MM/CS

Numéro 20/1164

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 19/05/2020

Dossier : N° RG 17/03403 – N° Portalis DBVV-V-B7B-GWBN

Nature affaire :

Autres demandes en matière de baux commerciaux

Affaire :

SARL HOTEL ARENUI MOANA CAFE

C/

X-L Y

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 19 mai 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 17 décembre 2019, devant :

D E, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l’appel des causes,

D E, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de F G et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame F G, Président

Monsieur D E, Conseiller

Monsieur Hervé DUPEN, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

Dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SARL HOTEL ARENUI MOANA CAFE

[…]

[…]

Représentée par M^e Christophe MIRANDA de la SELARL CABINET ETCHE AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEE :

Madame X-L Y

née le […] à USTARITZ

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Catherine M-N de la SARL M-N & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 11 SEPTEMBRE 2017

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

X-L Y est propriétaire d’un local commercial situé […], local aménagé pour l’exploitation d’un hôtel de 17 chambres, restaurant-cafétéria-bar, dénommé Hôtel Le Jorlis.

Initialement, un bail a été signé le 17 juin 1990 pour 9 ans à compter du 1^er juillet 1990 entre X-L Y, propriétaire, et la SARL Le Jorlis ; ce bail a été renouvelé le 30 juin 2000.

Le 1^er juin 2001, la SARL Le Jorlis a vendu le fonds de commerce de l’Hôtel Le Jorlis à la SARL Jorlis Adour qui l’ a cédé, le 22 mai 2008, à la SARL Arenui, une attestation de la propriétaire des lieux étant annexée à l’ acte de vente, par laquelle celle-ci a déclaré 'renoncer à participer à l’acte de cession et agréer la SARL Arenui en qualité de cessionnaire de la

SARL Jorlis Adour, reconnaître être informée de la présence de termites souterrains au niveau du vide sanitaire, faire son affaire personnelle et assurer la charge du traitement adéquat' .

Lors de la prise d’effet du bail entre X-L Y et la SARL Arenui, il n’a pas été dressé d’état des lieux d’entrée.

Par acte d’huissier en date du 24 décembre 2008, X-L Y a délivré un congé avec offre de renouvellement du bail commercial à la Sarl Arenui qui l’a acceptée de sorte que le bail a été renouvelé le 30 juin 2009.

Un différend est apparu entre bailleur et preneur quant à la prise en charge de travaux.

Le 25 novembre 2008, l’hôtel a subi un contrôle de la commission de sécurité de la sous préfecture de Bayonne qui a relevé la non conformité du système de sécurité incendie au regard des dernières normes réglementaires applicables ainsi que des installations électriques et de protection des travailleurs. Des travaux de mise en conformité ont été préconisés.

Face au refus de la bailleresse de les prendre en charge, la SARL Arenui a fait réaliser des travaux en urgence.

Par acte d’huissier en date du 31 janvier 2012, la SARL Arenui a fait assigner X-L Y devant le Tribunal de Grande Instance de BAYONNE pour voir réclamer diverses sommes au titre des travaux effectués par elle dans l’urgence et des travaux restant à effectuer.

Par décision en date du 25 février 2013, le Tribunal de grande instance de Bayonne a :

— débouté la SARL ARENUI de sa demande en remboursement des factures présentées au titre de l’entretien des fosses d’aisance, tourelle d’extraction des hottes de cuisine, la réparation du caisson VMC et la mise aux normes de fonctionnement des installations électriques,

— réservant les autres demandes, a ordonné une expertise, afin d’inventorier tous les désordres effectivement constatés dans les locaux et les parties extérieures concernés par le bail en cours en recherchant s’ils sont dus à la vétusté ou à un accident de fonctionnement et en chiffrant le coût de réfection des éventuels dommages et leur éventuelle incidence sur l’exploitation de l’hôtel.

La SARL Arenui a relevé appel de ce jugement, appel limité à la disposition qui l’avait déboutée de sa demande de remboursement.

Après avoir recueilli l’accord des parties, la cour d’appel de céans a organisé une médiation confiée à l’association Amare par ordonnance du 10 juillet 2013.

La médiation a échoué et la procédure d’appel a été radiée par ordonnance du 11 juin 2014.

Selon acte sous seing privé en date du 3 septembre 2014, la SARL Arenui a cédé le fonds de commerce d’hôtel restaurant, en ce compris le droit au bail, à la société Anglet 3D, l’acte de cession contenant une clause confiant la direction du procès en cours à la SARL Arenui.

La SARL Arenui a pris des conclusions de réinscription de l’affaire, le 19 avril 2016.

Par ordonnance du 18 janvier 2017, le magistrat de la mise en état a notamment prononcé la

caducité de la déclaration d’appel formée par la SARL Arenui, le 2 mai 2013.

Par arrêt du 29 juin 2017, la cour a confirmé cette décision en toutes ses dispositions.

Entre temps, l’expert désigné, L-O C, a rendu son rapport d’expertise le 22 août 2014.

En l’état de ses dernières conclusions devant le tribunal de grande instance de Bayonne , la société Arenui a demandé:

de condamner , sous le bénéfice de l’exécution provisoire, X L Y à lui régler les sommes suivantes:

— au titre des travaux effectués dans l’urgence par elle, de la surconsommation d’électricité et des frais d’établissement des constats par huissier et maître d’oeuvre des désordres, en l’absence de réponse de Madame Y aux mises en demeure, la somme de 6288,36 euros avec intérêts au taux légal.

— au titre du préjudice commercial , la somme de 14745,46 euros avec intérêts au taux légal

— au titre du trouble de jouissance subi par elle, la somme de 36900,euros avec intérêts au taux légal ,

— au titre du remboursement des sommes indûment versées au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la somme de 6179,71 euros avec intérêt au taux légal

— outre la somme de 8000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à régler les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les frais des 4 constats d’huissier, avec distraction au profit de la SELARL Etche Avocats en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Par jugement du 11 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Bayonne a :

Condamné X-L Y à payer à la société Arenui

— la somme de 500€ au titre de la surconsommation électrique

— la somme de 1000€ au titre du préjudice commercial.

Débouté la société Arenui du surplus de ses demandes.

Condamné la société Arenui à. payer à X-L Y la somme de 930€ au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 2014 .

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou 1'autre des parties.

Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

DIT que chaque partie conservera ses dépens.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 4 octobre 2017, la SARL Hôtel Arenui Moana Café a interjeté appel de cette décision.

La clôture est intervenue le 7 novembre 2018 .

L’affaire a été fixée au 17 décembre 2018, puis renvoyée successivement au 17 juin puis au 17 décembre 2019

Au delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES'

Par conclusions notifiées le 6 novembre 2018, auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, la SARL Hôtel Arenui Moana Café demande à la Cour de :

Vu les dispositions des articles 606, 1719, 1720, 1755, 1134, 1147 et 1235 du code civil,

— Infirmer et réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de BAYONNE dans l’ensemble de ses dispositions ;

En conséquence,

— Au titre des travaux effectués dans l’urgence par la SARL Arenui, de la surconsommation d’électricité, et des frais d’établissement des constats par Huissier et Maître d''uvre des désordres en l’absence de réponse de Madame Y aux mises en demeure :

Voir condamner Madame Y à verser à la SARL Arenui la somme de 6.288,36 euros outre les intérêts au taux légal, condamnation qui sera assortie de l’exécution provisoire et sans constitution de garantie,

— Au titre du préjudice commercial subi par la SARL Arenui:

Voir condamner Madame Y à verser à la SARL Arenui la somme de 14.745,46 € outre les intérêts au taux légal, condamnation qui sera assortie de l’exécution provisoire et sans constitution de garantie,

— Au titre du trouble de jouissance subi par la SARL Arenui :

Voir condamner Madame Y à verser à la SARL Arenui la somme de 36.900,00 € outre les intérêts au taux légal, condamnation qui sera assortie de l’exécution provisoire et sans constitution de garantie,

— Au titre du remboursement des sommes indûment versées à Madame Y au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères :

Voir condamner Madame Y à rembourser à la SARL Arenui la somme de 6.179,71 € (3.613,18€ + 2.566,53€) outre les intérêts au taux légal, condamnation qui sera assortie de l’exécution provisoire et sans constitution de garantie,

En tout état de cause,

— Voir condamner Madame Y à verser à la SARL Arenui, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 9.500,00 euros,

— Voir condamner Madame Y aux entiers dépens de l’instance dont distraction, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, au profit de la SELARL ETCHE AVOCATS.

— Voir dire que seront compris dans les dépens les frais d’expertise judiciaire et les coûts exposés par la SARL Arenui pour faire établir les procès-verbaux de constat des 2 février 2011, 10 octobre 2011, 5 décembre 2012, du 14 février 2013 et du 4 novembre 2013.

****

Par conclusions notifiées le 29 novembre 2017 , auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, X L Y demande à la Cour, de :

Réformer le jugement en ce qu’il a accordé à la SARL Arenui les sommes de 1000 € au titre d’un préjudice commercial et 500 € pour une surconsommation électrique.

Débouter la société Arenui de sa demande de condamnation à la somme de 14.745,46 € au titre d’un préjudice commercial reposant sur la fermeture du restaurant pendant deux jours, sur l’indisponibilité des chambres n° 16, 17 et 18 pendant 21 jours et sur l’indisponibilité de la chambre n°15 du 04/12/2012 au 21/06/2013.

Débouter la société Arenui de sa demande de condamnation à la somme 2.264,47 euros en remboursement d’une surconsommation électrique générée par la panne du 3^e cumulus.

Sur la confirmation du jugement

Confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a :

— Débouté la SARL Arenui de sa demande de remboursement du coût de remplacement d’interrupteurs pour 365 euros

— Débouté la SARL Arenui de sa demande de remboursement du coût des travaux sur les pompes de relevage pour 1.817, 60 euros

— Débouté la SARL Arenui de sa demande de remboursement du coût des constatations et diagnostics sur une conduite d’eau encastrée pour 900.57 euros

— Débouté la SARL Arenui de sa demande de remboursement du coût des constatations de l’état général des lieux pour 726, 68 euros

— Débouté la SARL Arenui de sa demande de réparation d’un préjudice de jouissance pour 36.900,00 euros

— Condamné la SARL Arenui à payer à Madame Y une somme de 930,00 euros au titre du remboursement d’un reliquat de TEOM

— Débouté la SARL Arenui de sa demande fondée sur l’article 700 du CPC

— Laissé à chaque partie la charge de ses dépens

Condamner la société ARENUI à payer à Madame Y une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la société ARENUI en tous les dépens dont distraction au profit de la SCP

M-N & Associés en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

MOTIVATION

La société Arenui forme un certain nombre de demandes indemnitaires liées à des travaux dont elle a assumé la charge et qui, selon elle, incombaient légalement au bailleur, à défaut de conventions expresses du bail. Elle sollicite, en conséquence, le remboursement du coût des travaux dont elle a fait l’avance, celui des frais exposés pour faire constater leur nécessité ou relancer la bailleresse, outre le coût d’une surconsommation électrique, et l’indemnisation du préjudice commercial ainsi que du préjudice distinct, relatif au trouble de jouissance, qu’elle estime avoir subis. Elle conteste également être tenue au remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui n’est pas expressément mise à sa charge par le contrat de bail.

X-L Y conclut à la réformation du jugement en ce qu’il a retenu un préjudice commercial et une surconsommation électrique, non démontrés selon elle. Elle demande sa confirmation, pour le surplus, et conteste devoir rembourser le coût des réparations prises en charge par le preneur, ou les frais exposés par celui-ci et réfute l’existence d’un préjudice de jouissance, non démontré par la société appelante.

Enfin , s’agissant du remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, elle fait valoir que cette taxe entre dans la catégorie des contributions et taxes de ville, de police et de voirie, d’hygiène et de salubrité, mises à la charge du preneur par l’article 10 du bail renouvelé.

Sur la charge des travaux et les demandes indemnitaires de la société Hôtel Arenui Moana Café :

En application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance de la chose louée, ainsi que d’une obligation d’entretenir celle-ci en état de servir à l’usage auquel elle est destinée et ce, tout au long du bail, sous réserve des réparations locatives qui incombent au preneur.

S’il peut être dérogé, par des conventions particulières, aux dispositions relatives à la charge des réparations, le bailleur ne peut, par le biais d’une clause relative à l’exécution des travaux dans les lieux loués, s’affranchir de son obligation de délivrance.

Il ressort de l’article 1755 du code civil que, sauf clause expresse du bail mettant ces réparations à la charge du preneur, le bailleur est tenu des réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure, fussent-elles réputées locatives.

L’ article 1756 ajoute que le curement des puits et celui des fosses d’aisance sont à la charge du bailleur, s’il n’y a clause contraire .

En outre, le bailleur, tenu de délivrer un local conforme à la destination contractuelle du bien, sans qu’une clause d’acceptation par le preneur des lieux dans l’état où ils se trouvent ne l’en décharge, doit, sauf stipulations expresses contraires, réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité qu’exige l’exercice de l’activité du preneur même si elle est différente de celle à laquelle les lieux étaient antérieurement destinés, dès lors qu’elle est autorisée par le bail.

Selon l’ article 1754 du code civil, les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage

des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

— Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

— Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;

— Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

— Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

— Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

En l’espèce, s’agissant des travaux et réparations, il ressort du bail renouvelé liant les parties, que:

1- Etat des lieux:

Le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance . Un état des lieux sera dressé contradictoirement dès avant l’entrée en jouissance, dès que les travaux engagés par le bailleur seront terminés

2- Entretien réparations :

Le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien et les rendra à sa sortie en bon état de réparations locatives.

Il supportera toutes les réparations qui deviendraient nécessaires par suite de défaut d’exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle.

Le preneur aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien complet de la devanture et des fermetures du local, ainsi que des appareils et installations de chauffage et d’électricité, et des parties vitrées .

5 transformations:

Le preneur aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité …

OBLIGATIONS DU BAILLEUR:

Le bailleur s’oblige à tenir les lieux loués clos et couverts selon l’usage , et à supporter les travaux prévus à l’ article 606 du code civil …

Le bailleur est exonéré de toute responsabilité, même sous forme de réduction du loyer, dans le cas où par fait de force majeure, il y aurait interruption de fournitures de gaz, d’eau , d’électricité …

Pour tout ce qui n’est pas prévu aux présentes , les parties déclarent se soumettre aux lois et usages '

Selon l’article 606 du Code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

En droit, il est constant que, selon ces dispositions, les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, tandis que les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble.

Si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.

En l’espèce, en exécution de la clause du bail mettant à sa charge une obligation d’assurer le clos et le couvert, la bailleresse était tenue des travaux de réparation destinés à remédier aux infiltrations au travers de la couverture. Elle était tenue également des grosses réparations et, à défaut de clause contraire expresse et précise, des réparations dues à la vétusté ou aux mises en conformité exigées par l’administration.

Le preneur avait la charge des réparations locatives et de l’entretien complet de la devanture et des fermetures du local, ainsi que des appareils et installations de chauffage et d’électricité, et des parties vitrées, sauf réparations dues à la vétusté, ainsi que des transformations et autres réparations nécessitées par l’exercice de son activité.

L-O C, expert mandaté par le tribunal par jugement du 25 février 2013, aidée d’un sapiteur, H I, a inventorié les « désordres » nécessitant ou ayant nécessité des réparations, à savoir:

— dans les locaux : le remplacement en urgence, par la propriétaire, de deux ballons d’eau chaude sur les 3 installés, la rénovation du réseau de collecte et d’évacuation des eaux usées et pompes de relevage,

— dans les parties extérieures : la réfection des aires de circulation et de stationnement de l’hôtel restaurant, la réfection des façades, la réfection des menuiseries extérieures, la réfection complète des revêtements de la terrasse avec mise en conformité de la rampe d’ accès pour handicapés, le traitement anti-termites.

Pour l’ expert, ces désordres ont pour cause la vétusté de l’ immeub1e, à l’exception de l’engorgement d’une canalisation d’eau usée qui provient d’une campagne de travaux. Elle détaille, en page 15 de son rapport, les réparations effectuées par la SARL Arenui à hauteur de 2731,20 euros ; en page 18, elle indique que X-L Y a réalisé des travaux pour un montant de 20.615,72€ (remplacement de deux ballons d’eau chaude) et liste les travaux à réaliser; elle propose enfin une estimation du préjudice commercial qu’aurait subi la société Arenui.

Il convient d’examiner les demandes indemnitaires de la société Arenui Moana Café, au regard des principes précédemment rappelés et des conclusions du rapport d’expertise.

— sur le remboursement d’une surconsommation électrique due à la vétusté des ballons d’eau chaude :

Il ressort du rapport d’expertise que sur les trois ballons d’eau chaude qui équipaient l’hôtel,

deux ont été remplacés par Madame Y en novembre 2013. Selon les constatations opérées par l’expert et son sapiteur, ces équipements, âgés de 20 ans et attaqués par la corrosion, étaient vétustes et avaient épuisé leur durée de vie prévisible.

S’agissant d’un remplacement dû à la vétusté, les dépenses correspondantes incombent à la bailleresse.

La société ARENUI entend obtenir le remboursement du surcoût de consommation électrique qu’elle a exposé, à la suite de la mise hors service de l’un des ballons d’eau chaude le 18 mai 2011, pour cause de fuite due à la corrosion de sa structure. Elle fait valoir qu’elle a dû, à la suite de cette panne, solliciter en permanence les deux ballons d’eau chaude subsistants, jusqu’à leur remplacement par des équipements plus performants, afin d’assurer à sa clientèle un approvisionnement en eau chaude suffisant.

Cependant, la société Arenui n’établit pas cette surconsommation par les seules factures EDF, qu’elle verse aux débats. Il ressort en effet des données chiffrées et des histogrammes de consommation figurant sur ces factures, que sa consommation s’établissait à 28478 kwh, en mars 2011, soit avant la panne, et à 19638 Kwh en mars 2012, après la panne. Au mois de mai 2011, au cours duquel la panne est survenue, sa consommation a été de 22524 kwh. Elle était de 13478 KWh en mai 2012. Ainsi, les données corrigées des variations saisonnières qui ressortent de cette facturation ne permettent pas de mettre en évidence la surconsommation alléguée.

Le préjudice n’étant pas démontré , la société Arenui doit être déboutée de ce chef de demande.

— sur le remboursement du coût des réparations urgentes payées par le preneur mais incombant à la bailleresse :

La société Arenui demande le remboursement du coût de remplacement des relais contacteurs de puissance qu’elle a fait changer en août 2014, suite à une panne affectant le fonctionnement des nouveaux ballons d’eau chaude.

Selon la facture produite par la société appelante, ces contacteurs étaient vétustes et défectueux.

Leur remplacement, nécessaire au fonctionnement normal des nouveaux ballons d’eau chaude, incombait à la bailleresse, en l’absence de transfert exprès au preneur des réparations dues à la vétusté.

Le coût de remplacement de ces dispositifs, dont la société appelante a fait l’avance, dans l’urgence, afin de pourvoir à l’approvisionnement en eau chaude de sa clientèle, doit être supporté par la bailleresse à hauteur de son montant de 365 euros hors taxe.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— sur les réparations effectuées sur les pompes de relevage et le curage des fosses d’aisance:

La SARL Hôtel Arenui Moana Café fait valoir que deux mois après son entrée dans les lieux, elle a été confrontée, le 30 juillet 2008, à un blocage complet du système d’évacuation des eaux souillées des WC du restaurant, collectées dans les deux fosses d’aisance installées en sous sol en 1990.

Elle indique que devant l’urgence et en raison du refus de la bailleresse de prendre en charge

les travaux correspondants, elle a dû faire procéder, elle-même, aux réparations et remplacements nécessaires des pompes de relevage dont la panne, pour cause de vétusté et de délabrement, a été confirmée par l’expertise judiciaire, ainsi qu’au curage des fosses d’aisance, pour un coût global de 1817,60 euros Hors Taxe (285,30 euros de curage des fosses d’aisance, 199,35 euros de réparation d’une pompe de relevage et 1332,95 euros de remplacement de la seconde pompe).

Cependant, comme l’a retenu le tribunal et comme le rappelle X-L Y, le jugement du 25 février 2013, aujourd’hui définitif, a rejeté la demande de remboursement des frais de curage des fosses d’aisance, cette nouvelle demande est donc irrecevable comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée.

S’agissant des pompes de relevage, l’une a été réparée, l’autre a été changée et il ressort du rapport d’expertise du sapiteur H I que la défaillance des pompes remplacées par l’utilisateur est à rechercher dans la vétusté de l’ensemble existant précédemment.

Cependant seule la pompe hors service a été remplacée, l’autre ayant fait l’objet d’une opération de maintenance consistant à changer un presse étoupe et un roulement, réparations locatives qui sont à la charge du preneur.

S’agissant de la pompe changée, il ressort des pièces versées aux débats que le gérant de la société Arenui a écrit à X-L Y, par courrier du 3 septembre 2008, pour l’informer que la société exploitante avait dû remplacer les pompes de relevage du sous-sol 'qui n’avaient fait l’objet d’aucun entretien depuis plusieurs années au dire du technicien'. Il existe donc une incertitude, non levée par le rapport d’expertise, quant à l’origine de la défaillance de la pompe remplacée dont il n’est pas établi qu’elle résulterait de la vétusté de cet équipement.

Or, en exécution du bail, le preneur doit supporter toutes les réparations qui deviendraient nécessaires par suite du défaut d’exécution des réparations locatives.

La société Arenui ne peut ainsi faire supporter à la bailleresse des réparations qui sont la conséquence d’un défaut d’entretien qui incombait normalement au précédent titulaire du bail.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

— sur les frais exposés pour faire constater les désordres consécutifs à l’obstruction d’une conduite encastrée de collecte des eaux usées et le coût des travaux urgents pour y remédier:

Aux termes de deux courriers des 10 et 22 novembre 2011, la société Arenui a informé X-L Y de l’inondation de la chambre 18 du rez de chaussée, réservée aux clients handicapés, dont les bondes de lavabo et douche refoulaient, à la suite de l’obstruction d’une canalisation d’évacuation des eaux usées dans sa partie encastrée et enterrée.

Selon l’inspection à l’aide d’une caméra, réalisée par la société Aquitaine Débouchage, des amas de terre et de cailloux se sont agrégés dans la canalisation de collecte des eaux usées, obstruant leur écoulement régulier, ce qui a conduit l’exploitant de l’hôtel à suspendre la location de la chambre 18 et celle des chambres 16 et 17 desservies par la même canalisation.

Les désordres dénoncés ont été constatés par procès verbal en date du 10 novembre 2011 de Maître A, huissier de justice, qui a relevé que les eaux usées refluaient par la bonde d’évacuation de la salle de bains de la chambre aménagée pour recevoir les personnes à mobilité restreinte et que la moquette était entièrement détrempée. En présence d’un préposé

de l’entreprise Aquitaine Débouchage, Maître A a pu constater, au fond du regard dans lequel débouche la canalisation en cause, un bouchon de gravats, remblai et cailloux, laissant penser que la canalisation était cassée en amont du regard. Il a pu également relever que dans sa partie courant en sous sol cette canalisation traversait le mur extérieur à un endroit laissant apparaître un raccord de ciment récent et un câble d’alimentation électrique.

Selon H I, sapiteur de l’expert C, ce désordre nécessite la reprise de cette canalisation depuis l’arrière cuisine jusqu’au regard de branchement situé à 50 cm de la façade de l’immeuble située sous le passage couvert, l’utilisation d’une caméra ayant montré une rupture de la canalisation dans la traversée du soubassement du mur de façade.

Selon ce technicien, ce désordre serait dû à une campagne de travaux extérieurs à l’hôtel ayant été réalisée précédemment. Les travaux de reprises nécessiteront une autorisation délivrée par le syndic de la copropriété, s’agissant d’une intervention affectant les parties communes de l’immeuble.

Eu égard aux stipulations du bail, le bailleur est tenu, à l’égard du preneur, d’effectuer les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil qui comportent notamment la réparation des gros murs et plus généralement les travaux affectant la structure et la préservation de l’immeuble, ce qui est le cas des travaux validés par le rapport d’expertise pour remédier au désordre constaté.

Selon le devis de la société Immobat, soumis aux experts, les travaux de réparation nécessiteront, en effet, de faire une fouille afin de dégager la portion de canalisation traversant le mur extérieur, en piquant ce dernier, pour retirer le tronçon endommagé et le remplacer, puis de reprendre la maçonnerie au passage du tuyau dans le mur et de brancher celui-ci sur le regard extérieur, avant de remblayer et de refaire l’enrobé.

Tenue de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux loués, X-L Y ne peut en outre invoquer le fait hypothétique d’un tiers pour échapper à sa responsabilité contractuelle.

Les factures d’intervention de la société Aquitaine Débouchage (118,05 euros et 274,40 euros) et celle de la société Dezys Services(201,25 euros), dont la société Arenui demande le remboursement, n’étant toujours pas versées aux débats, X-L Y sera condamnée au remboursement des seuls frais du constat d’huissier dressé par Maître A, acte qui était nécessaire pour établir, dans l’urgence, un désordre relevant des grosses réparations.

Le jugement sera infirmé sur ce point , X L Y étant condamnée à payer à la SARL Arenui la somme de 306,87 euros Hors Taxe.

— sur les frais exposés pour faire constater la nécessité de réfection complète des revêtements de la terrasse et de mise en conformité de la rampe d’accès pour handicapés :

Par courriers des 2 juin et 2 juillet 2011, la société Arenui a attiré l’attention de son bailleur sur l’existence d’un affaissement de la terrasse et de la rampe d’accès pour handicapés en façade de l’établissement, après avoir fait établir un constat d’huissier par Maître B, le 2 février 2011, et fait intervenir J K, maître d’oeuvre en bâtiment, pour poser un diagnostic des désordres et préconiser les travaux de réfection à entreprendre.

Dans son assignation au fond du 31 janvier 2012, la SARL Arenui a sollicité la réfection complète du revêtement de la terrasse et la mise en conformité de la rampe d’accès pour handicapés, outre le remboursement des frais d’huissier et de maître d’oeuvre exposés. Elle

sollicite également le remboursement des frais d’envoi des 38 lettres recommandées d’information et de mise en demeure adressées à la bailleresse concernant les réparations qui lui incombaient, au total 940,72 euros. Le tribunal, par jugement mixte du 25 février 2013, a sursis à statuer sur ces demandes, jusqu’au dépôt du rapport de l’expert désigné.

Le jugement déféré a rejeté ces demandes au motif qu’elles relevaient soit des dépens, soit des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, sans pour autant prononcer de condamnation à ce titre.

Cependant ne font pas partie des dépens prévus par l’article 695 du code de procédure civile, les frais de constat d’un huissier et les honoraires d’un technicien non désignés à cet effet par décision de justice.

Au terme des opérations d’expertise, il est établi que les désordres constatés par maître B et sur lesquels portent le rapport du maître d’oeuvre mandaté par la société Arenui sont liés à la vétusté et nécessitent des travaux qui incombent à X-L Y.

Les frais exposés, rendus nécessaires par la résistance de la bailleresse à exécuter spontanément ses obligations contractuelles, malgré les demandes réitérées du preneur, seront ainsi mis à sa charge, sous forme de dommages et intérêts, à l’exception toutefois des honoraires de J K dont la facture n’est pas produite.

X-L Y est en conséquence condamnée à payer la SARL Arenui la somme de 620,72 euros(406,68 euros + 214,04 euros).

— sur la réparation du préjudice commercial :

La société Arenui réclame la somme de 14745,46 euros au titre de son préjudice commercial, aux motifs que les pannes, fuites, infiltrations et autre canalisations obstruées l’ont contrainte à fermer tantôt des chambres, tantôt le restaurant, à plusieurs reprises, entraînant pour elle un manque à gagner substantiel que la bailleresse doit indemniser.

La société Arenui invoque d’une part une perte de chiffre d’affaires sur l’exploitation de la salle de restaurant, qui a dû être fermée pendant 2 jours, les 31 juillet et 1^er août 2008, durant les fêtes de Bayonne, à la suite de la défaillance des pompes de relevage et des nuisances olfactives générées par cette panne. Elle chiffre ce préjudice à la somme de 4080,00 euros TTC, selon le calcul proposé par l’expert à raison de 4 services de 120 couverts au tarif de 8,50 euros correspondant au plat du jour.

Elle réclame également la somme de 3221,50 euros au titre de la perte de chiffre d’affaires consécutive à la condamnation de trois chambres pendant 21 jours , du 10 au 30 novembre 2011, par suite de l’obstruction de la conduite d’évacuation des eaux usées.

Elle demande enfin une somme de 7443,96 euros hors taxe, au titre de la perte d’exploitation engendrée par la condamnation de la chambre numéro 15, de décembre 2012 à juin 2013, par suite d’infiltrations d’eaux pluviales en sous face de toiture ayant nécessité le déplacement du matériel entreposé dans la lingerie inondée, vers la chambre numéro 15. Les travaux de reprises réalisés par l’entreprise mandatée par la bailleresse se sont terminés le 21 juin 2013.

X-L Y s’oppose à ces demandes, aux motifs que la société exploitante ne justifie pas de son préjudice, alors qu’elle même produit une attestation d’une employée, des tickets de caisse, des plannings de réservation et des factures qui établissent, d’une part, le maintien en activité du restaurant les 31 juillet et 1^er août 2008, d’autre part la poursuite de la

location des chambres soit disant condamnées.

Après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour retient que la société Arenui ne justifie aucunement de la réalité de son préjudice commercial, à défaut d’éléments comptables( attestation de son expert comptable, tickets RAZ, plannings d’occupation des chambres de l’hôtel etc.) qu’elle ne produit pas et qui auraient permis de comparer, d’une année sur l’autre, l’évolution de son chiffre d’affaire, à la même époque de la saison, par suite des fermetures alléguées qui ne reposent elles-même que sur les affirmations de la société appelante. En effet, les procès verbaux d’huissier et les factures de travaux versées aux débats, s’ils établissent la réalité des désordres constatés, ne rendent pas compte de leur incidence sur l’exploitation de l’hôtel et la baisse de son chiffre d’affaires. Au demeurant et comme l’a souligné le tribunal, le préjudice commercial est présenté comme une perte de chiffre d’affaires, alors qu’il devrait être calculé à partir de la marge sur coûts variables, l’absence d’exploitation ayant généré des économies de consommables et de fournitures.

La cour relève également que le préjudice retenu par l’expert repose lui-même sur un calcul théorique, à partir des déclarations du représentant de la SARL Arenui non étayées par des pièces comptables

Ainsi, le tribunal ne pouvait accorder à la société appelante , la somme forfaitaire de 1000,00 euros en réparation de ce préjudice non établi.

— sur la réparation du trouble de jouissance:

La société Arenui sollicite à ce titre la somme de 36900,00 euros, estimant ne pas avoir bénéficié d’une jouissance paisible des locaux loués qu’elle n’a pu exploiter dans de bonnes conditions de confort et d’efficacité. La somme réclamée correspond à 10 % du montant des loyers réglés entre le 3 septembre 2008, date de la première mise en demeure adressée à la bailleresse et le 3 septembre 2014, date de l’acte de cession du fonds de commerce à la SARL Anglet 3D.

Pour s’opposer à cette demande, la bailleresse fait valoir que selon l’article 2.3 de l’acte de cession du fonds de commerce, le chiffre d’affaires de la société Arenui a été en progression constante entre l’exercice 2010/2011 (469971,00 euros) et l’exercice 2012/2013 (581.769,00 euros), démontrant que le taux de remplissage de l’hôtel et du restaurant a fortement augmenté, ce qui est peu compatible avec le trouble de jouissance allégué.

Cependant comme le fait valoir la société appelante, le trouble de jouissance est distinct du préjudice commercial et indépendant d’une perte d’exploitation.

En l’espèce, la persistance d’infiltrations d’eaux pluviales en sous face de toiture, pendant plusieurs mois, de décembre 2012 à juin 2013, ont justifié le déplacement de la lingerie et une organisation provisoire à l’origine d’un trouble de jouissance du preneur qu’il convient d’indemniser à hauteur de 5 % du montant des loyers versés sur cette période, soit la somme de 2125 euros[( 6072,93x7)x5/100]. Le trouble de jouissance résultant de l’inondation de la chambre 18, par suite d’une canalisation cassée obstruée par des gravats, sera indemnisé à hauteur de 5% du loyer du mois de novembre 2011, soit 284 euros ( 5683,64x5/100).

Au total, X L Y, tenue de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux loués, est condamnée, en application des dispositions de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail renouvelé, au paiement de la somme de 2409 euros en réparation du trouble de jouissance subi par la SARL Arenui.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères:

Après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour retient que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a jugé que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères était bien comprise dans la clause du bail renouvelé du 30 juin 2012 qui prévoit , en son article 10 "impôts et taxes diverses', que ' le preneur devra acquitter exactement ses impôts, la taxe professionnelle et les contributions de ville, de police et de voirie, d’hygiène et de salubrité'.

En effet, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui est la contre partie d’une prestation de service public, en matière d’hygiène et de salubrité, fournie au preneur exploitant, par la commune, est bien une taxe de ville relative à l’hygiène et à la salubrité. Elle est donc clairement visée par le bail liant les parties comme incombant au preneur.

Le jugement est ainsi confirmé en ce qu’il a débouté la société Arenui de sa demande de remboursement des sommes versées au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour un montant de 6179,71 euros et condamné celle-ci dernière à payer à X-L Y la somme de 930 euros correspondant au remboursement, prorata temporis, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2014 (1240x9/12).

Sur les demandes annexes:

Les parties, succombant partiellement en leurs demandes respectives, sont condamnées aux dépens de l’entière procédure, comprenant les frais d’expertise de M^me C et de son sapiteur, qu’elles supporteront chacune pour moitié.

Au regard des circonstances de la cause et de la position respective des parties, l’équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement en ce qu’il a condamné la SARL Arenui, exerçant sous l’enseigne Hôtel Arenui Moana Café, à payer à X-L Y la somme de 930,00 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 2014 et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Infirme le jugement pour le surplus et statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne X L-Y à payer à la SARL Arenui – Hôtel Arenui Moana Café les sommes suivantes:

—  365 euros au titre du coût de remplacement des deux relais contacteurs de puissance des ballons d’eau chaude,

—  927,59 euros (306,87 et 620,72 euros), au titre des frais de constats d’huissier et de lettres recommandés exposés,

—  2409,00 euros en réparation du préjudice de jouissance,

Déboute la SARL Arenui-Hôtel Arenui Moana Café de ses demandes indemnitaires au titre des préjudices de surconsommation électrique et de réparation des pompes de relevage, ainsi que du préjudice commercial,

Déclare la SARL Arenui-Hôtel Arenui Moana Café irrecevable en sa demande de remboursement des frais de curement des fosses d’aisance, en raison de l’autorité de la chose jugée

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne les parties, chacune pour moitié , aux dépens de l’entière procédure qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire confiée à M^me C et à son sapiteur

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

Arrêt signé par Madame G, Président, et par Madame SAYOUS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,