Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3-4, 24 février 2022, n° 19/17313

TGI Aix-en-Provence 14 octobre 2019

CA Aix-en-Provence
Confirmation 24 février 2022

Arguments

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Rejeté
Évolution des facteurs locaux de commercialité
La cour a estimé que les bailleurs n'ont pas prouvé l'existence d'une évolution notable des facteurs de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce, rendant leur demande de déplafonnement non justifiée.
Rejeté
Carence dans l'administration de la preuve
La cour a jugé que l'expertise ne peut pas pallier la carence des parties dans l'administration de la preuve, et a donc rejeté cette demande.
Rejeté
Frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700
La cour a confirmé que les bailleurs ayant succombé en leurs prétentions, leur demande de frais irrépétibles a été rejetée.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 24 févr. 2022, n° 19/17313
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	19/17313
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, 14 octobre 2019, N° 19/01652
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Laure BOURREL, président
Avocat(s) :	Joseph MAGNAN
Cabinet(s) :	CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIES
Parties :	S.A. LANCEL SOGEDI

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 24 FEVRIER 2022

N° 2022/79

Rôle N° RG 19/17313 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFESO

X Y

Z Y

S.A. LANCEL SOGEDI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e BERENGER

M^e MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX EN PROVENCE en date du 14 Octobre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 19/01652.

APPELANTS

Monsieur X Y

né le […] à […],

demeurant […]

représenté par M^e Frédéric BERENGER de la SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur Z Y

né le […] à […],

demeurant […]

représenté par M^e Frédéric BERENGER de la SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE INTIMEE

S.A. LANCEL SOGEDI

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

Dont le siège est sis […]

représentée par M^e Joseph MAGNAN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Janvier 2022 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Laure BOURREL, Président

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller

Madame Florence ALQUIE-VUILLOZ, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Rime GHORZI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Février 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Février 2022,

Signé par Madame Laure BOURREL, Président et M^me Rime GHORZI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******

Faits, procédure, prétentions et moyens

Par acte notarié du 21 septembre 1990, messieurs X et Z Y ont donné à bail commercial à la S.A. Lancel Sogedi, un local situé […] l’ancienne Madeleine et à l’angle de la rue Fabrot à Aix-en-Provence, consistant en une pièce au rez-de-chaussée communiquant avec un local au premier étage, une cave en sous-sol en dessous du local commercial et une chambre de service au 3ème étage, moyennant un loyer de 90.000 francs.

Le bail était destiné 'exclusivement pour toutes les activités commerciales de la Société des Magasins Lancel comprenant notamment vente d’objets d’antiquité, objets d’art, modernes ou anciens, bijouterie, maroquinerie, vêtements, horlogerie, joaillerie et articles de cadeaux, prêt à porter chemiserie, chaussures, livres et disques, articles de voyage", et a été consenti pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er octobre 1990, puis s’est poursuivi par tacite reconduction.
Par avenant du 8 mars 2000 le bail expiré le 30 septembre 1999 a été renouvelé à compter du 1er octobre 1999.

Par avenant du 30 septembre 2008, le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2008 jusqu’au 30 septembre 2017.

Le montant du loyer lors de la dernière révision triennale, soit au 1er octobre 2014, a été fixé à la somme de 24.080,62 Euros annuels.

Par acte d’huissier du 26 janvier 2017, messieurs X et Z Y ont signifié à la société preneuse un congé pour le 30 septembre 2017 avec offre de renouvellement, moyennant un loyer de 90.000 € l’an.

Par lettre recommandée en date du 24 mai 2017, la société Lancel Sogedi a accepté le renouvellement du bail, en contestant le montant du nouveau loyer annuel réclamé, demandant que celui-ci soit fixé à 24 080,60 € hors taxe et hors charges.

Par acte d’huissier du 21 janvier 2019, messieurs X et Z Y ont signifié un mémoire préalable à la société Lancel Sogedi, demandant la fixation du loyer annuel du nouveau bail à la somme de 109 572 €.

Par acte en date du 20 mars 2019, ils ont assigné la SA Lancel Sogedi devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance d’Aix-en-Provence, demandant au tribunal au visa de l’article L 145-34 du code de commerce d’écarter le plafonnement, de fixer le loyer à la valeur locative, soit 109.572 € HT/HC à compter du 30 septembre 2017, et de dire que les intérêts courront sur la différence entre le montant du nouveau loyer et de l’ancien, et seront capitalisés pour une année entière. Ils ont également demandé le prononcé de l’exécution provisoire, et l’octroi d’une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire ils ont demandé de désigner un expert pour déterminer la valeur locative, et de fixer à 109.572€ le montant du loyer provisionnel.

Par mémoire notifié le 20 mai 2019, la société Lancel Sogedi s’est opposée au déplafonnement du loyer en faisant valoir que la modification des facteurs locaux de commercialité ayant un impact direct et favorable sur son commerce n’était pas établie par les bailleurs. Elle a conclu au rejet de toutes les demandes.

Par jugement contradictoire en date du 14 octobre 2019 le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance d’Aix-en-Provence a :

- dit n’y avoir lieu à déplafonnement du loyer commercial donné à bail par messieurs X et Z Y à la S.A. Lancel Sogedi,

- débouté ceux-ci de l’ensemble de leurs demandes

- condamné messieurs X et Z Y aux dépens de l’instance.

Pour rejeter les demandes formées par les bailleurs, le tribunal a relevé :

- que la population n’a pas connu d’augmentation notable (142 743 en 2008 et 142668 en 2015) sur la période considérée

- qu’il y avait eu une baisse de la clientèle étrangère en raison des attentats de 2015 et 2016 et du Brexit
- que la zone du centre historique d’Aix-en-Provence est piétonne depuis les années 1972/1973, que la commercialité du secteur aurait baissé en raison de l’éparpillement des chalands et des travaux de création de la nouvelle ligne de bus autour du Palais de justice, la commercialité s’étant développée en périphérie du centre.

Le juge des loyers a donc considéré que les bailleurs ne rapportaient pas la preuve d’une modification des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur le commerce exploité de telle sorte que le déplafonnement n’était pas justifié.

Messieurs X et Z Y ont interjeté appel par déclaration du 13 novembre 2019.

Par leurs conclusions signifiées et déposées le 6 mars 2020 messieurs X et Z Y demandent à la cour de :

- réformer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d’Aix-en-Provence le 14 octobre 2019

Statuant de nouveau,

- fixer le loyer à la valeur locative en écartant la règle du plafonnement, en application de l’article L 145-34 du Code de commerce,

- fixer ledit loyer en conséquence à une valeur annuelle hors taxes et charges de 109 572 Euros à compter du 30 septembre 2017, pour un renouvellement de bail de neuf ans à compter de la même date,

- dire que les intérêts de droit courront sur la différence entre le loyer actuellement payé et le nouveau prix de loyer tel qu’il sera fixé, en application de l’article 1155 du Code civil, et que les intérêts dûs pour plus d’une année entière seront eux-mêmes capitalisés en application des dispositions de l’article 1154 du même code,

- condamner le preneur à 3 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner le défendeur aux dépens,

* Subsidiairement,

- désigner tel expert qu’il plaira avec mission de donner les éléments pour déterminer la valeur locative,

- fixer à 109.572 Euros le montant du loyer provisionnel que le preneur devra régler à la date d’effet du nouveau loyer,

- dans cette hypothèse, réserver les dépens.

Ils indiquent que, au vu des éléments de comparaison relevés, le prix du loyer moyen est de 793,70€/m2 arrondi à 794,00 €/m2 pondéré, soit vu la superficie louée pondérée, à savoir 138m2, la valeur locative est de 109 572,00 €. En ce qui concerne l’évolution favorable des facteurs de commercialité, ils relèvent le fait que les Allées Provençales ont dynamisé le tissu économique existant et constituent un véritable moteur de la vie économique locale, que l’urbanisation de ce secteur a permis d’étendre géographiquement la zone de commercialité du centre-ville et d’attirer une nouvelle catégorie de clientèle, qui privilégiait d’autres lieux tels que Plan de Campagne, et que le raisonnement du Tribunal, fondé sur la population générale de la commune a fait abstraction de ces flux liés à des transformations notables du centre et de sa périphérie.

A titre subsidiaire ils demandent la désignation d’un expert.

En réponse par conclusions signifiées et déposées le 11 mai 2020, la S.A. Lancel Sogedi demande de :

- débouter Monsieur Z Y et Monsieur X Y de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 octobre 2019 par le Juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence ;

Y ajoutant,

- condamner solidairement, ou à défaut in solidum, Monsieur Z Y et Monsieur X Y à payer à la société Lancet Sogedi la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner Monsieur Z Y et Monsieur X Y aux entiers dépens.

La société preneuse soutient qu’aucun des indices évoqués par les bailleurs dont il résulterait que le commerce de la société Lancel Sogedi aurait bénéficié durant le bail expiré d’une évolution notable et favorable des facteurs de commercialité, n’est corroboré par le moindre élément de preuve, que de même les éléments de comparaison cités par les bailleurs afin de justifier de la valeur locative ne sont pas davantage étayé par le moindre élément de preuve, et enfin que défaillants dans l’administration de la preuve, il ne peut être fait droit à leurs prétentions principales, non plus qu’à leur demande subsidiaire tendant à ce que soit ordonnée une mesure d’expertise, une mesure d’instruction n’ayant pas à suppléer la carence du demandeur dans l’administration de la preuve.

Elle rappelle que pour que l’évolution des facteurs locaux de commercialité soit notable, il faut qu’au cours du bail expiré soient intervenues des modifications ayant entraîné l’apparition d’un flux de chalands complémentaire, lequel s’apprécie quantitativement et/ou qualitativement, par rapport au commerce exercé, et par rapport à la période du bail échu et de sa tacite prolongation soit, en l’espèce, depuis le 1er octobre 2008. Si une modification des facteurs de commercialité a pu globalement être mesurée à l’échelle de la ville d’Aix-en-Provence, accompagnant le dynamisme et la politique de développement de la Ville – malgré un flux touristique moindre

que celui préexistant à la crise -, ces modifications n’ont cependant pu bénéficier aux locaux exploités par la société Lancel Sogedi, dont la destination consiste en la vente d’équipement de la personne et de maroquinerie de luxe visant une clientèle haut de gamme et principalement internationale. Elle soutient que l’environnement urbain commercial de la boutique n’a pas été modifié et qu’au contraire il a été constaté une baisse de fréquentation qui se traduit par une baisse de chiffre d’affaires de la boutique. Enfin elle relève un désaccord entre les parties sur la superficie des locaux loués et l’application des coefficients de pondération.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 4 janvier 2022.

Motifs de la décision

Sur la demande de déplafonnement du loyer

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que :
' Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.'

Les articles R.145-2 et suivants du code de commerce exposent la consistance des éléments définis à l’article L.145-33 susvisé.

L’article L.145-34 du même code dans sa version applicable au présent litige dispose quant à lui que: 'A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.'

Les bailleurs demandent la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, en invoquant une évolution des facteurs locaux de commercialité pour justifier le déplafonnement.

Il convient de rappeler qu’il appartient au bailleur qui entend voir appliquer le déplafonnement du loyer de démontrer d’une part l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité, et d’autre part le fait que cette évolution a eu une incidence favorable concrète sur le commerce exploité dans le local commercial.

Cette évolution notable doit avoir eu lieu pendant la période du bail expirée, soit en l’espèce entre le 1er octobre 2008 et le 30 septembre 2017.

En l’espèce le local commercial objet du présent litige est constitué d’une pièce au rez-de-chaussée communiquant avec un local au premier étage, une cave en sous-sol en dessous du local commercial et une chambre de service au 3ème étage, le tout situé […] l’ancienne Madeleine et à l’angle de la rue Fabrot à Aix-en-Provence. Il s’agit du centre historique de la

ville, au sein du secteur piétonnier ancien, proche de la Place Verdun et de la Cour d’Appel.

En premier lieu il convient de relever, comme le soulève à juste titre l’intimée, que les allégations des bailleurs relatives à l’évolution des facteurs de commercialité ne sont justifiées par aucune pièce versée aux débats, puisqu’à l’appui de leurs conclusions qui ne font que reprendre leur mémoire, ils ne versent comme seules pièces que le contrat de bail, un plan des locaux, le congé avec offre de renouvellement, un courrier de l’avocat et les pièces de la procédure, dont le mémoire.

Ils ne justifient donc aucunement des affirmations contenues dans leur mémoire et leurs conclusions.
En second lieu, seule la modification des facteurs de commercialité est avancée pour justifier le déplafonnement du loyer.

Messieurs X et Z Y invoquent le fait que la population d’Aix représenterait 142.534 habitants en majorité célibataires avec un âge moyen de 39 ans et un niveau de vie élevé.

Cependant outre qu’ils ne procèdent à aucune comparaison entre le début et la fin de la période considérée ( 2008-2017), la S.A. Lancel Sogedi met au contraire en avant le fait que, au vu des chiffres officiels de l’ INSEE ( arrêtés en 2015), la population était de 142.743 habitants en 2008, qu’elle a diminué entre 2008 et 2011, pour repartir à compter de 2012, et qu’elle était de 142.668 habitants en 2015, soit une différence de 75 habitants. Si la population est relativement aisée, et composée à plus de 22% de retraités, et de 24,3% de personnes sans activité, aucune évolution n’est démontrée sur la période, ces proportions étant stationnaires.

Par ailleurs il n’est pas démontré la création de nouveaux logements dans le secteur du magasin Lancel, les nouveaux logements étant situés vers les Allées Provençales et la périphérie du centre ville.

En ce qui concerne les facteurs de commercialité proprement dits, et ainsi que l’a relevé le premier juge, l’hyper-centre historique où est situé le local commercial exploité est piétonnier depuis les années 1972/1973. […], nouveau secteur piétonnier à vocation commerciale, situé plus à l’Ouest, a été construit en 2004 et agrandi en 2007. Même si ce nouveau quartier a permis de dynamiser cette partie du centre-ville, il n’est pas démontré une quelconque évolution notable sur le secteur ancien, dans lequel sont concentrées les boutiques de luxe, contrairement aux Allées Provençales. Par ailleurs les activités de loisirs se sont développées non au centre ville, mais en extérieur, et l’extension de la zone piétonne a entraîné un éparpillement des chalands. Enfin il convient de relever que sur cette période ont débuté des travaux importants aux alentours du magasin Lancel, et devant le Palais de Justice Verdun, afin de créer une nouvelle ligne de bus, avec déplacement du marché et suppression de place de stationnements, ce qui a causé des désagréments pour les chalands néfastes pour le commerce considéré.

Enfin concernant le développement du tourisme, il ressort des données chiffrées avancées par l’intimée, en provenance de l’office du Tourisme, une baisse de la fréquentation touristique notamment à partir de 2015 en raison d’une part des attentats de 2015 et 2016, puis du Brexit, sachant que la S.A. Lancel Sogedi a une clientèle touristique étrangère importante.

Au vu de ces éléments il apparaît que les bailleurs ne justifient d’aucune évolution notable des facteurs de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce concerné. Dès lors la demande de déplafonnement du loyer et sa fixation à la somme de 109.572€ n’est pas justifiée. Cette demande est rejetée et le jugement est confirmé.

Il est également confirmé en ce que la demande subsidiaire d’expertise doit être rejetée, l’expertise n’ayant pas pour vocation de pallier la carence des parties dans la charge de la preuve.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Messieurs X et Z Y ayant succombé en leurs prétentions, ils sont condamnés aux dépens d’appel, le jugement étant confirmé sur ce point.

Pour les mêmes motifs il convient de les condamner au paiement d’une somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Par ces motifs
La Cour statuant publiquement, contradictoirement

Déboute messieurs X et Z Y de leurs demandes,

Confirme le jugement du juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance d’Aix-en-Provence du 14 octobre 2019,

Y ajoutant

Condamne in solidum messieurs X et Z Y à payer à la S.A. Lancel Sogedi la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile,

Condamne messieurs X et Z Y in solidum aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT