COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 12 MAI 2022

N°2022/383

Rôle N° RG 21/08493 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHS5H

S.C.I. [Adresse 14]

C/

S.A. BOUYGUES IMMOBILIER

Syndicat [Adresse 16]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Dany ZOHAR

M^e Ludmilla HEUVIN

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 02 juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00016.

APPELANTE

S.C.I. [Adresse 14]

Prise en la personne de sa gérante en exercice, la SARL SPIRIT IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée et assistée par M^e Dany ZOHAR de la SELARL DAZ AVOCATS, avocat au barreau de NICE

INTIMES

S.A. BOUYGUES IMMOBILIER,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège scoial est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Ludmilla HEUVIN, avocat au barreau de GRASSE

assistée par M^e Emmanuelle MORVAN de l’AARPI FRECHE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS,

Syndicat des copropriétaires [Adresse 16] sis [Adresse 13] représenté par son syndic en exercice la SAS ABADO IMMOBILIER dont le siège social est situé [Adresse 15]

représenté et assisté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 mars 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sylvie PEREZ, Présidente, et M^me Catherine OUVREL, Conseillère, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Sylvie PEREZ, Présidente rapporteur

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Pauline BILLO-BONIFAY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 mai 2022. A cette date le délibéré a été prorogé au 12 mai 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 mai 2022.

Signé par M^me Sylvie PEREZ, Présidente et M^me Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié du 18 novembre 2016, les consorts [J], propriétaires de la parcelle AP 34 située à [Adresse 13], ont formalisé un acte de constitution de servitudes avec la société Bouygues immobilier, propriétaire des parcelles AP [Cadastre 5] (aujourd’hui AP [Cadastre 8] et [Cadastre 9]) et AP [Cadastre 7], prévoyant :

— l’élargissement de la servitude de passage existante de 4 à 5 m permettant l’accès entre la voie publique et leur parcelle AP 34 par la parcelle AP [Cadastre 5] ;

— la création d’une servitude de passage piétonnier desservant la parcelle AP 34 par la parcelle AP [Cadastre 7].

L’acte précise que :

— la société Bouygues immobilier envisage la construction d’un ensemble immobilier sur les parcelles AP [Cadastre 5] et AP [Cadastre 7] ;

— afin de valoriser la propriété les consorts [J], la société Bouygues a accepté « la création d’une nouvelle servitude de passage de fonds sur la parcelle AP [Cadastre 7] suivant le cheminement piéton tel qu’indiqué au plan » ;

— « à titre de servitude réelle perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant qui accepte et de ses propriétaires successifs un droit de passage suivant le cheminement piéton conforme à la réglementation PMR et tel que figurant au plan annexé au présent. Ce droit de passage profitera aux propriétaires actuels et successifs du fonds dominant, à la famille, ayants droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités. »

— «La présente constitution de servitude a lieu sous les charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière particulièrement sous les conditions relatives aux présentes ».

Les consorts [J] ont par la suite formulé une promesse de vente de leur terrain au bénéfice de la société Spirit Immobilier laquelle a, le 9 février 2018, obtenu un permis de construire un ensemble immobilier de 51 logements, promesse de vente et permis de construire ensuite transférés à la SCI [Adresse 14].

Par acte du 25 juin 2018, les consorts [J] ont cédé à la SCI [Adresse 14] la parcelle AP 34 située [Adresse 1].

La SCI [Adresse 14] expose que dans l’intervalle, la société Bouygues immobilier a achevé son opération de construction immobilière sur la parcelle AP [Cadastre 7] et que celle-ci a édifié un mur en limite de propriété, obstruant totalement le passage piétonnier objet de la servitude conventionnelle.

Soutenant que cet ouvrage, désormais la propriété du syndicat des copropriétaires [Adresse 16], fait obstacle à la servitude, la SCI [Adresse 14], après avoir vainement recherché une solution amiable, a, les 21 et 23 décembre 2021, fait assigner en référé la société Bouygues immobilière et le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] aux fins de démolition du mur.

Par ordonnance du 2 juin 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a :

— constaté que la SCI [Adresse 14] ne soutient plus sa demande tendant à obtenir sous astreinte l’élargissement de la servitude de passage existante de 4 à 5 m,

— dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de démolition du mur de soutènement ou de tout autre élément en limite de propriété parcelle AP 34 et AP [Cadastre 7], et débouté la SCI [Adresse 14] de cette demande,

— condamné la SCI [Adresse 14], sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à payer à la société Bouygues immobilier et au syndicat des copropriétaires [Adresse 16], la somme à chacun de 900 euros,

— condamné la SCI [Adresse 14] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats pouvant y prétendre,

— rejeté toutes autres demandes.

Pour rejeter la demande de la SCI, premier juge a considéré qu’il y avait lieu d’interpréter l’acte constitutif de la servitude et le plan annexé, afin de déterminer sur qui pèse la charge d’avoir à aménager le fonds dominant pour permettre le passage, alors que les lieux se heurtent à des contraintes importantes tenant à la nécessité de retenir les terres entre les deux fonds.

Par déclaration en date du 8 juin 2021, la SCI [Adresse 14] a relevé appel de cette ordonnance.

Par conclusions déposées et notifiées le 16 juillet 2021, la SCI [Adresse 14] a conclu comme suit :

— réformer l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse du 2 juin 2021,

Statuant de nouveau,

— condamner in solidum la société Bouygues immobilier et le syndicat des copropriétaires [Adresse 16], sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, à la démolition du mur de soutènement ou de tout autre élément en limite de propriété parcelle AP 34 et AP [Cadastre 7], en violation de la servitude de passage du 18 novembre 2016,

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraits en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’appelante fait valoir que :

— la société Bouygues immobilier a construit sur l’assiette de passage un mur de 3m de haut bloquant le passage et violant ouvertement la servitude perpétuelle à laquelle elle avait consenti pour la parcelle [Cadastre 4],

— la nature réelle de la servitude commande que cette obligation soit passée dans les mains du propriétaire actuel du fonds servant, le syndicat des copropriétaires.

Concernant la prise en charge des travaux, elle expose que les articles 697 et 698 du Code civil sont étrangers au cas où les travaux sont devenus nécessaires à l’exercice de la servitude, par suite d’une faute du propriétaire du fonds servant, dont la responsabilité relève du droit commun.

Elle fait valoir que le fait que la servitude :

— ne mentionne pas que le passage ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d’accès comme indiqué le premier juge n’a aucune importance s’agissant d’une servitude de passage,

— prévoyait, sur le plan de conception indexé à l’acte, qu’un mur serait érigé est faux, sauf à vider de tout sens la constitution d’une servitude de passage.

L’appelante considère qu’il n’y a donc pas lieu d’interpréter la nature du plan ou ses indications techniques, le premier juge ayant fait une erreur d’appréciation.

Sur son préjudice, la SCI [Adresse 14] expose avoir fait l’acquisition du terrain en vue d’une opération de construction immobilière, l’existence du passage piétonnier figurant au permis de construire qui lui a été délivré par la commune.

Elle explique que le non-respect de la servitude de passage induit des retards importants dans la réalisation des travaux puisque l’ouverture de l’accès piéton du projet ne peut être finalisée.

Par conclusions déposées et notifiées le 30 juillet 2021, la société Bouygues immobilier a conclu comme suit :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance,

— débouter la SCI [Adresse 14] de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner au paiement d’une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, avec distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La société Bouygues immobilière expose avoir fait l’acquisition d’un terrain situé [Adresse 2] constitué des parcelles cadastrées section AP n° [Cadastre 7], AP n°[Cadastre 8] et [Cadastre 9] (anciennement cadastrées section AP n° [Cadastre 5]), et AP n° [Cadastre 10] et [Cadastre 11] (anciennement cadastrées section A n°[Cadastre 6]), afin de réalisation d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 16] » qui a été délivré le 25 février 2019 pour le bâtiment A et le 18 mars 2019 dans le bâtiment B.

Elle expose que ces parcelles se situent dans un vallon et devant la parcelle en pente située au 19 du même chemin, cadastrée section AP n° 34 qui appartenait aux époux [J].

Rappelant l’acte de constitution de servitude, du 18 novembre 2016, la société Bouygues fait valoir qu’à l’inverse de ce qui a été prévu pour la servitude grevant la parcelle [Cadastre 8], l’acte ne comporte aucune mention spécifique concernant l’obstruction ou la fermeture de ce passage.

Elle rappelle que sur le plan annexé à l’acte, il était prévu la réalisation d’un mur de soutènement au niveau du cheminement piéton afin de contenir les terres du terrain en pente des époux [J], ce dans l’attente de la réalisation d’un éventuel projet immobilier sur leur terrain.

Elle indique que le passage piétonnier a été réalisé celui-ci étant séparé de l’emprise du projet par le mur prévu au plan annexé à l’acte du 18 novembre 2016.

Elle fait valoir, au visa de l’article 1221 du Code civil, qu’elle ne peut être condamnée à une obligation de faire, n’étant plus propriétaire du terrain de sorte qu’il lui est impossible de faire procéder à quelques travaux que ce soit.

Elle conclut à l’absence de trouble manifestement illicite en faisant valoir que s’il existe un désaccord sur le périmètre des obligations contractuelles, le litige échappe alors à la compétence du juge de l’évidence et relève des attributions du juge du fond.

Elle considère, au visa des articles 686 et 698 du Code civil qu’il appartient au propriétaire du fonds dominant de faire procéder aux aménagements nécessaires et à ses frais, sauf disposition contraire dans l’acte d’établissement de la servitude, rappelant que la construction du mur de soutènement a été prévue dès la régularisation de l’acte constitutif de servitude.

Par conclusions déposées et notifiées le 27 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] a conclu comme suit :

— débouter la SCI [Adresse 14] de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire :

— condamner la société Bouygues immobilier à le relever et garantir de toute condamnation qui serait dirigée contre lui,

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 2500 euros au titre des frais et aux entiers dépens de l’instance.

L’intimée relève que le passage sur son fonds a été parfaitement créé mais nécessite un aménagement du fonds dominant au fonds servant, aux frais du fonds dominant en application de l’article 698 du Code civil, au rappel de ce que le plan annexé à l’acte de servitude prévoyait bien l’existence d’un mur de soutènement.

Il fait valoir que la suppression du mur serait une mesure disproportionnée au regard de la situation.

Il précise que c’est la société Bouygues qui s’est personnellement engagée dans l’acte constitutif des servitudes et que lui-même n’a rien aménagé ou réalisé de son chef, considérant que si un manquement devait être relevé à son égard, il ne pourrait s’agir que de vices cachés et ou de défaut de délivrance que la société Bouygues devra assumer.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, il est prévu que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’acte constitutif de servitude du 18 novembre 2016, la servitude de passage litigieuse a été établie sur la parcelle AP [Cadastre 7] appartenant à cette date à la société Bouygues immobilier laquelle y a édifié un ensemble immobilier vendu ensuite en l’état futur d’achèvement, placé sous le statut de la copropriété et livré en 2019 à la copropriété [Adresse 16].

La société Bouygues immobilier n’étant plus propriétaire, n’est plus tenue de l’obligation réelle contractée en 2016 opposable de plein droit aux propriétaires successifs des immeubles concernés l’acte ci-dessus ayant été soumis à la formalité de publicité foncière.

Dans ces conditions, la demande de la SCI [Adresse 14] ne peut être dirigée contre la société Bouygues immobilier.

La SCI [Adresse 14] rappelle qu’aux termes de l’acte authentique du 18 novembre 2016, il a été consenti à sa parcelle AP 34 une servitude de passage piétonnier sur la suite de laquelle la société Bouygues immobilier a construit un mur de 3 mètres de haut, en violation selon elle de la convention des parties.

Tant la société Bouygues immobilier que le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] font valoir que le mur dont s’agit état est un mur de soutènement des terres du fonds dominant, construction qui était prévue dans l’attente de la réalisation du projet immobilier sur le terrain des époux [J].

Les intimés font valoir, sur le fondement de l’article 698 du Code civil, que le passage piétonnier a été créé et qu’il reste à aménager le passage du fonds dominant au fonds servant.

En l’espèce, le mur de soutènement a été édifié sur la parcelle AP [Cadastre 7] à l’issue des travaux de construction effectués par la société Bouygues immobilier, dans l’attente de la réalisation de la construction, sur la parcelle AP 34 bénéficiaire de la servitude de passage, du programme immobilier de la société Spirit Immobilier selon permis de construire ensuite transféré à la SCI [Adresse 14].

Ce mur de soutènement édifié sur le fonds servant doit en effet être partiellement démoli pour que l’exercice de la servitude soit conforme à son entière assiette.

Ainsi que l’a relevé à bon droit de premier juge, la demande formée par la SCI [Adresse 14] nécessite l’interprétation de l’acte constitutif de la servitude dont s’agit et du plan qui y est annexé, enfin de déterminer sur qui pèse la charge d’avoir à aménager le fonds dominant pour permettre le passage.

En effet, s’il appartient au propriétaire du fonds dominant de supporter la charge des ouvrages nécessaires pour user ou pour conserver la servitude, il n’en reste pas moins qu’il a été constitué une servitude de passage à la charge du fonds servant, sans que le titre de servitude ne prévoit aucune disposition relative à l’aménagement de l’accès piéton et à sa prise en charge alors que les contraintes liées à la nécessité de retenir la terre entre les deux fonds imposait l’édification du mur figuré sur les plans produits.

C’est par conséquent à bon droit que le premier juge a considéré que l’existence d’un trouble manifestement illicite était insuffisamment démontrée et qu’il n’y avait pas lieu à référé.

En conséquence de quoi, l’ordonnance déférée à la cour est confirmée en toutes ses dispositions.

Il y a lieu de condamner la SCI [Adresse 14] à payer à chacun des intimés la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme l’ordonnance du 21 avril 2021 prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse ;

Y ajoutant :

Condamne la SCI [Adresse 14] à payer à la société Bouygues immobilier la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SCI [Adresse 14] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 16] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SCI [Adresse 14] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La greffièreLa présidente