COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 16 SEPTEMBRE 2021

N° 2021/ 386

Rôle N° RG 20/12736 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGVLD

Y X

C/

[…]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thibault POMARES de la SAS ABP AVOCATS CONSEILS,

SCP ROBERT & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de TARASCON en date du 26 Novembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00462.

APPELANT

Monsieur Y X

né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Thibault POMARES de la SAS ABP AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de TARASCON

INTIMEE

[…], demeurant […]

représentée par M^e Philippe HAGE de la SCP ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Johann LE MAREC, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Avril 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laurence DEPARIS, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2021

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 25 février 1969, l’établissement public 13 HABITAT a consenti par acte sous seing privé à M. Z X la location d’un logement situé […] à MARSEILLE. Par avenant en date du 10 janvier 1990, le bail a été transféré au profit de M^me A X qui est décédée le […]. M. B X, son fils, occupe le logement.

Par acte en date du 2 mars 2020, 13 HABITAT a assigné M. Y X devant le tribunal d’instance de TARASCON.

Par jugement en date du 26 novembre 2020, le tribunal d’instance de TARASCON a statué ainsi:

— CONSTATE le décès Madame X A le […] ;

— DÉBOUTE Monsieur X Y de sa demande de transfert de bail ;

— PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu entre 13 HABITAT et Madame X A décédée ;

— DÉCLARE Monsieur X Y occupant sans droit, ni titre du logement situé […] ;

— ORDONNE que Monsieur X Y quitte les lieux dans le délai légal à compter de la signification du commandement de quitter les lieux et le libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef ;

— DIT que faute par Monsieur X Y de le faire, 13 HABITAT pourra faire procéder a l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;

— CONDAMNE Monsieur X Y à payer à 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à la date de libération effective des lieux et remise des clefs;

— DÉBOUTE 13 HABITAT du surplus de ses demandes ;

— DÉBOUTE Monsieur X Y du surplus de ses demandes ;

— CONDAMNE Monsieur X Y aux dépens ;

— CONDAMNE Monsieur X Y à payer à 13 HABITAT la somme de 300 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration en date du 18 décembre 2020, M. Y X a relevé appel de la décision et demande la réformation du Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Tarascon, Juge des Contentieux de la Protection en date du 26 Novembre 2020 en ces chefs qui ont :

— Débouté M. X Y de sa demande de transfert de bail,

— Prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre 13 HABITAT et M^me X A décédée,

— Déclaré M. X Y occupant sans droit ni titre du logement situé […] à […],

— Ordonné que M. X Y quitte les lieux dans le délai légal à compter de la signification du commandement de quitter les lieux et le libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef,

— Dit que faute par M. X Y de le faire, 13 HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique,

— Condamné M. X Y à payer à 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer jusqu’à la date de libération effective des lieux et remise des clefs,

— Débouté M. X Y du surplus de ses demandes,

— Condamné M. X Y aux dépens,

— Condamné M. X Y à payer à 13 HABITAT la somme de 300 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelé que l’exécution provisoire de droit.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 15 février 2021 auxquelles il convient de se référer pour

l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, M. Y X demande de :

- INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Tarascon du 26 novembre 2020, en ce qu’il a :

DÉBOUTE Monsieur X Y de sa demande de transfert de bail,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu entre 13 HABITAT et Madame X A décédée,

DÉCLARE Monsieur X Y occupant sans droit, ni titre du logement situé […]

ORDONNE que Monsieur X Y quitte les lieux dans le délai légal à compter de la signification du commandement de quitter les lieux et le libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef,

DIT que faute par Monsieur X Y de le faire, 13 HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE Monsieur X Y à payer à 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à la date de libération effective des lieux et remise des clés,

DÉBOUTE Monsieur X Y du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur X Y aux dépens,

CONDAMNE Monsieur X Y à payer à 13 HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Statuant à nouveau :

JUGER que Monsieur Y X remplit les conditions de transfert du bail à son profit au regard des conditions posées par la loi du 6 juillet 1989,

DÉBOUTER en conséquence 13 HABITAT de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNER 13 HABITAT à payer à Monsieur Y X la somme de 2.000 euros au titre des frais de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il remplit les conditions d’ancienneté et de ressources pour occuper le logement litigieux qui n’est pas inadapté à sa situation au vu de sa superficie et en raison de l’accueil deux fins de semaine par mois de son petit-fils au domicile. A titre subsidiaire, il demande des délais pour quitter les lieux au vu de sa situation précaire.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 18 janvier 2021 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, ETABLISSEMENT 13 HABITAT demande de :

- CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 novembre 2020 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Tarascon,

- DÉCLARER Monsieur Y X occupant sans droit ni titre,

- ORDONNER l’expulsion de Monsieur Y X ainsi que celle de tous occupants de son chef, sans délais, si besoin est avec le concours de la Force Publique, du logement dont s’agit sis […] ' Bâtiment E ' Entrée 4 ' […] ' […],

-CONDAMNER Monsieur Y X à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours soit la somme 216,66 ' à compter du prononcé du jugement à intervenir et, ce, jusqu’à parfaite libération des lieux,

- CONDAMNER Monsieur Y X au paiement de la somme de 2.000 ' par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens,

- CONDAMNER Monsieur Y X aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, rappelle qu’il convient de s’attacher au nombre de pièces du logement et non à sa superficie comme l’a rappelé la Cour de cassation et indique que le logement a en outre une superficie de 56m2 et non de 34m2 comme allégué par l’appelant.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 avril 2021

L’affaire a été plaidée le 8 avril 2021 et mise en délibéré au 16 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le transfert du bail

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En application de l’article 40 de la même loi dans sa version en vigueur au décès de M^me X, les dispositions de l’article 14 sont applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré à la condition que le bénéficiaire du transfert du contrat remplisse les conditions d’attribution dudit logement et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Les conditions d’ancienneté dans le logement et de revenus de M. X ne font pas l’objet de discussions.

Il résulte des pièces produites aux débats que le logement est de type F4, d’une superficie de 53,07 m2 et comprenant outre la salle de séjour/cuisine et la salle de bains, trois chambres.

En application de l’article R. 641-4 du code de la construction et de l’habitation, sont considérés comme insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi n° 48-1360 du 1^er septembre 1948 modifiée, non compris les cuisines, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré.

M. X vit seul dans le logement litigieux. La visite régulière mais occasionnelle de son petit-fils certaines fins de semaine ne peut constituer un critère pour apprécier si son logement est adapté à ses

besoins puisque son petit-fils n’y a pas sa résidence principale. Par ailleurs, l’occupation du logement de type 4 par une personne seule ne répond pas au critère imposant que le logement soit adapté à la taille du ménage au vu du texte sus-visé et elle fait ainsi obstacle au transfert du bail.

En l’absence de discussion des autres chefs du jugement par l’appelant, il y a lieu de confirmer le jugement dans toutes ses autres dispositions.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En application des dispositions des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4 et L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise foi manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faite en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à trois ans.

M. X est occupant sans droit ni titre ainsi que constaté par le tribunal dans le jugement déféré en date du 26 novembre 2020 assorti de l’exécution provisoire et suite au refus de transfert de bail qui lui a été notifié le 29 janvier 2019 après le décès de M^me X survenu le […]. Il justifie ne pas avoir été imposable en 2019 et être âgé de 53 ans. Par courier en date du 23 janvier 2020, le bailleur lui a écrit dans l’optique de trouver une solution amiable au conflit. Aucune réponse n’est produite. Au vu des délais dont il a déjà bénéficié et de ces éléments, il n’y a pas lieu de lui accorder de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Sur les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à 13 HABITAT ses frais irrépétibles et il convient à ce titre de lui octroyer la somme de 1 500 euros et de débouter M. X de sa demande formée de ce chef.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, ils seront supportés par M. X.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Y AJOUTANT,

DÉBOUTE M. Y X du surplus de ses demandes.

CONDAMNE M. Y X à payer la somme de 1 500 euros à 13 HABITAT en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE M. Y X aux dépens.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT ,