Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 18 mars 2021, n° 18/08593

TGI Marseille 19 avril 2018

CA Aix-en-Provence
Infirmation 18 mars 2021

Arguments

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Accepté
Absence de loyer dans le contrat
La cour a jugé que le contrat devait être requalifié en prêt à usage en raison de l'absence de contrepartie financière, conformément aux dispositions du Code civil.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de l'Association, considérant qu'elle n'avait pas de droit d'occupation après la requalification du contrat.
Rejeté
Demande d'indemnité pour occupation des locaux
La cour a rejeté cette demande, considérant que le contrat requalifié en prêt à usage ne permettait pas de demander une indemnité d'occupation.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 18 mars 2021, n° 18/08593
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	18/08593
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 19 avril 2018, N° 16/09333
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe COULANGE, président
Avocat(s) :	Jean-Louis SANTELLIJean-François JOURDANSébastien BADIE
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS J.F JOURDAN - P.G WATTECAMPS ET ASSOCIESBADIE SIMON-THIBAUD ET JUSTON
Parties :	Société DE LA COPROPRIETE HORIZONTALEEST MARSEILLAIS c/ Association SPORT ET CULTURE DE L'EST MARSEILLAIS

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 18 MARS 2021

N° 2021/ 158

N° RG 18/08593

N° Portalis DBVB-V-B7C-BCPCZ

Syndicat des copropriétaires de la Copropriété L’EST MARSEILLAIS

Association SPORT ET CULTURE DE L’EST MARSEILLAIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-françois JOURDAN

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 19 Avril 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/09333.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de la Copropriété 'L’EST MARSEILLAIS'

sis […], représenté par son administrateur judiciaire en exercice, la SELARL AJ ASSOCIES elle-même représentée par Maîtres DESHAYE Nicolas et MICHEL Franck,

représentée par M^e Jean-françois JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

substituée par M^e Jean-louis SANTELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

Association SPORT ET CULTURE DE L’EST MARSEILLAIS

dont le siège social est […], prise en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substituée par M^e Serge PAUTOT, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2021

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte sous seing privé en date du 1^er janvier 1998, le cabinet ARENC SARL en sa qualité de syndic de la copropriété horizontale EST MARSEILLAIS a ratifié avec l’association SPORT ET CULTURE DE L’EST MARSEILLAIS une convention établie sur quatre pages intitulée «'bail de droit commun'» portant sur un local de 120m2 environ, constituant des parties communes de ladite copropriété pour une durée de 20 ans, à titre gratuit.

Par courrier avec avis de réception du 28 mai 2013, la société MGF nouveau syndic réclamait à l’association SPORT ET CULTURE DE L’EST MARSEILLAIS de lui fournir toutes précisions sur les circonstances et décisions de l’assemblée générale des copropriétaires susceptibles de légitimer la faveur qui résulte du bail litigieux.

Par assignation en date du 21 juin 2016, le syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale EST MARSEILLAIS a fait assigner l’association SPORT ET CULTURE DE L’EST MARSEILLAIS devant le Tribunal de grande instance de MARSEILLE qui, par jugement en date du 19 avril 2018, l’a débouté l’ensemble de ses demandes, débouté l’association SPORT ET CULTURE DE L’EST MARSEILLAIS de ses demandes reconventionnelles, dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, rejeté toute autre demande et condamné le syndicat des copropriétaires EST MARSEILLAIS aux dépens.

Par déclaration au greffe en date du 22 mai 2018, le syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale EST MARSEILLAIS a interjeté appel du jugement rendu le 19 avril 2018 par le Tribunal de grande instance de MARSEILLE. Il demande à la Cour de réformer le jugement, de dire nul et nul effet l’acte sous seing privé en date du 1^er janvier 1998 qualifié à tort de «' bail de droit commun «' alors qu’il dispose expressément en page 3 qu’en ce qui concerne le prix du bail celui-ci est consenti à titre gratuit, de dire que le premier juge a statué ultra petita et sans respect du contradictoire, de dire que le fait que l’entretien des locaux et les réparations de nature locatives soient à la charge de l’occupant des lieux dans le cadre d’un bail de droit commun ne fait pas échec à l’obligation de mettre à la charge du locataire un loyer réel et sérieux, prix qui fait défaut dans le cadre de l’acte sous seing privé du 1^er janvier 1998, de dire que le fait pour un bail de droit commun de prévoir au profit du locataire une clause l’autorisant à aménager les locaux et prévoyant en contrepartie une clause d’accession en fin de bail ne constitue pas un prix réel et sérieux. Subsidiairement il sollicite que la durée du bail soit réduite à 12 années à compter du 1^er janvier 1998 et que soit ordonnée l’expulsion de l’association SPORT ET CULTURE DE L’EST MARSEILLAIS occupante sans droit ni titre depuis le 1^er janvier 2010. Très subsidiairement il demande à la Cour de constater que la convention intitulée bail de droit commun souscrite pour une durée de 20 ans à compter du 1^er janvier 1998 est parvenue à son terme le 31 décembre 2017, de dire que l’association SPORT ET CULTURE DE L’EST MARSEILLAIS est depuis le 1^er janvier 2018 occupante sans droit ni titre et la condamner à libérer sans délais les locaux qu’elle occupe indûment et qu’elle doit en outre à compter du 1^er janvier 2018 verser au Syndicat de L’EST MARSEILLAIS une indemnité d’occupation, d’ordonner la restitution des locaux et l’expulsion de l’association SPORT ET CULTURE DE L’EST MARSEILLAIS sans aucun délais, de dire que l’obligation de restituer les locaux mise à la charge de l’association SPORT ET CULTURE DE L’EST MARSEILLAIS est faite en application des dispositions de l’article L131-2 du Code de procédure civile moyennant une astreinte provisoire de 200 € par jour de maintien dans les lieux. Le syndicat de la copropriété demande en outre à la Cour de condamner l’association SPORT ET CULTURE DE L’EST MARSEILLAIS à payer une indemnité d’occupation fixée à la somme de 960 € par mois jusqu’à la libération des locaux et ce à compter du 1^er juillet 2011 sans que le paiement de ladite indemnité d’occupation crée un droit quelconque à son maintien dans les lieux.

Il sollicite la condamnation de l’association SPORT ET CULTURE DE L’EST MARSEILLAIS à lui verser la somme de 4'500€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il soutient dans ses conclusions':

— que les demandes l’Association sont infondées car dépourvues de fondement juridique.

— qu’un bail nécessite le paiement d’un prix sérieux, que la convention est expressément à titre gratuit.

— que la convention qualifiée à tort de bail doit être déclarée nulle et nul effet.

— que le premier juge a statué ultra petita et sans respect du contradictoire.

que le fait que l’entretien des locaux et les réparations de nature locative soient à la charge de l’occupant ne fait pas échec à l’obligation de mettre à la charge du locataire un loyer réel et sérieux.

que le fait pour un bail de droit commun de prévoir au profit du locataire une clause l’autorisant à aménager les locaux et prévoyant en contrepartie une clause d’accession en fin de bail au profit du bail ne constitue pas un prix réel et sérieux.

— que les baux d’une durée de plus de 12 ans doivent être établis par acte authentique et être publiés à la conservation des hypothèques compétente pour l’immeuble concerné.

— que le non respect de ces dispositions législatives a pour effet de limiter à 12 ans la durée de la convention qui devrait être parvenue à son terme le 31 décembre 2009, que l’association est occupante sans droit ni titre depuis le 1^er janvier 2010.

que la convention du bail est arrivée à son terme le 31 décembre 2017, que depuis le 1^er janvier 2018 l’association est occupante sans droit ni titre.

— que l’association doit libérer les locaux et verser une indemnité d’occupation de 960 € mensuelle à compter du 1^er juillet 2011.

— Que l’expulsion de l’association doit être ordonnée.

L’association SPORT ET CULTURE DE L’EST MARSEILLAIS conclut à la confirmation du jugement rendu le 19 avril 2018. Elle demande à la Cour de donner acte qu’elle exige une nouvelle délibération du Syndicat des copropriétaires qui devra préciser la suite qu’il entend donner à cette procédure d’expulsion sachant que des avis sont opposés à cette procédure et de donner acte que si l’appelant persiste dans sa demande d’expulsion, il lui sera réclamé une somme de 100'000 € à titre de dédommagement des installations sportives entièrement payées par le club ainsi que l’aménagement de deux toilettes WC et une douche et de condamner le syndicat de la copropriété l’EST MARSEILLAIS à lui verser la somme de 2'000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle soutient dans ses conclusions':

— qu’un club de boxe a été entièrement aménagé au fil des années pour environs 30'000 € de travaux et que les photographies prises sont une preuve de ces travaux.

— que des dommages et intérêts d’un montant de 100'000€ sont réclamés en cas de démantèlement du club.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que selon l’article 15 du Code civil les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense, que l’association apporte des éléments de fait et de droit, que ses conclusions seront retenues en ce sens';

Attendu que le premier juge, en citant les clauses du contrat produit au débat, n’a pas outrepassé ses droits mais jugé selon les pièces versées au débat, que la présente instance se déroule dans le respect du contradictoire';

Attendu que selon l’article 12 du Code de procédure civile le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée, toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat';

Attendu que conformément à l’article 1709 du Code civil, le contrat de louage de chose est un contrat par lequel l’une des’parties’s'oblige à faire jouir l’autre’partie’d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celui-ci s’oblige de lui payer ;

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats, que selon acte sous seing privé du 1^er janvier 1998, le cabinet ARENC SARL en qualité de syndic de la copropriété requérante a ratifié avec l’association SPORT ET CULTURE DE L’EST MARSEILLAIS une convention établie sur quatre pages intitulé «'bail de droit commun'» portant sur un local de 120m2 environ, partie communes de ladite copropriété, pour une durée de 20 ans, à titre gratuit';

Attendu que l’association SPORT ET CULTURE DE L’EST MARSEILLAIS prétend avoir réalisé près de 30'000 € de travaux sans toutefois en apporter la preuve';

Attendu que de la même façon l’Association ne démontre pas que la copropriété est favorable à leur maintien dans les lieux comme elle l’affirme alors qu’au contraire une résolution a été adoptée à l’encontre du maintien dans les lieux de l’Association lors d’une assemblée générale des copropriétaires en date du 16 janvier 2014';

Attendu que le syndicat de la copropriété EST MARSEILLAIS, demande à la Cour de condamner l’association au versement d’une indemnité d’occupation, que toutefois, il ne verse au débat aucun élément permettant d’établir la valeur locative du bien';

Attendu que sur la qualification du contrat du 1^er janvier 1998, le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi ; que le prêt est essentiellement gratuit . Que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer ;

Attendu que le prêt à usage et le bail se caractérisent tous deux par la mise à disposition temporaire d’un bien au profit d’une personne ; que toutefois ces deux contrats se distinguent en ce que le prêt est essentiellement gratuit tandis que le contrat de bail est à titre onéreux, ce qui suppose l’existence d’une contrepartie à la mise à disposition de lieux ;

Que le prix du bail doit être réel et sérieux et ne prend pas nécessairement la forme du paiement d’un loyer ; qu’en effet il peut être constitué par une contrepartie autre que monétaire, le locataire pouvant s’en acquitter en nature, par la réalisation de travaux';

Attendu que la nature des travaux à la charge du locataire selon le contrat signé entre les parties n’est pas précisé, que le montant n’est ni déterminé ni déterminable, de sorte qu’ils ne peuvent constituer une contrepartie financière à l’occupation du logement';

Attendu que l’accomplissement de travaux par le bénéficiaire de la jouissance d’un immeuble mis à sa disposition par le propriétaire constitue non la contrepartie, mais la condition de l’usage personnalisé des lieux tels que convenu, il s’ensuit que la qualification de bail doit être écartée au profit de celle de prêt à usage ;

Attendu que dans ces conditions la qualification de’bail''doit être exclue et il ressort des stipulations du contrat et des faits de la cause, que l’accord entre les parties à défaut de contrepartie financière doit être requalifié en contrat de prêt à usage ou commodat avec terme, qui selon l’article 1875 du Code civil est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi';

Attendu que dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires était en droit de mettre fin au prêt de l’appartement, sous réserve de respecter un préavis suffisant';

Attendu qu’il y a lieu de réformer le jugement en ce qu’il a déclaré le contrat de bail signé le 1^er janvier 1998 comme valable, alors que la convention doit être requalifiée en contrat de prêt à usage ou commodat, eu égard à sa gratuité explicite ;

Attendu que les demandes découlant de la qualité de la convention en contrat de bail sont dès lors sans objet';

Attendu que le contrat de prêt ne peut être réalisé qu’à titre gratuit, à défaut de quoi il doit être qualifié de bail, qu’en conséquence il ne peut être demandé une indemnité d’occupation à l’Association, que le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en ce sens';

Attendu qu’en vertu de l’article 1888 du Code civil, le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu ou à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel pour lequel elle a été empruntée';

Attendu que le contrat signé entre les parties, qualifié à tort de contrat de bail, est un contrat de prêt à usage avec un terme, que selon ce même contrat, la durée de l’engagement est fixé au terme de 20 ans, soit au 31 décembre 2017, et se renouvellera pour un an d’année en année aux mêmes conditions sauf concernant le prix et sauf préavis de trois mois donné par l’une ou l’autre des parties';

Attendu que de ce fait le contrat de bail s’est renouvelé à compter du 1^er janvier 2018, puis chaque 1^er janvier des années suivantes, que l’Association SPORT ET CULTURE DE L’EST MARSEILLAIS n’était pas occupante sans droit ni titre’et donc non débitrice d’une quelconque indemnité d’occupation envers le syndicat de copropriété';

Attendu que toutefois l’obligation de rendre la chose prêtée après s’en être servi est de l’essence du commodat et qu’en vertu du contrat sous seing privé, le propriétaire est en droit de demander la restitution de son bien avec un préavis de trois mois ;

Attendu que par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 28 mai 2013 le Syndicat de la copropriété demandait à l’association SPORT ET CULTURE DE L’EST MARSEILLAIS de lui communiquer les modalités pour une restitution des locaux, que néanmoins à cette date le terme du contrat n’était pas atteint';

Attendu qu’eu égard à la durée du litige et de la procédure et à la demande du syndicat des copropriétaires de l’EST MARSEILLAIS tendant à l’expulsion des emprunteurs, il convient de faire droit à la demande du syndic et d’ordonner l’expulsion de l’association des locaux litigieux, dans un délai 4 mois à compter de la signification du présent arrêt et ce avec le concours de la force publique si besoin est';

Attendu qu’enfin en vertu des articles'1886 et'1890 du Code civil seules peuvent être répétées les dépenses extraordinaires, nécessaires et tellement urgentes que l’emprunteur n’a pu en prévenir le prêteur'; que, selon le premier, toutes autres dépenses que ferait l’emprunteur, y compris pour user de la chose, ne sont pas soumises à répétition, qu’en ce sens l’Association sera déboutées de sa demande en dédommagements des installations sportives entièrement payées par le club ainsi que l’aménagement de deux toilettes WC et une douche pour un montant de 100'000 €, dont la somme n’est par ailleurs pas justifiée';

Attendu que les parties seront déboutées de toutes leurs demandes plus amples ou contraires';

Attendu qu’il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile';

Attendu que l’association SPORT ET CULTURE DE L’EST MARSEILLAIS, qui succombe, supportera les dépens de première instance et d’appel';

PAR CES MOTIFS,

La Cour statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

INFIRME le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de MARSEILLE le 19 avril 2018,

Statuant à nouveau,

PRONONCE la requalification du contrat signé le 1^er janvier 1998 intitulé «'bail de droit commun'» en prêt à usage';

ORDONNE l’expulsion de l’association SPORT ET CULTURE DE L’EST MARSEILLAIS des locaux dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent arrêt, avec autorisation au recours de la force publique si besoin est';

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires';

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile';

CONDAMNE l’association SPORT ET CULTURE DE L’EST MARSEILLAIS aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT