COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT AU FOND

DU 07 JANVIER 2021

N° 2021/ 5

N° RG 19/00069 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFB32

SARL TCB TRANSACT

C/

Société AUTOROUTE ESTEREL COTE D’AZUR […]

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Grosse délivrée :

à :

le :

SARL TCB TRANSACT

Société AUTOROUTE ESTEREL COTE D’AZUR PROVENCE ALPES

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Copie certifiée conforme

le :

à :

M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE

M^e Fernand BOUYSSOU de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation du VAR en date du 19 Septembre 2019, enregistré au répertoire général sous le n° 19/63.

APPELANTE

SARL TCB TRANSACT, demeurant […]

représentée par M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Société AUTOROUTE ESTEREL COTE D’AZUR […] représentée par M. X Y, Directeur de la maîtrise d’ouvrage, dominicilié […], […], […], demeurant […]

représentée par M^e Fernand BOUYSSOU de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, demeurant DDFP Pôle d’évaluation […]

comparant en personne

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Novembre 2020 en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Anne DUBOIS, Conseillère

désignée pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel d’Aix en Provence.

M^me Valérie GAILLOT-MERCIER, Conseillère,

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère,

Greffier lors des débats : M. Frank GENIER Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2021.

Les avocats présents ont été entendus.

Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, la Cour a mis l’affaire en délibéré.

Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l’affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du greffier.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé publiquement le 07 Janvier 2021 et signé par Madame Anne DUBOIS, Conseillère et frank GENIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS :

La société Autoroute Esterel Côte d’Azur Provence Alpes (société Escota) a entrepris un projet d’élargissement de l’autoroute A 57 sur la section Benoît Malon/Pierre Ronde sur les communes de Toulon et la Valette du Var.

L’enquête publique s’est déroulée du 15 mars au 19 avril 2018.

Un arrêté préfectoral du 27 novembre 2018 a déclaré ces travaux d’utilité publique et les transferts de gestion et les acquisitions à réaliser urgents pour les besoins de cette opération.

L’arrêté de cessibilité n’a pas encore été signé et le juge de l’expropriation du Var n’a pas encore été saisi aux fins d’ordonner l’expropriation des parcelles concernées.

Le 24 janvier 2019, dans le cadre de la procédure d’urgence, la société Escota a saisi le juge de l’expropriation du Var pour la fixation judiciaire des indemnités de dépossession du fait de l’emprise de 88 m² de la parcelle AZ n° 218, […], d’une superficie de 3.070 m², appartenant à la SARL TCB Transact et loué à la société Carqueiranne motos selon bail commercial.

Après visite des lieux le 6 juin 2019, le juge a, par jugement du 19 septembre 2019 :

• rejeté la demande de nullité de la saisine du juge de l’expropriation,

• en conséquence,

• déclaré régulière la saisine du juge de l’expropriation selon la procédure d’urgence,

• fixé à 110.600 euros l’indemnité de dépossession revenant à la SARL TCB Transact pour l’expropriation partielle de sa parcelle comprenant :

une indemnité principale de 36.000 euros,

♦

une indemnité de remploi de 4.600 euros,

♦

une indemnité de dépréciation du surplus de 70.000 euros,

♦

• donné acte aux parties de l’engagement de la société Escota de prendre à sa charge la reconstitution du mur de clôture en fronton de l’autoroute A 57 à ses frais et selon la même configuration que sa disposition actuelle,

• dit que la notification du présent jugement devra reproduire les dispositions des articles R311-24 et R 311-26 du code de l’expropriation, conformément aux dispositions de l’article R311-30 dudit code,

• condamné la société Escota à verser à la SARL TCB Transact la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

• laissé les dépens à la charge de la société Escota.

La SARL TCB Transact a interjeté appel le 11 octobre 2019.

Dans ses mémoires reçus les 23 décembre 2019 et 19 février 2020, tenus pour intégralement repris, elle demande à la cour de :

• recevoir son appel et statuant à nouveau après réformation,

• fixer l’indemnité lui revenant de la façon suivante :

terrain : 12 places de stationnement x 13.500 euros = 162.000 euros

◊

abattement de 20% : 32.400 euros

◊

total : 129.600 euros

◊

indemnité de remploi : 15.210 euros

◊

total indemnité : 144.810 euros

◊

• indemnité de dépréciation du bâtiment :

1.298 m² x 1.621 €/m² = 2.104.058 € x 30% = 631.217 euros

◊

• condamner l’expropriant au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son mémoire reçu le 4 février 2020, tenu pour intégralement repris, la société Escota demande à la cour de :

• confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

• condamner l’appelante à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• la condamner aux dépens d’appel.

Par conclusions du 14 janvier 2020 tenues pour intégralement reprises, le commissaire du gouvernement conclut à la confirmation du jugement avec une indemnisation totale de 110.600 euros.

Les mémoires des parties, les conclusions du commissaire du gouvernement et toutes les pièces sur lesquelles ils s’appuient, ont été régulièrement notifiés conformément aux dispositions de l’article R 311-26 du code de l’expropriation.

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience du 5 novembre 2020 par lettres recommandées avec accusé de réception.

***

*

SUR CE :

Sur la date de référence :

La date de référence fixée au 23 septembre 2016 par le premier juge, n’est pas discutée.

Sur la consistance du bien :

Selon le procès verbal de transport sur les lieux du 6 juin 2019, le bien à évaluer consiste en une emprise non bâtie en nature de parking clientèle et d’exposition, à détacher d’une parcelle plus vaste comprenant un bâti à usage de local commercial, actuellement exploité par l’enseigne Harley Davidson.

L’emprise entraîne la perte de 12 places de stationnement, 6 en fronton d’autoroute et 6 servant d’exposition des motocyclettes en sortie de magasin. La 12^e supporte par ailleurs un panneau publicitaire Harley Davidson amovible sur un socle en béton. Sur deux autres places se trouvent deux pylônes d’éclairage du bâti n’empêchant pas le stationnement des véhicules.

La clôture concernée par l’emprise jouxtant l’A57 est constituée d’un muret de clôture en béton de 1,40 mètre surmonté d’un grillage souple, avec 10 piquets.

Ce parking est manifestement la seule zone à usage privatif pouvant servir au parking clientèle et d’exposition et il est le seul point de desserte d’accès aux véhicules à l’atelier et à l’espace de livraison et de réparation des véhicules.

L’accès à ce parking est réservé par un portail d’accès métallique devant lequel se trouve précisée

l’obligation pour les clients d’utiliser ce dernier et non celui se trouvant devant l’entrée du fonds de commerce le long de l’impasse Lavoisier, lequel est d’usage partagé avec d’autres établissements.

L’emprise concerne également le mur mitoyen sur la parcelle occupée par la société Charlemagne.

Le bien est classé en zone Uvm, correspondant en majeure partie à l’ancienne ZAC Valgora à vocation d’activités.

Sa qualification de terrain à bâtir n’est pas contestée.

Sur l’évaluation :

=> sur l’indemnité principale :

L’emprise porte sur le parking privé et l’aire de retournement et la perte subséquente de 12 places de stationnement n’est pas discutée.

La SARL TCB Transact fait grief au premier juge de les avoir évaluées à 5.000 euros chacune et d’avoir pratiqué un abattement pour occupation commerciale de 40% qui n’est plus conforme à la jurisprudence actuelle de la présente cour.

Elle soutient que ces places privatives ont une valeur hors marché dans une telle zone commerciale de sorte qu’elles doivent être estimées à 13.500 euros correspondant à 70% du prix moyen d’un box.

Mais, l’intimée et le commissaire du gouvernement objectent valablement que les boxes ne présentent pas du tout les mêmes caractéristiques que les simples emplacements de stationnement non couverts.

L’expropriée en convient puisqu’elle pratique un abattement de 30% sur la valeur des boxes. Toutefois ce ratio ne repose sur aucune justification et ne traduit aucune réalité économique.

En outre, comme le remarque avec pertinence la société Escota, les ventes de boxes dont fait état l’appelante, qui ne fournit pas d’adresse précise et ne mentionne ni date exacte de mutation ni référence de publicité foncière, sont insuffisamment identifiables et ne peuvent servir de référence utile d’autant qu’il existe des termes de comparaison portant sur des places de stationnements non couvertes.

Ainsi, les mutations de ce type de parking situés à Toulon et la Valette, intervenues entre le 14 avril 2016 et le 11 décembre 2018, et comportant toutes les informations d’identification nécessaires, produites par le commissaire du gouvernement, font ressortir un prix moyen de 5.212 euros pour les emplacements de parking rattachés à un local à usage d’habitation.

L’intimée fournit également des termes de comparaison mettant en évidence l’acceptation par plusieurs propriétaires expropriés d’une somme de 6.000 euros pour des places de stationnement extérieures, individualisées et attribuées nominativement, situées au sein d’un immeuble collectif à usage d’habitation.

Enfin, sont invoqués trois jugements du 23 septembre 2019 fixant à 5.000 euros des emplacements de stationnement rattachés à des locaux commerciaux à la Valette.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a retenu une valeur de 5.000 euros pour chacune des 12 places de parking perdues par la SARL TCB Transact.

S’il est indéniable que l’abattement pour occupation n’est plus systématiquement fixé à 40% et peut

descendre bien en deçà, il reste néanmoins à apprécier en fonction des données du marché local.

Or, en l’espèce, et étant observé que l’emprise porte sur des places de stationnement et non sur le local commercial lui-même, l’appelante ne met en évidence aucune caractéristique particulière de son bail et ne fournit aucun élément comptable ou immobilier qui viendrait justifier l’application d’un taux de 20% au lieu de celui de 40% usuellement pratiqué pour ce type de biens.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

=> sur la dépréciation du surplus :

La dépréciation du surplus n’est pas contestée.

La SARL TCB Transact reproche au premier juge de l’avoir indemnisée sur la base de 5% du prix d’acquisition des parcelles de 1.400.000 euros en 2016.

Mettant en avant la superficie véritable de son bien ainsi que les travaux qu’elle a réalisés pour transformer un magasin de meubles en concession de motocyclettes, elle réclame la somme de 631.217 euros correspondant à 30% de la valeur de son immeuble calculée selon une valeur métrique de 1.621 euros et une superficie de 1298 m².

Toutefois, la preuve de l’agrandissement du bien qu’elle allègue n’est pas démontrée.

Il ressort en effet des pièces qu’elle verse aux débats que la décision de non opposition à la déclaration préalable délivrée le 3 février 2017 concerne une démolition partielle et la modification des façades.

Le projet dressé par l’architecte en vue de l’autorisation des travaux, est d’ailleurs intitulé « aménagement d’un local à usage commercial existant » et la demande d’autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un établissement recevant du public déposée le 20 septembre 2017 auprès de l’administration, porte sur des travaux d’aménagement, sans viser de travaux d’extension.

Le procès-verbal de la commission communale de sécurité de la Valette-du-Var du 26 octobre 2017 a quant à lui émis favorable à une demande portant sur l'aménagement d’un magasin de vente et d’exposition de motos, les travaux étant décrits comme l'aménagement intérieur d’un local commercial de vente et d’expositions de motos avec pose d’une enseigne en lieu et place d’un magasin de vente de meubles.

Enfin, seule une attestation comptable du 9 décembre 2019, qui n’est corroborée par aucune facture, fait état d’un coût de travaux en indiquant que la société locataire a investi la somme de 278.739 euros HT dans les travaux lors du déménagement de la concession. Mais elle ne revêt aucun caractère probant dès lors qu’elle mentionne une somme globale et des travaux sans que l’on sache lesquels et où ils ont été effectués.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la SARL TCB Transact ne rapporte pas la preuve de l’augmentation de la valeur au m² de son bien qu’elle invoque ni de l’augmentation de sa superficie.

La société Escota souligne en outre justement que l’accès à l’atelier et au magasin n’est pas impacté, et que depuis l’autoroute, seule l’enseigne, qui n’est aucunement touchée par l’expropriation, est visible et non les motocyclettes exposées sur les places de parking sous emprise qui ne sont observables qu’une fois rentré sur le site, comme en témoignent les photographies de l’appelante.

De surcroît, la spécificité de la concession Harley Davidson fait de ce type de marchandise un marché de niche, très particulier, de sorte que l’achalandage n’est pas marqué dans ce domaine de

vente.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge s’est référé à la valeur d’achat de 1.400.000 euros de l’ensemble immobilier acquis le 29 novembre 2016 et qu’au regard de sa vocation actuelle, qui n’est pas remise en cause, et de la disparition des stationnements privatifs perdus, a estimé la dépréciation subie à 5% de cette valeur.

Le jugement attaqué sera par conséquent confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La SARL TCB Transact qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à l’expropriant la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

**

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SARL TCB Transact à payer à la société Escota la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SARL TCB Transact aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente