COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1

ARRÊT AU FOND

DU 03 MARS 2022

N° 2022/88

N° RG 18/06600 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCJKU

SARL UN TOIT A LA CIOTAT

C/

Z D E

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Hervé ITRAC

M^e Aurelie BERENGER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de MARSEILLE en date du 08 Mars 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 2017F00919.

APPELANTE

SARL UN TOIT A LA CIOTAT, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Hervé ITRAC, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIME

Monsieur Z D E

né le […] à […], demeurant […], […]

représenté par M^e Aurelie BERENGER, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Jean-philippe REBOUL, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 27 Janvier 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Pierre CALLOCH, Président

Madame Marie-Christine BERQUET, Conseillère

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Alain VERNOINE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2022,

Signé par Monsieur Pierre CALLOCH, Président et M. Alain VERNOINE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Le 10 juin 2016 Monsieur Z D E a signé un « contrat de transaction sur immobilier et fonds de commerce », en qualité d’agent commercial, auprès de l’agence immobilière UN TOIT A LA CIOTAT (SARL), représentée par sa gérante Madame B C épouse X, et exerçant sous le nom commercial « Orpi Immobilière du Phare ».

Il a été prévu au contrat que Monsieur Z D E percevrait une commission de 25

% sur les honoraires des transactions, soit au titre de la recherche de vendeurs potentiels, soit au titre de l’obtention d’acheteurs pour les biens confiés à l’agence en vue de leur vente.

Le 30 décembre 2016, par lettre recommandée avec accusé de réception, Monsieur Z D E a sollicité le paiement d’un arriéré de commissions et a indiqué qu’il prenait acte des intentions de Madame X de mettre fin au contrat d’agent commercial mais sollicitait qu’elle le formalise par écrit.

Monsieur Z D E a également sollicité le remboursement de la somme de 5.000 euros prêtée à Madame X le 6 août 2015 ainsi que le paiement d’une indemnité au titre de la résiliation.

Le 2 janvier 2017 Madame X a notifié à Monsieur Z D E la résiliation du contrat d’agent commercial sans en préciser le motif, fixant un délai de préavis à un mois.

Par mise en demeure du 25 janvier 2017 Monsieur Z D E a de nouveau sollicité le paiement de commissions qu’il estimait lui être dues et, en l’absence d’accord avec la société UN
TOIT A LA CIOTAT, a assigné cette dernière le 3 avril 2017 devant le Tribunal de Commerce de MARSEILLE en paiement des commissions et d’une indemnité de résiliation.

Par jugement en date du 8 mars 2018 le Tribunal de Commerce de MARSEILLE a :

- condamné la société UN TOIT A LA CIOTAT à payer à Monsieur Z D E la somme de 12.962,08 euros au titre des commissions dues, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la somme de 5.292,91 euros au titre de l’indemnité prévue par l’article L.134-12 du code de commerce, et celle de 1.000 euros au titre de l’article 700 de Code de Procédure Civile outre les dépens,

- rejeté pour le surplus toutes autres demandes, fins et conclusions contraires aux dispositions du présent jugement

Par déclaration en date du 8 avril 2018 la société UN TOIT A LA CIOTAT a interjeté appel du jugement.

Par conclusions enregistrées le 23 mai 2018, et auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société UN TOIT A LA CIOTAT fait valoir que :

- elle conteste, s’agissant des commissions revendiquées par Monsieur Z D E, que ce dernier ait apporté ou réalisé les affaires par lui-même (ventes SNC La Ciotat-La Teste/Monsieur Y, vente Lieutaud-Clemente:De Souza, vente Missakian/Breda, vente Denjean/Bosano),

- s’agissant de l’indemnité de rupture, Monsieur Z D E ne justifie d’aucun préjudice et ne justifie pas de ses ressources et de ses charges pour les années 2016 et 2017 ; Monsieur Z D E est lui-même à l’initiative de la rupture et ne manifestait aucun intérêt pour la collaboration avec l’agence immobilière,

- elle est bien-fondée à solliciter des dommages et intérêts au visa de l’art 1240 du code civil, compte-tenu du comportement de Monsieur Z D E ; il a en effet divulgué des informations à un ami, lui permettant d’acheter un bien directement, faisant perdre à l’agence une commission ; il a essayé d’effectuer une vente en direct en établissant un faux bon de visite ; des membres de sa famille sont à l’origine d’actes d’intimidation ; Monsieur Z D E n’a pas restitué sa carte professionnelle

Ainsi, la société UN TOIT A LA CIOTAT demande à la Cour de :

- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- faire droit à ses demandes reconventionnelles,

- débouter Monsieur Z D E de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner Monsieur Z D E à lui payer la somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts par application de l’art 1240 du code civil,

- condamner Monsieur Z D E à payer la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction

Par conclusions enregistrées le 23 janvier 2020, et auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Monsieur Z D E fait valoir que :
- la résiliation du contrat d’agent commercial lui a été notifiée par la gérante de la société UN TOIT A LA CIOTAT M^me X le 2 janvier 2017 dans un contexte conflictuel à la suite du non-paiement par celle-ci d’un prêt qu’il lui avait consenti à hauteur de 5.000 euros ; cette pratique a été réitérée avec son successeur,

- le statut des agents commerciaux liés à une agence immobilière est prévu par l’art 4 de la loi du 2 janvier 1970 ; il revendique le paiement des commissions dues par la société UN TOIT A LA CIOTAT au titre des ventes pour lesquelles il a lui-même trouvé un acheteur ou un vendeur,

- l’indemnité de rupture doit être égale à six mois correspondant à la durée du contrat (du 10 juin 2016 au 2 janvier 2017), et porte sur les commissions dont le paiement est revendiqué (12.962,08 euros) et les deux commissions réglées (2.916,67 euros),

- seule la société UN TOIT A LA CIOTAT est à l’origine de la rupture du contrat d’agent commercial ; la durée du contrat (6 mois) n’exclut pas son droit à indemnité au visa de l’art L.134-12 du code de commerce, d’autant qu’il n’a pas été payé de ses commissions ; aucune faute grave ne peut lui être reprochée et d’ailleurs la lettre de résiliation ne précise aucun motif de rupture ; enfin il conteste les accusations portées contre lui concernant les fautes qui lui sont reprochées ou les actes d’intimidation, en exposant le contexte des faits

Monsieur Z D E demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

- condamné la société UN TOIT A LA CIOTAT à payer à Monsieur Z D E la somme de 12.962,08 euros au titre des commissions dues, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 avril 2017,

- condamné la société UN TOIT A LA CIOTAT au paiement de la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

- débouté la société UN TOIT A LA CIOTAT de ses demandes reconventionnelles

Monsieur Z D E demande par ailleurs à la Cour de réformer pour le surplus le jugement entrepris et condamner la société UN TOIT A LA CIOTAT au paiement de la somme de 15.878,75 euros au titre de l’indemnité prévue par l’article L.134-12 du code de commerce outre au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, ceux d’appel étant distraits

Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction par ordonnance du 13 décembre 2021 et a fixé l’examen de l’affaire à l’audience du 27 janvier 2022.

L’affaire a été retenue à cette date et mise en délibéré au 3 mars 2022.

MOTIFS

Sur les commissions sollicitées par Monsieur Z D E :

Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil, applicable aux contrats signés avant le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, il est prévu au contrat signé le 10 juin 2016 entre la société UN TOIT A LA CIOTAT et Monsieur Z D E que ce dernier percevra, en qualité d’agent commercial, « une commission de 25 % TTC sur les honoraires de transaction apportés par lui-même » et que « le décompte de ces commissions se fera, compte-tenu de l’encaissement desdites commissions par l’agence, au plus tard à la fin du mois de signature de l’opération (acte authentique en matière de vente) ».

Les notions de « transactions apportées » ou de « transactions réalisées » ne sont pas définies par le contrat signé entre les parties.

Néanmoins, il y a lieu de considérer que Monsieur Z D E a été un apporteur d’affaires dès lors qu’il justifie que, par ses démarches personnelles et son réseau relationnel, son intervention a été déterminante et a pu permettre à la société UN TOIT A LA CIOTAT d’obtenir de nouveaux mandats de vente ainsi que de trouver des acquéreurs pour les biens confiés à l’agence en vue de leur vente, ces deux opérations pouvant en outre se cumuler dans certaines hypothèses.

Ces opérations ont ainsi conduit à la signature d’actes de vente pour lesquels la société UN TOIT A LA CIOTAT a perçu une commission, justifiant les demandes de Monsieur Z D E au titre de son rôle dans la réalisation de ces ventes.

Au demeurant, le rôle de Monsieur Z D E n’exclut pas que Madame X ou d’autres collaborateurs de l’agence immobilière soient intervenus au cours du suivi des dossiers, notamment dans la recherche et la réunion des pièces nécessaires à la signature de la vente auprès du notaire, la société UN TOIT A LA CIOTAT disposant par ailleurs de moyens matériels et logistiques ainsi qu’une visibilité sur le marché en se prévalant de son enseigne « Orpi », étant rappelé au surplus que la société UN TOIT A LA CIOTAT perçoit une part substantielle des commissions sur les ventes apportées ou réalisées par Monsieur Z D E.

Ainsi, les premiers juges ont relevé, dossier par dossier, les différentes pièces et attestations permettant de retenir le rôle déterminant de Monsieur Z D E en qualité d ' a p p o r t e u r d ' a f f a i r e s d a n s l e s v e n t e s S N C L a C i o t a t – L a T e s t e / M o n s i e u r L a v a b r e , Lieutaud-Clémente/ De Souza, Missakian/ Breda, Dejean/ Bosano.

La société UN TOIT A LA CIOTAT n’apporte aucune élément de nature à infirmer les diligences effectuées par Monsieur Z D E, nonobstant son intervention avérée dans le suivi de certains dossiers, de sorte que le jugement, à la motivation duquel il convient de se référer pour le surplus, est confirmé en ce qu’il a arrêté le montant des commissions dues à Monsieur Z D E à la somme totale de 12.962,08 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 3 avril 2017.

Sur l’indemnité de résiliation sollicitée par Monsieur Z D E :

Aux termes des articles L134-12 et L134-13 du code de commerce, en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.

Par exception, cette indemnité n’est pas due lorsque la cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l’agent commercial, laquelle s’entend de celle qui porte atteinte à la finalité commune du mandat d’intérêt commun et rend impossible le maintien du lien contractuel.

En l’espèce, il ressort des échanges entre Monsieur Z D E et Madame X, ainsi que des attestations produites aux débats, que ce sont bien des dissensions entre les parties qui ont conduit à la rupture du contrat d’agent commercial, Monsieur Z V A N D E W A L L E r e p r o c h a n t à c e l l e – c i l e n o n – p a i e m e n t d e s e s c o m m i s s i o n s e t l e non-remboursement par celle-ci d’une somme de 5.000 euros prêtée en 2015, et Madame X lui reprochant un manque de résultats.
Néanmoins, si Monsieur Z D E a exprimé ses griefs par courriers des 30 décembre 2016 et 25 janvier 2017, il apparaît qu’en revanche, Madame X ne justifie d’aucune mise en demeure préalable ni de motifs explicités à sa lettre de résiliation rendant impossible le maintien du lien contractuel.

En outre, Monsieur Z D E évoque la conversation échangée avec Madame X aux termes de laquelle elle l’aurait informé de sa volonté de mettre fin au contrat. Pour autant, aucun élément n’atteste que la résiliation du contrat résulte de l’initiative de l’agent.

Le manque d’implication reproché à Monsieur Z D E, outre qu’il est en contradiction avec le commissionnement généré par celui-ci en six mois d’activité, n’est pas caractérisé au cas particulier, étant relevé que le contrat signé entre les parties ne fixe pas d’objectif de résultat à Monsieur Z D E.

En conséquence, aucune faute grave ne peut être retenue à l’encontre de Monsieur Z D E de nature à exclure son droit à indemnisation.

S’agissant du montant de l’indemnité de résiliation, les premiers juges ont pu valablement retenir un montant égal à deux mois de commissions en tenant compte de la moyenne des commissions perçues et censées entre perçues sur la période de six mois d’activité.

A cet égard, si la clientèle d’une agence immobilière ne bénéficie pas nécessairement d’une récurrence s’agissant des ventes ou des achats effectués par des particuliers, en revanche, il apparaît que Monsieur Z D E avait également développé un partenariat avec des professionnels de l’immobilier, notamment Nexity, et une société de ce groupe, ayant permis la signature le 28 juillet 2016 d’un mandat de commercialisation avec la société UN TOIT A LA CIOTAT concernant plusieurs réalisations immobilières situées dans les Bouches-du-Rhône et le Var.

Dès lors, Monsieur Z D E justifie d’un préjudice résultant de la perte du bénéfice des diligences entreprises afin de permettre à la société UN TOIT A LA CIOTAT de bénéficier des commissions sur transactions, notamment dans le cadre de ce mandat, bien que non exclusif.

Compte-tenu de la durée réduite de la relation contractuelle il n’y a pas lieu cependant de porter cette indemnité à la somme de 15.878,75 euros comme sollicité par Monsieur Z D E.

Dès lors, le jugement sera confirmé également en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité de résiliation à la somme de 5.292,91 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts sollicitée par la société UN TOIT A LA CIOTAT :

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Néanmoins, ces dispositions, applicables aux relations extra-contractuelles, ne peuvent être invoquées au cas particulier dans le cadre de l’exécution du contrat d’agent commercial liant la société UN TOIT A LA CIOTAT à Monsieur Z D E.

En tout état de cause, la société UN TOIT A LA CIOTAT ne peut faire reproche à Monsieur Z D E d’avoir effectué une visite avec un bon de visite rédigé par ses soins le 30 décembre 2016 alors qu’à cette date, il indique avoir remis les clefs de l’agence à Madame A à sa demande, le privant d’un accès aux formulaires de l’agence.
De même, les reproches relatifs à la perte d’une commission par la société UN TOIT A LA CIOTAT aux motifs que Monsieur Z D E aurait divulgué à un ami des détails sur un mandat de vente de l’agence ne peuvent être retenus en l’état compte-tenu du caractère contradictoire des éléments communiqués, et du caractère isolé de l’incident rapporté, étant observé que ce grief intervient également a posteriori et n’a fait l’objet d’aucune notification formelle de la part de Madame X.

En outre, les actes de menace ou d’intimidation reprochés à l’entourage familial de Monsieur Z D E ne peuvent servir à caractériser une faute dès lors qu’ils sont postérieurs à la rupture du contrat, sont dirigés contre Madame X et n’émanent pas de celui-ci, indépendamment de la qualification pénale qui pourrait leur être donnée à la suite de la plainte déposée par Madame X, de même que la non-restitution de la carte professionnelle après rupture des relations.

Enfin, certains des griefs exposés relèvent manifestement de la seule inimitié personnelle entre Monsieur Z D E et Madame B X notamment pour des raisons pécuniaires indifférentes à l’exécution du contrat d’agent commercial.

Le jugement sera donc également confirmé en ce qu’il a débouté la société UN TOIT A LA CIOTAT de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais et dépens :

La société UN TOIT A LA CIOTAT conservera la charge des entiers dépens de la procédure d’appel recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En outre, la société UN TOIT A LA CIOTAT sera tenue de payer à Monsieur Z D E la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 mars 2018 par le Tribunal de Commerce de MARSEILLE,

Y ajoutant,

Condamne la société UN TOIT A LA CIOTAT aux dépens de la procédure d’appel, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société UN TOIT A LA CIOTAT à payer à Monsieur Z D E la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de l’appel.

Le GREFFIER Le PRÉSIDENT