COUR D’APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 23 FEVRIER 2022

N° RG 21/04483 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MIEF

X, A Y

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/021789 du 04/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

C Z

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 23février 2022

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 juillet 2021 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BERGERAC (RG : 21/00081) suivant déclaration d’appel du 30 juillet 2021

APPELANT :

X, A Y

né le […] à SAINTE-FOY-LA-GRANDE (33)

de nationalité Française

demeurant […]

Représenté par M^e Justine NORMAND, avocat au barreau de LIBOURNE

INTIMÉ :

C Z

né le […] à […]

de nationalité Française

demeurant […]

Représenté par M^e Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 janvier 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Greffier lors des débats : Séléna BONNET

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 septembre 2019, avec effet au 1er octobre 2019, M. C Z a donné à bail à M. X Y un local à usage d’habitation situé 6, avenue d’Angoulême à Port-Sainte-Foy-et-Ponchapt (33220), moyennant un loyer mensuel révisable de 550 euros.

Le 1er février 2021, M. C Z a fait délivrer à M. X Y un commandement de payer la somme de 1 705 euros et de fournir le justificatif d’assurance.

Par acte d’huissier de justice délivré le 8 avril 2021, M. C Z a fait assigner M. X Y devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bergerac aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, de voir ordonner son expulsion des locaux, ainsi que celle de tous occupants de son chef, outre sa condamnation à verser une indemnité d’occupation.

Par jugement contradictoire du 6 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bergerac a :

- constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail du 17 septembre 2 0 1 9 r e l a t i f a u l o c a l à u s a g e d ' h a b i t a t i o n s i t u é 6 , a v e n u e d ' A n g o u l ê m e à Port-Sainte-Foy-et-Ponchapt (33220) occupé par M. X Y sont réunies à la date du 2 avril 2021,

- fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 2 avril 2021 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 550 euros (cinq cent cinquante euros),
- condamné M. X Y au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 2 avril 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux,

- condamné M. X Y à payer à M. C Z la somme de 3 783 euros (trois mille sept cent quatre-vingt trois euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 15 juin 2021,

- dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- ordonné à M. X Y de libérer les lieux et de restituer les clés à son propriétaire lors de son départ des lieux,

- dit qu’à défaut pour M. X Y d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. C Z pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-l et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

- rejeté le surplus des demandes,

- débouté M. C Z de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. X Y aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation,

-rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Pour statuer ainsi qu’il l’a fait, le premier juge a constaté le jeu de la clause résolutoire pour défaut de régularisation des causes du commandement de payer les loyers dans les deux mois de sa délivrance.

M. X Y a relevé appel de ce jugement par déclaration du 30 juillet 2021.

Par conclusions déposées le 30 septembre 2021, il demande à la cour de :

- déclarer M. X Y recevable et bien fondée en son appel,

- réformer le jugement rendu le 6 juillet 2021 (RG n°21/00066) par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bergerac,

En conséquence,

- diminuer le montant du loyer objet du contrat de bail signé entre M. X Y et M. C Z pour la période du 22 novembre 2020 jusqu’à la fin du mois de mars 2021, soit 5 mois, à la somme de 400 euros par mois en réparation du préjudice de jouissance,

- autoriser M. X Y à se libérer du principal de la dette en 35 fractions mensuelles de 80 euros (quatre-vingt euros) en plus du loyer courant, et une 36e fraction correspondant au solde de la dette en principal restant dû à cette date,
- dire que la première mensualité devra être réglée au plus tard dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, et les suivantes au plus tard le 15 de chaque mois,

- juger que si ils ont (sic) respecté le délai et les modalités sus-indiquées, la clause de résolution de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

- débouter le demandeur de ses demandes d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par conclusions déposées le 17 décembre 2021, M. C Z demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bergerac du 6 juillet 2021,

- dire et juger la demande de M. X Y tendant à la diminution du montant du loyer entre le 22 novembre 2020 jusqu’à la fin du mois de mars 2021 comme étant irrecevable et, en tout état de cause, infondée,

- débouter M. X Y de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de M. C Z,

- condamner M. X Y au paiement d’une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au visa de l’article 905 du code de procédure civile, l’affaire a fait l’objet le 1er septembre 2021 d’une ordonnance de fixation à bref délai avec clôture de la procédure 15 jours avant la date de l’audience fixée au 10 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. Y fait valoir pour l’essentiel que s’il ne conteste pas avoir eu des difficultés de paiement tant en raison d’une hospitalisation que des effets de la pandémie sur son activité professionnelle, il est de bonne foi et recherche activement un autre logement, de sorte qu’il doit pouvoir bénéficier de délais de paiement à hauteur de 36 mois, que s’il n’était pas assuré en raison des difficultés précitées, il l’est désormais et que la privation de chauffage et d’eau chaude du 22 novembre 2020 à fin mars 2021 justifie l’allocation d’une somme égale à 400 euros x 5 mois en réparation de son préjudice de jouissance.

M. Z réplique pour l’essentiel que la demande de diminution de loyer est irrecevable comme étant nouvelle en appel, qu’en tout état de cause, il a été diligent pour réparer la fuite de la chaudière et a finalement fait procéder à son remplacement, que le locataire n’a pas subi de préjudice du fait de l’existence d’une climatisation réversible et il s’oppose aux délais de paiement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer «après un premier rappel resté infructueux'» ou pour défaut d’assurance.

L’article 7 g de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de justification d’une attestation d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé entre les parties l’est pour un logement meublé dont l’article 25-3 dans sa version applicable au litige précise que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 lui sont applicables.

Ce n’est donc qu’à l’expiration du délai d’un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux que le bail peut être résilié.

M. Y justifie être assuré pour les risques locatifs seulement à compter du 25 mars 2021 et ne conteste d’ailleurs pas ne pas l’avoir été dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement du 1er février 2021 soit avant le 2 mars 2021.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise.

Le jugement déféré sera réformé sur ce point.

Sur la demande de paiement de loyers

En application de l’article 1728-2° du code civil, le preneur est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 7 a) de la loi n° 89'462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail.

S’il incombe aux bailleurs de prouver l’obligation au paiement, c’est au locataire, une fois cette obligation établie, de démontrer qu’il a payé.

Au vu du décompte produit par M. Z , la somme due s’élève à 5 708 euros, échéance de septembre 2021 incluse, ce que ne conteste d’ailleurs pas M. Y.

Le jugement déféré qui a condamné M. Y à payer un arriéré de loyers et charges et fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et provision pour charges sera confirmé sauf à actualiser la créance de M. Z.

Sur la recevabilité de la demande de diminution de loyer

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, la demande de diminution de loyer vient en compensation de la demande de paiement de loyers, de sorte qu’elle est recevable quand bien même elle serait nouvelle en appel.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :

-de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

-d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

-d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices cachés et défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse de travaux.

Il est constant que le preneur ne peut solliciter la condamnation de son bailleur aux frais de réparation qui lui incombent en application de l’article précité que s’il a obtenu son autorisation ou s’il l’a préalablement mis en demeure de les effectuer, même en cas de travaux justifiés par l’urgence.

Il résulte des pièces versées au dossier que par mail du 24 septembre 2020, le locataire écrivait au bailleur que «'le technicien pour la chaudière est passé et il doit vous envoyer le devis'».

Par mail du 22 novembre 2020, M. Y faisait part à M. Z d’une fuite sur la chaudière le laissant sans eau chaude.

Le bailleur répondait le même jour par courriel «'avez-vous pu joindre le chauffagiste, qu’en est-il pour le chauffage ' Et qu’est-ce qu’il se passait ' Si çà arrive de nouveau, êtes-vous correctement couvert ''».

Par lettre du 3 janvier 2021, le bailleur demandait à son locataire de justifier d’un entretien annuel de la chaudière et d’une assurance de sorte qu’il sera alors possible de trouver une solution avec l’assureur du locataire.

Il précisait «'je suis prêt à faire des travaux d’amélioration si je perçois des loyers en retour (') dans la mesure où tout se passe se passe bien, je ferai faire des travaux prochainement. Je vais demander aux établissements Martin de passer chez vous pour faire un devis».

Par courrier du 29 janvier 2021, la Sarl Legrand, chauffagiste, indiquait à M. Z qu’elle ne renouvelait pas le contrat d’entretien de la chaudière. Ce document ne signifie pas que M. Y s’est opposé à la visite d’une entreprise pour la réfection de la chaudière d’autant que le bailleur indiquait dans sa dernière correspondance faire appel à une autre entreprise que la Sarl Legrand.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 3 mars 2102, le bailleur écrivait à M. Y qu’il lui joignait le devis de l’entreprise Legrand du 18 février 2021 à transmettre à son assureur, «'pour voir si une remise en route était possible'».

Il ajoutait que son assureur prendrait en charge le devis pour la réparation de la fuite et que le sien devrait prendre en charge les dégâts consécutifs à cette fuite.

Figure au dossier un devis Legrand du 23 février 2021 pour un dépannage de chaudière du logement pour un montant de 467,64 euros, portant la mention «' la chaudière est vétuste, son changement serait préférable. Nous ne garantissons pas la pérennité des réparations'».

L’entreprise de peinture Bortolini par mail du 16 avril 2021 avertissait M. Z que M. Y avait refusé d’ouvrir sa porte malgré le rendez-vous pris la veille; s’agissant de la réfection des embellissements à la suite de la fuite de la chaudière, le bailleur ne peut arguer de ce document pour dire que le locataire a refusé l’accès de son logement pour réparer la chaudière.

M. Z produit une facture Martin du 4 mai 2021 de remplacement de la chaudière pour un montant de 4 054,37 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la chaudière a cessé de produire de l’eau chaude entre fin novembre 2020 et fin avril 2021.

M. Z soutient que le logement était pourvu d’une climatisation de sorte que M. Y n’a pas souffert d’un manque de chauffage.

Cependant, M. Y ne s’est plaint dans les échanges de courriels avec son bailleur que du manque d’eau chaude.

En ne procédant pas avec diligence au remplacement d’une chaudière déficiente qui ne produisait plus d 'eau chaude, M. Z a manqué à son obligation de délivrance sans pouvoir se prévaloir d’une obstruction du locataire ni d’un obstacle résultant d’un défaut d’assurance du locataire, cette circonstance étant indifférente.

M. Y en a souffert un préjudice qu’il convient de réparer seulement pour la période du 22 novembre 2020 au 2 mars 2021, date de résiliation du bail, à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre.

Compte tenu du montant du loyer (550 euros provision pour charges incluse), de l’importance du dommage subi et de sa durée, le préjudice de jouissance sera suffisamment réparé par l’allocation de la somme de 650 euros.

Sur la demande de délais

Il résulte des dispositions combinées des articles 24-I et 24-V, de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : «'Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.'»

Il s’évince de ce texte que d’une part il n’est pas possible de suspendre les effets de la clause résolutoire lorsqu’elle a été acquise du fait d’un défaut d’assurance et que d’autre part, les délais qu’il est possible d’accorder dans ce cas ne peuvent dépasser ceux prévus par l’article 1343-5 du code civil.

L’article 1343-5 du code civil dispose : «'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

«'Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

«'Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
«'La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

«'Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

«'Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.'»

M. Y ne peut donc bénéficier que de délais à hauteur de 24 mois maximum et sans suspension du jeu de la clause résolutoire.

Il ressort des pièces du dossier que la dette n’a cessé d’augmenter puisqu’elle était de 1 705 euros à la date du commandement, de 3 783 euros à la date du jugement arrêtée au 15 juin 2021 et de 5.708 euros à fin septembre 2021 et que M. Y ne règle plus le loyer courant depuis de nombreux mois.

M. Y a donc déjà bénéficié de larges délais de fait.

D’autre part, M. Z fait état de sa situation de retraité avec une pension d’environ 1 540 euros et justifie avoir pour charge un crédit immobilier pour l’acquisition du bien loué avec des mensualités de remboursement d’un montant de 500 euros.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, M. Y sera débouté de sa demande de délais.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Chacune des parties prendra en charge la moitié des dépens d’appel.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité ne commande pas d’allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement du tribunal d’instance de Bergerac en date du 06 juillet 2021 sauf en ce qu’il a constaté la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement de loyers et en ce qu’il a accordé des délais de paiement à M. X Y et sauf à actualiser la créance de M. Z,

Statuant à nouveau dans cette limite,
Constate la résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance au 2 mars 2021,

Fixe la créance de M. C Z à la somme de 5 708 euros,

Y ajoutant,

Déclare recevable la demande en dommages et intérêts de M. X Y,

Condamne M. C Z à payer à M. X Y la somme de 650 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute M. X Y de sa demande de délais,

Dit n’y avoir lieu à allocation d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Dit que chacune des parties prendra en charge la moitié des dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,