Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 15 avril 2021, n° 19/03847

TI Marseille 5 février 2019

CA Aix-en-Provence
Confirmation 15 avril 2021

Arguments

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Accepté
Obligation du bailleur de maintenir le logement en bon état
La cour a estimé que le bailleur était tenu de réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres constatés, conformément aux obligations légales qui lui incombent.
Accepté
Préjudice subi en raison des désordres dans le logement
La cour a jugé que le préjudice subi par la locataire était dû aux désordres non résolus dans le logement, et a donc accordé des dommages intérêts en réparation de ce préjudice.
Accepté
Droit à la prise en charge des frais d'expertise
La cour a considéré que les frais d'expertise devaient être pris en charge par le bailleur, en raison de sa responsabilité dans la situation.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 15 avr. 2021, n° 19/03847
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	19/03847
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Marseille, 5 février 2019, N° 18/003487
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe COULANGE, président
Avocat(s) :	Jean VOISINAdrienne MICHEL-CORSODora MEESSEN
Cabinet(s) :	MASSILIA JURIS CONSEILS & ASSOCIES
Parties :	SAS GELOIOS INVESTISSEMENTS

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 15 AVRIL 2021

N° 2021/ 208

N° RG 19/03847

N° Portalis DBVB-V-B7D-BD5AH

SAS GELOIOS

INVESTISSEMENTS

C B divorcée X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean VOISIN

M^e Adrienne MICHEL-CORSO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de MARSEILLE en date du 05 Février 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/003487.

APPELANTE

SAS GELOIOS INVESTISSEMENTS

demeurant […]

représentée et plaidant par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

Madame C B divorcée X

née le […] à MARSEILLE, demeurant 6 Boulevard de Carozan – Saint-Jérôme – 13013 MARSEILLE

représentée par M^e Adrienne MICHEL-CORSO de la SELARL MASSILIA JURIS CONSEILS & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE,

et plaidant par M^e Dora MEESSEN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2021

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La Société GELOIOS INVESTISSEMENTS venant aux droits de Madame Y loue un bien sis à […], […], consistant en un rez-de-chaussée de type 3 composé d’une cuisine, un séjour, une salle de bain et deux chambres, à Madame C X-B par contrat du 18 Février 2004, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

En septembre 2014 la locataire écrivait à la bailleresse pour lui signaler divers désordres:

— des fissures au plafond qu’elle qualifiait de dangereuse (avec un risque d’effondrement),

— un écroulement partiel du mur de la cuisine,

— un risque d’électrocution,

— des moisissures et dégradations dans les toilettes,

— des fissures dans les murs,

— des odeurs nauséabondes,

— une canalisation effondrée.

A cette même période la locataire dénonçait cette situation aux services de l’hygiène de la ville de Marseille.

Les parties convenaient de mettre en place une expertise technique sous l’égide de la protection juridique de la locataire, la MATMUT, laquelle mandatait un expert, en la personne de Monsieur Z, pour examiner les lieux en présence des parties.

L’expert après avoir examiné les doléances mises en avant par la locataire a relevé :

— des remontées capillaires dans la cuisine et la salle de bain liées à la rupture d’une canalisation en grés,

— un dégât dans la cage d’escalier lié à des infiltrations au niveau d’une menuiserie,

— un dégât des eaux dans la chambre résultant d’un dégât au niveau de la toiture (tuiles cassées ou déplacées), un problème de chauffage lié à la chaudière dont l’une des pièces serait défectueuse.

Bailleresse et locataire régularisaient un protocole d’accord aux termes duquel les parties convenaient qu’à la suite des doléances de la locataire, les travaux de remise en état s’agissant des infiltrations au travers de la toiture, de la canalisation et du dysfonctionnement du chauffage seraient réalisés.

Dans le courant du dernier semestre de l’année 2015, la bailleresse réalisait les travaux. Interrogée par la MATMUT, assurant la protection juridique, au sujet de la réalisation des travaux, la bailleresse confirmait que les travaux avaient bien été réalisés.

Un nouveau rapport d’expertise était établi sans la présence de la bailleresse, les mêmes doléances et demandes de réparations figurant sur ce nouveau rapport.

La bailleresse sollicitait alors la copie des indemnisations perçues par la locataire. En effet, la Cie d’assurance de l’immeuble ayant reçu des recours de la Cie la MATMUT, assureur, de la locataire, il lui apparaissait que la locataire avait perçu diverses indemnisations dans le cadre des divers sinistres subis. L’indemnisation de ces sinistres incluait notamment les travaux de remise en état des peintures. Selon la bailleresse aucune remise en état n’a été réalisée alors que les indemnisations perçues par la locataire visaient précisément à réparer ces désordres.

Par assignation du 8 Août 2016, la locataire saisissait le Juge des référés et sollicitait :

— La désignation d’un expert avec mission de constater les désordres dans l’appartement et constater les travaux nécessaires pour y remédier et notamment les travaux urgents pour rendre le logement décent.

— La condamnation de la bailleresse au paiement d’une somme de 5.000 € à titre de provision à valoir sur son préjudice.

Par Ordonnance du 24 Novembre 2016, le Juge des référés ordonnait une expertise et commettait pour y procéder Monsieur A. Le Juge des référés rejetait les autres demandes de la locataire.

L’expert déposait son rapport le 20 Juin 2017.

Par assignation du 18 Septembre 2018, la locataire saisissait le tribunal d’instance de Marseille et sollicitait la condamnation de la bailleresse :

1 – à faire procéder à l’ensemble des travaux préconisés sous astreinte de 50 € par jour de retard à

compter de la demande,

2 – au paiement d’une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts,

3 – au paiement d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Par Jugement du 5 Février 2019, le Tribunal d’Instance de Marseille a :

Condamné la société GELOIOS Investissements, bailleur, à procéder aux travaux propres à remédier aux désordres suivants conformément aux énonciations du rapport d’expertise de Monsieur A dans l’appartement occupé par Madame C B, locataire, à Marseille (13^e), […] :

— Terrasse devant cuisine : passage d’une caméra afin de détecter les canalisations défectueuses et procéder aux réparations des canalisations fuyardes,

— Cuisine : traitement du pied des parois et reprise des trous existants afin de faire cesser les traces d’infiltrations sur les murs,

— Escaliers : scellement du radiateur, reprise de l’enduit, traitement de la venue d’eau sur le palier imputé par l’expert 'probablement ' à l’appartement mitoyen,

— Chambre Sud : réfection des volets, ventilation du local et démolition de la véranda,

— Remplacement de la boîte aux lettres,

Dit que ces travaux devront être exécutés dans un délai maximal de deux mois à compter de la signification de la présente décision et que passé ce délai et à défaut de mise en 'uvre de tout ou partie de ces travaux, la société GELOIOS Investissements sera tenu d’une astreinte provisoire pendant 200 jours à raison de 100 € par jour de retard,

Condamné la société GELOIOS Investissements à payer à Madame C B la somme de 10'000 € à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice,

Condamné la société GELOIOS Investissements aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Condamné la société GELOIOS Investissements à payer à Madame C B la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue le 6 mars 2019 la Société GELOIOS INVESTISSEMENTS interjetait appel de cette décision.

Suivant ses dernières conclusions notifiées le 8 avril 2019 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens la Société GELOIOS INVESTISSEMENTS demande de :

1°) REFORMER la décision dont appel dans son intégralité et notamment en ce qu’elle a condamné la Société GELOIOS, sous astreinte de 100 € par jour de retard (deux mois après la signification de la décision), à procéder aux de la terrasse devant la cuisine : passage d’une caméra afin de détecter les canalisations défectueuses et procéder aux réparations des canalisations fuyardes, de la cuisine : traitement du pied des parois et reprises des trous existant afin de faire cesser les traces d’infiltrations

sur les murs, des escaliers : scellement du radiateur, reprise de l’enduit, traitement de la venue d’eau sur le palier imputé par l’expert «probablement» à l’appartement mitoyen, de la chambre Sud : réfection des volets, ventilation du local et démolition de la véranda, du remplacement de la boîte aux lettres, au paiement d’une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de Madame B, au paiement d’une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,

2°) DEBOUTER Madame B-X de l’intégralité de ses demandes,

3°) ACCUEILLIR la demande reconventionnelle de la bailleresse et, ce faisant, CONDAMNER Madame B-X au paiement la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, dont ceux d’appel distraits au profit de Maître Jean VOISIN, Avocat au Barreau de Marseille.

Suivant ses dernières conclusions notifiées le 8 juillet 2019 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens Madame C B demande de :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1720 du Code civil et suivants,

Vu le décret du 30 janvier 2002 sur les caractéristiques de décence du logement,

Vu l’expertise judiciaire de Monsieur D A,

Vu le jugement du tribunal d’instance de Marseille du 5 février 2019,

Vu les pièces versées aux débats,

Déclarer la SAS GELOIOS INVESTISSEMENTS irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l’en débouter ;

Confirmer la décision entreprise, à savoir le jugement du tribunal d’instance de Marseille en date du 5 février 2019 sous le numéro RG 11-18-003487 en ce qu’il a :

Condamné la société GELOIOS INVESTISSEMENTS, bailleur, à procéder aux travaux propres à remédier aux désordres suivants conformément aux énonciations du rapport d’expertise de Monsieur A dans l’appartement occupé par Madame C B, locataire, sis à […], à savoir :

— terrasse devant la cuisine : passage d’une caméra afin de détecter les canalisations défectueuses et procéder aux réparations des canalisations fuyardes,

— cuisine : traitement du pied des parois et reprises des trous existants afin de faire cesser les traces d’infiltrations sur les murs,

— escaliers : scellement du radiateur, reprise de l’enduit, traitement de la venue d’eau sur le palier imputée par l’expert « probablement » à l’appartement mitoyen,

— chambre Sud : réfection des volets, ventilation du local et démolition de la véranda,

— remplacement de la boîte aux lettres,

Dit que ces travaux devront être exécuté dans un délai maximal de deux mois à compter de la signification de la décision et que passé ce délai et à défaut de mise en 'uvre de tout ou partie de ces travaux, la société GELOIOS INVESTISSEMENTS sera tenue d’une astreinte provisoire à raison de 100 € par jour de retard,

Condamné la société GELOIOS INVESTISSEMENTS au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société GELOIOS INVESTISSEMENTS aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Réformer simplement dans son quantum les condamnations suivantes et statuant à nouveau condamner la SAS GELOIOS INVESTISSEMENTS à verser à Madame B les sommes suivantes :

—  12.000 € à parfaire jusqu’à la réalisation complète des travaux au titre du préjudice de jouissance subi par Madame B,

—  8.000 € à parfaire jusqu’à la réalisation complète des travaux au titre du préjudice moral subi par Madame B,

Déclarer Madame B recevable et bien fondée en son appel incident et ainsi :

Réformer la décision déférée en ce qu’elle :

— n’a pas retenu la condamnation de la SAS GELOIOS INVESTISSEMENTS à réaliser des travaux au sein du salon/salle à manger, alors même que les désordres ne sont pas résolus,

— n’a pas statué sur les désordres affectant la chambre Sud qui se sont aggravés suite à la mauvaise réalisation des travaux par le bailleur,

— quant au nombre de jours d’astreinte concernant les travaux à réaliser,

Et statuant à nouveau,

Condamner la SAS GELOIOS INVESTISSEMENTS à réaliser les travaux suivants .

— Salon RDC : décroutage de l’enduit et réfection au mortier ciment avec adjuvant d’imperméabilisation,

— Cuisine : traitement du pied des parois et reprises des trous existants, enlever l’enduit d’origine et le remplacer sur environ 80 cm à 1 m de hauteur par un enduit mortier ciment traité avec un adjuvant d’imperméabilisation de type SIKA ou autres, et de le remettre en peinture.

La fissure de la cloison placard sera reprise au plâtre après purge et avant remise en peinture de la cloison.

— Chambre Sud : ventilation du local (détalonner la porte et de créer une entrée d’air dans la menuiserie de la fenêtre, remplacement de la fenêtre de la chambre Sud donnant sur la terrasse et remplacement du parquet suite à sinistre dans la chambre et le palier,

— Extérieur : remplacement des boîtes aux lettres, en mettant en place des boîtes aux lettres individuelles pour chaque locataire,

Dit que l’ensemble des travaux devront être exécuté dans un délai maximal de deux mois à compter de la signification de la décision et que passé ce délai et à défaut de mise en 'uvre de tout ou partie de ces travaux, la société GELOIOS INVESTISSEMENTS sera tenue d’une astreinte provisoire pendant 500 jours à raison de 100 € par jour de retard,

En tout état de cause,

Condamner la SAS GELOIOS INVESTISSEMENTS à payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SAS GELOIOS INVESTISSEMENTS aux entiers dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire.

La clôture de l’instruction intervenait le 18 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

L’examen des pièces produites et notamment du rapport d’expertise judiciaire établi par Monsieur A révèle que le premier juge, par des motifs de la cour adopte, a condamné à bon droit le bailleur à réaliser les travaux de remise en état qui lui incombe selon les modalités

de nature à y remédier .

La SAS GELOIOS INVESTISSEMENTS est en effet mal fondée à contester les travaux préconisés par l’expert notamment ceux affectant la terrasse devant la cuisine dont la réalisation est nécessaire pour mettre fin aux désordres constatés alors que pour le surplus selon le procès-verbal de constat dressé par Maître E F , le 13 mai 2019, la plupart des désordres dénoncés perdurent malgré les interventions d’ores et déjà réalisées pour la plupart de façon tout à fait superficielle et nullement de nature à y remédier définitivement.

Pour les mêmes motifs Madame B est fondée à solliciter la réalisation des travaux également préconisés par l’expert pour remédier aux désordres constatés affectant le salon au rez-de-chaussée, la cuisine, la chambre sud et l’installation d’une boîte aux lettres individuelle pour chaque locataire, dans le cadre de son appel incident auquel il convient de faire droit.

Le premier juge ayant par ailleurs procédé à une juste évaluation des dommages subis par Madame B la décision déférée sera également confirmée de ce chef.

La SAS GELOIOS INVESTISSEMENTS succombant dans ses prétentions il n’apparaît pas inéquitable de laisser à sa charge les frais qu’elle a exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile et elle supportera les entiers dépens.

Il convient en revanche, tout en la réduisant de plus justes proportions, de faire droit à la demande de Madame B au titre des frais irrépétibles qu’il apparaît inéquitable de laisser à sa charge.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

Confirme la décision déférée ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS GELOIOS INVESTISSEMENTS à réaliser les travaux suivants :

— Salon RDC : décroutage de l’enduit et réfection au mortier ciment avec adjuvant d’imperméabilisation,

La fissure de la cloison placard sera reprise au plâtre après purge et avant remise en peinture de la cloison.

— Chambre Sud : ventilation du local (détalonner la porte et créer une entrée d’air dans la menuiserie de la fenêtre, restauration entière des volets ),

— Extérieur : remplacement des boîtes aux lettres, en mettant en place des boîtes aux lettres individuelles pour chaque locataire,

Dit que l’ensemble des travaux devront être exécuté dans un délai maximal de deux mois à compter de la signification de la présente décision et que passé ce délai et à défaut de mise en 'uvre de tout ou partie de ces travaux, la société GELOIOS INVESTISSEMENTS sera tenue d’une astreinte provisoire pendant 200 jours à raison de 100 € par jour de retard,

Déboute la SAS GELOIOS INVESTISSEMENTS de toutes ses demandes ;

Déboute Madame B du surplus de ses demandes ;

Condamne la SAS GELOIOS INVESTISSEMENTS à payer à Madame B la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS GELOIOS INVESTISSEMENTS aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT