Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 22 MARS 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/11860 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CADOX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mars 2019 -Tribunal d’Instance d’AUBERVILLIERS – RG n° 11-18-000034

APPELANT

Monsieur Y X

Né le […] à Rennes

[…]

[…]

[…]

représenté par M^e Christelle VERSCHAEVE de la SELEURL CHETRIT-VERSCHAEVE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0734

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/019834 du 15/05/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

SA HLM PLAINE DE FRANCE

[…]

[…]

représentée par M^e Yannick LE PORT de la SELEURL AWEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A 223

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. François BOUYX, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

M^me Marie MONGIN, Conseillère

M. François BOUYX, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Eva ROSE-HANO

ARRÊT : contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel CHALACHIN, Président et par M^me Cynthia GESTY, Greffière présente lors du prononcé.

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 juin 2013, la société anonyme d’habitation à loyer modéré de La Plaine de France (ci-après, la société d’H.L.M. de La Plaine de France) a donné à bail à Monsieur Y X et à Madame A X un logement situé au […], […], 2ème étage, appartement 2524, à […]) moyennant un loyer mensuel de 681,87 euros révisable outre 180,58 euros d’avances sur charges et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Par acte sous seing privé du 6 janvier 2017, la société d’H.L.M. de La Plaine de France a également donné à bail à M. et M^me X un box de stationnement extérieur situé 54-58 rue Saint-Denis à […]) moyennant un loyer mensuel de 52,19 euros révisable, outre un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Par acte d’huissier du 21 février 2017, la bailleresse a fait adresser à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Les causes du commandement de payer n’ayant pas été réglées dans le délai de deux mois, la société d’H.L.M. de La Plaine de France a fait assigner M. et M^me X par acte d’huissier du 4 janvier 2018 devant le tribunal d’instance d’Aubervilliers afin d’obtenir la constatation de la résiliation de plein droit des baux, l’expulsion des locataires et leur condamnation à lui verser solidairement l’arriéré de loyer ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Par jugement du 19 mars 2019, cette juridiction a ainsi statué :

Rejette la demande de Monsieur Y X de réouverture des débats,

Constate le désistement de la société d’H.L.M. de La Plaine de France de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion, de fixation d’une indemnité d’occupation et en paiement d’un arriéré locatif,

Déboute Monsieur Y X et Madame A X de leur demande en indemnisation d’un préjudice de jouissance, Condamne la société d’H.L.M. de La Plaine de France à effectuer une visite de contrôle du bon fonctionnement des dispositifs de chauffage et d’alimentation en eau chaude dans 1e logement de Monsieur Y X et Madame A X, et si nécessaire de réparation de ces dispositifs, dans un délai d’un mois suivant la notification de la présente décision, après envoi d’une lettre recommandée aux locataires au moins 8 jours avant la date du rendez-vous, et ce, sous peine du paiement d’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard, pendant une durée de quatre mois,

Rejette la demande de la société d’H.L.M. de La Plaine de France faite au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de Monsieur Y X et Madame A X faite au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes des parties,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement en toutes ses dispositions,

Condamne in solidum Monsieur Y X et Madame A X aux entiers dépens comme visés dans la motivation.

Le 11 juin 2019, M. X a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 7 février 2022, il demande à la cour de:

Déclarer les demandes de Monsieur Y X recevables et bien fondées,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur Y X de ses demandes en indemnisation d’un préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau :

Constater le non-respect par la SA d’H.L.M. de la Plaine de France des dispositions du jugement rendu par le tribunal d’instance d’Aubervilliers, le 22 mars 2019,

En conséquence :

A titre principal,

Désigner tel expert qu’il plaira à la cour, après avoir convoqué les parties et leurs conseils, et s’être entouré de tout sachant, avec pour mission de :

- Se rendre sur place dans les lieux occupés par Monsieur X sis […],

- Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

- Visiter les lieux,

- Entendre les parties, ainsi que tout sachant,

- Constater les désordres mentionnés dans les écritures,
- Rechercher l’origine, l’étendue et la cause des désordres évoqués dans les écritures et notamment les dysfonctionnements des dispositifs de chauffage et d’alimentation en eau chaude,

- Indiquer et évaluer les travaux nécessaires à la réparation des dispositifs de chauffage et d’alimentation en eau chaude et chiffrer le coût des remises en état,

- Indiquer et évaluer les travaux de réfection à effectuer ou déjà effectués et leur coût,

- Fournir de façon générale tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction du fond éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis,

- En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d''uvre et par des entreprisses qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût des travaux,

- Dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

- Fixer la provision à consigner au greffe par la SA d’H.L.M. de La Plaine de France, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir,

- De ce qui précède dresser rapport,

A titre subsidiaire,

Ordonner à la SA d’H.L.M. de La Plaine de France, sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, à effectuer une visite de contrôle du bon fonctionnement des dispositifs de chauffage et d’alimentation en eau chaude dans le logement de Monsieur Y X et Madame A X, et si nécessaire de réparation de ces dispositifs,

Condamner la SA d’H.L.M. de La Plaine de France à verser à Monsieur Y X, la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

En tout état de cause :

Condamner la SA d’H.L.M. de La Plaine de France à verser à Monsieur Y X, la somme de 22 385,22 euros,

Liquider l’astreinte ordonnée par le tribunal d’instance d’Aubervilliers, le 22 mars 2019, à la somme de 1 200 euros et condamner la SA d’H.L.M. Plain de France au paiement,

Condamner la SA d’H.L.M. de La Plaine de France à verser à la SELARL Chetrit-Verschaeve, la somme de 4 000 euros en application de l’article 700, 2°du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 7 février 2002, la société d’H.L.M. de La Plaine de France demande à la cour de :

Déclarer irrecevables les prétentions nouvelles dont l’appelant à saisi la cour dans ses conclusions signifiées le 3 février 2020 portant sur l’existence d’une prétendue consommation anormale d’eau, sur la nécessité de désigner un expert judiciaire et sur la condamnation de l’intimée à lui payer une somme de 22 385,22 euros,

Débouter Monsieur Y X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, y compris, en particulier celles tendant à la liquidation de l’astreinte prévue par le jugement entrepris,

Confirmer le jugement du tribunal d’instance d’Aubervilliers du 19 mars 2019,

Condamner Monsieur Y X à verser à la SA d’H.L.M. IRP, venant aux droits de la SA d’H.L.M. de La Plaine de France, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Monsieur Y X aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 février 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes nouvelles

Devant la cour, M. X forme deux nouvelles demandes :

- la désignation d’un expert compte tenu d’une consommation d’eau qu’il estime anormale,

- le remboursement de 22 385,22 euros correspondant au cumul de sommes figurant sur un décompte du 24 janvier 2022 qu’il estime incompréhensibles et/ou injustifiées en ce compris les provisions au titre de la consommation d’eau.

La société d’H.L.M. de La Plaine de France soutient qu’elles sont irrecevables pour ne pas avoir été soumises au premier juge ni exprimées dans les premières conclusions de l’appelant.

Il est exact, comme le rappelle M. X, que les prétentions nées de la survenance ou de la révélation d’un fait restent recevables en appel en application des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile, mais tel n’est pas le cas de la consommation d’eau jugée anormale qui ne repose sur la survenance ou la révélation d’aucun fait particulier, les provisions d’eau froide et chaude jugées exorbitantes figurant sur les appels de loyers adressés aux locataires depuis l’origine du bail, dont deux sont produits par M. X, étant nécessairement connues d’eux antérieurement à la déclaration d’appel.

Par contre, la demande de remboursement repose sur un décompte établi par la bailleresse présentant des anomalies apparentes dont l’appelant n’a eu connaissance que postérieurement au jour de la déclaration d’appel et à celui de la rédaction de ses premières conclusions, de sorte que cette demande, au contraire de la prétention tendant à la désignation d’un expert relativement à la consommation d’eau, doit être jugée recevable, sauf le cas de la restitution des provisions d’eau pour les raisons ci-après exposées.

Sur le préjudice de jouissance éprouvé par le locataire et l’état du système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire

M. X déplore des coupures d’eau chaude récurrentes et l’absence de chauffage depuis l’année 2016.

* En ce qui concerne le premier point, la société la Plaine de France a adressé une lettre circulaire aux locataires en octobre 2016 indiquant que les coupures intempestives étaient dues à des actes malveillants, des personnes actionnant le bouton d’arrêt d’urgence de l’alimentation en gaz situé à l’extérieur de l’immeuble.

Le locataire ne produit aucun document venant contredire objectivement cette explication pour l’année 2016.

Il verse une pétition datée du 14 décembre 2020 signées par des locataires de l’immeuble se plaignant de coupures d’eau chaude plusieurs fois par jour depuis le mois de septembre et deux attestations rédigées en juin 2019 indiquant pour la première 'coupure d’eau chaude sans raison’ et pour la seconde 'l’eau chaude que l’on paye très cher'.

Si le témoignage consigné dans la seconde attestation est sans lien avec le désordre dont se plaint M. X, les deux autres éléments sont suffisants pour établir une alimentation en eau chaude irrégulière.

Il résulte du graphique des températures relevées par la sonde installée par le bailleur, dont il sera fait état à propos de l’efficience du système de chauffage, que le système de production d’eau chaude sanitaire ne présente aucun dysfonctionnement le 12 février 2020.

Le désordre dont se plaint M. X n’est donc avéré que de façon ponctuelle (à certains moments de la journée) et limitée dans le temps (hivers 2019 et 2020), le trouble apportée à la jouissance des lieux, qui a cessé au plus tard le 12 février 2020, sera réparé par le versement de la somme de 500 euros.

* S’agissant du second point, M. X produit une pétition, non datée, de locataires, non identifiables, se plaignant d’un dysfonctionnement du chauffage de la résidence et de l’absence de chauffage en hiver alors que les températures sont très basses, contraignant certains des pétitionnaires à acheter des radiateurs électriques d’appoint.

Il produit les deux attestations susvisées rapportant, d’une part, un chauffage inexistant depuis 2016 et l’obligation de recourir à des radiateurs d’appoint et, d’autre part, un problème de chauffage.

Le bailleur produit trois relevés effectués au domicile du locataire, le premier montre une température de 19,3° dans le séjour, fenêtre ouverte, le 17 avril 2019, le second une température de 26° au moins dans toutes les pièces de l’appartement le 21 octobre 2019 (une information sur l’utilisation des robinets thermostatiques ayant été délivrée à cette occasion à M. X) et le troisième une température oscillant entre 22° et 25,6° suivant les pièces le 12 février 2020.

Par ailleurs, la sonde d’ambiance posée le 12 février 2020 dans le salon a révélé que la température n’est jamais descendue en dessous de 24° entre le jour de l’intervention des techniciens et le 4 mars 2020.

M. X prétend qu’aucune sonde n’a jamais été posée et qu’il n’a signé aucun document alors que la signature, comportant un élément graphique caractéristique, qui figure au pied du rapport de visite et d’intervention du 12 février 2020 est identique à celle apposée par le locataire sur le contrat de bail.

Il ressort de ces éléments, la bonne foi de M. X étant à tout le moins discutable, que le système de chauffage est parfaitement opérationnel depuis avril 2019 au moins.

En ce qui concerne la période antérieure, les éléments fournis sont trop imprécis pour établir la preuve du désordre dont se plaint l’appelant.

C’est donc à bon droit que ce chef de prétention a été rejeté par le tribunal.
Le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ayant été vérifié en exécution de la décision du tribunal et donnant satisfaction, il n’y a pas lieu de faire droit ni à la demande de désignation d’un expert ni à celle tendant, à titre subsidiaire, à l’organisation d’une visite de contrôle dans le logement de M. X.

Sur le remboursement de la somme de 22 385,22 euros

Il est exact, comme le soutient M. X, que le décompte du 24 janvier 2022 regroupe les appels de fond, entre le 30 avril et le 30 octobre 2019, sous le vocable APP (pour appartement) qui ne permet pas d’identifier à quoi ils correspondent, étant observé que le sigle STA correspond à l’évidence au loyer de la place de stationnement donné en location.

Tel n’est cependant plus le cas pour la période postérieure, le locataire et la bailleresse s’accordant sur le sens à donner aux sigles suivants :

- Pr.Ascense pour provision ascenseur,

- Prov. Ch.Ga pour provision charges générales,

- Pr.Chauff pour provision chauffage,

- Pr.Loc.Cpt pour provision location compteur,

- E chaude F pour eau chaude facturée

- EF facturé pour eau froide facturée

Il n’y a donc pas lieu de déduire les postes de charges clairement exprimés au prétexte de l’obscurité du signe APP indiqué dans le décompte pour la période antérieure au 1er novembre 2019.

M. X n’est pas davantage fondé à déduire les sommes réclamées jugées 'colossales’ sans plus d’explications, alors que la bailleresse justifie avoir procédé à la régularisation des charges chaque année sans critique des locataires et que les montants réclamés ne présentent pas d’anomalies apparentes (10,60 euros pour l’ascenseur, 51,90 euros pour le chauffage, 107,72 euros pour les charges générales et 11,47 euros pour la location du compteur).

Par ailleurs, la critique plus spécifiquement relative aux provisions d’eau n’est pas recevable en ce qu’elle se rattache à la prétention tenant à la surconsommation d’eau dont on a vu qu’elle constituait une demande nouvelle prohibée en appel.

Enfin, contrairement à ce que soutient M. X, les différentes provisions énumérées ci-dessus se rattachent clairement à l’exécution du contrat de bail.

S’agissant de la période antérieure au 1er novembre 2019, la comparaison des sommes appelées sous le vocable APP avec celles qui figurent sous les différents sigles portés sur le décompte à partir du 1er novembre 2019 montre, sans ambiguïté, qu’il s’agit du loyer principal et des provisions d’eau chaude et froide, de charges générales, d’ascenseur, de location de compteur et de chauffage.

Par ailleurs, les lignes portant la mention 01/17 12/17 correspondent manifestement à la régularisation des charges 2017.

Ainsi, l’obscurité dénoncée par le locataire n’étant qu’apparente, il n’y pas lieu de faire droit à sa demande de déduction de la somme de 22 385,22 euros.
Sur les autres demandes

Ainsi que le fait justement observer la société la Plaine de France en réplique à la demande M. X, il n’appartient pas à la cour mais au juge de l’exécution de liquider l’astreinte ordonnée par le tribunal conformément à l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu du sens de la présente décision.

La société la Plaine de France qui succombe partiellement à l’instance sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Déclare irrecevable la demande de M. X tendant à la désignation d’un expert et en remboursement des provisions en raison d’une consommation d’eau anormale,

Déclare recevable la demande de M. X tendant au remboursement de la somme de

22 385,22 euros à l’exception de la restitution des provisions de consommation d’eau,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de M. X relativement au dysfonctionnement du système de production d’eau chaude sanitaire et condamné les locataires aux dépens,

Statuant à nouveau dans la limite de l’infirmation partielle et y ajoutant :

Condamne la société d’H.L.M. la Plaine de France à verser à M. X la somme de 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

Condamne la société d’H.L.M. la Plaine de France aux dépens de première instance et d’appel.