COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 03 AVRIL 2025

N° 2025/ 129

Rôle N° RG 21/12139 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH6PX

Syndicatdescopropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER CAMPUS [10]

C/

[F] [P]

SCI HUBO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Marseille en date du 24 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 16/05780.

APPELANTE

Syndicatdescopropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER CAMPUS [10] sis à [Adresse 7], représenté par son s yndic en exercice la Société FONCIA SAS, immatriculée au RCS de Marseille sous le n°067.803.916 dont le siège social est sis, demeurant SOCIETE FONCIA SAS – [Adresse 9]

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Maître [F] [P] Agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI H UBO demeurant Mandataire Judiciaire – [Adresse 4]

Assigné le 08.09.2021 à personne morale

défaillant

SCI HUBO Prise en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2]

Assignée le 08.09.2021 en étude

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRAUT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 15 septembre 2011, conclu devant maître [S], notaire à [Localité 6] (13), la société civile immobilière (SCI) Hubo a acquis la propriété des lots n°312, 313, 320, 321 et 383, consistant en des appartements et des lots n°63, 66, 73 et 75 consistant en des emplacements de parking, au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1].

Par jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 24 février 2015, la SCI Hubo a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], la somme de 10 086,87 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 1er janvier 2014, outre la somme de 1 200 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Des impayés de charges de copropriété ont à nouveau eu lieu, postérieurement à cette décision.

Par exploit d’huissier du 29 avril 2016, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner la SCI Hubo, par devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

24 362,66 euros suivant décompte de charges pour la période allant du 1er janvier 2014 au 23 mars 2016 ;

5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice subi pour résistance abusive ;

2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 21 juin 2016, la SCI Hubo a été placée sous redressement judiciaire et Maître [P] a été désigné qualité de mandataire judiciaire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 août 2016, le syndicat des copropriétaires a procédé à une déclaration de créance pour un montant de 41 717 euros, à titre privilégié, correspondant :

— au solde des condamnations prononcées par le jugement du 24 février 2015 ;

— aux charges de copropriétés dus depuis le 1er janvier 2014.

Par exploit d’huissier du 25 août 2017, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner la SCI Hubo, représentée par Maître [P], es qualité de mandataire judiciaire, par devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins voir :

constater sa créance au passif du redressement judiciaire pour un montant de 41 717,63 euros suivant décompte arrêté au 30 juin 2016, à titre privilégié ;

la condamner au paiement de la somme de 11 948,47 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période allant du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 ;

la condamner au paiement de la somme 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice subi pour résistance abusive;

2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 10 octobre 2017, les deux affaires ont été jointes.

Par jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 9 janvier 2018, la SCI Hubo a été placée en liquidation judiciaire.

Par arrêt du 22 novembre 2018, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le placement sous liquidation judiciaire.

Par exploit du 16 août 2019, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner la SCI Hubo, représentée par Maître [P], es qualité de mandataire liquidateur judiciaire, par devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de la voir :

constater sa créance au passif du redressement judiciaire ouvert à l’encontre de la SCI Hubo à la somme de 41 717,63 euros, suivant décompte arrêté au 30 juin 2016, à titre privilégié ;

constater sa créance au passif de la liquidation ouverte à l’encontre de la SCI Hubo pour un montant de 19 392,95 euros pour la période du 22 juin 2016 au 9 janvier 2018 ;

constater que sa créance globale à la liquidation judiciaire s’élève à 61 110,58 euros ;

condamner Maître [P], es qualité de liquidateur de la SCI Hubo à lui payer:

13 313,21 euros au titre des charges dues pour la période allant du 10 janvier 2018 au 18 juin 2018 ;

5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice subi pour résistance abusive ;

2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par ordonnance du 12 novembre 2019, le juge de la mise en état a joint ces affaires.

Par jugement contradictoire du 24 novembre 2020, le tribunal a :

— fixé au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Hubo, la dette de charges de copropriété due par elle au syndicat des copropriétaires, arrêtée à la somme de 22 985,32 euros, pour la période allant du 27 mars 2014 au 18 juin 2019 ;

— fixé au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Hubo, la dette de dommages et intérêts due par elle au syndicat des copropriétaires, à 3 000 euros ;

— fixé au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Hubo, la dette au titre de l’article 700 du code de procédure civile, due par elle au syndicat des copropriétaires, à 3 000 euros ;

— débouté les parties de leurs demandes amples ou contraires ;

— dit que la SCI Hubo, supporterait les dépens et fixe leur montant au passif de la liquidation.

Suivant déclaration au greffe en date du 9 août 2021, le syndicat des copropriétaires, a relevé appel du jugement, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 août 2021, dûment signifiées, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il demande à la cour qu’elle réforme le jugement entrepris et :

— constate sa créance au passif du redressement judiciaire ouvert à l’encontre de la SCI Hubo à la somme de 41 717,63 euros, suivant décompte arrêté au 30 juin 2016, à titre privilégié ;

— constate sa créance au passif de la liquidation ouverte à l’encontre de la SCI Hubo pour un montant de 19 392,95 euros pour la période du 22 juin 2016 au 9 janvier 2018 ;

— constate que sa créance globale à la liquidation judiciaire s’élève à 61 110,58 euros, à titre privilégié ;

— condamne Maître [P], es qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation de la SCI Hubo au règlement de la somme de 33 669 euros, au titre des charges dues pour la période du 10 janvier 2018 au 1er juillet 2021 ;

— condamne Maître [P], es qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation de la SCI Hubo au règlement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamne Maître [P], es qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation de la SCI Hubo au règlement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Hubo et Maître [P], régulièrement intimés n’ont pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close au 30 janvier 2025.

MOTIFS :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande en paiement :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. ['].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’État.

Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est acquis aux débats que la SCI Hubo est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier Campus [10], sis [Adresse 3] à [Localité 8].

Sur la créance du syndicat des copropriétaires antérieure au jugement de redressement judiciaire du 21 juin 2016 :

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L’article L. 622-21 du code de commerce stipule que le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent (…).

L’article 369 du code de procédure civile dispose que l’instance est interrompue par :

— (…) ;

— l’effet du jugement qui prononce la sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur.

L’article L. 622-2 du code de commerce, précise que, sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Il est acquis aux débats par jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 21 juin 2016, la SCI Hubo a été placée sous redressement judiciaire et Maître [P] a été désigné qualité de mandataire judiciaire.

Ainsi, par courrier recommandé avec accusé réception daté du 9 août 2016 et notifié le 16 août 2016, le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance au passif du redressement judiciaire ouvert à l’encontre de la SCI Hubo pour la somme de 41 717,63 euros, suivant décompte arrêté au 30 juin 2016.

La déclaration de créance est donc intervenue dans le délai légal requis.

Par exploit d’huissier du 25 août 2017, Maître [P], es qualité de mandataire judiciaire, a été mis en la cause. Le syndicat des copropriétaires mentionnait dans le dispositif de ses conclusions que soit constaté sa créance tel que déclaré au passif de la SCI Hubo à hauteur de 41 717,63 euros.

Il est acquis que dans l’exercice de ses pouvoirs, la juridiction saisie, est tenue de vérifier, au besoin d’office, si la créance, objet de l’instance reprise de plein droit a été déclarée et ne peut se prononcer que dans les limites de cette déclaration (Cass. Com., 24 avril 2007, pourvoi n° 05-17.452).

La demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir constater sa créance s’analyse en une demande de fixation de créance, le juge ne pouvant se prononcer que dans les limites de cette déclaration, soit 41 717,63 euros.

Conformément à l’article 1353 du code civil, ancien article 1315 du code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

A ce titre, de simples relevés informatiques ne peuvent établir la réalité des créances du syndicat, lesquelles doivent résulter des appels de charges individuels permettant au copropriétaire de vérifier si le montant des sommes imputées sur son compte individuel correspondent au montant des dépenses approuvées par l’assemblée à la suite de la répartition opérée entre les membres du syndicat.

En l’espèce, afin de démontrer le quantum de sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le jugement du tribunal de grande instance du 24 février 2015 portant condamnation de la SCI Hubo à lui verser la somme de 10 086,87 euros pour les charges dues, comptes arrêtés au 1er janvier 2014 ;

— un relevé de propriété de la SCI Hubo ;

— des procès verbaux des assemblées générales des :

* 16 mars 2015, approuvant les comptes de l’exercice 2014 et le budget prévisionnel 2016 ;

* 26 avril 2016, approuvant les comptes de l’exercice 2015 et le budget prévsionnel 2017;

* 15 mars 2017, approuvant les comptes de l’exercice 2016 et le budget prévisionnel 2018 ;

— une sommation de payer les charges du 11 janvier 2013 à hauteur de 12 297,29 euros ;

— un extrait de compte arrêté au 30 juin 2016 à hauteur de 41 717,63 euros

Aux termes de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Ainsi la SCI Hubo doit s’acquitter d’une part, les charges de copropriété impayées dues selon décompte du 30 juin 2016 et d’autre part, des frais de relance et de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires conformément à cet article.

C’est par des motifs pertinents que le premier juge a estimé qu’il ne peut être fait droit à la demande de fixation de créance antérieure au 1er janvier 2014, cette dette ayant fait l’objet d’un jugement du tribunal de grande instance de Marseille versé aux débats en date du 24 février 2015. Il ne peut être demandé à la SCI Hubo dans le cadre de la présente instance que les sommes exigibles postérieurement à cette date, les sommes antérieures se heurtant à l’autorité de chose jugée.

D’ailleurs à l’origine de la procédure le syndicat des copropriétaires n’avait pas saisi le tribunal de première instance, d’une condamnation pour la période antérieure au 1er janvier 2014, puisqu’il bénéficiait d’un jugement définitif.

En outre, le syndicat des copropriétaires verse un décompte ne reprenant pas le montant de la condamnation retenue par le tribunal dans sa décision du 24 février 2015, mais produit un décompte incluant les charges, non retenus par le tribunal.

Il convient donc de soustraire du décompte le solde débiteur de 33 128,24 euros au titre des charges réclamées avant le 1er janvier 2014.

Au surplus, seront déduits, les frais suivants :

— frais avocat procédure de saisie du 3 avril 2014 : 1 440 euros ;

— frais selon jugement du 12 juin 2014 du 19 juin 2014 : 500 euros

— frais avocat du 7 juillet 2014 : 1200 euros ;

— frais avocat procédure au fond du 21 octobre 2014 : 1 440 euros ;

— frais honoraires suivi de procédure du 8 novembre 2014 : 270 euros ;

— frais selon jugement du 24 février 2015 du 24 mars 2015 : 1200 euros ;

— frais de mise à l’huissier du 2 avril 2015 : 180 euros ;

— frais de sommation du 15 avril 2015 : 222,10 euros ;

— frais de mise à l’avocat du 31 aout 2015 : 264 euros ;

— frais de suivi contentieux du 31 août 2015 : 1080 euros

total de frais : 7 796,10 euros

La créance du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 793,29 euros [41 717,63 euros – (33 128,24 + 7 796,10)] pour la période allant du 1er janvier 2014 au 21 juin 2016, date du redressement judiciaire, à titre privilégié.

Le jugement entreprise sera infirmé en ce qu’il a fixé à 22 958,32 euros la dette de charges de copropriété, pour la période courant du 27 mars 2014 au 18 juin 2019.

Il conviendra de fixer la créance du syndicat des copropriétaires au passif du redressement judiciaire de la SCI Hubo, à la somme de 793,29 euros pour la période allant du 1er janvier 2014 au 21 juin 2016, date du redressement judiciaire, à titre privilégié

Sur la créance du syndicat des copropriétaires pour la période du 21 juin 2016 au 9 janvier 2018 :

Aux termes de l’article L. 622-17 du code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

Il est acquis que la règle de l’interdiction des poursuites s’applique aux créances qui ne sont pas visées au I de l’article L.622-17, c’est à dire à toutes les créances qui ne sont pas éligibles au paiement préférentiel.

Autrement dit, elle s’applique aux créances nées postérieurement et qui ne correspondent ni à un besoin du déroulement de la procédure, ni à un besoin du déroulement de la période d’observation ni à une contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période d’observation, ce qui est le cas en l’espèce.

Aucune condamnation en paiement ne peut être prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame que soit constaté sa créance de charges de copropriété échues entre le 22 juin 2016 et le 9 janvier 2018.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 16 mars 2015, approuvant le budget prévisionnel 2016, du 26 avril 2016 approuvant le budget prévisionnel 2017, du 15 mars 2017 portant approbation des comptes des exercices écoulés 2016 et le budget prévisionnel 2018, du 13 mars 2018, approuvant les comptes de l’exercice 2017 et le budget prévisionnel 2019 ;

— les notifications par courriers recommandés des procès-verbaux ;

— les appels de fonds (provisions, charges, travaux) sur la période concernée

— le décompte de la créance selon extrait de compte au 9 janvier 2018 présentant un solde débiteur de 19 392,95 euros, incluant divers frais ;

En outre, aux termes de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Ainsi la SCI Hubo doit s’acquitter d’une part, les charges de copropriété impayées dues selon décompte du 9 janvier 2018 et d’autre part, des frais de relance et de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires conformément à cet article.

Ainsi seront déduits :

les frais de suivi contentieux des 21 septembre 2016, 1er janvier 2017, 14 mars 2017, 31 mai 2017, 29 juillet 2017 : 180 euros + 480 euros + 240 euros + 120 euros + 120 euros = 1 140 euros ;

— les frais de dossier suivi contentieux des 30 janvier 2017, 28 février 2017, 29 avril 2017, 19 mai 2017, 11 août 2017, 20 octobre 2017 : 120 euros + 120 euros + 120 euros+ 120 euros + 360 euros + 240 euros = 1 080 euros ;

— frais de mise à l’avocat du 19 mai 2017 = 264 euros ;

— frais de Maître [J] du 9 août 2017 = 1 800 euros, qui seront indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les frais de l’assignation du 28 aout 2017 = 70,35 euros indemnisés au titre des dépens ;

Total = 4 354,35 euros

La SCI Hubo est donc redevable au titre des charges de copropriété et des frais sur la période allant du 22 juin 2016 et le 9 janvier 2018 de la somme de 15 038,60 euros (19 392,95 euros – 4 354,35 euros).

Il conviendra de fixer la créance dont dispose le syndicat des copropriétaires au passif du redressement judiciaire converti en liquidation judiciaire, de la SCI Hubo pour la période allant du 22 juin 2016 au 9 janvier 2018 à la somme de 15 831,29 euros (793,29 euros + 15 038,60 euros).

Sur la créance du syndicat des copropriétaires pour la période postérieure au jugement de liquidation judiciaire, du 10 janvier 2018 au 1er juillet 2021 :

Aux termes de l’article L. 641-13 du code de commerce, dans sa rédaction applicable au jour de la liquidation judiciaire, I.-sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :

— si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L. 641-10 ;

— si elles sont nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité ou en exécution d’un contrat en cours régulièrement décidée après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, s’il y a lieu, et après le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ;

— ou si elles sont nées des besoins de la vie courante du débiteur, personne physique.

En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l’article L. 622-17.

Il est acquis que la règle de l’interdiction des poursuites s’applique aux créances qui ne sont pas visées, à l’article L.641-13, lorsqu’il s’agit d’une liquidation judiciaire, c’est à dire, à toutes les créances qui ne sont pas éligibles au paiement préférentiel.

En l’espèce, il est acquis aux débats que par jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 9 janvier 2018, la SCI Hubo a été placée en liquidation judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires réclame le règlement de créances e charges de copropriété échue entre le 10 janvier 2018 et le 1er juillet 2021.

Or, il est constant que les charges de copropriété n’entrent pas dans la catégorie des créances nées pour les besoins du déroulement de la procédure collective. Elles ne sont pas non plus nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité et sont sans lien avec les besoins de la vie courante (Cass.com 14 nov. 2019 n°18-17.812).

La créance revendiquée par le syndicat des copropriétaires ne constitue pas une créance inhérente à la liquidation judiciaire qui serait née pour son bon déroulement au sens de l’article L. 641-13 du code de commerce.

Dès lors la copropriété n’est pas fondée à réclamer la condamnation ni à la SCI Hubo ni à Maître [P] mandataire liquidateur à payer des charges de copropriété. Le fait que le paiement des charges soient éventuellement postérieures à la conservation de l’immeuble n’est pas un critère retenu par les dispositions susvisées.

La cour ne peut que constater l’existence de la créance et en fixer le montant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 13 mars 2018, approuvant les comptes de l’exercice 2017 et le budget prévisionnel 2019, 24 juin 2019, approuvant les comptes de l’exercice 2018 et le budget prévisionnel 2020, 20 janvier 2021, approuvant l’exercice 2019, et le budget prévisionnel 2021, 3 juin 2021, approuvant l’exercice 2020 ;

— les notifications par courriers recommandés des procès-verbaux ;

— les appels de fonds (provisions, charges, travaux) sur la période concernée

— le décompte de la créance selon extrait de compte au 4 août 2021, présentant un solde débiteur de 33 669 euros, incluant divers frais ;

Au vu des éléments versés aux débats et du décompte produit seront déduits :

les frais de dossier suivi contentieux du 26 janvier 2018, 13 mars 2018 : 240 euros, 120 euros = 360 euros ;

— les frais de suivi contentieux des 6 mars 2018, 21 mai 2018, 12 juin 2018, 30 juillet 2018, 27 août 2018, 11 mars 2020, 11 mars 2020 : 240 euros + 120 euros + 240 euros + 240 euros + 240 euros + 120 euros + 120 euros = 1 320 euros ;

— frais de Maître [J] des 22 février 2018, 3 mai 2018 : 840 euros + 2 160 euros ( recrédités les 18 septembre 2019 et 18 septembre 2019) ;

— frais de suivi procédure de recouvrement du 18 juin 2019, 18 septembre 2019 (x3), 17 décembre 2019, 21 février 2020, 16 juin 2020, 16 décembre 2020, 2 mars 2021, 8 juin 2021 : 124,74 euros, (124,74 euros x 3), 120 euros, 124,74 euros, 125 euros, 125 euros, 125 euros, 125 euros = 1243,66 euros

total = 2 923,66 euros

Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à 22 958,32 euros la dette de charges de copropriété, pour la période courant du 27 mars 2014 au 18 juin 2019.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement à hauteur de 33 669 euros pour la période allant du 10 janvier 2018 au 1er juillet 2021.

Il conviendra de fixer le montant de la créance de ce dernier à l’encontre de la SCI Hubo, à la somme de 30 745,34 euros (33 669 – 2 923,66) pour la période allant du 10 janvier 2018 au 1er juillet 2021.

II – Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

L’article 1231-6 du Code civil dispose que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ».

La carence de la SCI Hubo à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard.

Il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé au passif de la liquidation judiciaire le montant des dommages et intérêts à la somme de 3000 euros.

La créance due à ce titre sera fixée à 1 000 euros.

III ' Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l’autre partie ».

Par ailleurs l’article 700 du Code de procédure dispose que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat ».

Il est acquis que les instances en cours au moment de l’ouverture d’une procédure collective tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant, dont celles au titre des frais irrépétibles et des dépens. (Cass. Civ 3ème 8 juillet 2021, n°19-18-437).

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Hubo au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 3 000 euros, outre les dépens..

Succombant, il conviendra de fixer au passif de la liquidation de la SCI Hubo la somme 2 500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt de défaut, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a fixé au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Hubo, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3 000 euros, outre les dépens ;

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions pour le surplus ;

STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT :

FIXE au passif du redressement converti en liquidation judiciaire de la SCI Hubo la créance du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], au titre des charges de copropriété à la somme de 793,29 euros, pour la période allant du 1er janvier 2014 au 21 juin 2016, à titre privilégié ;

FIXE au passif du redressement converti en liquidation judiciaire de la SCI Hubo la créance du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], au titre des charges de copropriété, pour la période allant du 22 juin 2016 au 9 janvier 2018, à la somme de 15 038,60 euros ;

FIXE au passif du redressement judiciaire converti en liquidation judiciaire de la SCI Hubo la créance totale du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], au titre des charges de copropriété à la somme totale de 15 831,29 euros, pour la période allant du 1er janvier 2014 au 9 janvier 2018 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] de sa demande en paiement à hauteur de 33 669 euros pour la période allant du 10 janvier 2018 au 1er juillet 2021 ;

FIXE la créance du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Hubo à la somme de 30 745,34 euros, au titre des charges de copropriété, pour la période allant du 10 janvier 2018 au 1er juillet 2021 ;

FIXE la créance du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Hubo à la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

FIXE la créance du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Hubo au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à la somme 2 500 euros, outre les entiers dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,