COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 12 DÉCEMBRE 2023

N° 2023/ 400

Rôle N° RG 19/19687 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFLDA

[F] [J]

[W] [Z] [H] [N] épouse [J]

[C] [T]

C/

[O] [B]

[R] [G] épouse [X]

[L] [A] veuve [G]

[Y] [G]

[P] [G]

SNC PRET ACQUISITION FINANCEMENTS (PAF)

Association ASL SAINTE ANNE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Cécile GONTARD-QUINTRIC

M^e Paul GUEDJ

M^e Cyrille LA BALME

M^e François COUTELIER

M^e Jean-françois JOURDAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 19 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous

APPELANTS

Monsieur [F] [J]

né le 20 Février 1958 à [Localité 17],

demeurant [Adresse 5] – [Localité 16]

Madame [W] [Z] [H] [N] épouse [J]

née le 07 Février 1956 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 5] – [Localité 16]

Madame [C] [T]

née le 12 Avril 1963 à [Localité 14],

demeurant [Adresse 5] – [Localité 16]

Tous trois représentés par M^e Cécile GONTARD-QUINTRIC, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉS

Maître [O] [B],

Notaire domicilié [Adresse 3] – [Localité 13]

représenté par M^e Paul GUEDJ substitué par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Maria DA SILVA, de la SELARL GARRY ET ASSOCIES avocate au barreau de TOULON

SNC PRÊT ACQUISITION FINANCEMENTS (PAF), prise en la personne de son représentant légal en exercice,

domiciliée [Adresse 8] – [Localité 12]

représentée par M^e François COUTELIER, substitué par M^e Thomas MEULIEN, avocats au barreau de TOULON, asssité de M^e Marie LEPAROUX-OUTTERS, avocate au barreau de STRASBOURG

Association ASL SAINTE ANNE prise en la personne de son représentant légal en exercice,

domiciliée [Adresse 4] – [Localité 16]

représentée par M^e Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, substituée par M^e Laurent LACAZE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Alix ESTUBLIER ADAMO, avocate au barreau de TOULON

Madame [R] [G] épouse [X] en sa qualité d’héritière de Mme [L] [A] veuve [G]

née le 03 Mai 1957 à [Localité 15] (Maroc),

demeurant [Adresse 6] – [Localité 11]

Monsieur [Y] [G] en sa qualité d’héritier de Mme [L] [A] veuve [G]

né le 20 Juin 1946 à MARRAKECH (Maroc), demeurant [Adresse 1] – [Localité 10]

Monsieur [P] [G] en sa qualité d’héritier de Mme [L] [A] veuve [G]

né le 06 Mars 1951 à [Localité 15] (MAROC),

demeurant [Adresse 7] – [Localité 9]

tous trois représentés par M^e Cyrille LA BALME de la SELARL CABINET LA BALME, substitué par M^e Louis-marie LA BALME, avocats au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 7 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

M^me Catherine OUVREL, conseillère

Madame Fabienne ALLARD, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2023,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier lors du prononcé auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Les consorts [G] étaient propriétaires d’un bien immobilier sis à [Localité 16] (Var), constituant le lot n°18 du groupe d’habitations Les Résidences Sainte-Anne, dont ils ont confié la vente à la SNC Prêt Acquisition Financement, exerçant sous l’enseigne Cabinet Foncier Conseil.

L’immeuble a fait l’objet d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division en deux lots par acte établi le 15 octobre 2014, par Me [O] [B], notaire à [Localité 13].

Les lots composant cet immeuble ont été vendus par actes authentiques du 22 octobre 2014 à M. [U] [J] et Mme [N], son épouse , ainsi qu’à Mme [C] [T], également établis par Me [B].

À la réception de leur notification, l’ASL Sainte Anne a formé opposition par lettre du 24 novembre 2014, précisant que le règlement intérieur interdisait toute subdivision d’un lot.

Par assignation du 18 novembre 2016, M. [U] [J], Mme [N] et Mme [C] [T] ont fait citer Me [O] [B], devant le tribunal de grande instance de Toulon.

Par assignations délivrées les 1er, 8 et 20 juin 2017, l’ASL Sainte Anne a fait citer Mme [L] [A] veuve [G], M. [Y] [G], M. [P] [G], et Mme [R] [G] épouse [X], Me [B], ainsi que M. [U] [J], Mme [N], et Mme [C] [T] devant la même juridiction.

Par acte d’huissier de justice du 4 septembre 2017, les consorts [G] ont assigné la SNC PrêtAcquisition Financement ( PAF).

Par jugement du 19 décembre 2019, cette juridiction a rendu la décision suivante :

Déclare irrecevable la demande de l’ASL Sainte-Anne en nullité des contrats de vente entre les consorts [G] et M.[U] [J], Mme [N], et Mme [C] [T].

Déclare l’ASL Sainte-Anne recevable en ses autres demandes,

Rejette la demande en dommages-intérêts à l’encontre de Maître [O] [B] formée par M. [U] [J], Mme [N], et Mme [C] [T],

Rejette les demandes en dommages et intérêts de l’ASL Sainte-Anne à l’encontre de Me [O] [B] et Mme [L] [A] veuve [G], M.[Y] [G], M. [P] [G], et Mme [R] [G] épouse [X],

Rejette la demande en remise en état formée par l’ASL Sainte-Anne,

Déclare sans objet les demandes en relevés et garanties,

Condamne M. [U] [J], Mme [N], et Mme [C] [T] et l’ASL Sainte-Anne in solidum au paiement de la somme de 2 000 € à Maître [O] [B],

Condamne in solidum M. [U] [J], Mme [N], et Mme [C] [T] ainsi que l’ASL Sainte-Anne au paiement de la somme de 2 000 € à Mme [L] [A] veuve [G], M. [Y] [G], M. [P] [G], et Mme [R] [G] épouse [X] .

Condamne in solidum M. [U] [J], Mme [N], et Mme [C] [T], ainsi que l’ASL Sainte-Anne aux dépens.

Ordonne l’exécution provisoire

Par déclaration transmise au greffe le 24 décembre 2019, M. [U] [J], Mme [N], et Mme [C] [T] ont relevé appel de cette décision, l’appel étant limité en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts à l’encontre de Me [B], et leur condamnation à lui régler la somme de 2000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile, en ce qu’il n’a pas reconnu de faute commise par Me [B], en ce qu’il a déclaré sans objet les demandes en relevé et garantie, en ce qu’il a condamné les appelants aux dépens et en ce qu’il a ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration d’appel en date du 20 février 2020, l’association ASL Sainte-Anne a également interjeté appel à l’encontre du jugement précité. L’appel est limité aux dispositions la concernant.

Par ordonnance du 25 juin 2020, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

[L] [A] veuve [G] est décédée le 22 mars 2020.

Vu les conclusions transmises le 22 mars 2020, par les appelants.

Ils soutiennent que la responsabilité civile quasi délictuelle du notaire est engagée pour manquement à son devoir de conseil, rappelant qu’il a l’obligation de s’assurer de la validité et de l’efficacité technique et pratique de l’acte qu’il rédige et qu’en l’espèce il n’a pas vérifié la situation juridique des bien immobiliers vendus qui était intégrés dans un groupement d’habitations, dont il lui incombait de rechercher le statut.

M. [U] [J], Mme [N], et Mme [C] [T] soulignent que le notaire a reconnu sa faute, dans son courrier adressé le 14 novembre 2014 à l’association syndicale libre.

Ils font valoir qu’ils ont investi des sommes importantes pour l’achat de ces lots ; qu’ils rencontreront des difficultés pour revendre leur bien et vivent sous la menace constante des réactions procédurières et agressives des membres de l’ASL. Ils invoquent un préjudice matériel, ainsi qu’un préjudice moral.

Vu les conclusions transmises le 4 octobre 2023, par Me [B].

Il expose que les héritiers de Mme [A] ne peuvent invoquer la nullité des actes de procédure intervenus après son décès, dès lors qu’ils n’ont transmis l’acte de notoriété justifiant de leur qualité qu’à l’appui de leurs conclusions du 29 août 2023 et soulève l’irrecevabilité de l’appel en garantie formé à son encontre, en application de l’article 910-4 du code de procédure civile, dès lors qu’il n’a pas été réclamé dès l’origine.

Me [B] estime que l’ASL Sainte Anne n’a pas qualité pour réclamer la nullité d’actes de vente auxquels elle n’est pas partie, alors qu’aucun motif d’ordre public n’est invoqué.

Il souligne qu’en application de l’article L 442-9 du Code de l’Urbanisme résultant de la loi ALUR, les règlements internes des lotissements sont caducs 10 ans après l’autorisation de lotir, dès lors qu’un PLU a été adopté par la commune et que tel est le cas en l’espèce. Il ajoute qu’il n’existe donc aucun obstacle à la subdivision et précise que celle-ci apparaît déjà dans l’acte d’acquisition du bien par les consorts [G], faisant état de deux appartements dans une même maison. Il considère que dans ces conditions sa responsabilité civile ne peut donc être engagée.

Il affirme qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de son courrier du 14 novembre 2014 qui évoquait la saisine des services juridiques du notariat.

Le notaire fait valoir que :

— les charges exclusivement dues par le propriétaire ne peuvent être réclamées au notaire

— qu’en l’absence de faute de sa part, aucune indemnisation ne peut lui être réclamée.

— la diminution du prix ne peut être considérée comme un préjudice indemnisable par le notaire mais par le seul vendeur.

— les débours liés à l’emprunt sont pris en charge par l’organisme prêteur.

— le remboursement des honoraires de l’agent immobilier incombe à ce dernier.

— les préjudices de jouissance et les préjudices moraux ne sont pas justifiés.

Il considère que son appel en garantie subsidiaire à l’encontre des vendeurs est fondé, dès lors que ces derniers avaient connaissance de la subdivision et de son interdiction par le règlement intérieur.

Il observe que le défaut d’information allégué ne pourrait être interprété comme une perte de chance de ne pas avoir acheté le bien, qui n’est pas démontrée, alors que la nullité de la vente n’est pas sollicitée par les acquéreurs.

Vu les conclusions transmises le 29 août 2023, par M. [Y] [G], M. [P] [G], et Mme [R] [G] épouse [X] tant en leur nom personnel qu’en qualité d’héritiers de [L] [A] veuve [G], sollicitant à titre principal la confirmation du jugement déféré.

Ils observent qu’aucune demande n’est formée à leur encontre par les appelants, rappellent avoir agi de bonne foi et demandent en cas de condamnation, à être relevés et garantis par le notaire et l’agent immobilier.

Les consorts [G] considèrent que la SNC Prêt Acquisition Financement, légitimement appelée en cause en première instance ne pouvait prétendre à l’indemnisation de ses frais de justice non compris dans les dépens.

Vu les conclusions transmises le 14 septembre 2023, par l’ASL Sainte Anne.

Elle estime avoir :

— qualité pour agir, puisque son concours était requis pour autoriser la subdivision et la vente en 2 lots de la maison individuelle [G]

— intérêt à agir, puisque son objet est de veiller au respect des prescriptions du cahier des charges qui fixe des règles et servitudes d’intérêt général imposées aux propriétaires des terrains.

Et rappelle que la nullité peut être invoquée par la partie que la loi entend protéger et également être relevée d’office par le juge auquel est soumis le litige.

L’ASL Sainte Anne considère à titre principal que la caducité des cahiers des charges des lotissements prévue par la loi ALUR du 24 mars 2014 ne s’applique pas en l’espèce, dès lors que l’immeuble litigieux était intégré selon l’acte d’acquisition par les vendeurs, dans un groupement d’habitations réalisées par un même propriétaire ayant obtenu un unique permis de construire échappant à ce statut.

Elle soutient subsidiairement que les ventes litigieuses sont intervenues en violation manifeste de l’interdiction générale de subdivision qui constitue une disposition non règlementaire à caractère contractuel, prévue par le cahier des charges, reprise dans le titre des consorts [G]. Elle précise que les dispositions non réglementaires s’imposent aux propriétaires successifs no-nobstant le plan local d’urbanisme en vigueur, et sont exclues de la caducité des cahiers des charges des lotissements, prévue par la loi ALUR.

L’ASL Sainte Anne reproche au notaire:

— D’avoir procédé à la subdivision d’une maison individuelle,

— De ne pas avoir sollicité son accord préalable,

— De ne pas avoir annexé le cahier des charges aux titres des 2 lots créés, et d’avoir créé une microcopropriété qui se dit « autonome » tout en jouissant des parties communes au sein de la résidence

— De ne pas avoir informé les acquéreurs de son existence, alors que le titre de propriété des époux [G] fait état de son existence et de l’obligation pour tout nouvel acquéreur de se conformer aux clauses, charges et conditions du cahier des charges.

Elle expose que les consorts [G] ont reconnu dans leur courrier du 1er décembre 2014 que la subdivision était intervenue concomitamment à la vente et que les acquéreurs ont sollicité de la mairie l’autorisation de créer un logement au rez-de-chaussée au mois de septembre 2014.

L’ASL Sainte Anne fait valoir que les nouveaux acquéreurs ont modifié la clôture de la propriété pour créer deux ouvertures, réalisé un raccordement supplémentaire non autorisé au réseau des eaux usées et ne payent pas les charges communes.

Vu les conclusions transmises le 26 septembre 2023, par la SNC Prêt Acquisition Financement.

Elle soulève par application de l’article 910-4 du code de procédure civile, l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre par les consorts [G], dès lors que leurs premières conclusions d’appel ne comportaient aucune demande de condamnation à son égard.

L’agent immobilier soutient que sa responsabilité civile ne peut être engagée et qu’il n’a commis aucune faute, dès lors qu’il incombe au notaire auquel le cahier des charges a été transmis de vérifier la situation juridique et urbanistique du bien et que celui-ci l’a informé que les règlements de ce type étaient devenus caduque par l’effet de la loi ALUR. Il entend donc subsidiairement appeler cet officier ministériel en garantie.

Il conteste l’existence d’un lien de causalité directe entre le préjudice allégué et la faute qui lui est reprochée, la carence en paiement des charges et la réalisation de travaux non autorisés relevant de la responsabilité des seuls acquéreurs.

La SNC Prêt Acquisition Financement observe qu’il n’a pas été statué dans le dispositif de la décision déférée sur sa demande au titre des frais irrépétibles, alors que l’action engagée à son encontre n’était manifestement pas fondée.

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 10 octobre 2023.

SUR CE

Sur l’intervention volontaire des consorts [G]

Il convient de donner acte de leur intervention volontaire à M. [Y] [G], M. [P] [G], et Mme [R] [G] épouse [X] tant en leur nom personnel qu’en qualité d’héritiers de [L] [A] veuve [G].

Les dispositions de l’article 910-4 alinéa 1er du code de procédure civile ne peut être invoquées à la suite d’une intervention volontaire en cours d’instance d’appel.

Leur demande d’appel en garantie à l’encontre du notaire de l’agent immobilier, doit être considérée comme la conséquence et l’accessoire de leur demandes initiales et déclarée recevable, en application des dispositions de l’article 566 du code de procédure civile.

Sur la nullité des actes de procédure.

La demande d’annulation des actes de procédure intervenus après le décès de Mme [A], le 22 mars 2020, formée par ses héritiers doit être rejetée dès lors que ceux-ci leur ont été personnellement notifiés et qu’ils n’ont transmis leur intervention volontaire ainsi que l’acte de notoriété que le 29 août 2023.

Sur la qualité pour agir de l’ASL Sainte Anne et son intérêt à agir

Il y a lieu d’observer que la capacité à agir de l’ASL, qui a justifié une autorisation de l’assemblée générale n’est plus discutée en cause d’appel.

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

La présente action ne relève pas des cas dans lesquels la loi attribue un droit d’agir particulier, de sorte que la qualité pour agir de l’ASL Sainte-Anne ne peut être remise en cause de ce chef.

Dès lors que son concours était requis pour autoriser la subdivision et la vente en deux lots de la maison individuelle [G] elle justifie à ce titre de la qualité pour agir.

L’intérêt à agir doit être apprécié à la date à laquelle l’action a été engagée, notamment à partir de l’objet statutaire de l’association.

Les statuts de l’association syndicale du groupement d’habitations les Résidences Sainte-Anne enregistrés le 16 février 2017, qui remplacent les statuts initiaux approuvés les 27 et 30 août 1976 stipulent notamment:

« la présente association a pour objet la gestion et l’entretien du groupement d’habitations des résidences saintes Anne qui à la Farlède, en particulier la voie de circulation, les installations, des ouvrages, des réseaux, les espaces communs.

Elle veille au respect des prescriptions résultant du cahier des charges, à l’origine, appelé règlement du groupe d’habitations Sainte-Anne. Règlement actualisé en 2016 qui fixe les règles et servitudes d’intérêt général imposé aux propriétaires des terrains.

Elle assure la répartition des dépenses de gestion et d’entretien entre les membres de l’association syndicale, ainsi que le recouvrement et le paiement de ses dépenses.

Elle gère les biens communs, nécessaires ou utiles pour la bonne jouissance des propriétaires, dès leur mise en service et conclut tous les contrats et conventions relatifs à l’objet de l’association.

Elle détermine et fait respecter les règles de circulation et de stationnement à l’intérieur du groupement d’habitations.

Elle contrôle l’application du règlement et des présents statuts. »

L’ASL Sainte-Anne justifie ainsi d’un intérêt à agir en nullité de l’acte de division en deux lots de la propriété initiale des consorts [G] et des actes de vente subséquent puisque son objet est de veiller au respect des prescriptions du réglement qui fixe des règles et servitudes d’intérêt général imposées aux propriétaires des terrains.

L’article 1180 du Code civil édicte que la nullité absolue peut être demandée par toute personne justifiant d’un intérêt, ainsi que par le ministère public.

La nullité peut être invoquée par celui que la loi entend protéger, alors même qu’il n’invoque pas un moyen d’ordre public.

L’ASL Sainte Anne peut dans le présent cas agir en qualité de tiers alors même qu’elle n’était pas partie aux contrats de vente, dès lors que la division en lots, en principe interdite a été réalisée sans son intervention qui était requise par le règlement du groupement d’habitations et qu’elle invoque des préjudices de ce chef.

Son action en nullité de l’acte de division et des actes de vente litigieux, engagée par assignation des 1er ,8 et 20 juin 2017, doit donc être déclaré recevable.

SUR LE FOND

Sur l’annulation de l’acte de division en deux lots et des actes de vente de chacun d’eux

La caducité du cahier des charges des lotissements résultant de la loi ALUR du 24 mars 2014, ne s’applique pas aux règlements des groupements d’habitations de nature contractuelle et non réglementaire.

L’acte authentique d’acquisition du bien litigieux par M. [D] [G] et Mme [L] [A] le 16 juin 1977 vise en sa page 3 le cahier des charges une association syndicale libre des propriétaires du groupement d’habitations les Résidences Sainte-Anne.

Les statuts initiaux concernent un groupement d’habitations, de même que le règlement établi le 18 avril 1976.

L’usage du terme lotissement dans le corps de ces documents n’a pas d’incidence sur le régime applicable à la propriété objet du présent dossier, dès lors qu’il est constant que le lotissement concerne les opérations pour lesquelles, chaque propriétaire sollicite individuellement son permis de construire , alors que le groupement d’habitations est réalisé par un même propriétaire ayant obtenu un unique permis de construire et que tel est le cas en l’espèce.

Il n’y a donc pas lieu de se référer aux dispositions de l’article R. 315-1 du code de l’urbanisme

relatif aux seules opérations de lotissement.

L’acte d’acquisition par les époux [G] stipule en sa page 12 qu’ils sont par l’effet de présente vente, membre de l’association syndicale des propriétaires du groupe d’habitations et donnent leur consentement à leur entrée dans l’association dont ils acceptent les statuts.

Le cahier des charges, (dénommé « règlement ») du groupement d’habitations Residences Sainte Anne établi le 13 avril 1976 a été régulièrement publié au bureau des hypothèques de [Localité 13] le 16 Juin 1977, volume 2418, n°2.

Son article 1er prévoit que « par le fait de leur acquisition, les acquéreurs des parcelles situées dans le groupement d’habitations les Résidences Sainte Anne, seront de plein droit et obligatoirement membres d’une association syndicale libre »' « la signature des contrats de vente par les acquéreurs comportent pour eux et leurs héritiers représentants et ayants droits le consentement exigé à l’article 5 de la loi du 21/06/1865. En conséquence chaque propriétaire devra en cas d’aliénation imposer à ses acquéreurs l’obligation de prendre en ses lieu et place dans l’Association, faute de quoi il restera engagé personnellement vis à vis de celle-ci ».

Il ajoute que le règlement doit être rappelé dans tout acte translatif des parcelles par reproduction in extenso à l’occasion de chaque vente ou de revente.

L’article 9 relatif aux caractères généraux des constructions stipule qu’il ne peut être édifié sur chaque lot qu’une seule construction comportant un seul logement, sauf autorisation spéciale.

L’article 11 alinéa 2 précise que « toute subdivision est interdite, même dans le cas d’une indivision. Les copropriétaires ne pourront se prévaloir de l’article 815 du Code Civil pour déroger à ce principe.

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement par lequel Monsieur et Madame [G] ont acquis le bien le 16 juin 1977 mentionnant la rubrique descriptions une maison individuelle comprenant au rez-de-chaussée garage et buanderie aménagée, partie nonne aménagée ; au premier étage un appartement composé d’une salle de séjour, trois chambres, cuisine, salle de bains, hall d’entrée, dégagement, rangement, balcon.

Il apparaît ainsi que cette maison individuelle composant le lot numéro 18 du groupement d’habitations, ne comportait par deux appartements distincts.

Dans ces conditions, l’ASL Sainte Anne est fondée à réclamer l’annulation de l’acte de division en deux lots du 15 octobre 2014.

Il en résulte, par voie de conséquence, l’annulation des actes authentique de vente de chacun d’eux établis le 22 octobre 2014 à l’égard des M. et Mme [J] et de Mme [T].

Il conviendra de dire que les biens immobiliers concernés seront indivisément réintégrés dans le patrimoine des consorts [G] et que les acquéreurs devront restituer le prix.

Sur les demandes en dommages et intérêts

La responsabilité civile délictuelle du notaire suppose la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice certain et direct et d’un lien de causalité.

Le notaire doit s’assurer de l’efficacité de l’acte qu’il rédige. Il est tenu d’une obligation de prudence de vigilance et de vérification, notamment ce qui cause la situation juridique du bien immobilier objet d’une division par lots et d’une vente.

Il lui appartient d’éclairer les parties sur la validité, la portée des engagements qu’elles contractent et de veiller à ce que ses actes ne soient entachés d’aucun vice susceptible d’entraîner la nullité ou de causer un préjudice à l’une d’elles.

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, notamment dans le cadre de la vente d’un bien en indivision, de l’acte auquel il prête son concours.

Il peut être reproché en l’état à Me [B], rédacteur de l’acte de subdivision et des actes de vente immobilière de:

— Ne pas avoir déterminé la nature du règlement liant les propriétaires vendeurs, expressément visé dans leur titre de propriété et qualifié de règlement de groupement d’habitations.

— Avoir considéré de manière erronée qu’il s’agissait du cahier des charges d’un lotissement devenu caduc, comme il l’a reconnu dans son courrier adressé le 14 novembre 2014 au président de l’association syndicale libre.

— Avoir établi un acte de division en deux lots, en dépit de l’interdiction intégrée dans le règlement et en l’absence d’autorisation de l’assemblée générale de l’association syndicale libre du groupement d’habitations.

— Avoir établi deux actes de vente, en violation de l’interdiction de subdivision de lots, sans viser l’existence de l’association syndicale libre, ni annexer le règlement du groupement d’habitations.

Cette manière de procéder constitue une faute professionnelle susceptible d’engager sa responsabilité civile délictuelle.

Dès lors que le préjudice allégué ne serait pas intervenu s’il s’était conformé aux dispositions du règlement du groupement d’habitations dont dépendent les biens divisés puis vendus, le lien de causalité apparaît établi.

L’ASL Sainte Anne ne démontre pas avoir subi un préjudice personnel certain direct susceptible de justifier l’octroi de dommages-intérêts à son profit.

Elle ne peut réclamer au notaire le paiement des charges dues par les vendeurs qui n’est pas un préjudice indemnisable.

Il convient en revanche de condamner, au vu des appels de fonds et récapitulatif produits les consorts [G] à régler à l’ASL Sainte Anne la somme de 1360 €, au titre des charges dues à la fin de l’exercice 2022. Il n’y a pas lieu de condamner in solidum les acquéreurs au paiement de cette somme, alors que l’existence de l’ASL n’est pas mentionnée dans leur acte d’acquisition.

Les acquéreurs ne peuvent réclamer la prise en charge par le notaire du remboursement du prix qui leur incombe et ne peut constituer un préjudice indemnisable.

Dès lors qu’ils demeurent dans les lieux depuis le rachat sans démontrer avoir été troublés dans leur possession, ni leur propriété, ils ne peuvent prétendre à aucune indemnisation au titre du préjudice de jouissance.

M. [U] [J] et Mme [N] ne produisent pas un décompte détaillé relatif aux frais de crédit qu’ils indiquent avoir engagés. Leur demande en ce sens ne peut donc prospérer.

Au vu des factures et tickets d’achat produits, M. et Mme [J] peuvent être indemnisés à raison de la somme de 16'300 €, au titre de leur préjudice matériel pour frais engagés et Mme [C] [T] est fondée à réclamer la somme de 61'783,21 € à ce titre.

Compte tenu des tracas engendrés par l’irrégularité de ces ventes ayant entraîné leur annulation 9 ans après celle-ci, il apparaît que les acquéreurs ont subi un préjudice moral personnel certain et direct qui justifie l’allocation à chacun d’entre eux de la somme de 10'000 €, à titre de dommages-intérêts.

Sur l’appel en garantie des consorts [G] à l’égard de la SNC PrêtAcquisition Financement et Me [B]

Les consorts [G] ne démontrent pas que l’agent immobilier a manqué à son devoir de conseil, dès lors qu’il incombe au notaire de vérifier la situation juridique de l’immeuble objet de l’acte de division, puis de vente.

Il convient d’ajouter que le paiement des charges du groupement d’habitations qui incombent au propriétaire ne peuvent constituer un préjudice indemnisable par l’agent immobilier, ni par le notaire.

La demande d’appel en garantie formée par les vendeurs à l’égard de l’agent immobilier du notaire est, en conséquence, rejetée.

Sur l’appel en garantie de Me [B] à l’égard des consorts [G]

Le fait que l’attestation immobilière établie le 21 juillet 2010 à la suite du décès de M. [D] [G] mentionne l’existence d’un appartement au rez-de-chaussée et d’un appartement premier étage de la maison ne suffit pas à établir l’existence de deux lots distincts, alors que l’acte d’acquisition par les époux [G] révèle que tel n’est pas le cas à l’origine.

L’indication donnée par le président de l’association syndicale libre Sainte-Anne dans son courrier du 24 novembre 2014 selon laquelle l’un des membres non identifé de l’indivision [G] aurait été informé à l’occasion d’une assemblée générale de l’interdiction de diviser une maison en plusieurs lots ne suffit pas à engager la responsabilité de l’hoirie dans son ensemble de ce chef.

Il ne peut dans ces conditions être fait droit à l’appel en garantie sollicité par le notaire.

Sur la demande de remise en état

Les acquéreurs ne contestent pas avoir créé des ouvertures dans la clôture initiale, ainsi qu’un raccordement supplémentaire au réseau commun des eaux usées, sans autorisation.

L’ASL Sainte Anne est fondée à leur réclamer la remise en l’état antérieur, sous astreinte de

50 € par jour de retard à compter du premier jour du sixième mois suivant la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Il est équitable de laisser à la SNC PrêtAcquisition Financement la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Il y a lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au seul profit de M. [U] [J], Mme [N], et Mme [C] [T] et l’ASL Sainte Anne.

Les parties perdantes sont condamnées aux dépens de première instance et d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le jugement est infirmé.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Donne acte à M. [Y] [G], M.[P] [G], et Mme [R] [G] épouse [X] de leur intervention volontaire.

Dit n’y avoir lieu de déclarer irrecevables leurs demandes d’appel en garantie.

Rejette leur demande d’annulation des actes de procédure intervenus après le décès de Mme [A].

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déclare recevable l’action de l’ASL Sainte Anne en nullité de l’acte de division du 15 octobre 2014 et des actes de vente du 22 octobre 2014.

Annule l’acte authentique de règlement de copropriété avec état descriptif de division établi le 15 octobre 2014 par Me [B], notaire à [Localité 13], relatif à une maison d’habitation située [Adresse 5], commune de la [Localité 16] Var, cadastrée section AI n°[Cadastre 2], constituant le lot n°18 du groupement d’habitation les Résidents Sainte-Anne approuvé par le préfet du Var le 12 août 1976, portant la création d’un lot numéro un, soit un appartement de type deux situé au rez-de-chaussée d’un lot numéro deux portant sur un appartement de type trois situé au premier étage.

Annule l’acte authentique établi le 22 octobre 2014 par M° [B], notaire à [Localité 13] portant vente par Mme [L] [A] veuve [G], M. [Y] [G], M. [P] [G], et Mme [R] [G] épouse [X] à Mme [C] [T] du lot n° 2 du bien immobilier susvisé.

Annule l’acte authentique établi le 22 octobre 2014 par M° [B], notaire à [Localité 13] portant vente par Mme [L] [A] veuve [G], M. [Y] [G], M. [P] [G], et Mme [R] [G] épouse [X] à M. [U] [J] et Mme [N], et Mme [C] [T] du lot n° 1 du bien immobilier susvisé.

Dit que ces biens seront indivisément réintégrés dans le patrimoine de M. [Y] [G], M. [P] [G], et Mme [R] [G] épouse [X].

Dit que les acquéreurs M. [U] [J], Mme [N], et Mme [C] [T] devront restituer aux vendeurs la totalité du prix de leur immeuble respectif.

Rejette la demande en dommages et intérêts formés par l’ASL Sainte Anne à l’encontre de

Me [B] et de M. [Y] [G], M. [P] [G], et Mme [R] [G] épouse [X].

Condamne M.[Y] [G], M.[P] [G], et Mme [R] [G] épouse [X] à payer à l’ASL Sainte Anne, la somme de 1360 € au titre des charges du groupement d’habitation, arrêtées au 31 décembre 2022.

Condamne Me [B] à payer à M. [U] [J] et Mme [N], la somme de 16 300€, au titre des frais engagés et à chacun d’entre eux la somme de 10 000 €, à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Condamne Me [B] à payer à Mme [C] [T], la somme de 61'783,21 €, au titre des frais engagés et celle de 10'000 €, en réparation de son préjudice moral.

Rejette leurs autres demandes indemnitaires.

Rejette les appels en garantie formés par Me [B] et M. [Y] [G], M. [P] [G], et Mme [R] [G] épouse [X].

Condamne M. [U] [J], Mme [N] et Mme [C] [T] à remettre les lieux en l’état en ce qui concerne la création de nouvelles ouvertures dans la clôture de la propriété et le raccordement au réseau commun des eaux usées, ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du premier jour du sixième mois suivant la signification de la présente décision.

Y ajoutant,

Condamne Me [B] à payer à M. [U] [J], Mme [N], et Mme [C] [T], la somme de 3 000 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [Y] [G], M. [P] [G] et Mme [R] [G] épouse [X] à payer à l’ASL Sainte Anne, la somme de 3 000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette les demandes formées par la SNC PrêtAcquisition Financement en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M.[Y] [G], M.[P] [G], et Mme [R] [G] épouse [X] et Me [B] aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT