Cour d'appel de Bordeaux, 1ère chambre civile, 14 octobre 2019, n° 17/06083

TGI Bordeaux 7 septembre 2017

CA Bordeaux
Infirmation partielle 14 octobre 2019

Arguments

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Accepté
Manquement à l'obligation de délivrance
La cour a jugé que les travaux réalisés par les bailleurs ont entraîné une impossibilité totale d'usage des lieux loués pendant une période, justifiant la demande de remboursement des loyers indûment réglés.
Rejeté
Justification des frais de chauffage
La cour a estimé que l'association n'a pas démontré la nécessité de maintenir le chauffage pendant la période des travaux, rejetant ainsi la demande.
Rejeté
Preuve des pertes de rémunération
La cour a jugé que l'association n'a pas fourni de preuves suffisantes pour établir le lien de causalité entre les travaux et les pertes de rémunération, rejetant la demande.
Rejeté
Justification des rémunérations
La cour a constaté que l'association n'a pas justifié les rémunérations exposées, rejetant la demande.
Rejeté
Justification des frais de déménagement
La cour a jugé que l'association n'a pas fourni d'éléments justificatifs pour ces frais, rejetant la demande.
Rejeté
Droit à l'indemnité sur le fondement de l'article 700
La cour a estimé que les prétentions de l'association n'étaient pas fondées, rejetant la demande d'indemnité.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 1re ch. civ., 14 oct. 2019, n° 17/06083
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	17/06083
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bordeaux, 7 septembre 2017, N° 15/10859
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Catherine BRISSET, président
Avocat(s) :	Olivier MAILLOTJulie NOEL
Cabinet(s) :	CABINET CAPORAL - MAILLOT - BLATT ASSOCIES
Parties :	Association AMICALE LAIQUE DE BACALAN

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 14 OCTOBRE 2019

(Rédacteur : Catherine BRISSET, présidente)

N° RG 17/06083 – N° Portalis DBVJ-V-B7B-KDJY

Association AMICALE LAIQUE DE BACALAN

X, C Z

Y, D B épouse Z

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 septembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 15/10859) suivant déclaration d’appel du 30 octobre 2017

APPELANTE :

Association AMICALE LAIQUE DE BACALAN prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis […]

représentée par Maître Julie NOEL, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

X, C Z

né le […] à […]

de nationalité Française

demeurant […]

Y, D B épouse Z

née le […] à […]

de nationalité Française

demeurant […]

représentés par Maître TESSIER substituant Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 septembre 2019 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Catherine BRISSET, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Béatrice PATRIE, président,

Jean-Pierre FRANCO, conseiller,

Catherine BRISSET, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié des 17 et 21 juillet 2000, les époux Z ont consenti à l’association Amicale Laïque de Bacalan un bail d’une durée de six ans sur un immeuble situé […] et […].

Le bail stipulait notamment qu’en cas de réparations nécessaires et quelque soit la durée desdits travaux, le preneur ne pouvait réclamer aucune indemnité ni diminution du loyer.

En raison de la déformation du plancher de l’étage du local du fait de la rupture de la planimétrie au droit de la cloison de séparation des deux principaux volumes de l’étage, des travaux ont du être réalisés. Ils se sont déroulés du 8 avril au 12 juillet 2013.

Leur coût, d’un montant total de 29 671.10 euros, a été assumé par les propriétaires.

L’association Amicale Laïque de Bacalan a, par acte du 4 novembre 2015, assigné ses bailleurs devant le tribunal de grande instance de Bordeaux. Elle invoquait le manquement à leur obligation de délivrance de la chose louée par les bailleurs et les préjudices subis par elle de ce fait.

Par jugement du 7 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

- Débouté l’association amicale laïque de Bacalan de l’intégralité de ses demandes,

- Débouté Monsieur X Z et madame Y B épouse Z de leurs demandes formées contre l’association amicale laïque de Bacalan

- Condamné l’association amicale laïque de Bacalan à payer à Monsieur X Z et Madame Y B épouse Z la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamné l’association amicale laïque de Bacalan aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que l’article 1724 du code civil n’est pas d’ordre public et que les parties pouvaient librement en disposer autrement dans le contrat qui les liait, ce qu’elles ont fait. Le tribunal a considéré qu’il n’était pas établi une faute des bailleurs qui avaient procédé aux diligences nécessaires pour la réalisation des travaux leur incombant.

L’association Amicale Laïque de Bacalan a interjeté appel de ce jugement en date du 30 octobre 2017 en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes fondées sur le manquement à l’obligation des bailleurs de délivrance de la chose louée et des demandes indemnitaires, outre la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par conclusions du 7 mai 2018, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, l’association amicale laïque de Bacalan demande à la cour de :

- Déclarer recevable et fondé l’appel interjeté l’association amicale laïque de Bacalan

Y faisant droit,

- Infirmer la décision entreprise en ce qu’il a débouté l’association amicale laïque de Bacalan de ses demandes fondées sur le manquement à l’obligation du bailleur de délivrance de la chose louée, et des demandes indemnitaires de l’association amicale laïque de Bacalan ,

Statuant à nouveau,

- Dire et juger que les époux Z-B ont manqué à leur obligation de délivrance de la chose louée,

En conséquence,

- Débouter les époux Z-B de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- Condamner solidairement les époux Z-B à verser à l’association amicale laïque de Bacalan la somme de 7 121,99 euros au titre des loyers indûment réglés, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2015, date de réception de la lettre de mise en demeure,

- Condamner solidairement les époux Z-B à verser à l’association amicale laïque de Bacalan la somme de 972 euros au titre des consommations de chauffage au gaz pour des locaux non occupés, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2015, date de réception de la lettre de mise en demeure,

- Condamner solidairement les époux Z-B à verser à l’association amicale laïque de Bacalan la somme de 6 288 euros au titre des pertes de rémunération des ateliers, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2015, date de réception de la lettre de mise en demeure,

- Condamner solidairement les époux Z-B à verser à l’association amicale laïque de Bacalan la somme de 18 400 euros au titre de la rémunération de personnes supplémentaires, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2015, date de réception de la lettre de mise en demeure,

- Condamner solidairement les époux Z-B à verser à l’association amicale laïque de Bacalan la somme de 1 610 euros au titre des frais de déménagement pour la durée des travaux, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2015, date de réception de la lettre de mise en demeure,

- Condamner solidairement les époux Z-B à verser à l’association amicale laïque de Bacalan la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamner solidairement les époux Z-B aux entiers dépens.

L’appelante fait valoir que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation de délivrance des lieux loués pour une durée substantielle due, notamment, à sa faute. Le preneur ayant du relancer le bailleur à plusieurs reprises avant que les dommages ne soient pris en compte. Elle soutient en outre que la clause insérée au contrat ne doit pas faire obstacle à cette obligation. Elle s’explique sur ses préjudices.

Par conclusions du 6 mars 2018, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, les époux Z demandent à la cour de:

Vu l’article 1134 du code civil,

Vu l’article 660 du code civil,

Vu l’article 1315 du code civil,

Vu le bail conclu entre les parties les 17 et 21 juillet 2000,

- Dire et juger l’appel interjeté par l’association amicale de Bacalan recevable mais mal fondé

En conséquence,

A titre principal,

- Dire et juger que les travaux de réfection du plancher incombaient à l’association amicale laïque de Bacalan en sa qualité de locataire, en vertu des dispositions du bail

- Réformer en conséquence le jugement entrepris sur ce point

- Condamner en conséquence l’association amicale laïque de Bacalan à indemniser M. et M^me Z du coût des travaux qui ne leur incombaient pas, soit la somme de 29 671,10 euros augmentés des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir

- Constater que le bail du 17 et 21 juillet 2000 ne permet pas au locataire de prétendre à une indemnité ou diminution du loyer pendant la période des travaux quelque soit leur durée

- Débouter en conséquence l’association de ses entières demandes, fins et prétentions, et l’en déclarer mal fondée

- Confirmer le jugement entrepris sur ce point

- Condamner l’association à payer à M. et M^me Z la somme de 5 000 euros pour procédure abusive

A titre subsidiaire

- Constater que l’association amicale laïque de Bacalan ne justifie aucune de ses demandes indemnitaires

- Réduire dans de très larges proportions les demandes indemnitaires formulées par l’association amicale laïque de Bacalan

En tout état de cause

- Condamner l’association amicale laïque de Bacalan à verser à M. et M^me Z la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

- La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour ceux de la présente procédure au profit de la SELARL Cabinet Caporale Maillot Blatt, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que les travaux de réfection du plancher ne relevaient pas des dispositions de l’article 606 du code civil et qu’ils incombaient au locataire et ce d’autant plus que l’étage avait été aménagé en studio de dance de sorte que le plancher avait subi une usure anormale. Ils ajoutent que ce n’est que dans le cadre d’un effort amiable qu’ils avaient accepté de prendre en charge les travaux. Ils contestent les préjudices invoqués et se prévalent de la clause insérée au bail portant sur les travaux. Subsidiairement, ils demandent la réduction des indemnités sollicitées. Ils invoquent une procédure abusive.

La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 19 août 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le bail consenti à l’appelante est un bail relevant des dispositions de droit commun du code civil. Il résulte des stipulations contractuelles que les parties avaient convenu que le locataire entretiendrait les lieux loués en bon état de réparations locatives, le propriétaire n’étant tenu que des grosses réparations définies à l’article 606 du code civil.

Même si la demande n’est présentée qu’à titre reconventionnel, il convient en premier lieu de déterminer la nature des réparations réalisées par les propriétaires qui sollicitent désormais remboursement de la somme exposée.

Il est exact que la liste de l’article 606 du code civil est limitative pour définir les grosses réparations. Toutefois, les intimés ne peuvent en l’espèce soutenir qu’il s’agissait de travaux de réfection du plancher, de surcroît consécutifs à l’usage du bâtiment, lesquels ne constituent jamais une grosse réparation.

Il apparaît tout d’abord que les propriétaires n’ont pas indiqué au jour où ils réalisaient les travaux qu’ils le faisaient uniquement dans un cadre amiable voire transactionnel. Ils ne

donnent aucun élément qui permettrait de considérer que les activités exercées par l’appelante auraient généré des contraintes de structures à raison de l’exercice de la danse, imposant les travaux. Il résulte de l’expertise amiable organisée à la demande du mandataire des bailleurs et dont le contenu n’a pas été remis en cause que la charge d’exploitation prévue correspondait à celle d’une salle de réunion ce qui est tout à fait conforme à la destination des lieux loués : 'initiatives pour la création d’activités allant dans le sens du développement physique, moral et intellectuel de la jeunesse'. Si c’est une déformation du plancher qui a attiré l’attention des locataires, la constatation a bien été celle d’une déformation de la structure elle même, l’atteinte au plancher n’en étant que la conséquence. C’est bien un défaut d’origine mécanique au droit de la poutre chevêtre avec une solive courante qui a été constaté. La pose de profilés métalliques correspondait ainsi au rétablissement des poutres tel que prévu par l’article 606 du code civil et ainsi à une grosse réparation puisqu’il s’agissait de travaux de structure.

Ces travaux incombaient ainsi contractuellement aux propriétaires qui ne peuvent en solliciter le remboursement. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande des époux Z.

S’agissant de la demande principale, les bailleurs se prévalent de la stipulation contractuelle aux termes de laquelle 'le locataire souffrira la réalisation par le propriétaire de toutes les réparations qui deviendraient nécessaires, sans pouvoir réclamer aucune indemnité, ni diminution de loyer, quelque soit la durée des travaux, excédât-elle quarante jours. Il est exact, ainsi que retenu par les premiers juges, que les dispositions de l’article 1724 du code civil ne sont pas d’ordre public et que les parties conservent la faculté de stipuler une clause dite de souffrance. Toutefois, cette clause ne saurait exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. Or, tel est bien le cas en l’espèce puisque les travaux n’emportaient pas une simple gêne à l’usage des lieux mais bien une impossibilité totale d’user des lieux loués pendant une période.

C’est donc à juste titre que l’appelante soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, ce que la clause ne pouvait permettre, de sorte que le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté toutes les demandes de l’association. Il convient en conséquence d’analyser le quantum de ces demandes.

Les loyers

L’association sollicite la somme de 7 121,99 euros en considération d’une impossibilité partielle d’usage pendant 7 mois et totale pendant 2 mois.

Il est constant que pendant la réalisation des travaux, lesquels ont duré 2 mois malgré une durée initialement fixée à 4 semaine, l’association n’a pu occuper les lieux de sorte qu’il existait une privation totale de jouissance et ainsi une absence de délivrance des lieux loués. La somme de 2 765,82 euros doit être admise.

Pendant la période antérieure, c’est à dire entre la constatation des désordres et la réalisation des travaux, seul l’étage était indisponible. Si la privation de jouissance n’était pas totale, il n’en demeure pas moins que le bailleur manquait, même partiellement, à son obligation de délivrance, en ce que l’usage de la chose n’était pas seulement gêné ou amoindri mais impossible sur toute une partie du bâtiment, à savoir le premier étage. L’association est donc bien fondée à demander la répétition du loyer payé pour la somme de 4 356,17 euros représentant 45% du loyer total sur cette période.

Il sera fait droit à la demande de l’association au titre des loyers pour 7 121,99 euros.

Le chauffage

Il est sollicité à ce titre la somme de 972 euros. Cependant, l’association ne démontre pas en quoi elle a du maintenir le chauffage y compris à l’étage pendant la période d’occupation partielle et de manière globale pendant les travaux alors qu’ils se sont déroulés en avril et mai période pendant laquelle le chauffage n’est pas indispensable à la conservation des lieux. Elle ne produit d’ailleurs pas de facture pour cette période d’éviction complète. Cette demande n’est ainsi pas justifiée et sera rejetée.

Perte de rémunération d’ateliers

Il est sollicité à ce titre la somme de 6 288 euros. Toutefois, l’association ne rapporte pas la preuve de ce préjudice. Elle expose avoir dû annuler des ateliers en septembre 2012 mais sans en justifier par de simples tableaux établis par elle même et sans même produire la copie d’une lettre circulaire qu’elle aurait pu adresser aux adhérents. Pour la période postérieure, l’association admet avoir bénéficié d’une salle mise à sa disposition par la mairie mais considère que cette délocalisation a été à l’origine d’une perte de participants. Elle ne produit pas d’éléments pertinents de ce chef. Outre que les tableaux versés aux débats sont unilatéraux, la simple comparaison des cotisations d’une année sur l’autre ne peut établir le lien de causalité, les causes pouvant être diverses. Cette demande sera rejetée.

Rémunération de personnel supplémentaire.

Il est sollicité à ce titre la somme de 18 400 euros. L’association fait ainsi valoir qu’elle a dû solliciter ses administrateurs. Elle ne justifie toutefois pas de rémunérations exposés puisque ceux-ci indiquent l’avoir fait bénévolement. L’association indique d’ailleurs avoir calculé une valorisation à 23 euros par heure pour les demandes de subvention. Elle ne produit cependant aucune pièce comptable de sorte qu’il ne peut être admis un préjudice sous forme de rémunération d’un personnel supplémentaire. Cette demande sera rejetée.

Frais de déménagement

Il est sollicité la somme de 1 610 euros toujours sur la base d’une valorisation horaire et sans élément justificatif. Des frais ne peuvent être considérés comme un préjudice indemnisable que s’ils sont justifiés ou à tout le moins évalués d’une manière objective et vérifiable ce qui n’est pas le cas puisque l’association procède uniquement par affirmations. Cette demande sera rejetée.

Les époux Z seront donc condamnés solidairement au paiement de la seule somme de 7 121,99 euros au titre des loyers, le surplus des demandes étant rejeté.

Les prétentions de l’association étaient au moins partiellement bien fondée de sorte que la procédure ne saurait être abusive. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux Z de leur demande indemnitaire à ce titre.

L’appel étant, même partiellement, bien fondé le jugement sera infirmé en ses dispositions de condamnation au titre des frais et dépens, les époux Z seront condamnés au paiement de la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux Z de leurs demandes,

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. Z et M^me B épouse Z à payer à l’association Amicale Laïque de Bacalan la somme de 7 121,99 euros,

Déboute l’association Amicale Laïque de Bacalan du surplus de ses demandes,

Condamne solidairement M. Z et M^me B épouse Z à payer à l’association Amicale Laïque de Bacalan la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. Z et M^me B épouse Z aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Béatrice PATRIE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,