COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 20 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 501

N° RG 23/14785

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMHIJ

[V] [E]

C/

[M] [H] épouse [D]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Frédéric PASCAL

M^e Marie-Joëlle DESBISSONS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité d’AUBAGNE en date du 17 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-22-000211.

APPELANTE

Madame [V] [E]

née le 24 Juin 1987 à [Localité 4] (75), demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-008542 du 28/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentée par M^e Frédéric PASCAL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Madame [M] [H] épouse [D]

née le 06 Avril 1927 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-Joëlle DESBISSONS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte sous seing privé du 2 août 2019, avec prise d’effet au 20 août 2019, Mme [M] [D] née [H] a donné à bail à usage d’habitation par l’intermédiaire de l’agence FLEUROT IMMOBILIER à M. [F] [R] et Mme [V] [E] un ensemble immobilier sis [Adresse 2] (13), moyennant un loyer mensuel de 530 euros.

Un dépôt de garantie d’un montant de 515 euros a été versé.

Par convention de divorce par acte d’avocats du 2 avril 2021, Madame [V] [E] s’est vue attribuée la titularité du bail dont s’agit.

Ayant cessé d’honorer les loyers, un commandement de payer a été délivré à Mme [E] le 25 mars 2022 pour un montant à titre principal de 2.305,25 euros suivant décompte arrêté au 3 mars 2022, lequel a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives du VAR via la plateforme EXPLOC le 31 mars 2022, sans effet.

Un plan d’apurement a été, dans l’intervalle le 19 juillet 2022, convenu entre les parties sur 36 mois à hauteur de 160 euros en sus du loyer courant lequel n’a pas été respecté.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2022, Mme [D] a fait assigner Mme [E] devant le Tribunal de Proximité d’AUBAGNE aux fins de :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

Constater que la location a cessé de plein droit ;

A défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Mme [E] ;

Ordonner que Mme [E] ainsi que tout occupant de son chef seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

Condamner Mme [E] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, à la somme en principale de 2.660,39 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de l’assignation ou de la décision rendue ;

Condamner Mme [E] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux ;

Condamner Mme [E] au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de la notification CCAPEX, de l’assignation, de la notification à la préfecture.

A l’audience du 12 mai 2023, Mme [D], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a produit un décompte actualisé au 1er mai 2023 à hauteur de 3.350,77 euros.

Mme [E] a reconnu être en position débitrice et a sollicité la mise en place d’un échéancier.

Par jugement contradictoire rendu le 17 novembre 2023, le Tribunal de Proximité d’AUBAGNE a :

Pris acte de la transmission en cours de délibéré de l’attestation d’assurance locative relative au bien occupé ;

Constaté acquise au profit de Mme [D] la clause résolutoire insérée au bail ;

Prononcé la résiliation judiciaire du bail en date du 02 août 2019 liant Mme [D] et Mme [E] pour manquement graves à ses clauses et obligations ;

Ordonné l’expulsion passé le délai prévu par l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution de Mme [E] et de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 2], par toutes voies et moyens de droit, et au besoin avec l’assistance d’un commissaire de police et d’un serrurier ;

Condamné Mme [E] à payer à Mme [D] la somme de 3.350,77 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 1er mai 2023 outre intérêts au taux légal ;

Dit n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

Condamné Mme [E] à payer à Mme [D] une somme mensuelle égale au montant du loyer indexable, à compter du terme du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés et débarrassage des meubles et effets personnelles, et ce à titre d’indemnité d’occupation, provisions sur charges en sus et régularisables annuellement conformément à la loi ;

Condamné Mme [E] à payer à Mme [D] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejeté toutes autres demandes des parties plus amples et contraires ;

Condamné Mme [E] aux entiers dépens.

Le premier juge a notamment considéré qu’aucun délai de paiement ne pouvait être accordé à Mme [E] car ses ressources ne sont composées que de prestations familiales et qu’elle ne démontre pas être en capacité de solder la dette même si des délais lui étaient accordés.

Par déclaration au greffe en date du 1er décembre 2023, Mme [E] a relevé appel de cette décision sauf en ce qu’elle a pris acte de la transmission en cours de délibéré de l’attestation d’assurance locative relative au bien occupé.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2024, Mme [E] demande à la Cour de :

Infirmer le jugement déféré ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au bail ;

Constater l’inexistence d’une dette ;

A titre subsidiaire, au cas où une dette s’avérait existante, Juger qu’elle est autorisée à s’en acquitter en 36 mensualités égales et successives ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejeter toute demande contraire de l’intimée ;

Statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses demandes, Mme [E] expose qu’il résulte d’un avis d’échéance du 1er novembre 2023 au 30 novembre 2023 que le solde antérieur à déduire est un solde créditeur de 73,91 euros, et qu’ainsi la dette a été complètement apurée.

Elle indique qu’un versement de 2.552 euros a été effectué le 12 octobre 2023.

Elle fait valoir qu’un contrat avait été conclu entre le bailleur et la locataire le 19 juillet 2022 aux termes duquel elle était autorisée à rembourser 160 euros par mois jusqu’à apurement de la dette et qu’il n’a pas été respecté par le bailleur, constituant une contestation sérieuse de sa demande d’expulsion et du bienfondé de sa créance.

Elle indique être un parent isolé car divorcé, avoir deux enfants à charge scolarisés et percevoir 905,25 euros de prestations familiales par mois ainsi que 400 euros de pension alimentaire par mois. Elle justifie de recherches de logement à la suite de la réception d’un commandement de quitter les lieux le 30 novembre 2023.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, Mme [D] demande à la Cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

Condamner Mme [E] au paiement de la somme de 609,59 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2023 ;

Rejeter toute demande portant à l’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

Condamner Mme [E] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Mme [E] aux entiers dépens ;

Rejeter toutes demandes contraires.

Au soutien de ses demandes, Mme [D] fait valoir que la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties est régulièrement acquise au 25 mai 2022, et qu’en tout état de cause, les faits dont s’agit caractérisent des manquements graves et renouvelés à l’obligation principale faite à Mme [E] de s’acquitter du loyer et des charges qui constituent une violation grave de son engagement, justifiant le prononcé de la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs.

Elle expose qu’aucun autre délai de paiement ne saurait être accordé à l’appelante, le montant de la dette locative n’ayant eu de cesse d’augmenter et le plan d’apurement mis en place par l’intermédiaire de l’agence à hauteur de 160 euros par mois en sus de la part résiduelle du loyer n’ayant pas été respecté.

Elle indique que le décompte locatif laisse apparaître un solde débiteur de 609,59 euros suivant relevé de compte arrêté au 1er décembre 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Que les articles 1103 et 1104 du Code civil prévoient que les contrats légalement formés

tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Attendu que selon les dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Que le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;

Que le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ;

Qu’une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer immédiatement les lieux ;

Attendu qu’en l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 25 mars 2022 pour un arriéré locatif de 2.305,25 euros selon décompte arrêté au 03 mars 2022 auquel s’ajoute le prix de l’acte ;

Que la clause résolutoire est régulièrement acquise depuis le 25 mai 2022 ;

Que selon décompte arrêté au 31 décembre 2023, Mme [E] est redevable de la somme de 609,59 euros correspondant à l’indemnité d’occupation de décembre 2023 ajoutée à un restant dû de l’indemnité d’occupation de novembre 2023 ;

Que si Mme [E] a effectué des paiements à Mme [D] depuis l’audience de première instance, notamment celui du 12 octobre 2023 à hauteur de 2.552 euros, audience à laquelle elle a d’ailleurs reconnu être en position débitrice, ce n’est qu’en exécution de ses obligations contractuelles, la clause résolutoire ayant été régulièrement acquise ;

Qu’elle ne peut ainsi formée une demande en inexistence d’une dette ;

Qu’elle se prévaut d’un contrat conclu le 19 juillet 2022 que le bailleur n’aurait pas respecté sans pour autant en exposer les raisons ni en quoi cela constituerait une contestation sérieuse de sa demande d’expulsion et du bienfondé de sa créance ;

Qu’elle ne justifie pas de la recevabilité de son dossier de recours amiable devant la commission départemental de médiation en vue d’une offre de logement, datant du 4 décembre 2023 ;

Que la demande en suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail et en constatation de l’inexistence d’une dette seront donc rejetées ;

Que Mme [E] sera condamnée en conséquence à payer à Mme [D] la somme de 609,59 euros, selon décompte arrêté au 31 décembre 2023 au titre de l’arriéré locatif ;

Que compte tenu de la situation économique obérée de Mme [E] et de son impossibilité de rembourser sa dette locative dans des délais acceptables, sa demande de délais de paiement sera rejetée ;

Que le jugement déféré sera donc réformé sur ce point ;

Attendu que l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que Mme [E], qui succombe, supportera les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 novembre 2023 par le Tribunal de Proximité d’AUBAGNE ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [V] [E] à payer à Mme [M] [D] la somme de 609,59 euros au titre de l’actualisation de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023 ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 de Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [V] [E] aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT