COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 29 AVRIL 2025

N° 2025/ 235

Rôle N° RG 24/03638 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMYNA

[L] [J]

C/

[E] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Amélie BENISTY

M^e Benjamin FERRIER

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de NICE en date du 04 Mars 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00236.

APPELANTE

Madame [L] [J]

née le 09 mars 1970 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Amélie BENISTY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et assistée de M^e Philippe LAVAUD, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIME

Monsieur [E] [V]

né le 06 mai 1955 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Benjamin FERRIER, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me MOGILKA, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère rapporteur

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte en date du 26 mai 2033, madame [L] [J] a acquis un appartement au sein d’un immeuble en copropriété, correspondant au lot n°4, sis [Adresse 4], à [Adresse 5] [Localité 9].

Suivant acte en date du 4 mai 2021, monsieur [E] [V] a acquis les lots n°1 et 2 au sein de la même copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2023, M. [V] a fait assigner Mme [J], devant le président du tribunal judiciaire de Nice statuant en référé, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui remettre une clé lui permettant d’accéder aux parties communes où se trouve le compteur d’alimentation électrique desservant son appartement, sous astreinte de 200 euros par jour de retard suivant la signification de la décision à intervenir, outre au paiement d’une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 4 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :

— condamné Mme [J] a laissé accéder M. [V] à son compteur électrique au besoin en lui remettant une clé lui permettant d’ouvrir la porte de l’entrée principale de l’immeuble aux fins d’accéder à l’endroit où se trouve le compteur d’alimentation électrique desservant les lots n°1 et 2, sous astreinte de 200 euros par jour de retard suivant un délai de trois jours après la signification de l’ordonnance ;

— autorisé M. [V] à procéder au changement de son compteur électrique en installant un compteur Linky ;

— autorisé M. [V] à apposer en toiture de l’immeuble une antenne permettant de recevoir les chaînes de télévision ;

— condamné Mme [J] à remettre en état les murs porteurs dégradés par la pose de placards engravés et d’avoir à réparer tous les dégâts consécutifs à ces travaux, notamment les fissures qui sont en lien avec ces travaux affectant l’immeuble, sous astreinte de 200 euros par jour de retard suivant le délai d’un mois à partir de son ordonnance ;

— rejeté la demande de M. [V] tendant à ce que Mme [J] soit condamnée à cesser toute appropriation des parties communes de l’immeuble, d’avoir à cesser toute appropriation frauduleuse du lot n°3 en évacuant l’ensemble de ses affaires entreposées dans ledit lot, d’avoir à remettre en état la toiture de l’immeuble avec dépose des deux vélux et d’avoir à retirer sa plaque ;

— rejeté la demande de Mme [J] tendant à solliciter la suppression de l’escalier intérieur entre les lots n°1 et n°2, la suppression du balcon, la reconstruction de l’escalier extérieur, la remise en état de la façade de l’immeuble par M. [V], la remise en état de la peinture, la dépose de carreaux et sa demande tendant à voir déplacer le compteur électrique de M. [V] à ses frais ;

— ordonné à Mme [J] et M. [V] de signer la convention [Y] afin notamment de voir établir les préconisations nécessaires pour la sauvegarde du bâtiment et de laisser poser des témoins par M. [S], entrepreneur, permettant de suivre l’évolution des fissures impactant les murs de la construction, partie commune, à leurs frais répartis par moitié ;

— rejeté la demande de Mme [J] tendant à la désignation d’un commissaire de justice pour procéder à un constat chez M. [V] ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [V] tendant à la désignation d’un expert judiciaire et de l’administration des douanes comme curateur de la succession de l’ancienne propriétaire du lot n°3 ;

— rejeté toutes autres demandes plus amples et contraires ;

— rejeté la demande de Mme [J] tendant à obtenir la somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné Mme [J] à payer à M. [V] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— l’entrée principale de l’immeuble était à l’évidence une partie commune générale de l’immeuble ;

— rien ne justifiait que :

— M. [V] soit responsable de l’installation et du branchement du compteur électrique afférent à son appartement derrière la porte de l’entrée et qu’il ne puisse y avoir libre accès ;

— M. [V] soit condamné à procéder à ses frais au déplacement de son raccordement électrique et à l’installation d’un compteur au droit de son entrée indépendante ;

— Mme [J] ne justifiait pas que la pose d’une antenne de télévision constituait un trouble manifestement illicite ;

— les fissures affectant l’immeuble étaient en partie le résultat de la pose de placards engravés par Mme [J], travaux réalisés sans autorisation des autres copropriétaires ;

— en raison de la présence de fissures consécutives à un défaut d’entretien général de l’immeuble, les deux copropriétaires devaient être condamnés à se rapprocher d’une entreprise de maçonnerie, signer une convention avec le [Y] et faire procéder à la pose de témoins afin de suivre l’évolution des désordres ;

— il n’entrait pas dans les compétences du juge des référés de désigner un expert pour procéder à l’établissement du règlement de copropriété et à la détermination des parties communes et privatives de l’immeuble en cause ni de désigner l’administration des douanes comme curateur de la succession de l’ancienne propriétaire du lot n°3 ;

— l’appropriation des parties communes de l’immeuble par Mme [J] n’était pas établie ;

— M. [V] n’avait pas qualité pour solliciter aux lieu et place de la succession de l’ancienne propriétaire du lot n°3 la condamnation de Mme [J] à évacuer ses affaires entreposées dans ledit lot ;

— il n’était pas établi que Mme [J] avait posé la plaque devant l’entrée de l’immeuble et que cette plaque nuisait à l’esthétique de l’immeuble ;

— l’ancienne propriétaire des lots n°1 et 2 ayant donné son accord pour l’installation par Mme [J] de velux et aucun désordres subsistants n’ayant été mis en avant, il n’y avait pas lieu d’ordonner la dépose desdits vélux ;

— aucun élément ne permettait de retenir que l’installation de la climatisation par M. [V] avait endommagé les murs de l’immeuble ni que les carreaux installés sur la façade posaient une difficulté sur le plan esthétique ou encore d’imputer à M. [V] la suppression de l’escalier extérieur, la création du balcon et d’un accès au lot n°2 avec un escalier à l’intérieur de l’appartement ;

— le lien de causalité entre les travaux réalisés par M. [V] et l’affaissement du plancher de l’appartement de Mme [J] ne résultaient pas des pièces produites ;

— Mme [J] ne justifiait pas d’un préjudice permettant l’octroi de dommages et intérêts.

