COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2024

N°2024/336

Rôle N° RG 20/10985 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGQD6

S.C.I. SCI LA JUIVERIE

C/

[O] [C]

[T] [M] épouse [C]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e François AUBERT

M^e Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Draguignan en date du 30 Septembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/00212.

APPELANTE

S.C.I. LA JUIVERIE,

demeurant [Adresse 4]

représentée et assisté par M^e François AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat ayant plaidé

INTIMES

Monsieur [O] [C]

né le 23 Juin 1987 à [Localité 6] (72),

demeurant [Adresse 3]

Madame [T] [M] épouse [C]

née le 05 Septembre 1977 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assisté par M^e Grégory NAILLOT, avocat au barreau de TOULON, avocat ayant plaidé

*-*-*-*-*

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, et Madame Catherine OUVREL, Conseillère.

Madame Catherine OUVREL, Conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2024.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 30 mars 2018, les époux [C] ont acquis de la SCI de construction-vente La Juiverie (la SCI La Juiverie) deux immeubles situés[Adresse 1] et [Adresse 2] à Draguignan comptant respectivement cinq et quatre appartements meublés destinés à la location et occupés au moment de l’acquisition, ce moyennant le prix de 452 000 euros.

Dès le mois d’ avril 2018, les nouveaux propriétaires apprenaient, à la suite de plusieurs plaintes de locataires, que les appartements étaient infestés par des punaises de lit.

Le 4 juillet 2018, une société spécialisée dans l’éradication de ces insectes diagnostiquait une infestation généralisée, et commençait un protocole comportant un traitement d’attaque et plusieurs traitements répétés assortis d’un suivi annuel.

Les époux [C] prenaient en charge le traitement dans l’urgence.

Cette infestation faisant obstacle, selon eux, à l’exploitation de leur investissement locatif, ils ont assigné la SCI La Juiverie le 3 janvier 2019 devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de mise en oeuvre de la garantie au titre des vices cachés, et de la responsabilité de la venderesse du fait d’un manquement à l’obligation d’information, induisant diverses indemnisations au titre de la restitution partielle du prix de vente, du coût des traitements, de ses préjudices matériels directs, de la perte de rentabilité de l’investissement du fait de la nécessité de recourir à un gestionnaire, de la perte des revenus locatifs due à l’infestation et d’un préjudice moral.

Par jugement en date du 30 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

dit que l’infestation par des punaises de lit des immeubles situés [Adresse 2] et [Adresse 1] ne constitue pas un vice caché relevant de la garantie des articles 1641 et suivants du code civil,

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débouté Monsieur [O] [C] et Madame [T] [M] épouse [C] de leurs demandes sur ce fondement,

dit que la dissimulation intentionnelle par la SCI La Juiverie de l’infestation par des punaises de lit des immeubles situés [Adresse 2] et [Adresse 1] à Draguignan à M. [O] [C] et à Mme [T] [M] épouse [C] est constitutive d’un dol,

En conséquence,

' condamné la SCI La Juiverie à payer à Monsieur [O] [C] et à Madame [T] [M] épouse [C] la somme de 90 400 euros au titre de la perte de valeur vénale et locative de l’immeuble,

' condamné la SCI La Juiverie à payer à Monsieur [O] [C] et à Madame [T] [M] épouse [C] la somme de 3 010,51 euros au titre de l’indemnisation des traitements mis oeuvre pour éradiquer les parasites,

' condamne la SCI La Juiverie à payer à Monsieur [O] [C] et à Madame [T] [M] épouse [C] la somme de 952,15 euros au titre de l’indemnisation du préjudice matériel,

' condamné la SCI La Juiverie à payer à Monsieur [O] [C] et à Madame [T] [M] épouse [C] la somme de 2 000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice moral,

' dit que les condamnations portent intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2019, date de l’assignation,

' ordonné l’exécution provisoire,

' condamné la SCI La Juiverie à payer à Monsieur [O] [C] et à Madame [T] [M] épouse [C] une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné la SCI La Juiverie aux dépens,

' rejeté toute prétention autre ou contraire.

Le tribunal a estimé que la responsabilité de la SCI La Juiverie ne pouvait être recherchée au titre de la garantie des vices cachés, faute de démonstration d’un vice inhérent aux immeubles acquis, puisque les punaises de lit sont introduites dans les bâtiments par les personnes fréquentant l’immeuble, et sont donc un défaut affectant un bien dont la cause directe et immédiate lui est extérieure.

Le tribunal a, en revanche, retenu que la SCI La Juiverie connaissait l’existence de l’infestation avant la vente, savait que les immeubles acquis, par elle-même qualifiés d’immeuble de rapport, constituaient un investissement locatif pour les acquéreurs, et ne pouvait ignorer que la présence de tels nuisibles, phénomène alors en pleine recrudescence, caractérise un trouble grave dans la jouissance des lieux pour les occupants, propre à engager la responsabilité des bailleurs envers leurs locataires, ce que la SCI, dont l’objet tient en la location de biens immobiliers, savait nécessairement. Il en a déduit que la méconnaissance d’une telle infestation était une condition déterminante du consentement des époux [C], sur lesquels ne pèse aucune obligation de s’informer à ce titre, à acquérir de tels immeubles locatifs. Le tribunal a estimé que la SCI La Juiverie avait manqué à son devoir d’information, tandis qu’aucune négligence à ce titre ne pouvait être reprochée aux acquéreurs, et que sa mauvaise foi était établie. Le premier juge a écarté toute responsabilité des acquéreurs estimant qu’aucune négligence ou retard dans la prise en charge du traitement ne pouvait leur être imputé.

Le tribunal a alloué des dommages et intérêts au titre de la réticence dolosive caractérisée, seule demande présentée, et non la nullité du contrat de vente.

S’agissant des préjudices indemnisables, le tribunal a retenu une diminution de valeur des biens vendus à hauteur de 20 %, le coût des traitements sur la base des factures produites, les factures des meubles pris en charge, un préjudice moral. En revanche, le tribunal a écarté toute indemnisation au titre de la perte de rentabilité de leur investissement en raison de la nécessité de recourir à un gestionnaire, s’agissant d’un choix de gestion des acquéreurs, ainsi que toute indemnisation pour perte de revenus locatifs causée par l’infestation, faute de justificatif.

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Selon déclaration reçue au greffe le 12 novembre 2020, la SCI La Juiverie a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 17 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI La Juiverie sollicite de la cour qu’elle :

' confirme le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan du 30 septembre 2020 en ce qu’il a :

— dit que l’infestation par des punaises de lit des immeubles situés [Adresse 2] et [Adresse 1] ne constitue pas un vice caché relevant de la garantie des articles 1641 et suivants du code civil,

— débouté implicitement M. [O] [C] et Mme [T] [M] épouse [C] de leur demande d’indemnisation au titre de la perte de rentabilité de leur investissement et de la perte des revenus locatifs, ainsi que des honoraires de l’agence de gestion locative,

' reforme le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan du 30 septembre 2020 pour le surplus,

et en conséquence :

' dise que les époux [C] ne démontrent pas qu’au moment de la vente la SCI La Juiverie était informée de ce que certains des appartements étaient encore infestés de punaises de lits,

' dise que les époux [C] ne démontrent pas que l’information relative aux punaises de lits était déterminante pour leur consentement au regard du faible montant du coût des traitements d’éradication (3 010,51 €) en comparaison du prix d’acquisition des deux immeubles (452 000 €),

' dise qu’aucune perte de valeur de l’immeuble n’est justifiée,

' dise que les époux [C] ont aggravé l’infestation des immeubles des lors que, bien qu’informés dès le 9 avril 2018, ils ont attendu trois mois pour intervenir au début du mois de juillet, et ce malgré la notoriété des difficultés rencontrées au niveau national par la généralisation des punaises de lits,

' dise que les époux [C] avaient eux-mêmes décidé de procéder à 'l’autogestion’ des immeubles et que, bien qu’étant informés dès le 9 avril 2018, ils ne sont intervenus efficacement qu’au début du mois de juillet 2018, après la lettre recommandée avec accusé réception de Mme [C],

' dise que les époux [C] ne justifient d’aucun des préjudices subis, et qu’en outre à l’époque considérée la désinsectisation était à la charge des locataires, la reforme n’étant intervenue qu’au 25 novembre 2018,

' dise que les époux [C] ne justifient d’aucun préjudice moral,

' dise que l’attribution d’intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2019 date de l’assignation en première instance n’est justifiée en rien,

En conséquence :

' déboute les époux [C] de toutes leurs demandes,

' condamne M. [O] [C] et Mme [T] [M] épouse [C] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La SCI La Juiverie fait valoir que l’invasion des punaises de lit est un phénomène général en France, qui se traite efficacement et ne présente aucun danger pour les occupants. Elle dénonce l’absence de justificatifs produits par M. [O] [C] et Mme [T] [M] épouse [C], malgré la sommation qui leur a été délivrée à cette fin, au titre des revenus locatifs tirés des biens en cause de 2019 à 2023, le bien générant lors de la vente 41 000 euros de revenus locatifs annuels. Elle conteste toute dépréciation des immeubles concernés ainsi que tout préjudice subi par les intimés à ce titre et autre que le coût des traitements à hauteur de 3 010,51 euros et du remplacement de certains meubles. Elle ajoute que l’acquisition a été réalisée à hauteur de 452 000 euros alors que les immeubles avaient été évalués à 570 000 euros.

La SCI La Juiverie estime que la présence de punaises de lit dans les appartements ne constitue pas un défaut inhérent aux biens vendus, de sorte que le premier juge a

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justement écarté toute garantie des vices cachés. Elle conteste toute caractérisation d’un défaut caché de la chose vendue, l’infestation pouvant être efficacement combattue par un traitement peu onéreux. L’appelante soutient que lors de la vente, elle n’était pas informée de la présence persistante alors de punaises de lit dans les immeubles vendus. Elle fait valoir qu’avant la loi ELAN du 23 novembre 2018, ce traitement incombait aux locataires, de sorte qu’elle même n’y était pas tenue. Elle admet avoir en 2013 et 2015 fait traiter deux appartements, à l’occasion du départ de ses locataires. Concernant les échanges avec un locataire en mars 2018, avant la vente, elle explique avoir indiqué à ce dernier qu’il lui incombait de prendre en charge le traitement requis. Elle indique qu’au vu de la modicité du coût de tels traitements, elle n’était aucunement tenue d’en informer ses acquéreurs. Elle soutient que les conditions de l’article 1112-1 du code civil ne sont pas réunies, le préjudice dérisoire ne pouvant justifier son application.

La SCI La Juiverie ajoute qu’un examen normal des immeubles et une rencontre des locataires auraient aisément permis aux acquéreurs de constater l’infestation si elle avait existé lors de la vente. Elle dénonce une négligence de ses acquéreurs qui ont tardé à mettre en place des traitements, aggravant ainsi la situation.

S’agissant des préjudices invoqués par les époux [C], la SCI La Juiverie dénonce l’absence de tout justificatif de dépréciation du bien du fait de la présence de punaises de lit dont il n’est pas contesté qu’un traitement pour un prix de 3 010,51 euros a permis leur éradication. Elle s’oppose donc à toute restitution partielle du prix, soutenant que les immeubles présentent un rapport locatif très intéressant dont les intimés se gardent bien de justifier. Elle soutient que la récurrence de la présence des punaises de lit dans les appartements n’est pas démontrée par M. [O] [C] et Mme [T] [M] épouse [C]. Elle ajoute que leur réaction tardive a contribué à l’augmentation de leur préjudice et du coût du traitement rendu nécessaire. S’agissant de celui-ci, elle soutient qu’à l’époque, il incombait aux locataires et non aux bailleurs, de sorte qu’elle ne peut être tenue à son remboursement. De même, elle soutient avoir vendu des biens non meublés, de sorte qu’elle conteste tout remboursement au titre des meubles remplacés. Elle s’oppose à toute indemnisation de frais de trajet ainsi que du surcoût lié au recours à un gestionnaire extérieur. Elle relève que les intimés ne justifient pas davantage en appel qu’en première instance de la perte locative dont ils demandent à être indemnisés. Elle conteste également la réalité du préjudice moral invoqué notamment par Mme [T] [M] épouse [C], relevant que le lien direct de la symptomatologie mise en avant avec le présent contentieux n’est pas établi.

Par dernières conclusions transmises le 30 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [O] [C] et Mme [T] [M] épouse [C] sollicitent de la cour qu’elle :

déboute la SCI La Juiverie de son appel,

réforme partiellement le jugement entrepris,

Statuant à nouveau :

À titre principal :

les juge recevable et bien fondés à rechercher et obtenir la garantie de la SCI La Juiverie à raison des défauts cachés affectant les deux immeubles acquis à Draguignan le 30 mars 2018 en raison de l’infestation généralisée de punaises de lit,

juge que le vice préexistait à la vente,

les juge bien fondés à exercer l’action estimatoire,

À titre subsidiaire :

juge que la dissimulation intentionnelle par la SCI La Juiverie de l’infestation par des punaises de lit est constitutive d’un dol,

En conséquence, en toutes hypothèses :

condamne la SCI La Juiverie à leur rembourser la somme de 90 400 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente,

condamne la SCI La Juiverie au paiement de la somme de 3 010,51 euros en remboursement des traitements mis en oeuvre,

condamne la SCI La Juiverie au paiement de la somme de 1 852,15 euros en réparation des préjudices matériels directs subis,

condamne la SCI La Juiverie au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de la perte de rentabilité de leur investissement en raison de la nécessité de recourir à un gestionnaire,

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condamne la SCI La Juiverie au paiement de la somme de 2 949 euros au titre de l’indemnisation de la perte de revenus locatifs qu’ils ont subis du fait de l’infestation,

condamne la SCI La Juiverie au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’ils ont subi,

dise que l’ensemble de ces condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

condamne la SCI La Juiverie au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût des constats d’huissiers.

Les intimés entendent, en premier lieu, engager la responsabilité de leur venderesse au titre de la garantie des vices cachés. Ils indiquent que l’infestation par des punaises de lit leur a été révélée par leurs différents locataires, du rez-de-chaussée au 4ème étage, entre le 9 avril 2018 et juin 2018, faisant état de nuisances majeures, certains d’entre eux précisant avoir précédemment été en lien avec la SCI La Juiverie à ce titre. Ils ajoutent que la société Brunel 3D chargée du traitement de l’infestation a mis en évidence un phénomène généralisé sur les deux immeubles le 4 juillet 2018, sept appartements étant concernés (procès-verbal de constat contradictoire du 3 août 2018). Ils soutiennent que la présence des punaises de lit lors de la vente litigieuse est démontrée et présente les caractères d’un vice caché, ces insectes devant être pris en compte au même titre que les insectes xylophages, comme étant inhérents au bien vendu, bien que provenant, initialement, comme eux, d’un élément extérieur à la structure de l’ouvrage auxquels ils s’incorporent ensuite. Ils font valoir que l’inhérence du vice n’est pas une condition de la notion de vice caché.

Les époux [C] soulignent la gravité de ce vice compte tenu des inconvénients qu’il procure, de la difficulté à identifier leur présence, de la généralisation de l’infestation, et de la difficulté à les éradiquer définitivement à l’aide d’un traitement lourd.

Ils invoquent le caractère caché de ce vice lors de la vente, son antériorité à celle-ci, ayant eux-mêmes été avisés à peine 9 jours après la cession, le défaut de toute information dans l’acte de vente à ce titre alors que l’infestation était nécessairement connue de la SCI La Juiverie qui l’a donc dissimulée volontairement. Ils en déduisent que leur action estimatoire est parfaitement fondée.

En deuxième lieu, et à titre subsidiaire, M. [O] [C] et Mme [T] [M] épouse [C] invoquent des manoeuvres dolosives imputables à la SCI La Juiverie. Ils affirment démontrer que la gérante de la SCI était informée de l’infestation de punaises de lit entre le 1er et le 7 mars 2018, soit quelques jours à peine avant la vente, le phénomène étant donc actuel et connu du vendeur lors de la vente. Ils ajoutent que la SCI La Juiverie connaissait également l’ancienneté et l’ampleur de l’infestation (factures de traitement d’août 2017). Les intimés font valoir que la SCI La Juiverie ne peut se dédouaner de sa responsabilité en soutenant que l’obligation de traiter de tels nuisibles incombait aux seuls locataires avant la loi ELAN du 23 novembre 2018 puisque tout bailleur était déjà tenu, au préalable, de donner à louer des logements décents. En tout état de cause, les époux [C] dénoncent l’absence d’information donnée par la SCI La Juiverie, venderesse, à leur égard, sur un tel élément déterminant de leur consentement. Ils ajoutent qu’un suivi est indispensable, ces nuisibles requérant habituellement plusieurs traitements pour leur éradication totale, de sorte que la SCI La Juiverie ne pouvait raisonnablement penser que le problème avait été traité. Ils dénoncent la mauvaise foi de la SCI La Juiverie et estiment que le prix de cession négocié est sans lien avec la réticence dolosive du vendeur.

En troisième lieu, au titre des préjudices dont ils demandent une réparation intégrale, M. [O] [C] et Mme [T] [M] épouse [C] sollicitent une restitution partielle du prix à hauteur de 20 %, invoquant la nécessité de traitements récurrents et coûteux, et se défendant de toute tardiveté dans la prise en charge susceptible d’avoir aggravé leurs préjudices. Ils entendent également obtenir le remboursement du coût des traitements, des meubles de leurs locataires qu’ils ont dû indemniser, et des frais de trajets entre [Localité 7] et [Localité 5]. Ils invoquent également un surcoût à raison du recours à un gestionnaire pour la gestion des appartements, ainsi qu’une perte de loyers. Enfin, les époux [C] invoquent un préjudice moral.

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L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever qu’au vu de la date du contrat de vente, soit le 30 mars 2018, le présent litige est régi par les dispositions du code civil issues de l’ordonnance n°2006-131 du 10 février 2016.

Sur la responsabilité de la SCI La Juiverie

Au titre de la garantie des vices cachés

Par application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En vertu de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Par application de l’article 1648-1 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

En application de ces dispositions, la jurisprudence applique la garantie des vices cachés quand le bien vendu présente un défaut non apparent et suffisamment grave pour rendre la chose impropre à l’usage auquel l’acheteur pouvait sérieusement s’attendre compte tenu de la nature du bien vendu, dès lors que le vice est antérieur à la vente, et plus précisément au transfert des risques. La charge de la preuve de la réunion de ces conditions cumulatives aux fins d’engager la garantie du vendeur incombe à l’acquéreur.

En l’espèce, la SCI La Juiverie est demeurée propriétaire des deux immeubles à visée locative, situés dans le centre ville de Draguignan, [Adresse 1] et [Adresse 2] de 1989 à mars 2018. Le 30 mars 2018, elle a vendu ces biens, représentant 7 appartements de rapport au prix total de 452 000 € à M. [O] [C] et Mme [T] [M] épouse [C]. Il est expressément indiqué dans l’acte notarié, en pages 5 à 7 que les immeubles sont loués, chaque bail en cours au titre de chacun des appartements étant identifié, précisé et expressément transféré aux nouveaux propriétaires.

Les époux [C] justifient avoir été saisi de réclamations de la part de plusieurs de leurs locataires entre le 9 avril et le mois de juin 2018, ces derniers dénonçant, dans les deux immeubles concernés, à chaque étage, la présence de punaises de lit.

Aux termes du procès-verbal de constat dressé contradictoirement par le commissaire de justice le 3 août 2018, en présence de la représentante de la SCI La Juiverie, la SARL Brunel 3D a mis en évidence l’infestation de punaises de lit au sein de l’appartement loué par M. [S], situé [Adresse 1] à Draguignan, étant relevé que la présence de tels insectes en journée atteste d’une infestation majeure, car ces derniers sont essentiellement nocturnes. L’auxiliaire de justice note également que ce locataire justifie de deux précédentes factures, datées des 22 août et 31 août 2017, témoignant d’une forte présence antérieure de punaises de lit et du traitement effectué.

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La réalité du vice postérieurement à la vente est donc démontrée, étant observé que la présence de tels insectes, en nombre et de façon généralisée, caractérise la gravité de ce trouble rendant l’immeuble impropre à sa destination, telle que contractuellement définie. En effet, l’acquisition des biens à visée locative était connue des parties. Or, la présence de tels insectes constitue un trouble majeur dans la jouissance des logements par les locataires. Au delà de la dangerosité relativement faible d’une telle infestation, c’est la nuisance générée par leur présence, leur difficulté d’éradication et leur propension à revenir qui caractérisent l’ampleur de la gêne. Ce trouble dans la jouissance locative, s’agissant de logements dont c’est la vocation, est susceptible d’entraîner l’engagement de la responsabilité des bailleurs pour indécence du bien loué, cette exigence ayant été accrue par la loi Elan du 23 novembre 2018, à peine quelques mois après la vente litigieuse.

Cependant, l’engagement de la responsabilité du vendeur d’un bien suppose que soit démontrée l’existence d’un vice caché inhérent à ce bien, en l’occurrence, aux immeubles vendus, c’est-à-dire un défaut propre à la chose elle-même. Ainsi, il est régulièrement jugé que doit être écarté de la garantie des vices cachés tout défaut affectant une chose dont la cause directe et immédiate lui est extérieure. Or, les punaises de lit ne procèdent pas d’une infestation du même type que les insectes xylophages lesquels s’intègrent au bâtiment pour le dégrader. En effet, ces insectes sont dus à des facteurs exogènes et ne sont présents dans les bâtiments qu’à raison de circonstances externes, étant transportées par des habitants ou sur des objets par eux importés. Les insectes litigieux, à la différence des termites notamment, ne sont pas produits ou intégrés par et aux boiseries ou autres éléments d’équipement intégrés au bâti, mais par des causes externes, étant notamment véhiculés par les habitants, dans leurs bagages ou leurs vêtements. Ainsi, le vice lié à la présence de punaises de lit dans un immeuble a une cause extérieure et n’est pas inhérent à la chose objet du contrat de vente, à savoir l’immeuble.

Il n’est par ailleurs pas démontré que les caractéristiques propres des deux immeubles concernés sont de nature à favoriser la manifestation de ce vice, de sorte que celui-ci en affecterait la structure et s’y serait incorporé.

Ainsi, c’est à juste titre que le tribunal a retenu que la garantie des vices cachés de la SCI La Juiverie ne pouvait être engagée en l’absence de démonstration d’un vice inhérent aux immeubles acquis par les époux [C]. Sur ce point, la décision entreprise sera confirmée.

Sur le fondement du manquement au devoir d’information

Bien que les époux [C] fassent valoir des manoeuvres dolosives reprochées à la SCI La Juiverie et qu’ils dénoncent un dol de la part de celle-ci lors de la vente, ils ne sollicitent pas la nullité de cette dernière, mais uniquement l’indemnisation de leurs préjudices. La prétention des intimés n’est pas fondée sur un vice du consentement au sens des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, de sorte que la notion pure de dol n’est pas en cause. Au demeurant, M. [O] [C] et Mme [T] [M] épouse [C] ne fondent leur action que sur l’article 1112-1 du code civil, créé par l’ordonnance n°2006-131 du 10 février 2016.

Par application de cet article, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

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Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

En l’occurrence, il convient de relever qu’aux termes de l’acte de vente du 30 mars 2018, il n’est aucunement fait état de la présence passée ou actuelle de punaises de lit au sein des immeubles objets de la vente, ni d’une quelconque difficulté rencontrée à ce titre.

Pourtant, il ressort principalement des pièces 2, 3 et 4 produites par les intimés, que la venderesse était informée de la présence de punaises de lit dans les immeubles vendus, préalablement à la vente. Certes, le propre de ce type d’infestation est de présenter la difficulté de pouvoir disparaître un temps avant de reprendre, retardant leur éradication définitive. Il est avéré au vu des factures produites par M. [S], notamment, que des traitements à ce titre avaient été entrepris en août 2017, plus de 6 mois avant la vente litigieuse. En outre, il appert que plusieurs locataires ont confirmé aux acquéreurs, dès le 12 avril 2018, avoir été en lien avec la SCI La Juiverie au titre des punaises de lit, dont la présence a été constatée également par l’AVAF pôle logement le 20 avril 2018, sans que l’appelante accepte la prise en charge du traitement curatif. Ainsi, il est produit les échanges de SMS entre M. [F], locataire au [Adresse 2], et la gérante de la SCI La Juiverie, qui font état de la recrudescence des punaises de lit entre le 1er mars et le 7 mars 2018, soit juste avant la vente.

Il est également établi par les échanges de mails entre les intimés et leurs locataires que du mobilier appartenant à ces derniers a été infesté et a été remplacé par les époux [C].

Le procès-verbal de constat par commissaire de justice du 3 août 2018 a objectivé l’infestation des punaises de lit dont il est démontré qu’elle avait repris avant la vente, ce que la venderesse savait.

Or, il est établi par ailleurs que le contrat entre les parties avaient pour objet l’acquisition par les époux [C] de deux immeubles de rapports locatifs. Compte tenu de la nuisance générée pour les occupants des lieux et des plaintes déjà émises par les locataires présents à ce titre, la connaissance par les intimés de la présence d’une infestation par de tels nuisibles porte nécessairement sur un élément déterminant de ce contrat, tel que défini entre les parties, et donc de leur consentement. La SCI La Juiverie s’est donc rendue coupable d’un défaut d’information délibéré et a fait preuve de déloyauté dans l’information ou plus exactement l’absence d’information précontractuelle délivrée à son cocontractant. En effet, le contrat ayant pour objet un investissement locatif pour les acquéreurs, ainsi que l’immeuble le constituait déjà pour la venderesse, la SCI La Juiverie ne pouvait ignorer que la présence des punaises de lit allait générer des difficultés dans les relations bailleurs- preneurs, donc en termes de rendement attendu du bien tel que recherché par les parties et convenu comme tel. Il lui appartenait donc d’avertir M. [O] [C] et Mme [T] [M] épouse [C], à tout le moins, du fait que les immeubles avaient subi une telle invasion, ne serait-ce que pour les inciter à la vigilance et envisager la mise en oeuvre de nouveaux traitements, le cas échéant.

L’appelante ne peut arguer du relatif faible coût du traitement de ce type d’infestation pour déprécier le caractère déterminant d’une telle information alors que l’exigence de la mise en location de logements décents n’a fait que croître, au point que, quelques mois après la vente, la loi Elan a transféré, légalement, la charge de tels traitements sur les propriétaires-bailleurs.

En outre, il résulte des échanges justifiés entre les époux [C] et leurs locataires, ainsi que des démarches entreprises entre avril et le 4 juillet 2018, date d’intervention de l’entreprise de lutte contre ces insectes, par eux mandatés, qu’aucune négligence, ni retard dans la prise en charge du problème n’est imputable aux intimés qui ont par ailleurs, procédé au remplacement du mobilier infesté de leurs locataires.

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La responsabilité de la SCI La Juiverie doit donc être engagée, ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts au bénéfice de M. [O] [C] et Mme [T] [M] épouse [C].

Sur les préjudices indemnisables

S’agissant de la demande en paiement de la somme de 90 400 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente

L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Or, la responsabilité de la SCI La Juiverie n’est pas retenue au titre de la garantie des vices cachés, mais au titre de sa déloyauté et de son absence de transmission d’information pleine et entière dans le cadre du contrat de vente signé avec M. [O] [C] et Mme [T] [M] épouse [C]. Il n’est donc pas ici question d’action estimatoire au profit de ces derniers et les dispositions sus-visées ne s’appliquent pas.

Ces derniers sollicitent la restitution partielle du prix, à hauteur de 20 %, arguant d’une perte de valeur de l’immeuble à raison des traitements à mettre en oeuvre.

Néanmoins, ils ne justifient en rien d’une quelconque perte de valeur de l’immeuble acquis, ni sur le principe ni sur le montant de cette dépréciation. En outre, si la présence de tels nuisibles engendre indéniablement un préjudice pour les occupants du bien et si elle requiert la mise en oeuvre de traitements, souvent à plusieurs reprises, il est admis, notamment au vu de la documentation produite, que cette infestation est réversible et peut être éradiquée ; la valeur de l’immeuble demeure donc inchangée, l’immeuble en tant que tel n’étant pas affecté.

Dès lors, cette demande d’indemnisation présentée par les intimés n’apparaît pas fondée et ne peut donner lieu à paiement de la somme réclamée, ni même à celle d’une somme moindre à ce titre. La décision entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a condamné la SCI La Juiverie au paiement de cette somme.

S’agissant de l’indemnisation des traitements mis en oeuvre

L’indemnisation des différents préjudices sollicitée par M. [O] [C] et Mme [T] [M] épouse [C] ne peut aucunement être fondée sur l’article 1645 du code civil, la garantie des vices cachés n’étant pas retenue comme mobilisable, mais relève des dispositions de l’article 1112-1 du même code et du défaut d’information loyale entre cocontractants.

En premier lieu, les époux [C] sollicitent le paiement de la somme de 3 010,51 euros en remboursement des traitements mis en oeuvre. Ces derniers produisent les factures correspondantes de la SARL Brunel 3D, spécialiste en la matière, datées des 5 juillet 2018, 12 juillet 2018, 17 juillet 2018 et 8 novembre 2018, se rapportant à des traitements d’urgence et à des traitements curatifs des appartements situés dans les deux immeubles vendus par la SCI La Juiverie aux intimés.

Certes, ce n’est qu’au terme de la loi Elan du 25 novembre 2018 que les traitements de désinfestation ont été mis à la charge des propriétaires bailleurs. Néanmoins, ces derniers étaient déjà tenus de mettre à disposition de leurs locataires des logements décents, donc exempts de telles nuisances, généralisées à l’ensemble de l’immeuble.

Le coût de ces traitements constitue donc un préjudice dont les époux [C] doivent être indemnisés par la SCI La Juiverie, les manquements de celle-ci en étant à l’origine directe. La décision entreprise sera confirmée s’agissant de la condamnation ainsi prononcée pour les intimés.

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En deuxième lieu, les époux [C] sollicitent l’indemnisation d’un préjudice matériel tenant au coût des meubles de leurs locataires au remplacement desquels ils ont procédé. Il appert en effet que bien que les punaises de lit ne soient pas des insectes xylophages, ces dernières infestent notamment les canapés et les lits dont le renouvellement s’impose. Les intimés produisent des factures de mobiliers à ce titre à hauteur de 952,15 euros ; la condamnation de la SCI La Juiverie à leur verser cette somme est donc justifiée. En revanche, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande des époux [C] tendant à l’indemnisation de leurs frais de route entre [Localité 7] et [Localité 5], ce type de déplacement, induit par la distance choisie par les intimés entre leur lieu de vie et de le lieu de leur investissement locatif, étant inhérent à la gestion de biens.

En troisième lieu, les époux [C] demande le paiement par la SCI La Juiverie de la somme de 10 000 euros au titre de la perte de rentabilité de leur investissement en raison de la nécessité de recourir à un gestionnaire. Là encore, il s’agit d’un choix de gestion des intimés, indépendant de la problématique des punaises de lit dont la SCI La Juiverie est responsable ; la décision entreprise qui a rejeté cette demande d’indemnisation doit donc être confirmée.

En quatrième lieu, Monsieur [O] [C] et Madame [T] [M] épouse [C] entendent être indemnisés de la perte de revenus locatifs qu’ils disent avoir subi du fait de l’infestation. Ils détaillent, appartement par appartement, les pertes locatives subies pour les périodes comprises entre juin et août 2018 du fait du non paiement de leur loyer, du moins en intégralité, par les locataires à raison des nuisances subies. Néanmoins, aucune quittance de loyer, ni aucun autre justificatif n’est produit pour attester ni de la réalité de cette perte, ni de son montant. Il ne peut donc être fait droit à la demande des intimés, ce que le premier juge a justement apprécié.

En cinquième lieu, les époux [C] font valoir l’existence d’un préjudice moral dont ils entendent être indemnisés à hauteur de 5 000 euros. Madame [T] [M] épouse [C] fait état d’une attestation de son médecin généraliste indiquant l’avoir reçue le 23 juillet 2018 pour une symptomatologie de type burn out avec mise en place d’un traitement. Elle produit également un courrier de sa psychologue du 27 novembre 2018 confirmant cette prise en charge. Cependant, au delà de la concomitance de cet événement avec les difficultés de gestion rencontrées du fait de l’infestation des punaises de lit au sein des immeubles de rapport qu’ils venaient d’acquérir, les intimés ne démontrent pas de lien direct de ces problèmes avec la pathologie rencontrée par Madame [T] [M] épouse [C], pouvant avoir de multiples origines. Certes, les tracas rencontrés dès la réalisation de leur investissement, ainsi que la gestion des réclamations de leurs locataires, a pu causer aux intimés un préjudice moral qui doit cependant être limité à 2 000 euros ; la décision entreprise sera donc confirmée dans son analyse de ce chef de préjudice.

Enfin, les condamnations prononcées porteront effectivement intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 janvier 2019, ainsi que justement retenu par les premiers juges.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La SCI La Juiverie, qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d’appel, ces derniers ne comprenant pas les coûts des constats d’huissier de justice, non indispensables à la mise en oeuvre de la présente procédure. En outre, l’indemnité à laquelle elle a été condamnée en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire globale de 3 000 € sera mise à sa charge au bénéfice de Monsieur [O] [C] et Madame [T] [M] épouse [C], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties.

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PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI La Juiverie à payer à Monsieur [O] [C] et Madame [T] [M] épouse [C] la somme de 90 400 euros au titre de la perte de valeur vénale et locative de l’immeuble,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute Monsieur [O] [C] et Madame [T] [M] épouse [C] de leur demande en paiement de la somme de 90 400 euros au titre de la perte de valeur vénale et locative de l’immeuble,

Condamne la SCI La Juiverie au paiement des dépens, qui ne comprennent pas le coût des constats d’huissier de justice,

Condamne la SCI La Juiverie à payer à Monsieur [O] [C] et Madame [T] [M] épouse [C], ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI La Juiverie de sa demande sur ce même fondement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT