COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 18 DECEMBRE 2025

N° 2025/725

Rôle N° RG 25/01336 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOKGQ

[V] [W]

C/

[C] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Samuel MAZZA

M^e Manuel GUIDICELLI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de GRASSE en date du 12 Décembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00312.

APPELANTE

Madame [V] [W]

née le 02 Août 1969 à [Localité 3] (BRESIL),

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Samuel MAZZA, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Madame [C] [E]

née le 17 Mai 1949 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Manuel GUIDICELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Séverine MOGILKA, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025,

Signé par M^me Séverine MOGILKA, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 20 juillet 2018, Mme [C] [E] a donné à bail à Mme [V] [W] et Mme [O] [N] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 782 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2024, Mme [W] a fait assigner Mme [E], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé, aux fins de voir :

* à titre principal :

— ordonner la remise en état du logement pour qu’il soit conforme à 1'obligation de décence, par:

— la mise en place d’un système d’aération permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, notamment par installation d’une VMC dans la cuisine, les WC et à l’étage (comme cela a été fait pour 1'autre locataire de 1'immeuble) ;

— le remplacement des revêtements extérieurs dégradés et perméables aux eaux pluviales ;

— le remplacement des menuiseries extérieures en mauvais état ;

— tous travaux de reprise d’étanchéité nécessaires ;

— la réparation du toit ;

— le remplacement des cheneaux, gouttières, descentes qui fuient et le débouchage de ceux qui sont bouchés ;

— la réfection des murs touchés par l’humidité et la moisissure ;

— la mise en conformité de 1'installation électrique avec production d’une attestation ;

— le remplacement des nourrices de la baignoire qui fuient ;

— le remplacement du carrelage cassé dans la salle de bain ;

— le remplacement du tablier de baignoire selon les règles de 1'art, avec la mise en 'uvre d’un joint en périphérie de la baignoire ;

— le remplacement du siphon du lave-main des WC devenu vétuste ;

Le tout sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de 1 mois à compter de la signification de la décision a intervenir ;

— ordonner son relogement provisoire dans un logement aux caractéristiques similaires à celui donné à bail pendant la durée totale des travaux, et cela aux frais de Mme [E] ;

— condamner Mme [E] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels, ladite somme se décomposant comme suit :

—  10 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi causé par la location d’un logement non-décent, en 1'absence de volonté du propriétaire de réaliser les travaux ;

—  10 000 euros au titre du préjudice moral subi du fait de la contrainte de vivre dans un logement indécent, et eu égard à la mauvaise foi de Mme [E] qui a même tenté de faire peser sur son locataire la charge financière de la suspension de 1'APL pour cause de non-décence ;

* à titre subsidiaire :

— ordonner une expertise judiciaire en commettant tel expert qu’il plaira avec mission de:

— se rendre sur place ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à 1'accomplissement de sa mission ;

— confirmer les désordres constatés ;

— en déterminer la cause ;

— prescrire les travaux de nature à y remédier ;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres et d’en déterminer la responsabilité concernant leur prise en charge, et notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— l’autoriser à s’adjoindre les services d’un sapiteur pour 1'accomplissement de cette mission ;

* en tout état de cause :

— ordonner que 1'exécution de 1'ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute ;

— condamner Mme [E] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 12 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé, a :

— débouté Mme [W] de ses demandes ;

— débouté Mme [E] de ses demandes reconventionnelles ;

— condamné Mme [W] à payer à Mme [E] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— l’action engagée par Mme [W] était recevable dans la mesure où elle était locataire, où aucune disposition textuelle n’exigeait l’intervention de sa colocataire et où la locataire pouvait agir contre le seul usufruitier des locaux, à charge pour ce dernier de mettre en cause le nu-propriétaire ;

— Mme [W] ne démontrait pas la persistance de désordres dans le logement postérieurement au 17 mai 2024, date à laquelle la ville de [Localité 4] avait constaté que l’ensemble des travaux préconisés avait été réalisés, à l’exception des peintures murales anti-humidité ;

— Mme [W] avait refusé l’accès de son logement pour la réalisation des peintures ;

— ainsi, celle-ci ne démontrait pas l’existence d’un trouble manifestement illicite ;

— eu égard au congé pour vente délivré par la bailleresse et l’absence de démonstration de la persistance des désordres, la mesure d’expertise sollicitée n’avait pas lieu d’être ordonnée ;

— le juge des référés ne pouvait reconnaître l’existence d’une responsabilité et allouer des dommages et intérêts ;

— Mme [E] ne démontrait pas que les entrées au renouvellement d’air des fenêtres étaient obstruées ni que l’installation électrique n’était plus conforme.

Par déclaration transmise le 4 février 2025, Mme [W] a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions transmises le 11 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [W] demande à la cour de :

— infirmer la décision déférée en ce qu’elle l’a :

— débouté de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné à payer à Mme [E] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné aux dépens ;

— confirmer la décision déférée en ce qu’elle a débouté Mme [E] de ses demandes reconventionnelles ;

Statuant à nouveau,

— débouter Mme [E] de ses demandes ;

— ordonner la remise en état du logement pour qu’il soit conforme à l’obligation de décence, par :

— la mise en place d’un système d’aération permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, notamment par l’installation d’une VMC dans la cuisine, les WC et à l’étage (comme cela a été fait pour l’autre locataire de l’immeuble) ;

— la réfection du mur de façade est ;

— le remplacement des fenêtres du R+1 (« la résine en extérieur se délite et semble fondre ») ;

— la réfection des murs du séjour, de la volée d’escaliers et de la chambre de droit au R+1. Il conviendra de retirer les éventuelles tapisseries, puis d’enduire les murs d’un revêtement anti-humidité comme prescrit par le SCHS de [Localité 4] avant d’appliquer la peinture. Il faudra, en outre, remplacer les plinthes abîmées par l’humidité ;

— la réparation de la gouttière en façade ;

— ordonner, en outre, le remplacement du siphon du lave-main des WC qui doit être mis à la charge du propriétaire dès lors qu’il est devenu vétuste par rouille, comme indiqué dans le procès-verbal de constat, et conformément aux préconisations de la Fondation de [Localité 5] ;

Le tout sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de 1 mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner Mme [E] à lui payer la somme de 5 000 euros, et cela à titre de provision sur les dommages et intérêts qu’elle obtiendra lors d’une procédure au fond pour le préjudice de jouissance et le préjudice moral ;

* à titre subsidiaire :

— ordonner une expertise judiciaire en commettant tel expert qu’il plaira avec mission de :

— se rendre sur place ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— confirmer les désordres constatés ;

— en déterminer la cause ;

— prescrire les travaux de nature à y remédier ;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres et d’en déterminer la responsabilité concernant leur prise en charge, et notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— et l’autoriser à s’adjoindre les services d’un sapiteur pour l’accomplissement de cette mission ;

— condamner Mme [E] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de provision ad litem à valoir sur la rémunération de l’expert ;

* en tout état de cause :

— condamner Mme [E] aux entiers dépens ;

— condamner Mme [E] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions transmises le 21 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [E] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes reconventionnelles ;

— confirmer pour le surplus la décision déférée notamment en ce qu’elle a :

— débouté Mme [W] de l’ensemble de ses demandes, l’a condamné à une indemnité au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens d’instance ;

Par décision nouvelle,

— relever les propres manquements des occupants quant aux usages en bon père de famille s’agissant du renouvellement des airs ;

— par suite, condamner Mme [W] à supprimer toutes obstructions des entrées de renouvellement d’air sur les fenêtres et permettre la libération de l’espace au droit desdites fenêtres permettant leur ouverture ;

— relever les propres manquements des occupants notamment par la réalisation des travaux non conformes sur l’installation électrique ;

— par suite, condamner Mme [W] à la remise en état du dispositif électrique conforme dans sa situation d’origine et la sécurisation des alimentations électriques non protégées ;

lesdites condamnations sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner Mme [W] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les plus entiers dépens de l’instance d’appel ;

— débouter Mme [W] de l’ensemble de ses demandes en cause d’appel dès lors que ces demandes persistent à se heurter à de multiples contestations sérieuses pour absence de démonstration de la matérialité de certains désordres, de la réalisation des travaux par le bailleur, des propres manquements du locataire à ses obligations.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 27 octobre 2025.

Postérieurement à l’ordonnance de clôture, le 27 octobre 2025, Mme [E] a transmis des conclusions aux termes desquelles elle sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture ainsi que la recevabilité de ses écritures et maintient ses demandes telles que figurant dans ses écritures précédentes.

Par conclusions transmises le 31 octobre 2025, Mme [W] maintient ses prétentions telles que figurant dans ses écritures précédentes et conclut, en outre, au débouté de la demande de Mme [E] tendant à obtenir la révocation de l’ordonnance de clôture et à l’irrecevabilité des conclusions notifiées le 27 octobre 2025 par l’intimée.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et/ou juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

— Sur la révocation de l’ordonnance de clôture et la recevabilité des dernières conclusions transmises par les parties :

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 de ce code dispose que le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ;

Aux termes des articles 802 et 914-3 du même code, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

Suivant l’article 914-4 du code, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue, elle peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge/conseiller de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal/cour.

En l’espèce, Mme [E] a transmis de nouvelles conclusions avec deux pièces, le 27 octobre 2025, postérieurement à la transmission de l’ordonnance de clôture.

Elle reconnait qu’elle souhaite produire des éléments qui ne présentent pas un caractère « strictement nouveau », sans pour autant expliciter la cause grave pouvant justifier la révocation de l’ordonnance de clôture.

En l’état, aucune cause grave ne peut être caractérisée de sorte que l’ordonnance de clôture n’a pas lieu d’être révoquée et les conclusions ainsi que les pièces n°22 et 23 transmises le 27 octobre 2025 par Mme [E] doivent être déclarées irrecevables.

Parallèlement, les conclusions transmises le 31 octobre 2025 par Mme [W] en réponse aux éléments développés par l’intimée doivent être aussi déclarées irrecevables, étant constaté que ces conclusions comportent de nouveaux éléments sur le fond et ne se contentent pas de répondre à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

La cour statue donc au vu des conclusions déposées par Mme [W] le 21 octobre 2025 et par Mme [E] le 11 juin 2025.

— Sur l’ampleur de la dévolution :

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code dispose que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Suivant l’alinéa 1 de l’article 915-2 de ce code, l’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions, remises dans les délais prévus au premier alinéa de l’article 906-2 et à l’article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.

Il s’induit des dispositions de ces textes que la dévolution est circonscrite tant par la déclaration d’appel et les premières conclusions, s’agissant de l’appel dit 'principal', que par le dispositif des conclusions des intimés, et plus singulièrement par les demandes d’infirmation qu’ils formulent, pour ce qui est de l’appel incident.

L’appelant, qui poursuit la réformation de l’ordonnance dont appel, doit, dans le dispositif de ses conclusions, d’une part, mentionner qu’il en demande l’infirmation ou la réformation et, d’autre part, demander à la cour de 'statuer à nouveau’ sur les prétentions qu’il entend voir accueillies ou réévaluées, prétentions qu’il doit expressément énoncer. A défaut, il est réputé les avoir abandonnées et ce, même si dans sa déclaration d’appel, il a critiqué la décision déférée en ce qu’elle les a rejetées (les siennes) ou y a fait droit (s’agissant de celles de la partie adverse).

En l’espèce, si Mme [E] a été déboutée de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’action engagée par Mme [W] et a interjeté appel incident de cette disposition en sollicitant l’infirmation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes reconventionnelles, elle ne formule nullement cette fin de non-recevoir dans ses conclusions, après « par décision nouvelle ».

Dès lors, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a débouté Mme [E] de ce chef de demande.

— Sur les demandes de travaux de remise en état du logement, sous astreinte, présentées par Mme [W] :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

En application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

En l’espèce, Mme [W] sollicite la réalisation de travaux afin que le logement loué soit décent.

1 ) Sur la mise en place d’un système de ventilation :

Mme [W] sollicite la mise en place d’un système d’aération permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, notamment par l’installation d’une VMC dans la cuisine, les WC et à l’étage.

Le premier rapport afférent à l’état du logement établi par la Fondation de [Localité 5], le 20 juin 2022, mentionne la présence d’une VMC mais précise qu’aucun débit n’a été constaté au niveau de la bouche d’aération présente dans la salle de bain. Il souligne une problématique de ventilation du logement en raison de la présence de moisissures dont « l’origine n’est pas due aux comportements de la locataire (aération manuelle suffisante, présence de buse d’aérations) ».

Le rapport du service d’hygiène et santé de la ville de [Localité 4] en date du 17 mars 2023 confirme cette problématique en soulignant l’inexistence d’un système de ventilation engendrant une humidité ambiante et murale anormale avec le développement de moisissures et des peintures dégradées. Selon ce courrier, il a été demandé à la bailleresse de procéder à la mise en 'uvre de tous moyens pour solutionner définitivement la situation, dans un délai de deux mois.

Or, le procès-verbal dressé par commissaire de justice le 22 septembre 2023 mentionne la présence de traces de moisissures dans le logement. Toutefois, cette pièce qui ne comporte que des constatations ne permet pas de déterminer l’origine de ces moisissures.

Par courrier en date du 17 mai 2024, le service d’hygiène et de santé, après une contre-visite du logement, a indiqué que la quasi-totalité des travaux prescrits ont été réalisés par la bailleresse qu’il demeure uniquement les travaux de peinture anti-humidité à réaliser sur le mur intérieur du séjour.

Ainsi, suivant le service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 4], au jour de la contre-visite qui a eu lieu le 12 avril 2024, la problématique du système de ventilation du logement a été solutionnée.

Mme [W] conteste le contenu du courrier du 17 mai 2024 et produit des photographies ainsi qu’un nouveau constat dressé par commissaire de justice. Cependant, d’une part, les photographies ne sont pas datées et sont prises par l’appelante de sorte qu’elles ne sont pas probantes de la persistence des désordres malgré les travaux. D’autre part, le constat du 18 février 2025 mentionne la présence de moisissures, sans pour autant faire état d’une aggravation de la situation, et les taux d’humidité relevés sont faibles ou limites entre faible et moyen suivant les plages de mesures retranscrites par le commissaire de justice.

De telles pièces n’apportent donc pas la contradiction au courrier du service d’hygiène et santé de la ville de [Localité 4].

En l’état, Mme [W] qui a la charge de démontrer, avec l’évidence requise en référé, l’existence d’un trouble manifestement illicite en lien avec l’absence d’un système de ventilation dans le logement est défaillante dans l’administration de la preuve.

Aucun trouble manifestement illicite justifiant qu’il soit ordonné la mise en place d’un système de ventilation dans le logement n’est donc pas caractérisé.

2 ) Sur la réfection du mur de façade est :

La réfection du mûr de façade est sollicitée par Mme [W] apparaît en lien avec la présence de revêtements extérieurs dégradés perméables aux eaux pluviales.

Ce désordre figure dans la liste des manquements relevés par le service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 4], dans son rapport du 17 mars 2023. Il est aussi mentionné dans le procès-verbal de constat, précédemment cité, du 23 septembre 2023.

Cependant, suivant le courrier du service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 4] du 17 mai 2024, ce désordre a été solutionné puisque les travaux prescrits ont été réalisés.

Comme précédemment indiqué, les photographies produites par Mme [W] ne sont pas suffisamment probantes. Quant au procès-verbal du 18 février 2025, il ne comporte aucune constatation sur les revêtements extérieurs.

Là encore, Mme [W] ne démontre pas, avec l’évidence requise en référé, l’existence d’un trouble manifestement illicite en lien avec l’état du mur de façade est nécessitant sa réfection.

3 ) Sur le remplacement des fenêtres du R+1 :

Mme [W] considère que l’absence de remplacement des fenêtres fait obstacle à la décence du logement.

Si effectivement, le rapport de la Fondation de [Localité 5] indique que les menuiseries sont sujettes à des infiltrations d’air et que le mastic coule dans le cadre et le vitrage, le service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 4] n’a pas relevé de désordres sur les menuiseries de nature à caractériser une indécence du logement.

Le procès-verbal de constat du 22 septembre 2023 ne permet pas plus de retenir que les menuiseries ne présentent pas une étanchéité suffisante.

Là encore, il ne résulte nullement de débats, avec l’évidence requise en référé, que les menuiseries du R+1 comportent des désordres de nature à affecter la décence de l’appartement, constitutifs d’un trouble manifestement illicite.

4 ) Sur la réfection des murs du séjour, de la volée d’escaliers et de la chambre de droite au R+1 :

Mme [W] sollicite le retrait des tapisseries, la pose d’un revêtement anti-humidité sur les murs avec l’application de la peinture, outre le remplacement des plinthes.

Certes, à l’issue des débats, il est constant que l’application de la peinture anti-humidité n’a pas été réalisée par la bailleresse. Toutefois, il doit être relevé que l’agence immobilière en charge de la gestion de l’appartement a adressé un courrier à Mme [W], daté du 6 mai 2024, par lequel elle l’informe de la réalisation des travaux, en précisant qu’ils consistent en un lessivage avec traitement des murs et la pose de deux couches de peinture, qu’ils seront réalisés par la société Oeschger et elle formule trois propositions de dates pour l’intervention. Par courriel en date du 20 mai 2024, Mme [W] a refusé la réalisation des travaux en raison de l’instance en cours. Ce courriel est très clair, sans aucune ambigüité sur le refus d’intervention de la locataire.

Or, Mme [W], en tant que locataire, a l’obligation de permettre l’accès du logement pour la réalisation des travaux de remise ou maintien en état.

Postérieurement, elle a sollicité la réalisation des travaux, par courrier de son conseil en date du 13 février 2025, sans que Mme [E] y procède, mais cette demande est intervenue alors qu’un congé a été délivré à la locataire pour le 19 juillet 2024. Aussi, dès lors qu’il n’est nullement fait état d’une annulation du congé, prononcée par le juge, Mme [W] est déchue depuis cette date d’un titre d’occupation et ne pouvait donc solliciter des travaux.

Eu égard à ces éléments, aucun trouble manifestement illicite ne peut être caractérisé.

5 ) Sur la réparation de la gouttière en façade :

Mme [W] se réfère au rapport du service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 4] et à une photographie pour établir ce désordre.

Cependant, le rapport comporte la mention suivante : « il nous est rapporté qu’en pignon la descente d’eau pluviale fuit ». Ainsi, l’inspecteur de salubrité n’a nullement constaté la fuite.

Quant à la photographie qui n’est corroborée par aucune pièce, elle n’est nullement probante. D’ailleurs, la cour relève que le procès-verbal de constat du 22 septembre 2023 ne comporte aucune mention sur la gouttière alors même que le mur a fait l’objet de constatations, tout comme celui dressé le 18 février 2025.

Là encore, aucun trouble manifestement illicite en lien avec la gouttière de la façade n’est caractérisé avec l’évidence requise en référé.

6 ) Sur le remplacement du siphon du lave-main des WC :

Mme [W] sollicite le remplacement du siphon en se référant au rapport de la Fondation de [Localité 5] et au procès-verbal de constat du 18 septembre 2023.

Le rapport évoque une fuite du robinet d’arrivée d’eau et un changement du robinet du lave-main, ce qui ne peut justifier le changement du siphon.

Quant au le procès-verbal de constat, il mentionne une fuite s’écoulant sous la forme d’un goutte-goutte sur le joint entre le lavabo et le siphon ainsi que la présence de rouille sur le siphon. De telles constatations conduisent à s’interroger sur la nécessité d’un changement du joint et non du siphon. Or, le changement de joint relève des réparations locatives.

En l’état, l’existence d’un trouble manifestement illicite justifiant le changement de siphon n’est pas établie avec l’évidence requise en référé.

Aucun trouble manifestement illicite n’est ainsi caractérisé.

Le premier juge a donc, à juste titre, sur ce fondement, débouter Mme [W] de sa demande tendant à obtenir la condamnation de Mme [E] à réaliser des travaux, sous astreinte.

Au surplus, la cour souligne que le congé pour vente délivré par Mme [E] à Mme [W] n’étant pas annulé par une décision passée en force de chose jugée, l’appelante est actuellement occupante sans droit ni titre de sorte que le défaut d’intérêt à agir est aussi un moyen d’écarter ses prétentions.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée de ces chefs de demandes.

— Sur la demande subsidiaire d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, la demande de mesure d’instruction doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter un litige futur, qui peut n’être qu’éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc à l’appelante de rapporter la preuve d’éléments suffisants à rendre crédibles ses allégations et démontrer que le résultat de l’expertise à ordonner présente un intérêt probatoire, dans la perspective d’un procès au fond non manifestement voué à l’échec. Dans cette optique, les preuves à établir ou préserver doivent être pertinentes dans le litige futur et utiles à sa solution.

En l’espèce, Mme [E] a délivré à Mme [W] un congé pour vendre avec effet au 19 juillet 2024.

Même si une instance est cours sur ce point, le congé n’a pas été annulé par une décision passée en force de chose jugée de sorte Mme [W] est occupante sans droit ni titre des locaux et que toute action susceptible d’être engagée pour obtenir la réalisation de travaux est vouée à l’échec.

Mme [W] ne peut donc justifier d’un motif légitime à obtenir une mesure d’expertise destinée à déterminer les désordres affectant les lieux et les travaux de nature à y remédier.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a déboutée Mme [W] de sa demande de ce chef.

Subséquemment, Mme [W] doit aussi être déboutée de sa demande de provision ad litem à valoir sur la rémunération de l’expert.

— Sur les demandes de provision présentée par Mme [W] :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, suivant le rapport du 17 mars 2023, le service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 4] a relevé des manquements de la bailleresse et considéré que le logement présentait un état d’indécence. Ce rapport fait suite à un déplacement de l’inspecteur de salubrité ayant eu lieu le 28 octobre 2022.

Antérieurement à cette visite, le 1er juin 2022, la Fondation de [Localité 5] s’est aussi rendue sur place et a relevé des désordres affectant l’appartement. Toutefois, le rapport fait uniquement état de présomption d’indécence de sorte que l’état d’indécence ne relève nullement de l’évidence à cette date.

A l’issue de la contre-visite du 12 avril 2024, il a été considéré par le service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 4] que la quasi-totalité des travaux prescrits avaient été réalisés, que seule l’application d’une peinture anti-humidité demeurait à réaliser mais que la locataire s’y opposait. Subséquemment, l’appartement n’a plus été considéré comme étant indécent.

Certes, Mme [W] démontre, postérieurement à la contre-visite, que des traces de moisissures sont toujours présentes mais comme indiqué précédemment, elle s’est opposée à la réalisation des travaux de peinture. En outre, au regard des taux d’humidité faibles, il y a lieu de s’interroger sur l’ancienneté de ces traces.

Ainsi, il est indéniable que l’appartement a été indécent entre le 28 octobre 2022, date de la visite de l’inspecteur salubrité, et le 12 avril 2024, date de la contre-visite.

Or, la bailleresse était tenue de remettre à la locataire un logement décent.

L’obligation d’indemniser le préjudice subi par la locataire en raison de l’indécence des lieux apparaît indéniable.

Le préjudice subi par Mme [W], en l’état des pièces produites, peut être évaluée, de manière non sérieusement contestable, à la somme de 4 500 euros.

Dès lors, Mme [E] doit être condamnée à payer à Mme [W] une provision de 4 500 euros à valoir sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral subi en raison de l’indécence du logement.

— Sur les demandes reconventionnelles de travaux présentées par Mme [E] :

Mme [E] sollicite la condamnation de Mme [W] à supprimer les obstructions des entrées de renouvellement d’air sur les fenêtres mais de telles obstructions ne résultent nullement des pièces du débat, avec l’évidence requise en référé.

Il en est de même de la modification du système électrique. Aucune pièce ne démontre que ce système a été modifié par la locataire et qu’il n’est pas conforme. Le courrier rédigé par la bailleresse n’est pas probant.

C’est donc, à juste titre, que le premier juge a débouté Mme [E] de ses demandes tendant à voir condamner Mme [W] à enlever toute obstruction aux entrées de renouvellement d’air sur les fenêtres et à remettre en état le système électrique.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a condamné Mme [W] à verser à Mme [E] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Eu égard au sens de la présente décision, Mme [E] doit être condamnée à payer à Mme [W] la somme de 1 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens de première instance et d’appel. Elle doit, subséquemment, être déboutée de sa demande présentée sur ce fondement.

Mme [E] devra, en outre, supporter les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Déclare irrecevables les conclusions et pièces n°22 et 23 transmises le 27 octobre 2025 par Mme [C] [E] ;

Déclare irrecevables les conclusions transmises le 31 octobre 2025 par Mme [V] [W] ;

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— débouté Mme [V] [W] de sa demande de dommages et intérêts à titre provisionnel ;

— condamné Mme [V] [W] à verser à Mme [C] [E] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute Mme [V] [W] de sa demande de provision ad litem à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Condamne Mme [C] [E] à payer à Mme [V] [W] une provision de 4 500 euros à valoir sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral subi en raison de l’indécence du logement ;

Condamne Mme [C] [E] à payer à Mme [V] [W] la somme 1 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens de première instance et d’appel ;

Déboute Mme [C] [E] de sa demande présentée sur ce même fondement ;

Condamne Mme [C] [E] aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière, La Présidente,