Par déclaration en date du 21 mars 2024, Mme [J] a interjeté appel de cette décision, l’appel visant à la critiquer en ce qu’elle a :

— condamné Mme [J] a laissé accéder M. [V] à son compteur électrique au besoin en lui remettant une clé lui permettant d’ouvrir la porte de l’entrée principale de l’immeuble aux fins d’accéder à l’endroit où se trouve le compteur d’alimentation électrique desservant les lots n°1 et 2, sous astreinte de 200 euros par jour de retard suivant un délai de trois jours après la signification de l’ordonnance ;

— autorisé M. [V] à procéder au changement de son compteur électrique en installant un compteur Linky ;

— autorisé M. [V] à apposer en toiture de l’immeuble une antenne permettant de recevoir les chaînes de télévision ;

— condamné Mme [J] à remettre en état les murs porteurs dégradés par la pose de placards engravés et d’avoir à réparer tous les dégâts consécutifs à ces travaux, notamment les fissures qui sont en lien avec ces travaux affectant l’immeuble, sous astreinte de 200 euros par jour de retard suivant le délai d’un mois à partir de son ordonnance ;

— rejeté la demande de Mme [J] tendant à solliciter la suppression de l’escalier intérieur entre les lots n°1 et n°2, la suppression du balcon, la reconstruction de l’escalier extérieur, la remise en état de la façade de l’immeuble par M. [V], la remise en état de la peinture, la dépose de carreaux et sa demande tendant à voir déplacer le compteur électrique de M. [V] à ses frais ;

— rejeté la demande de Mme [J] tendant à la désignation d’un commissaire de justice pour procéder à un constat chez M. [V] ;

— rejeté la demande de Mme [J] tendant à obtenir la somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné Mme [J] à payer à M. [V] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par dernières conclusions transmises le 20 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [J] demande à la cour de :

— réformer de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— condamné Mme [J] a laissé accéder M. [V] à son compteur électrique au besoin en lui remettant une clé lui permettant d’ouvrir la porte de l’entrée principale de l’immeuble aux fins d’accéder à l’endroit où se trouve le compteur d’alimentation électrique desservant les lots n°1 et 2, sous astreinte de 200 euros par jour de retard suivant un délai de trois jours après sa signification ;

— autorisé M. [V] à procéder au changement de son compteur électrique en installant un compteur Linky ;

— autorisé M. [V] à apposer en toiture de l’immeuble une antenne permettant de recevoir les chaînes de télévision ;

— condamné Mme [J] à remettre en état les murs porteurs dégradés par la pose de placards engravés et d’avoir à réparer tous les dégâts consécutifs à ces travaux, notamment les fissures qui sont en lien avec ces travaux affectant l’immeuble, sous astreinte de 200 euros par jour de retard suivant le délai d’un mois à partir de son prononcé ;

— rejeté la demande de Mme [J] tendant à solliciter la suppression de l’escalier intérieur entre les lots n°1 et 2, la suppression du balcon, la reconstruction de l’escalier extérieur, la remise en état de la façade de l’immeuble par M. [V], la remise en état de la peinture, la dépose de carreaux et sa demande tendant à voir déplacer le compteur électrique de M. [V] à ses frais ;

— rejeté la demande de Mme [J] tendant à la désignation d’un commissaire de justice pour procéder à un constat chez M. [V] ;

— rejeté la demande de Mme [J] tendant à obtenir la somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné Mme [J] à payer à M. [V] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— annuler la décision en ce qu’elle a :

— condamné Mme [J] à laisser accéder M. [V] à son compteur électrique au besoin en lui remettant une clé lui permettant d’ouvrir la porte de l’entrée principale de l’immeuble aux fins d’accéder à l’endroit où se trouve le compteur d’alimentation électrique desservant les lots n°1 et 2, sous astreinte de 200 euros par jour de retard suivant un délai de trois jours après sa signification ;

— autorisé M. [V] à procéder au changement de son compteur électrique en installant un compteur Linky ;

— autorisé M. [V] à apposer en toiture de l’immeuble une antenne permettant de recevoir les chaînes de télévision ;

— condamné Mme [J] à remettre en état les murs porteurs dégradés par la pose de placards engravés et d’avoir à réparer tous les dégâts consécutifs à ces travaux, notamment les fissures qui sont en lien avec ces travaux affectant l’immeuble, sous astreinte de 200 euros par jour de retard suivant le délai d’un mois à partir de son prononcé ;

Statuant à nouveau,

— débouter M. [V] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. [V], sous astreinte de 300 euros par jour courant à partir du 10ème jour suivant la signification de la décision à intervenir, à remettre en état les atteintes qu’il a portées aux parties communes sans autorisation de la copropriété, à savoir :

— la suppression de l’accès par escalier donnant entre les lots n°1 et 2 de la copropriété lui appartenant avec remise en état du plancher séparatif entre ces deux lots ;

— le rebouchage des percements réalisés dans les murs de la copropriété constitutifs du gros 'uvre, notamment, pour la climatisation, les raccordements et branchements électriques en particulier ceux causés au mur et à l’escalier situés dans l’entrée des lots n° 3 et 4 ;

— la dépose des carreaux qu’il a installés sur la façade du bâtiment au droit de l’ancienne entrée du lot n° 2 ;

— la restitution en l’état de l’escalier d’accès à l’entrée du lot n° 2 avec suppression du balcon / terrasse et reconstruction de l’escalier d’accès ;

— condamner M. [V], sous astreinte de 300 euros par jour courant à partir du 10ème jour suivant la signification de la décision à intervenir, à procéder à ses frais au déplacement de son raccordement électrique, vers un compteur au droit de l’entrée indépendante du lot n° 2 ;

— commettre un commissaire de justice aux fins de se rendre au sein de l’immeuble en copropriété, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et constater l’état des lots n°1 et 2, notamment l’existence de travaux touchant les murs dont percements pour réseaux ou autres suppressions apparentes de murs porteurs ainsi que tous ceux touchant le plancher du lot n° 2 au R+1 ;

— condamner M. [V] au paiement d’une somme provisionnelle de 10 000 euros pour dommages et intérêts ;

S’agissant des demandes présentées par M. [V] au titre de son appel incident :

— à titre principal, débouter M. [V] ;

— à titre subsidiaire, condamner M. [V] à supporter et à payer la moitié des frais de remise en état de la toiture de l’immeuble avec dépose des vélux et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard suivant la signification de la décision à intervenir ;

— en tout état de cause : condamner M. [V] au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [J] expose, notamment, que :

— la copropriété est dotée d’un état descriptif de division mais pas de règlement de copropriété ;

— Mme [P], vendeuse des lots n°1 et 2 à M. [V], a, sans autorisation de la copropriété, procédé au changement de la destination du lot n°1 qui était une cave en habitation, porté atteinte aux parties communes en découpant le plancher et les poutres séparant les lots n°1 et 2 pour permettre la réalisation d’un escalier reliant les deux lots, condamné l’escalier d’accès au lot n° 2 pour transformer celui-ci en balcon ' terrasse et percé le mur séparant les lots n°1 et 2 du couloir d’entrée aux lots n° 3 et 4 pour effectuer un branchement électrique sauvage sur le compteur électrique n° 3 ;

— M. [V] a lui aussi réalisé des travaux sans autorisation de la copropriété qui fragilisent la structure du bâtiment ;

— un administrateur provisoire a été nommé pour administrer la copropriété et convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic ;

— aucun syndic n’a été désigné ;

— s’agissant de l’accès de M. [V] à son compteur électrique :

— la demande présentée par M. [V] se heurte à des contestations sérieuses ;

— le juge des référés ne pouvait qualifier de partie commune la porte d’entrée et le couloir d’accès aux lots n° 3 et 4, en l’absence d’un règlement de copropriété ;

— M. [V] a reconnu lui-même que l’accès aux lots n° 3 et 4 devait être attribué aux propriétaires de ces deux lots ;

— le compteur électrique dont se prévaut M. [V] n’est pas le sien étant précisé que l’entrée ne comprend que deux compteurs électriques et deux compteurs d’eau pour les lots n° 3 et 4 ;

— le branchement a été réalisé de manière sauvage sans respect des règles de sécurité ni autorisation de la copropriété alors même que cette installation porte atteinte aux parties communes spéciales ou privatives à jouissance exclusive des lots n° 3 et 4 ;

— M. [V] est responsable des travaux réalisés par son vendeur ;

— le branchement électrique réalisé sans autorisation préalable constitue un trouble manifestement illicite ;

— s’agissant de l’autorisation donnée à M. [V] de procéder au changement de son compteur électrique :

— M. [V] ne peut procéder au changement d’un compteur électrique qui n’est pas le sien ;

— aucun vote n’est intervenu sur ce point au cours d’une assemblée générale ;

— s’agissant de la pose d’une antenne en toiture par M. [V] :

— l’assemblée générale des copropriétaires doit être saisie avec à l’appui un dossier technique et voter ;

— en cas de refus de l’assemblée générale sans motif légitime, le copropriétaire peut engager une action en justice ;

— M. [V] n’a pas saisi l’assemblée générale de telle sorte qu’aucun votre n’est intervenu ;

— sur la remise en état des murs porteurs dégradés par la pose de placards engravés et la réparation des dégâts consécutifs aux travaux réalisés par Mme [J] :

— son lot ne comporte qu’un seul placard, le second placard étant situé dans le lot n° 3, qui est engravé dans les murs de la construction ;

— elle n’a pas réalisé ou construit le placard ;

— les placards ne sont ni la cause ni à l’origine des fissures affectant l’immeuble mais ont favorisé de telles fissures ;

— s’agissant de la suppression de l’escalier intérieur entre les lots n°1 et 2, la suppression du balcon, la reconstruction de l’escalier extérieur, la remise en état de la façade de l’immeuble par M. [V], la remise en état de la peinture, la dépose de carreaux et sa demande tendant à voir déplacer le compteur électrique de M. [V] à ses frais :

— elle n’a pas demandé la suppression de l’escalier intérieur de M. [V] mais la remise en état des parties communes impactées par les travaux réalisés par Mme [P] puis M. [V] dans les lots n°1 et 2 ;

— Mme [P] et M. [V] ont réalisé des travaux sans autorisation de la copropriété qui portent atteinte aux parties communes ;

— les planchers séparatifs sont des parties communes ;

— ces travaux n’ont pas plus de trente ans ;

— son action étant une action réelle tendant à la restitution aux parties communes d’une appropriation par un copropriétaire, et non une action personnelle, elle n’est pas soumise à la prescription quinquennale prévue par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— elle n’a plus accès à la colonne d’eau ;

— elle n’a pas donné son accord pour la réalisation des travaux ;

— s’agissant de la désignation d’un commissaire de justice :

— l’intervention d’un commissaire de justice pour faire établir un constat de l’état des lots n°1 et 2 est nécessaire afin de permettre toute action nécessaire pour faire cesser les atteintes aux parties communes ;

— s’agissant de la provision pour dommages et intérêts :

— M. [V] s’oppose à toute mesure visant à la conservation de l’immeuble et tente d’imposer les travaux qu’il a réalisés ;

— elle subit un préjudice de jouissance et est soumise à l’angoisse permanente de voir son logement s’écrouler ;

— le harcèlement et l’intention de nuire de M. [V] sont tels qu’elle est en dépression et son état de santé se dégrade ;

— en réponse à l’appel incident interjeté par M. [V] :

— les travaux sur la toiture et la pose de vélux ont été ratifiés par Mme [P] et elle-même ayant signé toutes les deux le devis et réglé la moitié chacune de la facture ;

— les travaux sur la toiture étaient urgents et nécessaires à la conservation de l’immeuble en l’absence de réfection depuis 1973 ;

— l’absence de syndic et de règlement de copropriété constituait un empêchement à la mise en 'uvre d’une assemblée générale pour la réalisation de ces travaux de telle sorte qu’une réunion coopérative a eu lieu ;

— la plaque située à l’entrée est ancienne et était présente bien avant son achat du lot n° 4 ;

— elle ne s’est pas appropriée l’entrée de l’immeuble ;

— M. [V] n’étant pas propriétaire du lot n° 3, il ne peut solliciter la fin de l’occupation de ce lot par Mme [J] ;

— elle n’est pas opposée à la désignation d’un syndic contrairement à M. [V] ;

— M. [V] ne peut se substituer au copropriétaire du lot n° 3 absent ;

— la demande de désignation d’un expert aux fins de rédaction d’un règlement de copropriété se heurte à des contestations sérieuses car ne relevant pas de l’évidence ;

— M. [V] tente par tous moyens de faire accepter les travaux réalisés sans autorisation de la copropriété.

Par dernières conclusions transmises le 20 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [V] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— condamné Mme [J] à laisser accéder M. [V] à son compteur électrique au besoin en lui remettant une clé lui permettant d’ouvrir la porte de l’entrée principale de l’immeuble aux fins d’accéder à l’endroit où se trouve le compteur d’alimentation électrique desservant les lots n°1 et 2, sous astreinte de 200 euros par jour de retard suivant un délai de trois jours après sa signification ;

— autorisé M. [V] à procéder au changement de son compteur électrique en installant un compteur Linky ;

— autorisé M. [V] à apposer en toiture de l’immeuble une antenne permettant de recevoir les chaînes de télévision ;

— condamné Mme [J] à remettre en état les murs porteurs dégradés par la pose de placards engravés et d’avoir à réparer tous les dégâts consécutifs à ces travaux, notamment les fissures qui sont en lien avec ces travaux affectant l’immeuble, sous astreinte de 200 euros par jour de retard suivant le délai d’un mois à partir de son prononcé ;

— rejeté la demande de Mme [J] tendant à solliciter la suppression de l’escalier intérieur entre les lots n°1 et 2, la suppression du balcon, la reconstruction de l’escalier extérieur, la remise en état de la façade de l’immeuble par M. [V], la remise en état de la peinture, la dépose de carreaux et sa demande tendant à voir déplacer le compteur électrique de M. [V] à ses frais ;

— rejeté la demande de Mme [J] tendant à la désignation d’un commissaire de justice pour procéder à un constat chez M. [V] ;

— rejeté la demande de Mme [J] tendant à obtenir la somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné Mme [J] à payer à M. [V] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— rejeté la demande de M. [V] tendant à ce que Mme [J] soit condamnée à cesser toute appropriation des parties communes de l’immeuble, d’avoir à cesser toute appropriation frauduleuse du lot n° 3 en évacuant l’ensemble de ses affaires entreposées dans ledit lot, d’avoir à remettre en état la toiture de l’immeuble avec dépose des deux vélux et d’avoir à retirer sa plaque ;

— ordonné à Mme [J] et M. [V] de signer la convention [Y] afin notamment de voir établir les préconisations nécessaires pour la sauvegarde du bâtiment et de laisser poser des témoins par M. [S], entrepreneur, permettant de suivre l’évolution des fissures impactant les murs de la construction, partie commune, à leurs frais répartis par moitié ;

— rejeté les demandes de M. [V] tendant à la désignation d’un expert judiciaire et de l’administration des douanes comme curateur de la succession de l’ancienne propriétaire du lot n° 3 ;

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [J] à cesser toute appropriation frauduleuse des parties communes et du lot n° 3, notamment, en évacuant l’ensemble de ses affaires entreposées dans ledit lot, sous astreinte de 200 euros par jour de retard suivant la signification de la décision à intervenir ;

— condamner à remettre en état la toiture de l’immeuble avec dépose des deux vélux, sous astreinte de 200 euros par jour de retard suivant la signification de la décision à intervenir ;

— condamner Mme [J] à retirer sa plaque, comportant son nom, posée en façade de l’immeuble sans autorisation et la condamner à remettre en état les dégâts occasionnés par cette pose, sous astreinte de 200 euros par jour de retard suivant la signification de la décision à intervenir ;

— ordonner la désignation d’un expert, avec partage des frais de consignation et d’expertise, avec pour mission de rédiger un règlement de copropriété sur la base de l’état descriptif de division, déterminer la destination des parties privatives et communes ainsi que les conditions de leur jouissance, fixer les règles relatives à l’administration des parties communes, énumérer les parties communes spéciales et celles à jouissance privatives et définir les tantièmes afférents à chaque lot ;

— déclarer la succession de Mme [G] [W] vacante et désigner l’administration des domaines comme curateur ;

En tout état de cause,

— débouter Mme [J] de ses demandes ;

— condamner Mme [J] au paiement de la somme de 7 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, M. [V] fait, notamment, valoir que :

— sur l’autorisation d’accéder au compteur électrique :

— le statut de la copropriété issu de la loi du 10 juillet 1965 s’applique même en l’absence d’un règlement de copropriété ;

— en application des dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, l’entrée principale de l’immeuble où est situé son compteur s’avère être une partie commune, s’agissant d’une partie affectée à l’usage ou l’utilité de tous les copropriétaires ;

— Mme [J] ne peut donc l’empêcher d’avoir accès à cette entrée de l’immeuble ;

— sur l’autorisation de procéder au changement de compteur :

— il a l’obligation de procéder au changement de compteur sous peine de pénalités appliquées par Enedis ;

— le refus de Mme [J] est abusif ;

— sur l’autorisation d’apposer une antenne :

— il a présenté une demande accompagnée des justificatifs à Mme [J] qui s’est opposée sans motif légitime ;

— la demande d’autorisation avait été mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 26 août 2022 ;

— sur la condamnation de Mme [J] à remettre en état les dégâts consécutifs à la pose de placard engravés :

— les fissures affectant l’immeuble sont le résultat des travaux réalisés par Mme [J] qui a fait poser des placards engravés ;

— Mme [J] doit donc réparer les désordres causés ;

— sur le rejet des demandes présentées par Mme [J] :

— il n’a procédé qu’à des travaux de peinture et pose de carrelage à l’intérieur de son appartement ;

— il n’est pas à l’origine des travaux dont la suppression est demandée par Mme [J] ;

— l’escalier intérieur existait auparavant et n’a pas été créé par Mme [P] ou lui-même ;

— la demande de remise en état est prescrite en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit un délai pour agir de 10 ans réduit à 5 ans par la loi Elan ;

— la pose de l’escalier n’a pu affecter une partie commune car seules des planches de bois, et non les poutrelles porteuses, ont dû faire l’objet d’une découpe ;

— Mme [J] a autorisé, verbalement ou tacitement, la réalisation des travaux par Mme [P] ;

— en l’absence de partie commune, suivant l’argument présenté par Mme [J], l’escalier ne peut être supprimé car privatif ne nécessitant pas d’autorisation ;

— Mme [J] demande la suppression du balcon et la reconstruction d’un escalier alors qu’elle ne souffre d’aucun préjudice ;

— il n’a pas réalisé le balcon ;

— la demande est prescrite ;

— Mme [J] a autorisé de tels travaux ;

— la demande porte sur une partie privative ;

— la climatisation a été installée sur sa parcelle privative et sans aucun percement de mur ;

— la désignation d’un commissaire de justice est sans objet dans la mesure où l’expert [Y] a rendu son rapport après avoir visité l’immeuble et notamment son appartement ;

— sur la demande de remise en état de la toiture et le dépose des velux :

— les travaux réalisés par Mme [J] n’ont pas été autorisés par une assemblée générale alors que la toiture est une partie commune ;

— le paiement par un copropriétaire ne vaut pas acceptation des travaux et autorisation de l’assemblée générale ;

— la demande nouvelle de partage des frais de dépose des vélux, à titre subsidiaire, présentée par Mme [J], est irrecevable ;

— sur la dépose de la plaque :

— Mme [J] a posé une plaque à l’entrée de l’immeuble sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ;

— celle-ci doit donc l’enlever et réparer les dégâts causés par cette pose ;

— sur la cessation de l’appropriation des parties communes et du lot n° 3 par Mme [J] :

— Mme [J] s’est appropriée l’entrée de l’immeuble qui est une partie commune ;

— il est en droit de faire cesser l’appropriation frauduleuse du lot n° 3 par Mme [J] dans la mesure où celle-ci est la cause et le motif des blocages de la copropriété alors même que cette copropriété présente potentiellement un danger pour ses habitants compte tenu de son état ;

— Mme [J] bloque toute désignation d’un syndic et paie les dettes du lot n° 3 empêchant la désignation d’un curateur ;

— sur la signature de la convention avec la société [Y], le partage des frais et la pose de témoins :

— il a signé la convention et payé la moitié des frais alors qu’il y a trois copropriétaires ;

— Mme [J] a payé tardivement sa part, retardant l’expertise ;

— la demande relative à la signature de la convention et au partage des frais est désormais sans objet ;

— l’expert ayant rendu son rapport, la pose de témoins est sans intérêt ;

— sur la désignation d’un expert aux fins de rédaction d’un règlement de copropriété :

— le règlement de copropriété étant obligatoire et son absence la cause de grave difficulté, le juge des référés peut désigner un expert aux fins d’établir un tel règlement ;

— sur la désignation d’un curateur à succession vacante :

— les blocages subis par la copropriété sont le résultat de la vacance du lot n° 3 et l’absence de majorité, ce qui constitue un trouble manifestement illicite ;

— le juge des référés est compétent pour mettre fin à un tel trouble.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il doit être relevé que Mme [J] sollicite la réformation mais aussi l’annulation de quatre dispositions de l’ordonnance déférée. Toutefois, outre que la cour ne peut prononcer l’annulation de certaines dispositions de la décision déférée, l’appelante ne vise nullement la violation de principes et/ou règles de procédure civile ou encore un excès de pouvoir qui sont les causes permettant de prononcer la nullité d’une ordonnance.

Mme [J] sera donc déboutée de ses demandes d’annulation de quatre dispositions de l’ordonnance déférée.

Par ailleurs, si M. [V] sollicite l’infirmation de la décision déférée en ce qu’elle a ordonné aux deux copropriétaires de signer la convention [Y] afin notamment de voir établir les préconisations nécessaires pour la sauvegarde du bâtiment et de laisser poser des témoins par M. [S], entrepreneur, il ne formule, dans les suites de sa demande d’infirmation, aucune prétention afférente à cette disposition de telle sorte que la Cour doit la confirmer.

— Sur l’accès de M. [V] à son compteur électrique :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Aux termes de son article 1er, la loi du 10 juillet 1965 régit tout immeubles bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

L’article 2 de cette loi dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Suivant de l’alinéa 1 de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes.

En application des dispositions des article 6-2 et 6-4 de cette même loi, les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

L’article 9 I, alinéa 1 de cette loi dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, il doit, tout d’abord, être constaté que les appartements de Mme [J] et M. [V] sont situés au sein d’une ancienne maison de village qui a été divisée en quatre lots et qu’ainsi, le statut de la copropriété doit s’appliquer.

Il doit, ensuite, être relevé que malgré la désignation d’un administrateur provisoire, aucun règlement de copropriété n’existe et que seul un état descriptif de division de l’immeuble a été établi le 10 janvier 1973, publié le 1er mars suivant mais que, pour autant, le statut de la copropriété demeure applicable et subséquemment, les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Suivant les constats de commissaire de justice et les photographies produits par les parties, il apparaît que le compteur électrique alimentant l’appartement de M. [V] est situé derrière la porte d’entrée principale de l’immeuble et que ce copropriétaire ne dispose pas d’un libre accès à son compteur. Ce fait ne souffre d’aucune contestation dans les débats.

Mme [J] justifie son obstruction par l’illégitimité du branchement électrique situé dans une partie commune exclusive.

Certes, les photographies du raccordement de l’appartement de M. [V] à son compteur permettent de constater que des gaines sont apparentes et que le raccordement n’est pas esthétique mais il ne peut pour autant en être déduit une illégitimité du branchement. La présence de deux compteurs et non trois ( soit un par appartement ) n’établit pas plus cette illégitimité dans la mesure où aucun élément ne permet de dater le raccordement de l’appartement de M. [V] sur le compteur, où les lots n°3 et 4 sont raccordés sur un même compteur alors qu’il s’agit de deux propriétés distinctes et où Mme [J] n’explicite pas ni ne date ce double branchement sur un même compteur.

Par ailleurs, en l’absence d’un règlement de copropriété, la présence d’une partie commune spéciale ne peut être retenue, celle-ci étant subordonnée à sa mention dans le règlement.

L’état descriptif de division ne vise nullement de partie commune spéciale, pas plus que les parties communes qui ne sont pas déterminées suivant la mention figurant dans le tableau récapitulatif.

Mme [J] reconnaissant que l’entrée de l’immeuble où sont situés les compteurs électriques permet l’accès aux lots n°3 et 4, cette zone ne peut être considérée comme une partie privative, étant rappelé que les passages et corridors sont réputés parties communes.

En l’état, sans qu’il n’y ait lieu de procéder à des interprétations d’actes, il apparaît évident, comme l’a indiqué le premier juge, que le compteur électrique de M. [V] est implanté sur une partie commune, partie à laquelle tout copropriétaire doit avoir accès.

Dès lors, Mme [J] doit laisser M. [V] accéder à son compteur électrique.

Afin de s’assurer de l’exécution de cette mesure, une astreinte apparaît opportune et doit être prononcée.

L’ordonnance déférée doit donc être confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [J] à laisser accéder M. [V] à son compteur électrique, au besoin en lui remettant une clé lui permettant d’ouvrir la porte de l’entrée principale de l’immeuble aux fins d’accéder à l’endroit où se trouve le compteur d’alimentation électrique desservant les lots n°1 et 2, sous astreinte de 200 euros par jour de retard suivant un délai de trois jours après sa signification.

— Sur le changement du compteur électrique de M. [V] :

En application des dispositions de l’article L 341-4 du code de l’énergie, les gestionnaires de réseaux publics de transport et de distribution d’électricité doivent :

— mettre en 'uvre des dispositifs permettant aux fournisseurs de proposer à leurs clients des prix différents suivant les périodes de l’année ou de la journée et incitant les utilisateurs des réseaux à limiter leur consommation pendant les périodes où la consommation de l’ensemble des consommateurs est la plus élevée ;

— mettre à la disposition des consommateurs leurs données de comptage, des systèmes d’alerte liés au niveau de leur consommation, ainsi que des éléments de comparaison issus de moyennes statistiques basées sur les données de consommation locales et nationales.

L’article R. 314-4 du même code précise que pour l’application des dispositions de l’article L. 341-4 et en vue d’une meilleure utilisation des réseaux publics d’électricité, les gestionnaires de réseaux publics de transport et de distribution d’électricité mettent en 'uvre des dispositifs de comptage permettant aux utilisateurs d’accéder aux données relatives à leur production ou leur consommation et aux tiers autorisés par les utilisateurs à celles concernant leurs clients.

Suivant les dispositions combinées des articles L 322-4 du code de l’énergie et L 2224-31 du code général des collectivités territoriales, les compteurs sont la propriété de l’autorité concédante et non des consommateurs.

Il s’induit de l’ensemble de ces dispositions que les gestionnaires de réseaux publics de transport et de distribution d’électricité ont l’obligation de procéder au changement des anciens dispositifs de comptage qui ne permettaient pas aux utilisateurs d’accéder aux données relatives à leur production ou leur consommation et aux tiers autorisés par les utilisateurs à celles concernant leurs clients, et donc l’obligation d’installer des compteurs de type Linky, que le consommateur n’est pas propriétaire du compteur électrique, qu’il n’a pas la possibilité de choisir le dispositif de comptage ou compteur devant équiper son logement et qu’il doit permettre au gestionnaire d’installer le nouveau système de comptage.

Si M. [V] sollicite l’autorisation de procéder au changement de son compteur d’électricité pour un compteur Linky, il doit être constaté que d’une part, il n’est pas propriétaire de son compteur, d’autre part, qu’un tel changement relève d’une obligation incombant à Enedis et qu’enfin, il ne peut, pas plus que les copropriétaires, s’opposer à ce changement et doit, au contraire, permettre l’accès au compteur à Enedis.

Aussi, il n’y a pas lieu de donner une quelconque autorisation à M. [V] qui, compte tenu la condamnation précédemment prononcées à l’égard de Mme [J], doit désormais avoir accès à son compteur.

Dès lors, il convient d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a autorisé M. [V] à procéder au changement de son compteur électrique en installant un compteur Linky et dire n’y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.

— Sur l’apposition en toiture d’une antenne permettant de recevoir les chaînes de télévision :

Aux termes de l’article 1er de la loi du 2 juillet 1966, le propriétaire d’un immeuble ne peut, nonobstant toute convention contraire, même antérieurement conclue, s’opposer, sans motif sérieux et légitime à l’installation, à l’entretien ou au remplacement ainsi qu’au raccordement au réseau interne à l’immeuble, aux frais d’un ou plusieurs locataires ou occupant de bonne foi, que ces derniers soient personnes physiques ou morales, d’une antenne extérieure réceptrice de radiodiffusion ou réceptrice et émettrice de télécommunication fixe.

Suivant son article 4, cette loi s’applique aux immeubles soumis au régime de la copropriété.

L’article 1er du décret du 22 décembre 1967 prévoit qu’avant de procéder aux travaux d’installation, d’entretien ou de remplacement d’une antenne réceptrice de radiodiffusion sonore ou de télévision ( '), le locataire ou l’occupant de bonne foi doit en informer le propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Une description détaillée des travaux à entreprendre est jointe à cette notification, assortie s’il y a lieu d’un plan ou d’un schéma, sauf si l’établissement de ce plan a été rendu impossible du fait du propriétaire. La notification doit indiquer également la nature du ou des services de radiodiffusion sonore ou de télévision dont la réception serait obtenue à l’aide de ladite antenne individuelle ou dudit raccordement. Si l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, la notification est faite au bailleur et au syndic.

En l’espèce, M. [V] a sollicité qu’il soit inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 26 août 2022 sa demande d’installation d’antenne collective. Aucun vote n’est intervenu, les deux copropriétaires ayant cessé tout vote après la 5ème résolution relative à la désignation d’un syndic.

Toutefois, il doit être souligné que la demande d’inscription à l’ordre du jour reprise littéralement dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 août 2022 ne vise nullement une description détaillée des travaux. M. [V] ne produit aux débats aucun élément sur ce point permettant de justifier que sa demande a été présentée conformément aux dispositions de la loi du 2 juillet 1966 et son décret d’application.

En l’absence d’un tel justificatif, la demande d’apposition d’une antenne sur la toiture n’apparaît pas avoir été formulée dans le respect des dispositions précitées de telle sorte que le refus de Mme [J] ne relève nullement, avec l’évidence requise en référé, d’un abus.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a autorisé M. [V] à apposer en toiture de l’immeuble une antenne permettant de recevoir les chaînes de télévision et de dire n’y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.

— Sur la remise en état des murs porteurs dégradés par la pose de placard engravés et la réparation des dégâts consécutifs à ces travaux affectant l’immeuble, sous astreinte :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chacune des parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le rapport d’expertise établi par Polyexpert, le 24 février 2023, suite à une déclaration de sinistre de Mme [J], indique que les désordres constatés relèvent de l’entretien courant de l’immeuble, que les fissures constatées sont très anciennes et sont liées à la faible rigidité de la construction, au fléchissement des planchers et la poussée de charpente, que la fissuration est par ailleurs favorisée par la présence de placards engravés dans la maçonnerie pierre qui réduisent l’épaisseur des murs et constituent une zone de fissuration favoritaire et que sous l’effet des diverses contraintes et du fort élancement de l’ouvrage, les murs ont tendance à se déformer en s’écartant vers l’extérieur, ce qui explique les fissures relevées.

Il ne ressort nullement de ce rapport que les placards engravés sont la cause des fissures affectant l’immeuble. L’expert retient uniquement que ces placards favorisent la fissuration sans considérer qu’il s’agit de la cause des fissures. Il explique d’ailleurs que celles-ci sont en lien avec la faible rigidité de la construction, le fléchissement des planchers et la poussée de charpente.

Le rapport du bureau d’étude technique Guilhem en date du 28 novembre 2024 confirme l’analyse de Polyexpert en expliquant que les fissures affectant les façades de l’immeuble sont anciennes et résultent de différents phénomènes sismiques et géologiques. Il retient une hypothèse de mouvement de sol à l’origine des fissures.

En outre, il ne résulte d’aucune des pièces produites aux débats que Mme [J] a réalisé les travaux de création de ces placards engravés. Suivant le rapport du bureau d’étude technique Guilhem, ces derniers sont anciens et ont été créés « certainement à la construction de l’immeuble ».

Ainsi, en l’état, il ne résulte nullement, avec l’évidence requise en référé, que les fissures affectant l’immeuble sont en lien avec des travaux réalisés par Mme [J], sans autorisation des autres copropriétaires.

Dès lors, il convient d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [J] à remettre en état les murs porteurs dégradés par la pose de placards engravés et d’avoir à réparer tous les dégâts consécutifs à ces travaux, notamment les fissures qui sont en lien avec ces travaux affectant l’immeuble, sous astreinte de 200 euros par jour de retard suivant le délai d’un mois à partir de l’ordonnance et de dire n’y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.

— Sur les demandes de remise en état des parties communes, sous astreinte, présentées par Mme [J] :

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, notamment, que l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Suivant l’alinéa 1er de l’article 42 de cette même loi, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

1 ) Sur la suppression de l’accès par escalier donnant entre les lots 1 et 2 de la copropriété avec remise en état du plancher séparatif entre ces deux lots :

L’existence d’un escalier entre les lots n°1 et 2 de la copropriété n’est nullement contestée. Les photographies annexées à l’annonce de la vente de l’appartement en 2019 permettent de visualiser un escalier dans l’appartement de M. [V].

Pour autant, il ne peut être déduit de la seule présence de cet escalier une atteinte aux parties communes. En effet, en l’absence d’un règlement de copropriété et en présence d’un état descriptif ne mentionnant aucune partie commune (celles-ci étant « à déterminer »), il convient de se référer aux dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui certes posent une présomption de qualification de partie commune du gros 'uvre mais sans viser les planchers. Or, suivant la structuration du plancher, celui-ci peut ou non être assimilé au gros 'uvre. De plus, Mme [J] ne produit aucun élément sur l’implantation de l’escalier permettant de retenir que les poutres porteuses, susceptibles d’être qualifiées de partie commune, ont été atteintes.

Ainsi, il ne relève nullement de l’évidence que l’implantation de l’escalier reliant les lots n°1 et 2 porte atteinte aux parties communes.

Par ailleurs, M. [V] produit des attestations qui font état de la présence de l’escalier en 2001 ( attestations de Mme [K] et M. [T] ) mais aussi dès les années 1970 ( attestation de M. [H] ). Mme [J] verse, quant à elle, aux débats un seul courriel de M. [D], ancien propriétaire des lots n°1 et 2, indiquant qu’il n’existait pas en décembre 2002 de communication intérieure entre les lots. Toutefois, suivant l’état descriptif de l’immeuble, un escalier est présent dans tous les lots de la copropriété. Aussi, ce document doit être interprété pour déterminer la présence ou non de l’escalier dès 1973, ce qui influe sur la prescription de l’action tendant à la remise en état des parties communes, prescription décennale devenue quinquennale dès lors qu’il n’y a pas d’appropriation des parties communes. Une telle prescription est de nature à exclure le caractère illicite du trouble, qui en tout état de cause, n’est pas caractérisé. Or, l’interprétation de l’état descriptif de l’immeuble ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.

En l’état, aucun trouble manifestement illicite en lien avec la présence de l’escalier reliant les lots n°1 et 2 ne peut être retenu.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de Mme [J] tendant à obtenir la suppression de l’accès entre les lots n°1 et 2 avec remise en état du plancher.

2 ) Sur le rebouchage des percements réalisés dans les murs de la copropriété constitutif du gros 'uvre :

Mme [J] verse aux débats deux constats de commissaire de justice ainsi que des photographies pour établir la présence de percements dans le mur de façade réalisés lors de l’installation de la climatisation. Cependant, il ne peut nullement être déduit, au vu de ces pièces, que la façade a été percée. Aucun percement n’est visible. Certes, la climatisation a été installée mais la cour ne peut procéder par supposition quant à l’existence de percements suite à cette installation.

Quant aux raccordements et branchements électriques ayant causé des percements au mur et à l’escalier situé dans l’entrée, il doit être rappelé que le compteur électrique de M. [V] dont il n’est pas propriétaire est situé dans l’entrée du bâtiment. Si un trouble peut être retenu en ce que le mur et l’escalier ont été percés, sans autorisation, le caractère manifestement illicite de celui-ci ne peut l’être dans la mesure où l’implantation du compteur électrique relève de la seule compétence du gestionnaire de réseaux publics de transport et de distribution d’électricité et que M. [V] dispose du droit d’être relié à son compteur.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de Mme [J] tendant à obtenir le rebouchage des percements réalisés dans les murs de la copropriété constitutif du gros 'uvre.

3 ) Sur la remise en état de la peinture réalisée sur la partie du mur de façade accueillant le compresseur de climatisation :

Au vu des photographies versées aux débats, il est évident que le mur de la façade, côté climatisation de M. [V], a été repeint par ce dernier et qu’il comporte désormais deux couleurs.

Il n’est pas plus discuté que ces travaux ont été réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Or, les travaux réalisés par un copropriétaire sur les parties communes, ce qui est le cas des façades, doivent être autorisés au préalable par l’assemblée générale des copropriétaires.

Aussi, les travaux de peinture réalisés par M. [V] sont constitutifs d’un trouble manifestement illicite de telle sorte que ce dernier doit être condamné à procéder à la remise en état de la façade, sans qu’une astreinte n’apparaissent nécessaire.

L’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a rejeté la demande présentée par Mme [J] de remise en état de la peinture.

4 ) Sur la dépose des carreaux installés sur la façade :

Mme [J] soutient que M. [V] a installé des carreaux sur la façade du bâtiment au droit de l’ancienne entrée du lot n°2 mais elle ne produit aucune pièce justificative. Elle n’en vise d’ailleurs aucune dans ses conclusions.

Faute de preuve de l’apposition de carreaux, Mme [J] doit être déboutée de sa demande de remise en état.

L’ordonnance déférée doit donc être confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande.

5 ) Sur la remise en état de l’escalier d’accès à l’entrée du lot n°2 avec suppression du balcon ' terrasse et la reconstruction de l’escalier d’accès :

Il ressort du comparatif des photographies jointes aux constats de commissaire de justice et extraits de google maps qu’un escalier était implanté le long de la façade de l’immeuble et qu’il a été supprimé et remplacé par un balcon.

Cet escalier permettait l’accès au lot n°2 de la copropriété. Certes, Mme [J] indique, qu’il permettait aussi l’accès à des canalisations d’eau mais elle n’apporte aucun élément de preuve sur la localisation de telles canalisations qui en tout état de cause disposent d’autres accès suivant les mentions qu’elle a inscrites sur une photographie.

Aussi, l’usage de cet escalier par tous les membres de la copropriété ou son utilité pour tous les copropriétaires, critères permettant la qualification de partie commune, ne relève pas de l’évidence.

Il ne peut donc être considéré que la suppression de l’escalier est constitutive d’une atteinte aux parties communes.

Subséquemment, aucun trouble manifestement illicite ne peut être retenu.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de Mme [J] tendant à obtenir la reconstruction de l’escalier extérieur.

— Sur le déplacement du raccordement :

Mme [J] qui ne précise pas le fondement juridique de sa demande explique que celle-ci vise à faire cesser l’appropriation illégale du compteur électrique du lot n°3 et mettre fin aux travaux sauvages d’électricité avec percement de l’escalier et du mur appartenant aux parties communes.

Cependant, comme explicité précédemment, d’une part, aucun élément ne permet de retenir l’appropriation illégale du compteur et d’autre part, il ne peut être retenu un trouble manifestement illicite en lien avec les branchements et raccordements.

Aussi, aucun trouble manifestement illicite, qui apparaît être le seul fondement juridique envisageable, ne peut permettre de justifier le déplacement du compteur électrique de M. [V].

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de Mme [J] tendant à voir déplacer le compteur électrique de M. [V].

— Sur la désignation d’un commissaire de justice pour procéder à un constat des lots n°1 et 2 :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La demande de mesure d’instruction doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter un litige futur, qui peut n’être qu’éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc au demandeur à la mesure de rapporter la preuve d’éléments suffisants à rendre crédibles ses allégations et démontrer que le résultat de la mesure à ordonner présente un intérêt probatoire, dans la perspective d’un procès au fond susceptible d’être engagé ultérieurement.

En l’espèce, Mme [J] sollicite la désignation d’un commissaire de justice afin de dresser un état des lots n°1 et 2 et ainsi déterminer les travaux réalisés dans ces lots et une éventuelle atteinte aux parties communes.

La réalisation de travaux n’est nullement contestée. Aucune des pièces versées aux débats ne permet de déterminer leur nature exacte.

Si, le bureau d’études technique Guilhem s’est rendu dans l’immeuble objet de la copropriété, le 21 octobre 2024, le rapport ne comporte aucune information sur la nature des travaux.

Ainsi, Mme [J] dispose d’un intérêt légitime à voir désigner un commissaire de justice afin qu’il procède à un constat des lots n° 1 et 2.

Il sera donc fait droit à sa demande.

L’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de Mme [J] tendant à la désignation d’un huissier pour procéder à un constat chez M. [V].

— Sur la demande de provision présentée par Mme [J] :

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, Mme [J] sollicite la condamnation de M. [V] au paiement d’une provision à valoir sur des dommages et intérêts mais sans préciser la nature du préjudice subi.

Si elle fait état d’une opposition de M. [V] à toute mesure visant la conservation de l’immeuble, il doit être relevé, à la lecture des échanges produits par les parties, que M. [V] n’est pas le seul à l’origine des blocages, notamment, eu égard la problématique de l’accès au compteur de celui-ci.

Au regard de l’ensemble des pièces produites, Mme [J] ne démontre pas, avec l’évidence requise en référé, que M. [V] a commis une faute qui est à l’origine d’un préjudice qu’elle subit et que ce préjudice peut être évalué, sans contestation sérieuse, à la somme de 10 000 euros.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande en paiement d’une provision de 10 000 euros présentée par Mme [J].

— Sur la remise en état de la toiture avec dépose des vélux :

Mme [J] verse aux débats un devis de la société Langlois Nicolas correspondant à des travaux sur la toiture de l’immeuble avec pose de velux qui a été signé par Mme [P], aux droits de laquelle intervient M. [V], avec la mention « bon pour accord le 31 mars 2019 ». Elle joint la copie d’un chèque établit par Mme [P], le 3 juin 2019, au profit la société Langlois.

De tels éléments établissent que les travaux de pose de vélux en toiture ont été réalisés avec l’accord de Mme [P].

Certes, aucune autorisation n’a été donnée dans le cadre d’une assemblée générale mais il doit être relevé que suivant le rapport de l’administrateur provisoire, la notoriété du copropriétaire du lot n° 3 n’était pas connue et que la copropriété n’était pas structurée.

En outre, Mme [P] ayant payé une partie des travaux, ceux-ci ne se présentent pas comme étant des travaux réalisés par Mme [J] sur les parties communes mais plutôt comme des travaux réalisés pour le compte de la copropriété.

Eu égard à ces éléments, l’existence d’un trouble manifestement illicite imputable à Mme [J] en lien avec la pose des vélux en toiture n’apparaît pas caractérisé.

L’ordonnance déférée doit donc être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de M. [V] de condamnation de Mme [J] à remettre en état la toiture de l’immeuble avec dépose des velux.

— Sur la dépose de la plaque :

Le procès-verbal dressé par commissaire de justice en date du 5 janvier 2023 permet de constater la présence à côté de la porte d’entrée de l’immeuble d’une plaque sur laquelle figure le nom de Mme [J].

Toutefois, il doit aussi être constaté que la plaque est gravée au nom de [D] et que Mme [J] a ajouté son nom, sans le graver.

Cette plaque a donc été apposée non pas par Mme [J] mais par M. [D] qui a été propriétaire des lots n°1 et 2, antérieurement à Mme [P], tel que cela résulte du titre de propriété de M. [V].

Aussi, il ne peut être retenu que Mme [J] a posé cette plaque sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de M. [V] tendant à obtenir la condamnation de Mme [J] à retirer la plaque.

— Sur la cessation de l’appropriation des parties communes par Mme [J] :

Il résulte des développements précédents que Mme [J] empêche M. [V] d’accéder à son compteur électrique qui se situe dans l’entrée de l’immeuble, permettant d’accéder aux lots n° 3 et 4, et que cette partie de l’immeuble est une partie commune.

Eu égard la déshérence de la succession du propriétaire du lot n°3, Mme [J] est la seule à utiliser la partie commune de telle sorte qu’il doit être retenue qu’elle s’est effectivement appropriée cette partie de la copropriété.

Son courriel en date du 9 mai 2022 est d’ailleurs très explicite. Elle a écrit à M. [V] que « lors de votre visite pour l’achat de l’appartement, je vous avais proposé de poser un compteur en extérieur et je vous avais bien spécifié que mon entrée était privée depuis 20 ans ».

L’appropriation par un seul copropriétaire d’une partie commune qui est établie avec l’évidence requise en référé est constitutive d’un trouble manifestement illicite.

Dès lors, il convient de condamner Mme [J] à cesser toute appropriation de la partie commune constituée par l’entrée de l’immeuble en copropriété.

Par contre, il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte dans la mesure où Mme [J] est déjà condamnée sous astreinte à laisser à M. [V] l’accès à son compteur électrique.

L’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de ce chef.

— Sur la cessation de l’appropriation du lot n°3 par Mme [J] :

Le lot n° 3 étant une partie privative de la copropriété, M. [V] n’a pas qualité pour solliciter la condamnation de Mme [J] à cesser son appropriation dudit lot. Il ne peut se substituer à la succession de l’ancien propriétaire du lot n°3.

La situation de blocage de la copropriété n’est pas un motif permettant de pallier cette absence de qualité. Elle est, par contre, de nature à justifier la présentation d’une requête en vue de voir déclarer vacante la succession du propriétaire du lot n° 3.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande tendant à ce que Mme [J] soit condamnée à cesser toute appropriation du lot n° 3.

— Sur la désignation d’un expert afin de rédiger un règlement de copropriété :

M. [V] sollicite la désignation d’un expert afin de rédiger un règlement de copropriété, sans préciser le fondement juridique de sa demande.

Or, le juge des référés ne peut désigner un expert qu’en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile c’est-à-dire dans le cadre d’une mesure d’instruction in futurum.

L’objet de la demande d’expertise présentée par M. [V] n’est nullement une mesure d’instruction en vue de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [V] tendant à la désignation d’un expert.

— Sur la désignation d’un curateur à succession vacante :

En application des dispositions des article 809-1 du code civil et 1379 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, saisi sur requête, est compétent pour déclarer une succession vacante.

Le juge des référés ne disposant pas du pouvoir de déclarer une succession vacante et de désigner un curateur, il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande présenté par M. [V].

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [V] tenant à la désignation de l’administration des douanes comme curateur de la succession de l’ancienne propriétaire du lot n°3.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il convient d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [J] à verser à M. [V] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel.

Chacune des parties doit conserver la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Déboute Mme [L] [J] de ses demandes d’annulation ;

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— ordonné aux deux copropriétaires de signer la convention [Y] afin notamment de voir établir les préconisations nécessaires pour la sauvegarde du bâtiment et de laisser poser des témoins par M. [S], entrepreneur, permettant de suivre l’évolution des fissures impactant les murs de la construction, partie commune, à leurs frais répartis par moitié ;

— condamné Mme [L] [J] à laisser accéder M. [E] [V] à son compteur électrique au besoin en lui remettant une clé lui permettant d’ouvrir la porte de l’entrée principale de l’immeuble aux fins d’accéder à l’endroit où se trouve le compteur d’alimentation électrique desservant les lots n°1 et 2, sous astreinte de 200 euros par jour de retard suivant un délai de trois jours après sa signification ;

— rejeté la demande de Mme [L] [J] tendant à obtenir la suppression de l’accès entre les lots n°1 et 2 avec remise en état du plancher ;

— rejeté la demande de Mme [L] [J] tendant à obtenir le rebouchage des percements réalisés dans les murs de la copropriété constitutifs du gros 'uvre ;

— rejeté la demande de Mme [L] [J] tendant à obtenir la dépose de carreaux installés en façade ;

— rejeté la demande de Mme [L] [J] tendant à obtenir la reconstruction de l’escalier extérieur ;

— rejeté la demande en paiement d’une provision de 10 000 euros présentée par Mme [L] [J] ;

— rejeté la demande de Mme [L] [J] tendant à voir déplacer le compteur électrique de M. [E] [V] ;

— rejeté la demande de M. [E] [V] de condamnation de Mme [L] [J] à remettre en état la toiture de l’immeuble avec dépose des vélux ;

— rejeté la demande de M. [E] [V] tendant à obtenir la condamnation de Mme [L] [J] à retirer la plaque ;

— rejeté la demande de M. [E] [V] tendant à ce que Mme [L] [J] soit condamnée à cesser toute appropriation du lot n° 3 ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [V] tendant à la désignation d’un expert ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [E] [V] tendant à la désignation de l’administration des douanes comme curateur de la succession de l’ancienne propriétaire du lot n°3 ;

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— autorisé M. [E] [V] à procéder au changement de son compteur électrique en installant un compteur Linky ;

— autorisé M. [E] [V] à apposer en toiture de l’immeuble une antenne permettant de recevoir les chaînes de télévision ;

— condamné Mme [L] [J] à remettre en état les murs porteurs dégradés par la pose de placards engravés et d’avoir à réparer tous les dégâts consécutifs à ces travaux, notamment les fissures qui sont en lien avec ces travaux affectant l’immeuble, sous astreinte de 200 euros par jour de retard suivant le délai d’un mois à partir de son prononcé ;

— rejeté la demande présentée par Mme [L] [J] de remise en état de la peinture ;

— rejeté la demande de Mme [L] [J] tendant à la désignation d’un huissier pour procéder à un constat chez M. [E] [V] ;

— rejeté la demande de M. [E] [V] tendant à voir condamner Mme [L] [J] à cesser toute appropriation de la partie commune constituée par l’entrée de l’immeuble en copropriété ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de M. [E] [V] tendant à être autorisé à procéder au changement de son compteur électrique en installant un compteur Linky ;

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de M. [E] [V] tendant à être autorisé à apposer en toiture de l’immeuble une antenne permettant de recevoir les chaînes de télévision ;

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de M. [E] [V] tendant à voir condamner Mme [L] [J] à remettre en état les murs porteurs dégradés par la pose de placards engravés et d’avoir à réparer tous les dégâts consécutifs à ces travaux, notamment les fissures qui sont en lien avec ces travaux affectant l’immeuble, sous astreinte ;

Condamne M. [E] [V] à procéder à la remise en état de la peinture réalisée sur la façade, côté compresseur de climatisation ;

Dit n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte ;

Ordonne une mesure de constatation et désigne M. [A] [U], commissaire de justice, [Adresse 1], 04 93 54 80 60, pour y procéder avec pour mission de :

— convoquer les parties et se rendre au [Adresse 2] à [Localité 6] ;

— dresser un état des lots n°1 et 2 de la copropriété situés au rez-de-chaussée et au 1er étage, appartenant à M. [E] [J], en décrivant les travaux réalisés, notamment ceux afférents aux murs et aux planchers ;

— donner tout autre élément qui paraîtra utile à la solution d’un éventuel litige sur le fond ;

Dit que, pour exécuter la mission, le commissaire de justice sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

Dit que le commissaire de justice pourra, s’il le juge nécessaire, recueillir l’avis d’un autre technicien ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction-expertises du tribunal judiciaire de Nice pour contrôler l’expertise ordonnée ;

Dit que le commissaire de justice devra déposer son constat au greffe du tribunal judiciaire de Nice dans les trois mois de l’avis de consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile ;

Dit que conformément à l’article 173 du code de procédure civile, en le mentionnant dans l’original, le commissaire de justice devra remettre aux parties et aux avocats copie de son constat ;

Dit que Mme [L] [J] devra consigner, dans les deux mois de la présente décision, la somme de 750 euros à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Nice, destinée à garantir le paiement des frais et honoraires du commissaire de justice ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation du commissaire de justice est caduque, à moins que le magistrat chargé du contrôle de la mesure, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

Condamne Mme [L] [J] à cesser toute appropriation de la partie commune constituée par l’entrée de l’immeuble en copropriété ;

Dit n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte ;

Dit n’y avoir lieu d’appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel ;

Condamne chacune des parties à supporter la charge de ses propres dépens tant de première instance que d’appel.

La greffière Le président