COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 26 SEPTEMBRE 2019

(Rédacteur : Madame Isabelle DELAQUYS, Conseiller)

N° RG 16/06636 – N° Portalis DBVJ-V-B7A-JQPY

Madame F-G Y

c/

SCP JEAN-BERNARD BOUSQUET ET FRANCOIS D-BOUSQUET

SARL OYANA

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 septembre 2016 (R.G. 15/02028) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 07 novembre 2016

APPELANTE :

F-G Y

née le […] à […]

de nationalité Française

demeurant […]

Représentée par M^e G-Françoise LASSERRE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

SELARL BOUSQUET prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social 13 Allée Paulmy – 64100 X

sur appel provoqué

Représentée par M^e D E de la SCP E – SAMMARCELLI, avocat au barreau de BORDEAUX

et assisté de M^e Gérard SALLABERY de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS

SARL OYANA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social […]

Représentée par M^e Philippe LECONTE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Jean-William MARCEL, JURIPUBLICA, avocat au barreau de PAU

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 juillet 2019 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Roland POTEE, Président, et Madame Isabelle DELAQUYS, Conseiller chargé du rapport,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Roland POTEE, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Isabelle DELAQUYS, Conseiller,

Greffier lors des débats : Madame Nathalie BELINGHERI

Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 9 septembre 2013, établi par M^e Bousquet, notaire à X, la Sarl Oyana a acquis de M. B C une parcelle de terrain dans le quartier du Port de la Vigne, sur la commune de Lége Cap Ferret (Gironde), cadastrée EL 196 et EL 198, en vue de l’édification d’un immeuble de dix logements, sur l’ancien emplacement d’une station service.

Elle reprenait en cela un projet immobilier de la SARL France Aménagement Conseil pour lequel cette dernière avait obtenu un permis de démolir et construire par arrêté du 23 janvier 2013 du maire de Lége Cap Ferret, lequel lui a été transféré par arrêté du 13 juin 2013.

Lui reprochant un non respect du cahier des charges du lotissement du Domaine des Tourterelles dont la propriété acquise dépend, et soutenant par ailleurs que l’édification gênait la vue dont sa villa jouissait jusqu’alors sur le port de la Vigne, M^me F G Y a, par acte d’huissier du 16 février 2015, assigné la Sarl Oyana devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin de lui voir faire défense de poursuivre l’édification du projet et obtenir la démolition de tout ce qui aura été construit en méconnaissance de l’article 8 du cahier des charges du lotissement dont s’agit et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard.

Par jugement du 6 septembre 2016 le tribunal de grande instance de Bordeaux a:

— Déclaré irrecevables les conclusions signifiées le 6 mai 2016 et les pièces signifiées le 26 février 2016 par M^me F G Y,

— Dit qu’elle a qualité pour agir,

— Déclaré par conséquent son action recevable,

— Dit que le projet de construction entrepris par la Sarl Oyana donnant sur l’avenue de la vigne à Lège Cap Ferret viole le cahier des charges du lotissement du domaine des Tourterelles,

— Interdit en conséquence à la Sarl Oyana de poursuivre l’édification du projet autorisé par le permis de construire délivré le 23 janvier 2013 par le maire de Lége Cap Ferret,

— Dit n’y avoir lieu à la démolition de cette construction sous réserve que la Sarl Oyana transforme son projet de telle sorte qu’il devienne un immeuble à usage commercial,

— Laissé à la Sarl Oyana un délai d’un an à compter de la signification du jugement pour réaliser cette transformation,

— Passé ce délai, à défaut d’avoir procédé aux modifications nécessaires, ordonné la démolition de la construction édifiée en violation du cahier des charges sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard pendant quatre mois,

— Condamné la Sarl Oyana aux dépens ainsi qu’à payer à M^me F G Y la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration au greffe en date du 7 novembre 2016, M^me Y a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions du 17 juin 2019, elle entend que la cour, réformant en toutes ses dispositions le jugement entrepris :

a) A titre principal

— Condamne la Sarl Oyana à procéder à la démolition du bâtiment édifié Port de la Vigne, Lège Cap Ferret.

— Assortisse cette condamnation d’une astreinte de 1000 € par jour de retard qui courra à l’issue d’une période de deux mois qui aura suivi la signification de l’arrêt qui sera intervenu.

b) A titre subsidiaire

— Condamne la Sarl Oyana à procéder à la démolition de la partie du bâtiment Oyana gênant la vue depuis le bien Y sur le Bassin d’Arcachon.

Soit, par référence au plan figurant page 13 du rapport de Mr Z :

— La démolition de tous les niveaux de la partie du bâtiment après travaux située au Nord-Est et à l’Est du bâtiment avant travaux et matérialisée en hachuré rouge :

— La démolition du 2 ème étage du bâtiment après travaux

— Assortisse cette condamnation d’une astreinte de 1000 € par jour de retard qui courra à l’issue d’une période de deux mois qui aura suivi la signification de l’arrêt qui sera intervenu.

— Condamne la Sarl Oyana à payer à M^me Y à titre de dommages et intérêts une somme de 13.000 €.

— Au titre des frais que M^me Y aura engagés pour l’organisation de sa défense et sa représentation en justice, l’ensemble tant devant le tribunal que devant la Cour et tenant compte de l’expertise de Mr Z, condamne la Sarl Oyana à lui payer une somme de 12.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Rejette les demandes formées par la Sarl Oyana

— Condamne la Sarl Oyana aux dépens de première instance et d’appel.

Par des conclusions du 14 juin 2019, la Sarl Oyana demande à la cour de :

A titre principal,

— Prononcer la nullité du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 6 septembre 2016,

Statuant au fond,

Vu le code de procédure civile, notamment son article 562 alinéa 2,

— Débouter M^me Y de ses demandes initiales,

Vu le code de procédure civile, notamment son article 564,

— La débouter de ses demandes de dommages et intérêts comme nouvelles.

A titre subsidiaire et en tout état de cause,

Vu le code de l’urbanisme, notamment son article L.442-9,

— Infirmer le jugement dont appel,

— Condamner M^me Y à verser à la Sarl Oyana la somme de 443.348 euros en réparation des préjudices subis,

— La condamner à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens.

A titre infiniment subsidiaire, si la cour d’appel décide de confirmer le jugement contesté:

— Condamner la Selarl Bousquet à verser à la Sarl Oyana la somme de 2.461.152,10 euros en réparation des préjudices subis en raison de son manquement à son devoir de conseil.

Si la cour d’appel décide d’ordonner la démolition du bâtiment sans possibilité de transformation :

— Condamner la Selarl Bousquet à verser à la Sarl Oyana la somme de 5.293.176 euros en réparation des préjudices subis en raison de son manquement à son devoir de conseil,

— Ordonner, si la cour ne s’estime pas assez informée, la réalisation d’une expertise judiciaire portant sur la détermination de la valeur du terrain acquis par la SARL Oyana et la détermination de l’ensemble du préjudice subi par cette dernière.

En tout état de cause,

— Condamner la Selarl Bousquet à garantir la Sarl Oyana de toute condamnation envers M^me Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par des conclusions du 13 avril 2017, la SCP Bousquet demande à la cour de :

— Dire et juger au visa de l’article 555 du code de procédure civile, la Sarl Oyana irrecevable en toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Selarl Bousquet.

— L’en débouter.

— La condamner au paiement d’une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

— Et condamner la Sarl Oyana en tous les dépens dont distraction au profit de M^e D E (SCP E-Sammarcelli) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 juin 2019

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la nullité du jugement

La Sarl Oyana conteste le jugement entrepris en ce qu’il aurait traité un moyen non soulevé par M^me Y sans l’en avertir préalablement pour qu’elle puisse en débattre.

Il indique que le tribunal de grande instance a considéré que la construction de l’immeuble à usage d’habitation qu’elle a réalisé sur le terrain acquis était incompatible avec les dispositions applicables au cahier des charges qui ne lui permettaient que de construire des bâtiments à usage commerciaux, alors que M^me Y n’avait pas soulevé ce moyen.

Ce faisant l’appelante considère que le jugement rendu en violation avec les règles de la contradiction encourt la nullité.

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

La cour relève que dans son assignation initiale délivrée le 16 février 2015, M^me Y a demandé au visa de l’article 8 du cahier des charges attaché au lotissement, la démolition de l’immeuble réalisé en soutenant pour l’essentiel que celle-ci:

— méconnaissait la limitation des constructions à un étage habitable au-dessus de rez-de-chaussée,

— méconnaissait la limitation des immeubles à un seul logement,

— méconnaissait la limitation à 160m² de la surface bâtie imposée aux lots d’une surface comprise entre 1100 et 1600 m²,

— méconnaissait le recul de l’implantation de 10 mètres de la route principale.

C’est en réalité la Sarl Oyana elle même qui pour s’opposer à cet argumentaire a fait valoir qu’édifiée dans la zone commerciale du lotissement, la résidence qu’elle a construite bénéficierait d’un régime dérogatoire à celui des immeubles implantés dans la partie du lotissement dédiée à la seule habitation.

Elle a ainsi indiqué dans ses conclusions en défense n° 2 (pièce 22 déposée en cause d’appel) ' le tribunal constatera qu’aucune des règles que cite M^me Y dans son acte introductif … ne concerne les constructions sur le terrain de la concluante, puisqu’il se trouve dans la 'zone commerciale’ et ne constitue pas un lot'.

Elle ajoute plus loin, 'l’article 8 (du cahier des charges ) prévoit que la zone accueillera tous les commerce mais n’interdit pas les immeubles d’habitation. Même si le cahier des charges s’appliquait… il ne lui interdit donc pas d’édifier un immeuble d’habitation sur son terrain'.

Par suite, loin d’avoir soulevé d’office un moyen au mépris de la contradiction des débats, le jugement critiqué n’a fait que répondre aux moyens en défense de la SARL Oyana sur le rattachement de la construction à la zone commerciale et son caractère dérogatoire au régime des autres lots, en affirmant en substance que la SARL Oyana ne pouvait, comme elle a pu le soutenir, édifier un immeuble à usage exclusif d’habitation sur un terrain qui avait vocation à accueillir des activités commerciales.

La demande en nullité du jugement est donc rejetée.

— Sur les demandes de M^me Y

M^me Y fait reproche à la SARL Oyana de ne pas avoir respecté l’article 8 du cahier des charges du lotissement de Tourterelles tel qu’annexé dans son acte d’acquisition du 9 septembre 2013, et qui prévoit, s’agissant de l’aménagement de la darse, qu’il ne peut y avoir qu’un bâtiment avec un seul étage, sans gêne pour la vue des autres colotis. Elle soutient par ailleurs qu’en application de ce même cahier des charges, seul une station service pouvait être édifiée sur l’emplacement de l’ancienne démolie.

Elle entend donc à titre principal, obtenir la réformation du jugement en ce qu’il n’a ordonné que la démolition partielle de l’immeuble litigieux alors que seule la démolition complète de l’ouvrage peut réparer le préjudice souffert dès lors que :

— la construction nuit à la vue de sa propriété sur le port de la Vigne

— la construction nuit à l’aspect d’ensemble du lotissement

— la construction a été édifiée sur un emplacement où ne peut exister qu’une station service.

A tire subsidiaire elle entend que soient démolis les niveaux du bâtiment gênant sa vue, sur la base d’un rapport d’expertise amiable réalisée à sa demande par M. Z aux fins

d’évaluation de son préjudice.

Contestée en première instance, la qualité à agir de M^me Y ne l’est plus par l’appelante.

En revanche, en critique du jugement, la SARL Oyana prétend que celui-ci ne pouvait se fonder sur les prescriptions du cahier des charges du lotissement car il serait devenu caduc en application de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme tel que modifié par la loi du 24 mars 2014 dite 'loi ALUR', et que d’autre part, la zone commerciale où a été édifié l’ouvrage contesté n’empêchait pas la construction d’édifice non commerciaux.

Enfin elle conclut au rejet de la demande en réparation formulée par l’intimée en l’absence de nuisance démontrée du fait de la construction critiquée.

Sur l’opposabilité du cahier des charges

L’article L. 442-9 du code de l’urbanisme a été modifié et complété par l’article

159-I de la loi no 2014-366 du 24 mars 2014, puis modifié par l’ordonnance no 2015-

1174 du 23 septembre 2015, dans les termes suivants : 'Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. …'

L’objet de ces dispositions est destiné à limiter dans le temps les effets des règles d’urbanisme propres aux lotissements afin de les soumettre aux règles en vigueur dans la commune. Un coloti ne peut donc plus se prévaloir d’une règle devenue caduque dans ses relations avec la commune pas plus que celle-ci ne pourra lui opposer une telle règle.

Au visa de ces dispositions, la SARL Oyana prétend que M^me Y ne peut fonder ses prétentions sur un cahier des charges qui est devenu caduc du fait de l’existence d’un plan d’urbanisme qui couvre le lotissement. Le permis de construire accordé pour l’édification de l’ouvrage contesté, vise en effet un plan local d’urbanisme approuvé le 11 août 2011.

Cependant, s’agissant des relations entre colotis, la Cour de cassation a toujours donné tout son sens au troisième alinéa de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme dont se prévaut avec justesse M^me Y, en ayant notamment affirmé par arrêt de la 3^e chambre civile du 21 janvier 2016, que ' Le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis et continuent à s’appliquer entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, y compris celles qui ont trait aux conditions d’utilisation du sol'.

L’autorité administrative n’est certes pas démunie en présence de vieux cahiers des charges contenant notamment des règles relatives à l’utilisation des sols plus contraignantes que les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune. L’article L. 442-11 du code de l’urbanisme prévoit en effet que, lorsque l’approbation d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement au permis d’aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable, l’autorité compétente peut, après enquête publique et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, qu’il soit approuvé ou non approuvé, pour mettre en concordance ces documents avec le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu, au regard notamment de la densité maximale de construction résultant de l’application de l’ensemble des règles du document d’urbanisme.

L’autorité administrative a donc la faculté de modifier unilatéralement les règles

d’urbanisme contenues dans un cahier des charges. Par suite l’arrêté municipal modifiant un cahier des charges d’un lotissement pour le mettre en concordance avec le plan d’occupation des sols est opposable à tous les colotis dès qu’il a été régulièrement publié.

En l’espèce, des pièces produites il s’établit que le cahier des charges du lotissement du 'Domaine des Tourterelles ' a été élaboré en 1960 et approuvé par des arrêtés préfectoraux entre 1961 et 1963.

La commune de Lege Cap ferret est couverte par un plan d’urbanisme approuvé le 11 août 2011.

Pour autant preuve n’est pas apportée qu’une démarche ait été entreprise pour voir modifier le cahier des charges afin de le mettre en conformité avec ce plan d’urbanisme.

Par suite le cahier des charges constituant la charte contractuelle du lotissement et s’imposant au lotisseur ainsi qu’à tout acquéreur de lots, c’est à bon droit que le jugement entrepris a considéré qu’il avait dans sa rédaction inchangée depuis son élaboration toujours force obligatoire entre les colotis.

Située en plein coeur du lotissement 'Domaine des Tourterelles', la propriété de la SARL Oyana est donc soumise au cahier des charges de ce lotissement et se doit d’en respecter les termes.

Sur la violation du cahier des charges

Des pièces produites par les parties, il s’établit que la procédure de lotissement du quartier de La Vigne, devenu 'Domaine des Touterelles', visait d’une part à la mise en place de 170 lots dédiés au logement et d’autre part à l’aménagement de la darse et ses abords.

Un cahier des charges a été établi à cet effet et approuvé par arrêté préfectoral du 4 juillet 1960, dont la publication ne fait pas question.

A l’article 8 dédié aux «Constructions », ce cahier des charges fixe les règles de construction des 170 lots dont :

— l’obligation de ne réaliser qu’un seul logement par lot,

— l’obligation pour les constructions de ne comporter pas plus d’un étage habitable au-dessus du rez de chaussée.

Dans un sous paragraphe de cet article 8, figure un chapitre 'implantations des constructions’ lequel mentionne que 'pour les lots situés en façade de la route principe de l’Herbe au Cap Ferret, les constructions devront respecter une marge de reculement de 10 m minimum.'

Un autre chapitre dénommé ' zone commerciale’ indique :

— alinéas 1,2 et 3 : tous les commerces seront groupés dans la zone dite 'commerciale', autour de la darse, dont l’aménagement est prévu dans le quartier de la vigne.

Avant tout dépôt de permis de construire dans cette zone, l’architecte du lotissement, procédera à une étude de plan de masse qui sera soumise à l’agrément de l’administration.

Ce plan de masse comportera un projet de plan parcellaire ainsi qu’une étude des volumes et des espaces libres.

- alinéa 4 : en aucun cas la hauteur des constructions ne devra nuire à l’aspect d’ensemble du lotissement et à l’intérêt des lotis en ce qui concerne les vues.

Il résulte de cette lecture que la partie de la zone dite 'commerciale’ déroge aux règles générales du lotissement au profit de règles spéciales, dont l’agrément du plan de masse par l’administration avant tout dépôt de permis de construire.

S’agissant de l’implantation de la station service, celle-ci résulte d’un arrêté préfectoral du 20 novembre 1963 qui dans son article 1 indique 'est approuvée conformément au plan déposé, l’implantation prévue pour la construction d’une station service dans la zone commerciale du lotissement des tourterelles ' et qui dans son article 2 ajoute 'en raison des dangers de circulation, l’entrée et la sortie de cette station se feront obligatoirement à vingt mètre du carrefour de la route principale et de la voie 2".

Le périmètre de cette implantation apparaît sur le document graphique annexé à l’arrêté du 20 novembre 1963. Il est délimité par une ligne rose.

L’édification de la station service ressort des énonciations de l’acte du 16 mars 1965 par lequel M^e Petges et Duvert Notaires ont reçu la vente du terrain consentie par le lotisseur à la Société Française des Pétroles BP.

Il y est expressément précisé que le terrain vendu est destiné à la création d’une station service, conformément à l’arrêté préfectoral du 20 Novembre 1963, et qu’à cet arrêté est annexé le plan de l’emprise de la station-service.

Pour autant, il ne résulte pas du cahier des charges que la destination du commerce implanté dans la zone considérée devait être obligatoirement et de manière pérenne la distribution de carburant.

Il s’évince seulement de sa lecture que le lotisseur et les colotis, qui y ont adhéré, ont manifestement entendu par ce cahier des charges affecter la zone du bassin du port à des activités commerciales ainsi que l’a jugement apprécié le jugement critiqué.

Ce document indique en effet que 'tous les commerces seront groupés dans la zone dite commerciale autour de la darse, dont l’aménagement est prévu dans le quartier de la Vigne'. Les parties ont manifestent entendu aménager une zone commerciale dans cette partie du lotissement. Cette vocation spéciale se déduit également du caractère dérogatoire des règles posées pour les constructions réalisées dans cette zone et c’est vainement que la SARL Oyana tire argument de l’édification passée de plusieurs maisons d’habitations dans la zone

considérée, dès lors que les éventuelles irrégularités commises par des colotis n’ont pas vocation à régulariser une construction non conforme aux dispositions contenues dans le cahier des charges.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que la SARL Oyana ne pouvait entreprendre la construction d’un bâtiment à usage exclusif d’habitation dès lors que la zone d’édification était dédiée au commerce, et ce quand bien même un logement en annexe de l’ancienne station service a pu être toléré pour y loger l’exploitant.

La cour relève par ailleurs que l’immeuble réalisé n’a pas respecté les règles contenues dans ce document contractuel s’agissant de l’interdiction faites aux constructions édifiées de nuire à l’intérêt des colotis en ce qui concerne les vues et l’aspect d’ensemble du lotissement.

Des photographies réalisées par M^e Lafarge Lacroix, huissier de justice, à l’occasion du procès verbal de constat établi le 18 janvier 2016, et des photos antérieures à la construction critiquée qu’il y a annexées, il ressort en effet que la vue de M^me Y sur le port a été réduite du fait de la constriction réalisée, l’immeuble édifié comportant deux étages alors que le précédent n’en comptait qu’un.

Par ailleurs l’aspect d’ensemble du lotissement a été modifié car cette construction à deux étages tranche avec l’aspect général du lotissement qui impose à l’ensemble des lots de ne comporter qu’un seul étage.

La SARL Oyana a donc de ces chefs violé les dispositions de l’article 8 du cahier des charges relatives à la zone commerciale où l’immeuble en litige a été implanté.

Sur la réparation

C’est avec pertinence que le jugement critiqué, au visa du cahier des charges et de l’article 1143 du code civil, dans sa version applicable au litige, avait fait interdiction à la SARL Oyana de continuer l’édification du projet et lui avait fait obligation de transformer son projet de telle sorte qu’il devienne un immeuble à usage commercial, sous peine de démolition.

L’immeuble est désormais entièrement construit et comporte deux étages.

Il convient donc de confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf à y ajouter que le deuxième étage construit devra être démoli, cette démolition, réclamée, étant la seule solution permettant de rétablir dans ses droits de colotie M^me Y.

Il ne sera pas fait droit en revanche à la demande de l’appelante de voir également démolir le dépassement au sol des volumes antérieurement présentés par la station service préexistante, dans la mesure où le cahier des charges ne comporte aucune restriction s’agissant de l’emprise au sol dans la zone considérée, et que M^me Y ne démontre pas à travers les pièces produites que la masse au sol de l’édifice critiqué serait de nature à lui nuire.

— Sur la demande en dommages et intérêts de M^me Y.

M^me Y, qui n’avait formulé en première instance aucune demande indemnitaire à l’encontre de la SARL Oyana, réclame en cause d’appel une somme de 8000 euros en réparation du préjudice moral né de la violation de son droit de propriété par l’appelante qui n’aurait pas hésité à prendre une photographie depuis sa propriété pour démontrer aux premiers juges que la vue sur le port de la Vigne n’était pas altérée, et la somme de 5000 euros pour le trouble causé par la violence des moyens de défense de sa contradictrice, notamment au travers de la formulation de demandes indemnitaires exorbitantes formulées.

Ces demandes seront cependant rejetées en application de l’article 564 du code de procédure civile pour être nouvelles, et ne résultant pas de la révélation d’un fait, l’intimée affirmant dans ses conclusions qu’elle s’était déjà émue en première instance des comportements dénoncés, ou n’étant pas destinées à opposer compensation.

— Sur les demandes indemnitaires de la Sarl Oyana

La cour ayant confirmé le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré fondée pour l’essentiel l’action engagée par M^me Y, les demandes reconventionnelles de la SARL Oayana en indemnisation des pertes financières subies en raison de l’immobilisation des sommes engagées et du retard du gain espéré doivent être rejetées en l’absence d’une quelconque faute démontrée de la part de l’intimée principale.

Bien au contraire, il s’évince des pièces communiquées par l’intimée, que dès un courrier du 2 janvier 2014, elle avait attiré l’attention de l’appelante sur le risque de contrariété du projet immobilier avec le cahier des charges figurant dans l’acte d’achat auprès de M. A, son auteur. C’est donc en toute connaissance de cause que la SARL Oyana a pris un risque en poursuivant son projet.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la SARL Oyana de ses demandes indemnitaires à l’encontre de M^me Y.

— Sur les demandes à l’encontre du notaire

La Sarl Oyana met en cause la Selarl Bousquet pour la première fois devant la cour d’appel, lui faisant grief d’avoir failli à son devoir de conseil s’agissant de la faisabilité de l’opération immobilière envisagée et lui réclame en conséquence des sommes correspondant aux pertes financières engendrées par la démolition partielle ou complète du bâtiment dont s’agit.

Il résulte de l’article 555 du code de procédure civile que des personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en autre qualité, peuvent être appelées devant la cour d’appel, même aux fins de condamnation, quand l’évolution du litige implique leur mise en cause.

L’évolution du litige impliquant la mise en cause d’un tiers devant la cour d’appel n’est caractérisée que par la révélation d’une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige.

Or dès lors que M^me Y a prétendu dès la première instance que la construction était réalisée en infraction avec le cahier des charges, dont la SARL Oyana ne soutient pas ne pas avoir eu connaissance, que la question de la conformité de l’édifice projetée avec la 'zone commerciale', et plus généralement avec l’article 8 de ce cahier des charges a été posée par l’appelante elle même, la Sarl Oyana ne peut pas soutenir qu’elle ne disposait pas des éléments lui permettant d’orienter la procédure comme elle l’estimait nécessaire.

Elle doit donc être déclarée irrecevable en sa demande d’intervention forcée de la Selarl Bousquet.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Echouant à la procédure, la SARL Oyana sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu’à payer à M^me F-G Y la somme de 5.000 euros et à la SCP Bousquet la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement entrepris sauf à dire que l’interdiction de poursuivre l’édification du projet autorisé par le permis de construire délivré le 23 janvier 2013 par le Maire de Lége Cap Ferret est devenue sans objet.

Y ajoutant :

Ordonne la démolition du deuxième étage de la construction édifiée par la SARL Oyana en violation du cahier des charges de lotissement 'Domaine des tourterelles', sur la parcelle située […], commune de Lége Cap Ferret, telle que cadastrée EL 336 et EL 338 lors de l’obtention du permis de construire, sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard pendant quatre mois, à compter de la période de trois mois qui suivra la signification du présent arrêt.

Déclare la Sarl Oyana irrecevable en toutes ses demandes à l’encontre de la Selarl Bousquet.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Condamne la SARL Oyana à payer à M^me F-G Y la somme de

5.000 euros et à la SCP Bousquet la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SARL Oyana aux entiers dépens, avec application des dispositions des articles 699 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par monsieur Roland Potée, président, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT