Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2018

(n° , 23 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/15571 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BZISW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juin 2016 -Tribunal d’Instance de Paris 16^e – RG n° 15-000677

APPELANTS

Madame A X

Née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur C X

Né le […] à PARIS 14 ème

Es-qualité d’ayant droit, agissant à titre conservatoire, de M. L-M X, né le […]/1939 à […], décédé postérieurement au jugement dont appel.

[…]

[…]

Monsieur D X

Né le […] à […]

Es-qualité d’ayant droit, agissant à titre conservatoire, de M. L-M X, né le […]/1939 à […], décédé postérieurement au jugement dont appel.

[…]

[…]

Madame E X

Née le […] à […]

Es-qualité d’ayant droit, agissant à titre conservatoire, de M. L-M X, né le

[…]/1939 à […], décédé postérieurement au jugement dont appel.

[…]

[…]

Représentés et ayant pour avocat plaidant M^e Caroline BORIS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0667

INTIME

Madame F Y

Née le […] à Falaise

[…]

[…]

Représenté par M^e O-P N, avocat au barreau de PARIS, toque : P0014

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 Octobre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. H I, Président

M. M JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

qui en ont délibéré,

Un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur H I dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me J K

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par H I, Président et par J K, Greffière présente lors de la mise à disposition.

**

Exposé du litige

Par contrat du 15 Octobre 2005 M^me A X et M L-M X ont donné à bail à M^me F Y un appartement sis 7, rue L-Bologne 4 ème étage gauche Bâtiment A à Paris 16^e .

Par acte d’huissier du 03 avril 2015 ils ont donné congé à M^me F Y pour reprise du logement, au bénéfice de M. D X, à effet au 14 octobre 2015.

Par courrier du 31 mars 2015 M^me F Y a contesté ce congé en invoquant l’indécence des locaux loués .

Le 10 septembre 2015 elle a assigné M^me A X et M L-M X devant le Tribunal d’instance de Paris 16 ème en annulation de bail et de congé, en exécution de travaux, en requalification du bail ( en bail d’habitation vide à usage principal soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ) en indemnisation de préjudice, étant précisé qu’à l’audience du 3 mai 2016, M^me F Y a demandé en outre le remboursement de forfaits mensuels payés au titre des charges .

M^me A X et M L-M X ont demandé au Tribunal pour l’essentiel de :

— dire que le bail concerné est soumis au régime des locations meublées exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989,

— valider le congé,

— constater que M^me F Y occupe sans droit ni titre depuis le 16

octobre 2015, le logement loué,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts exclusifs de la demanderesse.

Par jugement du 8 juin 2016, assorti de l’exécution provisoire, le Tribunal d’instance de Paris 16^e a :

— dit que le bail souscrit par les parties est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— prononcé en conséquence la nullité du congé,

— prononcé la résiliation du bail aux torts de M^me F Y,

— ordonné l’expulsion de M^me F Y et de tous occupants de son chef,

— condamné M^me F Y au paiement de la somme de 6.940 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance d’avril 2016 incluse.

— condamné solidairement M L-M X et M^me A X au paiement de la somme de 15000 euros en remboursement de charges indûment perçues,

— après compensation entre ces créances condamné solidairement M L-M X et M^me A X à payer la somme de 8.060 euros avec intérêt au taux légal à compter de la date du jugement,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

M L-M X est décédé le […].

M^me X A, M C X, M D X et M^me E X, composant ensemble l’indivision X, ont relevé appel de la décision.

Un procés verbal de reprise des locaux objet du bail a été établi le 28 avril 2017 .

Par conclusions du 11 septembre 2018 M^me X A, M C X, M D X et M^me E X ( ci-après appelés les consorts X ) demandent à la cour de :

— au visa des articles 564,565, 566 du Code de procédure Civile

— les dire bien fondés en leur appel limité , ainsi qu’en leurs demandes,

— y faire droit,

— infirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives au paiement de la somme de 15.000 euros, au titre du remboursement des provisions sur charges des années 2011 à 2015.

— statuant à nouveau,

— dire l’indivision X redevable d’une somme de 3.259 euros de trop perçu de charges locatives sur les années 2011 à 2015,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M^me Y au paiement d’un arriéré de loyer de 6.940 euros,

— ordonner la compensation entre les sommes susvisées,

— en conséquence, condamner M^me Y F au paiement de la somme de 3.681 euros,

— dire que M^me Y F devra rembourser la somme de 8060 euros versée par les consorts X en exécution du jugement déféré,

— les déclarer recevables et bien fondés en leur demande en paiement d’une indemnité d’occupation,

— en conséquence,

— condamner M^me F Y au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer soit 2.230 euros augmenté de la provision pour charges de 149 euros à compter de la date de résiliation soit du 8 juin 2016 au 28 avril 2017 date de la libération effective des lieux, soit au paiement de la somme de 23.790 euros

— déclarer recevable et bien fondée la demande en résiliation du bail pour manquements avérés et répétés de la locataire à ses obligations contractuelles.

— confirmer le jugement du 8 juin 2016 en toutes ses autres dispositions.

— dire M^me F Y irrecevable et mal fondée en son appel incident, et l’en débouter,

— la condamner aux dépens de première instance et d’appel et au paiement de la somme de 8.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions n° 2 M^me F Y demande à la Cour de :

— au visa des dispositions des Lois du 06 juillet 1989, SRU du 13 décembre 2000, de cohésion sociale du 18 janvier 2005, du 17 juin 2008, et du 24 mars 2014 ainsi que du décret du 26 août 1987 et des articles : 1103,1104, 1134, 1199 (ancien article 1165), 1217 (ancien article 1184) 1219,1220, 1240 (ancien article 1382) 1383-2 (ancien article 1356) ,1376, 2224 du code civil, et 564 du Code de procédure civile,

— débouter les appelants de leur appel et de leurs demandes,

— et notamment;

- sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation,

—  1°) dire irrecevables comme nouvelles, en application de l’article 564 du code de procédure civile les demandes formulées au titre de l’indemnité d’occupation, les en débouter.

—  sur la résiliation.

—  2° ) – infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas tenu compte du non-respect par les bailleurs appelants des dispositions d’ordre public relatives à la notification de la demande de résiliation du bail au représentant de l’Etat dans le département,

— dire en conséquence nuls tant la procédure de résiliation initiée par les appelants, que son prononcé par le jugement rendu dont appel,

—  3°) subsidiairement,

— infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts de M^me F Y pour activité commerciale de sa fille,

—  4°) subsidiairement,

— infirmer le jugement et dire n’y avoir lieu à résiliation du chef de retenues de loyers,

et l’annuler pour ne pas avoir suffisamment tenu compte du non-respect par les bailleurs de leur obligation de délivrer un logement digne, décent et non frappé d’insalubrité.

— dire en conséquence que la retenue des loyers par l’intimée était justifiée, et que le bail a été résilié du seul fait des bailleurs pour non-respect de leurs obligations contractuelles,

— dire n’y avoir lieu à paiement par l’intimée des montants des loyers retenus par elle pour non-respect de leurs obligations par les bailleurs, ni à compensation de ces sommes avec toutes sommes objet des condamnations prononcées à l’encontre des appelants .

—  sur la nullité du congé ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité du congé du bail .

—  sur les indemnités d’occupation

—  5°) dire irrecevable et mal fondée la demande d’indemnité d’occupation pour non respect des dispositions des lois des 6 Juillet 1989 et 13 Décembre 2000,

6°) infirmant, dire qu’avant la rupture des relations contractuelles, seuls des loyers étaient susceptibles d’être demandés, et non des indemnités d’occupation, et en conséquence débouter de ce chef les appelants de cette demande, en outre nouvelle.

— dire que les appelants passent aveu judiciaire dans leurs écritures à la Cour qu’ils devaient former devant le tribunal leur demande d’indemnités d’occupation, et faute pour eux d’apporter la preuve de l’avoir régularisée les en débouter de ce chef

— les débouter de toutes demandes de créances prétendues, la résiliation du bail litigieux leur étant imputable,

- sur l’application de la loi du 6 juillet 1989 et ses conséquences.

—  6°) confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé que le bail était soumis à la loi du 06 juillet 1989 et condamné les appelants à payer à la concluante la somme de 15 000 euros en remboursement de charges indûment perçues.

—  7°) infirmant, et y ajoutant,

— dire que s’agissant d’une condamnation fondée sur les dispositions d’un jugement ( prévoyant le remboursement de charges ) et non sur les dispositions du contrat de bail, la créance de M^me F Y entraîne l’application du délai spécifique de 10 ans et non de 5ans,

— condamner les appelants à payer la somme de ( 10 années x 12 mois x 250 euros = ) 30.000 euros, avec intérêts judiciaires à compter de la signature du bail le 15 octobre 2005 au besoin à titre de dommages intérêts complémentaires, voire à défaut à compter du 31 mars 2015.

—  8°) en tout état de cause,

—  subsidiairement sur le remboursement des provisions indues

— dire n’ y avoir lieu à répétition d’indus à compter de la période de 5 ans dès lors que le bail a été volontairement faussement qualifié et que la locataire intimée aurait dû connaître ses droits si la négociation, la formation et l’exécution du bail avaient été faites sans la tromperie reconnue par les appelants, soit à compter du 15 octobre 2005,

— condamner les appelants in solidum ou l’un à défaut de l’autre, à payer à M^me F Y de ce chef la somme de ( 10 années x 12 mis x 250 euros = ) 30 000 euros, avec intérêts judiciaires à compter du 15 octobre 2005 au besoin à titre de dommages intérêts complémentaires, voire à compter du 31 mars 2015 date de la mise en demeure.

—  9°) à titre très subsidiaire sur ce poste,

— débouter les appelants de leur demande de remboursement de charges sur la base de leur calcul non contradictoire et tardif,

— sur la demande de réparation fondée sur l’exécution de mauvaise foi caractérisée du contrat au sens de l’article 1134 ancien du Code civil ( nouveaux articles 1103 et 1104 ) ;

—  10°) condamner les appelants in solidum ou l’un à défaut de l’autre ayant reconnu la fausse qualification délibérée du bail amenant à bénéficier d’avantages indûs et illégaux ( provision sur charges taxe d’habitation ) , pour exécution de mauvaise foi du contrat dés la négociation la formation et ensuite son exécution à payer la somme de 15 000 euros avec intérêts judiciaires à compter de la signature du bail le 15 octobre 2005

— sur les fautes et abus des appelants causant des préjudices tant matériel que moral par

application spécifique des article 1382 ancien et 1240 du code civil, indépendamment de

l’exécution de mauvaise foi .

—  11°) dire que les appelants sont à l’origine de man’uvres fautives, déloyales et illicites lors de la souscription du bail et de son exécution pour ensuite maintenir cette attitude devant le tribunal , et selon ce qu’ils ont reconnu par aveu judiciaire,

— dire qu’ils ont agi de la sorte délibérément ,

— les condamner en conséquence pour ces faits à payer au titre du préjudice moral et en application des articles 1382 ancien et 1240 du Code Civil, la somme de 30.000 euros avec intérêts judiciaires à compter de l’assignation au besoin à titre de dommages intérêts complémentaires, et subsidiairement à compter de l’arrêt à intervenir.

- sur le dépôt de garantie.

— condamner les appelants à rembourser au titre des garanties versées lors de la souscription du bail et les condamner in solidum, ou l’un à défaut de l’autre, la somme de 6150 euros avec intérêts judiciaires à compter de la signature du bail le 15 octobre 2005 au besoin à titre de dommages intérêts complémentaires.

— à titre très infiniment subsidiaire,

— compenser cette somme avec toute somme qui pourrait être attribuée aux appelants.

— condamner les appelants in solidum ou l’un à défaut de l’autre à payer la somme

de 9.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— les condamner aux dépens dont distraction au profit de la SCP Granrut, Me

N O-P;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la qualification du contrat et la demande initiale en validation de congé

Attendu que, considérant que le bail ne pouvait être qualifié de location meublée, et que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 devaient s’appliquer, le Tribunal, par le jugement déféré, a annulé le congé et, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, a prononcé la résiliation du bail pour non respect des obligations relatives au paiement du loyer et des charges aux termes convenus et à l’usage des locaux suivant la destination donnée par le contrat de location ;

Attendu que les consorts X indiquent ne pas remettre en cause ces dispositions du jugement déféré ;

Qu’ils demandent à la Cour de prononcer la résiliation du bail pour manquement de la locataire à ses

obligations et de condamner celle-ci au paiement d’une indemnité

d’occupation ;

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour manquements contractuels

Attendu pour conclure à la nullité de la procédure de résiliation, M^me F Y invoque les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 imposant la notification de la demande de résiliation au représentant du préfet ,

Attendu que les intimés répondent essentiellement que :

— compte tenu de son objet, leur demande principale qui tendait à voir valider le congé pour reprise, ne nécessitait aucune notification au représentant de l’Etat,

— leur demande subsidiaire portait sur la résiliation du bail pour manquements de la locataire à ses obligations contractuelles, en raison du changement de la destination des lieux, et subsidiairement de l’exécution défaillante et irrégulière de son obligation de paiement à bon terme du loyer,

— or la notification prévue à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’est obligatoire que lorsque la demande de résiliation est motivée par l’existence d’une dette locative, ce qui n’est pas le cas ;

Sur ce

Attendu que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Ces dispositions « sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur » . Elles « sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.» .

Attendu que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 précitées concernent notamment les demandes reconventionnelles tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative ; qu’elles sont applicables même si la demande de résiliation n’est que partiellement motivée par l’existence d’une dette locative ( Cass . Civ 3^e 16 avril 2008 07/ 12 264 ) ; que l’absence de notification est sanctionnée par l’irrecevabilité de la demande, à moins que l’omission ait été régularisée au moment où le juge statue ;

Attendu, en l’espèce, que le jugement déféré énonce en particulier :

« Sur la demande reconventionnelle en résiliation de bail

' Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location’ ;..

Par ailleurs, les bailleurs mettent en avant l’irrégularité du paiement des loyers dans le cours de l’année 2015 et un arriéré locatif d’un montant de 6 940 euros au titre des échéances de février, mars et avril 2016" ;

Sur la demande reconventionnelle aux fins de paiement de l’arriéré locatif

Les bailleurs revendiquent une créance d’un montant de 6 490 euros à ce titre correspondant au paiement des échéances de janvier, février, mars et avril 2016 ( soit la somme de 4X 2 480 euros = 9 920 euros ) déduction faite des paiements intervenus au cours de cette période ( 2 480 euros puis 500 euros en mars 2016 ) ;

M^me F Y ne justifie d’aucun autre paiement .

Elle sera condamnée au paiement de cette somme au titre de l’arriéré locatif, arrêté au jour de l’audience, échéance d’avril 2016 incluse » ;

Attendu qu’il en résulte que la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail était motivée au moins partiellement par l’existence d’une dette locative ;

Que les bailleurs devaient en conséquence notifier, au représentant de l’Etat dans le département, la demande de résiliation du bail ;

Qu’en l’absence d’une telle notification ou de régularisation ultérieure, cette demande sera déclarée irrecevable ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu à infirmation ou à annulation du jugement déféré, de ce chef, l’exception d’irrecevabilité de la demande de résiliation n’ayant pas été soulevée devant le premier juge, et le juge du fond n’ayant pas l’obligation de relever d’office le défaut de notification au représentant de l’Etat, qui n’est pas un moyen de pur droit comme impliquant l’appréciation de circonstances de fait ( Cass Civ 3^e 13 octobre 2004 ) ;

Sur les demandes relatives aux charges locatives

Sur la prescription

Attendu que M^me F Y fait valoir essentiellement que :

— dés lors qu’elle résulte du jugement déféré et non du contrat de bail, la demande de répétition de l’indu n’est pas soumise à la prescription de cinq ans de l’article 2224 du Code civil mais au délai de 10 ans applicable aux créances issues d’un titre exécutoire,

— c’est en effet le jugement déféré qui, en disant que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 devait s’appliquer, a condamné le bailleur au titre de la répétition de l’indû, de sorte que M^me F Y tient sa créance de répétition d’une décision de justice et donc d’un titre exécutoire,

Attendu que les consorts X répliquent principalement que :

— les demandes en paiement ou en répétition de charges locatives sont prescrites dans le délai de cinq ans prévu par l’article 2224 du code civil,

— le fait que le jugement déféré ait qualifié le contrat de bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 n’a pas

pour effet de rendre applicables au présent litige les règles de prescription prévues pour l’exécution d’un jugement ;

Sur ce

Attendu que selon les dispositions de l’article 2224 du Code civil : ' Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer’ .

Attendu que la demande en répétition de charges locatives est soumise au délai de cinq ans prévu par ce texte ;

Que ce délai court à compter de la date du paiement de chacune des sommes dont la répétition est demandée ;

Attendu en l’espèce, que des conclusions des parties il résulte que :

— les consorts X qui, en cause d’appel reconnaissent devoir à M^me F Y, pour les années 2011 à 2015, un trop perçu de 3 259 euros, ne forment plus de demande en paiement au titre des charges,

— M^me F Y agit en répétition de l’indû au titre des paiements de charges effectués depuis le début du bail jusqu’au 31 décembre 2015 ;

Que les questions portant sur la prescription concernent en conséquence l’action en répétition de l’indu formée par M^me F Y ;

Attendu que le créancier bénéficiaire d’une condamnation à paiement, prononcée par un jugement devenu définitif ,et portant sur une somme payable à terme périodique, peut poursuivre l’exécution de ce jugement pendant dix ans ;

Que ce délai de dix ans, spécifique aux actions portant sur des créances issues d’un titre exécutoire, ne s’applique pas en l’espèce ;

Attendu en effet que le jugement déféré, contesté en ses dispositions relatives à la répétition de sommes versées au titre des charges locatives, ne peut être considéré comme un titre d’exécution ;

Attendu que les dispositions par lesquelles ce jugement retient que le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ne rendent pas par elles mêmes, applicable à la demande en répétition de l’indu, la prescription de dix ans invoquée ;

Attendu que selon les énonciations du jugement déféré la demande en répétition des sommes versées au titre des charges a été formée par M^me F Y à l’audience du 3 mai 2016 ;

Que sa demande n’est donc pas prescrite pour les forfaits mensuels de charges payés dans les cinq ans qui ont précédé cette demande ;

Sur le fond de la demande en répétition de l’indu

Attendu qu’au soutien de sa demande M^me F Y fait valoir essentiellement que :

- le contrat de bail prévoit pour les charges, non pas des provisions mais un forfait mensuel;

— le jugement déféré ayant dit que le bail du 15 octobre 2005 est soumis à la loi du 6 juillet 1989, les

dispositions de l’article 24 de cette loi s’appliquent au présent litige,

— il en résulte que la clause du bail du 15 octobre 2005 qui prévoit le paiement d’un forfait mensuel pour charges doit être annulée,

— les consorts X auraient dû établir pour chaque année un décompte de charges locatives récupérables et justifier des charges,

— or sans établir de décompte ils ont perçu depuis le début du bail un forfait mensuel pour charges,

— les sommes versées à ce titre ne constituaient pas des provisions sur charges, le bail n’en prévoyant pas,

— aucune régularisation de charges locatives n’étant désormais possible, et en l’absence de fondement contractuel, aucune somme ne pouvant être demandée au titre des charges, les forfaits mensuels doivent être restitués, soit la somme de 30 000 euros pour les années 2005 à 2015,

— les justificatifs de charges pendant dix ans n’ont pas été communiqués,

— le tableau de charges locatives établi par les bailleurs ne donne pas le détail des charges récupérables et ne permet pas d’individualiser celles-ci,

— les bailleurs mettent à tort à sa charge des taxes d’habitation, celles-ci n’étant pas récupérables ;

— en raison de la mauvaise foi des bailleurs qui en connaissance de cause l’ont trompée par une qualification fausse du bail et lui ont imposé une clause abusive, les intérêts de la somme de 30 000 euros sont dûs, à titre de dommages et intérêts complémentaires, à compter de la date du contrat et subsidiairement depuis la date de l’assignation ;

Attendu que les appelants répliquent que :

— les parties au contrat étaient convenues du règlement d’un forfait mensuel de 250 euros au titre des charges, de sorte que les bailleurs n’avaient pas à justifier de la régularisation annuelle des charges,

— la requalification du bail ne peut les priver de leur droit au paiement du solde de charges locatives, et sanctionner une pratique contractuelle jusqu’alors conforme à la loi des parties,

— les relevés de charges de copropriété produits en cause d’appel identifient ainsi les charges récupérables sur les cinq dernières années soit les années 2011 à 2015,

— selon le décompte de charges de ces années et les justificatifs produits, il existe un trop perçu de 3 259 euros, dû à la locataire, laquelle ne peut prétendre au remboursement des forfaits mensuels réglés pendant ces années,

— M^me F Y qui a profité des équipements communs et des parties communes est en effet redevable d’une dette de charges locatives ;

Sur ce

Attendu que, le contrat de bail du 15 octobre 2005 prévoit, au titre des charges, le paiement d’un forfait mensuel de 250 euros ;

Attendu le bail étant soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 les demandes en paiement de charges locatives doivent être faites conformément aux dispositions de l’article 23 de

cette loi ;

Que ce texte pose le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification ;

Attendu que ce principe exclut toute évaluation forfaitaire, et ce nonobstant toute clause contraire dans le bail ( Cass Civ 3^e 4 mai 2010 ) ;

Qu’une telle clause doit être réputée non écrite en ce qu’elle permet aux bailleurs de percevoir des sommes au titre des charges sans respecter les obligations prévues par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé ;

Attendu qu’il en résulte en l’espèce que la clause du bail qui prévoit, pour les charges locatives, le paiement d’un forfait mensuel, est contraire aux dispositions légales ; qu’elle doit , en conséquence, être réputée non écrite ;

Mais attendu que de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 il résulte que le locataire est tenu

sur justification au paiement des charges récupérables ;

Que les charges récupérables sont dues par le locataire même si le bail ne prévoit pas de provisions sur charges ;

Attendu que le fait que les sommes versées par M^me F Y au titre des charges n’aient pas été qualifiées par le bail de provisions mais de forfait ne saurait priver les bailleurs de leur droit au paiement de charges récupérables ;

Que les sommes payées par M^me F Y au titre des forfaits mensuels doivent être prises en considération dans le décompte de charges ;

Attendu par ailleurs que la production des justificatifs de charges peut être effectuée même en cours d’instance ( Cass 3^e 20 décembre 1995 ; 1^er avril 2009 ) ;

Attendu que s’agissant d’un immeuble en copropriété il appartient au bailleur, de justifier, en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 :

' du décompte de charges,

— et du mode de répartition entre les locataires ;

Que la répartition des charges locatives des parties communes s’appuie sur la consistance des lieux loués, au moyen de coefficients ou de tantièmes, et non pas sur des prestations ou des consommations individualisées, ces charges n’étant pas, de par leur nature, individualisables vis-à-vis des locataires ;

Attendu qu’au soutien de leurs prétentions relatives aux charges pour les années 2011 à 2015, les consorts X produisent :

— les relevés de charges de copropriété ainsi que le relevé général des dépenses de chacune de ces années,

— la justification des taxes d’ordures ménagères afférentes de chacune de ces années ;

Attendu que de ces pièces il résulte que la répartition des charges locatives des parties communes été effectuée en fonction des tantièmes généraux et individuels correspondant au logement loué ;

Qu’il ne peut ne peut en conséquence être exigé en outre que ces dépenses soient individualisées vis-à-vis des différents occupants de l’immeuble ;

Attendu que les relevés de charges de copropriété, les relevés généraux de dépenses, ainsi que les justificatifs afférents aux taxes d’ordures ménagères, font ressortir un trop perçu que 3259 euros, étant observé que le décompte de charges locatives produit par les bailleurs n’impute pas à la locataire de charges au titre de la taxe d’habitation ;

Que M^me F Y est donc créancière de la somme de 3 259 euros en remboursement du trop perçu de charges locatives ;

Que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 3mai 2016, date de la demande en repétition d’indû formée en première instance ;

Que la demande en répétition de l’indû sera rejetée en tant qu’elle excéde la somme susvisée.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts formée au titre des charges

Attendu que M^me F Y demande la condamnation des consorts X à lui payer une indemnité représentant l’ensemble des sommes versées au titre des charges du début du contrat jusqu’au 31 décembre 2015 ;

Qu’elle expose que :

— par des man’uvres dolosives les bailleurs, dont l’un d’entre eux est juriste, lui ont imposé en connaissance de cause une clause abusive, profitant de son état de dépendance et de son manque de connaissance de matière pour obtenir un bail faussement qualifié, eplus avantageux pour eux,

— ils sont responsables d’une réclamation en paiement de charges, déloyale et brutale, constitutive d’une faute dans l’exécution du contrat au sens de l’article 1134 du Code civil,

— si l’existence d’une erreur de qualification du bail avait été signalée et elle aurait pu agir plus tôt en remboursement,

— en raison de leur mauvaise foi dans les négociations, la formation et l’exécution du bail, la prescription doit courir à compter de la date du contrat faussement qualifié de contrat de location meublée,

Attendu que les consorts X répliquent que :

— les parties ont qualifié ensemble le contrat de bail meublé,

— M^me F Y ne produit aucun élément de preuve de la mauvaise foi alléguée ni même de l’état de faiblesse qu’elle invoque ;

Sur ce

Attendu qu’il appartient à M^me F Y, qui invoque la responsabilité des bailleurs, de prouver l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute de préjudice ;

Attendu que des énonciations du bail il ressort que la qualification de bail d’habitation a été donnée par les parties au contrat ;

Que le seul fait que M D X ait une formation de juriste, ne saurait constituer les bailleurs de

mauvaise foi et démontrer les man’uvres dolosives alléguées ;

