COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 17 JUIN 2021

hg

N° 2021/ 313

N° RG 18/17711 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BDJ62

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE MARITIME

C/

X Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON

SARL A B AVOCAT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de MARSEILLE en date du 11 Octobre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 11-17-3562.

APPELANT

Syndicat des copropriétairesde l’immeuble dénommé RESIDENCE MARITIME sis1 Traverse Maritime – Impasse Arnaud – 13015 MARSEILLE, représenté par son syndic ès-qualités en exercice la société FONCIA SAGI, SAS, dont le siège social est situé […], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

représenté par M^e Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Agnès ERMENEUX, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Monsieur X Y

demeurant […]

représenté par M^e A B de la SARL A B AVOCAT, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Florence RUSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Avril 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2021

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M. X Y est propriétaire d’un appartement et d’une cave constituant les lots n° 154 et 398 de la Résidence Maritime située 1, […] (13'015). Faisant valoir un défaut d’entretien de la copropriété, celui-ci a fait citer le syndicat des copropriétaires devant le tribunal d’instance de Marseille pour être autorisé à consigner les charges dans l’attente d’une saisie du tribunal judiciaire de cette même ville.

Soutenant à son tour que M. X Y était débiteur de charges, la copropriété représentée par son syndic, la société Foncia Sagi l’a fait assigner en paiement devant la juridiction d’instance qui selon jugement contradictoire du 11 octobre 2018 a :

'ordonné la jonction des procédures ;

'débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence Maritime de l’ensemble de ses demandes ;

'débouté M. X Y de l’ensemble de ses demandes ;

'dit n’y avoir lieu à exécution provisoire et à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

'ordonné un partage des dépens par moitié entre les parties.

La copropriété a régulièrement relevé appel de cette décision le 9 novembre 2018 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 février 2019 de:

vu la loi du 10 juillet 1965,

vu la loi SRU du 13 décembre 2000,

'infirmer le jugement déféré ;

'condamner M. X Y à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Maritime les sommes de :

*4418,04 €, comptes arrêtés au 5 septembre 2018 avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2017,

*2300 € pour résistance abusive en application de l’article 1231-6 du code civil,

*900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

'rejeter tout délai de grâce ;

' condamner M. X Y aux dépens en ce y compris le montant des frais nécessaires de recouvrement exposés à compter de la mise en demeure.

Au soutien de son appel, le syndicat fait valoir principalement que l’intimé admet ne pas payer les charges de copropriété, qu’il ne peut se plaindre de son état en l’état des difficultés de trésorerie rencontrées par elle, que les démarches amiables et un commandement de payer demeurés infructueux ont contraint la copropriété à avoir recours à un avocat et à supporter des frais supplémentaires de gestion.

Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 20 juillet 2020, M. X Y demande à la cour de :

vu les articles 1240 et suivants du code civil,

vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

'à titre principal, confirmer le jugement déféré en ce qu’il déboute le syndicat de l’ensemble de ses demandes ;

'l’infirmer en ce qu’il rejette les demandes de M. X Y et en conséquence désigner un expert pour examiner les désordres allégués, fournir tous éléments techniques de nature à déterminer les responsabilités encourues, décrire et évaluer les travaux de réfection à entreprendre ;

'enjoindre au syndicat des copropriétaires de faire procéder aux travaux urgents sous astreinte de 100 € par jour de retard, soit la réparation du système d’éclairage des cages d’escaliers, des portes et murs des caves, l’enlèvement des carcasses de voitures garées sur le parking de la copropriété, l’entretien des cages d’escaliers, la mise en place de portes fermées et une dératisation des parties communes ;

'ordonner la consignation des charges de copropriété jusqu’à la réalisation des travaux préconisés par l’expert ;

'constater l’absence de créance certaine liquide et exigible du syndicat ;

'condamner le syndicat au paiement d’une somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts ;

'à titre subsidiaire, allouer à M. X Y les plus larges délais de paiement ;

'en tout état de cause, condamner le syndicat à payer la somme de 2100 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

'condamner le même aux dépens.

M. X Y soutient principalement que la copropriété située dans les quartiers nord de la ville de Marseille est en constante dégradation et laissée à l’abandon, que ses démarches auprès du syndic et du syndicat sont demeurées vaines, que selon jugement du 21 décembre 2018 la copropriété a été condamnée à communiquer à M. X Y l’ensemble des comptes-rendus de visite et à rétablir son accès Extranet, que la situation s’aggrave ainsi qu’il ressort des constats successifs de l’huissier Sala, qu’une expertise définira les travaux urgents à entreprendre et qu’il ne pêut louer ni vendre son appartement.

S’agissant de la demande en paiement du syndicat, M. X Y ajoute qu’elle intègre des frais de mises en demeure, relances et honoraires d’avocat non justifiés à hauteur de 1798,83 €, qu’il ignore l’utilisation des fonds collectés par le syndic au titre des charges, que les frais d’entretien des bâtiments A1 et A2 ne lui incombent pas en ce que son appartement est situé dans le bâtiment C2, que la gravité de la situation dénoncée judtifie la consignation les charges appelées et qu’enfin l’inaction du syndicat lui cause un préjudice dont il doit réparation.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 6 avril 2021.

MOTIFS de la DECISION

Sur le paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » ; l’article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale».

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette conformément à l’article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.

Pour actualiser sa créance à la somme de 4418,04 €, le syndicat produit notamment :

— une fiche d’immeuble émanant de la publicité foncière,

— le titre de propriété de M. X Y,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juin 2016, 29 mai 2017 et 18 juin 2018 approuvant les exercices comptables clos et les budgets prévisionnels,

— les appels de fonds 2017 et 2018 correspondants,

— un commandement de payer la somme principale de 1298,93 € délivré le 4 mai 2017,

— un courrier recommandé de mise en demeure du 19 juin 2017,

— un décompte individuel de charges arrêté au 5 septembre 2018.

Il ressort de cette dernière pièce que M. X Y n’a réglé aucune charge de copropriété en 2017 et 2018, ce qu’il admet d’ailleurs ; après déduction de frais divers annexes dont il sera question ci-après, les charges proprement dites s’élèvent à la somme de 2590,41€ pour cette période étant rappelé que leur paiement n’est pas conditionné à l’occupation et/ou la location des lots ; de même il appartient au copropriétaire qui entend contester les tantièmes de parties communes affectées aux parties privatives qu’il détient de solliciter une modification du règlement de copropriété soit amiable soit judiciaire ; quoiqu’il en soit, M. X Y ne démontre pas que la répartition des charges appliquées à ses lots soit contraire à ce règlement dont le caractère statutaire et contractuel s’impose à lui.

Le tribunal a aussi retenu à bon droit que le paiement des charges de copropriété constitue une obligation impérieuse pour tout copropriétaire puisqu’elles constituent la trésorerie indispensable sans laquelle une copropriété ne peut ni fonctionner et encore moins entretenir les parties communes, entretien auquel M. X Y semble particulièrement attaché.

Autrement dit et sauf à vouloir aggraver une situation qu’il dénonce, sa demande de consignation ne peut prospérer.

Le décompte inclut également diverses sommes au titre de frais de relance ou de mise en demeure, de frais de contentieux, d’huissier et d’honoraires d’avocats pour un montant total de 1827,63 €.

L’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais taxables et les honoraires de l’avocat de la copropriété doivent donc nécessairement être écartés du décompte actualisé ; les frais d’hypothèque à hauteur de 333,60 € déjà évoqués en première instance ne sont justifiés par aucune pièce ; la cour relève aussi en lecture de la première page du décompte une facturation répétitive de « frais de mise en demeure, frais de deuxième relance et frais de troisième relance » entre le 8 février et le 13 mars 2017 ; ces frais ne sont justifiés par aucune diligence particulière puisque seuls figurent au dossier de la copropriété le courrier recommandé du 19 juin 2017 et le commandement de payer du 4 mai 2017, de telle sorte que les frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 rappelé ci-dessus doivent être arrêtés à la somme de 177,66 € ( 42,45 € pour la mise en demeure et 135,16 € pour le commandement de payer).

La copropriété est également sans fondement à invoquer le contrat de syndic pour réclamer des frais de recouvrement importants (1827 € pour une créance principale de 2597 €), ce contrat n’étant pas opposable au copropriétaire qui y est tiers ; de même, ils ne peuvent être assimilés subsidiairement à une créance de dommages-intérêts qui suppose l’établissement d’une faute particulière du débiteur ainsi qu’il ressort de l’article 1231-6 du code civil.

Par ailleurs les « frais de contentieux, de remise de dossier » ou encore de « suivi de procédure » ne sont étayés par aucune facture ni diligence particulière ; enfin si le paiement des charges constitue une obligation essentielle pour le copropriétaire (cf supra), le recouvrement des charges de copropriété est une mission tout aussi essentielle du syndic pour laquelle il est expressément rémunéré par le syndicat. En conséquence la demande en paiement de dommages-intérêt est rejetée.

Sur le surplus des demandes :

M. X Y qui ne fournit aucun renseignement sur sa situation économique et financière met la cour dans l’impossibilité d’apprécier la pertinence de sa demande subsidiaire de délais de paiement ; en outre, il a déjà bénéficié de larges délais de fait puisqu’à ce jour, l’intimé n’excipe d’aucun règlement.

Les constats d’huissier qu’il produits attestent sans discussion d’une situation dégradée au sein de la Résidence Maritime mais les procès-verbaux d’assemblées générales évoqués ci-dessus montrent que M. X Y n’a pas été suivi dans ses demandes de remise en état et/ou de travaux portés à l’ordre du jour ; or, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge de la copropriété de contrôler l’opportunité des décisions de l’assemblée générale ; enfin par une lettre circulaire du 18 mai 2020, le syndicat a rappelé, à la demande du conseil syndical, la nécessité de mettre un terme aux incivilités et dégradations dénoncées par l’intimé (cf pièce n° 13 de son dossier).

La demande d’expertise a donc été rejetée à bon droit par le premier juge.

Il en va de même s’agissant de la demande en paiement de dommages-intérêts dirigée contre le syndicat ; en effet, l’impossibilité de louer ou vendre l’appartement invoquée à ce titre ne procède que de l’affirmation de M. X Y ; il ressort des procès-verbaux d’assemblées générales que des travaux d’entretien et de réparation ont bien été votés qui certes ne le satisfont pas mais le rejet des résolutions proposées par l’intimé ne caractérise pas pour autant une carence du syndicat. Ainsi la preuve d’une faute et d’un préjudice consécutif n’est pas établie, ce qui conduit à la confirmation du rejet de la demande indemnitaire par substitution de motifs.

***

Compte tenu des circonstances du litige, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais non taxables.

En revanche, condamné à paiement, M. X Y doit supporter les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Confirme le jugement déféré en ce qu’il déboute M. X Y de l’ensemble de ses demandes, statue sur l’exécution provisoire, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau :

Condamne M. X Y à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Maritime les sommes de :

-2597,41 € au titre de l’arriéré de charges et provisions exigible au 5 septembre 2018 avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2017 sur la somme de 1298,93 € et à compter de la présente décision pour le surplus,

-177,66 € au titre des frais de recouvrement ;

Déboute M. X Y de sa demande en délais de paiement ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne M. X Y aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT