COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 10 JUILLET 2024

mm

N° 2024/ 252

Rôle N° RG 20/12625 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGVAU

[O] [R]

[Z] [I] épouse [R]

C/

[B] [F]

S.A.R.L. FONCIERE [F]

S.C.I. [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

SELARL MAUDUIT-LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de TOULON en date du 09 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00826.

APPELANTS

Monsieur [O] [R]

demeurant [Adresse 4]

Madame [Z] [I] épouse [R]

demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistés de M^e Isabelle TERRANCLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMEES

Madame [B] [F]

demeurant [Adresse 5]

S.A.R.L. FONCIERE [F] dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

S.C.I. [F], dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son gérent en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentées par M^e Gaelle ROLLAND DE RENGERVÉ de la SELARL MAUDUIT-LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Avril 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2024.

A cette date les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 10 Juillet 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Juillet 2024,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Madame [Z] [I] épouse [R], divorcée de Monsieur [E], s’est vu attribuer aux termes d’un acte de partage de communauté du 20 novembre 2013, une maison d’habitation située [Adresse 4] formant le lot n° 163 du lotissement dénommé lotissement communal de [Localité 12], parcelle cadastrée section [Cadastre 9], actuellement [Cadastre 6] pour 4a 37ca, et le droit au bail emphytéotique dudit lot de terrain sur lequel la maison est édifiée. Elle occupe cette maison avec son époux [O] [R].

Cette maison est située face à deux lots contigus sis [Adresse 2] parcelle N° [Cadastre 8]( lot 306) et [Adresse 3] parcelle N° [Cadastre 7](lot 307).

Selon acte de donation du 3 mai 2013, [H] [N] a transmis l’entière propriété de la parcelle [Cadastre 8] formant le lot n° 306 du lotissement à ses 4 petits enfants . Le 26 janvier 2017, ces derniers ont donné à bail à construction la parcelle [Cadastre 8] à la SARL Société Foncière [F] pour qu’elle réalise des travaux de construction d’une maison.

La parcelle [Cadastre 7] appartient à la SCI [F].

Ces lots font partie d’un lotissement communal dont le cahier des charges a été approuvé par le Préfet du Var le 22 juin 1931.

A l’époque, l’article 4 du cahier des charges du lotissement communal de [Localité 12] ne prévoyait pas la vente des lots mais leur location , soit pour une durée moyenne de 9 ans, soit dans le cadre d’un bail emphytéotique de 70 à 99 ans..

Au fil du temps, le mode d’occupation des lots a évolué, les cabanons ayant progressivement laissé la place à des constructions pérennes, la municipalité décidant finalement pour favoriser l’évolution du bâti de permettre l’acquisition en pleine propriété des terrains amodiés aux occupants dont le bail emphytéotique arrivait à expiration .

C’est dans ces conditions que

Madame [B] [F] a déposé une demande de permis de construire sur la parcelle [Cadastre 8] et la SCI [F] en a fait de même pour la parcelle [Cadastre 7] obtenant chacune un permis de construire sur les parcelles en question pour faire édi’er sur chacune une maison d’habitation implantée en mitoyenneté, le volume de la construction correspondant à un R+l avec une hauteur de 7 mètres maximum à l’ acrotère, chaque construction étant symétrique l’une par rapport l’autre. Le permis de construire demandé par Mme [B] [F] a été transféré à la SARL Foncière [F] le 8 mars 2017.

Le juge des référés de Toulon, a été saisi par les époux [R] d’une demande de démolition de la partie mitoyenne de la construction édifiée sur la parcelle [Cadastre 7] située [Adresse 3] en méconnaissance des clauses 'gurant au cahier des charges du lotissement, sous astreinte de 500€ par jour à compter de la signi’cation de la décision à intervenir et de suspension des travaux de construction sur la parcelle [Cadastre 8] sise [Adresse 2] appartenant à Mme [B] [F]. Par ordonnance de référé du 15 septembre 2017, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé considérant que les conditions de l’article 809 du Code de procédure civile n’étaient pas réunies.

Par actes d’huissier des 23 et 26 janvier 2018, les époux [R] ont fait assigner devant le Tribunal de Toulon la SCI [F], Madame [B] [F] et la SARL Foncière [F] sur le fondement de l’ article L442-9 du Code de l’ urbanisme aux 'ns de faire ordonner la démolition des constructions édi’ées sur les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8] et l’arrêt dé’nitif des travaux de construction sur la parcelle [Cadastre 8] outre le paiement de dommages et intérêts.

En l’état de leurs dernières conclusions les époux [R] ont demandé au Tribunal de:

Débouter Mme [B] [F], la SARL Foncière [F] et la SCI [F] de l’ ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Ordonner la démolition de la partie mitoyenne de la construction édi’ée sur la parcelle [Cadastre 7] située [Adresse 3] en méconnaissance des clauses figurant au cahier des charges du lotissement sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signi’cation de la décision à intervenir,

Ordonner la démolition de la partie mitoyenne de la construction édifiée sur la parcelle [Cadastre 8] située [Adresse 2] appartenant à la SARL Foncière [F].

Condamner solidairement Mme [B] [F], la SARL Foncière [F] et la SCI [F] au règlement de la somme de 5000€ a titre de dommages et intérêts pour le préjudice occasionné.

Condamner solidairement [B] [F], la SARL Foncière [F] et la SCI [F] au règlement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

Statuer ce que de droit sur les dépens.

[B] [F], la SCI [F] et la SARL Foncière [F] se sont opposées à ces prétentions et ont demandé au Tribunal de :

Déclarer les époux [R] irrecevables en leurs demandes

Subsidiairement,

Débouter les époux [R] comme mal fondés en droit et en fait,

Condamner les époux [R] aux entiers dépens et au paiement à chacun des concluants d’une somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 9 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Toulon a :

Débouté Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [I] épouse [R] de leur demande de voir ordonner la démolition de la partie mitoyenne de la construction édi’ée sur la parcelle [Cadastre 7], située [Adresse 3],

Débouté Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [I] épouse [R] de leur demande de voir ordonner la démolition de la partie mitoyenne de la construction édi’ée sur la parcelle [Cadastre 8], située [Adresse 3] appartenant à la SARL Foncière [F].

Débouté Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [I] épouse [R] de leur demande de dommages et intérêts,

Condamné Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [I] épouse [R] à payer 400 € à Madame [B] [F], 400 € à la SCI [F] et 400 € à la SARL Foncière [F] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamné Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [I] épouse [R] aux entiers dépens.

Le tribunal a écarté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir des époux [R] aux motifs qu’ils sont titulaires d’un bail emphytéotique et la fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée.

Sur la demande de démolition fondée sur l’article L 442-9 du code de l’urbanisme, le tribunal a énoncé que les règles d’urbanisme du cahier des charges demeurent valables entre colotis malgré la caducité prévue par le premier alinéa de ce texte, si la volonté des colotis de les contractualiser est établie .

Le tribunal a ensuite considéré qu’aucun des éléments produits ne permettait de démontrer la volonté non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel aux dispositions du cahier des charges .

Le tribunal a ensuite débouté les époux [R] de leur demande de dommages et intérêts fondée sur la privation d’une vue sur la mer, la perte d’une vue mer étant non établie et ne constituant pas de facto un trouble de voisinage. S’agissant de l’affirmation des demandeurs selon laquelle les constructions des défendeurs offriraient une vue directe sur leur propriété , le tribunal a estimé que cette vue directe n’étaient pas corroborée par les photographies produites par les époux [R]. prises uniquement depuis leur propriété.

Par déclaration du 16 décembre 2020, les époux [R] ont relevé appel de cette décision

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2024

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions notifiées le 26 juillet 2022 par les époux [R]:

Vu l’article L442-9 du Code de l’urbanisme,

Vu l’article 1222 du Code civil,

Vu les articles 1231 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

Vu les articles 563 et 565 du Code de Procédure Civile,

Vu le cahier des charges du lotissement communal de [Localité 12],

Vu la jurisprudence constante en la matière,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

Réformer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Toulon le 9 novembre 2020 en son intégralité ;

En conséquence,

Constater que les clauses contenues dans le cahier des charges du lotissement communal de [Localité 12] sont applicables entre colotis ;

Constater que la SCI [F] et la SARL Foncière [F] ont édifié deux constructions sur les parcelles [Cadastre 8] située [Adresse 2] et [Cadastre 7] située [Adresse 3] en violation des clauses du cahier des charges du lotissement communal de [Localité 12];

Ordonner la démolition de la partie mitoyenne des deux constructions édifiées sur les parcelles [Cadastre 8] située [Adresse 2] appartenant à la SARL Foncière [F] et [Cadastre 7] située [Adresse 3] appartenant à la SCI [F] sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Condamner in solidum Madame [B] [F], la SCI [F] et la SARL Foncière [F] à verser à Monsieur [O] et Madame [Z] [R] la somme de 5.000 € chacun à titre de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour ne retenait pas l’application des clauses contenues dans le cahier des charges du lotissement communal de [Localité 12],

Constater que Monsieur [O] et Madame [Z] [R] sont victimes d’un trouble anormal du voisinage.

En conséquence,

Ordonner la démolition de la partie mitoyenne des deux constructions édifiées sur les parcelles [Cadastre 8] située [Adresse 2] appartenant à la SARL Foncière [F] et [Cadastre 7] située [Adresse 3] appartenant à la SCI [F] sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Condamner in solidum Madame [B] [F], la SCI [F] et la SARL Foncière [F] à verser à Monsieur [O] et Madame [Z] [R] la somme de 5.000 € chacun à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

Débouter Madame [B] [F], la SCI [F] et la SARL Foncière [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Débouter Madame [F], la SCI [F] et la SARL Foncière [F] de leurs demandes formulées au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens;

Condamner in solidum Madame [B] [F], la SCI [F] et la SARL Foncière [F] à verser à Monsieur [O] et Madame [Z] [R] la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ; ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj, sur son offre de droit.

Au soutien de leur appel, les époux [R] font valoir notamment les moyens et arguments suivants:

' Aux termes de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme , les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges , s’il n’a pas été approuvé , deviennent caduques au terme de 10 années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date , le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu. Toutefois selon le troisième aliéna de ce texte les dispositions qui précèdent ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

' Malgré l’entrée en vigueur de la loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové dite loi ALUR, la jurisprudence constante en la matière maintient la possibilité de contractualisé les règles contenues dans un cahier des charges en présence d’une volonté non équivoque des colotis( cour de cassation 3ème chambre civile 7 janvier 2016 n° 14-2445).

' Selon la jurisprudence, la seule reproduction du règlement du lotissement dans les actes de vente des lots du lotissement confère à ce règlement une valeur contractuelle.

' Le titre de propriété des époux [R] fait expressément référence au cahier des charges et à son respect par les propriétaires et/ou détenteurs d’un bail emphytéotique, plus particulièrement, l’acte de vente [G]/[E]-[I], comporte l’engagement du nouveau propriétaire de respecter et exécuter toutes les charges et conditions contenues dans les documents annexés à l’arrêté autorisant le lotissement et notamment le cahier des charges du lotissement dont une copie leur a été remise.

' Tant Mme [F] que la SCI [F] et la SARL Foncière [F] ont eu connaissance de ce cahier des charges et de son contenu lorsqu’elles ont fait l’acquisition des parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 7].

' Il existait un lien indissociable entre les baux emphytéotiques signés et le cahier des charges.

' Le lot 306 actuelle parcelle [Cadastre 8] a été acquis par la SCI Michel Ange dont la gérante était la mère de Mme [F] par acte du 17 mai 2001, dans le cadre d’un bail emphytéotique , puis en pleine propriété , puis en pleine propriété par actes en date de 13 novembre et 11 décembre 2003.

' Le lot 207 , aujourd’hui parcelle [Cadastre 7] a été acquis par la SCI [F] dont la gérante était à l’époque également la mère de Mme [F] par acte en date du 18 mai 2004 dans le cadre d’un bail emphytéotique, puis en pleine propriété par acte en date du 28 mars 2013.

' L’acte de cession de la Mairie de Hyères à la SCI Michel Ange de la parcelle [Cadastre 8] fait expressément référence au cahier des charges du lotissement, de même pour l’acte de cession des époux [K] à la SCI [F] de la parcelle [Cadastre 7].

' Les propriétaires des deux parcelles avaient nécessairement pleine connaissance de l’existence et de l’application du cahier des charges du lotissement.

' La commune de [Localité 10] est toujours juridiquement propriétaire d’une partie des parcelles du lotissement qu’elle loue dans le cadre de baux emphytéotiques. Par courrier du 5 avril 2019, elle a informé les époux [R] que le cahier des charges du lotissement était opposable entre colotis quelle que soit la situation du coloti, emphytéote ou propriétaire. Cette position a été confirmée par courrier du 8 juillet 2021.

' Les règles du cahier des charges s’appliquent.

' Les constructions de la SCI [F] et de la SARL Foncière [F] ont été édifiées en violation des règles édictées par le cahier des charges qui dispose en son article 16 que sur chaque lot il devra être construit une maison d’habitation , mais il ne pourra en être construit qu’une seule . L’alignement et l’emplacement des constructions seront fixés par le directeur des travaux de la ville , mais ces constructions devront toujours se trouver à une certaine distance des limites mitoyennes, le minimum étant fixé à 1m50. Seules les constructions accessoires ; telles que : garages, remises, débarras pourront être adossées aux clôtures mitoyennes.

' En l’espèce, les constructions litigieuses sont deux immeubles mitoyens abritant deux logements chacun, destinés à la location saisonnière et non au maître de l’ouvrage. La mitoyenneté est matérialisée par une vraie construction et non par un garage, une remise ou un débarras.

' Sur la végétalisation , l’avenant au cahier des charges approuvé le 24 février 1950 par le conseil municipal précise en son article 16 que «  d’autre part, sans préjudice des dossiers et formalités nécessaires pour l’obtention du permis de construire, les locataires qui désirent construire devront produire un plan du lot portant le relevé exact des arbres situés sur ce lot et le plan de masse de la construction projetée. L’administration municipale pourra demander la modification de ce plan de masse, aussi bien en ce qui concerne le contour de la construction que son implantation pour respecter les arbres existants.

'Le procès verbal de Maître [U] du 10 mars 2014 permet de constater, que de nombreux arbres ont été abattus pour procéder au terrassement des terrains «  quatre pins ont été coupés ». Or les demandes de permis de construire précisaient qu’aucun végétal ne serait coupé.

' L’obtention d’un permis de construire, même régulière, n’est pas la garantie du respect des règles édictées par le cahier des charges du lotissement de [Adresse 11],

' Tout coloti est fondé à obtenir la démolition d’ un bâtiment édifié en violation du cahier des charges du lotissement , sans avoir à justifier d’un préjudice, même si la construction litigieuse a été édifiée conformément à un permis de construire.

' Les constructions édifiées ont privé les concluants de la vue sur la mer dont ils bénéficiaient, les deux constructions édifiées formant un seul bâtiment d’une hauteur de sept mètres.

' A titre subsidiaire et si la violation du cahier des charges n’était pas retenue, les demandes de démolition et de dommages et intérêts sont justifiées par le trouble anormal du voisinage généré par les constructions des intimées, les concluants qui vivaient dans un quartier pavillonnaire paisible et agréable avec une vue sur la mer dégagée, se retrouvent avec face à eux une construction de 7 m de haut qui les prive de la vue sur la mer dont ils bénéficiaient jusque là, génère une perte d’ensoleillement et ne s’harmonise pas avec le paysage et l’architecture traditionnelle du lotissement.

Vu les conclusions notifiées le 16 mai 2022 par Mme [B] [F], la SARL Foncière [F] et la SCI [F] tendant à :

Vu les articles 11 de la loi du 19 juillet 1924, L480-13 et L442-9 du code de l’urbanisme

Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire du 09 novembre 2020 en toutes ses dispositions.

Débouter les époux [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Déclarer irrecevables les demandes des époux [R] à l’encontre de Madame [B] [F] et la SARL Foncière [F], portant sur la parcelle cadastrée Section [Cadastre 8] ;

Y ajoutant;

Condamner in solidum Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [R] à payer à une somme de 5 000 euros à chacun des intimées, à savoir Madame [F] [B], La SARL Foncière [F], La SCI [F], en réparation de leur préjudice moral.

Dire et Juger que les sommes allouées porteront intérêt de plein droit conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil et capitalisation des intérêts.

Condamner in solidum Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [R] à payer à une somme de 5 000 euros à chacun des intimées, à savoir Madame [F] [B], La SARL Foncière [F], La SCI [F], au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction faite au profit de la SELARL Mauduit Lopasso Goirand et associés représentée par Maître Gaëlle Rolland de Rengervé pour ceux dont elle a fait l’avance.

Les intimés répliquent en substance que:

' Mme [B] [F] et la SARL Foncière [F] doivent être mises hors de cause, pour « défaut de qualité à agir » n’étant propriétaires d’aucun des deux lots sur lesquels sont édifiées les constructions en question.

' Le cahier des charges du lotissement, document unique approuvé par arrêté préfectoral du 22 juin 1931, a une valeur réglementaire du fait de son approbation par l’administration, de sorte qu’en application de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme, les règles d’urbanisme contenues dans le cahier des charges approuvé deviennent caduques au terme de 10 années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si à cette date le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

' La contractualisation des règles d’urbanisme du cahier des charges ou du règlement du lotissement est possible, à condition que les colotis manifestent une volonté claire et non équivoque en ce sens. Les prescriptions du cahier des charges ne sont donc pas obligatoirement contractuelles.

' L’ acte de propriété des époux [R] mentionne que l’arrêté de lotir ayant été délivré depuis plus de 10 ans , les règles d’urbanisme propres à ce dernier ont pu cesser d’être applicables , l’ancien propriétaire déclarant qu’à sa connaissance aucune demande de maintien de ces règles n’a été formulée dans les délais impartis.

' En outre la seule reproduction ou mention d’un document d’urbanisme ou d’un règlement de lotissement dans un cahier des charges , un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel.

' La seule mention du cahier des charges du lotissement dans l’acte de vente des époux [R] ne peut conférer une valeur contractuelle à ce document, en l’absence de stipulation expresse.

' Dans l’ acte de vente de la commune de Hyères à la SCI Michel-Ange, le cahier des charges du lotissement est seulement mentionné, sans y être annexé et sans indication de sa valeur contractuelle.

' L’acte de vente par la commune de Hyères à la SCI [F] du 28 mars 2013, de la parcelle [Cadastre 7], ne mentionne nullement le cahier des charges du lotissement.

' Les courriers de la commune de [Localité 10] du 5 avril 2019 et du 8 juillet 2021 ne sont pas de nature à caractériser la volonté non équivoque de l’ensemble des colotis de contractualiser les dispositions d’urbanisme du cahier des charges.

' L’article 16 du cahier des charges , invoqué par les appelants, contient des dispositions de portée réglementaire devenues obsolètes.. Le 8 ème alinéa qui stipule que seules les constructions annexes peuvent être adossées aux clôtures mitoyennes est précédé d’une disposition prévoyant que l’alignement et l’emplacement des constructions seront fixés par le directeur des travaux de la ville , ce qui laisse penser que les règles d’implantation des constructions relevaient de l’autorité communale et non du domaine contractuel. Cet idée est renforcée par le fait que l’avenant de 1950, à une époque où le permis de construire était devenu obligatoire complète l’article 16 en ajoutant que l’alignement et l’emplacement des constructions seront fixés par le directeur des services techniques « après avis du service départemental de l’urbanisme ».

' Le cahier des charges a été rédigé en 1930, essentiellement dans l’optique de réglementer unilatéralement des petites constructions de loisir de type cabanon provençal que pouvaient réaliser les locataires ou emphytéotes de terrains généralement de faible surface et de mettre fin à l’anarchie et au mitage antérieurs en régularisant la situation d’occupants sans droit ni titre.

' L’intention des auteurs du cahier des charges était donc aux antipodes de l’organisation des rapports contractuels entre futurs propriétaires d’un ensemble immobilier résidentiel. L’article 1er du cahier des charges rappelle à cet égard que la commune avait renoncé, à l’époque, à tout projet d’aliénation totale ou partielle du domaine de [Adresse 11].

' L’article 16 du cahier des charges qui réglemente la construction, sur les lots, des logements ainsi que de leurs garages et annexes est une prescription à caractère général fixant les règles d’urbanisme applicables au lotissement et non une disposition régissant les relations entre colotis.

' Les époux [R] ne sont donc pas fondés à soutenir que l’article 16 du cahier des charges constitue une disposition à valeur contractuelle ayant vocation à régir de façon perpétuelle les rapports entre colotis.

' L’article 16 est devenu caduque du fait des dispositions de la loi ALUR.

' Au demeurant, la construction édifiée respecte l’article 16, puisque l’ alinéa 3 de ce texte prévoit expressément la possibilité d’édifier une construction unique sur plusieurs lots contigus , ce qui correspond à l’aspect architectural du projet des concluants , à savoir une construction jumelée sur deux lots, la rédaction des exemples cités par cet aliéna «  hôtels, restaurants ETC. » n’étant pas limitative.

' Chaque habitation a été construite sur un lot , peu importe qu’elles soient chacune adossées l’une contre l’autre.

' La commune de [Localité 10] n’a fait aucune objection au permis de construire, de sorte qu’on ne saurait opposer aux concluants des règles de nature privée pour attenter à leur droit de propriété.

' Selon l’article 24 du cahier des charges, la seule sanction prévue au cas de non-respect de l’une quelconque des conditions du cahier des charges est la résiliation du bail emphytéotique . Aucune sanction de démolition n’est prévue.

' L 'article 16 est tellement imprécis et ambigu que nombre de colotis ont entrepris de tous temps des habitations mitoyennes et jumelées entre deux lots contigus.

' Le juge judiciaire ne peut interpréter les clauses imprécises d’un cahier des charges approuvé par décision préfectorale, cette interprétation relevant du juge administratif.

' Les époux [R] ne peuvent revendiquer un droit à une vue sur la mer surtout dans un lotissement très urbanisé et dans un secteur arboré comme celui de [Localité 12]. Ils bénéficiaient d’une vue partielle et lointaine, depuis le 1er étage de leur maison.

' Les époux [R] possèdent eux-mêmes une maison à étage qui masque la vue sur la mer des constructions situées derrière eux et pratiquent eux-mêmes la location saisonnière, ce qu’ils reprochent aux concluants.

' Ils ne justifient d’aucun préjudice, car les constructions litigieuses, d’une hauteur de 7 mètres, modernes, sobres et épurées se fondent aisément dans le paysage et la végétation qui est entretenue et protégée. Les constructions sont éloignées de plus de 30 mètres de celle des appelants et ne diminuent pas son ensoleillement.

' La démolition serait en outre une mesure disproportionnée.

' La motivation des époux [R] est purement personnelle . Leur instrumentalisation des voies de droit depuis 2017 caractérise un abus qui justifie l’allocation de dommages et intérêts.

MOTIVATION :

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir:

[B] [F] et la SARL Foncière [F] soutiennent qu’ils doivent être mis hors de cause, pour défaut de qualité, car ils ne sont pas propriétaires des lots sur lesquels sont édifiés les constructions litigieuses.

Cependant, la SARL Foncière [F] est propriétaire de la construction édifiée sur la parcelle n° [Cadastre 8], [Adresse 2], au sein du lotissement communal de [Localité 12] , pendant toute la durée du bail à construction dont elle est titulaire, soit 32 ans à compter du 26 janvier 2017. Elle a donc qualité à défendre sur l’action indemnitaire et en démolition de cette construction initiée par les époux [R], pour méconnaissance des dispositions du cahier des charges du lotissement ou trouble anormal du voisinage.

Quant à Mme [B] [F] elle a déposé le permis de construire à l’origine de la construction sur la parcelle n° [Cadastre 8] dont il est allégué qu’elle ne respecte pas le cahier des charges du lotissement et des demandes indemnitaires sont formées à son encontre ce qui lui confère qualité à défendre.

La fin de non recevoir tirée du « défaut de qualité à agir », en réalité à défendre est en conséquence rejetée.

Sur l’application de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme et la contractualisation, entre colotis, des dispositions d’urbanisme du cahier des charges du lotissement :

Aux termes de l’ article L442-9 du code de l’urbanisme, « Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.»

En application de l’article R. 315-1 du Code de l’urbanisme, constitue un lotissement une division de propriété foncière en vue de l’implantation de bâtiments ayant pour objet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de cette division. Cette définition s’applique notamment aux divisions en propriété ou en jouissance résultant de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de location. En ce qui concerne les divisions s’opérant par voie de location, sont visés aussi bien les locations de terrains que les baux à construction, les baux emphytéotiques dès lors que la location est consentie en vue de l’implantation de bâtiments.

Les bénéficiaires d’un bail emphytéotique consenti sur un terrain issu d’un lotissement soumis à un cahier des charges communal, en vue de l’implantation d’ une construction, ont la qualité de colotis, tenus dès lors au respect du cahier des charges dans leurs rapports avec la commune bailleresse. Ils sont également fondés à se prévaloir entre eux des stipulations contractuelles du cahier des charges auxquelles ils ont adhéré( cassation chambre civile 3, 17 novembre 2004 n° 03-15.193).

Et la fin du bail emphytéotique et la cession à l’amodiataire de la parcelle lotie n’a pas pour effet de la soustraire aux stipulations du cahier des charges du lotissement.

Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues (cour de cassation, chambre civile 3, 15 juin 2017, 15-24.776, cour de cassation, chambre civile 3, 14 février 2019, 18-10601).

Un cahier des charges a beau contenir des clauses de nature réglementaire, il n’est pas un document à portée réglementaire mais un contrat liant les colotis entre eux. Il s’impose à tout coloti (qu’il occupe en qualité de propriétaire ou de preneur à bail), chacun des colotis ayant qualité pour en faire respecter le contenu par les autres colotis, Il a longtemps été jugé que cette action pouvait justifier la démolition de l’ouvrage construit en infraction avec les clauses du cahier des charges sans avoir à démontrer l’existence d’un préjudice.

Toutefois , par un arrêt 13 juillet 2022, ( Cour de cassation, chambre civile 3, pourvoi n° 21-16.408), il a été jugé qu’une cour d’appel qui a fait ressortir l’existence d’une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour les créanciers, a pu déduire, de ces seuls motifs, que la demande d’exécution en nature devait être rejetée et que la violation du cahier des charges devait être sanctionnée par l’allocation de dommages-intérêts.

En l’espèce, aux termes de l’article 16 du cahier des charges du lotissement :

« sur chaque lot il devra être construit une maison d’habitation mais il ne pourra en être construit qu’une seule. Des constructions accessoires, telles que garages, débarras, wc etc pourront y être annexés.

La superficie occupée ne pourra en aucun cas excéder :

a)le quart de la contenance totale du lot pour la seule maison d’ habitation ;

b)le tiers de ladite contenance pour l’ensemble des constructions( habitations, garage , débarras, etc.)

La superficie couverte dans les locaux d’habitation proprement dits ne pourra descendre au-dessous de 50 m².

Toutefois, dans plusieurs lots contigus, il pourra n’être édifié qu’une seule construction s’il s’agit d’un établissement d’une certaine importance , tel que ; hôtel, restaurant etc.

Les immeubles construits seront réservés à l’habitation et au petit commerce. Ils devront être conformes aux directives qui seront fournies par le service des travaux et se rapprocher des modèles établis par lui…

L’alignement et l’emplacement des constructions seront fixés par le directeur des travaux de la ville mais ces constructions devront toujours se trouver à une certaine distance des limites mitoyennes , le minimum étant fixé à 1m50. Seules les constructions accessoires, telles que : garages, remises, débarras, pourront être adossées aux clôtures mitoyennes. Elles seront couvertes en tuiles, ardoises, ou fibro-ciment de couleur, à l’exclusion de tous autres matériaux, en particulier carton bitumé et tôle ondulée… »

Il ressort des pièces versées aux débats que la SARL Foncière [F] et la SCI [F] ont obtenu chacune un permis de construire pour édifier respectivement sur la parcelle [Cadastre 8] et sur la parcelle [Cadastre 7] une maison élevée d’un étage sur rez de chaussée, chaque habitation comprenant deux appartements. Il s’avère que chaque maison est implantée en limite de parcelle de part et d’autre de la ligne divisoire entre les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 7], et sont accolées l’une à l’autre formant visuellement un même ensemble, La distance d'1m50 au minimum entre chaque immeuble d’habitation et la limite mitoyenne séparant les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 7] n’est donc pas respectée.

Contrairement à ce que soutiennent les intimées, la possibilité réservée par l’article 16 du cahier des charges d’édifier sur plusieurs lots contigus une seule construction , s’il s’agit d’un établissement d’une certaine importance , tel que : hôtel, restaurant etc. n’est pas applicable aux constructions litigieuses, qui ont donné lieu à la délivrance de deux permis de construire distincts, ne forment pas un même édifice et ne sont pas destinées à une activité commerciale autorisée par le cahier des charges.

L’article 6 du cahier des charges qui prévoit la possibilité de réunir deux lots contigus et étroits en un seul, n’est lui non plus pas applicable, les deux parcelles bâties [Cadastre 8] et [Cadastre 7] n’ayant pas été réunies en application de cette disposition.

Dès lors et même si chacune de ces constructions a donné lieu à la délivrance d’ un permis de construire régulier, non annulé, la cour ne peut que constater que les constructions litigieuses ne respectent pas l’article 16 du cahier des charges du lotissement. Cette irrégularité est constitutive d’un manquement aux obligations du cahier des charges qui constitue la loi commune des colotis et dont les époux [R] sont, à ce titre, fondés à obtenir la sanction.

Il n’y a pas lieu de statuer sur le fondement subsidiaire du trouble anormal du voisinage

Sur la réparation :

Les époux [R] sollicitent en premier lieu, au visa de l’article 1222 du code civil, la démolition de la partie mitoyenne des deux constructions édifiées sur les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 7], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Aux termes de ce texte, le créancier peut aussi, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de l’obligation.

Ils ajoutent que selon une jurisprudence constante en la matière, tout coloti est fondé à solliciter la démolition des bâtiments édifiés en violation du cahier des charges sans avoir à justifier d’un préjudice, même si la construction a été édifiée conformément à un permis de construire.

Ils considèrent que cette mesure, seule, leur permettra de retrouver la vue qu’ils avaient sur la mer comme l’intégralité des autres colotis de [Localité 12].

Les intimés leur opposent les dispositions de l’article 1221 du code civil et la disproportion d’une mesure de démolition.

Selon ce texte, «  le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

Les intimés contestent l’intérêt des époux [R] à solliciter la démolition de la construction des SCI [F] et SARL Foncière [F], puisqu’ils ne démontrent aucun préjudice de perte de vue sur la mer ou d’ensoleillement. Ils considèrent que le seul non respect de l’article 16 du cahier des charges ne porte pas atteinte au droit de propriété des appelants dont le lot est situé à plus de 30 mètres du leur et n’en est pas le voisin direct. Ils font valoir également que la maison des époux [R] obstrue elle-même la vue sur la mer des constructions qui se trouvent derrière la leur.

En l’espèce, il n’est pas démontré par les intimés que la démolition partielle des maisons litigieuses serait techniquement impossible même s’il est permis de penser, au vu des plans produits, que sa réalisation nécessiterait d’importants et coûteux travaux de reprise de murs porteurs périphériques et de reconfiguration complète des aménagements intérieurs. Toutefois, les époux [R] ne disposaient que d’une vue très partielle sur la mer, depuis l’ étage de leur maison uniquement, selon ce que montrent les photographies et les procès-verbaux de constat versés aux débats. Et il apparaît que la démolition sollicitée ne permettrait de rétablir que très partiellement cette vue sur une largeur de 3 mètres entre les deux corps principaux d’habitation des sociétés intimées. Alors que l’une des habitations comporte un appartement loué à Mme [W] [T], cette démolition impliquerait, en outre, la résiliation de ce bail et le relogement de cette locataire pendant toute la durée des travaux.

Au regard de ces éléments, la mesure de démolition apparaît manifestement disproportionnée à l’intérêt qu’elle présente pour les époux [R].

Il convient de l’écarter.

En revanche , les époux [R] forment une demande de dommages et intérêts visant à réparer essentiellement la privation de la vue sur la mer dont ils bénéficiaient, une perte d’ensoleillement et la suppression d’une partie de la végétation qui existait sur les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 7].

S’ agissant de la perte d’ ensoleillement , elle ne repose sur aucun élément objectif mesurable, alors qu’une trentaine de mètres sépare les constructions litigieuses de la maison des époux [R]. Quant à la suppression d’arbres sur les fonds des sociétés intimées, en méconnaissance des dispositions de l’article 17 du cahier des charges, lequel prévoit une obligation de conservation des arbres existants sur chaque parcelle, à sa prise de possession, et une obligation de plantation d’arbres de remplacement de même essence en cas d’arrachage, elle n’ est pas non plus démontrée. En effet , le seul procès verbal de constat d’huissier de Maître [U] du 10 mars 2014 montrant la présence de quatre vieilles souches de pins sur l’une des parcelles, avant réalisation des travaux, ne permet pas d’imputer leur suppression aux sociétés intimées ni d’exclure que des pins auraient été replantés depuis. Par ailleurs, au vu des photographies examinées, les villas construites sont entourées d’un environnement végétal qui apparaît suffisant au regard de la petite superficie des parcelles qui en constituent l’assiette.

Seule la perte de vue sur la mer précédemment examinée qui est la conséquence du non respect de l’article 16 du cahier des charges justifie l’allocation aux époux [R] de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice.

Compte tenu du caractère limité de la vue dont disposaient les époux [R] sur le plan d’eau de [Localité 12], au delà des habitations du front de mer, et de la vue résiduelle conservée, ce préjudice sera exactement réparé par l’attribution à chacun des appelants d’une somme de 4000,00 euros.

La SCI [F] et la SARL Foncière [F], propriétaires des constructions litigieuses et tenues aux obligations du cahier des charges du lotissement, seront condamnées in solidum au paiement de ces sommes. En revanche, le fondement de la demande de condamnation de Mme [B] [F] n’étant pas explicitée , alors qu’elle n’est pas propriétaire desdites constructions, il convient de débouter les époux [R] de leur demande dirigée à son encontre.

Sur la demande de dommages et intérêts de [B] [F] , de la SARL Foncière [F] et de la SCI [F], pour abus du droit d’ester en justice.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas démontré que les appelants ont abusé de leur droit d’agir en justice comme de leur droit d’interjeter appel, dans une intention de nuire aux parties intimées, ou de mauvaise foi ou par une légèreté particulièrement blâmable, la motivation personnelle des époux [R] et le fait qu’ils pratiqueraient eux-mêmes la location saisonnière, ce qu’ils reprochent aux intimées, étant insuffisants à caractériser la mauvaise foi.

[B] [F] , la SARL Foncière [F] et la SCI [F] seront donc déboutées de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement entrepris sur les dépens et les frais irrépétibles.

Les dépens de première instance et d’appel seront mis à la charge de la SCI [F] et de SARL Foncière [F] , qui succombent, ainsi que les frais irrépétibles, qu’il est inéquitable de laisser à la charge des époux [R]. La SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans recevoir provision, en application de l’article 699 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de [B] [F] les frais non compris dans les dépens de l’entière procédure.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort

Infirme le jugement,

Statuant à nouveau,

Rejette la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par [B] [F] et la SARL Foncière [F],

Condamne in solidum la SCI [F] et la SARL Foncière [F] à payer à [O] et [Z] [R], et à chacun, une somme de 4000,00 euros en réparation de leur préjudice de perte de vue sur la mer résultant de la méconnaissance de l’article 16 du cahier des charges du lotissement de [Adresse 11],

Déboute les époux [R] de leur demande de dommages et intérêts dirigée contre [B] [F],

Déboute les époux [R] de leur demande de démolition partielle, sous astreinte, des constructions édifiées sur les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 7],

Déboute [B] [F] , la SARL Foncière [F] et la SCI [F] leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne la SARL Foncière [F] et la SCI [F] aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction au bénéfice de La SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj, avocats, de ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans recevoir provision,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Foncière [F] et la SCI [F] à payer à [O] et [Z] [R] la somme de 3500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance et d’appel,

Déboute [B] [F] de sa demande fondée sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE PRESIDENT