COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 30 NOVEMBRE 2021

[…]

N°2021/ 444

N° RG 19/02824 -

N° Portalis DBVB-V-B7D-BDZ4V

A Z

Société ADAM’INVEST

C/

C D épouse X

E F

SARL ESPACE IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Etienne BERARD

M^e Charles TOLLINCHI

M^e Thimothée JOLY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 01 Février 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/02993.

APPELANTS

Monsieur A Z

né le […] à […],

demeurant […]

et

SAS ADAM’INVEST

immatriculée au R.C.S. de NICE sous le numéro 528 779 739, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis,

demeurant C/o ASCOT INTERNATIONAL MANAGEMENT SERVICES – […]

ensemble représentés par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-ARNAUD-CAUCHI & ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et représentés par M^e I-Paul AIACHE-TIRAT de la SCP AIACHE-TIRAT, avocat plaidant au barreau de NICE

INTIMEES

Madame C D épouse X

née le […] à MENTON,

demeurant 75 boulevard I Behra – 06000 NICE

représentée par M^e Etienne BERARD de la SCP BERARD & NICOLAS, avocat au barreau de NICE

Madame E F

née le […] à […],

demeurant […]

représentée par M^e J ROVERE de la SELARL CABINET ROVERE, avocat plaidant au barreau de NICE,

et représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat postulant au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

SARL ESPACE IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

demeurant 3 Avenue Victor Hugo, Résidence HERNANI – Résidence Hermani – 06190 ROQUEBRUNE-CAP-MARTIN

représentée par M^e Thimothée JOLY, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et représentée par M^e Cyril SABATIE, avocat plaidant au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Octobre 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier BRUE, Président, et M^me Danielle DEMONT, Conseiller

Monsieur Olivier BRUE, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

M^me Sylvie PEREZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Agnès SOULIER

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2021.

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l’assignation du 13 mai 2016, par laquelle Monsieur A Z, en qualité de gérant de la SAS Adam Invest a fait citer Madame C D épouse X, et Madame E F, devant le tribunal de grande instance de Nice.

Vu l’assignation du 18 mai 2016, par laquelle Madame E F a fait citer la SARL Espace Immobilier, devant le même tribunal.

Vu le jugement rendu le 1er février 2019, par cette juridiction, ayant statué ainsi qu’il suit :

Déboute Monsieur A Z, ès qualité de l’ensemble de ses demandes,

Déboute Mesdames C X et E F de leur demande de dommages et intérêts,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Condamne monsieur A Z à payer à Mesdames C X et E F la somme de 3.000 euros à chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur A Z de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SARL Espace Immobilier de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur Z aux entiers dépens.

Vu la déclaration d’appel du 18 février 2019, par Monsieur A Z et la SAS Adam Invest.

Vu les conclusions transmises le 16 février 2021, par les appelants, sollicitant de la cour de réformer le jugement déféré et de condamner Madame C D épouse X et Madame E F à lui payer la somme de 1'435'845 €, en réparation de son préjudice, et celle de 5000 € en application article 700 du code de procédure civile.

Ils estiment que l’offre formulée le 9 décembre 2014 et acceptée constitue une vente parfaite et reprochent aux venderesses de ne pas l’avoir exécutée de manière fautive.

Ils contestent l’attestation du notaire selon laquelle Monsieur Z aurait été convoqué pour la signature d’un compromis et celle de l’agence immobilière, selon laquelle il aurait indiqué renoncer à l’opération.

Monsieur A Z et la SAS Adam Invest considèrent que les vendeurs n’ont pas exécuté la convention de bonne foi comme le prévoit l’article 1104 du Code civil et qu’elles ont failli à leur obligation d’information, alors que les pièces nécessaires à la signature de l’acte avaient été réunies et qu’il n’a jamais été mis en demeure de le régulariser.

Ils invoquent un projet de construction d’habitat collectif devant leur apporter une importante plus-value, ainsi que les frais engagés pour les études de faisabilité.

Vu les conclusions transmises le 7 avril 2021, par Madame C D épouse X , sollicitant la confirmation du jugement déféré sauf en ce qui concerne le rejet de sa demande en dommages-intérêts, la condamnation de Monsieur A Z et la SAS Adam Invest à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle demande subsidiairement la condamnation de la SARL Espace Immobilier à la garantir de toute condamnation.

Elle rappelle que l’offre d’achat acceptée se référait à la signature d’un compromis qui devait insérer des conditions suspensives qu’elle n’a jamais été signé, dès lors que Monsieur A Z ne s’est pas présenté aux convocations du notaire le 18 décembre 2014 et le 14 janvier 2015. Il a été considéré que l’acquéreur avait renoncé à l’opération et le bien a été remis en vente . Sa demande d’explication auprès de l’agence intervenue six mois plus tard au mois de juillet 2015 apparaît tardive.

Elle observe que les demandes d’indemnisation sont exorbitantes et non justifiées.

Madame C D épouse X reproche à l’agent immobilier de ne pas lui avoir conseillé de dénoncer la lettre d’intention, en raison du comportement fuyant de l’acquéreur.

Vu les conclusions transmises le 20 novembre 2020, par Madame E F, sollicitant la confirmation du jugement déféré sauf en ce qui concerne le rejet de sa demande en dommages-intérêts, la condamnation de Monsieur A Z et la SAS Adam Invest à lui payer la somme de 5000 €, à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 5000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle demande subsidiairement la condamnation de la SARL Espace Immobilier à la garantir de toute condamnation.

Elle indique que les correspondances adressées par le notaire des vendeurs au notaire de l’acquéreur confirment qu’il était prévu de signer un compromis et de verser une indemnité d’immobilisation et se réfère à l’attestation de son notaire.

Vu les conclusions transmises le 17 juin 2019, par la SARL Espace Immobilier, sollicitant la

confirmation du jugement, le rejet de toute demande formée à son encontre et la condamnation de tous succombants à lui payer la somme de 6000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle affirme n’avoir commis aucune faute dans l’exercice de son mandat, alors que le notaire était saisi.

La SARL Espace Immobilier soutient que le supposé préjudice invoqué, tant par les dames F et X, que par Monsieur Z, ne revêt pas les caractéristiques d’un préjudice indemnisable, à défaut d’être actuel, direct et certain et que la réalité d’un lien de causalité entre sa mission d’entremise et les condamnations éventuellement mises à la charge des venderesses n’est pas démontrée.

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 28 septembre 2021.

SUR CE

Sur les dernières conclusions de la SARL Espace Immobilier :

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement, en temps utile, les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacun soit à même d’organiser sa défense.

Le conseil de la SARL Espace Immobilier a transmis ses dernières conclusions par la voie électronique le 27 septembre 2021 à 19h01, alors que la clôture devait intervenir le lendemain.

La tardiveté de cette communication ne pouvait permettre à ses contradicteurs de répliquer.

Ces conclusions doivent, en conséquence, être déclarées irrecevables et écartées des débats, ainsi que les pièces y annexées.

Sur le fond :

Madame C D épouse X et Madame E F ont donné mandat à la SARL Espace Immobilier, agent immobilier, aux fins de vendre un bien situé à Roquebrune-Cap-Martin.

Après l’avoir visité par l’intermédiaire de cette agence, Monsieur A Z a formulé une offre écrite d’achat pour un prix de 424'000 €, par lettre d’intention du 9 décembre 2014 qui a été acceptée le jour même par les propriétaires.

Le compromis évoqué dans l’acte n’a jamais été régularisé.

Le bien a finalement été vendu par l’intermédiaire de la même agence à des tiers, au prix de 353'000 €, par acte notarié du 4 juin 2015.

Estimant avoir été injustement évincés de cette opération qui devait lui permettre de réaliser la construction de logements collectifs, Monsieur A Z et la SAS Adam Invest réclament des dommages-intérêts correspondants à la perte de chance de réaliser des bénéfices, ainsi qu’aux frais engagés pour les études de faisabilité.

Une lettre d’intention d’achat trop imprécise ne peut lier définitivement le vendeur, de surcroît, lorsque celle-ci renvoie à la rédaction d’un compromis destiné à préciser les modalités de la vente.

La lettre d’intention d’achat du 9 décembre 2014 stipule que la vente, si elle intervient, aura lieu aux conditions ordinaires et de droit et qu’en cas d’acceptation de la présente offre, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente et l’ensemble des conditions suspensives particulières.

Il résulte de cette mention que la vente n’était pas encore intervenue et qu’elle devait être consacrée par un acte sous-seing-privé et que l’acceptation par Madame C D épouse X et Madame E F de l’offre formulée par Monsieur A Z pour une vente au prix de 424'000 €, commission d’agence comprise, ne peut constituer un contrat de vente parfait, au sens de l’article 1101 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, applicable au présent litige.

Le 10 décembre 2014, la responsable de l’agence immobilière a adressé un exemplaire de la lettre d’intention au notaire des vendeurs, précisant que les parties souhaitaient signer au plus vite.

Par courrier du 16 décembre 2014, transmis par télécopie à son confrère, Maître I-J K, notaire des vendeurs a précisé à Maître I-L M qu’un rendez-vous de signature a été fixé au jeudi 16 décembre à 17 heures et lui a demandé de préciser les conditions de la vente.

Par courrier électronique du 12 janvier 2015, Maître K a demandé au notaire de l’acquéreur si son client serait disponible pour un rendez-vous de signature le mercredi 14 janvier à 16 heures, sollicitant qu’il lui fasse parvenir la comparution de son client et que soit précisé le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Cet officier ministériel indique dans son attestation du 15 juin 2016 qu’aucune réponse n’a été apportée à ces correspondances et que l’acquéreur ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés.

Le conseil de Monsieur A Z a adressé un courrier à l’agence immobilière le 30 juillet 2015, se plaignant d’avoir été évincé.

Celui-ci ne remet pas en cause dans ses écritures les termes de la réponse écrite de la société Espace Immobilier du 3 août 2015 rappelant que Monsieur A Z avait informé téléphoniquement sa directrice ne pas vouloir donner suite aux conditions fixées et souhaitait faire une nouvelle offre au prix de 370'000 €. Offre qui a été rejetée par les vendeurs.

Dans ces conditions, compte tenu du temps écoulé entre le mois de janvier 2014 et le mois de juillet 2014 au cours duquel Monsieur A Z ne s’est plus manifesté, l’existence d’une rupture fautive des pourparlers contractuels par les vendeurs n’apparaît pas établie.

Ceux-ci ont en effet pu légitimement considérer que l’acceptation de l’offre d’achat était caduque et remettre le bien à la vente.

Il convient, en conséquence, de rejeter les demandes en dommages-intérêts formées par Monsieur A Z et la SAS Adam Invest.

Madame E F et Madame C D épouse X ne démontrent pas que l’action en justice a été engagée de mauvaise foi à leur encontre, ni fondée sur une erreur grossière équivalente au dol, avec l’intention de nuire au défendeur. Leurs demandes en dommages et intérêts formée de ce chef sont donc rejetées.

Le jugement est confirmé.

Il y a lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare irrecevables les conclusions et les pièces transmises le 27 septembre 2021 par la SARL Espace Immobilier.

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur A Z à payer à Madame E F, la somme de 2 000 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur A Z à payer à Madame C D épouse X, la somme de 2 000 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur A Z à payer à la SARL Espace Immobilier, la somme de 2 000 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur A Z aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT