COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 16 NOVEMBRE 2023

N°2023/359

Rôle N° RG 22/16372 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKOPO

[Z] [K]

C/

[V] [P]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Nathalie GHELLA

M^e Jean-louis BERNARDI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de DRAGUIGNAN en date du 16 Novembre 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 22/07164.

APPELANT

Monsieur [Z] [K]

né le 11 Août 1953 à [Localité 7] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMEE

Madame [V] [P]

née le 05 Juillet 1970 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] et à domicile élu chez son Avocat, M^e Nathalie GHELLA , [Adresse 2]

représentée par M^e Nathalie GHELLA, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.

Madame Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2023.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2021 à effet au premier août 2021, Monsieur [Z] [K] a donné à bail à Madame [V] [P] une maison située à [Localité 5] (83), moyennant un loyer mensuel de 2900 euros hors charges, payable en un seul versement de 34.800 euros, pour une durée d’un an.

Par ordonnance du 26 octobre 2022, Madame [P] a été autorisée à assigner Monsieur [K].

Par acte du 27 octobre 2022, Madame [P] a fait citer Monsieur [K] aux fins principalement d’ordonner son expulsion sous astreinte, de dire et juger qu’il devra lui restituer ses biens et de le voir condamner à des dommages et intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 16 novembre 2022, ke juge des contentieux de la protection de Draguignan a :

— constaté que Monsieur [Z] [K] occupe de manière illicite le logement situé [Adresse 1],

— ordonné à Monsieur [Z] [K] de libérer les lieux dès la signification de la décision, sous astreinte de 50 € (cinquante) par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— autorisé Madame [V] [P], à défaut de libération volontaire des lieux à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [K] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux qu’il occupe, au besoin avec le concours de la force publique dans les conditions prévues par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Monsieur [Z] [K] àpayer à Madame [V] [P] la somme de 5 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par suite de la voie de fait commise par le bailleur en l’expulsant du logement loué hors de toute procédure judiciaire,

— condamné Monsieur [Z] [K] à payer à Monsieur [Z] [K] la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné Monsieur [Z] [K] aux dépens de l’instance et au remboursement du coût du procès-verbal de constat du 16 septembre 2022 ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le premier juge a estimé que Madame [P] justifiait avoir été empêchée d’accéder au logement loué et démontrait qu’une partie de ses affaires avaient été mises dans des sacs poubelles et des valises.

Il a noté que Monsieur [K], qui n’avait pas comparu, ne justifiait pas de l’envoi d’un congé pour vente en lettre recommandée avec accusé de réception. Il a estimé que conformément aux stipulations contractuelles, la location était réputée être de trois ans en l’absence de vente ou de congé pour vente.

Il a souligné que Monsieur [K] s’était abstenu de mettre en oeuvre les procédures légales en résiliation de bail et qu’il avait commis une faute en procédant à une voie de fait qu’aucun motif ne pouvait excuser.

Il a évalué le préjudice de Madame [P] à deux mois de loyer.

Par déclaration des 06 et 09 décembre 2022, Monsieur [K] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, à l’exception des dispositions qui rejettent le surplus des demandes de Madame [P].

Madame [P] a constitué avocat.

Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 août 2023 auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [K] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celle qui rejettent le surplus des demandes de Madame [P]

*statuant à nouveau :

— d’annuler l’assignation introductive d’instance

— de déclarer le tribunal non saisi

— d’annuler le jugement rendu

— de réformer le jugement déféré et de débouter Madame [V] [P] de toutes demandes ;

— de constater la fin du bail dérogatoire entre Monsieur [Z] [K] et Madame [V] [P] ;

— d’autoriser Monsieur [Z] [K], à défaut d’enlèvement des effets personnels et mobiliers de Madame [P] restant dans les lieux à faire procéder à leur enlèvement, au besoin avec le concours d’un commissaire de justice aux frais de Madame [P], et à les faire entreposer aux frais de Madame [P] ;

— de condamner Madame [P] à payer à Monsieur [Z] [K] la somme de 3 866 € au titre des arriérés d’indemnité d’occupation dus postérieurement au terme du contrat litigieux, fixé au 1er août 2022 jusqu’à son départ volontaire et effectif le 10 septembre 2022 ;

— de condamner Madame [P] à payer à Monsieur [Z] [K] la somme de 6 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

— de condamner Madame [P] à payer à Monsieur [Z] [K] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile en voie d’appel ;

— de condamner Madame [P] aux entiers dépens de l’instance ;

— de débouter Madame [P] de l’ensemble de ses demandes.

Il reproche au juge ayant autorisé Madame [P] à l’assigner au plus tard pour le 27 octobre 2022 de ne pas lui avoir laissé un délai suffisant pour assurer l’effectivité de sa défense et de lui assurer un procès équitable. Il soutient que l’assignation n’a pas été délivrée dans les délais impartis. Il ajoute que l’adresse de Madame [P] mentionnée dans l’assignation est celle du bien loué dans lequel elle ne résidait plus, si bien que cet acte souffre d’un vice de forme et doit être annulé, puisqu’il ne savait pas où cette dernière résidait, alors même que la location portait sur une résidence secondaire.

Sur le fond, il fait état de l’existence d’un bail dérogatoire liant les parties. Il indique que le bail conclu entre les parties portait sur la location d’une résidence secondaire liée à une option d’achat du bien, qui n’a pas été levée dans l’année de la location. Il souligne que le contrat était conclu pour une durée de douze mois à compter du premier août 2021 et qu’il était convenu du versement du loyer en une seule fois.

Il expose avoir adressé à sa locataire une lettre recommandée avec accusé de réception deux mois avant le terme du contrat pour lui faire part du non-renouvellement de la location, conformément aux stipulations contractuelles. Il relate l’avoir mise en demeure de quitter les lieux.

Il note que Madame [P] lui a remis les clés du logement le 10 septembre 2022.

Il en conclut que le contrat était venu à échéance le premier août 2022 en raison de la renonciation de son co-contractant à la levée d’option, caractérisée par la remise des clefs en présence d’un témoin et de son engagement à libérer les lieux à une date précise.

Il conteste en conséquence avoir commis une voie de fait. Il soutient que Madame [P] n’a subi aucun préjudice.

Il relève que Madame [P] a laissé des effets personnels sur place et note qu’il lui avait laissé un délai pour en prendre possession, ce qu’elle n’a pas fait.

Il sollicite une indemnité d’occupation courant à compter de l’échéance du contrat initial jusqu’au 10 septembre 2022.

Il sollicite des dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.

Par conclusions notifiées par RPVA le 16 février 2023 auxquelles il convient de se reporter, Madame [P] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré

— de débouter Monsieur [K] de ses demandes

— de condamner Monsieur [K] à lui verser en non état ses meubles et affaires personnelles dont notamment ceux constatés par procès-verbal du 16 septembre 2022, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt

— de condamner Monsieur [K] à lui verser 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient bénéficier d’un contrat de bail obéissant à la législation du 06 juillet 1989 et conteste que celui-ci serait conditionné par l’acquisition du bien à son profit. Elle indique que le logement était sa résidence principale.

Elle note que le contrat prévoit qu’en l’absence de la réalisation d’une vente, le contrat est réputé être de trois ans. Elle en déduit qu’en l’absence de délivrance d’un congé pour vente, la durée du contrat est donc de trois ans.

Elle relève que son bailleur a initié une voie de fait en reprenant possession des lieux le 11 septembre 2022 pendant son absence, sans autorisation judiciaire, alors que des discussions s’étaient noués entre les conseils des co-contractants.

Elle expose s’être retrouvée à la rue sans effets personnels.

Elle déclare que le contradictoire a été respecté et que Monsieur [K] a été assigné dans les délais impartis par l’ordonnance d’autorisation d’assigner. Elle note que le commissaire de justice a tenté de joindre Monsieur [K] et déclare que son conseil a avisé le conseil de Monsieur [K] du jour et de la date de l’audience.

Elle soutient que le logement a été repris de façon illicite par Monsieur [K]. Elle conteste être signataire de la remise volontaire des clés du 10 septembre 2022.

Elle relève que seule une infime partie de ses effets personnels lui a été restituée.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 septembre 2023.

MOTIVATION

Monsieur [K] ne peut, sans se contredire, solliciter la réformation du jugement déféré et l’annulation de cette décision.

La cour n’étudiera pas sa demande d’annulation, qui est insérée, dans le dispositif de ses conclusions, dans une demande de réformation et qui ne peut donc aboutir.

Elle n’étudiera que sa demande de réformation des chefs de la décision qu’il a visés dans ses déclaration d’appel et les prétentions qu’il formule au soutien de sa demande de réformation.

Les parties fournissent le même contrat de location.

Aux termes de ce dernier, il est noté :

— que le bail est lié à une option d’achat de la propriété au prix de 980.000 euros et que si l’option est levée au terme de l’année de location, le montant du loyer sera convertie en acompte

— que les locaux sont à usage d’habitation et que le locataire déclare y installer sa résidence secondaire

— que par dérogation aux dispositions de l’article 10 de la loi du 06 juillet 1989 (…), le (…) contrat est conclu pour une durée de 12 (douze) mois à compter du premier août 2021

— que 'cette réduction de la durée normale du bail est justifiée par la survenue prévisible de l’événement suivant:

un acte de vente obligeant le bailleur à prendre le logement afin de pouvoir satisfaire les obligations lui incombant

— que ' le bailleur confirmera au moins deux mois avant le terme du contrat la réalisation de l’événement par lettre recommandée avec avis de réception (…). Lorsque l’événement s’est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du local au terme prévu précédemment. Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans'

— qu’à 'l’arrivée du terme (…), à défaut de congé signifié par l’une ou l’autre des parties dans les conditions et formes décrites par l’article CONGE, ou à défaut de manifestation de volonté de l’une ou l’autre des parties comme il est prévu à l’article RENOUVELLEMENT AVEC REEVALUATION DU LOYER, le bail sera reconduit tacitement pour une durée identique à la durée initiale des présentes.(…)

— que le 'congé doit être notifié conformément aux dispositions légales en vigueur'.

— que le locataire 'verse ce jour la somme de 8700 euros'

Selon ce contrat, qui stipulait qu’il s’agissait de la résidence secondaire de la locataire, Madame [P] demeurait '[Adresse 6]'.

La résiliation du bail conclu entre les parties pouvait résulter :

— soit de la justification d’un acte de vente portant sur le bien loué permettant à Monsieur [K] à le reprendre, après que ce dernier a confirmé au moins deux mois avant le terme du contrat la réalisation de cet événement,

— soit de l’envoi d’un congé 'notifié conformément aux dispositions légales en vigueur’ ,

— soit de l’accord des parties pour voir résilier le contrat notamment par la remise des clés par la locataire acceptée par le bailleur

La locataire n’a pas levé l’option d’achat du bien.

Monsieur [K], ne justifie pas d’un acte de vente l’obligeant à prendre le logement après avoir confirmé au moins deux mois avant le terme du contrat la réalisation de cet événement.

Il ne démontre pas plus qu’il était convenu entre les parties que le contrat de bail ne durerait qu’un an à défaut de la levée d’option d’achat du bien par la locataire.

Il justifie (alors qu’il résidait en Guadeloupe) avoir envoyé à ' Madame [P]' une lettre recommandée avec accusé de réception datée du 28 mai 2002, aux termes de laquelle il lui indiquait 'faute d’avoir reçu une réponse claire et précise concernant vos intentions, je vous signifie par la présente le non renouvellement du contrat de location vente signé le 28 juin 2021". Cette lettre, que la poste a tenté de distribuer à l’adresse du [Adresse 3], n’a pas été reçue par Madame [P] puisqu’il était noté que le destinataire était inconnu à l’adresse indiqué.

Même s’il s’agit d’une résidence secondaire, les parties ont décidé de se soumettre à la législation de la loi du 06 juillet 1989 pour certaines de ses dispositions, et notamment le congé.

Pour que le congé délivré par Monsieur [K] puisse prendre effet, il aurait fallu qu’il soit délivré six mois avant l’échéance du contrat, ce qui n’a pas été le cas. Monsieur [K] ne peut donc s’en prévaloir.

Monsieur [K] produit au débat une attestation dactylographiée, qu’il indique être signée de sa locataire, selon laquelle cette dernière lui remet le 10 septembre 2022 les clés de la maison et s’engage à libérer le bien pour le 11 septembre 2022 et à déménager ses affaires et mobilier pour le 30 septembre 2022 au plus tard, 'passé cette date, mes objets seront abandonnés, le propriétaire en fera son affaire'.

Madame [P] conteste être la signataire de ce document.

Selon l’article 287 du code de procédure civile, si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l’écrit contesté n’est relatif qu’à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.

Aux termes de l’article 288 du même code, il appartient au juge de procéder à la vérification d’écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s’il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d’écriture.

Il ressort de l’examen des pièces du dossier, et notamment du contrat de location, que la signature portée sur l’attestation est la même que celle du contrat, signature que Madame [P] ne conteste pas.

Par ailleurs, Madame [D] [M], amie de Monsieur [K], atteste avoir accompagné ce dernier et note qu’après une longue discussion, Madame [P] a restitué les clés le 10 septembre 2022 et promis de libérer la maison pour le 11 septembre 2022 au plus tard.

Cette attestation, même si elle provient de la compagne de Monsieur [K], est probante et confirme la teneur de l’attestation signée par Madame [P].

Les attestations adverses produites par Madame [P] ne permettent pas de contredire la remise des clés à cette date.

Il est donc démontré que les parties se sont accordées pour une résiliation de la location au 10 septembre 2022.

Il est établi par cette même attestation que Madame [P] n’avait pas libéré les lieux de ses meubles et affaires personnelles puisqu’elle s’était engagée à le faire au plus tard au 30 septembre 2022.

Madame [P] n’a pu rentrer dans les lieux pour prendre ses affaires, en raison de l’opposition de Monsieur [K], comme en atteste Madame [H], commissaire de justice. Ce professionnel expliquait avoir pris rendez-vous avec Monsieur [K] pour permettre à Madame [P] de récupérer ses affaires et a noté que ce dernier avait refusé que les laisser entrer le 16 septembre 2022. Ila noté que le portail de la maison était fermé par une chaîne avec un cadenas. Il a relaté que Monsieur [K] lui indiquait que les affaires de cette dernière étaient là. Il a constaté la présence de valises et de nombreux sacs en plastique contenant des vêtements, des chaussures et du maquillage à l’extérieur de la maison. Il a indiqué que Monsieur [K] avait uniquement accepté de laisser rentrer des gendarmes, munis de l’appareil photo du commissaire de justice, pour qu’ils puissent prendre des photos des biens appartenant à Madame [P] restés dans la maison.

Un déménageur (pièce 24 de l’intimée) mandaté par Madame [P], atteste s’être présenté le 27 septembre 2022, avoir été reçu par Monsieur [K] qui a refusé que son ancienne locataire entre dans les lieux. Le déménageur explique ne pouvoir intervenir sans le propriétaire des biens qu’il doit déménager. Il expose que Monsieur [K] n’était en outre pas d’accord pour que les déménageurs prennent les effets personnels qui se trouvaient sur place car ce dernier disait qu’il y avait des affaires qui lui appartenaient.

S’il est établi que la location a été résiliée le 10 septembre 2022, il est cependant démontré que Monsieur [K] n’a pas permis à Madame [P] de récupérer ses affaires et a multiplié les obstacles, en dépit de l’intervention d’un commissaire de justice, des services de gendarmerie et d’un déménageur. Il a donc commis une faute à l’égard de Madame [P] qui a subi un préjudice lié au fait de n’avoir pu récupérer l’ensemble de ses affaires en dépit des démarches qu’elle avait effectuées. Son préjudice sera intégralement réparé par la somme de 5800 euros.

Le comportement de Monsieur [K] est d’autant plus inacceptable qu’il ne démontre aucun comportement fautif de sa locataire. Cette dernière a payé une année de loyer (soit la somme de 34.800 euros) en un seul versement (ce qu’il ne conteste pas), conformément aux stipulations contractuelles ainsi que la somme de 10.000 euros par chèque débité de son compte le premier septembre 2021 (ses pièces 2 et 19) au profit de Monsieur [K]. Au 10 septembre 2022, elle était parfaitement à jour de ses loyers.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a ordonné à Monsieur [K] de libérer les lieux sous astreinte et en ce qu’il a autorisé Madame [P] à procéder à l’expulsion de ce dernier et de tous occupants de son chef.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné Monsieur [K] à payer à Madame [P] la somme de 5800 euros.

Il convient par ailleurs de condamner Monsieur [K] à remettre à Madame [P] les meubles et affaires qui sont prises en photographies par les services de gendarmerie et sont annexées au procès-verbal du commissaire de justice du 16 septembre 2022, sous astreinte de 80 euros par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt.

Monsieur [K] sera débouté de sa demande au titre d’un arriéré locatif, puisque Madame [P] était à jour de ses loyers. Il n’y a pas lieu à la condamner à une indemnité d’occupation pour la période du premier août 2022 au 10 septembre 2022 puisque la location a été résiliée au 10 septembre 2022.

Il sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts puisqu’il ne démontre aucun comportement fautif émanant de Madame [P].

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [P] est en partie succombante dans cette instance, puisqu’il a été retenu par la cour que la location avait été résiliée au 10 septembre 2022. Monsieur [K] est également en partie succombant puisqu’il n’a été fait droit ni à sa demande tendant à être autorisé à faire procéder à l’enlèvement des meubles de l’intimée, ni à sa demande d’indemnité d’occupation ni à sa demande de dommages et intérêts. Il a au contraire été condamné à des dommages et intérêts et à la remise au bénéfice de l’intimée de ses affaires personnelles. Le comportement fautif de l’appelant a créé un contentieux délicat entre les parties. Dès lors, essentiellement succombant, il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel et sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Madame [P] les frais irrépétibles qu’elle a exposés en première instance et en appel pour faire valoir ses droits.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a mis les dépens (comprenant le coût du procès-verbal de constat du 16 septembre 2022) à la charge de Monsieur [K] et en ce qu’il l’a condamné à verser à Madame [P] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [K] sera également condamné à verser la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel exposés par l’intimée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

DIT que la cour n’est pas saisie d’une demande de nullité de la décision déférée ;

INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné Monsieur [Z] [K] à verser à Madame [V] [P] la somme de 5800 euros de dommages et intérêts et celle de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sauf en ce qu’il a condamné Monsieur [Z] [K] aux dépens ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

DIT que la location conclue entre Monsieur [Z] [K] et Madame [V] [P] et portant sur le bien situé [Adresse 1] (83) a été résiliée au 10 septembre 2022,

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] à remettre à Madame [V] [P] les meubles et affaires qui sont prises en photographies par les services de gendarmerie et sont annexées au procès-verbal du commissaire de justice du 16 septembre 2022, sous astreinte de 80 euros par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt,

REJETTE le surplus des demandes de Monsieur [Z] [K],

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] à verser à Madame [V] [P] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,