Qu’il convient à cet égard d’observer que M D X n’était pas partie au contrat de bail initial, conclu entre M^me A X et M L-M X d’une part, et M^me F Y d’autre part ;

Que M^me F Y ne produit aux débats aucun élément de nature à établir ses affirmations relatives à un vice du consentement et à des man’uvres dolosives qui l’auraient amenée à accepter au moment de la formation du contrat la qualification de bail de locaux meublés ;

Qu’il résulte en outre des énonciations du jugement déféré que les parties étaient opposées en droit et en fait sur la qualification du bail et que, sur ce point, la décision du premier juge a nécessité l’examen de moyens de droit ainsi que des pièces produites, et en particulier des attestations fournies par les bailleurs ;

Qu’en l’absence de preuve d’une faute du bailleur la demande en paiement de dommages-intérêts n’est pas justifiée ;

Qu’il en est de même, pour la même raison, de la demande tendant à voir assortir des intérêts au taux légal à titre de dommages et intérêts complémentaires à compter de la date du contrat, les sommes qui seraient dues par les bailleurs au titre des charges locatives ;

Que les demandes susvisées ne peuvent donc aboutir ;

Sur la demande des bailleurs en paiement de la somme de 23.790 euros à titre d’indemnités d’occupation du 8 juin 2016 au 28 avril 2017 inclus

Attendu que les consorts X demandent à la cour de condamner M^me F Y au paiement de la somme de 23.790 euros au titre d’indemnités d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel soit 2.230 euros augmenté d’une provision pour charges de 149 euros à compter de la date de résiliation soit ( pour la période du 8 juin 2016 au 28 avril 2017 ) date de la libération effective des lieux : 2 230 euros + 149 euros = 2 379 euros X 10 = 23 790 euros ;

Attendu que M^me F Y conclut à l’irrecevabilité de cette demande comme nouvelle en appel et fait valoir qu’en l’absence de résiliation du bail elle ne doit pas d’indemnités d’occupation ; que, faisant état de l’existence de désordres affectant les locaux loués, elle se prévaut, dans le cadre de la discussion concernant la résiliation du bail, d’une exception d’inexécution du bailleur justifiant la retenue des loyers ;

Sur ce

Attendu que selon les dispositions de l’article 12 alinéa 2 du Code de procédure civile: ' Le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée’ ;

Attendu en l’espèce que, tenue de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, la Cour, en l’absence de résiliation du bail, retient que la créance invoquée par les bailleurs au titre de l’occupation des locaux jusqu’à la restitution des locaux loués, porte sur des loyers et non sur des indemnités d’occupation;

Attendu sur la recevabilité de la demande, que selon les dispositions de l'article 566 du Code de procédure civile :

« Les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément. »

Attendu en l’espèce que la demande tendant au paiement d’une créance de 23 790 euros au titre de l’occupation des lieux, est la conséquence ou le complément de la demande de résiliation du bail soumise au premier juge ;

Qu’elle est recevable en appel ;

Attendu sur le fond qu’en application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 M^me F Y est tenue au paiement du loyer convenu entre les parties ;

Attendu que pour s’opposer à la demande en paiement des loyers de mai et juin 2016, elle fait valoir essentiellement que les désordres affectant le logement et le préjudice qui en résulte justifient une retenue des loyers ;

Attendu qu’au soutien de son exception d’inexécution elle expose principalement que:

— les bailleurs ont manqué à leur obligation de livraison d’un logement décent ainsi qu’à leur obligation d’entretien,

— l’installation électrique n’est pas aux normes, les tuyauteries sont en plomb, les peintures sont vétustes, transpirant d’humidité,

— l’humidité génère des moisissures ; elle a provoqué l’aggravation des troubles d’asthme de M^me F Y,

— ainsi qu’il ressort d’attestations qu’elle produit, et contrairement aux affirmations du bailleur elle n’a pas refusé aux entrepreneurs l’accès à son logement en vue de l’établissement de devis de l’exécution de travaux,

— il résulte du procès-verbal de constat huissier de justice qu’elle a fait établir le 2 mars 2015 ainsi que de photographies que le logement est affecté de désordres tels que :

' trous et cavités dans les murs, notamment dans les toilettes et la cuisine,

'décollement d’enduits,

'tuyaux de plomb visibles le long des murs et des plafonds,'

'forte humidité,

— retrait du tableau décoratif du chauffe-eau,

— fenêtre en état d’usage avancé ;

— elle a relancé à plusieurs reprises les bailleurs et délivré des mises en demeure les 31 mars et 14 avril 2015 ,

— l’argument des bailleurs relatifs à la nécessité d’un temps de séchage est également une reconnaissance d’une importante humidité dans l’appartement,

— l’état des lieux d’entrée produit par le bailleur lui est inopposable car non signé ;

Attendu qu’en réponse les bailleurs font valoir que :

— en 2005 l’appartement a été livré en bon état, et avec des peintures neuves,

— il répondait aux normes de décence, ce qui résulte de l’état des lieux d’entrée, de photographies et de factures de travaux produites,

— les fenêtres ont été remplacées en 2014,

— avant la délivrance du congé, la locataire n’a jamais adressé de demande d’exécution de travaux ;

— les désordres résultent de dégâts des eaux imputables à un tiers survenus le 13 mai 2013 et en juin 2014 :

— s’agissant du premier dégât des eaux les consorts X ont fait le nécessaire en vue de la remise en état des locaux ( déclaration du sinistre à leur assureur, intervention d’un plombier ;

— mais alors que l’assureur de M^me X indiquait par courrier du 8 octobre 1013 que s’agissant des embellissements et des peintures, le sinistre devait faire l’objet d’une prise en charge par l’assureur de M^me F Y, celle-ci n’a jamais pris l’attache de son assureur,

— le 30 mars 2015 M^me X a indiqué à la locataire qu’elle avait mandaté une entreprise pour réaliser les travaux dans l’appartement,

— mais en raison de la seule opposition de M^me F Y les travaux n’ont pu être réalisés,

— le second dégât des eaux provenait des parties communes :

— il n’a pas affecté la décence de l’appartement s’agissant de simples reprises de peintures et d’embellissements ;

— il n’est produit aucun élément de preuve des désordres allégués en particulier relativement à l’installation électrique, à l’installation de plomberie, ainsi qu’à la vétusté des peintures, celle-ci étant imputable à la locataire qui a refusé de déclarer le sinistre à son assureur en 2013,

— il n’est pas démontré que les problèmes de santé allégués soient en lien avec les désordres ;

