COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 07 NOVEMBRE 2024

N° 2024/634

Rôle N° RG 23/13435 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMCSB

[G] [M]

[U] [S]

C/

Société SACOGIVA IERE DE LA VILLE D'[Localité 3] SACOGIVA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jane AMOURIC

M^e Laurence DE SANTI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection d’AIX-EN-PROVENCE en date du 05 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-23-000720.

APPELANTS

Monsieur [G] [M]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/007020 du 20/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

née le 17 Septembre 1984 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jane AMOURIC, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [U] [S],

née le 13 Septembre 1990 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jane AMOURIC, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

SEM SACOGIVA

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Laurence DE SANTI de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024,

Signé par Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivants actes sous seing privé en date du 10 janvier 2022, la société anonyme de construction et gestion immobilier de la ville d'[Localité 3] (ci-après SACOGIVA) a consenti à madame [U] [S] et monsieur [G] [M] à bail d’habitation un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initial de 449,99 euros, outre 80,40 euros par mois de provision sur charges, et en location accessoire au logement un garage.

Par acte d’huissier en date du 30 septembre 2022, la société SACOGIVA a fait délivrer à Madame [S] et monsieur [M] un commandement d’avoir à payer la somme principale de 3 502, 70 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2022, échéance du mois de septembre 2022 incluse, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Soutenant que cet acte est resté infructueux, la société SACOGIVA les a fait assigner, par acte d’huissier en date du 14 avril 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et obtenir leur condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 5 septembre 2023, ce magistrat a :

— constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 31 mars 2023 ;

— suspendu ses effets ;

— condamné solidairement madame [S] et monsieur [M] à verser à la société SACOGIVA la somme de 5 641,02 euros à titre de provision, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupations arrêtés au 4 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— autorisé madame [S] et monsieur [M] à s’en libérer en 36 versements d’un montant de 156, 70 euros avant le 15 de chaque mois à compter de la signification de la décision ;

— dit qu’à défaut de paiement du loyer et charges courants à leur terme exact ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée :

la totalité de la somme restant due redeviendrait exigible ;

la clause résolutoire reprendrait ses pleins effets ;

il pourrait être procédé à défaut de départ volontaire dans les deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de madame [S] et de monsieur [M] et de celle de tous occupants de leurs chefs de l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3], avec l’assistance de la force publique si besoin ;

madame [S] et monsieur [M] seraient tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, du 5 juillet 2023 jusqu’à libération effective des lieux ;

il serait procédé conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, qu’à défaut, ils seraient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

— condamné solidairement madame [S] et monsieur [M] à verser à ma société SACOGIVA la somme de 80 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Suivant déclaration transmise au greffe le 30 octobre 2023, madame [S] et monsieur [M] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 11 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle :

— infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 31 mars 2023 ;

— condamné solidairement madame [S] et monsieur [M] à verser à la société SACOGIVA la somme de 5 641,02 euros à titre de provision, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupations arrêtés au 4 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné solidairement madame [S] et monsieur [M] à verser à ma société SACOGIVA la somme de 80 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer

— confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— suspendu les effets de la clause résolutoire ;

— autorisé madame [S] et monsieur [M] à s’en libérer en 36 versements d’un montant de 156, 70 euros avant le 15 de chaque mois à compter de la signification de la décision ;

— dit qu’à défaut de paiement du loyer et charges courants à leur terme exact ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée :

la totalité de la somme restant due redeviendrait exigible ;

la clause résolutoire reprendrait ses pleins effets ;

il pourrait être procédé à défaut de départ volontaire dans les deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de madame [S] et de monsieur [M] et de celle de tous occupants de leurs chefs de l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3], avec l’assistance de la force publique si besoin ;

madame [S] et monsieur [M] seraient tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, du 5 juillet 2023 jusqu’à libération effective des lieux ;

statuant à nouveau, qu’elle :

à titre principal,

— déboute la société SACOGIVA de ses demandes ;

— juge mal fondées les demandes de la société SACOGIVA en ce qu’elles se heurtent à des contestations sérieuses ;

— juge n’y avoir lieu à référé concernant l’acquisition de la clause résolutoire des baux ;

— juge n’y avoir lieu à référé eu égard à la contestation du montant de la dette locative ;

— condamne la société SACOGIVA à leur verser la somme de 3 000 euros à titre de provision au titre du trouble de jouissance ;

— leur accorde 36 mois de délais pour s’acquitter de leur dette locative ;

— suspende les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

— juge qu’ils s’acquitteront de leur dette par le versement mensuel de la somme de 156,70 euros s’ajoutant au montant de l’indemnité d’occupation ;

— juge que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires contenues aux contrats de baux seront réputés n’avoir jamais joué ;

à titre subsidiaire,

— leur accorde les délais les plus larges pour quitter les lieux en cas d’expulsion ;

dans tous les cas,

— juge n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— juge que les dépens seront supportés par chacune des parties.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 05 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société SACOGIVA demande à la cour de confirmer la décision dont appel, sauf en ce qu’elle a suspendu la clause résolutoire mentionnée dans le bail et accordé des délais de paiement pour apurer la dette des locataires ;

Statuant à nouveau,

— juge que les demandes formées par les consorts [S] et [M] se heurtent à des contestations sérieuses ;

— constate et prononce la résiliation des baux signés le 10 janvier 2022 ;

— ordonne l’expulsion immédiate de madame [S] et de monsieur [M] ainsi que de tout occupant introduit de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

— condamne solidairement par provision madame [S] et monsieur [M] à lui verser la somme de 5 509,52 euros outre échéances ultérieures impayées à la date de la résiliation ;

— condamne solidairement madame [S] et monsieur [M] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation à compter du prononcé de la résiliation du contrat et jusqu’au jour de la libération effective des lieux d’un montant égal au dernier loyer échu charges en sus ;

— déboute madame [S] et monsieur [M] de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamne solidairement madame [S] et monsieur [M] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 24 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « dire et juger », « juger » et « constater » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’ampleur de la dévolution

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Par application des dispositions de l’article 562 alinéa 1 du même code, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Il en résulte que l’intimée doit former un appel incident pour que ses prétentions, formulées en première instance, soit reconsidérées en appel. Il doit donc solliciter l’infirmation des chefs de l’ordonnance entreprise qui ne lui donnent pas satisfaction en ce qu’ils ont rejeté ou sous-évalué certaines de ses prétentions. Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d’un 'statuant à nouveau’ au même titre que l’appelant. Une seule demande de confirmation est donc incompatible avec la réformation de l’ordonnance entreprise dans le cadre d’un appel incident total ou partiel.

En l’espèce, le dispositif des conclusions de l’intimée ne contient qu’une demande d’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a suspendu la clause résolutoire mentionnée dans le bail et accordé des délais de paiement pour apurer la dette des locataires.

L’intimée ne présente aucune critique de l’ordonnance entreprise relativement aux sommes provisionnelles auxquelles les appelants ont été condamnés.

Pour autant, et sans qu’aucune demande d’infirmation ne soit faite, la société SACOGIVA sollicite une provision de 5 509,52 euros à valoir sur l’arriéré locatif par suite d’une actualisation de sa créance.

Il reste que, dès lors que le premier juge a statué sur cette demande, la prétention de l’intimée devait être formulée sous forme d’appel incident et, à ce titre, précédée d’une demande d’infirmation ou de réformation des dispositions de l’ordonnance entreprise la concernant.

La prétention de la bailleresse ne peut en aucun cas s’analyser comme une demande nouvelle qui aurait été formée à hauteur d’appel dès lors que le premier juge l’a tranchée dans son principe et montant.

Dans le cas où il ne serait pas fait droit aux demandes des appelants, la cour estime donc ne pas être saisie des chefs de l’ordonnance entreprise portant sur le montant des provisions allouées à la société SACOGIVA au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité mensuelle d’occupation.

Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire et ses conséquences

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que le moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse sur la validité d’un commandement de payer visant la clause résolutoire ne constitue pas une exception de procédure mais un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation et celui au titre de la location du garage, accessoire au logement stipulent, en leur article 15, qu’en cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables, le bail sera résilié deux mois après un commandement de payer délivré par huissier et resté sans effet.

Un commandement de payer la somme principale de 3 502, 70 euros a été délivré le 30 septembre 2022 correspondant à un arriéré locatif arrêté au 02 septembre 2022, échéance du mois de septembre 2022 incluse.

Les appelants, faisant valoir qu’un échéancier de paiement venait d’être négocié avec le bailleur, considère que ce dernier a fait preuve de mauvaise foi en leur faisant délivrer ce commandement.

Ils en excipent une contestation sérieuse.

Ce moyen est inopérant : l’existence d’une dette locative, non contestée en son principe, suffisant au regard des obligations légales pesant sur le preneur et des clauses contractuelles insérées aux baux susvisés, à justifier la délivrance d’un commandement de payer.

Madame [S] et monsieur [M] contestent la somme arrêtée au titre du commandement de payer au mois de septembre 2022.

Ils font état de la reprise de paiement des loyers et de versements de 40 euros intervenus entre le mois d’août 2022 et le 4 juillet 2023.

Pour rapporter la preuve qui leur incombe de ces paiements, les appelants versent au débat des captures d’écran de leur téléphone, mentionnant un virement bancaire de 40 euros en faveur de la société SACOGIVA effectué mensuellement entre août 2022 et février 2023, puis entre mai 2023 et juillet 2023.

Ces versements apparaissent dans le décompte joint au commandement de payer, ils ont donc bien été crédités et pris en compte par le bailleur.

Pour le surplus, madame [S] et monsieur [M] ne justifient pas de versements autres que ceux figurant dans le décompte joint au commandement contesté.

Il s’ensuit l’absence de contestation sérieuse s’agissant du montant de la dette locative arrêtée lors de la délivrance du commandement de payer.

En conséquence, dès lors que les appelants ne peuvent sérieusement contester la régularité du commandement, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du bail à effet au 31 mars 2023.

Sur la demande de provision à valoir sur les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, les appelants discutent la provision allouée par le premier juge à la société SACOGIVA ; ils font état de la reprise de paiement des loyers et de versements de 40 euros intervenus entre le mois d’août 2022 et le 4 juillet 2023.

Il leur appartient en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil de rapporter la preuve des paiements invoqués.

Les appelants versent au débat des captures d’écran de leur téléphone, mentionnant un virement bancaire de 40 euros en faveur de la société SACOGIVA effectué mensuellement entre août 2022 et février 2023, puis entre mai 2023 et juillet 2023.

Le décompte de la dette locative arrêté au mois de juillet 2023 inclut ces versements supplémentaires de 40 euros, lesquels sont portés à dix reprises au crédit du compte des consorts [S], [M].

Pour le surplus les appelants, à qui incombent la charge de la preuve, ne justifient pas de versements supplémentaires.

Il s’ensuit l’absence de contestation sérieuse s’agissant du montant de la provision à valoir sur la période considérée et la confirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné madame [S] et monsieur [M] à verser à la société SACOGIVA la somme provisionnelle, de 5 641,02 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 04 juillet 2023.

Sur les délais de paiement et suspension de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier si le locataire est à jour du paiement de ses loyers et, dans le cas contraire, s’il est en situation de régler sa dette locative

Il résulte du décompte actualisé au mois de décembre 2023, dont le montant n’est pas contesté, l’absence de respect de l’échéancier fixé par le juge des référés en vue de l’apurement de la dette.

Ainsi les appelants ont maintenu au cours de la période considérée un versement supplémentaire de 40 euros, alors que l’ordonnance entreprise fixait ce montant à la somme de 156,70 euros par mois, précisant expressément, qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendrait exigible et les clauses résolutoires reprendraient leurs effets.

A cet égard, les appelants reconnaissent ne pas s’être conformés aux termes de l’ordonnance dont appel, et ce jusqu’au mois de janvier 2024. Ils exposent également connaître de grandes difficultés financières.

En l’absence de respect de l’échéancier dans les conditions fixées par l’ordonnance déférée et des difficultés évoquées, il convient de considérer que les appelants ne justifient pas de capacités financières propres à leur voir octroyer les délais de paiement sollicités et partant de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais.

Par suite il convient de constater qu’en application des clauses résolutoires insérées aux baux en la cause, dont les conditions d’acquisition ont été réunies le 31 mars 2023, ils occupent depuis lors les lieux sans droits, ni titre, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leurs chefs des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 3].

La nouvelle demande de délai sera rejetée et l’ordonnance entreprise infirmée en ce qu’elle a suspendu la clause résolutoire et accordé des délais de paiement à madame [S] et monsieur [M].

Sur la provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice de jouissance :

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Les appelants dénoncent des problèmes d’électricité, de fissures sur les murs, de défaut d’isolation, d’humidité affectant la maison, à l’origine de moisissures.

Etant occupant sans droit ni titre des lieux pris à bail depuis le 31 mars 2023, les appelants ne peuvent se prévaloir d’un manquement de leur bailleur à son obligation de délivrance qu’antérieurement à cette date.

L’état des lieux d’entrée, en date du 10 janvier 2022, mentionne un appartement en bon état, hormis la présence d’un scotch sur une fenêtre.

Les appelants justifient de l’envoi de plusieurs messages à l’adresse du bailleur, dans les suites de leur entrée dans les lieux, étant observé, que seuls ceux antérieurs au 31 mars 2023 sont à prendre en considération pour vérifier le respect ou non du bailleur de son obligation de délivrance.

Il résulte de ces messages que peu après leur entrée dans les lieux les consorts [S] [M] se plaignaient des désordres suivants :

— dans l’entrée : sonnette dysfonctionnelle ;

— au salon : poignée porte fenêtre cassée, trou à l’arrière de la porte du salon, décrochage d’un coffre du plafond du salon ;

— dans la cuisine : blocage des stores, prises collées au lavabo, écoulement PVC cassé ;

— dans la chambre : fenêtre ne fonctionnant pas correctement, aération fixée avec du scotch ;

— dans la salle de bains : chauffage collé à la baignoire ;

— de manière générale : humidité, fissures au mur, moisissures.

Le bailleur, tout en contestant les désordres dénoncés, se fondant sur l’état des lieux établi au contradictoire des parties, expose et justifie des diligences suivantes :

— le 13 janvier 2022 : remplacement de la poignée de la porte fenêtre du salon ;

— le 20 janvier 2022 : remplacement joint étanchéité ;

— le 27 janvier 2022 : reprise câblage sonnette, remplacement de la grille accoustique, travaux de menuiserie sur la fenêtre de la chambre et la porte fenêtre du salon ;

— le 25 févier 2022 : changement emplacement sèche serviette de la salle de bains ;

— le 28 février 2022 : remplacement des joints des fenêtres ;

— le 28 février 2022 : remplacement des placards et rails ;

— le 4 mars 2022 : recherche de fuites ;

— le 15 mars 2022 : remplacement tablier baignoire ;

— le 24 juin 2022 : détalonnage porte intérieure.

Si ces différentes interventions attestent de l’existence de certains désordres dénoncés, elles permettent aussi de constater leur résolution. Aucune pièce ne vient étayer les déclarations des appelants. Ils n’établissent pas que les achats effectués auprès d’enseignes de bricolage étaient destinés à la remise en état des dégradations dénoncées.

Les appelants n’apportant pas la preuve, avec l’évidence requise en référé, du préjudice de jouissance subi résultant des désordres dénoncés, il y a lieu d’ajouter à l’ordonnance entreprise, le premier juge n’ayant pas été saisie de cette demande, en les déboutant de leur demande d’indemnisation provisionnelle de ce chef.

Sur la demande de délais portant sur l’expulsion

L’article L 412-1 du code des procédure civile d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

L’article L 412-2 du même code dispose que lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

L’article L 412-3 du même code énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L 412-4 dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article L 412-6 du même code dispose que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait.

En l’espèce, en plus du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et du sursis de la trêve hivernale prévu par l’article L 412-6 du même code dont ils bénéficient pour quitter les lieux, madame [S] et monsieur [M] sollicitent des délais supplémentaires pour ce faire.

Outre le fait que les délais supplémentaires pouvant être octroyés ne peuvent excéder trois ans, les appelants n’établissent aucune démarche entreprise auprès d’autres bailleurs, privés ou sociaux, pour pouvoir se reloger.

De plus, nonobstant les difficultés rencontrées par les appelants, il convient de relever qu’ils occupent les lieux sans droit ni titre depuis plus d’un an, et ce, sans verser l’intégralité des échéances auxquelles ils sont tenus.

En l’état de ces éléments, les circonstances de l’affaire ne commandent pas de faire droit à la demande de délais supplémentaires sur le fondement des articles L 412-3 et L 412-4 susvisés pour un logement occupé indûment depuis le 25 mars 2023.

Il y a donc lieu d’ajouter à l’ordonnance entreprise, le premier juge n’ayant pas été saisi de cette demande, en déboutant les appelants de leur demande de délais pour quitter les lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Succcombant en leur appel, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné madame [S] et monsieur [M] aux dépens tout en les condamnant à verser à la société SACOGIVA la somme de 80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [S] et monsieur [M] seront également condamnés in solidum aux dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande en outre de les condamner in solidum à verser à la société SACOGIVA la somme de 1 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine ;

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle suspendu les effets des clauses résolutoires insérés aux baux et accordé des délais de paiement à madame [S] et monsieur [M] ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Déboute madame [U] [S] et de monsieur [G] [M] de leur demande de délais pour s’acquitter de leur dette locative ;

Ordonne l’expulsion de madame [U] [S] et de monsieur [G] [M], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 3] ;

Dit qu’à défaut de départ spontané de leur part, il sera procédé à leur expulsion des lieux occupés conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement et dans le garage lors de l’expulsion sera régi par l’article L 433-1 du même code ;

Déboute madame [U] [S] et monsieur [G] [M] de leur demande de délais pour quitter les lieux ;

Déboute madame [U] [S] et monsieur [G] [M] de leur demande de condamner la société SACOGIVA à leur verser la somme de 3000 euros à titre de provision sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance ;

Condamne in solidum madame [U] [S] et monsieur [G] [M] à verser à la société SACOGIVA la somme de 1 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum madame [U] [S] et monsieur [G] [M] aux entiers dépens de la procédure d’appel,

La Greffière La Présidente