Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 4 – Chambre 2 ARRET DU 1^er MARS 2017 (n° , 7 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/06265

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Janvier 2015 -Tribunal d’Instance de LAGNY SUR MARNE – RG n° 1113002631

APPELANTE

SELARL Y-A, inscrite au RCS de MEAUX, SIRET n° 478 547 243 00012, prise en la personne de B Z, es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI X et désignée à cette fonction par le jugement du 8 juillet 2013 rendu par le tribunal de commerce de MEAUX,

XXX

XXX

Représentée par M^e Eric MORIN et assisté de M^e Corinne PERRAULT de la SCP ERIC MORIN-CORINNE PERRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de MEAUX

INTIME

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE ESPACE XXX, représenté par son syndic, SOCIÉTÉ D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABRÉGÉ SERGIC, SAS inscrite au RCS de LILLE MÉTROPOLE, SIRET n° 428 748 909 00416, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

6 rue Konrad Adenauer, Rond-Point de l’Europe,

XXX

XXX

Représenté et assisté de M^e Frédérique ETEVENARD, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : K0065

Représenté par M^e Sabine TOUZERY de la SELARL TOUZERY CHAUVET-LECA ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : D1694

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 3 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laure COMTE, vice-présidente placée, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président de chambre,

Monsieur Frédéric ARBELLOT, Conseiller,

Madame Laure COMTE, Vice-présidente placée,

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par M^me Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

FAITS & PROCÉDURE

Par jugement du 11 juin 2012, le tribunal de commerce de Meaux a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société civile immobilière X, ci-après SCI X, sans poursuite d’activité, et a désigné la SELARL Y Z en qualité de mandataire judiciaire.

XXX, est un immeuble en copropriété, soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967.

Le Cabinet Sergic est le syndic de l’immeuble.

La SCI X est propriétaire des lots 85, 86 et 87 de l’ensemble immobilier situé XXX

Les charges de copropriété postérieures au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire à l’encontre de la SCI X sont impayées par celle-ci au syndicat des copropriétaires.

Par actes du 11 octobre 2013, le syndicat des copropriétaires de la résidence Espace Descartes sise XXX, ci-après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, a assigné la SELARL Y & Z, en qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de la SCI X, ci-après la SELARL Y & Z ès qualités, en paiement de charges de copropriété.

Par jugement du 14 janvier 2015, le tribunal d’instance de Lagny sur Marne a condamné la SELARL Y & Z ès qualités, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Espace Descartes sise XXX, les sommes de : – 9.283,11 € au titre des charges impayées au 3^e trimestre 2014, outre intérêt au taux légal à compter du jugement,

—  45 €, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  200 € à titre de dommages et intérêts,

—  500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et condamné la SELARL Y & Z ès qualités aux dépens, aux dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SELARL Y & Z ès qualités, a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 20 mars 2015.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 novembre 2016.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions du 11 juin 2015 par lesquelles la SELARL Y & Z, en qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de la SCI X, appelante, invite la cour à :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence Espaces Descartes 14/XXX irrecevable en son action,

— condamner ledit syndicat à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner ledit syndicat demandeur aux dépens de première instance et d’appel,

à titre subsidiaire,

— lui donner acte de son absence de contestation des sommes de 9.283,11 € et 45 €,

— déclarer le syndicat mal fondé en sa demande de dommages et intérêts et l’en débouter,

— laisser au syndicat demandeur la charge de ses frais irrépétibles,

— statuer ce que de droit quant aux dépens ;

La SELARL Y & Z ès qualités, soutient que le syndicat des copropriétaires, en tant que créancier postérieur non privilégié, est soumis à la discipline de la procédure collective et plus particulièrement aux dispositions de l’article L 622-7-I du code de commerce ; elle conclut ainsi que la créance du syndicat des copropriétaires n’étant pas privilégiée au sens des articles L 622-17 et L 641-13 du code de commerce, son action est irrecevable dans le cadre de la présente instance ;

Vu les conclusions du 10 juillet 2015 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence Espace Descartes sise XXX, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1, 14 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, 18, 35 et 37 du décret du 17 mars 1967, 220, 1153 alinéa 4 et 1382 et suivants du code civil, L 622-17 et L 641-13 du code de commerce ,et 515, 696 et 700 du code de procédure civile de :

— confirmer le jugement entrepris, sauf à actualiser la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et frais nécessaires,

Et en conséquence,

— condamner la SELARL Y & Z, à lui payer les somme suivante :

• 12.021,89 € au titre des charges et frais nécessaires dues entre le 11 juin 2012 (date du jugement d’ouverture de liquidation judiciaire de la SCI X) et le 1^er avril 2015 (appel de provision sur charges du 2^e trimestre 2015 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Y ajoutant, en appel,

• 500 € à titre de dommages et intérêts, • 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SELARL Y & Z ès qualités, aux dépens de première instance et d’appel ;

Le syndicat des copropriétaires soutient, à titre principal, que la jurisprudence considère que les charges de copropriété dues pour la période postérieure au jugement d’ouverture entrent dans les prévisions de l’article L 621-32 du code de commerce ; il explique que le fait générateur de la créance correspond à la date des prestations dont le coût devient une charge commune ; il en conclut que lorsque le fait générateur est postérieur au jugement, la créance du syndicat est prioritaire ;

Il actualise, dans le cadre de la présente procédure d’appel, ses demandes, à la somme de 12.021,89 € au titre des charges et frais nécessaires dus entre le 11 juin 2012, date du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire et le 1^er avril 2015 (appel de provision sur charges du 2^e trimestre 2015 inclus) ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

L’article L 622-17 du code de commerce, auquel renvoie l’article L 641-13 du même code, dispose notamment que « les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance » ;

L’article L 641-13 du code de commerce prévoit :

«  I.- Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :

— si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L. 641-10 ;

— si elles sont nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité ou en exécution d’un contrat en cours décidée par le liquidateur ;

— ou si elles sont nées des besoins de la vie courante du débiteur, personne physique.

En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l’article L. 622-17" ;

En l’espèce, la SCI X a pour activité « l’acquisition et la gestion de valeurs immobilières » ; l’adresse de l’établissement principal est située XXX, selon l’extrait KBis de la société ;

Ainsi, il apparaît que les charges de copropriété dont il est question correspondent à l’entretien des biens immobiliers qui faisaient l’objet de l’activité de la SCI X ;

Dès lors, en vertu de l’application conjuguée des deux articles visés ci-dessus, les charges de copropriété venant à échéance après le jugement d’ouverture de la liquidation permettent l’entretien du bien immobilier, propriété de la SCI X ; il s’agit donc d’une créance correspondant à une « contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période » par le syndicat des copropriétaires ; dans ces conditions, ces créances doivent être payées à leur échéance ;

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il reçu les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la résidence Espace Descartes sise XXX à l’encontre de la SELARL Y & Z au titre des charges et frais nécessaires postérieures au jugement de liquidation judiciaire du 11 juin 2013 ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes : • la matrice cadastrale, • la lettre de mise en demeure du 27 juin 2013 adressé à la SELARL Y & Z, • les appels de fonds à compter du 2^e trimestre 2012 jusqu’au 2^e trimestre 2015, comprenant la réactualisation de la demande en appel, • les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 26 juin 2012, 27 juin 2013, et 20 mai 2015, approuvant notamment les comptes de l’exercice 2014, • le contrat de syndic ;

La SELARL Y & Z ès qualités ne conteste pas les montants réclamés au titre des charges et frais nécessaires par le syndicat des copropriétaires ;

La créance de la SCI X à l’égard du syndicat des copropriétaires au titre des charges venant à échéance après le jugement d’ouverture de la liquidation, soit entre le 11 juin 2012 et le 1^er avril 2015, appel de provision sur charges du 2^e trimestre inclus, s’élève à la somme de 11.681,19 €, montant réactualisé devant la cour d’appel ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la SELARL Y & Z ès qualités, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Espace Descartes sise XXX la somme de 9.283,11 € au titre des charges impayées au 3^e trimestre 2014, outre intérêt au taux légal à compter du jugement ;

Il doit être ajouté au jugement que la SELARL Y & Z ès qualités est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.398,08 € au titre des charges de copropriété du 4^e trimestre 2014 au 2^e trimestre 2015 inclus ;

Sur les frais de relance et de mise en demeure

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire ;

Le syndicat des copropriétaire sollicite la prise en charge des frais de mise en contentieux (175 €) et des frais d’assignation (120,70 €) qui ne peuvent être pris en charge par le copropriétaires défaillant sur le fondement de l’article sus visé, l’un n’étant pas considéré comme étant nécessaire et l’autre relevant des frais récupérables au titre des dépens ;

Dans ces conditions, seule la somme demandée au titre de la mise en demeure (45 €) peut être valablement sollicitée par le syndicat des copropriétaires de ce chef ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la SELARL Y & Z ès qualités à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 45 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 précité et rejeté le surplus de la demande du syndicat ;

Sur les dommages et intérêts

Depuis le jugement d’ouverture de la procédure collective la société X s’abstient de payer les charges de copropriété ;

Les manquements systématiques et répétés de la SCI X à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la SELALRL Y & A ès qualités à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 € de dommages-intérêts ;

Par ailleurs la dette de la société X s’aggrave ; l’absence de paiement des charges par la SELARL Y & Z aggrave par conséquent la désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser encore plus sur l’ensemble des autres copropriétaires la charge de l’entretien et de la conservation de l’immeuble ;

Il doit donc être ajouté au jugement que la SELARL Y & Z ès qualités est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 500 € de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SELARL Y & Z, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SELARL Y & Z ès qualités ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la SELARL Y & A, prise en la personne de M^me B Z, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI X, à payer au syndicat des copropriétaires de la XXX à Champs sur Marne la somme de 2.398,08 € au titre des charges de copropriété du 4^e trimestre 2014 au 2^e trimestre 2015 inclus ;

Condamne la SELARL Y & Z, prise en la personne de M^me B Z, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI X, à payer au syndicat des copropriétaires de la XXX à Champs sur Marne la somme supplémentaire de 500 € de dommages-intérêts ;

Condamne la SELARL Y & Z, prise en la personne de M^me B Z, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI X, aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la XXX la somme supplémentaire de 1.500 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

Le Greffier, Le Président,