SM/MMC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

la SCP GERIGNY & ASSOCIES

la SELARL ALCIAT-JURIS

LE : 20 MAI 2021

COUR D’APPEL DE X

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 20 MAI 2021

N° 295 – 8 Pages

N° RG 20/00459 – N° Portalis DBVD-V-B7E-DIHU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de X en date du 20 Décembre 2019

PARTIES EN CAUSE :

I – M^me A Y

née le […] à MEKNES

[…]

18000 X

Représentée et plaidant par la SCP GERIGNY & ASSOCIES, avocat au barreau de X

Bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 18033 2020/000475 du 08/06/2020

APPELANT suivant déclaration du 17/06/2020

II – S.C.I. ATHANOR agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

18000 X

N° SIRET : 400 742 490

Représentée et plaidant par M^e Frédérique LERASLE de la SELARL ALCIAT-JURIS, avocat au barreau de X

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

20 MAI 2021

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mars 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CIABRINI, Conseiller chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. PERINETTI Conseiller faisant fonction de Président de Chambre,

M^me CIABRINI Conseiller

M. GOEFFROY Vice-Président placé

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSE

M^me A Y et M. C Z, qui ont été concubins de nombreuses années durant et jusqu’en 2013, ont créé la SCI Athanor, le 28 janvier 1995, en prévoyant d’en être tous deux gérants et de disposer du même nombre de parts. La SCI Athanor a acquis un immeuble situé […] à X, comportant une maison d’habitation et des locaux professionnels.

La SCI Athanor a donné à bail la maison d’habitation à M^me Y, le 1^er mars 1995, moyennant un loyer principal mensuel de 6.000 francs. Elle a en outre donné à bail les locaux professionnels à M. Z,

représentant la société ETB Formation.

Le 23 août 2018, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été adressé par la SCI Athanor à M^me Y, pour un montant de 34.758,22 euros correspondant aux loyers dus pour la période de juillet 2015 à août 2018.

Suivant exploit d’huissier en date du 22 février 2019, la SCI Athanor a fait assigner M^me Y devant le Tribunal d’instance de X aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail du 1^er mars 1995 ;

— ordonner l’expulsion de M^me Y,

— condamner M^me Y au paiement de la somme de 40.246,36 euros (ultérieurement portée à 48.478,57 euros) au titre des loyers dus pour la période allant du mois de juillet 2015 à février 2019, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer majoré des charges et autres accessoires jusqu’au départ effectif des lieux, soit 914,69 euros, de la somme de 1.500 euros (ultérieurement portée à 2.000 euros) au titre de 1'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les diverses notifications.

En réplique, M^me Y a demandé au tribunal de :

— prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 24 août 2018 dans la mesure où il n’était pas justifié que l’huissier instrumentaire ait été mandaté de manière régulière par la SCI Athanor,

— prononcer la nullité de l’assignation au fond délivrée le 22 février 2019 dans la mesure où il n’était pas justifié que l’huissier instrumentaire ait été mandaté de manière régulière par la SCI Athanor,

— débouter la SCI Athanor de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

condamner la SCI Athanor à lui régler la somme de 360 TTC sur le fondement des dispositions combinées de l’article 700 du Code de procédure civile et des dispositions sur l’aide juridictionnelle, en la dispensant de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge serait exclusivement assurée par M. Z qui était seul à l’initiative de la procédure,

— condamner la SCI Athanor aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 20 décembre 2019, le Tribunal d’instance de X a :

— Dit n’y avoir lieu à annulation du commandement de payer en date du 23 août 2018 et de l’assignation en date du 22 février 2019 délivrée pour le compte de la SCI Athanor ;

— Constaté que la résiliation du bail du logement situé à X (18000) […] consenti par la SCI Athanor à M^me Y était intervenue le 24 octobre 2018 ;

— Condamné M^me Y à payer à la SCI Athanor la somme de trente six mille cinq cent quatre vingt sept euros et soixante centimes (36.587,60 euros) au titre des loyers impayés restant dus à la date de la résiliation du bail, soit le 24 octobre 2018, quittancement du mois d’octobre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— Condamné M^me Y à payer à la SCI Athanor une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges contractuels soit à la somme de neuf cent quatorze euros et soixante neuf centimes (914,69 euros), à compter du 1^er novembre 2018, jusqu’au départ effectif des lieux ;

— Ordonné qu’à défaut pour M^me Y d’avoir libéré les lieux loués de tous ses occupants et de tous les biens qui s’y trouvent, il soit procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et au transport aux frais de l’expulsée des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu’il plairait au bailleur, et ce après expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— Rappelé qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance serait remboursée selon les termes et conditions fixées dans la dite procédure ;

— Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné M^me Y au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 23 août 2018 (269,60 euros) et de la notification au Préfet (36,04 euros).

Le tribunal a notamment retenu que M. Z avait pouvoir d’agir au nom de la SCI Athanor, que l’intérêt de celle-ci, qui primait sur celui des associés, commandait bien de recouvrer la libre disposition de la maison d’habitation, et que M^me Y n’avait pas acquitté les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance.

M^me Y a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 17 juin 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 septembre 2020 auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe, M^me Y demande à la Cour de :

— Réformant la décision du Tribunal d’instance du 20 décembre 2019,

— Dire l’appel recevable et bien fondé ;

Vu l’article 117 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’article 1848 du Code Civil :

— Prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 24 aout 2018 à M^me Y, dans la mesure où il n’est pas justifié que l’huissier instrumentaire ait été mandaté de manière régulière par la SCI Athanor ;

— Prononcer la nullité l’assignation au fond délivrée le 22 février 2019 par M^me Y, dans la mesure où il n’est pas justifié que l’huissier instrumentaire ait été mandaté de manière régulière par la SCI Athanor ;

— Débouter la SCI Athanor de toutes ses demandes fin et conclusion à l’encontre de M^me Y ;

— Condamner la SCI Athanor à régler à M^me Y la somme de 1.200 euros TTC sur le fondement des dispositions combinées de l’article 700 du code de procédure civile et des dispositions sur l’aide juridictionnelle, en dispensant M^me Y de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera exclusivement assurée par M. Z qui est seul à l’initiative de la procédure ;

— Condamner la SCI Athanor aux entiers dépens de l’intégralité de la procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 décembre 2020 auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe, la SCI Athanor demande à la Cour, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

. Débouter M^me Y de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

. Confirmer l’intégralité des termes du Jugement rendu le 20 décembre 2019 par le Tribunal d’instance de X en ce qu’il a :

— Dit n’y avoir lieu à annulation du commandement de payer en date du 23 aout 2018 et de l’assignation en date du 22 février 2019, délivrée pour le compte de la SCI Athanor,

— Constaté que la résiliation du bail du logement situé à X, […], consenti par la SCI Athanor à M^me Y est intervenu le 24 octobre 2018,

— Condamné M^me Y à payer à la SCI Athanor la somme de 36.587,60 euros au titre des loyers impayés restant dus à la date de la résiliation du bail, soit le 24 octobre 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du Jugement,

— Condamné M^me Y à payer à la SCI Athanor une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges contractuels, soit la somme de 914,69 euros, à compter du 1^er novembre 2018, jusqu’au départ effectif des lieux,

— Ordonné qu’a défaut pour M^me Y d’avoir libéré les lieux loués de tous ses occupants et de tous les biens qui s’y trouvent, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et au transport aux frais de l’expulsée des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur et ce, après expiration d’un délai de 2 mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— Condamné M^me Y au paiement des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 23 aout 2018 (269,60 euros) et de la notification au Préfet (36,04 euros),

— Condamner M^me Y à verser à la SCI Athanor la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner M^me Y aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 février 2021.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n’y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt.

Sur la demande en nullité du commandement de payer et de l’assignation au fond présentée par M^me Y :

Aux termes de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la

validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

L’article 1848 du code civil dispose que dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société.

S’il y a plusieurs gérants, ils exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun de s’opposer à une opération avant qu’elle ne soit conclue.

Le tout, à défaut de dispositions des statuts sur le mode d’administration.

En l’espèce, l’examen des statuts de la SCI Athanor révèle que M. Z et M^me Y ont tous deux été nommés gérants sans limitation de la durée de leur mandat et disposent chacun de 50 % des parts sociales, que dans ses rapports avec les associés, la gérance engage la société par les actes entrant dans l’objet social, que certaines décisions collectives, au nombre desquelles ne figure pas l’introduction d’une instance judiciaire, doivent être prises à l’unanimité des associés. L’objet social est défini comme la propriété, l’acquisition, la vente, la gestion et plus généralement l’exploitation par bail, location ou toute autre forme d’immeubles que la société se propose d’acquérir et toute opérations financières ou immobilières de caractère purement civil et se rattachant à l’objet social. Aucune disposition spécifique de ces statuts ne régit la représentation de la société dans le cadre d’une action en justice.

Il se déduit de ces dispositions légales et contractuelles que tant M. Z que M^me Y ont été investis en leur qualité de gérants du pouvoir d’agir seul en justice au nom de la SCI Athanor, y compris à l’encontre d’un associé et sans que la désignation d’un mandataire ad hoc ne soit dans ce cas prévue ni nécessaire. En effet, lorsque la gérance des sociétés civiles est confiée à plusieurs gérants sans division du travail expressément organisée, chacun des gérants exerce séparément les pouvoirs de la gérance, sauf le droit qui appartient à chacun de s’opposer à une opération avant qu’elle ne soit conclue, l’article 1848 ne précisant cependant pas comment cette opposition doit être exprimée. Il sera observé au demeurant que M^me Y ne conteste pas avoir été destinataire de deux courriers émis les 19 juillet 2017 et 9 avril 2018 par le conseil de M. Z, faisant état du défaut de règlement des loyers et de l’éventualité de suites judiciaires, antérieurement à la délivrance du commandement de payer. Elle était dès lors informée de l’existence d’un litige potentiel concernant un bien appartenant à la SCI Athanor et disposait de la faculté de provoquer les observations de son cogérant quant à ses intentions quant à la gestion de ce bien.

Par ailleurs, il est constant que la notion d’acte de gestion en la matière autorise la mise en oeuvre d’une procédure en résiliation de bail, recouvrement d’une indemnité d’occupation et expulsion, procédure qui est commandée par l’intérêt de la société, qui prévaut sur celui des associés, en ce qu’elle vise au recouvrement des revenus qui lui sont éventuellement dus.

L’introduction d’une instance en résiliation de bail et expulsion du locataire de l’un des immeubles appartenant à la SCI Athanor est conforme à l’objet social affecté à celle-ci ainsi qu’à son intérêt, puisqu’elle vise à faire cesser un trouble portant atteinte à la bonne gestion de son patrimoine immobilier et à recouvrer une créance. Au regard de cet objet social, il ne peut être considéré qu’une décision de résolution de bail constitue une décision de particulière importance, contrairement à ce que soutient M^me Y.

En considération de l’ensemble de ces éléments, la demande en nullité du commandement de payer et de l’assignation au fond présentée par M^me Y sera rejetée.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail formée par la SCI Athanor :

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, l’assignation délivrée à la demande de la SCI Athanor a été notifiée à la préfecture du Cher conformément aux prévisions du texte précité. La demande présentée par la SCI Athanor est ainsi recevable.

Le même texte dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, M^me Y justifie disposer d’un contrat de bail la liant à la SCI Athanor, daté du 1^er mars 1995. Ce contrat comporte un paragraphe intitulé « clause résolutoire » prévoyant qu’ « à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires à son échéance et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, énonçant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir la formalité judiciaire, nonobstant toutes consignations ou offres réelles postérieures au délai de celui-ci ».

La SCI Athanor justifie de la délivrance d’un commandement de payer en date du 23 août 2018 et produit un décompte des loyers impayés dont le montant s’élevait, au jour de la délivrance du commandement de payer, à hauteur de 34.758,22 euros.

M^me Y ne soutient nullement s’être acquittée des causes du commandement de payer dans le délai légal imposé.

Le premier juge a dès lors fait une juste application des dispositions légales précitées en constatant que les effets de la clause résolutoire étaient intervenus le 24 octobre 2018, en condamnant M^me Y à payer à la SCI Athanor la somme de 36.587,60 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés, en fixant à hauteur de 914,69 euros le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail et en ordonnant l’expulsion des lieux de M^me Y.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris.

Sur l’article 700 et les dépens :

L’équité et la prise en considération de l’issue du litige commandent de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner M^me Y, qui succombe en l’intégralité de ses prétentions, à payer à la SCI Athanor la somme de 1.500 euros au titre des frais exposés en cause d’appel et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. M^me Y, partie succombante, devra supporter la charge des dépens en cause d’appel.

Le jugement entrepris sera enfin confirmé de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

CONFIRME le jugement rendu le 20 décembre 2019 par le Tribunal d’instance de X en l’intégralité de ses dispositions ;

Et y ajoutant,

CONDAMNE M^me A Y à verser à la SCI Athanor la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M^me A Y aux entiers dépens en cause d’appel.

L’arrêt a été signé par R.PERINETTI, Président et par M^me MAGIS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

[…]