COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 24 JUIN 2025

N° 2025/310

Rôle N° RG 21/04942 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHHEL

[R] [N]

[M] [H] épouse [N]

C/

[S] [B]

[C] [G] épouse [B]

S.C.P. [K]-[W]-

SERRATRICE-FALGON

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Amanda SOTO

M^e Sébastien BADIE

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] en date du 02 Février 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/01353.

APPELANTS

Monsieur [R] [N]

Né le 25 Janvier 1974 à [Localité 6] (13)

Demeurant [Adresse 2]

Madame [M] [H] épouse [N]

Née le 05 Juin 1975 à [Localité 8] (67)

Demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Amanda SOTO, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [S] [B]

Né le 10 Février 1972 à [Localité 4]

Demeurant [Adresse 1]

Madame [C] [G] épouse [B]

Née le 13 Mars 1980 à [Localité 7]

Demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Julien DUCLOUX, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

S.C.P. [K]-[W]-SERRATRICE FALGON Notaires

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e Stefano CARNAZZA, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 Mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, rapporteur

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2025. A cette date, les parties ont été informées que le délibéré était prorogé jusqu’au 11 Juin 2025. A cette date, les parties ont été informées que le délibéré était prorogé jusqu’au 1er juillet 2025 au lieu du 24 juin 2025, date à laquelle il a été rendu.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte authentique reçu le 28 février 2017 par Me [I] [W], notaire associé au sein de la SCP [K] [W] Serratrice Falgon, M. [R] [N] et Mme [M] [H] épouse [N] ont acquis de la société civile Nains, représentée par son gérant, M. [S] [B], les lots 47 et 61 (parking et villa de trois pièces) d’un ensemble immobilier en copropriété situé à Antibes, moyennant le prix de 388 000 euros.

Renvoyant aux diagnostics et certificat de superficie de la partie privative établis le 25 avril 2016 par le cabinet Vistadiag, l’acte de vente précisait que le diagnostic ne révélait pas la présence d’amiante dans les parties privatives et que la superficie privative loi Carrez du lot 61 était de 101, 82 m².

Ce bien immobilier constituant le seul actif de la société civile Nains, ses associés, M. [B] et Mme [G] épouse [B], ont procédé à sa dissolution et la société a été radiée du RCS le 6 juillet 2017 avec effet au 30 avril 2017.

Par courrier recommandé du 2 octobre 2017, les époux [N] ont informé les époux [B] que le syndic de copropriété leur avait indiqué que le sous-sol de la villa n’était qu’un vide sanitaire non habitable dont la superficie ne pouvait être prise en compte dans la surface du bien vendu, soulignant ainsi que le titre de propriété de leur vendeur ne mentionnait qu’une superficie de 56,78 m². Ils ont par ailleurs indiqué que les plaques sous tuiles du toit comporteraient de l’amiante.

Le 9 février 2018, les époux [N] ont mis en demeure les époux [B] et le cabinet Vistadiag d’avoir à leur payer la somme de 19 217, 07 euros correspondant aux travaux de dépose de l’amiante.

Le 15 février 2018, le cabinet Vistadiag a informé le conseil des époux [N] qu’un diagnostic modifié avait été envoyé au notaire quelques jours avant la vente et après communication du titre de propriété des vendeurs, aux termes duquel il était indiqué que la toiture n’avait pas été diagnostiquée car non accessible et la surface habitable avait été réduite en excluant le sous-sol considéré comme un vide-sanitaire, et la véranda.

Par actes du 26 et 27 février 2018, M. [N] et Mme [H] épouse [N] ont fait citer M. [B], Mme [G] épouse [B] et la SCP [K] [W] Serratrice Falgon, devant le tribunal de grande instance de Grasse afin d’obtenir leur condamnation au coût des travaux de désamiantage et la diminution du prix de vente.

Par jugement contradictoire rendu le 2 février 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— constaté que l’ordonnance ayant fixé une clôture partielle à l’égard de Me [F] le 15 avril 2019 et l’ordonnance ayant fixé la clôture de la procédure au 7 janvier 2020 ont été révoquées lors de l’audience du 1er décembre 2020, avec fixation d’une nouvelle clôture à cette date,

— déclaré les époux [N] recevables en leurs demandes formées à l’encontre des époux [B] en leur qualité d’anciens associés de la société civile Nains,

— déclaré les époux [N] irrecevables en leurs demandes formées à l’encontre de M. [B] en sa qualité de liquidateur amiable de la société civile Nains,

— débouté les époux [N] de leur demande en diminution du prix de vente,

— débouté les époux [N] de leur demande tendant à voir condamner in solidum les époux [B] et la SCP [K] [W] Serratrice à leur payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériel et moral,

— débouté les époux [N] de leur demande tendant à voir condamner solidairement les époux [B] et la SCP [K] [W] Serratrice à leur payer la somme de 19 217, 07 euros correspondant au coût des travaux de désamiantage, à titre de dommages et intérêts,

— débouté les époux [N] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [N] à payer aux époux [B] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [N] à payer à la SCP [K] [W] Serratrice une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [N] aux entiers dépens,

— dit n’y avoir lieu de prononcer l’exécution provisoire de la décision.

Pour déclarer les époux [N] recevables en leurs demandes formées à l’encontre des époux [B] en leur qualité d’anciens associés de la société civile Nains, le tribunal a retenu que leur action avait été engagée postérieurement à la clôture de la liquidation de la société et que, dès lors, ils n’étaient pas tenus d’agir préalablement contre la personne morale et pouvaient agir directement contre les anciens associés même sans titre exécutoire à l’encontre de la société ni créance certaine, l’action, qui ne tend pas à l’annulation d’un acte, ayant été introduite moins de cinq ans après la dissolution de la société.

Toutefois, pour déclarer les époux [N] irrecevables en leurs demandes formées à l’encontre de M. [B] en sa qualité de liquidateur amiable de la société civile Nains, le tribunal a relevé qu’ils n’alléguaient pas que ce dernier aurait commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité dans le cadre de la liquidation de la société.

Pour débouter les époux [N] de leur demande en diminution du prix de vente, le tribunal a considéré que la surface mentionnée au premier certificat de mesurage établi par le cabinet Vistadiag correspondait bien à la surface habitable de la villa telle qu’elle se présentait au moment de la vente dans la mesure où il était constant que la véranda et le vide-sanitaire aménagé en buanderie étaient à usage d’habitation à ce moment.

Ainsi, la responsabilité des vendeurs et du notaire au titre de la surface loi Carrez n’a pas été retenue, le tribunal estimant d’une part qu’il était indifférent de porter à la connaissance des acheteurs la différence de calcul réalisé lors de l’acquisition du bien par la société Nains dès lors qu’il n’aurait pas été de nature à déterminer le consentement des époux [N] et d’autre part qu’il n’en aurait résulté aucun préjudice dès lors que c’est à bon droit que le notaire s’est référé dans l’acte de vente au mesurage effectué en fonction de la consistance matérielle du lot.

Sur la demande d’indemnisation formée au titre des travaux de désamiantage, le tribunal a retenu qu’il n’était pas établi que les époux [B] aient eu connaissance de la présence d’amiante en toiture ni qu’ils l’auraient dissimulée de manière fautive en raison de la carence probatoire relative à l’existence d’amiante en toiture et au caractère visible des plaques d’amiante.

De même, il a écarté la responsabilité du notaire à ce titre, estimant, outre la carence probatoire relevée, qu’il n’était pas établi que les deux rapports lui aient été transmis, qu’il aurait eu connaissance de leurs divergences alors qu’il ne lui appartenait pas de procéder à un contrôle sur place au regard de la régularité apparente du rapport remis.

Par déclaration transmise au greffe le 2 avril 2021, M. [N] et Mme [H] épouse [N] ont relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle les a déclarés recevables en leurs demandes formées à l’encontre des époux [B] en leur qualité d’anciens associés de la société civile Nains.

La clôture de l’instruction est en date du 25 février 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET PRETENTIONS :

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 21 décembre 2023 au visa des articles1137, 1231-1 et suivants, 1641 et suivants du code civil, et 46 de la loi du 10 juillet 1965, les appelants, M. [N] et Mme [H] épouse [N] demandent à la cour de :

— déclarer l’appel recevable,

— confirmer le jugement en ce qu’il les a déclaré recevables en leurs demandes formées à l’encontre des époux [B] en leur qualité d’anciens associés de la société civile Nains,

— réformer le jugement en toutes ses autres dispositions,

Et, statuant à nouveau,

— prononcer la diminution du prix de vente à hauteur de 164 886, 66 euros,

— condamner solidairement les époux [B], en leur qualité de liquidateur amiable et anciens associés de la société civile Nains aujourd’hui dissoute, à leur verser la somme correspondant à cette diminution, soit 164 886, 66 euros,

— dire et juger que M. [W] a commis un manquement fautif engageant sa responsabilité,

— condamner les époux [B], en leur qualité de liquidateur amiable et anciens associés de la société civile Nains, ainsi que la SCP [K] [W] Serratrice in solidum à leur payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériel et moral avec les intérêts légaux à compter du prononcé du jugement,

— condamner solidairement les époux [B], en leur qualité de liquidateur amiable et anciens associés de la société civile Nains, ainsi que la SCP [K] [W] Serratrice in solidum à leur payer la somme de 19 217, 07 euros à titre de dommages et intérêts pour dissimulation, cette somme correspondant au coût des travaux de désamiantage,

— débouter les époux [B] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, en ce compris celles formulées au titre de l’appel incident,

— débouter la SCP [K] [W] Serratrice de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement les époux [B] et la SCP [K] [W] Serratrice in solidum à leur payer une indemnité de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d’appel et aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris ceux de première instance.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 16 février 2022 au visa des articles 1137, 1240, 1641 et suivants, 1844-8, 1857 du code civil, L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation et 46 de la loi du 10 juillet 1965, M. [B] et Mme [G] épouse [B], demandent à la cour de :

— les recevoir en leur appel incident et les y dire bien fondé,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leur fin de non-recevoir et a déclaré les époux [N] recevables en leurs demandes formées à leur encontre en leur qualité d’anciens associés de la société civile Nains,

— déclarer irrecevables les demandes des époux [N] formées à leur encontre.

En conséquence,

— débouter les époux [N] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré les époux [N] irrecevables en leurs demandes formées à l’encontre de M. [B] en sa qualité de liquidateur amiable de la société civile Nains.

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' débouté les époux [N] de leur demande en diminution du prix de vente,

' débouté les époux [N] de leur demande tendant à les voir condamnés in solidum avec la SCP [K] [W] Serratrice à leur payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériel et moral,

' débouté les époux [N] de leur demande tendant à les voir condamnés solidairement avec la SCP [K] [W] Serratrice à leur payer la somme de 19 217, 07 euros, correspondant au coût des travaux de désamiantage, à titre de dommages et intérêts,

' condamné les époux [N] à leur payer une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner la SCP [K] [W] Serratrice à les relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au profit des époux [N].

En tout état de cause,

— condamner les époux [N] à leur payer une somme de 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 17 février 2025 au visa de l’article 1240 et 46 de la loi du 10 juillet 1965, la SCP [K] [W] Serratrice Falgon, demande à la cour de:

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' débouté les époux [N] de leur demande en diminution du prix de vente,

' débouté les époux [N] de leur demande tendant à la voir condamnée in solidum avec les époux [B] à leur payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériel et moral,

' débouté les époux [N] de leur demande tendant à la voir condamnée in solidum avec les époux [B] à leur payer la somme de 19 217, 07 euros correspondant au coût des travaux de désamiantage, à titre de dommages et intérêts,

' débouté les époux [N] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné les époux [N] à lui payer une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— juger que la preuve d’une moindre superficie des parties privatives n’est pas rapportée.

En tout état de cause,

— juger que M. [W], notaire, n’a commis aucun manquement ayant causé un préjudice indemnisable, actuel et certain aux époux [N],

— juger qu’il n’existe aucun lien de causalité direct entre la faute invoquée et les préjudices allégués.

En conséquence,

— débouter les époux [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions telles que dirigées à son encontre,

— débouter les époux [B] de leur demande en garantie telles que dirigées à son encontre,

— condamner les époux [N] ou tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, dont distraction.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions il est renvoyé aux dernières conclusions des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la recevabilité des demandes formées à l’encontre des époux [B] associés de la SCI venderesse

Moyens des parties

Les époux [B] soutiennent que l’action des époux [N] visant à remettre en cause partiellement une vente immobilière et ses conditions financières, il ne s’agit pas d’une demande en paiement d’une dette sociale exigible seule concernée par l’exception de l’obligation de vaine poursuite, visée par les dispositions des articles 1857 et 1858 du Code civil. Elle doit ainsi être dirigée contre la société venderesse en sollicitant préalablement la désignation judiciaire d’un mandataire ad hoc, de sorte que les appelants sont irrecevables à agir à leur encontre.

Les appelants soutiennent en réponse qu’ils sont recevables à agir à l’encontre des époux [B], ès-qualités d’anciens associés de la société civile Nains et rappellent que lorsque la société est dissoute, l’obligation de l’article 1858 du code civil, d’une vaine mise en demeure de la société par acte extra judiciaire, n’est pas nécessaire. Ainsi le paiement d’une dette d’une SCI dissoute et liquidée peut être poursuivi directement par le créancier contre l’un des anciens associés dès lors que l’action est introduite moins de cinq ans après la dissolution de la société, quand bien même ils ne disposeraient d’aucun titre exécutoire à l’encontre de la société ni d’une créance certaine au jour de l’introduction de l’action.

Enfin ils contestent que leur action soit une action en nullité de la vente immobilière et font valoir qu’il s’agit bien d’une action en paiement de sorte que la société venderesse n’a pas à être actionnée par l’intermédiaire d’un mandataire ad hoc.

Réponse de la cour

Il est de principe que le caractère subsidiaire de l’obligation des associés au paiement des dettes sociales oblige les créanciers sociaux d’une société civile à exercer de préalables et vaines poursuites contre la société.

L’article 1857 du code civil dispose ainsi qu’à l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. L’associé qui n’a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible.

L’article 1858 du même code précise que les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.

Toutefois, ces exigences législatives reçoivent atténuations lorsque la société est dissoute et liquidée. Le créancier est en effet dispensé de poursuivre vainement et préalablement la société et le paiement d’une dette d’une société civile immobilière dissoute et liquidée peut être poursuivi par le créancier directement contre l’un de ses anciens associés.

En l’espèce, la SCI Nains société venderesse avait pour associés les époux [B] , les parts sociales étant réparties à 70% pour M. [B] et 30% restant pour Mme [B].

Cette société a été dissoute et liquidée de manière amiable à la suite de l’assemblée générale du 30 avril 2017, M. [B] a été nommé liquidateur amiable et la clôture de la liquidation a été prononcée le 7 juin 2017 ; enfin, la société a été radiée du RCS le 6 juillet 2017 avec effet au 30 avril 2017.

Les époux [N] ont engagé leur action en réduction du prix de vente et paiement de somme en février 2017 soit dans le délai de 5 ans de la dissolution et la radiation de la société.

Il est par ailleurs indifférent qu’ils n’aient pas détenu une créance certaine, leur action contre les associés était dispensée d’une action préalable contre la société venderesse dissoute et liquidée et c’est avec raison que le tribunal l’a déclarée recevable à l’encontre de M et Mme [B].

Le jugement déféré mérite confirmation de ce chef.

S’agissant de la recevabilité de l’action engagée contre le liquidateur amiable, pas plus en appel qu’en première instance les appelants n’invoquent de faute à l’encontre de M. [B] es-qualités de sorte que la décision mérite également confirmation en ce qu’elle a jugé irrecevables les demandes formées par les appelants à l’encontre de ce dernier.

2-Sur l’action en diminution du prix et

Moyens des parties

Les appelants soutiennent qu’il est nécessaire de prendre en considération le deuxième certificat de surface établi à la demande du notaire qui annule, remplace le premier certificat et rend erronée la surface mentionnée dans l’acte de vente au regard de la différence de 43,27 m² et qui fonde leur demande en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, dès lors que ce second mesurage correspond à celui mentionné dans le règlement de copropriété et que leur acte de vente qui ne mentionne ni la véranda ni le sous-sol aménagé.

ils s’estiment pleinement fondés à obtenir la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure et qui correspond au montant de 164 886, 66 euros.

En réponse les époux [B] soutiennent qu’il convient de prendre en compte la consistance du bien vendu et l’usage effectif des locaux et non pas leur désignation telle qu’elle figure au règlement de copropriété ou dans l’état descriptif de division, de sorte que l’action en diminution de prix ne concerne que les erreurs matérielles de mesurage et non la mauvaise analyse d’une partie privative du lot, la consistance matérielle comprenant ainsi d’éventuels empiétements sur les parties communes.

Or, en l’espèce il n’est pas contesté que la véranda et le sous-sol sont à usage d’habitation, raison pour laquelle le notaire qui s’en est assuré a volontairement annexé à l’acte le certificat mentionnant une surface de 101, 82 m² incluant l’ensemble des locaux à usage d’habitation.

La SCP de notaire fait valoir pour sa part qu’il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présente matériellement au moment de la vente, quelles que soient les indications des documents de la copropriété, et même si les changements de destination des parties privatives n’ont pas été entérinées par une modification de l’état descriptif de division.

Elle ajoute qu’il est apparu au notaire, après avoir sollicité les parties sur l’usage du sous-sol et de la véranda, qu’il s’agissait de locaux à usage d’habitation, raison pour laquelle ce dernier a annexé à l’acte de vente le premier certificat de mesurage qui comprenait ces pièces.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 46 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article

(…)

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

(')

Aux termes de l’article 4-1 du décret n 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n 65-557du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, créé par décret n 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété :

« La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

Enfin, l’article 4-2 du même décret prévoit que :

« Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1. »

Il est par ailleurs de jurisprudence constante (notamment Civ.3ème 6 mai 2014, n ° 13-16.510)

que pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présente matériellement au moment de la vente.

Les appelants reprochent au tribunal d’avoir retenu que la surface de 101,82 m2 correspondait à la surface habitable selon la loi Carrez et d’avoir écarté le second certificat réalisé à la demande du notaire alors que ce dernier parvenu au notaire avant l’acte de vente mentionnait une surface loi carrez de 58,55 m2.

Toutefois même si cette information du notaire la veille de la signature de l’acte est exacte, elle

était indifférente, seule devant être prise en compte étant l’état matériel des lieux au jour de la vente. Or, au jour de l’acte de vente, le salon-véranda (11,89 m2) et le sous-sol aménagé en bureau (27,70 m2) étaient des lots privatifs et non des parties communes, et étaient des surfaces habitées tel que cela ressortait du premier certificat annexé à l’acte.

Il se déduit de l’ensemble de ses développements que le tribunal qui a relevé que la véranda et le vide sanitaire aménagé n’étaient pas des parties communes, avaient été aménagés et existaient au jour de la vente comme partie habitable, a jugé à bon droit que la superficie de ces pièces devait être prise en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues, de sorte que peu importait l’existence du second certificat et les mentions au règlement de copropriété, dès lors que la surface retenu de 101,82 m2 correspondait bien à la surface loi Carrez.

Le jugement déféré mérite également confirmation en ce qu’il a débouté les époux [N] de leur demande en diminution du prix de vente.

3-Sur la réticence dolosive des vendeurs au titre de la surface des lots acquis

Moyens des parties

Les appelants considèrent que les vendeurs ont fait preuve d’une réticence dolosive visant à les tromper car ils ne pouvaient ignorer la surface réelle loi Carrez de leur villa pour l’avoir acquis en 2006 pour une surface 56,78 m² sans avoir réalisé de travaux d’aménagement et alors qu’ils l’ont revendu pour 101,82 m² avec 63 m² de sous-sol, ce qui ressort de l’annonce de l’agence immobilière.

Ils ajoutent que s’ils avaient eu connaissance du fait que la surface de plus de 40 m² n’était pas prévu à l’état descriptif de division, ils auraient acquis le bien pour une valeur inférieure dans la mesure où une superficie loi Carrez de 58 m² n’a pas la même valeur qu’une superficie loi Carrez de 101,82 m².

Les époux [B] contestent avoir commis une dissimulation intentionnelle dans la mesure où le certificat de mesurage est exact et inclut l’ensemble des parties habitables de la villa telle qu’ils l’ont acquis en 2006 sans réaliser de travaux visant à augmenter la surface.

Ils soutiennent au surplus que les époux [N] ne subissent aucun préjudice dès lors qu’ils pourront revendre leur bien avec la même surface loi Carrez que celle mentionnée dans leur acte de vente et que ce qui a été vendu est bien une maison de 101 m2 et non de 58m2.

Réponse de la cour

L’article 1137 du Code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol, la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son contractant son estimation de la valeur de la prestation.

Le dol est ainsi défini comme une tromperie destinée à surprendre le consentement du cocontractant dans la formation du contrat. Il suppose pour être constitué la réunion d’un élément matériel et d’un événement intentionnel à savoir des manoeuvres pratiquées par l’une des parties auxquelles ont été assimilées le mensonge et la réticence par la jurisprudence.

Or, en l’espèce, l’annonce immobilière mentionnait une superficie de 101 m² de surface habitable confirmée par le premier certificat produit. Cette surface habitable a inclus l’aménagement de la véranda et le sous-sol dont les acquéreurs ont pu se convaincre avant la vente de sorte que la surface reprise dans l’acte de vente du 28 février 2017 correspond bien comme rappelé ci-dessus à la surface habitable de la villa telle qu’elle se présentait au jour de la vente et le fait que le second certificat soit venu après avoir eu connaissance des superficies de la vente de 2006 (vente par laquelle La SCI Nains a acquis le bien) qui mentionnait des surfaces différentes notamment n’incluant pas le sous-sol et la véranda en surface habitable, modifier la surface loi Carrez , est totalement indifférent car les époux [N] ont pour leur part, bien acheté une villa de 101 m².

Il en résulte que les époux [N] ne démontrent pas la volonté des vendeurs de tromper les acquéreurs, alors que ceux-ci avaient au demeurant visité le bien et avaient été en mesure de se convaincre de sa consistance qui correspond bien à la superficie notée sur leur acte de vente.

Le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu’il a débouté les époux [N] de leur demande de dommages et intérêts pour réticence dolosive.

4-Sur la présence de l’amiante et la prise en charge des travaux

Moyens des parties

Les appelants font valoir sur le fondement de la garantie des vices cachés que l’absence de transmission par les vendeurs des documents nécessaires à l’établissement du diagnostic amiante démontre la volonté de dissimuler la nature privative du toit qui devait faire l’objet d’un repérage, de sorte qu’ils ne peuvent se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

En réponse les époux [B] leur opposent que cette demande n’est pas fondée en droit et que les appelants s’appuient sur une jurisprudence non applicable en l’espèce.

Ils estiment qu’une action en garantie des vices cachés n’est pas fondée dès lors qu’ils peuvent se prévaloir de la clause d’exclusion en leur qualité de profane ignorant l’existence de la présence d’amiante.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Le vendeur qui connaissait les vices de la chose ne peut se prévaloir de la clause et il pèse sur le vendeur professionnel une présomption de connaissance des vices

En l’espèce, figure à l’acte de vente la clause suivante :

'Etat du bien : l’acquéreur prend le bien en l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés (').'

La SCI Nains a vendu un bien en copropriété avec deux diagnostics établis par le cabinet Vistadiag les 25 (ou 26) avril 2026 l’un précisant s’agissant des combles et de la toiture que le diagnostic était sans objet et l’autre que la toiture n’était pas visitable.

Comme justement retenu par le tribunal, ces diagnostics ne permettent d’affirmer qu’il n’y avait pas d’amiante en sous-toit.

Se sont donc les époux [N] qui ont découvert que la couverture renfermait des plaques d’amiante. Aucun autre élément versé aux débats ne permet de dire que la SCI Nains était renseignée sur ces faits. Il n’est pas, par ailleurs, démontré qu’elle disposait de compétences particulières et pouvaient repérer, au moment de vendre l’immeuble, que celui-ci contenait des plaques en sous tuiles d’amiante.

Il n’est pas soutenu non plus que la SCI serait un professionnel de l’immobilier ou de la construction qui serait présumé connaître les vices et aurait pu exiger que le diagnostiqueur approfondisse ses recherches ; que son obligation lui imposait simplement de fournir un diagnostic qui a été réalisé.

Enfin, les acquéreurs ne rapportent pas la preuve de la connaissance du vice caché par le vendeur. Le fait que la toiture soit accessible par une trappe ne suffit pas à démontrer que le vice était connu, ni que la venderesse ait commis une faute, de sorte que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés doit trouver application.

Il s’en déduit que les demandes de M. et Mme [N] au titre du préjudice lié à la présence d’amiante en toiture doivent être rejetées, le jugement méritant ainsi confirmation.

5- Sur la responsabilité du notaire au titre de la différence de surface et pour réticence dolosive

Moyens des parties

Les époux [N] soutiennent que le notaire a manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il a rédigé qui est comprise dans son devoir de conseil dans la mesure où, ayant connaissance de la différence entre le règlement de copropriété et le premier certificat sur la prise en compte de la véranda et du sous-sol alors qu’il avait lui- même sollicité un nouveau certificat pour cette raison, il lui appartenait de le prendre en compte dans l’acte en y rectifiant la surface et surtout, d’attirer l’attention des parties sur cette différence.

Ils considèrent que le lien de causalité entre sa faute et le préjudice subi découle automatiquement de ce manquement. Ils rappellent que dans l’hypothèse d’une revente du bien, ce dernier n’aura pas la même valeur avec une surface de 58 m² qu’à leur achat pour 101 m².

En outre, ils estiment vivre dans la crainte d’un défaut de prise en charge d’un sinistre ayant lieu dans leur sous-sol qui n’est pas considéré comme une partie habitable par leur assurance habitation.

Ils ajoutent enfin que le notaire a également manqué à ses obligations en ne sollicitant pas des explications sur l’incohérence des deux diagnostics.

La SCP de notaires fait valoir pour sa part qu’il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu’ils se présente matériellement au moment de la vente, quelles que soient les indications des documents de la copropriété, et même si les changements de destination des parties privatives n’ont pas été entérinées par une modification de l’état descriptif de division.

Elle ajoute qu’il est apparu au notaire rédacteur de l’acte, après avoir sollicité les parties sur l’usage de du sous-sol et de la véranda, qu’il s’agissait de locaux à usage d’habitation, raison pour laquelle le notaire a annexé à l’acte le premier certificat de mesurage qui comprenait ces pièces.

Ainsi, s’agissant de la surface, le notaire n’a commis aucun manquement dès lors qu’il a procédé aux vérifications qui lui incombaient et a annexé à l’acte le premier certificat correspondant qui n’a pas été annulé par le second erroné au regard de la consistance matérielle de sorte qu’il n’y avait pas lieu d’attirer l’attention des acquéreurs en l’absence de divergence de surface.

Sur la présence d’amiante, elle expose n’avoir reçu qu’un seul certificat mentionnant l’inaccessibilité des combles et de la toiture dont elle n’avait pas de raison de douter d’autant qu’il correspondait à celui établi en 2006, étant précisé que le notaire est en droit de se fier à la régularité apparente des documents dont l’appréciation de la validité ne relève pas de ses compétences .

Enfin à titre subsidiaire, elle considère qu’en tout état de cause aucun lien de causalité entre le manquement reproché et le préjudice allégué n’existe et qu’en outre si le notaire avait mentionné la superficie de 58, 55 m² dans l’acte, l’action en diminution du prix leur aurait été tout de même ouverte par les termes du compromis de vente par lesquels les vendeurs s’étaient engagés à vendre une superficie de 101, 82 m².

Concernant la présence d’amiante, elle fait valoir que la cause du préjudice est le fait que le diagnostiqueur ait considéré que la toiture n’était pas accessible. De plus, elle soutient que la demande d’indemnisation du coût de désamiantage s’analyse en une tentative de rééquilibrage de la convention par réduction du prix du fait d’un vice caché, rééquilibrage qui ne peut être mis à la charge d’un tiers.

Réponse de la cour

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique (Civ. 1ère, 9 mai 2019, n°18-12.445) et notamment sur les conséquences et risques des stipulations convenues.

De cette exigence découle une obligation d’investigation afin d’apporter la sécurité juridique requise aux actes qu’il passe et cette obligation impose au notaire de rechercher la volonté des parties et de prendre toutes les initiatives nécessaires pour déceler les obstacles juridiques qui pourraient s’opposer à l’efficacité de l’acte qu’il instrumente.

S’agissant d’une obligation de moyen, son obligation d’investigation n’est pas illimitée et dépend des possibilités effectives de contrôle et de vérification.

Il s’en déduit, en l’espèce, que le notaire qui avait obtenu un certificat de surface de 101 m² habitable et disposait d’un acte de vente antérieur mentionnant une surface loi carrez inférieure se devait de vérifier auprès des parties si les modifications mentionnées au premier certificat étaient bien intervenues.

Il n’est pas contesté par les époux [N] que la véranda et le sous-sol ont été aménagés et peuvent constituer des pièces habitées.

L’annonce de l’agence immobilière le confirme également. Ainsi, le fait d’avoir sollicité un second certificat et de ne pas en avoir donné connaissance aux acquéreurs n’est pas déterminant pour retenir une faute du notaire. Il appartenait à ce dernier d’apprécier la surface loi Carrez en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et de décider si les éléments recueillis dans le second certificat étaient de nature à modifier son appréciation. Tel n’était pas le cas et il ne peut être retenu à faute son comportement. Il a en effet été rappelé ci-dessus que le règlement de copropriété ne permettait pas d’établir au jour de la vente la surface loi carrez.

S’agissant enfin, de la contradiction entre les deux diagnostics, la cour considère, comme le tribunal, que rien ne permet d’affirmer que le notaire rédacteur de l’acte a eu connaissance de cette incohérence et que le notaire aurait dû la relever. S’il lui appartient de faire des vérifications, encore faut-il qu’il soit démontré que des éléments posant difficultés avaient été portés à sa connaissance.

Par voie de conséquence, les époux [N] défaillants à démontrer une faute du notaire seront déboutés de leurs demandes à l’encontre de la SCP [K] [W] Serratrice Falgon et jugement de première instance sera confirmé de ce chef.

6-Sur appel en garantie

Au regard de ce qui vient d’être jugé, l’action en garantie formulée contre le notaire par les époux [B] est sans objet et sera également rejetée.

7-Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, M. [R] [N] et Mme [L] [H] épouse [N] supporteront la charge des dépens d’appel et leur recouvrement direct sera ordonné au profit des conseils qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront nécessairement déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande d’allouer à M. [S] [B] et Mme [C] [G] ensemble et à la SCP [K] [W] Serratrice Falgon la somme de 2000 euros complémentaires au titre des frais irrépétibles d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTUFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses obligations soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne M. [R] [N] et Mme [L] [H] épouse [N] à supporter la charge des dépens d’appel et ordonne leur recouvrement direct au profit des conseils qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Les déboute de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamne à payer à M. [S] [B] et Mme [C] [G] épouse [B] ensemble, et à la SCP [K] [W] Serratrice Falgon, la somme de 2000 euros complémentaires au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

La Greffière, La Présidente.