COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT SUR RENVOI DE

LA COUR DE CASSATION

DU 06 JANVIER 2022

N° 2022/ 1

Rôle N° RG 18/09278 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCRKF

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Carole ROMIEU

M^e Michel LAO

Saisine de la présente cour par :

- l’arrêt de la Cour de cassation du 29.03.2018, cassant et annulant

- l’arrêt de la cour d’appel (chambre 1-3) d’Aix-en-Provence du 01.12.2016 confirmant

- le jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 19.02.2015

APPELANTE

Demanderesse à la saisine sur renvoi apres cassation

Madame F D épouse X née le […] à […],

demeurant […]

représentée par M^e Carole ROMIEU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et plaidant par M^e RECCHI Stéphane avocat au barreau d’Ajaccio

INTIMES

Monsieur H Y né le […] à […], demeurant […], […], appartement […]

Madame I J épouse Y née le […] à […],

demeurant […], […], appartement […] représentés par M^e Michel LAO, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sophie LEYDIER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Rose-Marie PLAKSINE, Président de chambre

M^me Sophie LEYDIER, Conseillère

Monsieur Olivier Brue, président

Greffier lors des débats : M^me Priscille LAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2022

Signé par Madame Rose-Marie PLAKSINE, présidente de chambre et Madame Priscille LAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige:

Par acte du 21 juillet 1999, F D avait, avec Z-Q R, acquis une maison individuelle située sur un terrain de 512 mètres carrés, […].

Elle en était devenue seule propriétaire à la suite d’un acte de partage du 25 avril 2001, le bien étant alors évalué à 121 588, 56 euros.

Suite à mandat de vente donné par elle à l’agence immobilière Era Sudestimmo, elle a, par acte notarié du 13 juillet 2004, vendu cette maison rénovée à H Y et I J épouse Y, moyennant le prix de 229 000 euros.

Ayant constaté en août 2004 l’apparition de fissures à l’intérieur et à l’extérieur de leur maison, les époux Y ont déclaré le sinistre à leur assureur, lequel a mandaté le cabinet Polyexpert, ce dernier ayant établi un rapport le 1er février 2005.

Par acte du 7 septembre 2006, Monsieur et Madame Y ont fait assigner en référé devant le président du tribunal de grande instance de Marseille F D et son assureur, la société Continent Assurances aux droits de laquelle est venue la compagnie Generali, afin qu’une expertise judiciaire soit ordonnée.

Par ordonnance du 27 octobre 2006, le président du tribunal de grande instance de Marseille a ordonné une expertise et commis Z-Q U pour y procéder.

Par ordonnance du 11 septembre 2009, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à la société Era Sudestimmo et à Monsieur B, propriétaire de la villa avant F D.

Le rapport d’expertise a été déposé en l’état le 22 avril 2010.

Par acte du 9 février 2011, H Y et I J épouse Y ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Marseille F D épouse X, son assureur, la société le Continent Assurances, et la société Era Sudestimmo afin que Madame D et son assureur soient condamnés solidairement à leur verser les sommes de:

- 146 157,59 euros au titre des travaux de reprise,

- 37 600 euros au titre du trouble de jouissance

- 15 000 euros au titre du préjudice moral.

Ils réclamaient également :

- la condamnation de la société Era Sudestimmo à leur verser la somme de 15 000 euros pour manquement au devoir de conseil,

- la condamnation solidaire de Madame D, de la société le Continent et de la société Era Sudestimmo à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Par jugement du 19 février 2015, le tribunal de grande instance de Marseille a:

- condamné Madame D à payer à Monsieur et Madame Y la somme de

150 000 euros de dommages intérêts correspondant à la diminution du prix de vente, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, au titre de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil,

- rejeté le surplus des demandes de Monsieur et Madame Y,

- condamné Madame D aux entiers dépens, comprenant le coût de l’expertise judiciaire,

- condamné la SARL Sudestimmo à payer à Monsieur et Madame Y une indemnité de

10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamné Madame D à payer à Monsieur et Madame Y une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- débouté la compagnie Generali de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- débouté Madame D de son appel en garantie à l’encontre de la SARL Sudestimmo,
- autorisé les avocats de la cause à faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

- ordonné l’exécution provisoire à hauteur de la moitié des condamnations prononcées.

*** ***

Le 12 juin 2015, Madame F D a interjeté appel.

Par acte notarié du 16 août 2016, H Y et I J épouse Y ont vendu à M N et à O P cette maison, après démolition, reconstruction et création d’une piscine, moyennant le prix de 495 000 euros.

Par arrêt du 1er décembre 2016, la troisième chambre section A (devenue chambre 1-3) de la présente cour a:

- confirmé le jugement entrepris dans toutes ses dispositions, et, y ajoutant:

- déclaré l’appel en garantie formé par F D à l’encontre de la société Generali irrecevable,

- condamné F D à payer aux époux Y la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

- rejeté les autres demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande des époux Y tendant à ce que les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, soient, à défaut de règlement spontané des condamnations, supportées par F D,

- condamné F D aux dépens d’appel.

F D épouse X a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.

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Par arrêt du 29 mars 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il a condamné Madame D à payer à Monsieur et Madame Y une somme de 150 000 euros, l’arrêt rendu le 1er décembre 2016, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence, et renvoyé la cause et les parties devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée.

La cour a indiqué 'que, pour condamner Madame D à payer à Monsieur et Madame Y une certaine somme au titre de la restitution du prix de vente, l’arrêt retient que son montant correspond au coût des réparations, de la gêne résultant de leur exécution et de la baisse de prix que les acquéreurs auraient pu obtenir s’ils avaient été informés en temps utile des vices', mais elle a estimé, au visa de l’article 1644 du code civil, 'Qu’en statuant ainsi, alors que la réduction du prix doit être arbitrée par experts, la cour d’appel a violé le texte susvisé'.

Le 1er juin 2018, F D épouse X a saisi la cour de renvoi.

******

Par arrêt mixte du 06 juin 2019, la présente cour (chambre 1-4) a:
- confirmé partiellement le jugement déféré en ce que le premier juge a estimé que la responsabilité du vendeur de l’immeuble F D épouse X était engagée à l’encontre de H Y et I J épouse Y sur le fondement de la garantie des vices cachés,

AVANT DIRE DROIT AU FOND sur les autres demandes:

- ordonné une expertise, et commis pour y procéder V-W E, architecte DPLG, et AA S-T, évaluateur,

- renvoyé l’affaire à la mise en état,

- réservé les dépens.

Les experts ont déposé leur rapport le […], après plusieurs rappels du greffe.

Par dernières conclusions, avec bordereau de communication de pièces, notifiées par le RPVA le 11/06/2021, Madame F D demande à la cour:

Vu les articles 1644 du code civil et suivants,

Vu l’article 32 du code de procédure civile,

Vu l’arrêt rendu par la cour de cassation,

Vu le rapport d’expertise déposé par les experts E et S-T,

Vu la vente de la maison par les consorts Y,

INFIRMER le jugement du 19 février 2015 par lequel le Tribunal de grande instance de Marseille a condamné Madame D à payer aux époux Y une somme de 150 000 euros en dommages et intérêts correspondant à la diminution du prix de vente, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision,

DEBOUTER les époux Y de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Madame D en ce qu’ils ne justifient pas avoir réservé leurs droits dans le cadre de la vente de leur bien immobilier pour poursuivre l’action en responsabilité et qu’ils n’ont plus qualité pour agir,

DEBOUTER les époux Y de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Madame D en ce que la maison liligieuse a été démolie pour être reconstruite et revendue sans que l’on connaisse à ce jour le préjudice résultant de fissures structurelles qui ne seront donc jamais reprises,

DEBOUTER Monsieur et Madame Y de leur demande tendant à voir condamner Madame D à leur verser d’une part, une somme de 37 600 euros, et, d’autre part, une somme de

15 000 euros, à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER Monsieur et Madame Y à lui verser la somme de

3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits du profit de Maître Romieu Carole.

Par dernières conclusions, avec bordereau de communication de pièces, notifiées par le RPVA le 10/02/2021, Monsieur H Y et Madame I Y demandent à la cour:
Vu les dispositions de l’article 1641 du Code civil

Vu les dispositions de l’article 1644 du Code civil

Vu le rapport d’expertise de Madame V-W E et Madame AA S-T déposé le […],

Condamner Madame F D au paiement de la somme de 103 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du […], date du dépôt du rapport d’expertise, avec capitalisation conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Condamner Madame D au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris l’ensemble des frais d’expertise.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 septembre 2021.

MOTIFS:

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 122 du code de procédure civile: 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

En vertu des articles 31 et 32 du même code: 'l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé';

'Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir', étant rappelé que la qualité et l’intérêt d’une partie à agir s’apprécient au jour de la demande en justice.

En l’espèce, il est constant que lorsqu’ils ont agi en justice sur le fondement de la garantie des vices cachés, les époux Y étaient encore propriétaires de la villa litigieuse, puisqu’ils l’ont vendue en cours de procédure d’appel le 16 août 2016, de sorte qu’ils avaient bien qualité à agir au jour de la demande introductive d’instance.

Au surplus, il résulte de l’acte notarié du 16 août 2016 produit en cours de délibéré par les époux Y à la demande de la cour qu’il a été fait référence à l’action en cours, en ces termes: 'le vendeur (soit les époux Y) déclare avoir assigné le précédent vendeur pour vices cachés. Une procédure est en cours. Le jugement a été rendu par le tribunal de grande instance de Marseille en date du 10 mars 2015. Le précédent vendeur a fait appel. Cette procédure est toujours en cours et sera poursuivie par le vendeur jusqu’au jugement définitif et l’issue fera la perte ou le profit du vendeur.

Le vendeur s’oblige à faire son affaire personnelle de cette procédure.' (page 4).

Il s’ensuit que Madame D n’est pas fondée à soutenir que les époux Y n’ont plus qualité pour agir en raison de la vente de leur villa, étant en outre relevé que la jurisprudence invoquée concernant l’action en responsabilité constituant un accessoire de l’immeuble vendu et la clause contraire des acquéreurs successifs d’un immeuble sur le fondement de la responsabilité contractuelle (page 6 de ses conclusions) n’est pas transposable en l’espèce, alors que les époux Y ont agi sur le fondement des vices cachés et qu’il a été définitivement jugé que la responsabilité de F D épouse X était engagée à l’encontre des époux Y sur le fondement de la garantie des vices cachés par arrêt du 06 juin 2019 susvisé.

En conséquence, la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir des époux Y, soulevée par Madame D doit être rejetée.

Sur la demande en restitution d’une partie du prix formée par les époux Y

En vertu de l’article 1644 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce: 'dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts'.

Il résulte des investigations minutieuses et approfondies effectuées par les experts désignés par arrêt du 06 juin 2019 (Madame E, architecte, et Madame S-T, évaluateur), à partir de l’ensemble des pièces communiquées par les parties, des notes d’urbanisme, de l’analyse de l’évolution du marché de l’immobilier dans le secteur géographique où est situé le bien et prise en compte des facteurs de plus-value (vue dégagagée sur les collines et villages des Caillols, calme impasse + en limite d’EBC, terrain de 500 m2 piscinable, constructibilité résiduelle) et de moins-value (qualité de la construction médiocre, vis-à-vis sur la terrasse et le jardin, travaux importants à prévoir, absence de garage et d’accès véhicule sur le terrain) que:

- la valeur vénale du bien en 2004, compte tenu de l’état où il se trouvait, pourrait être estimée à 188 000 euros (+ ou – 10% en fonction du marché),

- la réduction du prix de vente à laquelle les acquéreurs pourraient prétendre, compte tenu de l’état réel du bien vendu au jour de la vente de juillet 2004 peut être estimée à 92 700 euros,

- la valeur vénale du bien en 2020, dans l’état où il se trouvait en 2004 peut être estimée à

245 000 euros, et compte-tenu du prix du marché en 2020, la réduction du prix de vente à laquelle les acquéreurs pourraient prétendre, compte-tenu de l’état réel du bien vendu au jour de la vente de juillet 2004 peut être estimée à 103 000 euros (page 42).

Alors que, comme indiqué précédemment, il a été définitivement jugé que la responsabilité de F D était engagée à l’encontre des époux Y sur le fondement de la garantie des vices cachés, par arrêt du 06 juin 2019 susvisé, les époux Y sont fondés à obtenir la restitution d’une partie du prix en application des dispositions de l’article 1644 du code civil précité après expertise, étant observé qu’ils ne réclament nullement des dommages et intérêts pour procéder à des travaux réparatoires, de sorte que Madame D ne peut utilement soutenir qu’ils ne subissent aucun préjudice dans la mesure où la villa a été démolie et reconstruite, et qu’il n’existerait aucun préjudice en lien de causalité avec la faute.

Contrairement à ce que soutient Madame D, les experts ont précisémment répondu aux chefs de mission de l’arrêt du 06 juin 2019 qui les a commis, lesquels ne comprenaient pas la nécessité de chiffrer poste par poste les travaux réparatoires de reprise en sous-oeuvre nécessaires pour stabiliser la villa vendue en 2004 affectée de fissures.

Et, c’est en prenant en considération l’état de la construction lors de la vente en 2004, la nature des désordres (fissures anciennes sur toute la construction colmatées à plusieurs reprises sans traitement des causes structurelles), le rapport du cabinet Polyexpert de 2005, les conclusions de l’expert U de 2010, les devis de travaux produits, et en appliquant un mode de pondération spécifique fixé par la charte de l’évaluation immobilière (IFEI), que les experts ont estimé que la villa nécessitait une rénovation lourde dont le coût pouvait être fixé forfaitairement à 45 % du prix du marché, en précisant que cette évaluation tenait compte du fait que des travaux moins radicaux pouvaient raisonnablement être entrepris compte tenu de la modeste valeur architecturale de cette villa (page 32 du rapport), de sorte que Madame D n’est pas fondée à soutenir que ce pourcentage de 45% ne correspond à rien.

Les époux Y ayant vendu la villa en août 2016, après démolition et reconstruction, ils ne sont pas fondés à obtenir la réduction du prix estimée par les experts E et S-T à hauteur de 103 000 euros (conclusion n°5), à partir de la valeur vénale du bien en 2020, ni le paiement d’intérêts à compter du […], date du dépôt du rapport d’expertise, dès lors que les experts ont émis plusieurs conclusions (n°1 à 5) qu’il appartient au juge d’examiner pour trancher sur le quantum des demandes qui lui sont soumises.

En l’état des pièces produites et des éléments recueillis par les experts, il convient de retenir leur conclusion n°3 prenant en considération le prix du marché en 2004 de 3 075 euros/m2 avec application d’une moins-value de 45%, et de fixer à la somme de 92 700 euros la réduction de prix à laquelle les époux Y peuvent prétendre, compte tenu de l’état réel du bien qui leur a été vendu en juillet 2004.

En conséquence, le jugement déféré doit être infirmé et il y a lieu de condamner Madame F D à payer aux époux Y la somme de 92 700 euros, avec intérêt au taux légal et capitalisation à compter du présent arrêt.

Sur les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement déféré doit être ici confirmé.

Succombant principalement, Madame F D épouse X supportera les dépens d’appel, en ce compris les frais de l’expertise réalisée par Madame E et Madame S-T, et elle devra régler aux époux Y une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais qu’ils ont dû exposer en appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour d’appel, statuant publiquement et contradictoirement,

Sur renvoi après cassation partielle,

Vu l’arrêt mixte rendu le 06 juin 2019,

Vu le rapport d’expertise déposé le […] par Madame E et Madame S-T,

Rejette la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir des époux Y, soulevée par Madame D épouse X,

Infirme le jugement déféré, en ce que le premier juge a condamné Madame F D à payer à Monsieur et Madame Y la somme de 150 000 euros correspondant à la diminution du prix de vente, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

Statuant à nouveau de ce chef, et y ajoutant,

Condamne Madame F D épouse X à payer à Monsieur H Y et à Madame I Y, pris ensemble, la somme de 92 700 euros, assortie des intérêts au taux légal avec capitalisation à compter du présent arrêt, Condamne Madame F D épouse X à payer à Monsieur H Y et à Madame I Y, pris ensemble, une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande au titre des frais irrépétibles formée par Madame D épouse X,

Condamne Madame F D épouse X aux dépens d’appel, en ce compris les frais de l’expertise réalisée par Madame E et Madame S-T, et en ordonne la distraction.

La greffière, La présidente,