Sur ce

Attendu sur l’exception d’inexécution que sauf preuve par le locataire d’une impossibilité totale de jouir des locaux loués, celui-ci ne peut se dispenser de payer le loyer aux échéances convenues en invoquant l’inexécution de travaux par le bailleur ou l’existence d’une créance de dommages et intérêts pour troubles de jouissance ; qu’alors qu’une telle créance est incertaine, la créance de loyers est quant à elle certaine et exigible ;

Attendu en l’espèce, sur la livraison d’un logement indécent qu’au soutien de ses prétentions M^me F Y invoque un procès verbal d’huissier en date du 2 mars 2015 ;

Qu’elle ne produit cependant aucun élément de preuve concernant l’état de locaux au début du bail en date du 15 octobre 2005 ;

Que M^me F Y ne justifie pas avoir formulé auprès des bailleurs, avant le dégât des eaux du 13 mai 2013, des observations concernant l’existence de désordres:

Que si l’état des lieux d’entrée daté du 17 octobre 2005 invoqué par les bailleurs et dont les différentes mentions correspondent à un appartement livré en bon état, n’est pas signé par la locataire, la facture du 17 septembre 2005 qu’ils produisent montre que d’importants travaux, d’un coût total de 35 000 euros, avaient été réalisés dans les lieux avant le début du bail ;

Attendu que le procès verbal de constat du 2 mars 2015 ne fait état ni de l’installation électrique ni de l’installation de plomberie ; que le courrier par lequel un voisin, M Z fait état de tuyaux de canalisation en plomb est insuffisant à établir un manquement du bailleur à ses obligations, à ce titre ;

Attendu qu’au vu de ce qui précède la preuve du manquement à l’obligation de délivrance allégué n’est pas rapportée:

Attendu sur les désordres constatés que des énonciations du procès verbal du 2 mars 2015 susvisé ( qui mentionne essentiellement des dégradations de peintures et des marques d’humidité ) et des pièces n° 16 à 27 versées par les bailleurs il ressort que les désordres relevés par ce constat proviennent de dégâts des eaux survenus les 13 mai 2013 et 11 juin 2014 ;

Attendu concernant le premier sinistre que dans son rapport d’intervention du 4 juin 2013 l’entreprise de plomberie indique avoir constaté une fuite sur l’alimentation en eau froide dans le logement de M^me F Y situé au 4^e étage ; qu’il précise ne pas avoir constaté de fuite dans le logement du 5^e étage ;

Que par courrier du 17 juillet 2013 M Z écrivait à M^me X avoir été confronté à un dégât des eaux provenant des installations de plomberie du logement appartenant à celle-ci ;

Attendu qu’il appartenait en conséquence au bailleur, tenu en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, d’une obligation d’entretien, de remédier aux désordres survenus dans le logement de M^me F Y ;

Mais attendu qu’il résulte des pièces produites que le sinistre 13 mai 2013 a causé uniquement des dommages sur un pan de mur du salon ainsi que dans les toilettes ;

Que M^me F Y n’établit donc pas que ce sinistre a entraîné pour elle une impossibilité totale d’utiliser les locaux loués ;

Attendu que le dégât des eaux survenu le 11 juin 2014, est dû à une fuite d’eau en provenance des parties communes de l’immeuble ; que le bailleur n’est pas tenu à réparation des désordres occasionnés dans le logement loué ;

Attendu que les pièces 21 et 26 produites par les intimés montrent que le bailleur, a fait le nécessaire auprès de la copropriété et de son assureur en vue de la remise en état des lieux ;

Qu’aucune faute ne peut en conséquence lui être reprochée à ce titre ;

Attendu en outre que le procès verbal de constat du 2 mars 2015, qui mentionne essentiellement des dégradations de peintures et des marques d’humidité, n’établit pas une impossibilité totale de disposer de la chose louée ;

Attendu s’agissant du préjudice de santé allégué, que les pièces produites par la locataire ne prouvent pas l’existence d’un lien de causalité entre les affections dont elle fait état et les désordres allégués ;

Attendu que des développements qui précèdent il ressort que l’exception d’inexécution n’est donc fondée ;

Attendu sur le montant de la dette locative, qu’il est constant que le loyer de juin 2016 a été réglé ; que les appelants produisent un procés verbal de reprise des lieux en date du 28 avril 2017 ;

Que M^me F Y est tenue au paiement des loyers échus du 1^er juillet 2016 jusqu’au 28 avril 2017 soit la somme de :

2 230 euros X 10 mois = 22 300 euros,

Attendu sur la provision sur charges, qu’en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, il appartient aux consorts X de justifier des charges des exercices concernés ; que s’agissant de deux exercices clos depuis plusieurs mois, ils étaient en mesure de produire avant la clôture de la présente instance des justificatifs des charges récupérables des années 2016 et 2017 ; qu’en l’absence d’élément justificatif de leur demande, celle-ci ne peut aboutir ;

Sur la demande des consorts X en paiement de la somme de 6 940 euros

Attendu que les consorts X sollicitent le paiement de la somme de 6 940 euros au titre des loyers et des provisions sur charges des mois de janvier février mars et avril 2016 ( soit 2 480 euros X 4 = 9 920 euros ) déduction faite des paiements intervenus au titre de cette période ( soit 2 980 euros ) ;

Attendu que pour s’opposer à cette demande M^me F Y invoque l’existence de désordres affectant le logement ;

Qu’elle fait valoir que le préjudice en résultant justifie qu’elle retienne le montant des loyers demandés ;

Mais attendu que sauf preuve d’une impossibilité totale de jouir de la chose louée, le locataire est tenu de payer le loyer aux échéances convenues sans pouvoir invoquer, pour se dispenser du paiement, le défaut d’exécution de travaux de réparation de la part du bailleur ;

Attendu qu’il a été retenu ci-dessus que M^me F Y n’établissait l’existence de désordres ayant rendu totalement impossible la jouissance des locaux ;

Que le moyen n’est donc pas fondé ;

Attendu qu’en exécution de son obligation de payer le loyer aux échéances convenues, M^me F Y est tenue au paiement de la somme de 2 230 euros X 4 = 8 920 euros – 2 980 euros ( règlements effectués ) de = 5 940 euros au titre des mois de janvier à avril 2016 ;

Qu’en l’absence de production de justificatifs, les consorts X ne peuvent solliciter en outre le paiement de provisions sur charges pour la période concernée ;

Sur la demande en paiement de la somme de 188, 73 euros au titre des provisions sur charges des mois de mai et juin 2016

Attendu que pour le motif retenu ci-dessus, la demande en paiement de provisions sur charges pour les mois de mai et juin 2016 n’est pas justifiée ; qu’elle ne peut aboutir ;

Sur les autres demandes en paiement de dommages et intérêts formées par M^me F Y

Attendu que M^me F Y sollicite la condamnation des appelants à lui payer des indemnités en réparation du préjudice résultant d’une part du fait de l’avoir maintenue dans un appartement indécent et insalubre d’autre part d’une mauvaise foi dans la formation et l’exécution du contrat ainsi que pendant la présente procédure et par ailleurs de manoeuvres fautives, déloyales, et illicites lors de la souscription du contrat et pendant la procédure,

Sur la demande en paiement d’ indemnité en tant qu’elle porte sur le fait d’avoir maintenu M^me F Y dans un appartement indécent et insalubre

Attendu qu’il a été retenu ci-dessus que :

— M^me F Y ne démontrait pas les manquements contractuels invoqués, relatifs à la livraison d’un logement indécent et au dégât des eaux du mois de juin 2014;

— et que le dégât des eaux du 13 mai 2013 provenait d’une fuite d’eau survenue dans les installations sanitaires du logement loué ;

Attendu qu’il appartenait aux bailleurs tenus, en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, d’une obligation d’entretien et de jouissance paisible du logement, de remédier aux désordres résultant du sinistre du 13 mai 2013,

Attendu que s’ils établissent que par courrier recommandé du 30 mars 2015 M^me X a donné à M^me F Y les coordonnées de l’entreprise chargée des travaux, les appelants ne produisent aucun élément de nature à prouver leurs affirmations concernant une opposition de la locataire à la réalisation des travaux ;

Que de même si, par le courrier du 21 octobre 2013, que M^me F Y ne conteste pas avoir reçu, le bailleur a informé celle-ci de la nécessité de contacter son assureur dans le cadre de la procédure d’expertise, il reste que le sinistre a engendré une humidité durable ; qu’à cet égard, par courrier du 19 décembre 2015 M^me X écrivait que « comme » cela avait été « constaté le 2 mars 2015 » il « avait été nécessaire d’attendre une période de séchage consécutive à l’humidité dans les murs';

Attendu que les désordres susvisés engagent, envers la locataire, la responsabilité des bailleurs ;

Attendu sur le dommage, qu’il est constant que le sinistre a causé des dommages sur un pan de mur du salon ainsi que dans les toilettes ; que ces dommages, et en particulier l’humidité qui en est résultée, ont occasionné à M^me F Y un trouble de jouissance qui doit être réparé ;

Que s’agissant du préjudice de santé allégué, que les pièces produites par la locataire n’établissent pas l’existence d’un lien de causalité entre les affections dont elle fait état et les désordres allégués ;

Attendu que compte tenu de la nature et de l’emplacement des désordres dans l’appartement , de la durée du trouble de jouissance subi, la cour dispose des éléments d’appréciation pour fixer à 3 000 euros l’indemnité due à ce titre par les bailleurs ;

Attendu qu’en l’absence de preuve d’autres troubles de jouissance imputable au bailleur le surplus de la demande d’indemnisation formée à ce titre n’est pas fondé ; qu’il ne peut aboutir ;

Sur la demande en paiement d’indemnité en réparation de préjudice résultant d’une mauvaise foi dans la formation et l’exécution du contrat

Attendu qu’au soutien de sa demande M^me F Y expose essentiellement que les appelants ayant reconnu la fausse qualification du bail ont bénéficié d’avantages indûs et illégaux (provision sur charges, taxe d’habitation ), qui justifient, sur le fondement de l’article 1134 du Code civil ancien, une indemnisation pour exécution de mauvaise foi du bail dès la négociation et la

formation de celui-ci ;

Attendu qu’en réponse les consorts X font valoir essentiellement que :

— le bail a été désigné d’un commun accord ' bail meublé',

— la mauvaise foi alléguée n’est pas démontrée et ils n’ont accompli aucune manoeuvre,

— M^me F Y, gérante de société exerçant une activité libérale ne peut prétendre avoir été trompée par les termes clairs et précis du bail,

— aucun incident ne s’est produit pendant la durée du bail ;

Sur ce

Attendu qu’il a été retenu ci-dessus que l’appelante n’établissait pas que la qualification initiale du bail procède d’une faute des bailleurs ;

Que M^me F Y ne produit aux débats aucun élément de nature à démontrer une mauvaise foi des bailleurs, étant observé que le compte rendu du cabinet d’orthophonie en date du 16 octobre 2017, est insuffisant à faire cette preuve ;

Attendu que cette demande n’étant pas justifiée, M^me F Y en sera déboutée;

Sur les manoeuvres fautives, déloyales, et illicites lors de la souscription et de l’exécution du contrat et pendant la procédure,

Attendu qu’au soutien de sa demande M^me F Y fait valoir essentiellement que :

— les appelants ont commis des manoeuvres fautives déloyales et illicites à son préjudice, ce qui justifie une indemnisation sur le fondement de l’article 1383-2 ancien du Code civil,

— ils ont ainsi délibérément exploité sa situation de dépendance, pour lui faire signer, un faux bail, puis tenté de lui faire signer un protocole léonin ayant pour objet le paiement d’indemnités d’occupation,

— ils ont également dissimulé dans les actes d’appel la date du décès de leur ascendant pour masquer l’erreur affectant la validité du commandement de quitter les lieux,

— ils ont produit aux débats des preuves illicites, et ont délivré un congé ainsi que des actes de signification nuls relativement à la notification d’actes d’expulsion qui auraient pu être évités ;

Attendu que les consorts X répliquent essentiellement que :

— la règle du non cumul des responsabilités délictuelle et contractuelle conduit à rejeter, comme mal fondée, la demande fondée sur les dispositions de l’article 1382 du Code civil au titre de fautes dans l’exécution d’obligation résultant du bail,

— les manoeuvres invoquées ne sont pas établies,

— s’agissant des faits reprochés à M D X, celui-ci n’était pas le signataire du bail,

— M^me F Y ne justifie pas de la situation de désarroi ni de dépendance matérielle ou morale, ni de manoeuvre pour la signature d’un protocole, qu’elle a elle même initié, ni encore lors de

l’exécution du jugement ;

Sur ce

Attendu que si elle vise l’article 1382 du Code civil relatif à la responsabilité délictuelle M^me F Y invoque de façon expresse des manquements en lien avec la formation et l’exécution du contrat de bail ;

Qu’il s’ensuit que, pour ces manquements, le visa erroné de l’article 1382 du Code civil ne doit pas conduire au rejet de la demande ;

Que les autres fautes qu’elle invoque concernent le déroulement de la présente instance et non directement l’exécution du contrat, de sorte que le moyen tiré du non cumul des fondements délictuel et contractuel n’est pas fondé ;

Mais attendu au fond, qu’il a été retenu ci-dessus que l’appelante n’établissait pas que la qualification initiale du bail procède d’une faute des bailleurs ;

Que le compte rendu du cabinet d’orthophonie en date du 16 octobre 2017 produit par M^me F Y, est insuffisant à démontrer le comportement fautif allégué ;

Que concernant la proposition de conclure un protocole portant sur le paiement d’une indemnité d’occupation, aucun élément du dossier ne permet d’affirmer que cette proposition ait été faite de mauvaise foi ;

Que de même rien n’établit que l’irrégularité qui affecte les actes de procédure, faute de mention du décès de l’une des parties, ait été commise volontairement et de mauvaise foi ;

Attendu que compte tenu de ce qui précède, la demande en paiement d’indemnité susvisée n’est pas justifiée ; qu’elle ne peut aboutir ;

Sur la demande relative au dépôt de garantie

Attendu que M^me F Y demande le remboursement de la somme de 6150 euros versés à titre de dépôt de garantie et ce avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2005, au besoin titre de dommages intérêts complémentaires ;

Qu’elle fait valoir que :

— la demande, qui résulte du fait nouveau que constitue son départ de l’appartement, ne pouvait être formée en première instance ;

— il n’est produit aucun justificatif contradictoire des dégâts dans le logement invoqués par les bailleurs et qu’elle conteste ;

Attendu qu’en réponse les consorts X invoquent l’irrecevabilité de la demande pour être nouvelle en appel ; que sur le fond il soutiennent que M^me F Y a manqué à son obligation d’entretien du logement ;

sur ce

Sur la recevabilité de la demande

Attendu que les bailleurs avaient demandé en première instance la résiliation du bail ainsi que

l’expulsion de la locataire des locaux loués ; que ceux-ci ont été restitués à la suite d’une procédure d’expulsion ; que dans ce contexte la demande en remboursement du dépôt de garantie constitue la conséquence et le complément des prétentions soumises aux premiers juges ; qu’elle est donc recevable en appel ;

Sur le fond

Attendu que selon les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ' Lorsque un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire il ne peut être supérieur à 2 mois de loyers en principal.

Il est restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clés, déduction faite, le cas échéant des sommes restant dûes au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

À défaut de restitution dans le délai prévu le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire après arrêté décompte produit intérêts au taux légal au profit du locataire »;

Attendu qu’au soutien de leur demande tendant à conserver le montant du dépôt de garantie les consorts X font valoir principalement que :

— le locataire doit assurer le maintien en l’état de propreté des plafonds, murs et cloisons du logement, assurer les menus raccords de peinture, le rebouchage de trous éventuellement faits, entretenir le parquet, ( et notamment la vitrification de celui-ci ) et les menuiseries comme les plinthes,

— M^me F Y n’a pas entretenu les locaux et les a laissés se délabrer sans prendre contact avec son assureur pour la réalisation des travaux de reprise à la suite des dégât des eaux ;

Qu’ils produisent un procès-verbal de constat établi par huissier le 28 avril 2017 ;

Mais attendu que ce document, qui n’a pas été établi contradictoirement, n’équivaut pas à un état des lieux de sortie ; que ses énonciations portant sur le caractère défraîchi des peintures de plusieurs pièces du logement sont insuffisantes à établir l’existence d’une obligation à réparation à la charge de la locataire alors que les locaux ont été occupés pendant onze ans et demi ; qu’il est constant en outre que certaines des pièces du logement ont été affectées par les dommages résultant des dégâts des eaux susvisés ;

Attendu que compte tenu de ces éléments la demande des bailleurs tendant à voir conserver le montant du dépôt de garantie n’est pas fondée ;

Attendu sur les intérêts que M^me F Y restant débitrice de loyers d’un montant supérieur à celui du dépôt de garantie les bailleurs n’étaient pas tenus de lui rembourser dans les deux mois de la reprise des lieux le montant du dépôt de garantie ; que M^me F Y ne saurait en conséquence prétendre à l’allocation d’intérêts sur ce montant ;

Sur la compensation entre les créances respectives

Attendu qu’après compensation entre les créances respectives, le compte des parties s’établit comme suit :

— solde dû au titre des loyers des mois de janvier février, mars, et avril 2016 :5 940 euros

— loyers de la période de juillet 2016 au 28 avril 2017 : 22 300 euros,

— à déduire :

— dépôt de garantie : 6 150 euros

— indemnité pour troubles de jouissance : 3 000 euros ;

— trop perçu de charges en principal : 3 259 euros,

Solde en faveur des bailleurs : 15 831 euros en principal, au paiement duquel M^me F Y sera condamnée ;

Que de leur côté les consorts X devront lui verser les intérêts au taux légal à compter du 3mai 2016 sur la somme de 3 259 euros relative au solde de charges, tel que retenu ci-dessus ;

Sur les autres demandes

Attendu sur les demandes de remboursement de sommes réglées en exécution du jugement déféré, que le présent arrêt constitue un titre de recouvrement qui rend ces demandes sans objet ;

Attendu que l’équité ne commande pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que les parties succombant chacune partiellement en leurs prétentions chacune d’elle conservera la charge des dépens de première instance et d’appel qu’elle a exposés;

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement déféré en ses dispositions relatives aux frais non répétibles et aux dépens,

L’infirme en ses autres dispositions comprises dans la saisine de la Cour

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ajoutant au jugement déféré,

Déclare irrecevable pour défaut de notification au représentant de l’Etat dans le Département la demande de résiliation du bail formée par les bailleurs,

Dit que M^me F Y doit à M^me X A, M C X, M D X et M^me E X, ensemble les sommes de :

5 940 euros au titre des loyers des mois de janvier à avril 2016 :

22 300 euros au titre des loyers de la période du 1^er juillet 2016 au 7 avril 2017 :

= 28 240 euros,

Dit que M^me X A, M C X, M D X et M^me E X doivent à M^me F Y les sommes de :

3 259 euros au titre du trop perçu de charges, avec intérêts au taux légal à compter du 3mai 2016,

3 000 euros, de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

6 150 euros au titre du dépôt de garantie :

= 12 409 euros,

Ordonne la compensation entre les créances respectives susvisées :

Condamne après compensation M^me F Y à payer à M^me X A, M C X, M D X et M^me E X, la somme de 15 831 euros en principal ;

Condamne in solidum M^me X A, M C X, M D X et M^me E X, a payer à M^me F Y les intérêts au taux légal à compter du 3mai 2016 sur la somme de 3 259 euros relative au solde de charges ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code du procédure civile

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés .

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT