Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2019

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/18863 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4HLU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Septembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/08556

APPELANTES

SARL COBENKO agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 327 805 1155

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050, avocat postulant

assistée de M^e Danielle LIPMAN WULF-BOCCARA, avocat au barreau de PARIS, toque : R203, avocat plaidant

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son syndic :

la SARL ADUXIM, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 562 065 748,

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050, avocat postulant

assistée de M^e Danielle LIPMAN WULF-BOCCARA, avocat au barreau de PARIS, toque : R203, avocat plaidant

INTIME

Monsieur [Q] [D]

né le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 1]

immatriculé en tant que commerçant au RCS de PARIS sous le numéro [D]

[Localité 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant

assisté de M^e Rémi KLEIMAN du PARTNERSHIPS EVERSHEDS SUTHERLAND (France) LLP, avocat au barreau de PARIS, toque : J014, avocat plaidant substitué par M^e Romain MASSOBRE, du PARTNERSHIPS EVERSHEDS SUTHERLAND (France) LLP, avocat au barreau de PARIS, toque : J014, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 février 2005, la société L’ALIMENTATION, aux droits de laquelle vient la SARL COBENKO, a donné à bail à M. [Q] [D] un local à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2], pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2005, pour y exercer une activité de restaurant.

Par ordonnance du 15 mars 2016, le juge des référés saisi par la SARL COBENKO a désigné Mme [O] [E] en qualité d’expert avec pour mission, notamment, de rechercher dans quelles conditions un local de remisage pour les poubelles de l’immeuble pourrait être installé.

Mme [E] a déposé son rapport le 30 janvier 2017.

Par ordonnance du 12 juin 2017, la SARL COBENKO et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Localité 1] ont été autorisés à assigner à jour fixe M. [Q] [D] devant la 18e chambre 2e section du tribunal de grande instance de Paris, l’assignation devant être délivrée avant le 16 juin 2017 à 18 h 00 au plus tard.

Par acte du 21 juin 2017, la SARL COBENKO et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Localité 1] ont fait assigner à jour fixe M. [Q] [D] devant le tribunal de grande instance de Paris, aux fins de :

— se voir autoriser à réaliser un local poubelles dans les conditions strictes préconisées par l’expert judiciaire dans son rapport du 30 janvier 2017,

— voir dire et juger que M. [D] devra les laisser procéder à cette réalisation passé le délai d’un mois de la décision à intervenir, sous une astreinte définitive de 1.000 euros par jour de retard,

— condamner M. [Q] [D] à réaliser, à ses frais, l’installation, par la trappe trémie existant dans son restaurant, d’un monte-charge lui permettant de disposer dans son sous-sol de son propre local poubelles lié à son activité de commerçant restaurateur et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passe le délai d’un mois de la décision à intervenir,

— condamner M. [Q] [D] à leur payer la somme de 7.500 euros à titre de dommage-intérêts pour résistance abusive et vexatoire,

— condamner M. [Q] [D] au paiement de la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement du 28 septembre 2017, le tribunal de grande instance de PARIS a :

— Débouté M. [Q] [D] de sa demande en nullité de l’assignation,

— Déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Localité 1] en ses demandes,

— Débouté la SARL COBENKO de ses demandes,

— Condamné in solidum la SARL COBENKO et le syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis [Localité 1] à payer la somme de 5.000 euros à M. [Q] [D] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision,

— Condamné in solidum la SARL COBENKO et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Localité 1] aux dépens.

Par déclaration du 12 octobre 2017, la SARL COBENKO et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 2] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 2 avril 2019, la SARL COBENKO et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 2] demandent à la cour de :

Dire l’appel de la société COBENKO et du Syndicat des Copropriétaires recevable et bien fondé,

En conséquence, infirmer le jugement entrepris,

Dire et juger que le syndic de copropriété a parfaitement qualité à agir, le mandat reçu étant suffisamment précis en ce qu’il fait référence à un seul rapport d’expertise judiciaire intéressant tout autant le bailleur que la copropriété de l’immeuble dans lequel Monsieur [D] est locataire commerçant pour le rez-de-chaussée et le sous-sol et d’habitation pour 3 étages du même immeuble et conséquemment le déclarer recevable en son action,

Dire de plus fort qu’il a qualité à agir au regard de la résolution votée à l’unanimité lors de la nouvelle assemblée du 16 mai 2018,

Et vu le rapport d’expertise, et tout ensemble les dispositions contractuelles et l’article 1134 du Code Civil devenu l’article 1104 du même Code, autoriser les appelants à réaliser le local poubelles dans les conditions strictes préconisées par l’expert judiciaire dans son rapport du 30 janvier 2017 et dire et juger que M. [D] devra les laisser procéder à cette réalisation passé le délai d’un mois de la décision à intervenir, sous une astreinte définitive de 1.000 € par jour de retard,

Condamner M. [D] à régler aux demandeurs une somme de 7.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance vexatoire et abusive,

Le condamner en outre au paiement d’une somme de 7.500 € au titre de l’article 700 du CPC, car il serait inéquitable de laisser à la charge de la société COBENKO et du syndicat des copropriétaires leurs frais irrépétibles,

Corrélativement, débouter M. [D] de sa demande de paiement d’une somme de 325.000 € comme de sa demande de dommages-intérêts pour action abusive et vexatoire et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [D] en tous les dépens de première instance et d’appel, en ce compris la totalité des frais d’expertise.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 11 mars 2019, M. [D] demande à la cour de :

Vu les articles 32-1, 788, 789, 791 et 792 du Code de procédure civile,

Vu les articles 606, 1134, 1719 et 1723 du Code civil,

Vu l’article R. 111-3 du Code de la construction et de l’habitat,

Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967,

À TITRE PRINCIPAL

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

À TITRE SUBSIDIAIRE ET RECONVENTIONNEL

— Juger que la société COBENKO doit prendre en charge les travaux de réalisation de tout local de remisage des poubelles qui serait créé sur les parties données à bail commercial à Monsieur [Q] [D],

— Condamner solidairement la société COBENKO et le Syndicat des copropriétaires pour l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à payer à Monsieur [Q] [D] la somme de 325.000 euros à titre de dommages et intérêts résultant de la perte de deux couverts sur les cinq prochaines années, outre une somme à déterminer au titre de la fermeture du Bistrot Beaubourg pour la réalisation des travaux et correspondant aux profits perdus,

EN TOUTES HYPOTHÈSES

— Condamner la société COBENKO à payer à Monsieur [Q] [D] la somme de 7.500 euros à titre de dommages et intérêts pour action abusive et vexatoire,

— Condamner solidairement la société COBENKO et le Syndicat des copropriétaires pour l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à payer à Monsieur [Q] [D] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de Maître Patricia HARDOUIN ' SELARL 2H AVOCATS et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 avril 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndic :

M. [Q] [D] soutient que l’action du syndicat des copropriétaires est irrecevable pour défaut de qualité à agir de son syndic en l’absence de mandat suffisamment

précis conféré par l’assemblée générale et que la régularisation invoquée est inopérante car intervenue tardivement après l’expiration du délai d’appel.

Le syndicat des copropriétaires et la société COBENKO répliquent que l’autorisation donnée aux termes de l’assemblée générale du 19 mai 2017 est suffisamment explicite en ce qu’elle vise le seul rapport d’expertise ayant été établi. En tout état de cause, ils se prévalent de la régularisation intervenue en cause d’appel, suivant assemblée générale du 16 mai 2018, faisant valoir qu’il est sans incidence que cette régularisation soit intervenue après l’expiration du délai d’appel dès lors qu’il n’était pas reproché une absence de mandat du syndic mais un mandat insuffisamment précis.

En application des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, 'le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale', sauf exceptions limitativement énumérées par ledit article.

Conformément aux dispositions de l’article 122 du code de procédure civile 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

En application des dispositions de l’article 117 du même code, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant d’une personne morale, l’article 121 précisant que dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

En outre, en application des dispositions de l’article 126 du même code, 'dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.'

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires du 19 mai 2017 a autorisé le syndic à assigner M. [D] en ouverture de rapport.

Comme le relève le premier juge, l’autorisation donnée ne précise ni la nature de la procédure envisagée ni son objet et il est inopérant pour le syndicat des copropriétaires et la société COBENKO de prétendre que le rapport visé était nécessairement le rapport d’expertise judiciaire en l’absence de toute mention de ce chef ou d’un quelconque rappel de la situation concernant le remisage des poubelles et des solutions envisagées. Elle ne répond dès lors pas aux exigences requises pour habiliter le syndic à introduire une action en justice au nom du syndicat.

Cependant, aux termes de sa 20ème résolution, l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 16 mai 2018, après avoir pris acte de la suite donnée à l’autorisation d’assigner M. [Q] [D] le 19 mai 2017 a 'confirmé le syndic dans sa mission de défendre le syndicat des copropriétaires devant la cour d’appel suite au jugement du 28 septembre 2017 qui a retenue son absence d’agir’ (sic).

Il ne saurait être tiré argument par M. [Q] [D] du fait que cette régularisation est intervenue après l’expiration du délai d’appel dès lors que la jurisprudence à laquelle il fait référence vise une situation juridique distincte, à savoir la régularisation des pouvoirs du syndic dont les fonctions avaient cessé à la date à laquelle il a relevé appel d’un jugement, tel n’étant pas le cas en l’espèce s’agissant d’une habilitation du syndic en exercice insuffisamment précise pour produire effet.

Compte tenu de la régularisation intervenue, la fin de non-recevoir tirée du défaut de pouvoir du syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires sera écartée et le jugement infirmé de ce chef.

Sur la demande tendant à la réalisation du local poubelles des logements :

Le syndicat des copropriétaires et la société COBENKO sollicitent l’autorisation de créer un local poubelles affecté aux seuls appartements de l’immeuble par empiétement sur les locaux donnés à bail à M. [Q] [D] selon les conditions préconisées par l’expert.

Ils font valoir, d’une part, que cette solution à laquelle M. [Q] [D] avait adhéré lors de la première réunion d’expertise répond à la configuration des lieux et limite l’impact sur le local commercial et, d’autre part, que la solution alternative de M. [Q] [D] consistant à aménager au sous-sol le local poubelles de l’ensemble de l’immeuble par une ouverture pratiquée au niveau des parties communes n’est pas réalisable.

Ils se prévalent de la clause du bail autorisant une réduction de la surface louée à la condition qu’il ne s’agisse pas d’une superficie supérieure à 5 %, précisant que l’emprise résultant de ce projet est limitée à 1,35 m². Ils soutiennent en outre que les travaux à réaliser n’entraînent pas une modification substantielle des lieux loués et ne constituent pas des travaux de gros oeuvre.

M. [Q] [D] reproche à l’expert de ne pas avoir analysé sa proposition de réalisation d’un local à poubelles au sous-sol de l’immeuble en créant un accès par les parties communes. Il soutient par ailleurs que la société COBENKO ne saurait ni mettre à sa charge les travaux de gros oeuvre qu’elle souhaite faire réaliser ni être autorisée à modifier substantiellement les lieux loués, considérant que la clause de souffrance dont se prévaut le bailleur ne déroge pas aux dispositions de l’article 1723 du code civil.

A titre préliminaire, il sera rappelé que l’appel est limité au rejet de la demande de création dans les locaux donnés à bail d’un local poubelles affecté aux logements, la société COBENKO ne sollicitant plus dans le cadre de la présente instance la création par M. [Q] [D] et à ses frais d’un local poubelles pour son activité de restaurateur.

Aux termes de l’article 1723 du code civil, 'le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée'.

L’article 1724 du même code en sa version applicable à l’espèce énonce par ailleurs :

'Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne peuvent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il en soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé'.

Ces dispositions n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent convenir d’y déroger mais ces clauses dérogatoires sont d’interprétation stricte.

Lors des opérations d’expertise, l’expert a retenu trois localisations possibles pour l’aménagement du futur local poubelles des logements au nombre approximatif de 9 studios ou 4 à 5 petits appartements, à savoir :

— en fond de couloir de l’immeuble, dans le volume en sous-face de la première volée de l’escalier, à l’emplacement de la 'plonge’ de la cuisine du restaurant en créant un local d’une largeur de 0,95 m sur environ 1,60 m de longueur avec un accès depuis le couloir d’entrée, cet aménagement induisant une réorganisation partielle de la cuisine du restaurant, en déplaçant la zone 'plonge’ vers la zone de service, côté cuisson,

— à l’emplacement prévu sur le plan proposé par la société COBENKO en réduisant la surface prévue au remisage de deux containers,

— à l’emplacement de l’accès, depuis le restaurant, à la porte donnant sur le couloir de l’immeuble, mentionnée non utilisée par le commerce, en créant un volume de remise par emprise sur la salle, le long de la paroi perpendiculaire séparative du hall de l’immeuble, d’environ 1,50 m de longueur sur 0,80/0,90 m de largeur, accessible depuis le couloir par une porte à l’emplacement de la porte actuelle d’intercommunication.

Cette dernière solution dont le coût a été évalué à 6.688 euros suivant devis de la société HLN BAT a été retenue par l’expert comme étant la plus adaptée à la configuration des lieux et la moins pénalisante pour l’exploitation du restaurant, l’emprise sur les locaux loués induisant seulement la suppression de deux places assises, les dégagements existants en façades rendant cette solution compatible avec les règles de sécurité.

Contrairement aux allégations de M. [Q] [D], le projet alternatif d’aménagement d’un local en sous-sol de l’immeuble pour l’ensemble des occupants et accessible à partir des parties communes a été envisagé par l’expert qui énonce toutefois que ce dernier ne lui a fourni ni plan ni descriptif susceptible d’en justifier la faisabilité et qui, en l’absence de tout élément, s’est référé aux constatations faites lors des opérations d’expertise et desquelles il résulte que le premier sous-sol n’est accessible que depuis le local commercial du rez-de-chaussée soit par l’escalier intérieur de l’établissement, soit par la trappe existante aménagée au sol de la salle de restaurant et que le couloir de l’immeuble qualifié d’exigu ne comporte aucun accès au sous-sol.

Les appelants à l’appui de leur demande d’autorisation se prévalent de la clause du bail aux termes de laquelle le preneur prend l’engagement :

' De souffrir sans indemnité toutes réparations, tous travaux même de modification, d’amélioration ou de construction nouvelle que le bailleur se réserve de faire exécuter dans les locaux loués, ou dans l’immeuble, quels qu’en soient les inconvénients et la durée, cette dernière excédât-elle quarante jours et de laisser traverser les locaux par toute canalisation nécessaire.

De laisser corrélativement pénétrer dans les locaux et y oeuvrer en tous temps et sous réserve d’un préavis raisonnable le bailleur, ses mandataires et techniciens à ces fins.

Lesdits travaux ne devront pas emporter de restriction d’assiette à la seule exception de celles n’excédant pas cinq pour cent de la surface louée rendues nécessaires par l’exécution des travaux projetés et qui entraîneront une réduction proportionnelle du loyer contractuel'.

Il sera relevé que cette clause ne déroge pas expressément aux dispositions de l’article 1723 du code civil prohibant tout changement de la chose ou de ses accessoires privant le preneur de tout ou partie des avantages qu’il tient du bail.

Si ladite clause permet de réduire la surface des lieux loués dans la limite de 5 %, elle n’autorise pas corrélativement la modification substantielle des lieux loués sans l’accord du preneur. Or la création du local poubelles en cause, spécifiquement affecté aux logements à l’exclusion du restaurant, outre le fait qu’elle induit des travaux de gros oeuvre consistant dans la construction d’un local en carreau de plâtre avec construction d’une VMC, implique une modification substantielle des lieux dès lors qu’elle rend nécessaire la création d’un espace poubelles pour l’activité du restaurant entraînant consécutivement un empiétement supplémentaire non défini au préjudice du preneur.

La société COBENKO et le syndicat des copropriétaires seront en conséquence déboutés de leur demande et le jugement entrepris confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages-intérêts :

L’exercice de l’action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages-intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. Faute pour M. [Q] [D] de rapporter le preuve qui lui incombe, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La société COBENKO et le syndicat des copropriétaires qui succombent supporteront in solidum les dépens d’instance et d’appel et l’indemnité de procédure allouée en première instance sera confirmée.

Il est de plus équitable de contraindre la société COBENKO in solidum avec le syndicat des copropriétaires à participer à concurrence de 2.500 euros aux frais irrépétibles exposés par M. [Q] [D] en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] irrecevable en ses demandes,

Statuant à nouveau,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] recevable mais mal fondé en ses demandes,

Y ajoutant,

Déboute M. [Q] [D] de sa demande de dommages-intérêts,

Condamne la société COBENKO et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à payer in solidum à M. [Q] [D] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société COBENKO et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] in solidum aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Patricia HARDOUIN SELARL 2H AVOCATS.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE