COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 09 SEPTEMBRE 2021

N° 2021/ 371

Rôle N° RG 20/00517 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFNSE

Z Y

X-A Y

C/

S.A.S. MONRESEAU-IMMO.COM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

M^e Thimothée JOLY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de Nice en date du 20 Novembre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-18-0012.

APPELANTS

Madame Z Y, demeurant […]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

asssitée de M^e Rose-marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE, plaidant

Monsieur X-A Y, demeurant […]

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

asssitée de M^e Rose-marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMEE

S.A.S. MONRESEAU-IMMO.COM Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège., demeurant […], […]

représentée par M^e Thimothée JOLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2021.

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du premier juin 2017, Monsieur X-A Y et Madame Z Y ont confié à la SAS MONRESEAU-IMMO.COM un mandat pour vendre leur appartement situé […] à Nice.

Par lettre du 20 novembre 2017, les époux Y ont sollicité la résiliation de ce mandat.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 06 décembre 2017, l’agence immobilière a mis en demeure les époux Y de lui verser la somme de 10.000 euros au titre d’une pénalité contractuelle, leur reprochant d’avoir violé leurs obligations en ayant négocié directement la vente de leur appartement et en ayant confié un mandat de vente à une autre agence.

Par acte d’huissier du 23 avril 2018, la SAS MONRESEAU-IMMO.COM a fait assigner Monsieur et Madame Y aux fins principalement de les voir condamner solidairement au versement de la

somme de 10.000 euros.

Par jugement contradictoire du 20 novembre 2019, le tribunal d’instance de Nice a :

— CONDAMNE solidairement X-A Y et Z Y à payer à la société

MONRESEAU-IMMO.COM la somme de 5 000, 00 euros ( cinq mille euros) à titre d’indemnité contractuelle forfaitaire conformément à la clause pénale prévue au mandat,

— CONDAMNE in solidum X-A Y et Z Y à payer à la société

MONRESEAU-IMMO.COM la somme de 1 000, 00 euros (mille euros) sur le fondement de

l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNE in solidum X-A Y et Z Y aux entiers dépens de

l’instance.

— DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le premier juge a estimé que les conditions générales et les clauses XIII et XVII du mandat sont opposables aux époux Y. Il a conclu à l’absence de contradiction entre ces clauses.

Il a indiqué que les époux Y avaient de manière directe ou via une agence concurrente publié les 02 octobre 2017 et 08 décembre 2017 des annonces sur des sites internet relatives à la mise en vente du bien, avant la résiliation effective du mandat, fautes dont la sanction consiste en une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue par le contrat, sans que ce versement soit conditionné par la réalisation effective de la vente.

Il a diminué le montant de cette clause pénale à la somme de 5000 euros.

Il a rejeté la demande des époux Y au titre d’une indemnisation pour procédure dilatoire.

Le 10 janvier 2020, les époux Y ont relevé appel de cette décision en ce qu’elle les a condamnés au versement de la somme de 5000 euros à titre d’indemnité forfaire, ainsi qu’à une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SAS MONRESEAU-IMMO.COM a constitué avocat et formé un appel incident.

Par conclusions notifiées le premier juin 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur et Madame Y demandent à la cour :

— de DECLARER recevables et bien fondés Monsieur X-A Y et Madame Z Y en leur appel du jugement en date du 20 Novembre 2019 rendu par le Tribunal d’Instance de Nice en ce qu’il a :

*Condamné solidairement X-A Y et Z Y à payer à la société MONRESEAU-IMMO.COM la somme de 5.000,00 euros (cinq mille euros) à titre d’indemnité contractuelle forfaitaire conformément à la clause pénale prévue au mandat.

*Condamné in solidum X-A Y et Z Y à payer à la société MONRESEAU-IMMO.COM ta somme de 1.000,00 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

*Condamné in solidum X-A Y et Z Y aux entiers dépens de l’instance.

*Et ainsi débouté Monsieur X-A Y et Madame Z Y de leurs demandes tendant à solliciter

— A titre principal le rejet des demandes formées à leur encontre

— A titre subsidiaire, la réduction du montant de l’indemnité pénale à un euro symbolique

— A titre reconventionnel, la condamnation de la SAS MONRESEAU-IMMO.COM à leur payer la somme totale de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure dilatoire et en réparation du préjudice moral subi outre sa condamnation au paiement de la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

— d’INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal d’Instance de Nice du 20 novembre 2019, en ce qu’il a :

*« CONDAMNE solidairement X-A Y et Z Y à payer à la société MONRESEAU-IMMO.COM la somme de 5.000,00 euros (cinq mille euros) à titre d’indemnité contractuelle forfaitaire conformément à la clause pénale prévue au mandat,

*CONDAMNE in solidum X-A Y et Z Y à payer à la société

MONRESEAU-IMMO.COM la somme de 1.000,00 euros (mille euros) sur le fondement de

l’article 700 du Code de procédure civile,

*CONDAMNE in solidum X-A Y et Z Y aux entiers dépens de

l’instance ».

En conséquence,

— de DECLARER la société MONRESEAU-IMMO.COM mal fondée en ses demandes d’appel

incident.

— de DIRE ET JUGER que la société MONRESEAU-IMMO.COM ne rapporte pas la preuve des faits qu’elle avance et une violation de leurs engagements.

— de DEBOUTER la société MONRESEAU-IMMO.COM de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions et de son appel incident.

— de DIRE et JUGER que la clause pénale invoquée par la société MONRESEAU-IMMO.COM est inopposable à Monsieur et Madame Y.

Vu la jurisprudence,

— de DIRE et JUGER que la société MONRESEAU-IMMO.COM ne peut prétendre à invoquer la clause pénale et au règlement de quelque somme que ce soit au titre de cette clause pénale.

— de DIRE ET JUGER que la société MONRESEAU-IMMO.COM ne rapporte pas la preuve qui lui appartient du fait que les époux Y auraient violé pendant la durée du mandat la clause d’option exclusive XIII prévue aux conditions générales prévoyant :

« Le présent mandat vous est consenti en exclusivité pour toute la durée du mandat. En conséquence, nous nous interdisons, pendant le cours du présent mandat, de négocier directement ou indirectement la vente des biens, ci-avant désignés, y compris par un autre intermédiaire ou par un office notarial, et nous nous engageons à diriger vers vous toutes les demandes qui nous seraient adressées personnellement'.

— de DIRE ET JUGER que la preuve n’est pas rapportée selon laquelle les époux Y auraient négocié directement ou indirectement la vente de leur bien.

A titre infiniment subsidiaire,

VU l’article 1231-5 du Code civil,

Si par extraordinaire la cour déclarait fondée la demande,

— de DIRE ET JUGER que l’intimée ne rapporte pas la preuve d’une inexécution lui ayant causé un préjudice rendant mobilisable la clause pénale invoquée selon laquelle :

« En cas de non-respect de la clause ci-dessus/ le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant à la moitié des honoraires convenus. Par ailleurs, en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par l’intermédiaire de l’agence, ou de refus de vendre à un acquéreur qui aurait été présenté par l’agence, ou en cas d’infraction à une clause d’exclusivité, le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat'

— de DIRE ET JUGER que la clause pénale correspondant à une indemnité compensatrice d’un

préjudice, à défaut de rapporter la preuve d’un préjudice, le mandataire en sera débouté.

A titre subsidiaire,

— de DIRE et JUGER que le montant de la clause pénale sera réduit à un euro symbolique.

En tout état de cause,

— de DECLARER recevables et bien fondés Monsieur et Madame Y en leur demande de

dommages-intérêts eu égard au préjudice moral

— de CONDAMNER la société MONRESEAU-IMMO.COM au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure dilatoire et en réparation du préjudice moral subi.

— de CONDAMNER la société MONRESEAU-IMMO.COM au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

Ils soutiennent que la preuve de leur connaissance et de leur accord concernant les conditions générales du mandat n’est pas rapporté. Ils estiment que leur est inopposable la clause pénale figurant dans les conditions générales du mandat, alléguant du fait qu’ils n’auraient pas paraphé la page sur laquelle elle figure.

Si cette clause devait leur être déclarée opposable, ils font état de l’incompatibilité des clauses invoquées et de leur manque de clarté. Ils soutiennent qu’il ne leur était pas interdit de présenter le bien à la vente. Ils ajoutent que les clauses étant ambiguës, il convient de les interpréter en leur faveur.

Ils contestent avoir confié un mandat de vente à l’agence EASY IMMOBILIER avant la date de fin du mandat du 08 décembre 2017. Ils affirment que la parution de l’annonce de cette agence relève d’une erreur de cette agence. Concernant l’annonce sur 'le bon coin', ils indiquent qu’elle était préexistante au mandat conclu avec la société MONRESEAU-IMMO.COM et douter qu’elle ait pu exister postérieurement au mandat qu’ils ont conclu, si ce n’est pour le besoin de la cause. Ils soutiennent que cette société ne rapporte pas la preuve qu’ils auraient été à l’initiative de la parution de cette annonce. Ils ajoutent que cette annonce ne démontre pas l’existence d’une quelconque négociation qu’ils auraient faite avec un potentiel acquéreur.

Ils déclarent que l’agence immobilière ne démontre pas avoir subi un préjudice, le bien n’étant pas vendu et n’ayant fait l’objet d’aucune négociation avec un acquéreur potentiel.

Très subsidiairement, ils sollicitent la diminution du montant de la clause pénale.

Ils estiment dilatoire et abusive la procédure intentée par l’agence immobilière et en demandent réparation.

Par conclusions notifiées le premier juin 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, La société MONRESEAU-IMMO.COM demande à la cour :

— de CONFIRMER le jugement déféré sauf en ce qu’il a modéré la clause pénale prévue au mandat et condamné solidairement Monsieur X-A Y et Madame Z Y à payer à la SAS MONRESEAU-IMMO.COM la somme de 5.000 ' à titre d’indemnité contractuelle forfaitaire ;

— de RECEVOIR la SAS MONRESEAU-IMMO.COM en son appel incident et le dire bien fondé ;

— de REFORMER le jugement déféré sur le montant de la clause pénale.

Statuant à nouveau,

— de CONDAMNER solidairement Monsieur X-A Y et Madame Z Y à payer à la SAS MONRESEAU-IMMO.COM la somme de 10.000 ' à titre d’indemnité contractuelle forfaitaire, conformément à la clause pénale prévue au mandat ;

— de DEBOUTER Monsieur X-A Y et Madame Z Y de leurs entières demandes, fins et conclusions ;

Y ajoutant,

— de CONDAMNER solidairement Monsieur X-A Y et Madame Z Y à payer à la SAS MONRESEAU-IMMO.COM une somme de 4.500 ' en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle affirme que les époux Y, qui étaient engagés par un mandat de vente exclusif jusqu’au 08 décembre 2017, ont violé leurs obligations contractuelles en négociant directement la vente de leur bien immobilier par l’intermédiaire d’une annonce sur internet et en confiant à une autre agence immobilière un mandat de vente.

Elle soutient que la pénalité contractuelle est due, que le bien ait été ou non vendu.

Elle estime opposable aux consorts Y la clause pénale dont il conteste le caractère abscons.

Elle note que les époux Y sont de mauvaise foi.

Elle estime due la somme de 10.000 euros au titre de la pénalité, soulignant que la négociation de leur bien par les époux Y lui a fait perdre son droit à des honoraires.

MOTIVATION

Sur l’opposabilité aux époux Y des conditions générales du mandat

Le mandat de vente se présente sous la forme d’une feuille recto verso. Les conditions générales y sont situées au verso.

Les époux Y ont daté et signé le recto du mandat de vente, après avoir inscrit de façon manuscrite la mention 'bon pour mandat'. Sur cette page qu’ils ont paraphée, il est inscrit, au dessus de l’endroit où ils ont signé, en gras : ' le mandant reconnaît avoir pris connaissance des conditions générales du verso'.

Même s’ils n’ont ni paraphé, si signé le verso du mandat sur lequel était précisé l’ensemble des conditions générales, ils ont signé sous la mention selon laquelle ils avaient pris connaissance de ces dernières situées au verso.

Ils ne peuvent en conséquence estimer que les conditions générales du mandat leur seraient inopposables.

Sur l’incompatibilité des clauses XIII et XVII

Les époux Y ont choisi l’option 'mandat exclusif '; les conditions générales du mandat sont à comprendre à l’aune de cette option.

C’est par des motifs pertinents que le premier juge indique que les termes 'négocier’ et 'présenter’ recouvrent une même réalité consistant, pour le mandant, dans le fait de ne pas faire transiter par l’agence mandataire toutes démarches visant à vendre le bien immobilier. C’est également avec justesse que le premier juge note que les clauses pénales de l’article XVII ont pour objet deux hypothèses distinctes, sans contradiction avec l’article XIII du mandat : ainsi, l’indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au mandat sanctionnant l’infraction à la clause d’exclusivité correspond à l’hypothèse dans laquelle le mandant aurait négocié ou présenté directement ou indirectement la vente du bien dans les conditions de prix similaires à celles prévues au mandat; la sanction prévue par le dernier aliéna de l’article XVII consistant en une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant à la moitié des honoraires convenus, vise l’hypothèse d’une présentation à la vente ou négocation par le mandant à un prix inférieur prévu à celui du mandat.

Les clauses étant claires, il n’y a pas lieu de les interpréter.

Le jugement, qui estime ces clauses opposables aux consorts Y et donc la clause XVII 'clauses pénales', sera confirmé.

Sur la violation par les mandants de leurs obligations

Il résulte du mandat exclusif de vente conclu le premier juin 2017 entre les époux Y et l’agence immobilière que ces derniers ne pouvaient, pendant la durée du mandat, négocier ou présenter le bien à la vente, directement ou indirectement.

Le 20 novembre 2017, Monsieur et Madame Y ont résilié ce mandat qui, reçu le 23 novembre 2017, prenait fin 15 jours après la réception de la demande de résiliation conformément au contrat, soit le 08 décembre 2017.

S’agissant de l’annonce éditée le 06 décembre 2017, il est mentionné par le représentant de l’agence EASY IMMOBILIER FABRON qu’il s’agit d’une erreur émanant de l’agence; celle-ci, auparavant bénéficiaire d’un mandat de vente simple du 13 mars 2017, n’aurait pas dû transmettre l’annonce, ayant été avisée par les propriétaires du bien qu’ils avaient donné un mandant exclusif de vente à l’autre agence immobilière MONRESEAU-IMMO.COM. Les époux Y n’ont donc commis aucune faute contractuelle du fait de la publication de cette annonce.

L’agence immobilière MONRESEAU-IMMO.COM produit au débat une annonce du site internet Le boncoin, dont aucune partie ne conteste qu’elle a été mise en ligne le 02 octobre 2017 et qu’elle porte sur le bien appartenant aux époux Y, objet du mandat.

Les époux Y expliquent avoir établi une telle offre, mais avant le mandat exclusif donné à l’agence MON RESEAU-IMMO.COM; ils soutiennent n’être pas à l’initiative de cette nouvelle offre mise en ligne le 02 octobre 2017. Il leur appartient de rapporter la preuve de cette affirmation, qui n’est étayée par aucune pièce. Le fait que l’utilisateur soit dénommé 'Thibault’ démontre uniquement que celui qui regarde l’annonce a un compte sur ce site internet et qu’il est référencé sous le prénom 'Thibault'; cela ne démontre qu’il serait à l’initiative de cette annonce. Celui qui a déposé l’annonce a pour identité 'Gene’ et le numéro de téléphone qui est mentionné, correspond à celui des époux Y.

Il est ainsi démontré par l’agence immobilière que les époux Y ont mis en ligne, le 02 octobre 2017, une annonce portant sur leur bien immobilier, au prix de 269.000 euros.

Sur la clause pénale

La clause XVII 'clauses pénales’ énonce 'qu’en cas de non respect de la clause ci-dessus, le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant à la moitié des honoraires convenus. Par ailleurs, en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par l’intermédiaire de l’agence, ou de refus de vendre à un acquéreur qui aurait été présenté par l’agence, ou en cas d’infraction à une clause d’exclusivité, le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat (…)'.

En application de l’article 6 de la loi 70-9 du 02/01/1970, d’ordre public, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’Etat.

Selon l’article 78 du décret 72-678 du 20 juillet 1972, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conçue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents. Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

La société MONRESEAU-IMMO.COM demande le paiement de la clause pénale, en se prévalant du non-respect de l’engagement pris par les époux Y de s’interdire de négocier directement ou indirectement la vente de leur bien. Cette peine contractuelle a pour objet le respect du droit d’exclusivité de l’agence immobilière.

Il est établi que pendant la période d’exclusivité consentie à la société MONRESEAU-IMMO.COM, les époux Y ont mis en ligne le 02 octobre 2017 une proposition de vente de leur bien, objet du mandat, violant l’interdiction qui leur était faite de négocier ou proposer directement et indirectement la vente de leur bien; toutefois, la violation par les époux Y de la clause d’exclusivité ne permet pas l’application de la clause pénale évoquée par l’agence immobilière puisqu’il n’est pas démontré que le mandant aurait conclu la vente de leur bien, ce qui aurait eu pour effet de priver le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de la société MONRESEAU-IMMO.COM tendant à la condamnation des époux Y de la clause pénale.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux Y

Les époux Y ne démontrent pas que la procédure intentée par la société MONRESEAU-IMMO.COM aurait dégénéré en abus de droit. Par ailleurs, ils ne justifient pas non plus d’un préjudice moral en lien avec une faute commise par cette société. Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société MONRESEAU-IMMO.COM est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Pour des raisons liées à l’équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront ainsi déboutées de leurs demandes faites sur ce fondement.

Dès lors, le jugement déféré, qui a condamné solidairement les époux Y au paiement d’une indemnité fondé sur l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens sera infirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné solidairement Monsieur X-A Y et Madame Z Y à payer à la société MONRESEAU-IMMO.COM la somme de 5000 euros à titre d’indemnité contractuelle forfaitaire, celle de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’ils les a condamnés in solidum aux dépens,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

DIT n’y avoir lieu à application de la clause pénale en l’absence de vente du bien immobilier appartenant à Monsieur X-A Y et Madame Z Y,

REJETTE les demandes formées par la société MONRESEAU-IMMO.COM,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur X-A Y et Madame Z Y,

REJETTE la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile formée par Monsieur X-A Y et Madame Z Y,

CONDAMNE la société MONRESEAU-IMMO.COM aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,