COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 16 FEVRIER 2022

N° 2022/ 093

N° RG 19/01185

N° Portalis DBVB-V-B7D-BDU7X

SARL BARSTOOL

C/

F B

épouse X

G B

C-O B

Association ATIAM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain CHERFILS

M^e Françoise VEYRAC

M^e Ari DOMANOWICZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 07 Novembre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/00017.

APPELANTE

SARL BARSTOOL

dont le siège social est sis 2 rue Saint-K de Y 06300 NICE, prise en la personne de son gérant en exercice

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Laurent
ROTGÉ de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE,

INTIMES

Madame H Z

représentée par son tuteur, l’association ATIAM, décédée le […]

représentée par M^e Françoise VEYRAC, avocat au barreau de NICE

Madame F B épouse X

née le […] […], demeurant […], tant en son nom propre qu’en sa qualité d’héritière de M^me H I

Monsieur G B

né le […] à […], demeurant 2 rue Saint-K de Y 06300 NICE, tant en son nom propre qu’en sa qualité d’héritier de M^me H I

Monsieur C-K B

né le […] à […], demeurant […], tant en son nom propre qu’en sa qualité d’héritier de M^me H I

représentés par M^e Ari DOMANOWICZ, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Thimothée JOLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

PARTIE INTERVENANTE

Association ATIAM

prise en qualité de tutrice de Madame H Z, décédée le […]

représentée par M^e Françoise VEYRAC, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Décembre 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur C-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Février 2022.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Février 2022,

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte sous seing privé en date du 25 avril 2005, M^me H Z a donné à bail commercial à la société BARSTOOL un local commercial sis à NICE, 2 rue Saint K de Y. Le bail précité est soumis au statut des baux commerciaux.

Les caractéristiques principales du bail objet du litige sont les suivantes :

DESIGNATION DES LIEUX :

** dans un ensemble immobilier sis à NICE, 2 rue Saint K de Y, un local commercial situé au rez-de-chaussée et sous-sol dudit immeuble.

Ledit immeuble comprenant :

** au rez-de-chaussée : une première salle donnant sur rue, un bar et une deuxième salle à l’arrière du local;

** au sous-sol : une cuisine, une réserve, une salle d’eau, une cave, des toilettes, un bureau et un vestiaire

** une terrasse extérieure

DESTINATION : usage « tous commerces »

DUREE : 10 années à compter du 1 er mai 2005 pour se terminer le 30 avril 2015.

L M N (2005) : 39.382 euros HTHC.

REAJUSTEMENT M DU L : basé sur l’indice du coût de la construction du 4ème trimestre 2004, soit 1269 comme indice de référence.

TAXE FONCIERE : à la charge du preneur.

Etant encore précisé que :

- les lieux sont exploités par le preneur SARL BARSTOOL à usage de restaurant, bar, brasserie (et vente à emporter, spectacles) sous l’enseigne « MA’NOLANS » (pub irlandais),

- le locataire est tenu d’effectuer les réparations locatives et d’entretien des locaux auxquelles sont ordinairement tenus les locataires ; les grosses réparations, notamment celles visées à l’article 606 du Code civil, demeurent à la charge du E,

- la sous-location est interdite,
- la cession du droit au bail est interdite sauf au successeur du locataire dans son commerce et, dans ce cas, après avoir obtenu l’accord écrit du E.

Par acte d’huissier en date du 23 octobre 2014, les bailleurs ont délivré à la société BARSTOOL un « congé avec offre de renouvellement » pour la date du 30 avril 2015 ; ils ont alors proposé le renouvellement du bail pour un « prix du L M » à hauteur de 120.000€.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 13 novembre 2014, la SARL BARSTOOL :

-a acquiescé au renouvellement du bail,

-mais a refusé l’augmentation du L telle que proposée par les bailleurs, rappelant à ce titre les dispositions de l’article L. 145-34 du Code de commerce.

En raison de ce désaccord sur le montant du nouveau L, les bailleurs ont signifié par exploit d’huissier en date du 15 avril 2016 à la société BARSTOOL un mémoire aux fins de fixation du L renouvelé.

Par acte extra-judiciaire du 2 juin 2016, les bailleurs Z-B ont assigné leur preneur BARSTOOL par devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de NICE, aux fins de voir fixer à 108.378,00€ par an et en principal, outre les charges et conditions prévues au bail en date du 25 avril 2004, le montant M du L dû, à compter du 1er mai 2015.

Par jugement mixte en date du 10 mai 2017 (rectifié par jugement en date du 13 décembre 2017 suite au dépôt par les bailleurs d’une requête en rectification d’erreur matérielle en date du 20 juin 2017), le Juge des loyers commerciaux près le Tribunal de Grande Instance de NICE a :

- constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail du 25 avril 2005 pour une nouvelle durée de 10 ans,

- et, avant dire droit, a ordonné une expertise judiciaire aux fins de déterminer au cas d’espèce, la valeur locative des locaux au 1er mai 2015 et de calculer, à titre de renseignement, le L sur renouvellement qui résulterait de la seule application indiciaire.

La mission d’expertise était confiée à M. J D.

L’expert judiciaire a déposé son rapport en date du 4 janvier 2018.

Aux termes de son rapport, l’Expert D a retenu une valeur locative des locaux au 1er mai 2015 à hauteur de 75.432 € HT en M.

Par jugement rendu en date du 7 novembre 2018, le Juge des loyers commerciaux près le Tribunal de Grande Instance de NICE a jugé comme suit :

« Fixe le L sur renouvellement, au 1er mai 2015, des locaux sis à Nice, 2 rue St K de Y, à la somme de 75.432 € (soixante-quinze mille quatre cent trente-deux euros) par an, hors taxes et hors charges,

Dit que la SARL BARSTOOL sera tenue, à compter de l’assignation du 2 juin 2016 au paiement des intérêts légaux sur la différence entre le nouveau L et le L effectivement payé depuis le 1er mai 2015, au fur et à mesure des échéances contractuelles,

Dit que les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront eux-mêmes productifs d’intérêts, Dit que le L déplafonné en raison de la durée contractuelle du bail, supérieure à 9 ans, est soumis à la règle dite du « plafonnement du déplafonnement » prévue par l’article L 145-34 alinéa 4 (loi Pinel),

Dit qu’il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux, mais dans celui des parties, d’arrêter l’échéancier des loyers qui seront exigibles durant la période au cours de laquelle s’applique l’étalement de la hausse du L instauré par l’article L 145-34 sus-visé,

Dit que la demande des bailleurs tendant à la condamnation de la locataire au paiement des loyers arriérés avec astreinte de 200 € par jour de retard, ne relève pas de la compétence restrictive de la juridiction des loyers commerciaux et renvoie les demandeurs à mieux se pourvoir de ce chef,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’ancienneté du litige, ordonne l’exécution provisoire de la présente décision, nonobstant appel et sans caution,

Eu égard à l’issue du litige par rapport aux prétentions des parties, fait masse des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, qui seront supportés pour les 2/3 par consorts Z / B (bailleurs) et pour 1/3 par la SARL BARSTOOL (locataire).»

Par déclaration en date du 16 janvier 2016, la société BARSTOOL a interjeté appel du jugement précité.

Elle sollicite:

- DECLARE recevable et A bien fondé son appel à l’encontre du jugement du 7novembre 2018,

- RAPPELLE en tant que de besoin que les dispositions issues du jugement du 10 mai 2017 rectifié le 13 décembre 2017 sont définitives (constatation que le bail liant les parties avait été renouvelé à compter du 1er mai 2015 pour une nouvelle durée de 10 ans ; décision en ce que le L sur renouvellement n’était pas soumis à plafonnement mais devait être fixé à la valeur locative),

- INFIRME le jugement du 7 novembre 2018 concernant les chefs dont il a été fait appel, notamment quant au montant retenu pour le L du bail renouvelé,

- statuant à nouveau, FIXE le L renouvelé à compter du 1 er mai 2015 à la somme de 51.680 €/an HTHC,

- en tant que de besoin A, RAPPELLE et JUGE que, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, le juge des loyers commerciaux a pour compétence d’avoir à fixer le prix du L du bail révisé ou renouvelé et ne peut établir l’échéancier d’augmentation du L (loi PINEL),

- DEBOUTE M. C-K B, M. G B et M^me F X

épouse B de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

- CONDAMNE M. C-K B, M. G B et M^me F X épouse B in solidum à verser à la société BARSTOOL la somme 5.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de Maître Romain CHERFILS, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, Avocats associés, aux offres de droit

A l’appui de son recours, elle fait valoir:
-qu’elle ne conteste pas que le L du bail renouvelé est soumis à déplafonnement, le bail litigieux ayant été conclu pour une durée de 10 ans (la protection du plafonnement étant réservée aux baux conclus pour une durée de 9 ans)

-que le L du bail renouvelé doit simplement être fonction de la valeur locative du local au jour du bail renouvelé,

-que les demandes initiales des bailleurs étaient abusives,

-que suivant le code de commerce le chiffre d’affaire du locataire n’est pas un critère de détermination de la valeur locative et il ne peut en être déduit une évolution favorable de la commercialité, l’augmentation du CA (non établie en espèce) pouvant être totalement indépendante de la qualité des locaux ou de leur valeur locative, il ne peut s’agir que d’un indice pour apprécier l’évolution des facteurs locaux de commercialité,

-que les aménagements urbains cités par les bailleurs pour justifier de l’évolution des facteurs locaux de commercialité ne la concernent pas directement et n’ont pas d’impact sur l’activité de son commerce

-que si une majoration du L pour bail 'tout commerce’ doit s’appliquer elle est compensée par le fait que le bail a été conclu pour 10 ans ce qui constitue un désavantage flagrant pour elle, puisqu’elle est privée du bénéficie du plafonnement du L,

-que concernant la superficie des locaux l’expert retient une superficie pondérée de 168m², que ce faisant il a appliqué la fourchette haute des coefficients applicables à certaines zones des locaux sans tenir compte de critères minorant comme l’absence de luminosité ou l’absence de fonctionnalité, (un autre rapport retient une surface pondérée de 160m²)

-que l’expert a retenu pour le local un prix de 408€ par m² et par an alors que dans une expertise concernant une autre affaire le même expert a retenu pour le local en question un an auparavant un prix de 223€ le m²,

-que l’expert a pu prendre comme terme de comparaison des commerces qui n’ont pas la même activité,

-que la valeur locative doit être retenue à 252,5€ par m², soit un L M de 51 680€

-qu’il est de jurisprudence constante que le juge des loyers commerciaux n’a pas vocation à déterminer et calculer l’échéancier du paiement du L dû par le preneur mais simplement de fixer le prix du L du bail renouvelé.

M^me H Z (partie à la procédure en tant que bailleresse) est décédée le 7 juillet 2019, en cours d’instance.

Elle laisse pour héritiers ses trois enfants, M^me F B, M. G B et M. C-K B. Ceux-ci étaient déjà parties à l’instance, en leur qualité de nus-propriétaires du bien donné à bail et objet du litige.

Par conclusions d’intervention volontaire, M^me F B, M. G B et M. C-K B ont indiqué vouloir poursuivre la procédure en leur qualité d’héritiers de feue M^me Z ; ils interviennent donc à l’instance à ce titre et la procédure est ainsi régularisée des suites du décès de M^me Z.

Madame F B, Monsieur G B et Monsieur C-K B sont désormais les propriétaires indivis en pleine propriété des locaux donnés à bail.

Les consorts B concluent:

DIRE RECEVABLE l’intervention volontaire principale de M^me F B, M. G B et M. C K B en qualité d’héritiers de M^me H Z décédée,

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 7 novembre 2018 en ce qu’il a :

- CONSTATE que le bail liant les parties avait été renouvelé à compter du 1 er mai 2015 pour une nouvelle durée de 10 ans

Vu le rapport de monsieur D expert judiciaire,

- FIXE la valeur judiciaire du bail renouvelé à 75.432,00 euros par an et en principal, outre les charges et conditions prévues au bail renouvelé le 01 mai 2015, pour les locaux à usage commercial loués par lui et dépendant de l’immeuble sis à 2 rue Saint K de Y à […] due par le Preneur au E ;

- CONDAMNE la SARL BARSTOOL, Preneur, à payer à l’indivision entre madame F B, monsieur G B et monsieur C K B – E – le rattrapage des loyers dus ' à parfaire au jour de la signification de l’arrêt qui sera rendu – CONDAMNE la SARL BARSTOOL, Preneur, à payer l’indivision entre madame F B, monsieur G B et monsieur C K B ' E, les intérêts au taux légal sur les compléments de loyers arriérés et ce à compter du 01 mai 2015 et jusqu’à parfait paiement ;

- DIRE que les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts par application des dispositions

de l’article 1343-2 du Code civil,

CONDAMNER la SARL BARSTOOL à payer l’indivision entre M^me F B, M. G B et M. C K B ' E, la somme de 3.000,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens ;

Ils soutiennent:

-que la durée du bail étant supérieure à 9 ans, le déplafonnement du L est de droit,

-que l’objet du litige est d’établir la valeur locative du local commercial par comparaison des commerces similaires dans le même secteur, l’évolution des facteurs de commercialité étant indifférente, même si elle est indéniablement favorable du fait des transformations non négligeables du quartier et de la rue ayant eu une influence directe sur la progressivité du chiffre d’affaire de l’appelante,

-qu’il y a eu 3 expertises amiables et une expertise judiciaire, tout à fait objective,

-que n’est pas contestée la situation géographique excellente du local pour l’activité exercée,

-qu’il n’y a pas lieu à minoration du fait d’un bail d’une durée supérieure à 9 ans et donc automatiquement déplafonné, ce déplafonnement aboutissant à la fixation du L à la valeur locative à la hausse comme à la baisse,
-que la destination de 'tous commerces’ du bail justifie une majoration de 10%,

-qu’ils versent aux débats les bilans des exercices 2015 et 2016 de l’appelante pour justifier de l’évolution favorable de son chiffre d’affaire,

-qu’il convient de confirmer la surface pondérée à 168m², la méthode de pondération de l’expert est celle utilisée par l’ensemble des professionnels de l’immobilier,

-que les éléments de comparaison retenus par l’expert sont pertinents, que l’évaluation faite en 2016 par le même expert dans une autre affaire est différente car il a retenu le montant du L en vigueur avant déplafonnement,

-qu’il convient de confirmer le jugement entrepris sur le plafonnement du déplafonnement,

La clôture a été prononcée le jour de l’audience avant l’ouverture des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la valeur locative

Considérant que dans la mesure où le bail objet du litige à renouveler avait été conclu pour une durée de 10 ans, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que le montant du L sur renouvellement, au 1er mai 2015, des locaux litigieux, n’est pas soumis à plafonnement et doit être fixé à la valeur locative au jour du bail renouvelé, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par les parties.

Le premier juge, en se basant sur l’expertise, a parfaitement retenu que l’emplacement des locaux à l’orée du Vieux Nice, dans un quartier animé de jour comme en soirée, car à la fois touristique, culturel (opéra) et dynamique du fait des activités administratives et judiciaires du secteur (mairie, palais de justice), bénéficiant de nombreux parkings proches, est très favorable pour l’activité commerciale de bar-restaurant, pub, exercée par la SARL BARSTOOL.

Il a retenu que les locaux bénéficiaient d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public pour l’exploitation d’une terrasse de près de 45 m² permettant d’exploiter une trentaine de tables de 2 personnes, été comme hiver (chauffages radiants en partie haute de la devanture), qu’ils sont d’une superficie totale de 259,58 m² en parfait état avec une décoration typique de l’intérieur des pubs anglais ou irlandais (parquet en bois au sol, murs avec soubassements en boiseries, plafonds habillés de panneaux d’ébéniste).

Sur les coefficients de pondération des surfaces

Retenant que les coefficients de pondération appliqués par l’expert correspondent à ceux habituellement préconisés en la matière, en fonction de la valeur relative commerciale et d’utilisation de chaque partie du local par rapport à l’ensemble, au regard des critères tels que leur configuration, leur niveau, leur accessibilité au public, leur destination et leur utilité commerciale, c’est valablement que le premier juge a retenu la surface pondérée de 168 m² à laquelle a aboutie l’expert, après application à la surface totale utile de 259,58 m² des divers coefficients de pondération retenus.

En effet, l’absence de luminosité n’est pas, en l’espèce, un critère permettant à l’expert d’écarter l’application à certaines zones de la fourchette haute des coefficients, puisque l’absence de luminosité naturelle en partie arrière de l’établissement n’est pas un facteur défavorable pour l’activité exercée de pub irlandais.

Par ailleurs, les coefficients appliqués à la cuisine, à la réserve et aux bureaux en sous sol tiennent compte de leur fonctionnalité et de leur emplacement et de l’absence de monte plats pour la cuisine (coefficient de 0,4 inférieur à celui de 0,5 habituellement appliqué pour cette pièce).

Sur les éléments de comparaison

L’expert a retenu 9 éléments de comparaison dont 5 restaurants situés entre le 1 et le 20 rue St K de Y.

Il en résulte, après application de correctifs de majoration ou minoration pour non proportionnalité des surfaces et actualisation des loyers des références en 2015, une valeur locative moyenne au mètre carré de 408€/m²/an.

C’est à juste titre que le premier juge considérant que le local litigieux était à usage 'tous commerces’ a retenu tous les éléments de l’expert et pas seulement ceux relatifs aux restaurants comme sollicité par la locataire.

Il a également parfaitement écarté 3 éléments de comparaison avancés par la locataire relatifs à des restaurants dont les loyers étaient anciens (2011 et 2008), non actualisés en 2015 et sans application de coefficients de correction pour non- proportionnalité des surfaces.

Enfin, le premier juge a valablement considéré que l’expert ne se contredit pas, puisque si dans son rapport d’expertise pour l’établissement 'Le Merkado’ l’expert a retenu pour le local du MA’NOLANS une valeur locative de 223 € du mètre carré et non de 408 € c’est parce que lors de cette expertise en 2016, l’expert avait pris le montant du L du MA’NOLANS comme élément de comparaison, en fonction du montant du L en vigueur de ce dernier en 2014 donc avant déplafonnement du L et fixation de ce L à la valeur locative au 1er mai 2015.

Sur la majoration pour destination 'tous commerce'

Considérant que la durée du bail n’est pas un critère prévu par l’article L145-33 du code de commerce pour déterminer la valeur locative et ne fait pas partie non plus des obligations susceptibles de constituer un facteur de minoration de la valeur locative selon l’article R 145-8 du même code, d’autant que une durée de bail de 10 ans permet au locataire de bénéficier de la règle dite du 'plafonnement du déplafonnement’ issue de la loi Pinel, c’est à juste titre que le premier juge a dit que le fait que le bail soit renouvelé pour une durée de 10 ans, permettant un déplafonnement de plein droit à chaque renouvellement du bail, ne saurait faire échec à l’application de la majoration de 10%, justement évaluée par l’expert, pour la destination 'tous commerces', en application de l’article R145-8 du code de commerce.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a retenu que le L sur renouvellement au 1er mai 2015, déplafonné en raison de la durée du bail de 10 ans est fixé, conformément à l’estimation expertale, à la somme de 75 432 € par an, hors taxes et hors charges, avec intérêts légaux sur la différence entre le nouveau L et le L effectivement payé à compter du 2 juin 2016 (date de l’assignation) au fur et à mesure des échéances contractuelles et avec anatocisme en application de l’article 1343-2 du code civil.

Le jugement est également confirmé en ce qu’il a retenu qu’il n’a pas à arrêter un échéancier ni à se prononcer sur celui des bailleurs.

Sur les autres demandes

La SARL BARSTOOL est condamnée à 2 000 € d’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 novembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de NICE,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SARL BARSTOOL à payer à l’indivision B la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE la SARL BARSTOOL aux dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT