29/08/2017

ARRÊT N° 04/2017

N° RG : 17/00003

[…]

Décision déférée du 15 Novembre 2016 – Tribunal de Grande Instance de toulouse – 16/0001

P. SERNY

H Y

A Y

I Y

[…]

SARL SARL Y

C/

TOULOUSE METROPOLE

[…]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

Chambre des Expropriations

***

ARRÊT DU VINGT NEUF AOUT DEUX MILLE DIX SEPT

***

APPELANTS PRINCIPAUX

Monsieur H Y

[…]

31700 X

Représenté par M^e H CORNILLE de la SCP CORNILLE-POUYANNE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, et par M^e Nathalie THIBAUD, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant

Madame A Y

[…]

31700 X

Représenté par M^e H CORNILLE de la SCP CORNILLE-POUYANNE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, et par M^e Nathalie THIBAUD, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant

Monsieur I Y

[…]

31700 X

Représenté par M^e H CORNILLE de la SCP CORNILLE-POUYANNE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, et par M^e Nathalie THIBAUD, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant

[…]

[…]

31700 X

Représentée par M^e H CORNILLE de la SCP CORNILLE-POUYANNE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, et par M^e Nathalie THIBAUD, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant

SARL Y

[…]

31700 X

Représentée par M^e H CORNILLE de la SCP CORNILLE-POUYANNE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, et par M^e Nathalie THIBAUD, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant

APPELANT INCIDENT

TOULOUSE METROPOLE

[…]

[…]

Représenté par M^e Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

[…]

[…]

[…]

Représenté par M. Philippe RIBES

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Juin 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

Président : J.M. G,

Assesseurs : C. MULLER, conseiller

G. ROUSSEL, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : […]

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement

— signé par J.M. G, président, et par […], greffier présent lors du prononcé.

Faits et procédure

Le 18 février 2004 est publié l’arrêté préfectoral créant une extension de la ZAD AEROCONSTELLATION et définissant le périmètre dans lequel sont inclus les biens expropriés sur la commune de X.

Le 29 janvier 2010, la commune de TOULOUSE et la COMMUNAUTE URBAINE DE TOULOUSE prennent la décision de créer un parc des expositions à proximité de l’aéroport de Blagnac.

L’enquête publique préalable se déroule du 13 novembre 2013 au 13 décembre 2013.

La déclaration d’utilité publique intervient le 19 juin 2014.

Le 18 septembre 2014 est pris un arrêté de cessibilité des parcelles AN 414, 415 et 416 sur le territoire de la commune de X et appartenant à la S.C.I. DU RUISSEAU.

L’ordonnance d’expropriation de ces parcelles est rendue le 14 octobre 2014.

Le 9 octobre 2015, TOULOUSE METROPOLE présente une offre d’acquisition des biens de la S.C.I. DU RUISSEAU à raison de

—  470.000 € pour l’immeuble d’habitation,

—  330.000 € pour le garage automobile loué à la S.A.R.L. Y,

—  81.000 € d’indemnités accessoires,

—  85.000 € en cas de transfert d’activité et de 720.000 € en cas de cessation d’activité.

Sur le refus des propositions de TOULOUSE METROPOLE, par jugement du 15 novembre 2016, le juge de l’expropriation du département de la Haute Garonne a :

— fixé à la somme de 1.160.000 € l’indemnité de dépossession revenant à la S.C.I DU RUISSEAU, soit 500.000 € pour la maison d’habitation, 400.000 € pour les bâtiments industriels et 150.000 € pour le terrain,

— fixé à la somme de 840.000 € l’indemnité compensatrice hors licenciement dans le cas de la cessation d’activité revenant à la S.A.R.L. Y dans l’hypothèse où elle opterait pour la cessation d’activité,

— alloué aux époux Y une indemnité de 16.000 € au titre de leur préjudice personnel,

— dit que SARL Y a droit à une indemnisation égale au montant du coût des licenciements à la date de l’ordonnance d’expropriation et dont le contrat est rompu en raison de la cessation d’activité,

— enjoint à la partie expropriée de préciser son option et alloué une provision de 80.000 € si la poursuite d’activité est préférée à la cessation d’activité ; dit que l’instance en indemnisation sera reprise après l’installation dans les nouveaux locaux,

— alloué 5.000 € sur le fondement de l’article 700 NCPC.

La S.C.I. DU RUISSEAU, la S.A.R.L. Y, M. H Y, M^me A Y et M. I Y (les consorts Y) ont interjeté appel le 28 février 2017 de cette décision, le jugement ayant été signifié le 31 janvier 2017.

Ils sollicitent l’infirmation du jugement entrepris et demandent à la cour de :

— fixer l’indemnité due à la […] à la somme de 1.491.000 €,

— dire que M. H Y et ses deux enfants sont occupants de bonne foi de la maison d’habitation constituant le logement de la famille, édifiée sur la parcelle cadastrée […] de la commune de Z,

— juger qu’ils n’ont reçu aucune notification ni de l’arrêté de cessibilité, ni de l’ordonnance d’expropriation, ni du mémoire justificatif de TOULOUSE METROPOLE, ni d’aucune offre de relogement compensant leur éviction de la maison d’habitation située sur la parcelle […],

— condamner en conséquence TOULOUSE METROPOLE à verser à M. Y et ses deux enfants la somme de 26.400 € en réparation de leur préjudice du fait de l’éviction irrégulière dont ils sont victimes,

— fixer l’indemnité due à la SARL Y à 2.788.000 €,

— débouter TOULOUSE METROPOLE de toutes ses prétentions,

— la condamner à payer à la […], d’une part, à M. H Y et ses enfants d’autre part, ainsi qu’à la SARL Y une indemnité de 7.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts Y font notamment valoir que

— la SCI est propriétaire d’un bâtiment à usage commercial d’une surface de 540 m² et non 448 m², donnée à bail commercial à la SARL Y et de la maison d’habitation occupée par M. Y et ses enfants, ainsi que des parcelles cadastrées AN 414 pour 507 m², AN 416 pour 1635 m² et 415 pour 1071 m²,

— la méthode d’évaluation 'terrain intégré’ retenue par le premier juge doit être écartée en distinguant la valeur du sol et des constructions, le terrain de l’expropriée conservant une forte réserve de constructibilité de 1542 m²,

— sur le fondement d’une expertise privée, le prix du sol de la propriété doit être fixé à 321.000 € et celui des constructions à 415.800 €,

— l’expropriante fait le choix de diviser en deux l’unité foncière permettant l’exploitation de M. Y et la démembre de manière irrémédiable ; que ce démembrement doit être indemnisé à hauteur de 10 % de la valeur des immeubles 'carrosserie', soit 63.080 €,

— une indemnité de 100.541 € doit être allouée pour compenser la plus-value taxable, dans la mesure où ce montant constitue un préjudice certain découlant directement de l’expropriation et qu’un remploi de l’indemnité est impossible faute de proposition de locaux de substitution,

— en application des articles L. 314-1 et L. 314-2 du code de l’expropriation et de l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation, M. Y et ses enfants, étant des occupants de bonne foi, doivent se voir indemniser de leur éviction du logement de la famille et auraient dû bénéficier d’un droit au relogement ; que l’autorité expropriante n’a pas satisfait à ses obligations à cet égard ; qu’une indemnité couvrant les frais de déménagement, les frais de recherche d’un nouveau logement et la réparation du préjudice financier doit leur être allouée pour un total de 26.400 €,

— l’offre de relogement de la S.A.R.L. Y à hauteur de 85.000 € est insusceptible de satisfaire aux critères de l’article L. 322-12 du code de l’expropriation de sorte que cette société ne peut se voir enjoindre de préciser son option ; que le jugement sera annulé sur ce point ; qu’il convient de retenir la méthode de la reconstitution du chiffre d’affaires, soit une indemnité de 30 % à 40 % des trois postes d’activité pour une valeur globale de 1.611.511 € ; que l’indemnité pour la perte de lien avec l’activité carrosserie doit s’évaluer à 10 % de la valeur du fonds de commerce, soit 161.151 € ; qu’une indemnité pour perte des stocks d’huile, de pneus, de pièces et de véhicules doit être allouée pour 204.416 € ; qu’une indemnité doit être allouée en compensation des travaux de mise aux normes des locaux exigés pour une concession Citroën, soit 108.860 € ; que la procédure engagée contre la SARL Y va entraîner le licenciement de treize personnes, employées tant par la SARL Y que par la SARL Carosserie Y, pour un montant de 86.255 € ; qu’une indemnité de 401.503 € doit être allouée à la SARL Y en compensation de l’impôt sur la plus-value dont elle sera redevable.

En réponse, TOULOUSE METROPOLE sollicite la réformation partielle du jugement et demande à la cour de:

— fixer l’indemnité globale de dépossession revenant à la […] à la somme de 941.500 €,

— allouer aux consorts Y une indemnité globale de 16.000 €,

— allouer à la SARL Y une indemnité globale de 720.000 €,

— condamner la S.C.I DU RUISSEAU à verser à TOULOUSE METROPOLE la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL Y à payer à TOULOUSE METROPOLE la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée fait notamment valoir que :

— les parties se sont accordées pour retenir la somme de 470.000 € pour le prix de la maison d’habitation, et non 500.000 € comme le fait le premier juge,

— l’évaluation du bâtiment d’activité doit se faire selon la méthode 'terrain intégré’ avec un abattement pour occupation commerciale,

— il n’y a pas lieu à indemnisation au titre de la rupture d’unité économique,

— l’indemnité pour plus-value taxable doit être rejetée dans la mesure où le préjudice fiscal n’est pas directement lié à l’expropriation, tant pour la S.C.I DU RUISSEAU que pour la SARL Y,

— M. Y n’est pas fondé à revendiquer un droit au logement, droit inapplicable en l’espèce et parce que les consorts Y occupent un logement de fonction,

— l’indemnité pour trouble de jouissance doit être confirmée à 16.000 €, comme arbitrée par le premier juge,

— l’indemnité de 85.000 € est maintenue dans le cas où la SARL Y procéderait à un transfert d’activité,

— il y a accord sur le modalités de l’évaluation du fonds de commerce, sauf en ce qui concerne la définition du chiffre d’affaires, dans la mesure où il ne convient de retenir que le montant des commissions perçues par l’appelante ; l’appelante offre la somme de 650.000 € à ce titre,

— il n’y a pas lieu d’allouer de somme au titre du droit d’entrée, poste de demande non sollicité et qui n’existe pas en matière de concessions automobiles,

— aucune indemnité n’est due pour la perte de lien avec l’activité carrosserie, s’agissant d’un préjudice incertain, faute d’unité economique entre les deux activités de concession automobile et de réparation de carrosserie,

— aucune indemnité n’est exigible au titre du stock, qui peut être vendu

— aucune indemnité n’est due pour les travaux de mise aux normes de la concession, s’agissant d’un préjudice indirect, d’autant plus que ces derniers sont postérieurs à l’ordonnance d’expropriation,

— seuls les licenciements en lien direct avec l’expropriation peuvent être indemnisés, et donc pas ceux de l’activité de carrosserie.

Le Commissaire du Gouvernement conclut à l’infirmation du jugement et à ce qu’il soit alloué à S.C.I DU RUISSEAU et à la SARL Y une indemnité globale de 1.670.000 €, indemnité de remploi incluse.

Le Commissaire du Gouvernement fait notamment valoir que :

— le prix de 470.000 € H.T. est justifié pour la maison d’habitation,

— il estime la valeur du bâtiment commercial à 400.000 €,

— il ne se prononce pas sur l’indemnité sollicitée pour rupture de l’unité économique et ne propose pas d’indemnité de relogement,

— dans l’hypothèse du transfert de l’activité de la SARL Y, l’indemnité doit être équivalente à un an de loyer soit 33.000 € ; il est conclut au rejet de l’indemnité de perte de clientèle, à la limitation de l’indemnité pour perte de salaire et de charges sociales à un mois, soit 12.000 €, le rejet de l’indemnité pour perte sur installations irrécupérables et pour perte sur stock, tandis que les frais de déménagement et de réinstallation doivent être indemnisés sur devis,

— dans l’hypothèse d’une cessation d’activité, il convient d’indemniser la valeur du fonds de commerce, sur la base de 35% du chiffre d’affaires TTC de la société Y à hauteur de 650.000 €, outre 63.850 € d’indemnité de remploi ; aucune indemnité n’est établie pour la perte sur stock ; les indemnités de licenciement doivent être indemnisées s’il est démontré qu’ils sont la conséquence directe de l’expropriation et qu’ils ont été fixés dans le cadre de la législation du travail.

SUR QUOI, LA COUR

L’appel des consorts Y a été interjeté le 28 février 2017, le jugement ayant été signifié le 31 janvier 2017. Les appelants ont déposé leurs mémoire et pièces dans le délai de trois mois prévu par l’article R 311-26 du code de l’expropriation. L’appel est recevable. Il en est de même de l’appel incident interjeté par l’autorité expropriante.

L’opération d’expropriation en litige concerne, sur le territoire de la commune de Z, un ensemble immobilier à la sortie d’un rond-point passager, donnant sur l’avenue de Garossos et à 200 m du terminus du tram T1. Il est composé d’une habitation avec piscine et d’un garage sous franchise Citroën, destiné à la vente de véhicules neufs et d’occasion, et comportant deux ateliers 'service mécanique', un espace d’exposition vente et deux bureaux. L’ensemble est implanté sur les parcelles AN 414 (507 m² – places de stationnement), AN 416 (1635 m² – bâti professionnel), AN 415 (1071 m² – maison d’habitation et piscine) pour un total de 3213 m². Cet ensemble appartient à la S.C.I DU RUISSEAU, dont le gérant est M. H Y.

La S.C.I DU RUISSEAU a donné à bail commercial le bâti professionnel et les emplacements de stationnement à la SARL Y, dont le gérant est M. H Y.

La maison d’habitation est occupée par le gérant et son épouse. Ils ne paient pas de loyer. La S.C.I DU RUISSEAU est dite transparente, car non soumise à l’impôt sur les sociétés et ne facture pas de loyers aux occupants. M^me Y étant récemment décédée, ses enfants A et I Y viennent à la procédure en représentation de leur mère.

Par ailleurs, la S.C.I CONSTELLATION, dont M. H Y est le gérant, a donné à bail, sur un terrain limitrophe mais non concerné par l’expropriation, un autre bâtiment dans lequel la SARL Carrosserie Y exerce une activité de carrosserie.

La date de référence ne fait pas débat entre les parties, elle est fixée au 3 novembre 2006. A cette date, la propriété de la S.C.I DU RUISSEAU est classée en zone UE du plan local d’urbanisme. Il s’agit d’une zone aménagée dans le cadre de la ZAC dite 'de GAROSSOS’ dont l’objet est d’abriter des activités industrielles, artisanales, tertiaires et commerciales.

1. Indemnisation de la S.C.I DU RUISSEAU

1-1. Indemnisation de la maison d’habitation

La S.C.I DU RUISSEAU est propriétaire de la maison d’habitation de 157 m² située sur la parcelle cadastrée 415 d’une superficie totale de 1071 m². Les appelants sollicitent la confirmation de la décision du premier juge ayant fixé la valeur à 500.000 € HT.

Il s’avère à la lecture des motifs que ce magistrat a entendu prendre en compte l’existence d’une piscine desservant la maison, après avoir néanmoins constaté l’accord des parties pour un montant de 470.000 € correspondant à l’évaluation donnée par le service des Domaines.

Les douze termes de référence produits par le Commissaire du Gouvernement en première instance conduisent à retenir la valeur de 470.000 € HT. En effet, si la maison est le logement de la famille Y, il est également établi que cette habitation n’a pu être édifiée qu’en raison de sa fonction de logement de fonction, puisque les constructions à usage d’habitation en zone UE ne sont en principe destinées qu’au logement des personnes dont la présence est nécessaire à la direction, à la surveillance, à la sécurité ou au bon fonctionnement d’un établissement dans la zone. Qui plus, l’autorité expropriante fait remarquer que la maison est nettement plus grande que la surface normalement autorisée par le PLU, soit 100 m². De par sa fonction, elle est contiguë à un atelier de réparations mécaniques, ce qui entraîne nécessairement des nuisances, près d’un grand axe de circulation, et plus généralement dans le cadre d’une zone industrielle et commerciale. Enfin, l’expertise privée soumise par les appelants dans leurs pièces, et qui vise spécialement la piscine et ses accessoires, fixe néanmoins un prix global de 465.000 € à l’immeuble.

C’est donc la somme précitée de 470.000 € qui sera retenue de ce chef.

1-2. Indemnisation pour la perte de locaux commerciaux

La S.C.I DU RUISSEAU sollicite que la privation de ses parcelles soit indemnisées indépendamment de la privation des constructions, en faisant application de la méthode dite 'sol + construction'.

Mais cette méthode, comme le fait remarquer l’expropriante, conduit à raisonner de manière hypothétique, comme si l’assiette de l’expropriation était composée de terrains nus et comme si les bâtiments industriels concernés étaient dénués de toute emprise extérieure, du type emplacements de stationnement. Or, il est manifestement difficile de trouver des termes de référence correspondant à cette hypothèse d’un bâtiment dépourvu de terrains adjacents, puisqu’aucune des parties n’en propose. Il faut noter que l’expert privé auquel a recours l’appelante utilise alors un calcul du coût de la construction pour évaluer le bâtiment, ce qui introduit une complexité et un aléa supplémentaire. Enfin, le calcul effectué sur la base d’un terrain nu, comme la référence à un potentiel de constructibilité, sont en contradiction avec le principe fixé par l’article L. 322-1 du code de l’expropriation selon lequel l’indemnisation est fixée d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation et selon son usage effectif à la date de référence (article L. 322-2 du même code). En l’occurrence, outre la maison d’habitation, il s’agit d’un bâtiment à usage de concession et de réparation automobile pour une surface au sol de 460 m², le surplus du terrain étant à destination de stationnements, destination conforme à l’activité exercée par la locataire de la S.C.I DU RUISSEAU. C’est pourquoi la méthode de calcul proposée par l’appelante sera écartée.

En revanche, la méthode dite 'terrain intégré’ retenue par l’autorité expropriante comme par le commissaire du Gouvernement se base sur une recherche de termes de comparaison, en l’espèce des opérations de vente de bâtis professionnels et de garages automobiles hors centre ville de Toulouse. Sur ce fondement, TOULOUSE METROPOLE accepte une valeur de 550.000 € sur la base des termes de référence produits par l’administration, avec un abattement de 30 % pour occupation, soit un montant total de 385.000 €.

Enfin, les appelants, l’intimé comme le commissaire du Gouvernement font tous référence, à titre secondaire, à la méthode de calcul dite 'par rentabilité'. Dans la mesure où les pièces produites aux débats permettent de s’assurer que le loyer annuel perçu par S.C.I DU RUISSEAU est de 33.000 € (loyer en cours au 1^er janvier 2009 : 30.210 €, actualisable) et que les parties raisonnent toutes sur une rentabilité de 8 %, la valorisation des biens loués par S.C.I DU RUISSEAU à la SARL Y peut être chiffrée par cette méthode à 412.500 €.

Il convient donc en définitive de retenir la somme de 400.000 € pour l’indemnité de dépossession du local commercial et de son terrain.

1-3. Indemnisation pour la rupture d’unité économique

La S.C.I DU RUISSEAU réclame l’indemnisation du préjudice résultant selon elle de la rupture de l’unité économique que provoquera l’expropriation de sa parcelle puisqu’elle conduirait à diviser en deux l’unité foncière que constituent ses terrains et bâtiments avec ceux qui abritent l’activité voisine de carrosserie.

Ce chef de demande ne saurait cependant être envisagé, la S.C.I DU RUISSEAU étant un bailleur de locaux commerciaux dont il n’est en rien démontré que son activité serait directement affectée par la rupture alléguée. C’est ainsi qu’elle continuerait à percevoir des loyers de sa locataire, même si l’activité de carrosserie voisine, exercée par une personne morale distincte, dans des locaux appartenant à une S.C.I. distincte, venait à cesser.

1-4. Indemnisation pour plus-value taxable

La S.C.I DU RUISSEAU réclame une indemnisation destinée à couvrir le préjudice résultant pour elle du fait qu’elle sera obligée de faire figurer l’indemnité d’expropriation comme valeur d’actif au bilan, sans possibilité d’exonération sous condition de remploi.

Mais l’indemnité d’expropriation doit seulement couvrir l’intégralité du préjudice direct causé par l’opération, aux termes de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation. Or, le préjudice fiscal allégué est de nature indirecte et découle principalement du régime fiscal applicable, si tant est, comme le soutient l’appelante, que cette somme ne puisse être remployée sans incidence fiscale.

1-5. Indemnité de remploi

Les parties s’accordent sur les modalités de calcul de l’indemnité de remploi, en application des dispositions de l’article L. 322-5 du code de l’expropriation.

L’indemnité principale devant s’élever à 470.000 + 400.000 = 870.000 €, l’indemnité de remploi se calcule comme suit :

—  20 % jusqu’à 5.000 € 1.000 €

—  15 % de 5.000 à 15.000 € 1.500 €

—  10 % au-delà de 15.000 € 85.500 €

soit un total de 88.000 €

2. Indemnisation de S.A.R.L. Y

La cour est saisie d’une demande de fixation d’indemnité correspondant à l’éviction de la S.A.R.L. Y, locataire des locaux commerciaux donnés à bail par la S.C.I DU RUISSEAU. Le préjudice indemnisable variera de façon considérable selon que S.A.R.L. Y procède à une cessation d’activité ou pas. Or, il n’est pas possible d’inférer avec certitude son choix de ses écritures, même si elle laisse entendre que l’expropriation compromet irrémédiablement son activité. Elle ne forme notamment aucune demande dans l’hypothèse du simple transfert d’activité.

Par ailleurs, l’autorité expropriante demande qu’une indemnisation alternative soit fixée.

Enfin, il ne semble pas possible d’enjoindre à l’appelante de faire un choix, dans la mesure où le juge de l’expropriation n’a pour seule compétence que de fixer le montant de l’indemnisation. C’est pourquoi il convient de réformer le jugement entrepris en ce qu’il enjoint à la S.A.R.L. Y de préciser son option.

La cour calculera donc l’indemnisation revenant à la S.A.R.L. Y selon chacune des deux hypothèses.

Hypothèse du transfert d’activité

Aucune demande n’étant faite à ce titre par la S.A.R.L. Y, la cour n’est dès lors saisie que des offres faites par TOULOUSE METROPOLE, soit une offre cumulée de 85.000 €. Cette somme apparaît appropriée à la situation de la S.A.R.L. Y et comprend un an de loyers pour 32.000 €, une indemnité de remploi de 2.050 €, 18.000 € de préjudice commercial, 23.000 € de perte de salaires et de charges sociales et 10.000 € de frais divers. Ne sont compris ni les frais de réinstallation, ni les frais de licenciement, à justifier.

Elle correspond au surplus aux montants suggérés par le commissaire du Gouvernement, soit une somme totale de 62.150 € pour l’indemnité principale, l’indemnité de remploi, l’indemnité de trouble commercial, l’indemnité de perte de salaires et de charges sociales, une indemnité pour frais divers, à augmenter des frais de réinstallation d’équipements spécifiques et de frais de déménagement à justifier.

Hypothèse de la cessation d’activité

La S.A.R.L. Y ne formule en fait que des demandes fondées sur l’hypothèse de sa cessation totale d’activité et donc, la disparition de son fonds de commerce.

2-1. Indemnisation de l’activité commerciale

La société appelante base sa demande d’indemnisation à hauteur de 1.611.511 € de son fonds de commerce sur une étude réalisée par son expert comptable le 2 novembre 2015, lequel se fonde sur les critères d’évaluation d’un fonds de commerce automobile établis par la chambre régionale de commerce et d’industrie de Midi-Pyrénées, à savoir :

—  40 % du chiffre d’affaires annuel TTC pour l’activité réparation,

—  30 % du chiffre d’affaires annuel TTC pour l’activité vente de véhicules neufs,

—  30 % du chiffre d’affaires annuel TTC pour l’activité vente de véhicules d’occasion.

TOULOUSE METROPOLE entérine ces critères, sauf à y ajouter celui de 30 % du chiffre d’affaires annuel TTC pour la vente d’accessoires automobiles (pneus, huiles, accessoires …).

La demande de S.A.R.L. Y valorise le fonds sur la base des critères autres que la vente des véhicules neufs à 470.092 + 105.668 = 575.760 €, tandis qu’aux termes des calculs présentés par TOULOUSE METROPOLE, c’est la somme supérieure de 220.200 + 195.000 + 202.200 = 617.400 € qui est proposée.

Les parties s’opposent en fait sur les modalités applicables à l’activité vente de véhicules neufs. En effet, la S.A.R.L. Y est rémunérée par le constructeur Citroën à la commission sur la vente des voitures neuves. Elle n’achète pas les voitures à ce dernier pour les revendre. Les ventes en valeur TTC ne figurent donc pas dans son chiffre d’affaires. C’est pourquoi la S.A.R.L. Y base son calcul sur le chiffre d’affaires moyen reconstitué, en remplaçant le montant des commissions perçues par le volume des ventes réalisées, auquel un abattement standard de 30 % est appliqué, mais qui conduit à chiffrer à la somme de 1.035.751 € ce seul poste de la vente de véhicules neufs, alors que TOULOUSE METROPOLE, appliquant ce barème de 30 % aux seules commissions perçues à ce titre, ne propose que 22.300 €.

Il convient de remarquer en premier lieu que les critères utilisés par l’expert comptable de S.A.R.L. Y conduisent à considérer qu’un fonds de commerce automobile est valorisé à environ 35 % de son chiffre d’affaires global tel qu’il figure à son bilan. Or, le mode de calcul reconstitué proposé par l’appelante, s’il était entériné, pour le montant total demandé de 1.611.511 €, serait proche du chiffre d’affaires hors taxes réalisé en 2013 (1.801.987 €) et supérieur à celui des deux années suivantes 2014 (1.403.909 €) et 2015 (1.599.637 €). En d’autres termes, l’appelante en vient à valoriser son fonds à environ 100 % de son chiffre d’affaires annuel effectif. La méthode proposée par l’appelante est donc manifestement inappropriée par rapport aux valorisations habituellement admises.

M. le commissaire du Gouvernement, retenant la valeur médiane des 23 ventes de garages qu’il relève entre 2011 et 2015, confortée par la référence à la cote Gallon et les usages de la profession, propose une évaluation sur la base de 35 % du chiffre d’affaires toutes taxes comprises de la moyenne des années 2013 à 2015, soit 1.859.592 €, pour proposer 650.000 €.

Le premier juge a statué sur ce point spécifique en faisant référence à un droit d’entrée lié à l’activité sous concession, mais qui ne semble pas avoir été demandé par une partie quelconque. On ne pourra donc le suivre sur ce point.

En dernière analyse, il est certain que le calcul par référence au chiffre d’affaires TTC pénalise la valorisation du fonds de S.A.R.L. Y dans la mesure où elle recourt à la rémunération par commission plutôt que par la différence entre l’achat et la revente. Il convient de corriger cet effet du mode de calcul, sans pour autant adopter la proposition de l’appelante.

C’est pourquoi la cour considère qu’elle dispose des éléments suffisants pour fixer l’indemnité principale correspondant à la valeur du fonds de commerce de S.A.R.L. Y à 720.000 €.

2-2. Indemnité de remploi

L’indemnité de remploi se calcule selon les modalités rappelées ci-dessus sur la base de l’indemnité principale de 720.000 € et sera arrêtée à la somme de 73.000 €.

2-3. Indemnité pour perte de lien avec l’activité carrosserie

La S.A.R.L. Y souligne que du fait de l’expropriation, son activité économique se verra affectée par l’amputation du lien existant avec celle de la S.A.R.L. Carrosserie Y, qu’elle estime complémentaire de la sienne au sein d’une seule unité économique, les deux fonds étant immédiatement voisins.

Il est démontré que c’est la même personne physique, M. H Y, qui est à la fois le gestionnaire des S.C.I. propriétaires des lieux et des bâtiments commerciaux donnés à bail et le gestionnaire des S.A.R.L. locataires. Il est également cohérent d’envisager que la clientèle de l’activité vente/réparation de véhicules peut trouver plus facile de s’orienter si elle en a besoin vers l’activité carrosserie et vice-versa.

Néanmoins, force est de constater que les deux activités sont exercées de manière juridiquement et comptablement autonomes par deux personnes morales distinctes, locataires de deux S.C.I. qui sont tout aussi distinctes. Rien n’interdit par ailleurs à l’activité de la S.A.R.L. Y d’être transférée dans d’autres lieux et de conserver un lien avec la carrosserie, la qualité du service et la réputation de l’entreprise étant des facteurs bien plus convaincants pour le client que la simple proximité immédiate.

Surtout, la charge de la preuve de l’impact économique sur la société expropriée de l’activité de la S.A.R.L. Carrosserie Y pèse sur l’appelante, qui ne fournit aucune pièce à cet égard. C’est ainsi que l’on ne peut vérifier l’hypothèse d’un accroissement du chiffre d’affaires de la S.A.R.L. Y après la création postérieure, à proximité immédiate, de la société de carrosserie, ou qu’on ne peut pas davantage vérifier le nombre de véhicules Citroën dont la carrosserie a été traitée par la société voisine.

Dès lors, le jugement sera infirmé de ce chef et il ne sera accordé aucune indemnisation à ce titre.

2-4. Indemnité pour perte de stocks

La S.A.R.L. Y sollicite une indemnisation pour perte de stocks à hauteur de 201.416 €. Elle n’apporte cependant aucune justification à son assertion selon laquelle, du fait de la cessation d’activité, elle perdrait toute chance d’écouler ses stocks de pièces, pneus et fluides. Elle conserve en effet toute latitude pour céder ses stocks dans le cadre de la cessation d’activité.

La cour entérine donc la position du premier juge qui a rejeté ce poste de demande.

2-5. Indemnité pour travaux

La S.A.R.L. Y sollicite l’indemnisation des montants engagés pour mettre sa concession aux normes de présentation du constructeur Citroën.

Par des motifs que la cour approuve, le premier juge considère qu’il s’agit en l’occurrence de frais de réaménagement qui sont compris dans l’indemnisation des frais de déménagement. En toute hypothèse, il s’agit d’un préjudice indirect. Enfin, l’autorité expropriante fait observer que ces travaux ont été réalisés en 2015, soit postérieurement à l’ordonnance d’expropriation.

Ce chef de demande sera donc rejeté également.

2-6. Indemnité pour licenciements

Dans l’hypothèse d’une cessation totale d’activité, la S.A.R.L. Y sera amenée à procéder au licenciement de son personnel.

Compte tenu de ce qui vient d’être exposé ci-dessus sur l’absence de lien économique démontré entre l’activité de la S.A.R.L. Y et celle de la S.A.R.L. Carrosserie Y, l’appelante ne sera pas suivie dans son allégation selon laquelle il convient d’indemniser le licenciement du personnel de la société de carrosserie. Rien n’impose en effet la cessation concomitante d’activité de cette dernière.

Est produit aux débats un tableau énumérant les emplois salariés de la S.A.R.L. Y et de la S.A.R.L Carrosserie Y, sur la base duquel est réclamée la somme globale de 86.255 €.

Il convient d’écarter du calcul les salariés de la société de carrosserie, mais aussi le salaire de M^me J Y, malheureusement décédée en cours d’instance et dont il n’est pas démontré qu’elle a été remplacée, celle de M. I Y dont le contrat d’apprentissage s’est terminé en juin 2016 et dont rien n’indique qu’il ait été prolongé, tandis que le contrat de travail de M^me A Y a été passé le 1^er octobre 2015, soit postérieurement à l’ordonnance d’expropriation.

Ne subsistent donc que quatre contrats de travail, pour M. B, M. C, M. D et M^me E, dont les indemnités de licenciement seront remboursées sur justification par TOULOUSE METROPOLE.

2-7. Indemnisation pour plus-value taxable

La S.A.R.L. Y réclame une indemnisation de 401.523 € destinée à couvrir le préjudice résultant pour elle du fait qu’elle sera obligée de régler la plus-value professionnelle taxable dans la mesure où, cessant toute activité, elle ne pourra obtenir de différé d’imposition.

Mais, comme rappelé ci-dessus, l’indemnité d’expropriation doit seulement couvrir l’intégralité du préjudice direct causé par l’opération, aux termes de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation. Or, le préjudice fiscal allégué est de nature indirecte et découle principalement du régime fiscal applicable et de l’augmentation de la valeur du bien exproprié.

Ce chef de demande sera donc écarté.

3. Sur l’indemnité d’éviction demandée de M. H Y, de M^me A Y et de M. I Y

Il est constant que la maison d’habitation propriété de la S.C.I. DU RUISSEAU et érigée sur la parcelle AN 415 est occupée par M. H Y, M^me A Y et M. I Y, ces derniers venant en représentation de leur mère décédée, et constitue le logement de la famille. L’opération d’expropriation conduit à l’éviction de ces personnes et l’autorité expropriante ne conteste pas le principe d’une indemnité d’éviction leur revenant.

Les appelants estiment qu’en qualité d’occupants de bonne foi, ils auraient dû bénéficier d’un droit au relogement tel que prévu par l’article L. 314-2 du code de l’urbanisme. Ils soulignent que TOULOUSE METROPOLE a été défaillante à cette égard.

Celle-ci fait observer que le droit au relogement est lié à une opération d’aménagement et non, comme en l’espèce, à la réalisation d’un équipement public, et que les dispositions des articles L. 314-1 et suivants du code de l’urbanisme sont inapplicables. Surtout, elle souligne que la maison d’habitation est implantée en zone UE du plan local d’urbanisme et qu’il s’agit donc d’un logement de fonction. Ceci est confirmé par le fait qu’aucun loyer n’est payé à la S.C.I. du RUISSEAU, peu important dès lors que les époux aient réglé les impôts locaux, situation dont la régularité fiscale est sujette à caution comme le souligne le commissaire du Gouvernement, ou aient procédé à des travaux d’amélioration.

Dès lors, c’est à juste titre qu’elle n’a pas procédé aux offres de relogement.

La S.C.I. DU RUISSEAU percevant une indemnité correspondant à la valeur de la maison, elle sera en mesure de reloger la famille Y dans les mêmes conditions. C’est à juste titre que l’autorité expropriante s’oppose dès lors à l’indemnisation des frais de déménagement, de recherche d’un nouveau logement et d’un préjudice financier du fait de la brutalité alléguée de l’éviction sans offre de relogement.

En revanche, il existe effectivement un préjudice de jouissance des consorts Y. L’offre de TOULOUSE METROPOLE de la somme de 16.000 € correspondant à une valeur équivalente à six mois de loyer apparaît dès lors satisfactoire et la décision du premier juge sera entérinée de ce chef.

4. Récapitulation

Les indemnités revenant à la S.C.I DU RUISSEAU sont donc les suivantes :

— maison d’habitation 470.000 €

— local commercial et son terrain 400.000 €

— indemnité de remploi 88.000 €

Total 958.000 €

Les indemnités revenant à la S.A.R.L. Y sont :

* en cas de transfert d’activité 85.000 €

* en cas de cessation d’activité

— indemnité principale pour le fonds de commerce 720.000 €

— indemnité de remploi 73.000 €

— indemnisation de quatre licenciements sur justification

L’indemnité revenant aux consorts Y, personnes physiques, est fixée à 16.000 €.

5. Demandes accessoires

Il apparaît inéquitable de laisser à la charges des appelants l’intégralité des frais irrépétibles engagés pour l’instance et non compris dans les dépens. Il leur sera alloué la somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais engagés tant en première instance qu’en cause d’appel.

Les demandes formées par TOULOUSE METROPOLE sur le même fondement seront en revanche rejetées.

Les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante, à l’origine de la procédure d’expropriation.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— déclare recevable l’appel interjeté le 28 février 2017 par la S.C.I DU RUISSEAU, la S.A.R.L. Y, M. H Y, M^me A Y et M. I Y à l’encontre du jugement rendu le 15 novembre 2016 par le juge de l’expropriation du département de la Haute-Garonne,

— déclare recevable l’appel incident de TOULOUSE METROPOLE,

— réformant le jugement rendu le 16 novembre 2016 par le juge de l’expropriation du département de la Haute-Garonne,

— fixe à la somme totale de 958.000 € l’indemnité de dépossession due par TOULOUSE METROPOLE à la S.C.I. DU RUISSEAU,

— fixe à la somme totale de 16.000 € le préjudice personnel de M. H Y, de M^me A Y et de M. I Y, ces derniers venant en représentation de M^me J Y, décédée en cours d’instance,

— fixe à la somme de 85.000 € l’indemnité compensatrice revenant à la S.A.R.L. Y due par TOULOUSE METROPOLE en cas de transfert d’activité de la société,

— fixe l’indemnité compensatrice revenant à la S.A.R.L. Y due par TOULOUSE METROPOLE en cas de cessation d’activité de la société à la somme de 793.000 €, augmentée des frais de licenciement des quatre salariés M. C, M. D, M. B et M^me F, sur justification par la S.A.R.L. du coût effectif de leur licenciement,

— condamne TOULOUSE METROPOLE à verser à la S.C.I. DU RUISSEAU, à la S.A.R.L. Y, à M. H Y, à M^me A Y et à M. I Y la somme globale de 7.000 € au titre des frais irrépétibles engagés tant en première instance qu’en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— laisse les dépens à la charge de TOULOUSE METROPOLE, autorité expropriante.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

[…] J. M. G.