6 mars 2015, relativement au système d’assainissement. Il était ainsi porté à la connaissance de M. Y de ce que l’installation était « non-conforme » et les conclusions du contrôleur lui étaient exhaustivement rappelées. L’acquéreur déclarait également « avoir connaissance qu’il devra réaliser ces travaux de mise en conformité dans un délai d’un an à compter de ce jour ».

L’acte reprenait enfin les conclusions de l’état parasitaire réalisé par la société AGENDA DIAGNOSTICS le 23 février 2015 et renouvelé le 12 octobre suivant, en précisant que lesdits états avaient mis en lumière la présence de termites, ce dont l’acquéreur déclarait avoir pris « personnellement connaissance ».

Se plaignant de ce que son consentement avait été vicié au motif que la parcelle acquise supporte, selon Monsieur G Y, un droit de passage non déclaré, il a assigné devant le tribunal de grande instance de DAX, par actes en date du 3 octobre et 11 octobre 2016, les époux X, Maître A et la O B P PLUS IMMOBILIER sur le fondement des articles 1109, 1110, 1116 et 1638, 1602, 1603 et 1382 (anciens) du code civil aux fins de le voir notamment :

— prononcer la nullité de la vente du bien immobilier situé lieu-dit « Les Lannes » à RION DES P, réalisée le 30 novembre 2015 en l’étude de Maître I A en raison de l’erreur résultant de la réticence dolosive ayant vicié son consentement,

— ordonner la restitution du prix de vente ainsi que des frais afférents,

— dire que la responsabilité in solidum de la O B P PLUS IMMOBILIER et des époux X est engagée ;

— condamner solidairement Maître A, O B P PLUS IMMOBILIER et les époux X à lui verser la somme de 50 000€ en réparation du préjudice qu’il a subi, la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Par acte d’huissier en date du 11 octobre 2016, M. Y assignait M. B, agent immobilier exerçant sous l’enseigne « P PLUS IMMOBILIER ».

Par jugement contradictoire rendu le 6 mars 2019 (RG n°16/01341), le tribunal de grande instance de DAX a débouté M. Y de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné à verser la somme de 1500€ à chacun des intimés ainsi qu’aux époux X, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens de l’instance.

Par déclaration n° 19/00871 régularisée le 10 avril 2019 par son conseil, M. Y a interjeté appel de cette décision qu’il critique en chacune de ses dispositions. Il a intimé Maître I A, les époux X et M. B.

Parallèlement, une instance a opposé Monsieur C, propriétaire de parcelles voisines à Monsieur G Y devant le juge des référés, relativement à une clôture que ce dernier avait installée sur son chemin. Par arrêt rendu le 27 novembre 2019, la présente cour a infirmé l’ordonnance en date du 5 mars 2019, et ordonné sur le fondement du trouble manifestement illicite, l’enlèvement de tout obstacle au passage sur le chemin litigieux.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 7 mai 2020, M. G Y demande à la Cour, statuant sur le fondement des dispositions posées par les articles 1116, 1240, 1231-1, 1147 (ancien) et 1382 (ancien) du code civil d’infirmer le jugement dont appel et, statuant à nouveau :

— de dire et juger que les époux X :

* ont sciemment dissimulé le fait que M. C L, voisin des parcelles acquises, revendiquait une servitude de passage sur les parcelles objet de la cession et lui ont accordé un droit de passage sur les parcelles objet de la cession, éléments déterminants du consentement de l’acquéreur ;

*ont commis un dol ;

* ont manqué à l’obligation de négocier de bonne foi et ont commis un manquement à l’obligation d’information pré-contractuelle,

— d’annuler, pour dol, la vente intervenue entre lui et les époux X le 30 novembre 2015 et portant sur un immeuble sis à RIONS DES P lieu dit « LES LANNES » cadastré section […], 277 et 278 d’une contenance de 1ha 32a, publiée le 22 décembre 2015 au service de publicité foncière de MONT DE MARSAN Volume 2015P n°8456,

— d’ordonner aux époux X de lui restituer le prix de cession soit la somme de 144.000,00 €, outre le prorata de taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères versées lors de la cession, soit 41€,

— de dire et juger que les époux X sont responsables de ses préjudices du fait des réticences dolosives et du manquement à l’obligation de négocier de bonne foi,

— de dire et juger que Maître A et M. B, engagent leur responsabilité pour l’un délictuelle, pour l’autre contractuelle, pour défaut d’information et de conseil,

— en conséquence, si l’insolvabilité des époux X était caractérisée, de condamner Maître A et M. B à garantir les époux X de la restitution du prix de vente,

— de condamner, in solidum, les époux X, Maître A et M. B :

* à réparer ses préjudices directement liés aux fautes commises et correspondant notamment aux frais engagés inutilement du fait de la nullité de la vente, évalués à la somme de 20 721,05€,

* à lui payer la somme de 70.000,00 € au titre de la réparation intégrale du préjudice du fait des fautes commises, et notamment au titre du préjudice moral (nuisances subies, procédures judiciaires subies, conflit de voisinage, dépôt de plainte, dépression sévère'),

* à lui payer la somme de 3500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

À l’issue de leurs écritures remises au greffe de la Cour le 14 septembre 2019, M. E X et M^me D-M N épouse X demandent à la Cour, statuant sur le fondement des articles 1383 et suivants du code civil :

— de confirmer, en toutes ses dispositions, la décision dont appel

y ajoutant,

— de condamner M. Y au paiement d’une indemnité de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions déposées le 25 février 2020, Maître I A, Notaire, demande à la Cour, statuant sur le fondement des articles 1109, 1110 et 1116 anciens, 1602, 1603 et 1638 du code civil, L13-31-11 et suivants du code de la santé publique et L133-6 du code de la construction et de l’habitation :

— de confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris

' y ajoutant en tant que de besoin',

— de dire et juger que le consentement de M. Y n’est affecté d’aucun vice ; que ce dernier ne rapporte aucun manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance et que ces derniers ne sont, en conséquence, débiteurs d’aucune garantie,

— de dire et juger que l’héritage de M. Y n’est grevé d’aucune servitude non-apparente,

— de débouter M. Y de toutes les demandes aux fins de nullité et de résolution qu’il formule à l’encontre de l’acte du 30 novembre 2015,

— de dire et juger qu’il n’a commis aucune faute ; que M. Y ne caractérise pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué, pas plus qu’il ne caractérise son dommage ni dans son principe ni dans son quantum ;

— de débouter M. Y de toutes ses demandes,

— de le condamner à lui régler la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance pour lesquels il sera fait application du dispositif prévu par l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures remises au Greffe de la Cour le 17 juin 2020, M. H B demande à la Cour, statuant sur le fondement des dispositions posées par les articles 1147 et 1382 (anciens) du code civil 15 et 16 du code de procédure civile :

— de déclarer 1'action intentée par M. Y irrecevable à son égard,

— de débouter M. Y de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

Subsidiairement, en toute hypothèse :

— de dire et juger que M. Y ne peut valablement soutenir qu’il a manqué à son obligation de conseil,

— de confirmer le jugement entrepris,

En toute hypothèse :

— de condamner M. Y à lui payer une indemnité de 3000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en sus de tous les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai et l’affaire, appelée à être plaidée à l’audience du 8 septembre 2020 a été mise en délibéré. Préalablement à l’ouverture des débats, la cour, suivant

l’accord des avocats, a révoqué l’ordonnance de clôture qui a été fixée au jour des plaidoiries.

MOTIFS

Sur le vice du consentement

Suivant les dispositions de l’article 1116 du code civil, applicable à l’espèce dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 11 février 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Monsieur G Y demande l’annulation de la vente au motif que son consentement a été vicié par la réticence dolosive des vendeurs portant sur :

— l’existence d’une servitude de passage accordée par les vendeurs à leur voisin, alors même qu’il avait expressément fait savoir que l’absence de toute servitude constituait un élément déterminant de son engagement ;

— l’état parasitaire du bien.

Devant la cour, Monsieur G Y ne reprend plus le moyen tenant à la dissimulation du caractère obsolète de l’installation d’assainissement.

Monsieur G Y soutient, notamment à la faveur de la décision rendue par la présente cour, dans le cadre de l’appel d’une décision du juge des référés, que l’état d’enclave du voisin Monsieur C a été consacré ainsi que le passage sur la parcelle 278 acquise des époux E et D-M X.

La décision visée, rendue en matière de référé sur le fondement du trouble manifestement illicite, n’a pas autorité de la chose jugée. Elle ne vient donc pas consacrer l’existence d’une servitude de passage.

L’acte de vente litigieux mentionne à la rubrique des servitudes que le vendeur déclare n’en avoir créé aucune et qu’à sa connaissance, il n’en n’existe pas, à l’exception de celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de l’urbanisme ou de la loi.

La clause précise que la parcelle 278 permettait antérieurement à M. Z, fermier, d’accéder à ses parcelles, l’intéressé s’étant cependant engagé à ne plus utiliser cet accès.

Le titre de propriété dont disposaient les vendeurs (acte du 23 janvier 1984 produit par le notaire) ne fait état d’aucune constitution de droits réels au profit d’un autre fonds.

L’état hypothécaire ne mentionne pas non plus l’existence d’une servitude.

L’acte de propriété (en date du 26 février 2007) du voisin Monsieur C , produit par Monsieur G Y, reprend la déclaration du vendeur suivant laquelle l’accès au fond vendu se fait par ' un chemin de servitude, puis le chemin rural'. L’acte mentionne les dispositions des titres antérieurs faisant état d’un 'passage sur une parcelle appartenant à Monsieur F entre l’airial et le champs'.

Ce titre ne permet pas de rattacher cette servitude à la parcelle 278 acquise par Monsieur G Y. Monsieur F, visé comme étant le propriétaire du fonds servant n’a jamais été propriétaire des parcelles vendues à Monsieur G Y, notamment de la parcelle 278.

Par conséquent, aucune servitude conventionnelle ne vient grever le fonds acquis par Monsieur G Y.

S’agissant d’une servitude légale liée à un état d’enclave du fonds de Monsieur C, elle n’a pas été judiciairement reconnue par une décision ayant autorité de la chose jugée et ne parait pas utile dès lors qu’il bénéficie d’une servitude conventionnelle ne passant pas les parcelles acquises par Monsieur G Y.

Les époux E et D-M X ne contestent pas que les chevaux du centre équestre installé sur le terrain du voisin Monsieur C pouvaient passer sur leur parcelle n°278, dans le cadre d’une simple tolérance, à la suite de l’endommagement de l’accès au terrain de Monsieur C causé par une tempête. En l’absence de servitude conventionnelle, il s’agit ici d’une simple tolérance, non créatrice de droits réels.

A cet égard, il résulte de l’assignation introductive d’instance que l’appelant énonçait :

' Monsieur Y a par ailleurs demandé aux vendeurs (par l’intermédiaire de l’agence immobilière) si leurs voisins qui ont des chevaux pouvaient passer ailleurs'. Cette formulation démontre bien qu’il avait connaissance avant la vente du passage des chevaux du centre équestre (fonds C) sur la parcelle qu’il allait acquérir.

Par conséquent,

— aucune servitude conventionnelle de passage ne grève la parcelle 278 acquise par Monsieur G Y aux époux E et D-M X – le passage des chevaux en provenance du fonds de Monsieur C sur la parcelle 278 résulte d’une simple tolérance non créatrice de droits, dont Monsieur G Y avait connaissance avant la vente.

— la servitude légale tenant à l’état d’enclave de Monsieur C n’a pas été consacrée avec autorité de la chose jugée par la décision rendue par la présente cour en matière de référé.

La réticence dolosive n’est donc pas constituée, ni dans son élément matériel (existence d’une servitude de passage), ni dans son élément moral (la dissimulation volontaire des vendeurs).

En ce qui concerne l’état parasitaire, le premier juge a justement retenu que l’acte authentique de vente annexe un état parasitaire qui mentionne ' la présence et indices de termites de type souterrain'. Cet état en date du 23 février 2015 a été renouvelé le 12 octobre 2015, dans le délai prévu aux articles L 133-6 et R 271-5 du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur G Y a expressément déclaré à l’acte authentique avoir pris connaissance de ces documents.

Aucune dissimulation ne peut donc être imputée aux époux E et D-M X.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur G Y de sa demande d’annulation de la vente sur le fondement des vices du consentement. Pour les mêmes motifs, ne sont pas caractérisés les manquements à l’obligation de négocier de bonne foi et à l’obligation d’information pré-contractuelle.

Sur les actions en responsabilité

Il résulte des développements ci-dessus qu’aucun manquement ne peut être retenu contre les vendeurs.

En ce qui concerne la responsabilité alléguée du notaire, en l’absence d’annulation de l’acte, aucun grief ne peut être recherché contre le notaire quant à son efficacité.

Par ailleurs, dès lors qu’il n’existe aucune servitude conventionnelle grevant les parcelles acquises, qu’aucune servitude légale n’est établie et que le passage épisodique de chevaux en provenance du fonds de Monsieur C ne résultait que d’une simple tolérance dont l’acquéreur avait eu connaissance au stade de la négociation pré contractuelle, Maître I A n’a commis aucun manquement à l’obligation de renseignement et de conseil.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur Y de ses demandes contre Maître I A.

En ce qui concerne l’agent immobilier, les demandes de Monsieur G Y dirigées contre lui sont recevables devant la cour en ce qu’elles ne constituent pas des demandes nouvelles au sens de l’article 564 du code de procédure civile, mais une même demande indemnitaire présentée sur un fondement différent.

Sur le fond, pour les mêmes motifs que précédemment, à savoir, l’inexistence d’une servitude conventionnelle de passage, le défaut d’établissement d’une servitude légale et l’existence d’une tolérance dont l’acquéreur a eu connaissance au stade des négociations avec l’agence, aucune faute ne peut être retenue contre Monsieur H B.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il l’a débouté de ses demandes contre Monsieur H B.

Sur les demandes annexes

Monsieur G Y qui succombe dans son appel supportera les dépens d’appel.

Au regard de l’équité, il sera condamné à payer aux époux E et D-M X , à Maître I A et à Monsieur H B la somme de 1.500 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des sommes allouées par le premier juge qui seront confirmées.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevables les demandes de Monsieur G Y contre Monsieur H B,

Confirme la décision dont appel,

Condamne Monsieur G Y à payer aux époux E et D-M X pris solidairement entre eux, à Maître I A et à Monsieur H B la somme de 1.500 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des sommes allouées par le premier juge,

Condamne Monsieur G Y aux dépens, dont distraction au profit de Maître François PIAULT.

Le présent arrêt a été signé par M^me V, Président, et par M^me T, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

S T U V