COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 28 JANVIER 2021

mfb

N° 2021/ 52

Rôle N° RG 18/05619 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCGOD

[L] [D] EPOUSE [W]

[T] [W]

C/

[P] [U]

[S] [Y] épouse [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL CRUDO REMY

M^e Samah BENMAAD-MARIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 12 Février 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 13/2241.

APPELANTS

Madame [L] [D] EPOUSE [W]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Rémy CRUDO de la SELARL CRUDO REMY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur [T] [W]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Rémy CRUDO de la SELARL CRUDO REMY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMES

Monsieur [P] [U]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Samah BENMAAD-MARIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Karine HAROUTUNIAN-ASSANTE, avocat au barreau d’AVIGNON, plaidant

Madame [S] [Y] épouse [U]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Samah BENMAAD-MARIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Karine HAROUTUNIAN-ASSANTE, avocat au barreau d’AVIGNON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Novembre 2020 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Florence BRENGARD, Président, et Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2021,

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [T] [W] et Mme [L] [D] ont acheté sur la commune d'[Localité 5], une parcelle bâtie qu’ils ont fait diviser en deux parcelles cadastrées section BN [Cadastre 1] et BN [Cadastre 2] sur la base de documents d’arpentage établis par un géomètre-expert, M.[E].

Le 25 avril 2012, les consorts [W] ont vendu la parcelle BN [Cadastre 2] aux époux [P] [U] et [S] [Y], par un acte mentionnant une servitude non altius tollendi qui oblige les acquéreurs, au profit du fonds dominant BN [Cadastre 1], à ne pas bâtir une construction dont la hauteur dépasse 5,50 mètres au faitage et 3,50 mètres à l’égoût de toit.

L’acte de vente comporte en annexe le permis de construire obtenu par les acquereurs ainsi que les plans de bornage visés par les parties.

Le 5 juillet 2012, les consorts [W] [D] ont fait dresser un constat d’huissier montrant que l’égoût de toit de la maison construite par les consorts [U] excédait la hauteur prévue .

Ils ont informé les époux [U] de ce qu’ils commettaient ainsi un manquement à leurs obligations.

Les époux [U] ont achevé leur construction en l’état.

Par exploit d’huissier en date du 11 avril 2013, les consorts [W] [D] les ont fait assigner devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence.

Ils demandaient notamment que les époux [U] soient condamnés du fait du non-respect de la servitude non altius tollendi, à ramener l’égout de toit de leur maison à la hauteur maximale prévue contractuellement, sous astreinte et à leur payer une somme de 15000 € à titre de dommages intérêts .

En défense, les époux [U] répliquaient que les conditions de la servitude étaient insuffisamment déterminées et déterminables dans l’acte de vente, notamment en raison de l’absence de point de repère clair du 'terrain naturel', point de départ des mesures.

***

Par jugement avant-dire-droit du 19 mai 2015, le tribunal a ordonné une expertise judiciaire confiée à M.[I] [A] lequel dans son rapport déposé le 2 décembre 2016, indique que la servitude a incontestablement été enfreinte et que le dépassement est de 38 centimètres ou 32 centimètres selon que l’on applique l’une ou l’autre des deux méthodes de calcul utilisées.

***

Aux termes d’un jugement du 19 février 2018, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a débouté chacune des parties de ses demandes et a condamné les consorts [W] [D] au paiement d’une indemnité de procédure de 1800 € ainsi qu’aux entiers dépens.

La juridiction de première instance a retenu que si l’expert avait objectivé un dépassement à l’égoût de toit du seuil de 32 cm ou 38 cm selon les deux méthodes de calcul envisagées, la servitude était insuffisamment déterminée et déterminable dans le corps de l’acte de vente pour être opposable aux acquéreurs du fonds servant.

***

En leurs conclusions d’appelant récapitulatives n°2 du 27 avril 2020, les consorts [D] [W] demandent à la cour, de,

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de l’intégralité de leurs demandes, Statuant à nouveau,

Vu le rapport d’expertise de M.[A], les articles 1147 et 1134 ancien du Code civil, l’acte de vente du 25 avril 2012 contenant la servitude non altius tollendi,

Dire et juger la servitude opposable aux consorts [U],

Dire et juger que les consorts [U] n’ont pas respecté la servitude à laquelle ils se sont obligés contractuellement,

Dire que l’égoût de toit dépasse de 51 cm le maximum de la hauteur autorisée par la servitude conventionnelle, Subsidiairement, que ce dépassement est de 38 cm, et à titre infiniment subsidiaire, qu’ilest de 32 cm,

Dire que le faîtage dépasse de 2 cm la hauteur maximale autorisée par la servitude,

En conséquence, condamner sous astreinte de 200 € par jour de retard passe un délai de 15 jours suivant la decision à intervenir, les consorts [U] à ramener l’egout de toit de leur maison a une hauteur maximale depuis le terrain naturel de 3,50 m et le faitage à 5,50 m,

Condamner solidairement les consorts [U] à leur payer une somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral et de jouissance, ainsi que pour sanctionner leur comportement fautif et malveillant,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux [U] de leurs demandes indemnitaires reconventionnelles,

Réformer la décision intervenue en ce qu’elle les a condamnés à payer à les consorts [U] et son épouse une somme de 1800 € au visa de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner solidairement les consorts [U] à leur payer la somme de 3000 € à ce titre, outre les entiers dépens de première instance et d’appel distraits au profit de M^e Remy Crudo, avocat postulant aux offres de droit.

Les époux [W] soutiennent que la servitude non altius tollendi prevue à l’acte authentique est opposable à leurs acquereurs d’autant que les plans de division parcellaire établis par le geometre expert M.[R] et visés par les intimés, comportent des points et des références permettant de determiner le terrain naturel, point de départ des mesures à prendre, ont été annexés a l’acte.

— la notion de terrain naturel utilisée par les géomètres est déterminable,

— l’expert a établi la première infraction : le faîtage de la maison [U] a été mesurée à 29,30 m et l’égout de toit à 27,79 m/le terrain naturel est 23,91 m/ le dépassement est donc de 32 ou de 38 cm

— en outre, il ya une deuxième infraction car l’expert a pris le point le plus bas, 23,78 m, ce qui fait que l’égout de toit dépasse de 51 cm la hauteur autorisée et le faîtage de 2cm,

— la mauvaise foi des intimés justifie leur condamnation à des dommages et intérêts même si le non-respect de la servitude ne change rien à la vue.

En leurs conclusions du 19 mars 2020, les époux [U] sollicitent,

— la confirmation du jugement sauf sur le rejet de leurs demandes indemnitaires,

— après réformation du jugement sur ce point, la condamnation des appelants au paiement de la somme de 10000 € à titre de dommages et interêts pour préjudice moral subi du fait de cette procédure, outre une indemnité de procédure de 5000 €,

— subsidiairement, si la cour estime que la clause leur est opposable,

' qu’il soit constaté que leur maison est conforme en ce qui concerne la hauteur du faîtage et la construction de plain pied,

' à titre infiniment subsidiaire, si la cour estime que la commune intention des parties n’est pas respectée, qu’il soit dit que les travaux d’abaissement de l’égout ne pourront se faire qu’entre le 1er juin et le 31 août suivant et que l’astreinte ne courra qu’à partir du 1er septembre et que la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile soit rejetée car c’est la protection juridique des appelants qui finance cette procédure.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’ordonnance de clôture du 10 mars 2020 a été révoquée et rendue le 19 novembre 2020 avant l’ouverture des débats .

MOTIFS DE LA DECISION

L’acte notarié de vente du 25 avril 2012 reprend littéralement la clause précitée insérée dans le compromis de vente établi le 22 novembre 2011 entre les consorts [W] et les époux [U] et figurant au chapitre 'CONSTITUTION DE SERVITUDES’ et libellée comme suit:

III’servitude de NON ALTIUS TOLLENDI

'fonds dominant :

' identification des propriétaires du fonds dominant : les consorts [D]-[W]

' parcelle section BN n°[Cadastre 1] commune de [Localité 5]

'fonds servant :

' identification des propriétaires du fonds servant : les époux [U], acquéreurs,

' parcelle section BN n°[Cadastre 2] commune de [Localité 5]

La servitude est définie en ces termes :

« à titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant s’interdit, au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs, d’édifier une construction dont la hauteur dépasse cinq mètres cinquante au faîtage et trois mètres cinquante à l’égout de toit. Par ailleurs, la construction édifiée ne pourra être élevée que d’un simple rez-de-chaussée. » .

Le notaire qui a reçu l’acte de vente, a, dans un courrier adressé au conseil des consorts [W] le 23 avril 2019, confirmé que les plans de géomètre constituaient des annexes faisant partie intégrante dudit acte.

Sur le plan représentant le lot (A/ parcelle BN[Cadastre 2]) destiné à la vente et paraphé par chacun des quatre parties à l’acte de vente, sont portées des précisions qui concernent la servitude non altius tollendi, à savoir:

à l’égout de la toiture : Ht : 3,50 m par rapport au TN

au faitage :Ht : 5,50 m par rapport au TN.

Sur ce plan, sont, en outre, représentés plusieurs points figurant des altitudes distinctes.

Le notaire ajoute que le terrain naturel est donc parfaitement identifiable.

Par ailleurs, le constat d’huissier dressé le 5 juillet 2012 à l’initiative de M.[W] alors que la construction [U] était en cours ( mur bâti en brut sans la toiture), indique que depuis l’arase jusqu’au niveau du terrain naturel, le mur mesure déjà 3,70 m, alors que la servitude conventionnelle prévoit 3,50 m à l’égout de toit.

Enfin, une expertise judiciaire a été diligentée pour départager les parties.

Il résulte du rapport déposé par M.[A], géomètre-expert judiciaire, qui a réalisé les opérations d’expertise au contradictoire des parties,

que la villa respecte la servitude conventionnelle litigieuse en ce qui concerne la hauteur au faîtage et sa construction en rez de chaussée

qu’en revanche, s’agissant du dépassement à l’égout de toit,

après mise en oeuvre de deux méthodes de calcul possible de la hauteur de la construction édifiée par les époux [U],

'le premier calcul consistant à analyser la disposition des altitudes du terrain naturel et à déterminer une altitude moyenne du terrain naturel d’origine avant tout aménagement, il existe un dépassement de 38 cm,

'le second calcul permettant de trouver une altitude moyenne à partir de l’ensemble (sans distinction) des altitudes du terrain mesuré par l’expert [R] en 2011 et situées sous ou au voisinage de la construction litigieuse, il existe un dépassement de 32 cm.

À l’issue de ces constatations, l’expert a exprimé qu’incontestablement, il existait un non-respect de la clause contractuelle, en précisant que pour régulariser la situation, il serait nécessaire d’abaisser le niveau de l’égout de la hauteur retenue selon l’une ou l’autre des méthodes.

Il a également émis l’avis selon lequel ce dépassement ne changeait rien à la vue de la propriété du fonds servant car la hauteur du faîtage reste la même, expliquant que la perte de luminosité la diminution d’ensoleillement n’était pas significatif car l’augmentation de l’ombre portée (10%) était négligeable.

Selon l’expert, le dépassement léger n’engendrant pas non plus de perte de valeur vénale de la propriété des demandeurs.

Les époux [U] qui ne critiquent pas le contenu du rapport d’expertise, soutiennent qu’en tout état de cause, la clause contractuelle leur est 'inopposable’ car ses termes ne sont pas assez précis pour qu’elle puisse être déterminée.

Or, la clause susdite est 'opposable’ aux parties dès lors qu’elle est insérée dans l’acte authentique qu’ils ont signé et qui a été publié tel quel au registre des hypothèques.

La servitude non altus tollendi créée par l’acte authentique de vente du 25 avril 2012 fixe trois obligations pour l’acquéreur de la parcelle BN[Cadastre 2],

que la construction ne dépasse pas 5,50 m au faîtage,

que sa hauteur n’excède pas 3,50 m à l’égoût de toit,

que la construction soit de plain pied.

Seule la hauteur à l’égoût de toit fait débat. En effet, même si les appelants prétendent aujourd’hui que la hauteur du faîtage dépasserait la hauteur autorisée par la servitude conventionnelle et que l’égout de toit excéderait de 51 cm la hauteur autorisée, ils s’en remettent au rapport d’expertise de M.[A] et ne produisent pas d’élément matériel permettant de contredire les constatations et conclusions de l’expert judiciaire.

Quant aux époux [U], ils soutiennent que la notion de terrain naturel serait indéterminable et pensent illustrer leurs assertions en faisant observer que l’expert a utilisé deux méthodes distinctes pour remplir sa mission.

Mais force est de constater que quelque soit la méthode retenue, l’expert judiciaire a constaté le dépassement aussi peu significatif soit-il dans une construction telle celle qu’il a été chargé d’examiner, dans une expertise qui n’a pas été judiciairement contestée par une demande de contre-expertise.

L’expert a proposé deux méthodes de calcul de la hauteur de la construction à partir du 'terrain naturel’ : or, les pièces produites aux débats ne permettent d’établir qu’il existait une autre alternative de détermination de la hauteur de la construction et il ne suffit pas aux époux [U] de critiquer le travail de l’expert mais encore aurait-il fallu qu’ils proposent, sur la base d’un document technique, un autre calcul pertinent, pouvant remettre en cause les conclusions de l’expert.

Le second calcul proposé par l’expert étant plus fonctionnel : la moyenne des altitudes du terrain à partir du plan initial dressé par M.[R], la cour retiendra donc que l’égout dépasse de

32 cm.

Les consorts [U] font plaider à titre subsidiaire que le préjudice est minime, ce que retient d’ailleurs l’expert.

Mais toute clause contractuelle librement acceptée doit être respectée en totalité par les parties signataires de l’acte, et spécialement une servitude qui constitue une condition ne peut être enfreinte même de manière peu dommageable sans que le responsable de l’infraction ne soit condamné à réparation. Du reste, les époux [U] qui sont pourtant les débiteurs de la servitude, n’ont pas fait modifier ou compléter la condition insérée au contrat de vente, ce qui induit qu’ils étaient satisfaits de sa rédaction et acceptaient l’étendue de leur engagement.

Outre la violation incontestable de la servitude librement consentie, les époux [U] ont manqué de bonne foi dans la gestion du contentieux de voisinage car les consorts [W] les ont prévenus qu’ils voyaient une difficulté dans la hauteur de la construction et pour autant, ils ont poursuivi leur projet sans justifier avoir effectuer la moindre démarche auprès de leur architecte pour vérifier le bien-fondé de la doléance de leurs voisins et y mettre fin.

Dès lors, la cour doit infirmer le jugement entrepris car le juge n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations.

Compte tenu des observations de l’expert sur le caractère peu significatif du préjudice, et en l’absence de preuves contraires produites aux débats, il apparait qu’il serait disproportionné d’ordonner l’arasement de l’égoût et que la condamnation des époux [U] au paiement de dommages et interêts est de nature à réparer intégralement le préjudice.

Les consorts [W] sollicitent une somme de 15000 € à ce titre mais sans produire de pièces permettant de remettre en cause l’appréciation de l’expert sur le caractère tout relatif du dommage. Cependant, il aurait été aisé aux époux [U] de donner satisfaction à leurs voisins vendeurs du fonds, en réduisant la hauteur du mur à l’égout de toit quand ils ont été avisés par un courrier recommandé du 2 juillet 2012 de ce que leur bâtiment dépassait la hauteur autorisée.

Et du reste, s’ils estimaient que la clause contractuelle de servitude insérée à l’acte de vente était insuffisamment claire, il leur appartenait, en leur qualité d’acquéreurs du fonds servant, d’y faire ajouter toutes les précisions possibles pour circonscrire l’assujetissement qu’ils acceptaient.

Au regard de l’ensemble des éléments du dossier, la cour condamnera les époux [U] à payer aux consorts [W] une somme de 4000 € à titre de dommages et interêts en réparation du préjudice moral résultant du non-respect de la servitude conventionnelle.

Les intimés seront également condamnés aux dépens et au paiement d’une indemnité de procédure .

PAR CES MOTIFS

Vu l’appel de [L] [D] épouse [W] et de [M] [W],

Infirme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

Dit que les époux [P] [U] et [S] [Y], n’ont pas respecté la servitude conventionnelle non altius tollendi grevant leur fonds au profit de la propriété de leurs vendeurs, les consorts [W],

Dit que la construction dépasse de 32 cm à l’égout de toit, la hauteur contractuellement autorisée,

Condamne in solidum les époux [U] à payer aux consorts [W], une somme de 4000 € à titre de dommages et interêts pour le préjudice moral qu’ils leur ont causé par la violation de la servitude conventionnelle, outre une indemnité de procédure de 3000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne également les époux [U] in solidum à payer les entiers dépens de première instance et d’appel qui pourront être distraits au profit de Maître Rémy Crudo qui en a fait la demande conformément à l’article 699 du Code de procédure civile .

Le greffier Le président