COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 18 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/476

Rôle N° RG 24/12298 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNZTL

SARL IMMOBILIARE

C/

Commune [Localité 12]

SCI CINQUE LUCE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 20 Août 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02042.

APPELANTE

SARL IMMOBILIARE

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Philippe LASSAU, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIMEES

Commune [Localité 12]

prise en la personne de son maire en exercice domicilié en cette qualité à l’Hôtel de Ville – [Adresse 10]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Anaïs KORSIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Maud BARBEAU-BOURNOVILLE de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Benoît DJABALI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

SCI CINQUE LUCE

caducité partielle

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 11]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Juin 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me NETO, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteure

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société à responsabilité limitée (SARL) Immobiliare est propriétaire des parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] situées [Adresse 9] à [Localité 13], après avoir vendu celles cadastrées section AM n° [Cadastre 6] et [Cadastre 8], tandis que la société civile immobilière (SCI) Cinque Luce est propriétaire des parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Faisant grief aux sociétés Immobiliare et Cinque Luce d’avoir procédé, sans autorisation, à des aménagements, installations et constructions sur des parcelles exclusivement agricoles en méconnaissance du plan d’urbanisme local (PLU) et du plan de prévention des risques incendie de forêt (PPRIF), la commune de Roquette-sur-Siagne les a, par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2023, fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse afin que des mesures de démolition, de suppression et d’interdiction, sous astreinte, soient ordonnées pour faire cesser le trouble manifestement illicite et le dommage imminent subis.

Par ordonnance en date du 20 août 2024, ce magistrat a :

— débouté les sociétés Immobiliare et Cinque Luce de leur demande d’annulation de l’assignation ;

— déclaré l’action de la commune de [Localité 12] recevable en l’absence de prescription ;

— condamné la société Cinque Luce à restituer à ses parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] une destination conforme aux dispositions des articles N1 et N2 du règlement du plan local d’urbanisme et, en conséquence, mettre un terme à l’activité de réparation automobile, et ce, dans un délai de 8 mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard durant un an ;

— condamné la société Immobiliare à :

* démolir les constructions édifiées sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 4] et constatées selon les procès-verbaux d’infraction du 6 avril 2023 (repères B, C et D) et 19 juillet 2022 (repère 1) ;

* démolir les bâtiments édifiés sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 4] à la place des serres ainsi que la voie en béton ;

* restituer à la parcelle cadastrée section [Cadastre 4] une destination conforme aux dispositions des articles N1 et N2 du règlement du plan local d’urbanisme et, en conséquence, mettre un terme aux activités commerciales et artisanales actuelles ;

* supprimer tous les dépôts de matériaux tels que constatés selon le procès-verbal d’infraction du 19 juillet 2022,

et ce, dans un délai de 8 mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard durant un an ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné la société Immobiliare et la société Cinque Luce à payer à la commune de [Localité 12], chacune, la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il a considéré que :

— l’acte introductif d’instance n’était affecté d’aucun vice de fond, dès lors que la commune justifiait de son droit d’agir en l’état d’une délégation donnée par le conseil municipal, le 11 juin 2020, au maire de la commune d’agir en justice en son nom conformément aux dispositions de l’article L 2122-22 du code général des collectivités territoriales ;

— la commune justifiait de sa qualité à agir en l’état de la même délégation ;

— la société Immobiliare démontrait ne plus avoir la qualité de propriétaire des parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 6] et [Cadastre 8], de sorte que les demandes de la commune concernant ces parcelles étaient irrecevables, à l’inverse de celles cadastrées section AM n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] ;

— l’action de la commune exercée à l’encontre de la société Cinque Luce n’était pas prescrite dès lors qu’elle n’établissait pas la réalité de l’exercice d’une activité commerciale de menuiserie ou de réparation automobile depuis plus de dix ans avant l’assignation ;

— il en était de même de celle exercée à l’encontre de la société Immobiliare qui n’apportait la preuve que de baux à usage exclusif d’entrepôt et ne produisait aucun élément concernant les travaux de modification des serres, la date d’achèvement des autres constructions et le changement d’affectation des locaux ;

— les procès-verbaux d’infraction dressés les 6 avril 2023 et 19 juillet 2022 n’étaient affectés d’aucun vice dès lors que rien ne prouvait que leur auteur avait pénétré sur les terres de la société Cinque Luce ;

— les parcelles litigieuses se situaient en zone N du PLU et étaient concernées par le PPRIF approuvé par arrêté préfectoral du 1er juillet 2009 ;

— les procès-verbaux susvisés démontraient que la société Cinque Luce avait changé la destination du hangar agricole, tel qu’il résulte de l’acte de vente du 10 février 2022, en atelier mécanique, et ce, sans aucune autorisation administrative, outre le fait que les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] se situaient en zone B1du PPRIF, dans laquelle le changement de destination des bâtiments était réglementé, ce qui constituait un trouble manifestement illicite ;

— les mêmes procès-verbaux démontraient que des constructions avaient été édifiées sur la parcelle section AM n° [Cadastre 4] appartenant à la société Immobiliare située en zone rouge du PPRIF et que des travaux et aménagements avaient été réalisés sur les serres, sans aucune autorisation administrative ;

— à l’inverse, la commune ne justifiait pas de la réalité d’un trouble manifestement illicite et d’un dommage imminent résultant des constructions réalisées sur les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 5] et [Cadastre 7] ;

— la demande de la commune tendant à la remise en état n’était pas suffisamment précise.

Suivant déclaration transmise au greffe le 10 octobre 2024, la société Immobiliare a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Par ordonnance en date du 22 janvier 2025, la déclaration d’appel a été déclarée partiellement caduque à l’égard de la société Cinque Luce.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 26 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Immobiliare demande à la cour :

— d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle :

* l’a déboutée de sa demande d’annulation de l’assignation ;

* déclaré l’action de la commune recevable ;

* l’a condamnée aux démolition, restitution et suppression sous astreinte ;

* l’a condamnée aux dépens et à des frais irrépétibles ;

* rejeté le surplus des demandes ;

— de confirmer l’ordonnance entreprise en ses autres dispositions la concernant ;

— statuant à nouveau,

— de déclarer irrecevables comme étant prescrites les demandes de la commune ;

— de déclarer irrecevables l’action formée par la commune en ce qui concerne les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 6] et [Cadastre 8] ;

— de débouter la commune de ses demandes en l’état de contestations sérieuses et en l’absence de dommage imminent et de troubles manifestement illicites ;

— de débouter la commune de sa demande concernant le dépôt de matériaux qui ont été enlevés ;

— de débouter la commune de son appel incident ;

— de la condamner à lui verser la somme de 5 000 euros pour les frais exposés en première instance et la même somme pour ceux exposés en appel en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, avec distraction au profit de M^e Daval Guedj.

Concernant la prescription de l’action entreprise par la commune à son encontre, elle se prévaut de la prescription décennale résultant de l’article 480-14 du code de l’urbanisme. Elle affirme que les bâtiments d’exploitation, y compris les serres et le hangar, ainsi que la maison comprenant quatre appartements, la maisonnette de trois pièces avec piscine hors sol et le bâtiment à usage professionnel et d’habitation, existent depuis plus de dix ans. Elle expose que cela résulte de son acte d’acquisition du 4 février 2021 (pages 7 à 10, 31 et suivantes et 45 à 46) qui fait état de locations (baux d’entrepôts et d’habitation) qui existent depuis plus de dix ans ainsi que des photographies de l’entrée du site via Google Street qui montrent un panneau avec une flèche en direction des serres démontrant l’existence d’une activité liée à la mécanique. Elle conteste le changement de destination alléguée par la commune dès lors que les baux d’entrepôt révèlent l’existence d’une destination qui n’est plus agricole mais qui relèvent des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire conformément aux articles R 151-28 et R 151-27 du code de l’urbanisme, et que les photographies démontrent l’existence d’une activité de plus de dix ans liée à un garage automobile.

Dans tous les cas, elle affirme que l’illicéité des troubles et la réalité du dommage imminent allégués ne sont pas démontrés avec l’évidence requise en référé. Outre les moyens susvisés, elle indique que les procès-verbaux n’établissent aucune infraction s’agissant des bâtiments d’habitation, pas plus qu’ils ne démontrent la réalité de bâtiments industriels qui auraient été édifiés à la place des serres, mais uniquement de simples travaux de rénovation des toitures avec la pose d’une porte de garage, d’autant que l’utilisation des serres à usage d’entrepôt est antérieure à ces travaux et que la commune avait parfaitement connaissance des travaux entrepris (débroussaillage, dépollution de la zone squattée, élimination des épaves, sécurisation des serres, regroupement des boîtes aux lettres près du portail avec clôture de la zone…), tel que cela résulte de courriers échangés en 2022 et de la déclaration préalable du 21 mars 2022 ayant fait l’objet d’une décision de non-opposition en date du 3 juin 2022. Par ailleurs, elle relève que la commune ne démontre pas que les constructions en question ne sont pas régularisables au regard du PLU (article N2) ou du PPRI(article 1b) de la zone B1). En outre, elle expose que les procès-verbaux d’infraction dont se prévaut la commune ont fait l’objet d’un classement sans suite au pénal. De surcroît, elle souligne que le PLU de la commune fait l’objet d’un processus de modification. Enfin, elle soutient que les condamnations prononcées sous astreinte sont disproportionnées au vu de la situation factuelle et de l’antériorité, et ce, en application de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la commune de [Localité 12] sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise en ce qui concerne les condamnations prononcées à l’encontre de l’appelante ;

— l’infirme en ce qu’elle n’a pas retenu l’existence d’un dommage imminent résultant de la réalisation des constructions, aménagements et occupations de nature à augmenter la fréquentation et l’occupation des lieux par des personnes et en ce qu’il les expose dès lors à un risque d’incendie de forêt avéré allant d’élevé à très élevé ;

— l’infirme en ce qu’elle a limité le montant de l’astreinte à 300 euros par jour de retard ;

— condamne l’appelante à exécuter les condamnations sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard à l’expiration du délai d’un an fixé par l’ordonnance, c’est-à-dire à compter de sa signification ;

— rejette toutes les autres demandes de l’appelante ;

— condamne l’appelante à lui verser la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle expose que les parcelles en question, qui se situent en zone naturelle N au PLU approuvé par délibération du 27 juillet 2017, lesquelles n’autorisent que des constructions et installations 'indispensables à la mise en valeur et à la protection des bois et forêts ainsi qu’à l’exploitation agricole’ ou l’aménagement, la réfection et l’extension de constructions à usage d’habitation existantes, ont toujours eu une vocation exclusivement agricole, tel que cela résulte des permis de construire des 28 septembre 1972 et 28 mars 1977 autorisant l’édification de serres agricoles / horticoles. Elle souligne que ces parcelles sont également concernées par un PPRIF approuvé par arrêté du préfet des Alpes Maritimes du 1er juillet 2009 qui les classent en zones R et B1, lesquelles n’autorisent qu’un nombre très restreint de constructions et d’occupations, sous réserve du respect de prescriptions contraignantes.

Elle relève que ses services de l’urbanisme, aux termes d’un procès-verbal de constat du 4 avril 2023, ont constaté des constructions réalisées en méconnaissance du PLU et du PPRIF, et notamment l’existence d’abris pour voitures, d’une construction avec toiture et de l’utilisation des terrains comme zone de stockage de matériaux de chantier au niveau des repères B, C, D, E et F, sans autorisation d’urbanisme. Elle expose que le procès-verbal de constat en date du 18 juillet 2023 fait état d’aménagements et de constructions réalisés sans autorisation en partie Sud du terrain qui ont permis la création d’une petite zone industrielle à vocation automobile en pleine zone naturelle N au niveau des repères A à F ainsi que l’occupation d’une des serres par une entreprise de BTP, l’aménagement de constructions en habitation et entrepôt, l’aménagement d’une voie d’accès en béton et l’entreposage de déchets divers.

Concernant la recevabilité de son action, elle relève que la prescription décennale soulevée par l’appelante ne court qu’à compter de l’achèvement des travaux et, en cas de changement des destination, à compter de la date à laquelle l’immeuble est en état d’être affecté à sa nouvelle destination. Elle souligne, qu’à l’exception de ceux conclus en 2002 et 2004, les baux mentionnés dans l’acte d’acquisition de l’appelante ont été conclus moins de 10 ans avant la date de l’assignation et ne concernent que les serres dont la destination a été changée, et non les autres infractions reprochées. De plus, elle indique que les baux d’entrepôt conclus en 2002 et 2004 n’ont pas eu pour effet de changer la destination des lieux dès lors qu’ils ont été conclus sur une partie de la serre qui est une annexe. En outre, elle relève que l’acte de vente de 2021, qui est postérieur à ces baux, stipule que la destination de la serre est agricole et que l’ensemble des bâtiments ont une destination exclusivement agricole. De surcroît, elle expose que le changement de destination n’a été achevé qu’en 2023 avec des travaux de réaménagement des serres, de modification des bâtiments et la réalisation d’une voie interne goudronnée, soit des aménagements pour permettre l’accueil et l’exercice de nouvelles activités qui n’ont rien d’agricoles. Elle affirme que les serres existantes à usage agricole ont été transformées en bâtiments industriels entre 2020 et 2023 sans aucune autorisation de changement de destination. Enfin, elle indique, qu’outre le changement de destination, elle reproche à l’appelante de nombreuses violations des dispositions légales et règlementaires d’urbanisme, à savoir l’édification de constructions, la réalisation de différents aménagements, la réalisation de travaux sur la façade et la structure des bâtiments et le déversement de déchets. Elle considère donc que son action est recevable.

Sur le fond du référé, elle expose que les constructions et aménagements réalisés par l’appelante l’ont été en violation des articles L 480-1 du code de l’urbanisme et L 562-5 du code de l’environnement, sans aucune autorisation administrative en violation des articles R 421-14 c) et R 421-9 a) du code de l’urbanisme et sans perspective de régularisation. Elle fait état de plusieurs infractions aux règles de l’urbanisme, et notamment trois constructions à destination industrielle générant une surface d’emprise au sol et des serres agricoles devenues des constructions en parpaings alors qu’elles étaient à l’origine en verre et en armature métallique. En outre, elle expose qu’ils violent les dispositions du règlement de la zone naturelle N du PLU et portent atteinte à la mise en valeur et à la protection des bois et forêts ainsi qu’à l’exploitation agricole. Enfin, elle indique qu’ils méconnaissant les dispositions du PPRIF comme se situant en zone rouge R dès lors que le morcèlement des constructions et les changements de destination entrepris entraînent un accroissement du nombre de personnes présentes sur le site.

Elle affirme qu’il s’agit de constructions et aménagements qui ne sont pas régularisables, de sorte que la preuve de troubles manifestement illicite est rapportée, de même que celle d’un dommage imminent. Elle relève que l’article L 480-14 du code de l’urbanisme autorise la démolition d’un bâtiment édifié irrégulièrement ou en méconnaissance des dispositions d’urbanisme applicables dès lors qu’ils ne peuvent pas faire l’objet d’une régularisation. Elle estime donc que les mesures sollicitées sous astreinte sont parfaitement justifiées.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Par application des dispositions de l’article 562 alinéa 1 du même code, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Les alinéas 3 et 4 de l’article 954 du même code disposent que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Par application des dispositions de ces textes, l’appelant, qui poursuit la réformation de l’ordonnance dont appel, doit, dans le dispositif de ses conclusions, d’une part, mentionner qu’il en demande l’infirmation (ou la réformation) et, d’autre part, demander à la cour de 'statuer à nouveau’ sur les prétentions qu’il entend voir accueillies ou réévaluées, prétentions qu’il doit expressément énoncer. A défaut, il est réputé les avoir abandonnées et ce, même si dans sa déclaration d’appel, il a critiqué la décision déférée en ce qu’elle les a rejetées (les siennes) ou y a fait droit (s’agissant de celles de la partie adverse).

S’agissant de l’intimé, il doit former un appel incident pour que ses prétentions, rejetées en première instance, soit reconsidérées en appel. Il doit donc solliciter l’infirmation des chefs de l’ordonnance entreprise qui ne lui donnent pas satisfaction en ce qu’ils ont rejeté ou sous-évalué certaines des ses prétentions. Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d’un 'statuant à nouveau’ au même titre que l’appelant. Une seule demande de confirmation est donc incompatible avec la réformation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle ne peut lier un appel incident total ou partiel et ce, même si elle porte sur une demande d’astreinte, accessoire à une condamnation mais rejetée en première instance.

En l’espèce, dès lors que nul ne plaide par procureur, la société Immobiliare ne pouvait, dans sa déclaration d’appel, critiquer les chefs de l’ordonnance entreprise condamnant la société Cinque Luce. Il convient de relever que, dans ses dernières écritures, elle limite ses critiques aux chefs de l’ordonnance la concernant, sachant qu’aucun appel incident n’a été formée par la société Cinque Luce portant sur les condamnations prononcées à son encontre. Dans ces conditions, la cour ne statuera que sur les condamnations prononcées à l’encontre de la société Immobiliare dans les limites de l’appel.

Par ailleurs, si la société Immobiliare sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande d’annulation de l’assignation, elle ne formule aucune prétention tendant à voir annuler l’acte introductif d’instance. Au contraire, elle indique, dans le corps de ses écritures (page 38) que la question de la délibération du conseil municipal donnant mandat d’ester en justice n’est plus dans les débats. Aucune prétention relative à l’annulation de l’assignation n’étant formulée, la cour ne peut que confirmer l’ordonnance entreprise de ce chef.

En outre, la société Immobiliare demande à la cour de déclarer irrecevable l’action formée par la commune en ce qui concerne les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 6] et [Cadastre 8], alors même qu’aucun appel incident n’a été formé sur ce point par la commune. La cour n’étant pas saisie de cette question, elle ne statuera que dans les limites de l’appel.

Enfin, par un appel incident, la commune sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle n’a pas retenu l’existence d’un dommage imminent et en ce qui concerne le montant de l’astreinte qui a été retenu. Or, outre le fait que sa prétention ne porte que sur le montant de l’astreinte, le dommage imminent ne s’analyse pas comme une prétention mais comme un moyen justifiant les mesures sollicitées. Dans ces conditions, la cour n’a pas à infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle n’a pas retenu le moyen tenant au dommage imminent.

En conséquence, la cour ne doit statuer que sur la question de la recevabilité de l’action de la commune exercée à l’encontre de la société Immobiliare au regard de la prescription et, le cas échéant, sur le bien-fondé des mesures sollicitées sous astreinte concernant la parcelle cadastrée section [Cadastre 4] appartenant à la société Immobiliare pour faire cesser le trouble manifestement illicite et le dommage imminent causés.

Sur la recevabilité de l’action de la commune exercée à l’encontre de la société Immobiliare au regard de la prescription

L’article 122 du code de procédure civile énonce que, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

S’agissant plus particulièrement du contentieux lié à la violation des règles d’urbanisme, l’article L 480-14 du code de l’urbanisme dispose que la commune peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l’article L 421-8. L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux.

Or, en application de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il en résulte que l’article L 480-14 du code de l’urbanisme n’a ni pour objet ni pour effet de priver la commune de la faculté de saisir le juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile pour faire cesser le trouble manifestement illicite ou le dommage imminent résultant de la violation d’une règle d’urbanisme et prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent.

En l’espèce, la commune a saisi le juge des référés afin que des mesures soient ordonnées dans le but de faire cesser le trouble manifestement illicite et le dommage imminent causés par la société Immobiliare résultant des constructions édifiées sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 4], des activités commerciales et artisanales qui y sont exercées et de la présence de matériaux sans aucune autorisation des services de l’urbanisme et en méconnaissance du plan local d’urbanisme classant la zone en question en zone naturelle N ainsi que du plan de prévention des risques incendie de forêt.

Elle se fonde donc sur les dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile.

Si toute demande de démolition formée par la commune devant un juge du fond est soumise à une prescription décennale à compter de l’achèvement des travaux, en application de l’article L 480-14 du code de l’urbanisme, tel n’est pas le cas de mesures conservatoires ou de remise en état sollicitées devant le juge des référés qui ne sont soumises à aucun délai de prescription.

En effet, la mesure de remise en état sollicitée, qui vise à mettre fin à un trouble manifestement illicite et un dommage imminent tenant à des constructions irrégulières, a un objet différent de l’action en démolition, conduisant au prononcé d’une mesure définitive, et non provisoire, qui aurait pu être exercée devant le juge du fond en application de l’article L 480-14 du code de l’urbanisme.

Ainsi, même à supposer que l’action au fond qu’aurait exercée la commune à l’encontre de la société Immobiliare pouvait être considérée par le juge du fond comme étant prescrite, il n’en demeure pas moins que l’action en référé exercée sur le fondement de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile n’est pas, en elle-même ou en soi, irrecevable directement par l’effet d’une prescription.

En revanche, s’il apparaît au juge des référés, dans le cadre de l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation, que la question de la prescription rend sérieusement contestable l’illicéité du trouble allégué et/ou le dommage imminent invoqué, cette appréciation ne pourra que le conduire à rejeter la mesure de remise en état sollicitée.

Il n’y a donc pas lieu, comme l’a fait le premier juge, d’apprécier la prescription soulevée, comme une fin de non-recevoir de la mesure de remise en état sollicitée, mais comme un moyen tenant à l’absence de trouble manifestement illicite et/ou de dommage imminent pouvant faire obstacle à la mesure sollicitée.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a déclaré l’action de la commune recevable en l’absence de prescription sur le fondement de l’article L 480-14 du code de l’urbanisme.

Il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société Immobiliare tirée la prescription de l’action en référé initiée par la commune.

Sur le bien-fondé des mesure sollicitées sous astreinte pour trouble manifestement illicite et/ou dommage imminent

En application de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, dont les termes ont été rappelés ci-dessus, le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

La commune, qui sollicite des mesures conservatoires ou de remise en état afin de faire cesser le trouble manifestement illicite ou le dommage imminent résultant de la violation d’une règle d’urbanisme, n’a pas à faire la preuve d’un préjudice, le seul constat de l’illicéité des constructions critiquées étant suffisant à fonder sa demande de démolition.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure, et notamment des plans et photographies annexés aux deux procès-verbaux d’infraction dressés par les services d’urbanisme de la commune les 19 juillet 2022 et 6 avril 2023 que la parcelle cadastrée section [Cadastre 4] appartenant à la société Immobiliare, par l’avoir acquise suivant acte notarié en date du 4 février 2021, comporte diverses constructions.

Outre la maison comprenant quatre appartements, la maisonnette de trois pièces avec piscine hors sol et un bâtiment à usage professionnel et d’habitation comprenant à l’étage un appartement, conformément à la description faite du bien vendu aux termes de l’acte de vente du 4 février 2021, lesquels font l’objet de baux à usage d’habitation, qui apparaissent correspondre aux repères 1, 2 et 3 mentionnés dans le plan annexé au premier procès-verbal d’infraction sur les côtés Sud-Est et Nord-Est du terrain, les agents des services de l’urbanisme de la mairie constatent :

— que les six serres agricoles situées au Sud-Ouest du terrain, indiquées par les repères A à F dans le premier procès-verbal d’infraction, ont fait l’objet de travaux avec la rénovation des toitures, la pose de portes de garage en aluminium grises, la réalisation de murs de soutènement et de murets de clôture d’une hauteur comprise entre 0,80 et 1 mètre, la création d’un mur de 2,40 mètres de hauteur au niveau de la serre A, la pose d’un portail de 5 mètres de largeur sur 2 mètres de hauteur au niveau de la serre D et la démolition d’une partie des serres pour réaliser des accès indépendants, sachant que l’une des serres rénovées est occupée par une entreprise de BTP et que les autres sont destinées à des activités artisanales (atelier de réparation automobilier, locaux de stockage…) ;

— qu’une voie d’accès en béton desservant trois restanques aménagées avec grillages et portails à usage de zones de stockage pour divers matérieux a été réalisée sur le côté Nord-Est du terrain ;

— que plusieurs zones ont été créées sur la partie Nord-Ouest du terrain identifiées comme les repères A à G sur le plan annexé au deuxième procès-verbal d’infraction avec la réalisation de deux constructions constituées d’une structure métallique et de toitures en tôles servant de zone de stockage pour des matériaux de chantier au niveau du repère A, la réalisation d’un abri voiture d’environ 25 m2 servant à une activité commerciale de location de voitures (enseigne et numéro visibles) au niveau du repère B fermé par un portail, la réalisation d’un autre abri voiture d’environ 50 m2 servant à une activité commerciale d’achat et de vente de véhicules (enseigne et numéro visibles) au niveau du repère C fermé par un portail, la présence d’une construction métallique avec toiture servant au dépôt de matériaux au niveau du repère D fermé par un portail, la présence de dépôts de matériaux au niveau des repères E et F fermés par des portails et un espace ouvert ne comprenant qu’un pneu sans autre activité au niveau du repère G.

Or, la parcelle litigieuse se situe en zone naturelle selon le plan d’urbanisme local de la commune de [Localité 12]. Les articles N1 et N2 interdisent toutes les occupations et utilisations du sol autres que les constructions et installations ayant pour but de créer les équipements indispensables à la mise en valeur et à la protection des bois et forêts ainsi qu’à l’exploitation agricole, l’aménagement, la réfection des constructions existantes à la date d’approbation du PLU à condition de ne pas porter atteinte au caractère naturel ou paysager des lieux, l’extension et les annexes des bâtiments à usage d’habitation existants à la date d’approbation du PLU sous certains conditions, les aires de stationnement et les affouillements de sols liés et nécessaires aux activités admises dans le secteur ainsi que les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics à certaines conditions.

En outre, elle se situe dans une zone exposée aux risques d’incendies de forêt, et plus précisément en zone B1 dite de danger modéré et en zone de danger fort, selon le plan de prévention des risques naturels prévisibles d’incendies de forêt de la commune de [Localité 12] qui stipule notamment en son article II.3 article 1 b) que les changements de destination des bâtiments sont admis à condition de ne pas aggraver les risques et de ne pas augmenter le nombre de personnes exposées et interdit en son article II.1 article 2 tous travaux, ouvrages, aménagements ou constructions de quelque nature qu’ils soient, à l’exception de ceux mentionnés à l’article 1 qui ne visent pas des aménagements à des fins de stockage et dépôts divers.

Il en résulte que constructions et aménagements susvisés réalisés par la société Immobiliare sur sa parcelle cadastrée section [Cadastre 4] classée en zone agricole, naturelle et, de surcroît, de danger au regard des risques d’incendies de forêt, afin d’y exercer des activités autres qu’agricoles, l’ont été en violation manifeste des dispositions de l’urbanisme.

La société Immobiliare affirme en premier lieu que les constructions et installations pour un usage autre qu’agricole existaient depuis plus de dix ans lorsque la commune a introduit son action en référé le 18 décembre 2023. Sachant que la commune ne peut solliciter la démolition d’un ouvrage installé sans autorisation que dans un délai de dix ans à compter de l’achèvement des travaux en application de l’article L 480-14 du code de l’urbanisme, elle estime qu’il n’y a pas lieu de faire droit aux démolitions et interdictions sollicitées.

Sans même établir la date à laquelle les ouvrages et aménagements constatés par les services de l’urbanisme de la commune les 19 juillet 2022 et 6 avril 2023 ont été réalisés et achevés, la société Immobiliare se réfère à son acte d’acquisition qui fait état de plusieurs baux consentis pour un usage exclusif d’entrepôt.

La plupart de ces baux datent de moins de dix ans. Il en est ainsi notamment des baux consentis à M. [E], la société à responsabilité limitée DNH 06, la société par actions simplifiée Assistance Plainsance, M. [L], Mme [Y], la société [R] Motorsport, M. [R], la société AD Maintenance, M. [T], M. [C], M. [Z] et la société Concept Proglass.

Concernant les rares baux qui ont été consentis il y a plus de dix ans au profit notamment des sociétés à responsabilité limitée Ibera et Islo ainsi que de M. [H], la preuve n’est pas rapportée que ces baux portent sur les constructions édifiées sur l’ancienne serre agricole situées au Sud-Ouest du terrain. En effet, la parcelle vendue à la société Immobiliare comportait, en plus de la maison comprenant quatre appartements dont la construction a été achevée en 1973 (page 31 de l’acte de vente) et de la maisonnette de trois pièces dont la construction a été achevée en 2015 (page 31 du même acte), un bâtiment à usage professionnel et d’habitation comprenant, au rez-de-chaussée, un atelier et deux hangars à usage d’entrepôt construit en 1977 avec une extension réalisée sans autorisation administrative (page 31 du même acte). Ces dernières installations peuvent parfaitement être concernées par les baux à usage d’entrepôt consentis il y a plus de dix ans. En effet, dès lors que les baux en question ne sont pas versés aux débats, il n’est pas possible de déterminer les locaux sur lesquels ils portent.

En tout état de cause, la société Immobiliare soutient que l’existence de baux à usage d’entrepôt révèlent un changement de destination des bâtiments édifiés sur sa parcelle à usage professionnel qui ne sont, de fait, plus à usage agricole.

Pourtant, en plus des constructions susvisées, pour la plupart à usage d’habitation, la parcelle vendue est décrite comme comportant également une serre agricole en verre et armature métallique (page 5 de l’acte de vente). La commune verse aux débats le permis de construire délivré le 28 septembre 1972 pour des travaux de serres. Concernant le bâtiment à usage professionnel et d’habitation, dans lequel se trouve un atelier et deux hangars, la commune démontre que le permis de construire délivrée en 1977 l’a été pour un hangar agricole.

Or, alors même que le vendeur déclare, qu’à sa connaissance, aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années (page 31 du même acte), les constatations faites par les agents des services de l’urbanisme établissent que plusieurs constructions ont été édifiées en remplacement de six serres agricoles qui étaient installées au Sud-Ouest de la parcelle et que des activités artisanales y sont exercées. De plus, ils révèlent que des ouvrages ont été édifiés au Nord-Ouest du même terrain et que des activités commerciales y sont exercées. Il en résulte également la présence de zones de stockage de matériaux et la réalisation d’une voie d’accès en béton.

En plus d’expliquer l’importance du nombre de baux à usage d’entrepôt consentis par la société Immobiliare il y a moins de dix ans à différentes entreprises et personnes, les constructions et installations édifiées sur la parcelle litigieuse établissent l’exercice d’activités autres qu’agricoles.

Or, alors même qu’elle ne le conteste pas, comme faisant état de l’exercice d’activités relevant des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire liées à un garage automobile, la société Immobiliare ne rapporte pas la preuve d’un changement de destination datant de plus de dix ans.

Dans ces conditions, la preuve n’est pas rapportée que les constructions et installations, pour un usage autre qu’agricole, entreprises sur la parcelle litigieuse sont susceptibles d’être couvertes par la prescription décennale édictée par l’article L 480-14 du code de l’urbanisme.

En second lieu, la société Immobiliare affirme avoir procédé aux travaux litigieux avec l’autorisation de la commune et du préfet des Alpes-Maritimes. Elle justifie que la déclaration préalable de travaux portant sur la création de deux portails coulissants et d’une clôture à large maille déposée le 21 mars 2022 n’a fait l’objet d’aucune opposition suivant décision prise par le maire de la commune le 3 juin 2022. De plus, aux termes d’une décision préfectorale prise le 22 juillet 2021, la société Immobiliare a été autorisée à procéder au défrichage d’une surperfice de 0,0935 ha afin de procéder à la 'construction d’une plateforme agricole'.

Il reste que les constructions et installations réalisées sur la parcelle litigieuse ne correspondent pas aux autorisations susvisées en vue de la création d’une plateforme agricole.

Si la société Immobiliera soutient n’avoir fait que rénover les toitures des serres agricoles qui étaient devenues dangereuses en raison d’un risque de chute des verres, cela est contredit par la nature des constructions entreprises à la place des serres agricoles en verre et armature métallique à des fins, non plus agricoles, mais industrielles.

Il en résulte que les constructions et installations litigieuses à des fins autres qu’agricoles ont bien été réalisées sans aucune autorisation.

En troisième lieu, si la société Immobiliare estime que les constructions et aménagements réalisés sur sa parcelle sont régularisables, elle n’en rapporte pas la preuve. Outre le fait qu’elle ne démontre pas avoir demandé la commune de régulariser a posteriori les travaux litigieux, rien ne prouve que le plan local l’urbanisme de la commune de [Localité 12] risque d’être modifié dans le sens d’une occupation et utilisation de la parcelle litigieuse à des fins autres qu’agricoles. Au contraire, il résulte de la délibération du conseil municipal de la commune du 5 mai 2025 que le projet de motification n° 4 du plan local d’ubanisme n’a pas pour objet de changer les orientations définies par le projet d’aménagement et de développement durables, de réduire un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle ou forestière, de réduire une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels, d’induire de graves risques de nuisance et de créer des orientations d’aménagement et de programmation valant création d’une zone d’aménagement concerté. Il s’ensuit qu’en raison de leur nature, les constructions et installations litigieuses ne peuvent donner lieu à aucune régularisation.

Enfin, alors même que la cour doit se placer au moment où le premier juge a statué pour apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite, la société Immobiliare ne démontre aucunement avoir procédé à l’enlèvement des matériaux à cette date.

En l’état de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que la société Immobiliare causait un trouble manifestement illicite à la commune, et ce, peu important que les procès-verbaux d’infraction dressés par les services de l’urbanisme n’ont pas donné lieu à des poursuites pénales.

L’article L. 480-14 du code de l’ urbanisme permet de saisir le juge judiciaire pour faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage.

S’agissant de construction et d’installations ainsi que de l’exercice d’activités artisanales et commerciales faites en méconnaissance manifeste des dispositions d’urbanisme, leur démolition et suppression ainsi que l’interdiction de telles activités sont les seules mesures de nature à mettre un terme au trouble manifestement illicite causé.

Il appartient au juge saisi, se conformant aux principes consacrés par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, qui proclame le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile, de s’assurer de la proportionnalité d’une injonction de démolition pour non-respect de la réglementation d’ urbanisme. Il sera rappelé à cet égard que la possibilité d’une démolition n’est pas, en elle-même, contraire au droit au respect du domicile et que le contrôle exigé du juge doit porter sur les conditions dans lesquelles celle-ci est mise en oeuvre, spécialement en recherchant l’existence d’un domicile, caractérisé par des liens suffisamment étroits et continus avec les lieux concernés par la démolition.

En l’occurrence, l’appelante, qui ne démontre aucune atteinte au respect de la vie privée et familiale et du domicile qui serait causée par les mesures ordonnées par le premier juge, ne peut se prévaloir de constructions et d’un changement de destination qui existeraient depuis plusieurs années, sans aucune réaction de la part de la commune, dès lors qu’il résulte de ce qui précède que la transformation de la parcelle litigieuse à des fins autres qu’agricoles en méconnaissance des règles de l’urbanisme n’est intervenue que depuis que la société Immobiliare en a fait l’acquisition le 4 février 2021.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a ordonné la démolition des constructions et installations édifiées sur la parcelle litigieuse, tant au Sud-Ouest à la place des serres agricoles qu’au Nord-Ouest, la suppression des zones de stockage de matériaux et l’interdiction de l’exercice d’activités autres que celles agricoles autorisées par le plan d’urbanisme local.

De plus, l’astreinte provisoire prononcée par le premier juge, à savoir 300 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision pendant une durée d’un an,

apparaît suffisante pour contraindre la société Immobiliare à s’y conformer au regard du montant des loyers annuels de plus de 100 000 euros perçus en contrepartie des baux à usage d’entrepôt consentis, soit plus de 250 euros par jour.

L’ordonnance entreprise sera donc également confirmée en ce qui concerne le montant et les modalités de l’astreinte qui ont été prononcés.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que la société Immobiliare succombe en appel, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens de première instance et à verser à la commune la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande en outre de la condamner à verser à la commune la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

En tant que partie tenue aux dépens, la société Immobiliare sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel ;

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré l’action de la commune de [Localité 12] recevable en l’absence de prescription ;

La confirme en toutes ses dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société Immobiliare tirée de la prescription de l’action en référé initiée par la commune de [Localité 12] ;

Condamne la SARL Immobiliare à verser à la commune [Localité 12] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Déboute la SARL Immobiliare de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne la SARL Immobiliare aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière Le président